GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ THÔNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Họ và tên: Ngô Văn TuyênBÀI LÀM ĐỀ TÀI: GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ THÔNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN MỤC LỤC 1..

Họ và tên: Ngô Văn Tuyên

BÀI LÀM

ĐỀ TÀI: GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ THÔNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

MỤC LỤC

1 Các khái niệm cơ bản 3

1.1 Thẩm định giá 3

1.2 Bất động sản 3

2 Phương pháp so sánh trực tiếp 3

2.1 Cơ sở lý luận 3

2.2 Các bước tiến hành 3

2.3 Ưu điểm và hạn chế 4

3 Định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập 5

3.1 Cơ sở lý luận 5

3.2 Các bước tiến hành 5

3.3 Công thức 6

3.4 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp 6

1 Phương pháp so sánh trực tiếp 7

1.1.Tình huống 7

1.2.Phân tích hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp 9

1.3.Một số đề xuất khắc phục 9

2 Phương pháp lợi nhuận 10

2.1.Tình huống 10

2.2.Phân tích hạn chế phương pháp lợi nhuận 11

2.3.Một số đề suất khắc phục 12

1 Các khái niệm cơ bản

1.1 Thẩm định giá

Thẩm định giá: là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

1.2 Bất động sản

Bất động sản là các tài sản có khả năng di dời được bao gồm:

- Đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả những tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trên các bằng chứng thị trường của bất động sản tương tự đã giao dịch trên trong thời gian gần nhất

2.1 Cơ sở lý luận

- Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế là chủ đạo

- Giá trị BĐS được xác định bằng tổng chi phí dự thị trường phải bỏ ra để tạo ra một bất động sản tương đương thay thế

2.2 Các bước tiến hành

Bước 1 : Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian

gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu cần định giá

Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất

có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bước này , khi kiểm tra

và phân tích các giao dịch thị truờng cần phải làm rõ :

- Nguồn gốc các giao dịch : loại BĐS , địa chỉ của BĐS , diện tích đất , diện tích sàn , thời hạn sở hữu , ngày ký hợp đồng giao dịch , giá cả thanh toán đồng giao dịch , giá cả thanh toán

- Tính chất các giao dịch : xác minh tính chất khách quan , hiểu biết và tự nguyện

Buớc 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh

nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 BĐS

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS định giá và BĐS so sánh,

thực hiện điều chỉnh như sau: Nếu tốt hơn thì điều chỉnh giảm còn nếu xấu hơn thì điều chỉnh tăng

Buớc 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở các mức giá đã đuợc đã điều

chỉnh đối với BĐS chứng cớ

2.3 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp so sách trực tiếp:

a) Ưu điểm:

- Không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không cần xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về giá trị

- Phương pháp này thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cung như các cơ quan pháp lý công nhận

- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác

b) Nhược điểm

- Phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được

- Các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử

- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

3 Định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập

 Phương pháp thu nhập hay còn gọi là phương pháp đầu tư là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho nhà đầu tư

3.1 Cơ sở lý luận:

- Dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hằng năm thành tổng số vốn, tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như thế nhận được trong tương lai Điều này đề cập đến việc tính chiết khấu giá trị tương lai của thu nhập

- Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một bất động sản bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được

từ bất động sản đó

- Dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hóa

3.2 Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm mà bất động sản mang lại

Bước 2 : Ước tính các khoản chi phí hàng năm (thuế, bảo hành, sửa chữa)

Bước 3 : Xác định thu nhập ròng hàng năm

Thu nhập ròng hàng năm = Tổng Thu nhập - Tổng Chi Phí

Bước 4 : Xác định tỷ lệ lãi (tỷ lệ chiết khấu) thích hợp để tính toán, có thể dựa vào

việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự

Bước 5 : Dùng công thức vốn hóa tìm giá trị bất động sản (chuyển hóa vốn tương

lai về hiện tại)

3.3 Công thức

Giá trị vốn =Lãisuất vốn hóa Thu nhập ròng

Th1: Đối với sở hữu vĩnh viễn (Bất động sản cho thu nhập ổn định)

V=R I V: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai

I: thu nhập ròng từ bất động sản R: tỷ lệ vốn hóa

Th2: Đối với sở hữu có thời hạn

 Thu nhập bằng nhau: V: giá trị của bất động sản

V = A × 1−(1+i)−n

i + (1+i)T n A: thu nhập ròng hàng năm

 Thu nhập không bằng nhau: At: thu nhập ròng năm t

V = ∑

1

n A t

(1+i) t + (1+ i) T n T: tiá trị thanh lý năm t t: năm thứ t ( t=1 , n´ ) n: số năm hoạt động i: tỷ lệ lãi đòi hỏi

3.4 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp:

a) Ưu điểm của phương pháp.

Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì

nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư

Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể

so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao

b) Hạn chế của phương pháp thu nhập:

Khi phân tích các nghiệp vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai.Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai

Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan

II TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN:

1 Phương pháp so sách trực tiếp:

1.1 Tình huống:

Giả định thẩm định giá biệt thự X, biệt thự X có diện tích đất 450 m2, hợp pháp về quyền đối với bất động sản.Việc xác định giá của biệt thự X theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện như sau:

Quy trình định giá:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:

- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự X , giống biệt thự X về nhiều mặt , vừa bị toà án phát mãi với số tiền là 7600 triệu đồng

- Biệt thự B tương tự biệt thự X, nhưng nội thất kém hơn 200 triệu đồng, môi trường ô nhiễm hơn so với biệt thự X là 10%, vừa bán giá 7.500 triệu đồng

- Biệt thự C tương tự biệt thự X, nhưng chưa có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định, tình hình an ninh khu vực tốt hơn biệt thự X là 4%, vừa được bán với giá 7.000 triệu đồng

- Theo luật số lớn: yếu tố vị trí thường chiếm 50%, môi trường 30%, an ninh 15% các yếu tố khác chiếm 5% giá trị BĐS

Theo quy định hiện hành:

- Giá đất do Nhà nước quy định tại khu vực này là 10 triệu đồng/m2

- Hạn mức sử dụng đất trong quy hoạch là 200 m2

- Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức

Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các bất động sản coi như tương đồng

Bước 2: Kiểm tra và phân tích thông tin nhằm đảm bảo tính chất so sánh:

- Biệt thự A không dùng làm cơ sở so sánh vì không phải là giá trị thị trường

- Biệt thự B, C đảm bảo tính chất so so với BĐS mục tiêu

Bước 3: Lựa chọn BĐS thích hợp để tính toán: Chọn biệt thự B, C:

Bước 4: Phân tích và điều chỉnh các yếu tố khác biệt theo nguyên tắc điều chỉnh

cơ bản:

a Biệt thự B:

 Gía trị biệt thự B sau khi điều chỉnh về nội thất là:

7500 + 200 = 7700(triệu đồng)

 Điều chỉnh tương đối yếu tố môi trường:

- Tỉ lệ điều chỉnh = 100 %−90 %90 % x 100% x 30% = +3,33%

- Mức điều chỉnh = +3,33% x 7700trđ = +256,41(triệu đồng)

 Giá trị biệt thự B sau khi điều chỉnh yếu tố môi trường là:

7700 + 256,41 = 7956,41 (triệu đồng)

b Biệt thự C:

 Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất của biệt thự C là:

50% x 200m2 x 10trđ/m2 + 100% x 250m2 x 10trđ/m2 = 3500(triệu đồng)

 Gía trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh về mặt pháp lí là:

7000trđ + 3500trđ = 10500 (triệu đồng)

 Điều chỉnh tương đối yếu tố an ninh:

- Tỉ lệ điều chỉnh = 100 %−104 %104 % x 100% x 15% = -0,58%

- Mức điều chỉnh = -0,58% x 10500trđ = -60,9 (triệu đồng)

 Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh yếu tố an ninh là:

10500trđ – 60,9trđ = 10439,1(triệu đồng)

Bước 5: Giá trị của biệt thự X dựa vào giá sau điều chỉnh của biệt thự B và C :

Vậy, ước tính giá trị biệt thự X là:

7956,41+10439,1

2 = 9197.755 (triệu đồng) Tương đương với 9197.755 trđ

450 m2 = 20,4394trđ/m2

1.2 Phân tích hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp so sánh trực tiếp này phụ thuộc rất lớn vào qui hoạch vì khi phát sinh các điều kiện thay đổi đến vùng như qui hoạch, đầu tư, giao thông, thị trường sẽ làm giá trị của bất động sản thay đổi trong tương lai gần hoặc xa Ngoài ra, giá bất động sản còn chịu sự tác động rất lớn của yếu tố đầu cơ, cung cầu trên thị trường tuy nhiên điều này xác định rất khó khăn

- Cụ thể: ở ví dụ trên trong 2 năm do ảnh hưởng bởi dịch covid khiến môi trường chở nên trong sạch và từ đó biệt thự B đã tăng giá trị Vì vậy sẽ có sự thay đổi trong tính toán lại như sau:

Giá biệt thự B sau khi điều chỉnh = 7700 triệu đồng

1.3 Một số đề xuất khắc phục:

- Để việc áp dụng phương pháp so sánh mang lại kết quả tốt nhất thì phải có một thị trường bất động sản phát triển và hoàn chỉnh Tuy nhiên cần phải có thời gian, và điều đó phụ thuộc nhiều vào các chính sách của chính phủ ban hành, Luật và các qui định để hỗ trợ và quản lý tốt hơn thị trường bất động sản

- Ngoài ra thì việc tăng tính bạch của thị trường là cần thiết bởi sự thiếu minh bạch là yếu tố cản trở nhất đến thẩm định giá bất động sản

- Bên cạnh đó thì cần hoàn thiện hệ thống các văn bản qui định và hướng dấn thực hiện các phương pháp thẩm định giá, trong đó có phương pháp so sánh

- Trong trường hợp có thể thì kết hợp các phương pháp để có được ước tính tốt nhất Nâng cao hiệu quả hoạt động của các tổ chức thẩm định giá vì hoạt động này tác động đến sự hình thành giá bất động sản.Nâng cao trình độ của đội ngũ thẩm định viên

2 Phương pháp lợi nhuận ( phương pháp đầu tư)

2.1 Tình huống:

Trường hợp: giả định cần xác định quyền sử dụng sàn 1 của một toà nhà hỗn hợp

tại đường Phạm Văn Đồng – Hà Nội vừa mới hoàn thành và đưa vào sử dụng, biết các thông tin sau:

 Toà nhà được toạ lạc trên một mảnh đất ở ( thời gian sử dụng lâu dài);

 Toà nhà này được xếp vào loại nhà cấp 1, có diện tích xây dựng mỗi sàn là 3.000 m², cao 22 tầng, trong đó 5 tầng dưới là trung tâm thương mại, 17 tầng trên là chung cư cao cấp;

 Diện tích sử dụng sàn 1 bằng 75% diện tích sàn xây dựng;

 Theo khảo sát trên thị trường, tỷ lệ diện tích cho thuê ở khu vực này trung bình đạt 80% diện tích sử dụng và giá cho thuê khoảng 51 USD/ m²/tháng

 Các chi phí trong quá trình vận hành hàng năm sau này và thuế chiếm khoảng 35% tổng thu hàng năm;

 Tỷ suất sinh lời trong điều kiện mọi rủi ro đối với đồng đôla Mỹ là 8%/năm;

 Trong các khoảng tính chi phí vận hành ở trên không có tiền khấu hao và giả định tỷ lệ cho thuê, đơn giá cho thuê giữ ổn định và kéo dài vĩnh viễn

Nhận xét:

- Theo nguyên tắc nguyên tắc dự kiến dòng lợi ích tương lai thì giá trị của cửa hàng thương mại được xác định dựa vào giá trị hiện tại của các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho nhà đầu tư

- Theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất thì giá trị của tòa văn phòng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện tồn tại thực tế, được phép về pháp

lý và khả thu về mặt tài chính

Bước 1: Ước tính thu nhập:

Thu nhập thuần hàng năm của sàn 1 là:

3000m2 x 75% x 80% x 51USD x 12 tháng = 1.101.600USD/năm

Bước 2: Tổng chi phí:

Chi phí vận hành và thuế là: 35% x 1.101.600USD = 385.560 USD/năm

Bước 3:Ước tính thu nhập ròng hành năm mà bất động sản tạo ra:

Thu nhập ròng bình quân sàn 1 hàng năm là:

1.101.600– 385.560 = 716.040 USD/năm

Bước 4: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp để tính toán: R = 8%

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản:

Áp dụng công thức 1, V = A R= 716.0408 % = 8.950.500 USD

- Kết luận: Vậy, quyền sử dụng sàn 1 là : 8.950.500USD tương đương với:

8.950.500 USD

3000 m2 = 2983,5 USD/m2

2.2 Phân tích hạn chế của phương pháp lợi nhuận:

- Trong phương pháp thu nhập, việc ước tính thu nhập bình quân mang tính chất

chủ quan vì không gắn với các điều kiện kinh tế xã hội ở từng mốc thời gian cụ thể Do đó, thu nhập bình quân xác định được sẽ không mang tính hiệu quả cao trong việc định giá

- Cụ thể: Do ảnh hưởng của dịch covid 19 giá cho thuê của bất động sản nói trên

giảm chỉ còn 44/m2/tháng Khi đó:

+ Thu nhập: 950.400USD/năm

+ Thu nhập ròng: 564.840 USD/năm

+ Quyền sử dụng sàn 1: 7.060.500 USD, giảm 1.890.000 USD

2.3 Một số đề suất khắc phục:

- Việc sử dụng phương pháp lợi nhuận để thẩm định tài sản yêu cầu người thẩm

định có thông tin chính sác về hoạt động kinh doanh của tài sản cần thẩm định

- Dự báo tương lai chính xác về thu nhập của tài sản và thị trường tài sản kinh

doanh để xác định chính xác lợi nhuận mà tài sản đem lại

- Điều quan trọng nhất là tỷ suất sinh lời của thị trường, việc xác định chỉ số này

là quyết định giá trị của tài sản và cũng đòi hỏi người thẩm định phải có trình

độ chuyên môn cao

KẾT LUẬN

Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị của hàng hóa

và dịch vụ Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường, do các nhà chuyên môn được đào tạo,

có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện Qua phân tích trên thì cả hai phương pháp đều có ưu và nhược điểm, khi các nhà thẩm định sử dụng một hoặc cả hai phương pháp trên nên xem sét kĩ về tài sản cần thẩm định, từ đó sử dụng tối ưu từng phương pháp, Để có thể xác định được giá trị của tài sản một cách đúng nhất, cũng như chọn được một phương án sản xuất sinh lời nhiều nhất cần các nhà thẩm định vô cùng thận trọng trong các quyết định của mình để không gây ra thua lỗ cho chủ đầu tư và không đưa ra những đánh giá sai lầm