Tài liệu Bài giảng: LUẬT ĐẤT ĐAI pptx

Ngành luật đất đai: là ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật của Nhà nước ta, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành nhằm thiết lập các quan hệ đất đai trên

LUẬT ĐẤT ĐAI

• 1 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật đất đai, NXB

Tư pháp, Hà Nội

• 2 Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai,

NXB Đại học Quốc gia.

• 3 Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật Dân sự, NXB

Tư pháp, Hà Nội

• Tham khảo:

• 1 PGS.TS Nguyễn Văn Thạo, TS Nguyễn Hữu Đạt (đồng chủ biên)

(2004), Một số vấn đề về sở hữu ở nước ta hiện nay (sách tham khảo),

NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội

• 2 Nguyễn Đình Lộc, Một số ý kiến về chế độ sở hữu toàn dân đối với

đất đai và quyền của người sử dụng đất, Tạp chí quản lý ruộng đất,

tháng 02/1991.

• 3 Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ tư pháp (1998), Một số vấn

đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời Pháp thuộc,

NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội

• 4 Vũ Minh Giang, Tập quán quản lý và phân phối ruộng đất của

làng, xã và các chính sách ruộng đất trong lịch sử Việt Nam, Tạp chí

nhà nước và pháp luật, số 1/1993.

• 5 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 ban

chấp hành trung ương Đảng khóa IX – Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai , trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa,

hiện đại hóa đất nước, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội

• 6 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ

luật học (Luật đất đai, Luật lao động, Luật tư pháp quốc tế - Luật dân sự, Luật hôn nhân và gia đình, Luật tố tụng dân sự), NXB Công

an nhân dân, Hà Nội

• 7 PGS TS Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo luật kinh tế

(Chương trình sau đại học), NXB Đại học quốc gia Hà Nội,

• 8 GS TS Trương Hữu Quýnh (2004), Chế độ ruộng đất Việt Nam

thế kỷ XI - XVIII (sách tham khảo), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội

• 9 TS Nguyễn Quang Tuyến - LS Nguyễn Xuân Anh (2004), Tìm

hiểu luật đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội

• 10 Ngân hàng thế giới (2004), Chính sách đất đai cho tăng trưởng

và xóa đói giảm nghèo (Báo cáo nghiên cứu chính sách của ngân hàng thế giới - sách tham khảo), NXB Văn hóa - Thông tin, Hà Nội

– Luật Quy hoạch đô thị, số 30/2009/QH12 của Quốc hội

– Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/06/2008 của Quốc hội

về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

– Và các văn bản hướng dẫn thi hành

Chương 1 Giới thiệu chung

về ngành luật đất đai

1 Khái niệm LĐĐ:

Luật đất đai ở VN hiểu theo hai nghĩa: Ngành luật đất đai và văn bản luật đất đai được QH thông qua

1.1 Ngành luật đất đai: là ngành luật độc lập trong hệ

thống pháp luật của Nhà nước ta, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành nhằm thiết lập các quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự bảo hộ đầy đủ của nhà nước đối với các quyền của người sử dụng đất.

1.2 Các văn bản luật đất đai

Văn bản luật được QH ban hành, là VB quan trọng nhất trong số các VB pháp luật đất đai

- 29/12/87 ban hành LĐĐ đầu tiên

- LĐĐ 1993 (có hiệu lực 15/10/93), được sửa đổi 02/12/98

và 01/10/2000

- LĐĐ 2003 (có hiệu lực 01/7/04), được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2009

LĐĐ được xây dựng dựa trên quan điểm:

• Thể chế hóa những quan điểm cơ bản về chính sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ CNH, HĐH đất nước được đề cập trong NQ HN 7 BCH

TW Đảng khóa 9.

• LĐĐ dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân về đất đai mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

• LĐĐ góp phần giảm thiểu tối đa những văn bản hướng dẫn dưới luật khiến cho hệ thống pháp luật đất đai phức tạp, yếu kém.

2 Đối tượng điều chỉnh và phương pháp điều chỉnh

2.1 Đối tượng điều chỉnh

• Nhóm 1: Các QHĐĐ phát sinh trong quá trình sở hữu, quản lý nhà nước đối với đất đai

• Nhóm 2: Các QHXH phát sinh đối với các chủ thể sử

– Các QHĐĐ phát sinh trong quá trình khai thác sử dụng nhóm đất NN, phi NN và đất chưa sử dụng.

• Đặc điểm của ĐTĐC:

– Quan hệ đất đai là quan hệ tài sản nhưng không nằm trong

sự điều chỉnh của các quy phạm pháp luật dân sự.

– Do tầm quan trọng đặc biệt nên việc quản lý và sử dụng đất chịu sự chi phối của nhiều yếu tố như yếu tố dân sự (đất được coi như là tư liệu sinh hoạt nhằm thoả mãn nhu cầu tiêu dùng của cá nhân); yếu tố kinh tế (đất là tư liệu sản xuất chính của nhiều ngành, là địa bàn cho quá trình sản xuất…); yếu tố chính trị pháp lý (đất đai là lãnh thổ quốc gia); yếu tố hành chính (đất đai là đối tượng, là chủ thể của hoạt động quản lý nhà nước của các cơ quan hành chính)…

• Lưu ý: Trên thực tế có nhiều các QHXH phát sinh trong quá trình con người trực tiếp chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai nhưng lại không do ngành luật đất đai điều chỉnh VD:

– Quan hệ trực tiếp giữa người sử dụng đất được Nhà nước giao đất với Nhà nước là quan hệ đất đai, nhưng khi người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho nhau thông qua hợp đồng thì đó lại là quan hệ dân sự.

– Các quan hệ tranh chấp về các vùng đất thuộc lãnh thổ quốc gia giữa các nước với nhau chịu sự điều chỉnh bởi các quy định của luật quốc tế và các thông lệ quốc tế.

– Các hành vi vi phạm chế độ quản lý và bảo vệ đất đai được quy định trong Bộ luật hình sự sẽ do ngành luật hình sự điều chỉnh vì đây là các quan hệ xã hội được quy phạm pháp luật hình sự bảo vệ.

2.2 Phương pháp điều chỉnh

• Phương pháp hành chính - mệnh lệnh: mang tính mềm dẻo, linh hoạt hơn so với luật hành chính Thể hiện thông qua các quyết định:

– Quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất;

– Quyết định hành chính thu hồi đất;

– Quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

– Quyết định hành chính về công nhận quyền sử dụng đất;

– Quyết định về giải quyết tranh chấp, khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai;

– Quyết định xử lý VPHC trong quản lý và sử dụng đất đai.

• Phương pháp bình đẳng, thỏa thuận.

– Trong luật đất đai phương pháp bình đẳng thoả thuận được

áp dụng đối với các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực

sử dụng đất giữa người sử dụng đất với nhau trong các trường hợp như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất…

– Phương pháp này thể hiện mối quan hệ bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất khi họ tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai Họ có thể thoả thuận với nhau trong khuôn khổ của pháp luật về các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, chuyển mục đích sử dụng đất… Nhà nước chỉ quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, thủ tục pháp lý cần thực hiện … còn người sử dụng tự thoả thuận với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai.

• Lưu ý: Thông thường mỗi phương pháp điều chỉnh

chỉ áp dụng cho một quan hệ đất đai nhất định, nhưng trên thực tế có những trường hợp Nhà nước áp dụng

cả hai phương pháp điều chỉnh cho một quan hệ đất đai

– Ví dụ: Trường hợp Nhà nước cho các tổ chức nước ngoài

thuê đất ở Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư thì mối quan

hệ giữa Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương - là cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất và nhà đầu

tư nước ngoài là mối quan hệ bất bình đẳng được áp dụng phương pháp mệnh lệnh Còn mối quan hệ giữa nhà đầu tư với người bị thu hồi đất trong việc bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng được áp dụng phương pháp bình đẳng thoả thuận.

3 Các nguyên tắc cơ bản của LĐĐ

3.1 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ

sở hữu

• Điều 17 Hiến pháp 1992 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”

• Điều 5 Luật đất đai 2003: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện

quyền định đoạt về đất đai

3.2 Nhà nước thống nhất quản lý đất dai theo quy hoạch và theo pháp luật.

Nguyên tắc này được ghi nhận tại Đ18 HP 1992 và Đ6 LĐĐ 2003 thể hiện chức năng quản lý của nhà nước đối với đất đai

Quy hoạch đất đai: Sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể và hợp lý về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian…cho các mục tiêu kinh tế - xã hội của cả nước và từng địa phương ở mỗi giai đoạn phát triển kinh tế của đất nước.

3.3.Ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông ng hiệp?

– Khoảng 70% dân số sống ở nông thôn;

– Bình quân đất NN thấp, khoảng 1000m2/người;– Đe dọa an ninh lương thực

• Đến thời điểm hiện nay, cả nước chỉ còn có hơn 9 triệu ha đất nông nghiệp, trong đó có trên 4 triệu ha đất trồng lúa, và diện tích này vẫn đang giảm một cách nhanh chóng Theo đó, trung bình mỗi năm, người nông dân phải nhường 74.000ha đất nông nghiệp để xây dựng các công trình nhà ở, đô thị và khu công nghiệp

• Tốc độ mất đất nông nghiệp do quá trình đô thị hóa và biến đổi khí hậu hiện nay là 1% Với đà này, theo nhận định của các chuyên gia, đến năm

2020 sản lượng lúa của Việt Nam chỉ còn đảm bảo nhu cầu tiêu thụ trong nước, chứ không còn khả năng xuất khẩu.

• Trong đó, nan giải nhất là việc thu hồi đất nông nghiệp để phục vụ sân golf Song, có tới 40% đất trong số các dự án triển khai làm sân golf lại được dùng để kinh doanh bất động sản Trong tổng số hơn 23.000ha của

76 dự án sân golf đã và đang triển khai trong cả nước, có tới 8.000ha đất (chiếm 40%) để kinh doanh bất động sản, biệt thự, nhà nghỉ, nhà hàng Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, thực chất hàng trăm ngôi biệt thự cao cấp “đính kèm” bên cạnh sân golf trong mỗi dự án mới là mục tiêu chính mà các chủ đầu tư nhắm đến.

• Ví dụ, trong tổng diện tích 4.200ha đất của 9 dự án sân golf đang triển khai tại Lâm Đồng, chỉ có 20% diện tích được dành cho sân golf, phần còn lại chủ yếu được sử dụng xây nhà nghỉ, biệt thự cao cấp để bán và cho thuê Năm 2003, dự án sân golf Tam Đảo (Vĩnh Phúc) cấp phép với diện tích 137ha Chủ đầu tư đã dùng tới quá nửa diện tích (90ha) làm biệt thự, chia thành 290 lô đất rao bán ngay sau khi sân golf Tam Đảo đi vào hoạt động

Trước tình trạng mất đất nông nghiệp vẫn tiếp tục tái diễn, các chuyên gia cho rằng, một trong những vấn đề đảm bảo an ninh lương thực trong nước là chúng ta phải nghĩ đến quy hoạch đất cho sản xuất nông nghiệp trước khi nghĩ đến đất cho khu công nghiệp và đô thị Dù nông nghiệp đóng góp vào GDP hàng năm không thể so sánh với công nghiệp, song, 70% dân số nước ta vẫn đang phải sống nhờ vào nông nghiệp và đặc biệt, trong các cuộc suy thoái kinh tế, nông nghiệp luôn tỏ ra là trụ đứng vực nền kinh

tế đi lên.

• Tổ công tác thuộc UBND TP Hà Nội đang tiến hành

rà soát 755 đồ án quy hoạch, dự án (DA) đầu tư xây dựng với quy mô 62.108 ha, trong đó có tới 2/3 đồ án

sử dụng đất nông nghiệp, còn 1/3 sử dụng đất nông nghiệp năng suất thấp

• Theo đó, nếu cho phép triển khai 755 đồ án trên thì sẽ phải chấp nhận chuyển đổi 75% quỹ đất nông nghiệp (trên địa bàn tỉnh Hà Tây cũ) sang đất phát triển đô thị; đồng thời việc giải quyết lao động, việc làm thay

thế cho người dân bị mất đất nông nghiệp trong vòng

20 năm nữa là khó có khả năng thực hiện

3.4 Sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm.

Trên thực tế, VN còn rất đang lãng phí trong việc sử dụng đất khi mà có tới 40% diện tích đất chưa sử dụng

Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn chưa phù hợp, tiếu hiệu quả

• Đất đai bị sử dụng lãng phí Luật cho phép thu hồi đất không sử dụng nhưng các địa phương nể nang chưa làm kiên quyết.

• Công tác dự báo trong khi lập QHKHSDĐ chưa tốt nên có nhiều trường hợp qui hoạch không sát với diễn biến trong thực tế Chúng ta chuẩn bị quĩ đất khu công nghiệp quá lớn trong khi đến nay các nhà đầu tư mới đăng ký 50% diện tích Thứ hai, chúng ta xây dựng QHKHSDĐ nhưng lại thiếu giải pháp để thực hiện Thứ ba, chưa kịp thời điều chỉnh những qui hoạch không phù hợp hoặc không thực hiện được, dẫn tới qui hoạch “treo”, dự án “treo” Thứ tư, việc thanh tra, kiểm tra để bảo đảm việc chấp hành QHKHSDĐ chưa tốt

• Việc sử dụng đất chưa được cân nhắc toàn diện, thiếu sự quan tâm đến tính bền vững Một số địa phương đã chuyển đất lúa nước có khả năng thâm canh cao sang làm khu công nghiệp mà không sử dụng những khu đất nông nghiệp khác hiệu quả thấp Nếu cứ kéo dài tình trạng này thì an ninh lương thực sẽ như thế nào? Đang có một khuynh hướng cần phải được chấn chỉnh là quá coi trọng việc thu ngân sách từ đất đai.

• Đáng lưu ý là việc giao đất, cho thuê đất chưa dựa trên mức độ cần thiết về diện tích đất đai của từng dự án Thường thì giao hoặc cho thuê theo đề nghị của chủ dự án mà chưa có sự thẩm định chính xác nhu cầu sử dụng đất, nhất là ở các địa phương có chủ trương “trải chiếu hoa” mời gọi đầu tư

• Trong qui hoạch xây dựng, phát triển đô thị lại chưa tận dụng chiều cao.Vì muốn thu được nhiều tiền từ chuyển nhượng đất hoặc vì thiếu tầm nhìn mà có những đô thị người ta cứ thoải mái phân lô ra bán

• Nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được giao đất nhiều nhưng đến nay vẫn bỏ trống hoặc sử dụng sai mục đích Trong khi nhiều doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp ngoài quốc doanh “sinh sau đẻ muộn” cần đất lại không có Đó cũng là biểu hiện của sự lãng phí.

3.5 Thường xuyên cải tạo và bồi bổ đất đai.

Nhằm mục tiêu trước mắt cũng như lâu dài và mục tiêu phát triển bền vững.

4 Quan hệ pháp luật đất đai

4.1 Chủ thể quan hệ PLĐĐ: Điều kiện để trở thành chủ thể?

• Nhà nước: tham gia với tư cách đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai trong cả nước

• a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

• b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

• c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

• d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được

Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

• đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

• e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.

• Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Chủ thể được xem xét công nhận quyền sử dụng đất: đối tượng không có các loại giấy tờ theo quy định nhưng được UBND cấp xã xác nhận về thời điểm sử dụng đất, phù hợp quy hoạch, không có tranh chấp.

• Quyền và nghĩa vụ của nhà nước;

• Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất:

– Quyền và nghĩa vụ chung;

– Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất;

– Những quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng khi thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai.

5 Nguồn của luật đất đai

• Nguồn của pháp luật đất đai là những hình thức pháp

lý thể hiện ý chí của Nhà nước, nó bao gồm các văn bản chứa đựng các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành theo đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định

• Điều kiện để một văn bản trở thành nguồn của pháp luật đất đai:

– Văn bản đó phải do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành.

– Nội dung của văn bản phải chứa đựng các quy phạm pháp luật đất đai.

– Văn bản phải ban hành theo đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.

– Văn bản đó phải còn hiệu lực thi hành.

• Các loại nguồn:

– Văn bản luật

– Văn bản dưới luật

Chương 2 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

1 Cơ sở của việc xây dựng chế độ SHTD về ĐĐ

• Cơ sở lý luận: Quan điểm của chủ nghĩa Mác – Lênin

về quốc hữu hóa đất đai

– Quốc hữu hóa đất đai là việc làm mang tính tất yếu khách quan phù hợp với tiến trình phát triển của XH Việc tích tụ

ĐĐ đem lại năng suất LĐĐ và hiệu quả kinh tế cao hơn.

– Chủ nghĩa Mác - Lênin cho rằng đất đai là tài sản chung, không ai có quyền biến thành tài sản riêng.

- Phương thức SXTBCN đẩy nhanh quá trình kiệt quệ hóa đất đai.

- QHH ĐĐ do giai cấp vô sản thực hiện phải gắn liền với vấn đề giành chính quyền và thiết lập chuyên chính vô sản

- Việc xóa bỏ tư hữu đất đai là một tiến trình lâu dài

– Một diện tích rất lớn đất chưa sử dụng, việc xác lập ĐĐ thuộc SHTD sẽ giúp quản lý vốn đất tốt hơn.

– Góp phần bình ổn về mặt CT – XH, bảo vệ nền độc lập…

Xét về phương diện “sở hữu toàn dân về đất đai” có thể nêu

một số vấn đề ở góc độ lý thuyết.

• Thứ nhất, khi Hiến pháp ghi rằng “đất đai thuộc sở hữu

toàn dân” thì cần coi đó là tuyên ngôn chính trị về sở hữu hơn là một chế định pháp lý Đất đai nói chung, tương tự như không khí và ánh sáng là các yếu tố thuộc

về môi trường sống tự nhiên, nên không thể là “tài sản” thuộc phạm trù sở hữu của luật Dân sự được Thay vào

đó, các “mảnh đất” hay “thửa đất” cụ thể mới là đối tượng của sở hữu theo pháp luật Luật về đất đai của các nước, do đó, chính là luật về địa chính

• Thứ hai, khi tuyên bố đất đai thuộc sở hữu toàn dân trên cơ sở Luật Đất

đai năm 1980, Nhà nước đã tước đoạt về mặt pháp lý (một cách đơn giản

và dễ dàng) toàn bộ sở hữu tư nhân về đất đai ở Việt Nam Tuy nhiên, bởi “đất đai” và “thửa đất” (hay “mảnh đất”) thuộc hai phạm trù khác nhau, do đó, trên thực tế, quá trình quốc hữu hoá các “mảnh đất” và

“thửa đất” cụ thể đã không xảy ra sau đó.

• Nói cách khác, Nhà nước vẫn phải thừa nhận một thực tế khách quan là

ai ở đâu (trên mảnh đất nào) thì vẫn ở đó Có nghĩa rằng về mặt pháp lý, Nhà nước chỉ can thiệp vào hai khía cạnh của quyền sở hữu đất đai, đó quyền sử dụng và quyền định đoạt (chứ không tước đoạt hay giành lấy các quyền này) Theo đó, người dân (chủ sử dụng đất) muốn thay đổi mục đích sử dụng hay chuyển đổi, chuyển nhượng chủ quyền đối với các mảnh đất, thửa đất của mình thì phải xin phép và phải được sự đồng ý của Nhà nước.

• Như vậy, động cơ của hành động “quốc hữu hoá” nói trên không phải nằm ở vấn đề quyền sở hữu mà ở chính sách của Nhà nước nhằm kế hoạch hoá một cách triệt để các quan hệ liên quan đến sở hữu đất đất đai.

• Thứ ba, ngày nay, khi triển khai xây dựng nền kinh tế thị

trường, chủ trương kế họach hoá của Nhà nước đối với nền kinh

tế và đời sống xã hội không còn nữa, dẫn đến chế định sở hữu toàn dân đối với đất đai cũng mất hết ý nghĩa Không những thế, việc tiếp tục duy trì chế định sở hữu này còn trực tiếp và/hoặc gián tiếp cản trở sự phát triển của nền kinh tế và quá trình làm giàu của người dân thông qua việc hạn chế người dân biến các mảnh đất, thửa đất của mình thành tài sản và/hoặc vốn đầu tư Mặt khác, chế định này còn đã và đang gây ra các “lạm dụng” một cách công khai hay bí mật của tất cả các chủ thể liên quan đến sở hữu, sử dụng và kinh doanh đất đai, bao gồm cả chính các cơ quan chính quyền, qua đó, thay vì chuyển đất đai thành tài sản và vốn đầu tư để phát triển kinh tế và đời sống thì biến

nó thành phương tiện đầu cơ để trục lợi bằng tiền bạc ngắn hạn.

• Thứ tư, thông qua phát triển kinh tế theo cơ chế thị

trường, một quá trình tư nhân hoá về sở hữu đất đai

đã và đang diễn ra trên thực tế một cách không thể tránh khỏi, dẫn đến vô hiệu hoá chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Những nhược điểm từ thực tiễn?

• Chế độ công hữu về đất đai cũng có một số nhược điểm từ thực tiễn Thứ nhất, người sử dụng đất không

có động lực để sử dụng đất một cách tốt nhất, không muốn đầu tư dài hạn vào đất đang sử dụng, làm hạn chế hiệu quả sử dụng đất vì đất đai đó không phải là tài sản lâu dài của họ

• Thứ hai, quyền định đoạt về đất đai thuộc các cơ quan nhà nước dễ dẫn tới sự can thiệp hành chính vào thị trường quyền sử dụng đất, tạo nguy cơ phát sinh tham nhũng, gây trở ngại lớn cho đầu tư phát triển

• Thứ ba, sự không chỉnh thể về lý luận và thực tiễn tạo nên những khái niệm “giả vờ” gây khó khăn cho việc thực thi pháp luật như quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất, giá quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 đã phải định nghĩa giá quyền sử dụng đất và nói rằng trong luật này gọi là giá đất Sự thiếu minh bạch về khái niệm dẫn tới khả năng thực thi sai pháp luật, làm lẫn lộn cách thức phân chia địa tô giữa người sử dụng đất và Nhà nước

• Chế độ công hữu về đất đai chỉ có ở các nước thuộc khối xã hội chủ nghĩa cũ Hiện nay cũng chỉ còn ở một số nước như nước ta (sở hữu toàn dân), Trung Quốc (sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước), Cuba và Triều Tiên (sở hữu nhà nước) Ở các nước thuộc khối Liên hiệp Anh, một phần đất đai được xác lập theo nguồn gốc là của nhà vua, mọi người có thể mua và

có thể thuê, thời hạn thuê dài nhất lên tới 999 năm Ở Đài Loan – Trung Quốc, hiến pháp xác định đất đai là tài sản của cả dân tộc, Nhà nước công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai theo quy định của pháp luật