+ Nội dung: mỗi TS có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện được sử dụng một cách tốt nhất v
Trang 1Câu 1: Những mục tiêu đầu tư của DN và Cách xác định được quy mô ĐT tối ưu?
- Những mục tiêu đầu tư của DN:
a. Chiếm lĩnh thị trường: DN xác định đạt được doanh thu là tối đa (TR –> max):
+ Xây dựng hàm AD (thông qua Market analysis): Q = aP + b => hàm DT: TR = PQ =
+ FOC: TR’(Q) = MR = 0
+ SOC: MR < 0
b. Tối thiểu hóa chi phí: DN xác định chi phí bỏ ra là tối thiểu (TC –> min):
+ Áp dụng với trường hợp quy mô DN là nhỏ so với thị trường, giá đầu ra không đổi và DN tăng hiệu quả thông qua giảm chi phí
+ Xây dựng hàm TC (thông qua Company analysis): TC = f(Q)
+ FOC: TC’(Q) = MC =0
+ SOC: MC > 0
c. Lợi nhuận là tối đa: đây là mục tiêu quan trọng nhất của DN:
+ Xây dựng hàm LN: π = TR – TC
+ FOC: π’(Q) = MR – MC = 0
+ SOC: π”(Q) < 0
d. Tối đa hóa giá trị cổ phiếu: mục tiêu này thường khó định lượng, thông qua thị trường cổ phiếu
- Cách xác định quy mô đầu tư tối ưu:
+ Phân tích thị trường (phân tích bên ngoài): nhằm xác định và dự đoán cung cầu
mục đích chính là xây dựng được đường cầu: AD: Q = aP + b thuận lợi cho việc thực hiện mục tiêu TRmax
+ Phân tích DN (phân tích bên trong): nhằm xác định năng lực bên trong DN
mục đích chính là xây dựng được hàm chi phí: TC = f(Q) thuận lợi cho việc thực hiện mục tiêu TC →min
+ PT bên ngoài và PT bên trong giúp xác định quy mô đầu tư để đạt Πmax (bằng cách kết hợp hàm TR và TC)
Company Analysis Market Analysis
Determine Q to get TCmin
Determine P&Q
to get TRmax
Determine P&Q
to get Profit max
Set up a project and Calculate effectiveness results (NPV & IRR)
Trang 2=> Lựa chọn quy mô ĐT tối ưu: xác định giá trị P và Q để thực hiện được mục tiêu ĐT xác định hiệu quả của phương án quy mô đã lựa chọn
VD: Khi làm Market Analysis, DN thu thập được các số liệu sau đây về giá cả và sản lượng tương ứng như sau:
a) Nếu DN đặt giá ở mức $20/sp thì có thể bán được 2000 sp Điều đó đúng hay sai?
Ta có mô hình biểu diễn mối quan hệ giữa P và Q theo hàm cầu: AD: Q = aP + b
=> a = -200 và b = 6000 => P = 20 Q = 2000
b) Nếu DN đặt giá ở mức $26/sp thì có thể bán được bao nhiêu sp? Cho biết tại mức giá đó hệ số co giãn của cầu theo giá là bao nhiêu? Đánh giá kết quả thu được
P = 26 Q = 800 => => cầu co giãn theo giá
Nếu co giãn: P tăng => TR giảm và ngược lại
< 1 => không co giãn: P tăng => TR tăng và ngược lại
= 1 => Co giãn đơn vị: P tăng hay giảm không ảnh hưởng đến TR c) Nếu muốn có doanh thu tối đa DN thì P =? Lúc đó tổng sản lượng Q và tổng doanh thu TR bằng bao nhiêu?
TR’ = 0 Q = 3000 P = 15 => TR = 45.000
TR”(Q) < 0 => (Q, P) = (3000, 15) là điểm cực đại
d) Giả sử hàm tổng chi phí TC có dạng: TC = 0,0005Q2 + 10,2Q + 4820 thì DN cần sản xuất và bán bao nhiêu sản phẩm, đặt mức giá là bao nhiêu để có lợi nhuận tối đa? Khi đó lợi nhuận tối đa là bao nhiêu?
Mà π”(Q) = -0,011 < 0 => πmax = $13.000 (TR = $37.800 và TC = $24.800)
e) Nếu K = $140.898; n =10 năm; OC = $4700; SV = $28.180; r = 0,09 Cho r1 = 0,2 và r2 = 0,21 NPV và IRR?
Với Bi = $37.800 và Ci = $4700 => NPV = 83.430,00645 và IRR = 20,49%
Câu 2: Số nhân ĐT? Cách xác định số nhân tĩnh và động? Cho VD Xác định ý nghĩa của các kết quả
- Số nhân ĐT phản ánh vai trò của đầu tư với sản lượng, cho thấy sản lượng gia tăng bao nhiêu khi đầu tư gia
tăng một đơn vị Các nhà KT cho rằng khi đầu tư tăng ΔI thì GDP tăng ΔY theo tính toán sau:
Trong đó: a (hay MPC) là xu hướng tiêu dùng biên và là số nhân đầu tư
Như vậy, việc gia tăng đầu tư có tác dụng khuếch đại sản lượng tăng lên số nhân lần MPC càng lớn càng tốt do giảm tỷ lệ tiết kiệm (S), tăng tỷ lệ đầu tư (I) khi đó độ khuếch đại của sản lượng (m) càng lớn
- Cách xác định số nhân tĩnh: xét nền kinh tế ở trạng thái giản đơn:
Y = C + I
Trang 3C = a.Y + b (0 ≤ a ≤ 1; b là tiêu dùng tự định)
=> ΔY = ΔC + ΔI = a ΔY + ΔI =
- Cách xác định số nhân động:
Yt = Ct + It
Ct = a Yt-1 + b
=> ΔYt = ΔCt + ΔIt = a ΔYt-1 + ΔIt
Nếu đầu tư năm thứ nhất tăng ΔI ta có: ΔY1 = ΔI => ΔC2 = a ΔY1 = a.ΔI
Tại năm thứ hai: ΔY2 = ΔC2 = a ΔI => ΔC3 = a.ΔY2 = a2 ΔI
=> Tại năm thứ n: ΔCn = an ΔI => ΔYn = an-1 ΔI
=> ΔY = ΔY1 + … + ΔYn =
=> Số nhân tĩnh = Số nhân động
VD: Ct = 0,6 Yt-1 +2
I0 = 3; I1 = … = In = 10
Giả sử nền kinh tế trong trạng thái cân bằng dài hạn ở thời kỳ 0
Tính giá trị các biến nội sinh C0 và Y0 Tính giá trị của Y ở thời kỳ 1, 2, 3 và giá trị cuối cùng của Y khi hiệu lực tăng I ở thời kỳ 1 phát huy hết tác dụng?
+ Tại thời điểm 0: I0 = C Vì nền kinh tế ở trạng thái cân bằng dài hạn nên Y0 = Y-1
Y0 = C0 + I0 = 0,6 Y-1 + 2 + I0 = 0,6 Y0 + 2 + I0 => Y0 = 12,5 => C0 = 9,5
+ Tại cuối năm 1: Y1 = C1 + I1 = 0,6 Y0 + 2 + 10 = 19,5
+ Tại cuối năm 2: C2 = 13,7 => Y2 = 23,7
+ Tại cuối năm 3: C3 = 16,22 => Y3 = 26,22
+ Tại cuối năm n: Cn = 0,6 Yn-1 + 2 = 0,6 Yn + 2 (vì n –> vô cùng)
=> Yn = Cn + In = 0,6 Yn + 2 + 10 => Yn = 30
Or:
Câu 3: Hệ số ICOR (khái niệm, vai trò, cách xác định) Cho VD
- Khái niệm: ICOR (Incremental Capital – Otput Ratio – Tỷ số gia tăng vốn so với sản lượng) là tỷ số giữa
quymô ĐT tăng thêm với mức gia tăng sản lượng hay là suất ĐT cần thiết để tạo ra 1 đơn vị sản lượng (GDP) tăng thêm
- Vai trò:
+ ICOR thể hiện tác động nghịch của đầu tư đến nền kinh tế (muốn tăng trưởng kinh tế cần đầu tư bao nhiêu), là chỉ tiêu quan trọng để dự báo tốc độ tăng trưởng kinh tế hoặc quy mô vốn đầu tư cần thiết để đạt 1 mốc tốc độ tăng trưởng nhất định trong tương lai
+ Là hệ số đầu tư phản ánh tương quan sử dụng vốn và lao động trong nền kinh tế Càng nhiều vốn và ít lao động thì ICOR càng lớn Ở các nước phát triển hay CN hóa, ICOR thường lớn do thừa vốn, thiếu lao động, vốn được sử dụng nhiều để thay thế cho lao động thông qua sử dụng công nghệ hiện đại có giá cao Trong 1 quốc gia thì ICOR ngành CN thường lớn hơn NN, của thành thị thường lớn hơn nông thôn
Trang 4+ ICOR cũng là kết quả của đầu tư: nếu đầu tư là không hiệu quả vẫn cần lượng đầu vào lớn (do đầu tư lãng phí) để tạo ra sản lượng trung bình
- Cách xác định: với I là tổng VĐT xã hội
VD: Dân số hiện nay của một quốc gia là 95 triệu dân
GDP tính theo đầu người là $2500
Tốc độ tăng dân số dự kiến trong 10 năm tới sẽ ổn định trong khoảng 1,2%/năm
Quốc gia này đặt ra mục tiêu tăng thu nhập quốc dân lên $5000/đầu người trong 10 năm tới
Hệ số ICOR của quốc gia này bằng 6
Cơ cấu VĐT: vốn NN dự kiến chiếm 20%, vốn dân doanh chiếm 50 % và vốn nước ngoài chiếm 30 %
=> Cho biết trong 10 năm tới cần huy động vốn dân doanh và vốn nước ngoài bao nhiêu?
Ta có: GDP năm 0 = $2500 x 95m dân = $237,5 tỷ
GDP năm 10 = $5000 x [95m x (1+ 1.2%)10] = $535,179 tỷ
=> ∑I = ΔGDP x ICOR = ($535,179 - $237,5) x 6 = $1786,074 tỷ
=> I dân doanh = 50% = $839,037 tỷ và IFDI = 30% = $535,82 tỷ
Câu 4: Mô hình đánh giá tác động của ĐT với nền kinh tế? Cho VD và đánh giá kết quả thu được
VD: Hàm cầu của nền kinh tế có dạng: AD: Q = -0,6P + 30
Hàm cung của nền kinh tế có dạng: AS: Q = 0,5P – 5
ΔI = 10; MPC = 0,6 Xác định tác động của đầu tư tăng thêm đến nền kinh tế?
- Khi chưa có đầu tư ΔI:
+ Tại điểm cân bằng E0: D0 = S0 -0,6P0 + 30 = 0,5P0 – 5 P0 = 31,82 Q0 = 10,91
+ Thặng dư NSX: PS0 = Δ(E0 – 10 – 31,82) = 119,0281
+ Thặng dự NTD: CS0 = Δ(E0 – 50 – 31,82) = 99,1719
- Khi có đầu tư ΔI = 10 sẽ tác động đến tổng cầu đến từ phía DN do DN cần nhiều nguồn lực hơn cho đầu tư, từ
đó tác động đến tổng cung về nguồn lực đầu tư:
+ D1 dịch chuyển // D0 và giá trị tổng cầu tăng lên là 10 trong ngắn hạn:
Với tổng cung: S1: Q1 = 0,5P1 – 5 => P1Q1 = 0,5P1 – 0,5P1 = P0Q0 +10 = 52,73
=> P1 = 32,19 và Q1 = 11,095
Với tổng cầu: D1: Q1 = aP1 + b với a = -0,6 11,095 = -0,6 x 32,19 + b b = 30,409
=> D 1 : Q = -0,6P + 30,409
+ Trong dài hạn đầu tư thay đổi tác động đến tổng cung:
Trang 5=> Với tổng cầu: D1: Q1 = -0,6P1 + 30,409 => P1Q1 = -0,6P1 + 30,409P1 = P0Q0 + ΔY = 372,1562
(P1 = 30,02 và Q1 = 12,397) hoặc (P1 = 20,66 và Q1 = 18,013)
Với tổng cung: S1: Q1 = 0,5P1 + b Chọn Q1 = 18,013 => b = 7,683
+ Tại điểm cân bằng E1: D1 = S1 -0,6P + 30,409 = 0,5P + 7,683 P = 20,66 Q = 18,013
+ Thặng dư NTD mới:
=>
+ Thặng dư NSX mới:
=>
Vậy: dù ΔI tăng ít (10) nhưng cả NSX và NTD đều được lợi lớn
Câu 5: Khái niệm, vai trò và cơ sở của thẩm định giá trong ĐT
- Khái niệm:
+ Theo điều 4, Pháp lệnh giá VN ngày 08/05/2002: Là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại 1 địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế
+ Là việc ước lượng bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định
+ Là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho 1 mục đích đã xác định rõ
- Vai trò của thẩm định giá trong ra quyết định:
+ Đánh giá để mua bán, thế chấp, bồi thường, tính thuế, đền bù, cho thuê… tài sản
+ Làm căn cứ phê duyệt DAĐT
+ Làm căn cứ mua bán và sáp nhập, phá sản hoặc giải thể doanh nghiệp
+ Định giá để phát mãi và báo cáo tài chính
+ Thực hiện các án lệnh với việc kiện tụng
+ Làm cơ sở đấu giá công khai
- Cơ sở giá trị của thẩm định giá:
+ Giá trị thị trường: là số tiền được trao đổi ước tính tại 1 thời điểm nhất định mà người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua, được tiếp thị công khai và khách quan, không bị ép buộc
+ Giá trị phi thị trường: là mức giá ước tính được xác định theo nhiều căn cứ khác với giá thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường Việc đánh giá GTTS căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế - kỹ thuật hoặc các chức năng của TS hơn là khả năng được mua bán trên TT
Câu 6: Nêu tóm tắt các nguyên tắc định giá cơ bản trong ĐT (cơ sở, nội dung, yêu cầu khi áp dụng) Cho
VD minh họa khi áp dụng các nguyên tắc này
1 NT Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
+ Cơ sở: con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa lợi ích của TS
Trang 6+ Nội dung: mỗi TS có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất
+ Yêu cầu khi áp dụng: phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng TS và những lợi ích của việc sử dụng đó
khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất + VD: 1 villa đang được giao bán và có 2 người đến hỏi mua A trả giá 5 tỷ và B trả giá 5,4 tỷ Về mặt giá trị thì
B trả giá cao hơn nên trong TH này người bán sẽ bán cho người trả giá 5,4 tỷ đồng (B) và sự lựa chọn này là phù hợp với động cơ muốn khai thác tối đa lợi ích TS Khi đó giá trị của villa được thừa nhận là 5,4 tỷ
2 NT Thay thế:
+ Cơ sở: những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua 1 TS nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có 1 TS tương tự
+ Nội dung: giới hạn trên về giá trị (hay giới hạn cao nhất) của 1 TS không vượt quá CP để có 1 TS tương đương
+ Yêu cầu khi áp dụng: phải nắm được thông tin về giá hoặc CPSX của TS tương tự, gần thời điểm định giá
phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại TS + VD: NĐT tìm được 2 villa tương tự nhau về các yếu tố theo yêu cầu đặt ra (diện tích, thiết kế ) 1 villa được đồng ý bán với giá 5,4 tỷ và villa còn lại được đồng ý bán với giá 5,6 tỷ NĐT quyết định mua villa có giá rao bán là 5,4 tỷ đồng
3 NT Dự kiến các khoản lợi ích tương lai:
+ Cơ sở: giá trị 1 TS được quyết định bởi những lợi ích nó sẽ mang lại cho người sử dụng
+ Nội dung: phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà TS có thể mang lại cho chủ thể làm cơ sở
để ước tính gái trị TS
+ Yêu cầu khi áp dụng:
* phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa trên các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị TS
* phải thu thập chứng cứ thị trường gần nhất của TS tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, ước tính giá trị TS
+ VD: Khi mua ô tô để cho thuê thì có thể dựa vào thu nhập bằng tiền (tiền cho thuê) trong tương lai để định lượng giá trị tài sản
4 NT Đóng góp:
+ Cơ sở: khi kết hợp với TS khác thì tổng giá trị của nó sẽ cao hơn tổng giá trị các TS đơn lẻ
+ Nôi dung: giá trị của 1 TS hoặc 1 bộ phận cấu thành TS phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của tất cả TS tăng hay giảm
+ Yêu cầu khi áp dụng: xác định giá trị tổng thể làm cơ sở để ước tính giá trị đóng góp của từng bộ phận cấu thành giá trị TS
+ VD: 1 villa không có hồ bơi đươc bán với giá 6 tỷ đồng, nhưng nếu có thêm hồ bơi thì được bán với giá 7 tỷ đồng (mặc dù chi phí xây hồ bơi là 200 triệu) => giá trị đóng góp của hồ bơi là 1 tỷ đồng
5 NT Cung cầu:
Trang 7+ Cơ sở: căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá là dựa trên thị giá Thị giá tỷ lệ thuân với yếu
tố cung và tỷ lệ nghịch với yếu tố cầu
+ Nội dung: định giá 1 TS phải đặt trong sự tác động của các yếu tố cung – cầu
+ Yêu cầu khi áp dụng: thẩm định phải đánh giá được tác động của yếu tố cung – cầu với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai nhằm xác minh TS cần thẩm định nên được định giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường
+ VD:NĐT mua 1 villa với giá 5,4 tỷ và quyết định bán lại với giá 5,5 tỷ vì nhận định rằng giá tại thời điểm này là cao nhất Một trong những yếu tố tác động đến giá là nhu cầu mua nhà tăng cao
Câu 7: Nêu tóm tắt các phương pháp định giá tài sản (cơ sở lý luận; các bước tiến hành; ưu và nhược điểm) Căn cứ để xác định phương pháp thích hợp nhất? Cho ví dụ minh họa
1 PP So sánh trực tiếp:
+ Cơ sở lý luận: dựa trên NT thay thế: giá trị TS mục tiêu được coi là hoàn toàn ngang bằng với giá trị của những TS tương đương có thể so sánh được
+ Các bước tiến hành:
B1: Tìm kiếm thông tin những TS được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với TS mục tiêu B2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với TS mục tiêu B3: Lựa chọn một số TS có thể so sánh thích hợp nhất
B4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa TS mục tiêu và TS chứng cứ, đồng thời dựa trên các yếu tố đó tiến hành điều chỉnh giá của các TS
B5: Ước tính giá trị TS mục tiêu trên cơ sở giá của các TS chứng cứ đã điều chỉnh
+ Ưu điểm: sử dụng việc gán giá trị TS dựa trên giá trị thực sự được gán cho các TS khác trên thị trường nên đây là pp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật so với các pp khác
+ Hạn chế: vì không có 2 TS giống nhau hoàn toàn và có thể có sự khác biệt đáng kể tồn tại giữa các TS cũng như kết quả sẽ giảm độ chính xác nếu sử dụng thông tin trong quá khứ để định giá TS vào thời điểm hiện tại
=> pp này không phù hợp với tất cả các TS và cần thận trọng khi sử dụng
+ VD: Thẩm định giá trị thị trường lô đất có diện tích 100 m2, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất,
được CQĐP xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch
Biết: Giá chuyển nhượng với đất có đầy đủ giấy tờ ở vị trí tương tự là 3 triệu/m2
Đơn giá và hạn mức đất theo quy định UBND là 2 triệu/m2 và 150 m2
Theo quy định: khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ngoài hạn mức
=> Giá trị lô đất cần thẩm định = Giá trị lô tương đương – CP giấy quyền sử dụng đất = 3 × 100 – 0 = 300 triệu
2 PP Thu nhập:
+ CSLL: dựa chủ yếu trên NT dự kiến các khoản lợi ích tương lai: giá trị 1 TS bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ TS đó
+ Các bước tiến hành:
B1: Ước tính thu nhập hàng năm (doanh thu) của TS (R)
Trang 8B2: Ước tính chi phí tạo nên thu nhập hàng năm (C) Thu nhập thuần được xác định như sau: NI = R – C B3: Xác định TSCK
B4: Áp dụng lý thuyết vốn hóa để tìm giá trị hiện tại của TS (NPV)
+ Ưu điểm: là cách tiếp cận lý thuyết hợp lý (ước tính khả năng tạo CF thực tế của TS và định giá TS theo giá trị hiện tại của CF tương lai)
+ Hạn chế: pp này sẽ trở nên khó khăn nếu không có giao dịch tại thị trường tương đương và khó có thể dự đoán chính xác CF trong tương lai
+ VD: Xác định giá một thửa đất trồng lúa dựa trên các tài liệu sau (vẽ diagram):
Tổng doanh thu 3 năm: $7500 + $6000 + $3750
Tổng chi phí sản xuất 3 năm: $3875 + $3600 + $1875
=> Thu nhập bình quân mỗi năm: 3625$/ha; $2400/ha; $1875/ha
TSCK (lãi suất tiền gửi TK) trung bình: 10%
=> Giá trị ước tính của thửa đất là: $6688/ha
3 PP Chi phí:
+ CSLL: dựa trên giả định giá trị TS cần định giá có thể đo bằng CP làm ra 1 TS tương tự => 1 người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý không bao giờ trả 1 TS cao hơn CP bỏ ra mua TS khác có cùng lợi ích tương tự + Các bước tiến hành:
B1: Ước tính giá trị TS cần định giá, coi TS được sử dụng hiện tại là tốt nhất và hiệu quả nhất
B2: Ước tính các CP hiện tại để phát triển TS
B3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy (giá trị hao mòn lũy kế) của TS
B4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi CP phát triển => Chênh lệch là giá trị hiện tại của công trình thuộc TS B5: Giá trị ước tính của TS định giá = B1 + B4
+ Ưu điểm: pp này được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh; sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai Trong một số tình huống, nó là lựa chọn cuối cùng khi các pp khác là không thể sử dụng được
+ Hạn chế: việc xác định giá trị 1 TS hoàn toàn mới có thể có chi phí sửa chữa và bảo trì thấp hơn so với 1 TS
cũ Trong các TH định giá mang tầm quan trọng, rất ít khi pp này được sử dụng
+ VD: 1 trung tâm giải trí vận hành hiệu quả trong 5 năm và cần định giá cho BCTC, biết:
Diện tích sàn là 10.000 m2 và diện tích đất là 3000 m2
CPXD hiện hành là $1800/m2
Tuổi kinh tế các công trình trong trung tâm là 50 năm
1 thửa đất có thể so sánh được bán với giá $2000/m2
=> Giá trị đất: 3000 x 2000 = $6m
CPXD hiện hành nếu xây lại hoàn toàn: 10.000 x 1800 = $18m
Số tiền giảm giá tích lũy (KH đều, SV = 0): 18m/50 x 5 = $1,8m
=> Giá trị hiện tại của công trình: $18m – $1,8m = $16,2m
Giá trị ước tính của BĐS định giá: $6m + $16,2m = $22,2m
Trang 94 PP Thặng dư:
+ CSLL: chủ yếu dựa trên 2 NT là đóng góp và dự kiến các khoản lợi ích tương lai => Giá trị hiện tại của TS bằng SV (sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả CP tạo ra sự phát triển đó)
+ Các bước tiến hành:
B1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của TS
B2: Ước tính tất cả giá trị của quá trình phát triển (Vpt)
B3: Ước tính tổng CP phát triển (Cpt)
B4: Ước tính giá trị TS: Vtd = Vpt – Cpt
+ Ưu điểm:
* Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển, thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu
* PP này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng
để tư vấn về CPXD tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS
+ Hạn chế:
* Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường
* Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán
* Không tính đến giá trị thời gian của tiền
+ VD: BĐT có thể xây khách sạn thu về $20m (Vpt) với CP cải tạo là $5m (Cpt) => Giá trị TS = $15m
5 PP Lợi nhuận:
+ CSLL: chủ yếu dựa trên NT sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, phân tích khả năng sinh lời ước tính khi sử dụng TS sau đó trừ bỏ CP HĐKD để ra thu nhập hàng năm, từ đó xác định giá trị TS cần định giá
+ Các bước thực hiện:
B1: Ước tính tổng lợi nhuận thuần của TS
B2: Ước tính CP liên quan để tạo lợi nhuận
B3: Xác định TLCK
B4: Xác định giá trị TS (thông qua NPV)
+ Ưu điểm: là cách tiếp cận lý thuyết hợp lý (ước tính khả năng tạo CF thực tế của TS và định giá TS theo giá trị hiện tại của CF tương lai)
+ Hạn chế: pp này sẽ trở nên khó khăn nếu không có giao dịch tại thị trường tương đương và khó có thể dự đoán chính xác CF trong tương lai
+ VD: Đầu tư 1 BĐS: π1 = 10 tỷ; π sau tăng 3%/năm (k); r = 10%
=> Giá trị BĐS =
Câu 8: Khái niệm và Ý nghĩa của các chỉ số tài chính trong 1 phương án đầu tư Nêu VD
- Vốn luân lưu (WC):
+ Là chênh lệch giữa mức sử dụng vốn và nguồn vốn cùng tính chất do các giao dịch tài chính trong chu kỳ DA gây ra WC là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá tình hình tài chính của DA, phản ánh hai điều cốt lõi: TSCĐ có
Trang 10được tài trợ một cách vững chắc với nguồn vốn dài hạn hay không và DA có khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn hay không
+ Computation: WC = TSLĐ – Nợ ngắn hạn = Nguồn vốn dài hạn – TSCĐ
* WC > 0: việc tài trợ cho DA thuận lợi, thể hiện sự rất ổn định tài chính DA còn đủ một phần vốn dài hạn cho mục đích ngắn hạn và khả năng thanh toán của DA rất tốt
* WC < 0: DA sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn => tình hình tài chính bị đe dọa và khả năng thanh toán kém
* WC = 0: nguồn dài hạn đủ cho TSCĐ và TSLĐ đủ trang trải nợ đáo hạn => tình hình tài chính lành mạnh
- Tỷ số luân chuyển TSLĐ (Tỷ số thanh toán hiện hành – Current Ratio):
+ Biểu thị mỗi quan hệ giữa TSLĐ với nợ đáo hạn: khả năng chi trả nợ ngắn hạn của DA
+ Computation:
+ Cho biết khả năng của DN trong việc dùng TSNH (tiền mặt, HTK, khoản phải thu) để chi trả cho các khoản
nợ NH của mình Tỷ số này càng cao, khả năng trả nợ của DN càng tốt
+ Tỷ số này nhỏ hơn 1 cho thấy DN đang trong tình trạng tài chính tiêu cực, có khả năng không trả được nợ khi đáo hạn nhưng không có nghĩa sẽ phá sản bởi có rất nhiều cách để huy động vốn Mặt khác, nếu tỷ số này quá cao cũng không hẳn là tốt bởi cho thấy hiệu suất sử dụng vốn của DN chưa cao
- Tỷ số hoàn vốn ĐT (ROA or ROI):
+ Đo lường khả năng sinh lời của tổng TS:
+ Đánh giá năng lực QLDA: 1đ TS tạo bao nhiêu đ lơi nhuận Nhìn chung, ROA càng cao càng tốt
- Tỷ số hoàn vốn ĐT trên VCSH (ROE):
+ Biểu thị mối quan hệ giữa VCSH và lợi nhuận thuần:
+ Đánh giá hiệu quả ĐT với NĐT: 1đ VĐT tạo bao nhiêu đ lợi nhuận ROE càng lớn chứng tỏ hiệu quả SXKD càng cao và ngược lại
- Tỷ số lợi nhuân cận biên (Net Profit Margin):
+ Là tỷ lệ % biểu thị mỗi quan hệ giữa LN thuần và DT thuần Cho biết 1đ DT thuần đem lại bn đồng LN + Computation:
- Tỷ số thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS):
Là lợi nhuận trong kỳ mà mỗi cổ phần nhận được từ kết quả HĐKD:
VD1: Bảng cân đối thử năm thứ nhất của DA được xác định như sau:
Doanh thu thuần là $200.000 và giá trị mỗi cổ phần là $5000 Hãy xác định:
a) Vốn luân lưu: