Những hạn chế của phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản

Hiện nay việc thẩm định giá BĐS rất được chú trọng. Để tiến hành TĐG một BĐS, có thể lựa chọn một trong bốn phương pháp sau: phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư , mỗi phương pháp bên cạnh những ưu điểm riêng cũng có những hạn chế nhất định. Để đáp ứng đòi hỏi của thị trường yêu cầu thẩm định BĐS ngày càng chính xác hơn. Vì vậy phạm vi bài tiểu luận này đi “Những hạn chế của phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản” từ đó chỉ ra đươc những hạn chế của 2 phương pháp trên trong quá trình áp dụng thực tiễn và tìm ra cách khắc phục.

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

TIỂU LUẬN MÔN : ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1

ĐỀ TÀI :

Những hạn chế của phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư thông qua các tình

huống thẩm định giá bất động sản

HÀ NỘI 2021

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan bài tiểu luận trên với đề tài “Những hạn chế của phương

pháp chi phí và phương pháp thặng dư thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản” là kết quả nghiên cứu độc lập của em.

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 1

MỤC LỤC 2

MỞ ĐẦU 2

NỘI DUNG 3

Phần I Những hạn chế của phương pháp chi phí trong thẩm định BĐS 3

1 Khái niệm phương pháp chi phí 3

2 Các buớc tiến hành 3

3 Điều kiện áp dụng 4

4 Những hạn chế của phương pháp chi phí 4

5 Hạn chế của phương pháp chi phí thông qua tình huống thẩm định giá bất động sản 4

5.1 Tình huống cụ thể 4

5.2 Xử lý tình huống 5

5.3 Hạn chế của phương pháp chi phí thể hiện qua tình huống 6

Phần II Những hạn chế của phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản 6

1 Khái niệm phương pháp thặng dư 6

2 Các buớc tiến hành 7

3 Điều kiện áp dụng 7

4 Những hạn chế của phương pháp thặng dư 7

5 Hạn chế của phương pháp thặng dư thông qua tình huống thẩm định giá bất động sản 8

5.1 Tình huống cụ thể 8

5.2 Xử lý tình huống 8

5.3 Hạn chế của phương pháp thặng dư thể hiện qua tình huống 9

KẾT LUẬN 10

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11

NHẬN XÉT 12

MỞ ĐẦU

Hiện nay việc thẩm định giá BĐS rất được chú trọng Để tiến hành TĐG một BĐS, có thể lựa chọn một trong bốn phương pháp sau: phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư , mỗi phương pháp bên cạnh những ưu điểm riêng cũng có những hạn chế nhất định

Để đáp ứng đòi hỏi của thị trường yêu cầu thẩm định BĐS ngày càng chính xác

hơn Vì vậy phạm vi bài tiểu luận này đi “Những hạn chế của phương pháp

chi phí và phương pháp thặng dư thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản” từ đó chỉ ra đươc những hạn chế của 2 phương pháp trên trong

quá trình áp dụng thực tiễn và tìm ra cách khắc phục.

NỘI DUNG Phần I Những hạn chế của phương pháp chi phí trong thẩm định BĐS

1 Khái niệm phương pháp chi phí

Định giá BĐS theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra BĐS đó.

* Cơ sở lý luận:

- Phương pháp chi phí là một phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế

- Dựa trên giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá có thể được so bằng chi phí làm ra một BĐS tương tự

* Có 2 loại chi phí:

- Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế

giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó

- Chi phí thay thế: Là những chi phí hiện hành để xây dựng mới một công

trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng vật liệu, phương pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời

2 Các buớc tiến hành

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất

trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công

trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm

giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn

lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình ( = Bước 2 - bước 3)

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần TĐG ( = Bước 1 + bước 4)

3 Điều kiện áp dụng

- Định giá các BĐS không ước tính được dòng tiền tương lai, các BĐS không có giao dịch trên thị trường như trường học, bệnh viện, công viên,…

- Đinh giá cho mục đích bảo hiểm

- Định giá cho mục đích đấu thầu

- Vận dụng trong trường hợp chi phí là yếu tố chính để tạo ra giá trị của BĐS

- Được dùng để bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác

4 Những hạn chế của phương pháp chi phí

- Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường, trong nhiều trường hợp có thể thiếu thông tin hoặc thông tin k đáng tin cậy

- Yêu cầu có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới sử dụng để tính toán đượ

- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ

- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

5 Hạn chế của phương pháp chi phí thông qua tình huống thẩm định giá bất động sản.

5.1 Tình huống cụ thể

Ước tính giá trị BĐS Y dựa trên các thông tin sau:

* Tài liệu về BĐS Y:

- Diện tích đất 350 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất

- Công trình xây dựng trên đất: Nhà 3 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 150m2/sàn

Tỷ lệ hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%

* Các thông tin có liên quan:

- Một lô đất trống bên cạnh có diện tích 300 m2, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định, vừa được bán với giá

2 750 triệu đồng Theo quy định hiện hành để được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích

- Giá đất quy định của hà nước ở cùng vị trí là 12 triệu đồng/m2

- Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14%

- Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự là 5 triệu đồng/m2

- Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 20 triệu đồng

5.2 Xử lý tình huống

Bước 1: Ước tính giá trị của đất:

- Đơn giá 1m2 đất khi chưa có đầy đủ pháp lí là: =9,17 trđ/m2

- Giá trị của lô đất khi chưa có đầy đủ pháp lí là: 9,17 trđ/m2 x 350 m2 = 3209,5 trđ

- Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất là: 12 trđ/m2 x 350 m2 = 4200 trđ -> Giá trị mảnh đất sau khi đầy đủ pháp lý là:

3209,5 trđ + 4200 trđ = 7409 triệu đồng

Bước 2: Chi phí xây dựng mới công trình trên đất = diện tích xây dựng x chi phí

xây dựng mới

= 5 trđ/m2 x 150 m2/sàn x 3 sàn = 2250 triệu đồng

Bước 3: Xác định mức độ giảm giá = tỷ lệ giảm giá x chi phí xây dựng mới

Ta có, tỷ lệ giảm giá:

= 40%

-> Mức độ giảm giá: 40% x 2250 trđ = 900 triệu đồng

* tổng mức độ giảm giá : 900 trđ +20 trđ = 920 triệu đồng

Bước 4: Giá trị hiện tại của công trình là: 2250 trđ – 920 trđ = 1350 triệu đồng Bước 5: giá trị hiện tại của BĐS Y là : 7409 trđ + 1350 trđ = 8759 triệu đồng

Kết luận: ước tính giá trị BĐS Y là 8,759 tỷ đồng

5.3 Hạn chế của phương pháp chi phí thể hiện qua tình huống

- Cơ sở thông tin dữ liệu còn hạn chế, chưa đầy đủ và thực sự chính xác, với các thông tin được tìm kiếm trên internet, đòi hỏi thẩm định viên phải xác nhận lại bằng cách đi khảo sát thực tế vì có thể thông tin đã quá cũ

- Mọi ước tính về chi phí cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường Ví dụ như giá nguyên nhiên vật liệu, giá thuê nhân công xây dựng cũng có thể tăng lên, tất cả những điều này đều đẩy chi phí lên cao hơn dự tính, khiến cho việc thẩm định giá trước đó không còn ý nghĩa

- Việc xác định tỷ lệ hao mòn của các kết cấu của BĐS để phục vụ tính toán còn mang tính chủ quan

Phần II Những hạn chế của phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản

1 Khái niệm phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị BĐS dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất.

* Cơ sở lý luận:

- Dựa chủ yếu trên nguyên tắc “đóng góp” và nguyên tắc “dự kiến dòng lợi ích tương lai”

- Là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ cả 5 nguyên tắc định giá

- Giá trị của một BĐS được xác định dựa vào sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.

Giá trị của

BĐS ( giá

trị thặng

dư)

=

Giá trị của

sự phát triển

-Chi phi phát triển ( bao gồm cả lãi của nhà đầu tư)

2 Các buớc tiến hành

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả

nhất dự án phù hợp với quy định của pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lai giá trị cao nhất cho dự án

Bước 2: Ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng SDTNVHQN.

Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội của công trình xây dựng trên đất bao gồm: chi

phí xây dựng, chi phí tài chính, các phí khác có liên quan và lợi nhuận của NĐT xây dùng

Bước 4: Xác định giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển trừ đi tổng chi

phí phát triển (=Bước 2 – Bước 3)

3 Điều kiện áp dụng

- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp Các yếu

tố liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao

- Đối tượng là những BĐS có sự phát triển hoặc có tài năng để phát triển Các BĐS này có thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và sử mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN

4 Những hạn chế của phương pháp thặng dư

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.

5 Hạn chế của phương pháp thặng dư thông qua tình huống thẩm định giá bất động sản.

5.1 Tình huống cụ thể

BĐS cân định giá là một lô đất rộng 1000 m2 Lô đất này được quy hoạch để xây dựng nhà ở với tỷ lệ cho phép xây dựng là 80% Chủ sở hữu dự định xây dựng thành 4 căn hộ độc lập ( có diện tích bằng nhau, kết cấu hạ tầng tương tự nhau)

để bán

Yêu cầu: định giá mảnh đất trên bằng phương pháp thặng dư Biết rằng:

- Thời gian xây dựng và bán nhà dự tính là 1 năm

- Giá bán ước tính mỗi căn nhà là 6.000 triệu đồng

- Chi phí bán nhà:

Chi phí pháp lý: 500 triệu đồng; Chi phí quảng cáo và môi giới: 100 triệu đồng; Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản: 500 triệu đồng

- Chi phí phát triển bất động sản:

Chi phí dọn mặt bằng: 30 triệu đồng;

- Chi phí khảo sát thiết kế: 150 triệu đồng;

- Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 0,5 triệu đồng/m2;

- Chi phí nguyên nhiên vật liệu, nhân công trực tiếp cho xây dựng tính bình quân trên 1m2 sàn xây dựng là 5 triệu đồng, chi phí chuyên môn bằng 10% chi phí trên

Các khoản chi phí trên được tài trợ bằng tiền vay với lãi xuất 15%/năm - Chi phí cho việc mua đất ước tính bằng 2% giá đất

- Lợi nhuận đòi hỏi đối với mỗi căn hộ là 400 triệu đồng

5.2 Xử lý tình huống

- Diện tích đất được phép xây dựng là: 1000 m2 x 80% = 800 m2

- Diện tích đất mỗi căn là: 800m2 : 4 căn = 200m2/căn

- Doanh thu có được từ việc bán các căn hộ là:

6000 trđ x 4 căn = 24000 triệu đồng

- Chi phí bán nhà = 500 trđ + 100 trđ + 500 trđ = 1100 triệu đồng

-Thu thuần về bán bất động sản = 24000 trđ – 1100 trđ = 22 900 triệu đồng

- Chi phí dọn mặt bằng: 30 trđ

- Chi phí khảo sát thiết kế: 150 triệu đồng

- Chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật: 0,5 trđ x 1000 m2 = 500 triệu đồng

- Chi phí nguyên nhiên vật liệu, nhân công: 5 trđ/m2 x 800 m2 = 4000 triệu đồng

- Chi phí chuyên môn: 10% x 4000 trđ = 400 triệu đồng

- Chi phí lãi vay:

15% x ( 30trđ + 150trđ + 500trđ + 4000 trđ + 400 trđ) = 762 triệu đồng

* Lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi: 400 trđ x 4 căn = 1600 triệu đồng

=> Tổng chi phí : 30trđ + 150trđ + 500trđ + 4000 trđ + 400trđ + 762 trđ + 1600 trđ = 7442 triệu đồng

* Ước tính giá trị thặng dư đất = 22 900 trđ – 7 442 trđ = 15458 triệu đồng

* Ước tính giá đất : Gọi giá đất là X triệu đồng

- Chi phí mua đất = 0,02 X

Ta có: X + 0,02X = 15 458 triệu đồng => X = 15 154,9 triệu đồng

Kết luận: giá trị của BĐS đó là 15,1549 tỷ đồng

5.3 Hạn chế của phương pháp thặng dư thể hiện qua tình huống

- Nhà đầu tư chỉ xác định mục đích tương lai của mảnh đất với việc đem bán sau

đó lên kế hoạch cho các chi phí liên quan và không quan tâm tới giá trị đất nền đang chuyển nhượng của địa phương

- Các trường hợp phương án đầu tư là dự án phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm hoặc thu nhập phát sinh kéo dài, thì phải ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và chiết khấu về giá trị hiện tại thời điểm định giá đất

- Khi thẩm định viên sử dụng phương pháp thặng dư trong tình huống trên dễ dẫn đến việc giá đất ước tính có sai số lớn bởi các nguyên nhân sau: xác định không chính xác hệ số sử dụng đất, chủ sở hữu thay đổi mục đích đầu

KẾT LUẬN

Trong thời gian nghiên cứu ngắn, dung lượng tiểu luận có hạn, tài liệu nghiên

cứu còn nhiều hạn chế, bài tiểu luận với đề tài “Những hạn chế của phương

pháp chi phí và phương pháp thặng dư thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản” đã chỉ ra được các vấn đề sau:

+ Thứ nhất, nêu được những lý luận chung về phương pháp chi phí và phương

pháp thặng dự

+ Thứ hai, trình bày được hạn chế của 2 phương pháp trên thông qua tình

huốngs

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 TS Nguyễn Minh Hoàng, TS Phạm Văn Bình (2018), Giáo trình định giá

tài sản, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội;

2 TS Phạm Văn Bình chủ biên (2012), Hệ thống câu hỏi và bài tập định giá tài sản, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội;

3 Bảng hướng dẫn xác định tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính đăng trên

https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung-Do-thi/Huong-dan-69-HD-SXD-2017

NHẬN XÉT

• Nhận xét và điểm chấm của giáo viên thứ nhất:

Bằng số Bằng chữ

• Nhận xét và chấm điểm của giáo viên thứ hai:

Bằng số Bằng chữ