Chương 3 HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC KINH DOANH CHO CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 3 -2 ĐẾN NĂM 2020 VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP
3.1. Đánh giá sự phát triển của ng ành xây dựng
3.1.2. Dự báo về nhu cầu ng ành xây d ựng trong những năm tới
3.1.2.2. Dự báo các phân khúc cụ thể của ngành xây dựng
Khu vực xây dựng công nghiệp (phi dân dụng)
Theo dự báo của BMI, khu vực xây dựng công nghiệp sẽ đạt mức tăng trưởng 5,6% năm 2014 và mức tăng trưởng trung bình 6.0% mỗi năm trong giai đoạn 2015-2020. Đây là nhóm ngành xây dựng có tốc độ tăng trưởng cao nhất. Hai nhân tố quan trọng đóng góp vào tốc độ tăng trưởng của khu vực xây dựng công nghiệp là sự cải thiện và mở rộng hoạt động trong sản xuất công nghiệp và sự gia tăng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam.
Sự cải thiện về nhu cầu thị trường nước ngoài đã có tácđộng tích cực đến các hoạt động sản xuất chế tạo của Việt Nam. Theo HSBC chỉ số PMI đã đạt mức kỷ lục 51,5 vào tháng 9/2013 kể từ đầu năm 2011. Xu hướng này sẽ làm tăng nhu cầu xây dựng nhằm phục vụ sản xuất. Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đóng một vai trò quan trọng trong việc làm tăng nhu cầu xây dựng trong khu vực này. Sự gia tăng
đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam được coi là một chỉ dấu cải thiện môi trường kinh doanh và là một chất xúc tác thúc đẩy đầu tư khu vực tư nhân.
Hai nhân tố trên đóng vai trò quan trọng như một làm sóng cho tăng trưởng trong khu vực xây dựng công nghiệp năm 2015 và những năm tiếp theo.
Khu vực xây dựng dân dụng
Khu vực xây dựng dân dụng đang có dấu hiệu cải thiện. Mặc dù khu vực này vẫn đang bị ảnh hưởng bởi tình trạng cung vượt cầu và giá giảm, lượng hàng tồn kho của các khu dân cư mới đã giảm về mức hợp lý. Lượng căn hộ tồn kho trong tổng số xây dựng đã giảm từ 30,3% năm 2013 xuống 27% trong năm 2014. Lượng biệt thự và nhà liền kề tồn kho đã giảm từ 57% xuống 10% so với cùng kỳ. Ngoài ra, tốc độ giảm giá nhà đã chậm lại cho thấy nhu cầu bắt đầu tăng trở lại.
*Một số phân khúc cụ thể:
- Phân khúc nhà ở: Nhu cầu về nhàở sẽ tăng trong những năm tới đây nhờ tốc độ tăng dân số đô thị cả nước tăng khoảng 3%/năm từ nay đến năm 2025, ở Hà Nội tốc độ này còn tăng nhanh hơn trung bình cả nước và đồng thời số thành viên trong hộ gia đình giảm 2% năm. Hiện tại, trên cả nước diện tích bình quân mới đạt 16,7 m2/người (2010). Theo Tổng cục Thống kê năm 2010, Hà Nội có dân số đạt 6,5 triệu người, mật độ dân số trung bình 1.979 người/km², trong đó nơi có mật độ cao nhất là 35.341 người/km²; diện tích nhàở bình quân đạt 21,5 m²/người (2010) và sẽ đạt 23,1 m²/người (2015); 26,3m²/người (2020).
Bên cạnh đó, thanh khoản thị trường nhàở đãđược cải thiện đáng kể trong năm 2014. Theo báo cáo của CBRE, thị trường Hà Nội có khoảng 10.000 giao dịch thành công, tăng 60% cùng kỳ và tại thành phố Hồ Chí Minh có hơn 18.000 giao dịch thành công. Gía bán căn hộ cũng không có xu hướng giảm. Các dấu hiệu đầu cơ cũng đang xuất hiện trên thị trường. Theo ước tính của tổ chức Savills, thì trong giai đoạn 2015-2017, thì nguồn cung căn hộ tại Hà Nội sẽ có thêm khoảng 70.700 căn hộ (từ 91 dự án) vàở thành phố Hồ Chí Minh sẽ tăng thêm 65.600 căn (từ 102 dự án). Do đó nhu cầu xây dựng sẽ rất lớn trong những năm tới.
Phân khúc Văn phòng: Nhu cầu diện tích văn phòng sẽ tiếp tục tăng trưởng song song với tăng trưởng lao động và số lượng công ty. Với những tính hiệu tích cực từ nền kinh tế, lực cầu trên thị trường cũng đã hồi phục dần, cùng với đó nguồn cung mới tham gia thị trường cũng ở mức hạn chế nên cũng đã giúpổn định giá và giảm tỷ lệ trống, nhu cầu chuyển đổi văn phòngđể phù hợp với ngân sách không còn chiếm tỷ trọng lớn. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm 2013 xu hướng các công ty đăng ký mới và quay lại hoạt động đã tăng trở lại với số doanh nghiệp thành lập mới tăng lên 7,6% và số doanh nghiệp trở lại hoạt động 9.300 doanh nghiệp. Nhu cầu mở rộng và thuê mới dự kiến sẽ là xu hướng chính của thị trường, nên nhu cầu xây dựng mới các cao ốc văn phòng cũng có thể tăng trong những năm tiếp theo. Trong 03 năm tiếp theo, Savills ước tính sẽ tăng thêm 375.000 m2(từ 27 dự án) nguồn cung tại Hà Nội và 500.000 m2 (từ 29 dự án) tại thành phố Hồ Chí Minh.
Khu vực xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông
Khu vực xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông chiếm một tỷ trọng chính trong đầu tư cơ sở hạ tầng trong 10 năm tới, ước tính từ 60-65% vào năm 2022. Tương tự như ngành xây dựng, khu vực xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông cũng giảm mạnh trong năm 2011 (-6%) và 2012 (-3,9%) trước khi tăng trở lại vào năm 2013.
Do cơ sở hạ tầng giao thông vẫn còn kém phát triển, đặc biệt là CSHT đường bộ có thể kỳ vọng rằng Chính phủ sẽ tiếp tục đầu tư cho khu vực này trong trung hạn. Vì vậy, BMI dự báo giá trị ngành xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông sẽ tăng trưởng bình quân 5,3% hàng năm trong giai đoạn từ 2015 đến 2020.
Đường bộ: Cầu đường đóng góp một tỷ trọng lớn vào tổng giá trị ngành xây dựng CSHT giao thông, chiếm 50% tổng giá trị năm 2014. Hệ thống mạng lưới đường quốc lộ được trải nhựa (chỉ có 2 6% tương đương 46.650 trong tổng số 180.549 km là chưa trải nhựa), được khảo sát cho thấy 40% mạng lưới trong điều kiện kém hoặc rất kém và sẽ đòi hỏi phải đầu tư nâng cấp để đạt được điều kiện ổn định. Bộ Giao thông Vận tải đã tính toán rằng Việt Nam cần khoảng 60 tỷ USD từ nay đến năm 2020 để đầu tư cho các dự án đường mới. Đạt được mục tiêu đầu tư
này sẽ là vô cùng quan trọng đối với các lợi ích kinh tế dài hạn của Việt Nam, khi hệ thống đường sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc vận chuyển hầu hết hàng h oá trong nước, chiếm 60% tổng lượng hàng hoá nội địa.
Đường sắt đô thị: Trong số hầu hết các dự án đường sắt ở Việt Nam ở giai đoạn đầu, các dự án đường sắt đô thị sẽ là nhân tố thúc đẩy giá trị xây dựng cơ sở hạ tầng đường sắt trong ngắn hạn và trung hạn. Các dự án đường sắt đô thị sẽ đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam, khi đất nước đang cố gắng giải quyết các vấn đề do quá trìnhđô thị hoá nhanh, trong khi quản lý được nền kinh tế đang phát triển.
Sự phát triển của hệ thống đường sắt đô thị sẽ giúp giải quyết nhiều vấn đề cùng với tình trạng tắc đường. Không một hệ thống nào có thể chuyên chở được nhiều người và chạy đúng giờ với chi phí thấp và vì vậy Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển các dự án đường sắt đô thị. Vào tháng 5/2012, chính phủ đã công bố quy hoạch giao thông cho Hà Nội đến 2030 gồm 8 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài là 284km và 6 tuyến tàu điện ngầm nối Hà Nội với các khu vực. Đồng thời, TP Hồ Chí Minh cũng đặt mục tiêu hoàn thành 6 tuyến đ ường sắt đô thị với tổng chiều dài 120km đến năm 2020.
Tổng đầu tư cho đường sắt đô thị (các dự án đã có quy hoạch phê duyệt) đến năm 2022 ước tính khoảng 11,7 tỷ USD.