GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP THẶNG DỰ, CHI PHÍ THÔNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

tiểu luận hvtc“GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP THẶNG DỰ, CHI PHÍ THÔNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN”Kết cấu đề tài bao gồm: A. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ.37I. Lý thuyết.1. Cơ sở lý luận.32. Các bước tiến hành.33. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.5II. Giải thích hạn chế qua tình huống thẩm định giá.1. Tình huống. 62. Giải thích hạn chế của phương pháp.7B. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ.811I. Lý thuyết.1. Cơ sở lý luận.82. Các bước tiến hành.83. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.8II. Giải thích hạn chế qua tình huống thẩm định giá. 1. Tình huống.92. Giải thích hạn chế của phương pháp.10C. NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP CHUNG.12

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

 CHỦ ĐỀ TIỂU LUẬN 

GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP THẶNG DỰ, CHI PHÍ THÔNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN

BÀI THI MÔN: Định giá tài sản

Hình thức thi: Tiểu luận Thời gian thi: 3 ngày

Họ và tên:

Mã Sinh viên:

Khóa/Lớp: (Tín chỉ)

Ngày thi:

STT:

ID phòng thi:

(Niên chế): 15.01 Giờ thi:

Lời cam kết

֍Tôi xin cam đoan bài tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu

Ký và ghi rõ họ và tên

Lời mở đầu

Định giá là một phần không thể thiếu trong rất nhiều lĩnh vực : Đầu tư dự án, cho thuê nhà đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, sàn giao dịch Bất động sản, Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện này vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng tài sản quốc gia Việc xác định

và thu thập thông tin cần thiết để định giá được bất động sản vẫn còn rất nhiều khó khăn và cần có hướng đi rõ ràng hơn Để tìm hiểu chi tiết và cụ thể về vấn

đề, em đã chọn đề tài:

“ GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP THẶNG DỰ, CHI PHÍ THÔNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG

SẢN”

Kết cấu đề tài bao gồm:

I Lý thuyết

3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng 5

II Giải thích hạn chế qua tình huống thẩm định giá

2 Giải thích hạn chế của phương pháp 7

I Lý thuyết

3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng 8

II Giải thích hạn chế qua tình huống thẩm định giá

2 Giải thích hạn chế của phương pháp 10

A PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

I LÝ THUYẾT

1 Cơ sở lý luận

Dựa trên giả định rằng giá trị của bất động sản cần định giá có thể được

đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự và coi đây như là một vật thay thế

Lập luận trong phương pháp này cho rằng: một người mua tiềm năng có đầy

đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá một bất động sản cao hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng lợi ích tương tự

 Khái niệm: Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí là việc ước tính

giá trị bất động sản dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra bất động sản đó

2 Các bước thực hiện

❖ Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi miếng đất

đó là đất trống và giả định sử dụng hiện tại là sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

❖ Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế

công trình xây dựng trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật Thẩm định viên có thể lựa chọn các phương pháp xác định chi phí:

➢ Các phương pháp xác định chi phí

a Các loại chi phí

- Chi phí tái tạo : là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm

đã lỗi thời của công trình mục tiêu cần định giá đó

- Chi phí thay thế : là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình

có giá trị sử dụng tương đương, nhưng nguyên vật liệu, các phương pháp

và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình và loại

bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời

b Các phương pháp xác định

- Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng

- Phương pháp khảo sát số lượng

- Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành

- Phương pháp so sánh thị trường

❖ Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng

hiện có trên miếng đất xét trên mọi nguyên nhân

➢ Tuổi thọ kinh tế của công trình:Tuổi và tuổi thọ của bất động sản thường

tính theo năm Tuổi hay tuổi đời của bất động sản phân biệt như sau :

- Tuổi thực: là thời gian đã sử dụng tính đến ngày định giá

- Tuổi hiệu quả: là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả

- Tuổi thọ kỹ thuật: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt kỹ thuật

- Tuổi thọ kinh tế: là thời gian sử dụng tối đa xét về hiệu quả kinh tế

- Tuổi thọ kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại phát huy hiệu quả

➢ Sự giảm giá tích luỹ

a Sự giảm giá tích luỹ

Sự giảm giá tích luỹ là sự mất mát giá trị, vì bất kỳ lý do nào, tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế (hoặc xây dựng lại mới) của một BĐS (bằng tiền) so với giá trị thị trường của BĐS tương tự tại thời điểm thẩm định giá

b Nguyên nhân gây ra giảm giá tích lũy:

o Giảm giá tự nhiên: Hư hỏng qua quá trình sử dụng; Sự tác động của thời gian , của thiên nhiên ; Hư hỏng do thiên tai địch hoạ

o Lỗi thời chức năng: Do sai sót trong thiết kế; Sự không đầy đủ trong kết cấu; Thừa quá mức các phương tiện kết cấu; Lỗi thời về thiết bị

o Lỗi thời bên ngoài: Các nguy hiểm và phiền toái gần cận như: luồng giao thông nặng nề, nhiều khói bụi, tiếng động; Các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình; Việc giảm yêu cầu gây ra do sự thay đổi dân số, sự suy thoái kinh tế, hoặc các yếu tố kinh tế khác làm cho giá trị BĐS thấp hơn

c Phương pháp đo giảm giá tích lũy

- Phương pháp kỹ thuật

𝐻 =∑ 𝐻𝑘𝑖 × 𝑇𝑘𝑖

𝑛 𝑖=1

∑𝑛𝑖=1𝑇𝑘𝑖 Trong đó: H: Hao mòn của Công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %

Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %

Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính thứ i trong tổng giá trị công trình

n : số kết cấu chính trong công trình

- Phương pháp đo giảm giá rút ra từ thị trường:

𝐻 =𝑡𝑢ổ𝑖 𝑡ℎọ ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả 𝑡𝑢ổ𝑖 𝑡ℎọ 𝑘𝑖𝑛ℎ 𝑡ế × 100%

❖ Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại

công trình hiện có trên miếng đất, chênh lệch thu được là giá trị hiện tại của công trình

❖ Bước 5: Cộng giá trị (Bước 1) với giá trị hiện tại (Bước 4), sẽ được giá trị

ước tính của BĐS cần định giá

3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp chi phí

❖ Ưu điểm

Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được

Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định

có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì

có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá

❖ Hạn chế

- Cũng có những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí

- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi

- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

❖ Điều kiện áp dụng

- Định giá các bất động sản không có chức năng sinh lời, các bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu đặc biệt là những công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh

- Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm

và các dạng bồi thường khác

- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu

- Phương pháp chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của bất động sản

- Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác

II GIẢI THÍCH HẠN CHẾ QUA TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ

1 Tình huống thẩm định giá

Ước tính giá trị Trụ sở B dựa trên thông tin sau:

1 Tài liệu về trụ sở B:

-Diện tích đất 600 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất

- Công trình xây dựng trên đất: nhà 3 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây dựng 400m2/tầng

- Hao mòn của các kết cấu chính: mái 70%, tường 50%, sàn 25%, móng 40%, cầu thang 80%, cửa 30%

2 Các thông tin có liên quan:

- Một lô đất bên cạnh diện tích 500 m2, không có đầy đủ giấy tờ hợp lệ về quyền

sử dụng đất, không có tranh chấp, không thuộc diện lấn chiếm đất công, sử dụng

ổn định, vừa được bán với giá 15.000 triệu đồng Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% giá đất Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức

và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 7 triệu đồng/m2 (Hạn mức đất ở theo quy định là 300 m2)

- Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: mái 4%, tường 16%, sàn 14%, móng 13%, cầu thang 9%, cửa 10%

- Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 4 trđ/m2

- Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về hệ thống điều hòa là 120 trđ

Bài làm:

Bước 1:Ước tính giá trị mảnh đất thuộc BĐS mục tiêu:

- Giá 1m2 đất so sánh khi chưa có sổ đỏ:

15.000 triệu đồng ÷ 500 𝑚2 = 30 trđ/𝑚2

- Số tiền phải nộp để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất của mảnh đất mục tiêu: 50% × 300𝑚2× 7 trđ/𝑚2+ 100% × 300𝑚2× 7 trd/𝑚2 = 3.150 𝑡𝑟đ

- Giá trị ước tính đối với mảnh đất mục tiêu:

30𝑡𝑟đ/𝑚2 × 600𝑚2+ 3150𝑡𝑟đ = 21.150 𝑡𝑟đ

Bước 2: Xác định chi phí thay thế mới công trình:

400𝑚2× 3 𝑡ầ𝑛𝑔 × 4𝑡𝑟đ/𝑚2 = 4.800 𝑡𝑟đ

Bước 3: Xác định giảm giá tích lũy:

- Tỷ lệ hao mòn trung bình của cả công trình:

70%×4%+50%×16%+25%×14%+40%×13%+80%×9%+30%×10%

4%+16%+14%+13%+9%+10% = 45%

- Mức độ giảm giá tích lũy của CTXD: 4.800 × 45% + 120 = 2.280 trđ

Bước4: Giá trị hiện tại của công trình xây dựng: 4.800– 2.280 = 2.520 𝑡𝑟đ Bước 5: Giá trị ước tính của BĐS mục tiêu: 21.150 + 2.520 = 23.670 𝑡𝑟đ

→Kết luận: giá trị của BĐS B được ước tính là 23.670 triệu đồng

Bình quân 1 m2 = 39,45 trđ/m2

2 Giải thích hạn chế của phương pháp

Thứ nhất, việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí

→ Giải thích: Trong tình huống trên ta dùng lô đất bên cạnh có diện tích

500m2 để ước tính giá trị của mảnh đất mục tiêu

+ Để ước tính chính xác giá trị của mảnh đất mục tiêu thì chúng ta phải biết được giá trị giao dịch thật của mảnh đất có diện tích 500m2 kia để so sánh Nhưng nếu lấy số liệu sai hoặc thời gian xảy ra giao dịch đã lâu thì ước tính giá trị mảnh đất sẽ không còn chính xác, sai lệch so với giá trị thị trường + Bên cạnh đó nếu xung quanh đấy không xảy ra giao dịch BĐS tương tự thì rất khó để thực hiện ước tính giá trị mảnh đất mục tiêu

Thứ hai,việc ước tính các khoảng giảm giá trở nên chủ quan và khó thực hiện vì trong thực tế chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi

→ Giải thích: + Khấu hao của công trình trên đất bao gồm khấu hao vô hình

và khấu hao hữu hình Thẩm định viên chỉ có thể xác định trên khấu hao hữu hình, nhưng không thể xác định được khấu hao vô hình Hơn nữa khấu hao đều là ước tính và không chắc chắn chính xác Vì vậy việc xác định giảm giá tích lũy có thể sai so với thực tế

+ Trong thực tế, khi xem xét BĐS người mua và người bán không chỉ xét về yếu tố giá trị thực của bất động sản mà còn xét trên yếu tố phong thủy, vậy nên giá trị của BĐS trong tình huống trên chỉ đúng khi người ta tin tưởng chi phí là yếu tố chính

Thứ ba, để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

→ Giải thích: Những số liệu về khấu hao là hoàn toàn chủ quan, ảnh hưởng

nhiều bởi yếu tố tâm lý, không được đảm bảo chính xác vì trong quá trình mua bán nếu người bán sửa chữa, làm mới vẻ bề ngoài cho công trình nhưng chất lượng xây dựng bên trong của công trình thì không thay đổi, thẩm định viên không có kiến thức về xây dựng sẽ dễ bị đánh lừa bởi vẻ ngoài khiến cho việc định giá sẽ cao hơn nhiều so với giá trị thật

Thứ tư, chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

B PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

I LÝ THUYẾT

1 Cơ sở lý luận

Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa chủ yếu trên nguyên tắc “đóng góp” và nguyên tắc “dự kiến dòng lợi ích tương lai” Tức là, giá trị hiện tại của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó

Giá trị của sự

phát triển

_ Chi phí phát triển (bao gồm cả lãi của nhà đầu tư )

= Giá trị của BĐS hay giá trị còn lại

Khái niệm: phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bất động

sản dựa trên phần đóng góp của nó váo dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất

2 Các bước tiến hành

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu

quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật khả thi về điều kiện tài chính

và mang lại giá trị nhất cho đoán

Bước 2: ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng SDTNVHQN Bước 3: ước tính chi phí cơ hội của công trình xây dựng trên đất, bao gồm:

chi phí xây dựng, chi phí tài chính, các phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dùng

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước

2 và bước 3

3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

❖ Ưu điểm:

- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu

tư vào BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối

đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

❖ Hạn chế:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

❖ Điều kiện áp dụng

- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp Các yếu ước tính liên giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SDTNHQN

- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác xuất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS

II GIẢI THÍCH HẠN CHẾ QUA TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ

1 Tình huống

Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Phú Quý đang lên kế hoạch đầu giá một lô đất rộng 10.000 m2 với tỷ lệ được phép xây dựng là 60% Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây trên toàn bộ diện tích được phép xây dựng 2 toà nhà chung cư để bán, mỗi tầng có 20 căn hộ và tòa nhà cao 25 tầng

Yêu cầu: Với cương vị là thẩm định viên về giá, Anh chị hãy tư vấn cho doanh

nghiệp này mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho lô đất nói trên, biết:

- Thời gian phát triển dự tính là 1 năm

- Chi phí quy hoạch dự án: 1.600 trđ và Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 200 trđ

- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân: 1,2 trđ/m2

- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân: 6 trđ/m2

- Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng Chi phí khác cho đất bằng 2% giá đất đấu giá Các chi phí trên và giá đất đấu giá được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 15%/năm; riêng chi phí xây nhà được vay làm 2 lần, mỗi lần cách nhau 6 tháng (lãi suất 6 tháng được tính bằng 1/2 lãi suất năm)

- Lợi nhuận cho doanh nghiệp đòi hỏi đối với hoạt động xây dựng là 12% của tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn dẹp mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư và đối với toàn bộ lô đất là 20% tổng chi phí cho việc mua và giữ lô đất

- Giá bán ước tính mỗi căn hộ chung cư: từ tầng 1 đến tầng 10 là 3.800 triệu đồng/căn, từ tầng 11 đến tầng 25 là 4.000 triệu đồng/căn

- Chi phí quảng cáo và bán nhà: 1.000 triệu đồng

Lời giải:

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của lô đất dùng

cho xây dựng chung cư để bán Giả định dự án đưa ra tối ưu, là cơ sở để ước tính giá trị khu đất

Bước 2: ước tính doanh thu dự án

- Tổng điện tích đất được phép xây dựng:

10.000 𝑚2× 60% = 6.000 𝑚2

- Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư:

2 × 20 𝑐ă𝑛 ℎộ × (10 𝑡ầ𝑛𝑔 × 3.800𝑡𝑟đ + 15 𝑡ầ𝑛𝑔 × 4.000𝑡𝑟đ)

= 3.920.000 𝑡𝑟đ

- Chi phí quảng cáo và bán nhà: 1.000 triệu đồng

→Tổng thu thuần: 3.920.000 − 1.000 = 3.919.000 𝑡𝑟𝑖ệ𝑢 đồ𝑛𝑔

Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội của công trình xây dựng trên đất