tiểu luận phân tích hạn chế của phương pháp thặng dư thông qua tình huống thẩm định giá bất động sản

Phương pháp định giá BĐS:phương pháp thặng dư a.Cơ sở lí luận - Khái niệm: phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát

Bộ giáo dục& Đào tạo Trường: Học viện Tài chính

FW1* Ậ _1 _/V _

Tiêu luân

•

-Môn thi: Định giá tài sản

Họ và tên: Đỗ Thị Huyền

Số thứ tự : 33

Lớp tín chỉ: CQ56.11.05LT1

Tên tiêu luân: Phân tích hạn chế của phương pháp thặng dư thông qua tình huống thẩm định giá bất động sản

Hà Nội, ngày 23, tháng 5, năm 2020

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này là do tôi hoàn toàn độc lập nghiên cứu

Ký và ghi rõ họ tên

Mục lục

A Lý thuyết3-6

1 Khái niệm BĐS và các đặc diểm của BĐS 3

2 Phương pháp định giá BĐS:Phương pháp thặng dư 3

B Ví dụ cụ thể phân tích hạn chế của phương pháp thặng dư trong thẩm định

giá

6-10

1 Ví dụ 16

2 Ví dụ 28

3 Ví dụ 39

4 Ví dụ 410

5 Hạn chế của phương pháp thặng dư 10

C Các biện pháp thay đổi kết quả do những hạn chế gây ra khi nhà thẩm định

giá muốn thay đổi

11-12

1 Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và hiệu quả nhất 11

2 Chi phí và giá bán đã thay đổi theo điều kiện của môi trường 11

3 Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với tham số chi phí và giá bán 11

4 Phương pháp thặng dư không đến giá trị thời gian của tiền 12

A Lý thuyết

1 Khái niệm bất động sản, các đặc điểm của bất động sản.

a Khái niệm

* Theo điều 174 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015:“Bất động sản là các tài

sản không di dời được”, bao gồm:

-Đất đai

-Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

b Các đặc điểm của bất động sản

-BĐS có tính cố định về vị trí

-BĐS có tính bền vững

-Tính khác biệt

-Tính khan hiếm

-Tính có giá trị lớn

-Tính ảnh hưởng lẫn nhau

2 Phương pháp định giá BĐS:phương pháp thặng dư

a.Cơ sở lí luận

- Khái niệm: phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển của nó vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Phương pháp thặng dư chủ yếu dựa vào nguyên tắc dự kiến dòng lợi ích tương lai

và nguyên tắc đóng góp Theo nguyên tắc này giá trị của một BĐS được xác định dựa vào sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu

* Nguyên tắc đóng góp

-Cơ sở nguyên tắc: giá trị tài sản biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài snar mang lại cho chủ thể

-Ví dụ:

Một ngôi nhà không có gara ở tàng 1 bán với giá là 5 tỷ đồng Nhưng nếu có gara thì có thể bán được 6 tỷ đồng, khi đó giá trị của gara được thừa nhận là 1 tỷ đồng nhưng trên thực tế chi phí xây dựng thực ra chỉ hết 100tr đồng

-Yêu cầu khi vận dụng

Thẩm định viên khi ước tính giá trị tài sản dựa trên nguyên tắc đóng góp nhất thiết không được cộng dồn những bộ phận tài sản để ước tính giá trị tài sản mà tiếp cận bằng cách ước tính giá trị tổng thể trước với vốn trừ lùi đối với các bộ phận tài sản hiện diện hay không hiện diện trong tổng thể tài sản

* Nguyên tắc dự kiến dòng lợi ích tương lai

-Cơ sở lý luận:

Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

-Bản chất của thẩm định giá là công việc mang tính ước tính, dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể, là căn cứ để ước tính giá trị của tài sản

-Nội dung nguyên tắc

Giá trị của một tài sản luôn được quyết định bởi những lợi ích trong tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể, vì vậy nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích này để ước tính giá trị các tài sản cần thẩm định

-Ví dụ :mua một ngôi nhà để ở và mua một ngôi nhà để cho thuê Đối với ngôi nhà đểở thì mức độ quan trọng có sự khác nhau rất lớn giữa các cá nhân và lợi ích

tương lai của việc sở hữu ngôi nhà để ở là yếu tố rất định tính tức là rất khó so sánh

về mặt chủ quan- lượi ích cá nhân , song có thể dựa vào giá trị thị trường để ước tính, tức là sử dụng nguyên tắc thay thế Còn đối với ngôi nhà cho thuê thì hoàn toàn có thể dựa vào thu nhập bằng tiền trong tương lai để định lượng giá trị

-Yêu cầu khi vận dụng nguyên tắc

Thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích mà tài sản mang lại và nhất thiết phản phải dựa vào các khoản lợi ích này để ước tính giá trị của tài sản

Nguyên tắc này có thể được vận dụng để ước tính với bất cứ tài sản nào nhưng sẽ

có ý nghĩa thực tiễn hơn khi áp dụng để thẩm định giá đối với những tài sản tạo ra thu nhập bằng tiền

Thẩm định phải thu thập được các thông tin liên quan đến tài sản cần thẩm định cụ thể các thông tin về giá cả, mức giá bán, giá cho thuê, tỷ lệ chiết khấu, thời hạn đầu

tư và các động thái của thị trường để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định

b Các bước tiến hành

-Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, các thức khai thác tốt nhất và hiệu quả

nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật , khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án

- Bước 2 : ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng SNTNVHQN.

- Bước 3 : ước tính chi phí cơ hội của công trình xây dựng trên đất bao gồm : chi

phí xây dựng , chi phí tài chính , các phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

-Bước 4:Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 và

bước 3

c Ưu điểm và điều kiện áp dụng

* Ưu điểm

- Được sử dụng để đánh giá BĐS có tiềm năng phát triển

-Đây là mức giá thích hợp để đưa ra mức giá khi đấu thầu

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện cho thuê dự án phát triển BĐS

* Điều kiện áp dụng

-Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được ở độ tin cậy cao -Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN

-Đối tượng là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển các BĐS này có thể thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo

-Để năng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS

-Là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty KDBDS sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào BĐS được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn chi phí bỏ ra.

B Ví dụ cụ thể phân tích hạn chế của phương pháp thặng dư trong thẩm định giá

1 Ví dụ 1 :

Khu đất có diện tích 10000 m2được đấu thầu với mục đích thương mại( xây khu dân

cư, xây trung tâm thương mại, )

- Đối với xây nhà chung cư:mật độ xây dựng 60%, xây cao 20 tầng, thời gian ước tính hoàn thành trong vòng 1 năm Tổng chi phí xây dựng ước tính 400000 triệu đồng, ngoài ra vay ngân hàng 50% tổng chi phí xây dựng với lãi suất 12%/năm Giá bán căn chung cư bình quân là 10 triệu đồng/1m2( chưa VAT), tổng diện tích các căn hộ chiếm 85% diện tích sàn xây dựng khu chung cư Lợi nhuận nhà đầu tư

kì vọng là 20% doanh thu dự án Chi phí quảng cáo và bán nhà tổng cộng 150trieu đồng

- Đối với xây dựng trung tâm thương mại: đây là đất giao sản xuất phi nông nghiệp

50 năm có thu tiền đất đã trả 1 lần khi giao đất, đất sẽ được giao vào 30/12/2020

Dự kiến xây dựng trong 5 năm Diện tích được xây dựng là 70%, xây cao 22 tầng, diện tích sử dụng là 85%, tỷ lệ phủ đầy của các trung tâm thương mại tương tự là 95% Tổng chi phí xây dựng dự kiến cho dự án là 30000000 triệu tỉ suất vốn hóa lợi nhuận nhà đầu tư yêu cầu là 12%/năm Lợi nhuận yêu cầu từ dự án là 30% tổng doanh thu

Đơn giá cho thuê ( chưa VAT):

Từ tầng 1 đến tầng 10: là 10 triệu/m2/1 tháng

Từ tầng 11 đến tầng 22: là 6 triệu /m2/ 1 tháng

Chi phí vận hàng cho trung tâm thương mại tương tự là 20% tổng doanh thu

trong vòng 1 năm

* Yêu cầu đặt ra đó là hãy xác định đâu là phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất?

Bước 1: Có Thẩm định viên cho rằng phương án xây dựng trung tâm thương mại để cho thuê mặt bằng là phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của mảnh đất đấu thầu.

Bước 2: Ước tính doanh thu từ việc cho thuê mặt bằng trung tâm thương mại

Tuổi thọ kinh tế của dự án là N=48 năm

Diện tích đất được phép xây dựng là : 10000m2x70%=7000m 2

Doanh thu từ việc cho thuê từ tầng 1 đến tầng 10 trong vòng 1 năm là :10 triệu X

10 tầngx 7000m2X85%x95%x12 tháng=6 783 000 triệu

Doanh thu từ việc cho thuê từ việc cho thuê từ tầng 11 đến tầng 22 trong 1 năm là: 6 triệu X 12 tầngx 7000m2x85%x95%x12 tháng= 4 883 760 triệu

Tổng doanh thu trong 1 năm: 6 783 000+ 4 883 760=11 666 760 triệu

Doanh thu ròng là: 11666760x1 - 0 0=98 801008 triệu

Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội cho dự án phát triển

Chi phí xây dựng: 30000000 triệu

Tổng chi phí vận hành tòa trung tâm thương mại trong 48 năm là:

20%x11666760x1-u=19360201 triệu

Tổng lợi nhuận mà nhà đầu tư yêu cầu từ dự án là:

30%x98 801 008 =29640302 triệu

Tổng chi phí và lợi nhuận là:3000000+19360201+29640303=52000504 triệu

Bước 4: giá trị ước tính của mảnh đất trống là

98801008-52000504=46800501 triệu

Còn trên thực tế nếu mảnh đất đó được sử dụng để xây dựng khu dân cư thì:

- Bước 1: Có thẩm định viên cho rằng phương án xây dựng khu dân cư là phương

án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

-Bước 2: Xác định doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư

+Diện tích dược phép xây dựng : 10000 m2x60%=6000m 2

+ Doanh thu thu được từ việc bán các căn hộ chung cư là:

6000m 2 X 85% X10 triệu X 20 tầng=1020000triệu

+ Doanh thu thuần từ việc bán các căn hộ chung cư là:

1020000-150=1029850 triệu

-Bước 3: Ước tính tổng chi phí cơ hội cho phát triển dự án

Tổng chi phí xây dựng: 400000 triệu

Chi phí lãi vay là : 50%x400000trx 10%= ó20000 triệu

Lợi nhuận nhà đầu tư yêu cầu là: 20%*1020000=204000 triệu

Tổng chi phí và lợi nhuận với công trình xây dựng trên đất là:

400000+20000+204000=624000 triệu

- Bước 4: Ước tính giá trị của mảnh đất cần đấu thầu

1029850-624000=405850 triệu đồng

Ta có thể thấy nếu định giá mảnh đất cần đấu thầu mảnh đất theo phương án 1 thì giá trị của mảnh đất sẽ cao hơn nên sẽ có thẩm định viên sử dụng phương án 1 nhưng trên thực tế phương án 2 mới là phương án sử dụng tốt nhất và hiêu quả nhất bởi vì khả năng tài chính của nhà đấu thầu khi thực hiên phương án 1 là không khả quan

^ cho thấy các nhà thẩm định giá đã mắc phải hạn chế thứ nhất của phương pháp thặng dư đấy chính là: “ khó khăn trong viêc xác định tốt nhất và hiêu quả nhất”.

2 Ví dụ 2: M ôt thửa đất được phê duyệt cho xây dựng 5 ngôi nhà , với diện tích

xây

dựng mỗi ngôi nhà là 180m2, các ngôi nhà này sau khi xây dựng sẽ được bán đấu giá trên thị trường Gía bán thị trường dự báo mỗi ngôi nhà là 4000 triệu Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán 5 ngôi nhà là 100 triệu đồng chi phí quảng cáo , đại lý môi giới bán nhà là 50 triệu đồng.(bài tập số 41- sách Bài tập Định giá tài sản-HvTC)

Bước 1 : Phương án trên đưa ra là phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của mảnh đất trống

Bước 2: Ước tính doanh thu thừ việc phát triển dự án

Doanh thu do bán 5 ngôi nhà là: 5 X 4000 tr=20000 tr

Doanh thu thuần khi bán 5 ngôi nhà là: 20000-100-50=19850tr

Bước 3: Chi phí cơ hội cho việc phát triển dự án

Chi phí nguyên vật liệu, nhân công là:

4,5trx 5 X 180 m 2 = 4050 triệu

Chi phí chuyên môn là:

10%X 4050 tr = 405 triệu

Chi phí vay vốn xây dựng là:

4050 + 405 c 0/ 3C ,5

N X 15 % = 334,125 triệu

2

Tổng chi phí và lợi nhuận cho công trình xây dựng là:

4050+405+334,125+500=5289,125triệu

Bước 4:Ước tính giá trị của mảnh đất là:

19850-5289,125=14560,875tr

Nên mua đất với giá tối đa là:14560,875tr

Nhưng trên thực tế thì khi đang trong quá trình xây dựng, mảnh đất bên canh cũng xây dựng nhà có kết cấu tương tự để bán nhưng mảnh đất bên canh áp dung kĩ thuât công nghê hiên đai nên chi phí xây dựng của nó rẻ hơn và chức năng của nhà cũng hiên đai hơn nên dẫn đến giá của mỗi ngôi nhà trên mảnh đất bên canh thông qua phương pháp thăng dư đã ước tính được mỗi căn nhà trên mảnh đất bên canh chỉ có giá 3500tr/1 căn , dẫn đến giá bán của 5 ngôi nhà trên mảnh đất cần định giá cũng phải giảm theo Dẫn đến sự thay đổi giá của mảnh đất trống.

^ Điều trên đã cho ta thấy rõ là “ chi phí và giá bán đã thay đổi theo điều kiên của môi trường”: trong trường hợp này các yếu tố môi trường dẫn đến sự thay đổi

đấy chính là yếu tố công nghê và áp lực canh tranh thị trường.

3 Ví du 3:

Tương tự như ví dụ 2 ta có thấy: giá trị còn lại cuối cùng= giá bán sau khi phát triển- chi phí cho sự phát triển

Trước khi có sự xuất hiện của các ngôi nhà được xây dựng trên mảnh đất bên cạnh thì giá trị còn lại = 14560,875 triệu đồng

Nhưng sau khi xuất hiện các ngôi nhà trên mảnh đất bên cạnh với chức năng hiện đại hơn, mẫu mã đẹp hơn dẫn đến sự thay đổi về giá của các căn nhà trên dự án phát triển của mảnh đất trống cần định giá trong khi chi phí không thay đổi -> giá trị còn lại cuối cùng ( giá của mảnh đất cần định giá cũng thay đổi)

Cụ thể: giá bán của những căn nhà trên mảnh đất cần định giá sẽ giảm xuống còn

3400 triệu/ căn( do áp lực cạnh tranh để bán được nhà)

Vậy tổng doanh thu từ việc bán nhà của dự án phát triển trên mảnh đất cần định giá : 3400 trx 5 căn=17000 triệu

Tổng chi phí và lợi nhuận của dự án phát triển là không thay đổi:5289,125tr Giá trị của mảnh đất mục tiêu là: 17000-5289,125=11710,875 triệu

Hoặc: Để giá bán không thay đổi người đầu tư sẽ thực hiện thêm nguyên tắc “

đóng góp” để làm tăng giá trị của những căn nhà( chi phí xây dựng dự án tăng lên)

để bán được nhà

Điều này cũng dẫn đến giá trị ước tính của mảnh đất cũng thay đổi

^ Hai sự thay đổi này cho thấy thêm một hạn chế của phương pháp thặng dư “ giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số chi phí và giá bán”.

4 Ví dụ 4.

Tương tự ở ví dụ 1 ở phương án xây dựng nhà chung cư là phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.Ta có thể thấy việc đánh giá doanh thu do bán các căn nhà chung cư , với giá 10 triệu/1m2là “giá trong tương lai” ( sau khi hoàn thành đầu tư

kỹ thuật hạ tầng)

Mà chúng ta đang định giá mảnh đất tại thời điểm hiện tại nên khi tính ra doanh thu

và giá trị của BĐS chungsta đã bỏ qua giá trị thời gian của tiền.

^ Theo ví dụ trên chúng ta đã thấy rõ ràng “ phương pháp giá trị thặng dư không

tính đến giá trị thời gian của tiền”.

5 Hạn chế của phương pháp thặng dư:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:trên thực tế để xác định được phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS thì Thẩm định viên phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt các giả định tình huống phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính Đòi hỏi Thẩm định viên phải có kinh nghiệm cùng khả năng vô cùng tốt thì mới xác định chính xác giá trị của BĐS mục tiêu theo phương pháp thằng dư

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường: thị trường luôn biến đối, ở mỗi thời gian khác nhau thì sẽ có các yếu tố khác nhau tác động đến giá tị của tài sản Trong thực tế cần phải xác định rõ đâu là điều kiện thị trường tác động đến giá bán và chi phí chẳng hạn như: yếu tố cung cầu, sự tăng giá của các yếu tố đầu vào , cạnh tranh thị trường , sự tiến bộ của khoa học kĩ thuật, yếu tố chính trị , văn hóa- xã hội ,

-Gía trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán: chỉ cần một tác động nhỏ làm thay đổi chi phí và giá bán thôi nó cũng tác động trực tiếp đến giá trị cuối cùng Vì vậy khi xác định nguyên nhân làm giá trị cuối cùng thay đổi, chúng ta có thể có hướng giải quyết bằng cách tác động đồng thời cả vào chi phí và giá bán

-Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền: vì là phương pháp không tính đến giá trị thời gian của tiền nên ảnh hưởng trực tiếp đến với xác định thiếu chính xác của BĐS mục tiêu Để tránh xảy ra tình trạng nay chugs ta cần sử dụng các biện pháp như chiết khấu giá trị dòng tiền về hiện tại, khấu hao,