tiểu luận môn nguyên lý thẩm định giá

Việc mua bán, đầu tư bất động sản xảy ra vô cùng nhộn nhịp trên thị trường mỗi ngày, vì vậy việc lập hồ sơ pháp lý và hiểu rõ nó khi thẩm định giá bất động sản là một điều vô cùng cần th

MÔN: NGUYÊN LÍ THẨM ĐỊNH GIÁ

TIỂU LUẬN

ĐỀ TÀI:

HỒ SƠ PHÁP LÝ KHI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THU THẬP MỘT BỘ HỒ

SƠ PHÁP LÝ THỰC TẾ ĐỐI VỚI (1) NHÀ Ở RIÊNG LẺ VÀ (2) CHUNG CƯ; SAU ĐÓ,

MÔ TẢ BẤT ĐỘNG SẢN CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CÁCH TÌM THÔNG TIN CÁC GIAO DỊCH THỊ TRƯỜNG

GVHD: NGUYỄN THỊ HỒNG THU

Sinh viên: NGUYỄN QUỐC CƯỜNG – TG002 – 31181021364

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng em Các số liệu, kết quả được nêu trong bài nghiên cứu đều có nguồn gốc rõ ràng, được công bố theo đúng quy định Các kết quả có được trong bài nghiên cứu có được là kết quả của quá trình tự tìm hiểu, nghiên cứu, phân tích một cách khách quan và phù hợp với thực tiễn của Việt Nam Các kết quả này chưa từng được công bố trong các công trình trước đó Nếu không đúng như đã nêu trên, em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về đề tài của mình

LỜI MỞ ĐẦU

Em xin chân thành cảm ơn đến cô Nguyễn Thị Hồng Thu trường Đại Học Kinh Tế TP

Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy và truyền đạt kiến thức cho chúng em trong suốt thời gian học tập môn Nguyên lý thẩm định giá

Với nền kiến thức còn hạn chế, bài tiểu luận không tránh khỏi những sai sót, rất mong nhận được những lời góp ý chân thành của cô để dự án nghiên cứu của chúng em được hoàn thiện và có thêm những kinh nghiệm quý báu nhất

MỤC LỤC

1

LỜI CAM ĐOAN 1

LỜI MỞ ĐẦU 2

NỘI DUNG 4

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 4

CHƯƠNG II: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 5

CHƯƠNG III: DỮ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN NGHIÊN CỨU 6

CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 7

CHƯƠNG V: KẾT LUẬN CHUNG VÀ HẠN CHẾ CỦA NGHIÊN CỨU 13

NỘI DUNG

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1 Vấn đề nghiên cứu:

Một nền kinh tế thị trường muốn vận hành tốt thì không thể thiếu đi việc thẩm định, thẩm định chính là trung tâm của tất cả hoạt động kinh tế Việt Nam đang trong quá trịnh hội nhập kinh tế với tốc độ cực kì nhanh, điều đó mang lại những thách thức lớn cho nền kinh tế bởi sự cạnh tranh gay gắt của nước ngoài Thẩm định giá tốt sẽ giúp chúng ta có một môi trường minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa, định giá đúng thị trường để phân

bổ đúng nguồn lực cho nền kinh tế phát triển Một trong những lĩnh vực đóng vai trò quan trọng nhất của thẩm định giá chính là thẩm định giá bất động sản

Bất động sản trong tổng thể nền kinh tế có những tác động to lớn, mối quan hệ mật thiết, động lực phát triển nhiều ngành nghề khác: sắt, thép, xi măng, gạch men và các loai vật liệu xây dựng; hạ tầng, logistic; du lịch; nội thất; tư vấn nhà thầu, xây dựng; là những ngành được hưởng lợi trực tiếp của bất động sản Việc mua bán, đầu tư bất động sản xảy ra vô cùng nhộn nhịp trên thị trường mỗi ngày, vì vậy việc lập hồ sơ pháp lý và hiểu rõ nó khi thẩm định giá bất động sản là một điều vô cùng cần thiết, thể hiện rõ sự minh bạch, có trình tự của việc thẩm định và cũng để tháo gỡ mâu thuẫn về giá của các bên giao dịch

Khi thẩm định giá bất động sản, một bộ hồ sơ pháp lý rõ ràng, minh bạch, có đầy đủ thông tin và cơ sở là một điều vô cùng quan trọng và không thể thiếu trong giao dịch Ngoài

ra, việc lựa chọn phương pháp để thẩm định cũng là một quy trình vô cùng quan trọng, việc

áp dụng phương pháp nào cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá trị định giá Để định giá tốt thì chúng ta phải biết lựa chọn phương pháp một cách thích hợp và vận dụng nó một cách linh hoạt để đạt được kết quả tốt nhất Không chỉ áp dụng mỗi một phương pháp cho một bất động sản, chúng ta phải biết kết hợp nhiều phương pháp phù hợp nhất cho từng bất động sản để có thể định giá được giá trị một cách chính xác và rõ ràng nhất Do đó, để có một bộ

hồ sơ pháp lý khi thẩm định giá bất động sản và chọn được phương pháp để thẩm định là một việc không hề dễ dàng, nghiên cứu vấn đề trên sẽ giúp chúng ta tìm hiểu rõ nhất những

ưu và nhược điểm của các phương pháp thẩm định giá, từ đó rút ra được những bài học và hướng đi tốt nhất cho việc phát triển trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản

1.2 Mục tiêu nghiên cứu:

Từ việc nghiên cứu về hồ sơ pháp lý khi thẩm định giá bất động sản mà cụ thể là nhà

ở và chung cư, qua đó chúng ta lựa chọn được phương pháp định giá phù hợp nhất cho từng bất động sản Cũng từ đó, chúng ta rút ra được cách tìm kiếm thông tin giao dịch một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất khi giao dịch trong thị trường

1.3 Phạm vi nghiên cứu:

Thành phố Hồ Chí Minh

1.4 Mô tả tóm tắt dữ liệu và phương pháp để thực hiện nghiên cứu:

- Dữ liệu là hai bộ hồ sơ pháp lý về nhà ở và chung cư, được thu thập từ kho hồ sơ

dữ liệu của ngân hàng Sacombank, kết hợp với nhiều nguồn uy tín trên Internet Sau đó, dữ liệu sẽ được nghiên cứu, phân tích, cuối cùng sẽ có kết quả chung của nghiên cứu

- Phương pháp thực hiện nghiên cứu: phương pháp khảo sát, tổng hợp dữ liệu, phân tích so sánh

1.5 Ý nghĩa của nghiên cứu:

- Giúp sinh viên thẩm định giá hiểu rõ được quy trình khi thẩm định một bất động sản

cụ thể, đồng thời biết áp dụng phương pháp thẩm định phù hợp nhất và biết cách tiếp cận thông tin thị trường một cách nhanh nhất

- Ngoài ra, bài nghiên cứu còn cho thấy hồ sơ pháp lý khi thẩm định còn quá rườm

rà, phức tạp, tốn nhiều thời gian, gây thiệt hại cho kinh tế là rất lớn

- Thủ tục pháp lý đơn giản, có hiệu quả, thị trường minh bạch sẽ là động lực thúc đẩy cho sinh viên ngành thẩm định giá phát triển hơn nữa

CHƯƠNG II: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1 Nhận định tổng quan về thị trường, ngành:

*Tổng quan về thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc gia và tác động trực tiếp lên tốc độ tăng trưởng kinh tế Nhìn chung, thị trường bất động sản là một thị trường dễ biến động, đặc biệt sau khi bị ảnh hưởng của Covid-19 trên phạm vi toàn cầu Nhưng theo nhận định từ nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn đi xuống hậu Covid-19 nhưng không chạm điểm rơi, vẫn có nhiều điểm sáng để thị trường có thể phục hồi tốt nếu Covid được kiểm soát một cách hiệu quả Kênh bất động sản vẫn là một kênh đầu

tư an toàn và sinh lợi cao trong tình hình diễn biến phức tạp hiện tại, vì vậy việc hiểu biết rõ

về thị trường bất động sản sẽ giúp chúng ta có nhiều cơ hội thành công hơn trong thị trường này

*Tổng quan về ngành thẩm định giá:

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá (Luật giá 2012) Nghề thẩm định giá nói chung còn khá non trẻ đối với nhiều nước trên thế giới, chẳng hạn như Việt Nam Hoạt động chính thức về thẩm định giá ở nước ta bắt đầu khi nền kinh tế chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế kinh tế thị trường định hướng XHCN

Người ta nói thẩm định giá chính là một “nghệ thuật”, vì phải đưa ra các giả định có tính chủ quan của người làm thẩm định để lấp các chỗ trống trong công thức, thuật toán kinh

tế mang tính số học khô khan Nhìn chung, ngành thẩm định giá đang có rất nhiều cơ hội bởi

vì nhu cầu về ngành đang rất lớn, kinh tế thế giới đang phát triển theo xu hướng toàn cầu hóa, các thương vụ đầu tư không giới hạn ở trong nước nữa, thay vào đó các nước đều có thể đầu tư lẫn nhau, tạo điều kiện phát triển Để đạt được những sự đầu tư có lợi công bằng cho cả hai bên, tất yếu phải có những chuẩn mực chung để xoá bỏ đi sự khác biệt như khoảng cách về địa giới hành chính, tập quán, giá trị của cải vật chất trong xã hội

Tóm lại, nhu cầu về thẩm định giá đang rất lớn và ngày càng gia tăng Ngoài ra, ngành thẩm định giá còn ảnh hưởng đáng kể lên nhiều lĩnh vực hoạt động của nền kinh tế,

do đó, rất cần được sự quan tâm, phối hợp đồng bộ của các Bộ ngành trong việc đưa ra các giải pháp phù hợp nhằm làm cho dịch vụ này phát triển một cách lành mạnh, trở thành động lực thúc đẩy nền kinh tế

CHƯƠNG III: DỮ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN NGHIÊN CỨU

3.1 Dữ liệu :

*Cách thức thu thập dữ liệu:

- Tham khảo trên những trang web chuyên ngành về kinh tế, bất động sản, sàn giao dịch bất động sản

- Từ kho dữ liệu hồ sơ của ngân hàng

*Nguồn thu thập:

- Internet, kho dữ liệu hồ sơ của ngân hàng

*Thời gian và địa điểm thu thập:

- Từ 30/5 đến 10/6/2020

- Ngân hàng Sacombank

3.2 Phương pháp thực hiện:

Để thực hiện nghiên cứu, em đã sử dụng một số phương pháp kết hợp nhau như phương pháp khảo sát, tổng hợp dữ liệu, phân tích so sánh Trong đó, phương pháp so sánh

là phương pháp quan trọng, được ưu tiên sử dụng nhiều nhất trong quá trình nghiên cứu đề tài Bởi vì đề tài nghiên cứu chủ yếu tập trung vào những bất động sản phổ biến trên thị trường như nhà ở, chung cư nên rất phù hợp với phương pháp so sánh

CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Phân tích dữ liệu:

Hồ sơ pháp lý khi thẩm định giá bất động sản: (trường hợp tài sản thuộc sở hữu tập thể,

cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước)

- Công văn đề nghị được thẩm định: nêu được các khái quát, các yếu tố cơ bản của bất động sản, mục đích cần thẩm định

- Các văn bản thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản

- Các văn bản của cấp có thẩm quyền đồng ý, cho phép tiến hành thẩm định giá

- Các văn bản khác (nếu có)

Hồ sơ pháp lý khi thẩm định giá bất động sản: (trường hợp tài sản thuộc sỡ hữu cá nhân)

+ Để thẩm định giá được một bất động sản chúng ta cần có những căn cứ pháp lý khi

tiến hành thẩm định như sau:

- Giấy đề nghị được thẩm định: phải nêu được các khái quát, các yếu tố cơ bản của bất động sản, mục đích cần thẩm định

- Các văn bản thể hiện quyền sở hữu đối với bất động sản (bản sao)

- Các văn bản khác (nếu có)

+ Hồ sơ đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật:

- Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực

- Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực

- Chi tiết về qui hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc của văn phòng qui hoạch đô thị (bản sao)

- Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, dự toán, sơ đồ vị trí bất động sản và các bản vẽ khác (bản sao)

- Bản vẽ hoàn công, hồ sơ quyết toán công trình xây dựng

- Ảnh chụp toàn cảnh bất động sản

- Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật của bất động sản

+ Hồ sơ đặc điểm tài sản về mặt pháp lý:

- Hộ khẩu thường trú của chủ bất động sản (bản sao)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

- Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

- Có các giấy tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng nhà ở, đất ở nếu khi chủ nhà có giấy tờ nhưng không đúng tên chủ

- Có tranh chấp các chủ bất động sản liền kề, di chúc và thừa kế hay không

- Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (như giá thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện)

- Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao)

- Những tài liệu khác

Tóm lại, hồ sơ pháp lý khi thẩm định giá bất động sản là những điều kiện tiên quyết

và quan trọng nhất khi thực hiện thẩm định Hồ sơ pháp lý cần có đầy đủ thông tin, đủ giấy

tờ, được chứng thực hợp pháp, quản lí chặt chẽ và phải có tính bảo mật cao thì mới đáp ứng được những tiêu chuẩn khi tiến hành thẩm định giá cho bất động sản

4.1.1 Mô tả bất động sản:

Em chọn mô tả và thẩm định giá bất động sản nhà ở riêng lẻ vì đây là một loại mặt hàng phổ biến trên thị trường, có nhiều thông tin, tương đối quen thuộc và đơn giản đối với sinh viên

*Đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản:

 Thừa đất:

a) Thừa đất số: 167 tờ bản đồ số: 168 (TL-2005)

b) Địa chỉ: 177/27 Đường số 12, khu phố 7, phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, TPHCM

c) Diện tích: 35,20m2, (bằng chữ: ba mươi lăm phẩy hai mươi mét vuông)

d) Hình thức sử dụng: riêng: 35,02m2; chung: không

e) Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị

f) Thời hạn sử dụng: Lâu dài

g) Nguồn gốc sử dụng: Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất

 Nhà ở:

a) Địa chỉ: 177/27 Đường số 12, khu phố 7, phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, TPHCM

b) Diện tích xây dựng: 35,20m2

c) Diện tích sàn: 54,80m2

d) Kết cấu: Tường gạch, sàn BT giả, mái tôn

e) Cấp (Hạng): 4

f) Số tầng: 01 + lửng

g) Năm hoàn thành xây dựng:

h) Thời hạn sử dụng:

-/- Công trình xây dựng khác: Chưa chứng nhận quyền sở hữu

 Rừng sản xuất là rừng trồng: Chưa chứng nhận quyền sở hữu

 Cây lâu năm: Chưa chứng nhận quyền sở hữu

 Ghi chú: Khi nhà nước thực hiện quy hoạch thì chủ sở hữu nhà ở, chủ sỡ

hữu đất phải chấp hành theo quy định

Ngoài ra, theo những gì em khảo sát thực tế và thu thập thông tin từ ngôi nhà thì

có thể thấy được những đặc điểm sau đây:

- Nhà có 1 lầu+lửng, 1 phòng khách, 1 phòng bếp, 2 phòng ngủ và 2 toilet, có điện năng lượng mặt trời

- Nhà theo kiểu cấu trúc Việt Nam, hướng Tây

- Hẻm bê tông thông ra các đường lớn như Bình Long, Tân Kỳ Tân Quý, Kênh 19/5, cách TTTM AEON Mall 700m

- Khu vực kinh doanh sầm uất, gần trung tâm thương mại, bệnh viện Quốc tế, trường học, công viên

- Đường rộng 6m, xe hơi chạy thoải mái

- Khu vực không bị ngập nước

- An ninh tốt, nghiêm ngặt, an toàn

- Hàng xóm hòa đồng, thân thiện, đa số làm nhân viên công ty, công nhân viên chức

4.1.2.Phương pháp thẩm định giá:

Theo thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản được chia thành 5 phương pháp thẩmđịnh:

 Phương pháp so sánh

 Phương pháp chi phí

 Phương pháp thu nhập

 Phương pháp thặng dư

 Phương pháp chiết trừ

Nhưng để áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá trên, em sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản vì nó thường được áp dụng cho các tài sản giao dịch phổ biến trên thị trường như nhà đất

Các bước để tiến hành thẩm định bất động sản theo phương pháp so sánh như sau:

- Đầu tiên, chúng ta phải tìm được bất động sản có nhiều đặc điểm tương tự, phù hợp với bất động sản mình đang muốn xét như cấu trúc, kiểu cách, vị trí Đặc biệt, bất động sản phải đã được giao dịch gần đây

- Kiểm tra bất động sản so sánh để đảm bảo bất động sản này so sánh được

- Lựa chọn được những bất động sản thích hợp nhất, có thể từ 3-5

- Xác định được những yếu tố khác nhau giữa bất động so sánh và bất động sản mục tiêu, từ đó thực hiện điều chỉnh giá

- Ước tính được giá trị bất động sản cần định giá

Những ưu điểm nổi bật của phương pháp so sánh khi chúng ta áp dụng trong thẩm định giá bất động sản, ngoài là phương pháp đơn giản và phổ biến thì nó còn có những ưu điểm nổi trội hơn so với các phương pháp khác như sau:

- Thể hiện được sự đánh giá của thị trường nên khách hàng thường quan tâm

- Ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật, chỉ dựa vào giao dịch trên thị trường

- Là cơ sở của các phương pháp khác

Tuy nhiên, cái gì cũng có hai mặt, bên cạnh những ưu điểm vượt trội thì nó cũng có những nhược điểm đi theo như:

- Bắt buộc phải có những tài sản tương tự để so sánh

- Thông tin phải mang tính lịch sử

- Thẩm định viên tay nghề phải có kinh nghiệm, kiến thức sâu mới thẩm định được một cách chính xác nhất

Đồng thời, phương pháp so sánh trên chỉ áp dụng với các bất động sản đồng nhất, thông tin phải đầy đủ, phù hợp, đáng tin cậy Ngoài ra, thị trường bất động sản phải ổn định, bởi vì nếu thị trường bị biến động thì sai số xảy ra sẽ rất lớn

Qua đó, từ những ưu và nhược điểm, kết hợp với điều kiện bắt buộc khi áp dụng phương pháp, phương pháp so sánh là phương pháp phù hợp nhất,ưu tiên hàng đầu được

em sử dụng để thẩm định giá cho bất động sản

4.2 Kết quả chính của nghiên cứu:

Một số bất động sản tương tự để so sánh với bất động sản đang xét đã được tham khảo trên các trang web Internet:

https://nhabansg.vn/nha-ban-tu-xay-80m2-duc-that-di-bo-ra-cho-263-aeon-nb379580.html

https://biggee.vn/chi-tiet/ban-nha/binh-tan/duong-so-12/chinh-chu-ket-tien-can-ban-gap-nha-hem-6m-duong-12-p-binh-hung-hoa-gan-aeon-tan-phu-dt/6938410

https://biggee.vn/chi-tiet/ban-nha/binh-tan/duong-so-12/toi-can-ban-nha-gan-duong-so-12-gan-sieu-thi-aeon-tan-phu-cho-26-3-kenh19-5 -dien-ti/6901948

https://nhabansg.vn/nha-ban-gan-aeon-tan-phugan-truong-binh-hung-hoa-nb376963.html

https://nhabansg.vn/ban-vi-tri-nha-dep-ngay-trung-tam-quan-binh-tan-nb375438.html Nhìn chung, những bất động sản so sánh trên đều có kiểu cách, vị trí, điều kiện môi trường,… gần như tương tự với bất động sản mục tiêu đang xét Ví dụ, tất cả đều có kết cấu

1 lầu, nằm trong hẻm 1 xẹt, có kiểu cấu trúc xây dựng tương tự nhau, gần như đều nằm xung quanh nhau ở quận Bình Tân, môi trường xung quanh sạch sẽ, dân trí cao

Lấy giá của bất động sản mục tiêu đang xét là 3,15 tỷ đồng đang giao dịch trên thị trường thì giá giao dịch của các bất động sản so sánh đều dao động từ 3-3 tỷ 450 triệu đồng Các bất động sản trên đều có những yếu tố khác nhau, không thể giống nhau hoàn toàn nhưng nếu xét về các đặc điểm vị trí, pháp lý thì gần như tương đồng với nhau Giá giao dịch gần như tương đối, thích hợp đối với nhau Nên có thể thấy, với giá 3,15 tỷ đồng của bất động sản mục tiêu đang xét thì giá cả hợp lí, được thẩm định gần đúng, cũng như hiệu quả với giá trị của chính bất động sản đang xét

*Tìm thông tin giao dịch trên thị trường: