SO SÁNH Dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường. Để định giá các BĐS có tính đồng nhất như : các căn hộ, các chung cư, dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu; các mảnh đất trống, … Là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cầm cố, thế chấp, để đánh thuế BĐS... Thay thế : Sự đóng góp Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật; Phương pháp này dựa vào giá trị thị trường, vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng và các cơ quan pháp lý công nhận; Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác ... Nếu chất lượng thông tin không tốt về những giao dịch tương tự sẽ ảnh hưởng đến kết quả thẩm định. Các thông tin thường mang tính chất lịch sử. Chức đựng yếu tố chủ quan Bước 1 : Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS cần thẩm định Bước 2: Thẩm định hiện trạng bất động sản (BĐS so sánh; BĐS thẩm định) Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn. Bước 4: Phân tích và điều chỉnh. Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn để xác định mức giá của tài sản cần thẩm định
Trang 1SO SÁNH THU NHẬP CHI PHÍ THẶNG DƯ
CƠ SỞ
LÝ LUẬN Dựa trên cơ sở phân tíchmức giá của các tài sản
tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường
Phương pháp này cho rằng giá thị trường của một BĐS bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tương lai
có thể nhận được từ BĐS đó
Dựa trên giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một BĐS tương tự
Định giá các BĐS không ước tính được dòng tiền tương lai, các BĐS không có giao dịch trên thị trường;
Định giá cho mục đích bảo hiểm;
Định giá cho mục đích đấu thầu;
Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác
TRƯỜNG
HỢP ÁP
DỤNG
Để định giá các BĐS
có tính đồng nhất như
: các căn hộ, các chung cư, dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu; các mảnh đất trống, …
Là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cầm cố, thế chấp, để đánh thuế BĐS
Áp dụng cho định giá trong lĩnh
vực đầu tư để lựa chọn phương
án đầu tư
Định giá những BĐS mà có thể
dự tính được thu nhập ròng các năm tương lai
Định giá các BĐS không ước tính được dòng tiền tương lai,
các BĐS không có giao dịch trên thị trường;
Định giá cho mục đích bảo hiểm;
Định giá cho mục đích đấu thầu;
Thường được dùng có tính chất
bổ sung hoặc kiểm tra đối với
các phương pháp định giá khác
Bất động sản sử dụng vào mục đích đặc biệt như: bệnh viện,
trường học
Bất động sản chuyên dùng:
nhà máy điện, nhà máy lọc dầu
Đối tượng là những BĐS có
sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển Các BĐS này có thể là đất trống hay đất
có các kết cấu xây dựng lỗi
thời đang tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo
NGUYÊN
TẮC
THẨM
ĐỊNH
Thay thế :
Sự đóng góp
Dự báo lợi ích tương lai
Cung cầu
Sử dụng cao nhất và tốt nhất
Dự kiến dòng lợi ích trong tương lai
Trang 2ƯU ĐIỂM Là phương pháp ít gặp
khó khăn về mặt kỹ thuật;
Phương pháp này dựa vào giá trị thị trường,
vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng và các cơ quan pháp lý công nhận;
Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác
Đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng;
Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được
để tìm thu nhập ròng
Được sử dụng thích hợp khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh
Thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt
Để định giá các bất động sản
có khả năng phát triển
Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá
Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (cho thuê) tối thiểu
NHƯỢC
ĐIỂM Nếu chất lượng thông tin không tốt về những
giao dịch tương tự sẽ ảnh hưởng đến kết quả thẩm định
Các thông tin thường mang tính chất lịch sử
Chức đựng yếu tố chủ quan
Phân tích các thương vụ cần phải điều chỉnh nhiều mặt
Các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện
dự kiến trước
Thường áp dụng một tỷ lệ vốn hóa cố định
Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các
dữ liệu thị trường
Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị
Việc ước tính một số khoản phải giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện
Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kĩ thuật xây dựng
Khó khăn trong việc xác định
sử dụng cao nhất và tốt nhất
Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường
Phương pháp này thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền
CÁC
BƯỚC
Bước 1 : Tìm kiếm
thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây
có thể so sánh với BĐS cần thẩm định
Bước 2: Thẩm định
hiện trạng bất động sản (BĐS so sánh; BĐS thẩm định)
Bước 1: Ước tính doanh thu
hàng năm của BĐS
Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra
doanh thu hằng năm Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập thuần hàng năm
Bước 3 : Xác định tỷ lệ lãi (tỷ
suất vốn hóa) thích hợp để tính
Bước 1: Chọn các bất động sản
trên thị trường đã được cải tạo
có đặc điểm tương đồng về mức
độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ước tính giá các bất động sản tương đồng (bất động sản so sánh)
Bước 2: Chiết trừ giá đất ra khỏi
giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra giá trị đã hao mòn
Giá trị của sự phát triển - Chi phí phát triển (bao gồm
cả lãi của nhà đầu tư)
= Giá trị của BĐS hay giá trị còn lại
Bước 1: Xác định phương án
sử dụng hiệu quả nhất Bước 2: Ước tính tổng doanh thu
Bước 3: Ước tính tổng chi phí
Trang 3 Bước 3: Lựa chọn đơn
vị so sánh chuẩn và
xây dựng bảng phân
tích, so sánh đối với
mỗi đơn vị so sánh
chuẩn
Bước 4: Phân tích và
điều chỉnh
Bước 5: Phân tích tổng
hợp các mức giá chỉ
dẫn để xác định mức
giá của tài sản cần
thẩm định
toán
Thu nhập vĩnh viễn: ( đất )
V = A i
Thu nhập có thời hạn k đều:
V =∑
i
n A t
(1+i)t+ T
(1+i)n
Thu nhập có thời hạn đều:
V =∑
i
n
A 1−(1+i)
−n
T
(1+i)n
V: giá trị BĐS At: thu nhập ròng năm t T: giá trị thanh lý năm n t: năm thứ t (t=1,n) n: số năm hoạt động i: tỷ lệ lãi đòi hỏi
của công trình trên đất
Bước 3: Ước tính chi phí (thay
thế hoặc tái tạo) của công trình tương tự, mới 100%
Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế
của công trình tại thời điểm thẩm định giá (bước 3 trừ (-) bước 2)
Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn
lũy kế (bước 4: bước 3)
Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu
quả (năm) của công trình so sánh
Bước 7: Xác định tỷ lệ giá trị
hao mòn hàng năm của công trình (bước 5: bước 6)
Bước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn
của công trình cần thẩm định căn cứ vào các công trình so sánh
Tuổi đời hiệu quả
% khấu hao= tuổi đời hiệu quả
tuổi đời kinh tế × 100 %
Kết cấu
H=
∑
i
n
H ki ×T ki
∑
i
n
T ki
H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;
Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;
Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình;
phát triển Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản
+ Giá trị phát triển:
Là giá trị hiện tại của doanh thu thuần thu được từ sự phát triển
dự án theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất như: bán, kinh doanh, cho thuê…
+ Chi phí phát triển:
Bao gồm các chi phí trong quá trình đầu tư vào công trình xây dựng trên đất có thể như:
o Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất
o Chi phí phá dỡ và dọn dẹp mặt bằng
o Chi phí xây dựng
o Chi phí lãi vay
o Chi phí khác có liên quan
o Lợi nhuận của nhà thầu xây dựng
+ Giá trị thặng dư bao gồm
giá mua bất động sản, chi phí có liên quan (phí chuyển quyền sử dụng đất, phí đấu giá đất, chi phí lãi vay) và lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư
Trang 4TIÊU CHUẨN TĐG THẾ GIỚI TIÊU CHUẨN TĐG VIỆT NAM
TÀI SẢN LÀ
Các quyền, quyền lợi và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó
BĐS, Doanh nghiệp, Tài sản và các quyền tài sản
trả cho 1 tài sản vào 1 thời điểm nhất định
Số tiền ĐƯỢC ƯỚC TÍNH
Số tiền BỎ RA để tạo ra
1 tài sản
Số tiền THU ĐƯỢC từ việc sở hữu, vận hành 1 tài sản
ĐẶC ĐIỂM Có thể < , > , = giá trị Trừu tương Thước đo lường giá trị
của 1 tài sản
Phụ thuộc vào DN và CP
Giá trị tỉ lệ thuận với TN
Cơ sở quan trọng ước tính GT tài sản
Tính hữu ích Tính khan hiếm Tính yêu cầu
Có thể chuyển giao
Chi phí: giá trị lao động
& NVL Giá trị: quyền và lợi ích tương lai
Trang 5MỤC TIÊU
Mục đích của chính quyền
Thuê mướn
Bảo hiểm Mua
bán sát nhập
Cổ phần hóa Đầu tư
MỤC TIÊU THẨM ĐỊNH GIÁ:
Xác
định
vấn đề
Lập kế hoạch thẩm định giá
Khảo sát hiện trường
và thu thập tài liệu
Phân tích tài liệu
Xác định giá trị tài sản
Báo cáo Thẩm định giá
Trang 6QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
SỰ PHÁT TRIỂN CỦA NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ:
ĐẠO ĐỨC CỦA THẨM ĐỊNH VIÊN:
Khách quan
Bí mật
Công khai
Độc lập
Chính trực
DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ:
Có 3 TĐV chuyên nghiệp;
Nếu là hợp danh thì tất cả phải là TĐV;
Nếu là DNTN thì chủ DN phải là TĐV;
Quy định về tổ chức;
1950 1945
1940
Hội các nhà
TĐ các nước ASEAN -AVA
Uỷ ban TCTĐG – IVSC thành lập
Hoạt động riêng lẻ
Được công nhận là 1 ngành nghề
Thiết lập các quy tắt, nghiệp vụ Hoạt động
riêng lẻ
Trang 8SO SÁNH TIÊU CHUẨN TĐG THẾ GIỚI VÀ TĐG VIỆT NAM
TIÊU CHUẨN THẨM
ĐỊNH GIÁ THẾ GIỚI
IVS
1985,1994,1997,2000,2001,2003,200
5 và 2007.
Ấn bản thứ 8 - 2007 được coi là ấn bản quan trọng nhất cho đến nay.
Tiêu chuẩn số 01 (IVS1): Cơ sở thị trường của thẩm định giá
Tiêu chuẩn số 02 (IVS2): Cơ sở giá trị khác giá trị thị trường của thẩm định giá
Tiêu chuẩn số 03 (IVS3): Báo cáo thẩm định giá
Tiêu chuẩn số 01 Tiêu chuẩn số 02 Tiêu chuẩn số 04
TIÊU CHUẨN THẨM
ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
tiêu chuẩn từ 01 đến 04 được ban
hành kèm theo quyết định số 24/2005/
QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005
của Bộ trưởng Bộ Tài chính,
tiêu chuẩn 05 và 06 được ban hành
theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC
ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ
Tài chính
các tiêu chuẩn từ 07 đến 12 được ban
hành theo quyết định số
129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008
của Bộ trưởng Bộ Tài chính
Tiêu chuẩn số 01: Giá trị thị trường làm cơ
sở cho thẩm định giá tài sản
Tiêu chuẩn số 02: Giá trị phi thị trường làm
cơ sở cho thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 03: Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản
Tiêu chuẩn số 04: Báo cáo kết quả, hồ sơ
và chứng thư thẩm định giá tài sản
Tiêu chuẩn số 05: Quy trình thẩm định giá tài sản
Tiêu chuẩn số 06: Những nguyên tắc kinh
tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản
Tiêu chuẩn số 07: Phương pháp so sánh;
Tiêu chuẩn số 08: Phương pháp chi phí;
Tiêu chuẩn số 09: Phương pháp thu nhập;
Tiêu chuẩn số 10: Phương pháp thặng dư;
Tiêu chuẩn số 11: Phương pháp lợi nhuận;
Tiêu chuẩn số 12: Phân loại tài sản
Trang 9NGUYÊN TÁC ĐI CHUNG VỚI PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ CÓ
KHÁI
NIỆM
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất là sử dụng có thể nhất của một tài sản thuộc về vật chất, được sử dụng một cách hợp lý, được phép về pháp lý, khả thi về tài chính và nó mang lại giá trị cao nhất của tài sản khi nó được định giá
Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm
Nói cách khác: Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán
ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước
Mỗi tài sản đều có nhiều
bộ phận; tổng thu nhập
từ toàn bộ tài sản do đóng góp của các bộ phận tài sản
Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá
CÁC
NGUYÊN
TẮC KHÁC
Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai Nguyên tắc dự đoán những thay đổi trong mô hình kinh tế - xã hội