GIỚI THIỆU
Giới thiệu luật định về nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được xây dựng bởi Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế, nhằm phục vụ cho các đối tượng được quy định tại Điều 53 và Điều 54 của "Luật Nhà ở" ngày 25 tháng 11 năm 2014, cũng như theo các quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP.
Phát triển và quản lý nhà ở xã hội bao gồm việc mua, thuê hoặc thuê mua theo quy định của Nhà nước Điều 53 của Luật Nhà ở quy định rõ các đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội.
1 Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ
2 Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trongcác trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội: a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m 2 sàn/người; c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội được quy định theo Điều 54 của Luật nhà ở là :Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua.
Giới thiệu chung về nhà ở xã hội
Ngành công nghiệp Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, đặc biệt ở các tỉnh, với nhiều lao động di chuyển đến các khu công nghiệp Sự đô thị hóa gia tăng đã dẫn đến nhu cầu nhà ở lớn Để giữ chân người lao động và cải thiện điều kiện sống cho người dân địa phương, chính phủ đã triển khai chính sách nhà ở xã hội, góp phần vào an sinh xã hội và phát triển kinh tế.
Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015, yêu cầu các nhà đầu tư ngoài việc hưởng ưu đãi từ các chương trình đầu tư nhà ở thương mại còn phải thực hiện đầu tư nhà ở xã hội Mặc dù một số dự án nhà ở an sinh xã hội đã được quy hoạch, nhưng việc triển khai xây dựng vẫn chưa đáp ứng nhu cầu của công nhân và viên chức Nguyên nhân chính cho sự chậm trễ này là hiệu quả đầu tư nhà ở xã hội chưa cao, do quy định về tỷ lệ lợi nhuận thấp dẫn đến giá bán không đủ hấp dẫn cho người thu nhập thấp.
Hình 1.1 - Một khu công nghiệp điển hình thuộc tỉnh Bình Dương
Khu Công nghiệp Mỹ Phước Khu Đô thị & Công nghiệp Mỹ Phước
Bình Dương là một trong những tỉnh có tỷ lệ tăng dân số cơ học cao do sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp và nhà máy Sự gia tăng lao động từ các khu vực khác đã tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở Công ty Becamex nổi bật trong việc đầu tư vào nhà ở xã hội, với nhiều căn hộ được xây dựng tại các khu công nghiệp và khu dân cư như Mỹ Phước 1, 2, 3, 4.
Hình 1.2 - Khu nhà ở xã hội Mỹ Phước
Đáp ứng nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công nhân viên và sinh viên, đặc biệt là những người nhập cư, sẽ giúp họ ổn định cuộc sống và gắn bó hơn với địa phương Điều này nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội của các dự án nhà ở xã hội Tuy nhiên, do đối tượng mua nhà thường có thu nhập thấp và mức giá bán căn hộ bị khống chế, nên cần xem xét kỹ lưỡng hiệu quả tài chính để nhà đầu tư có cái nhìn rõ ràng và sẵn sàng hợp tác với nhà nước trong việc xây dựng kinh tế xã hội cho tỉnh.
Đánh giá hiệu quả đầu tư có thể được thực hiện qua hai khía cạnh chính: hiệu quả kinh tế - xã hội và hiệu quả tài chính Về mặt kinh tế - xã hội, các tiêu chí bao gồm tăng thu nhập cho người dân, ổn định và phát triển kinh tế địa phương, cũng như tăng thu ngân sách Đối với hiệu quả tài chính, các chỉ số như dòng tiền thuần (NPV), thời gian thu hồi vốn và chỉ số sinh lời là rất quan trọng Ngoài ra, cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng trong quá trình thực hiện dự án để đề xuất giải pháp giảm rủi ro và nâng cao hiệu quả đầu tư.
Việc nhận diện và phân tích các yếu tố trong quá trình đầu tư là mấu chốt quan trọng để đảm bảo hiệu quả cho các dự án Điều này giúp nhà đầu tư có tiêu chí so sánh và đánh giá các phương án đầu tư, từ đó lựa chọn phương án hiệu quả hơn Mục tiêu của nghiên cứu trong bài viết này chính là hướng đến việc tối ưu hóa quy trình ra quyết định đầu tư.
Sự cần thiết thực hiện đề tài
Xã hội phát triển và mức sống tăng cao đã dẫn đến nhu cầu nhà ở cho người lao động, đặc biệt là tại các thành phố và khu công nghiệp Vấn đề nhà ở cho công nhân viên chức luôn là mối quan tâm hàng đầu của các lãnh đạo tỉnh và doanh nghiệp Để đáp ứng nhu cầu này, cần có những căn hộ giá rẻ, chất lượng tốt, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp tiếp cận và cải thiện cuộc sống Việc phát triển nhà ở xã hội không chỉ giúp ổn định nguồn nhân lực mà còn đòi hỏi phải đánh giá hiệu quả đầu tư, do giá bán dự án thường bị giới hạn bởi quy định của nhà nước.
Việc nhận diện và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư là chìa khóa để đảm bảo thành công cho dự án Điều này giúp nhà đầu tư có tiêu chí so sánh và đánh giá các phương án đầu tư, từ đó lựa chọn phương án hiệu quả hơn Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đánh giá hiệu quả đầu tư trong các dự án xây dựng, bao gồm cả việc phân tích các vướng mắc trong quá trình thực hiện dự án, như đã được đề cập trong các nghiên cứu trước đây của Nguyễn Duy Long và Lưu Trường Văn.
Các nghiên cứu trước đây chủ yếu tập trung vào các yếu tố rủi ro và thành công trong các dự án xây dựng, đặc biệt là trong lĩnh vực hạ tầng và nhà ở thương mại (Nguyễn Duy Long và Đỗ Thị Xuân Lan, 2004) Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu nào xây dựng mô hình đánh giá hiệu quả đầu tư cho dự án nhà ở xã hội Các tác giả đã áp dụng nhiều mô hình nghiên cứu khác nhau, sử dụng các kỹ thuật như phân tích thành phần chính (PCA) và mô phỏng Monte Carlo, trong đó có nhiều nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích thứ bậc (AHP) dựa trên tài liệu lý thuyết để đánh giá hiệu quả dự án xây dựng.
Tác giả nghiên cứu xây dựng mô hình đánh giá hiệu quả đầu tư cho dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Nhà nước, nhằm tìm ra hướng đi mới trong phân tích và đánh giá hiệu quả của các dự án này.
Lựa chọn đề tài “Xây dựng mô hình đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án xây dựng nhà ở xã hội theo phương pháp AHP” nhằm đưa ra nhận xét và đánh giá, góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội theo quy định của Nhà nước.
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu của nghiên cứu "Xây dựng mô hình đánh giá hiệu quả dự án nhà ở xã hội theo phương pháp AHP" là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, từ đó phát triển một mô hình AHP để đánh giá và lựa chọn phương án đầu tư tối ưu cho dự án nhà ở xã hội theo quy định của nhà nước.
Mục tiêu chi tiết được thực hiện để đạt được mục đích nghiên cứu trong luận văn này gồm:
Nhận dạng và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của các dự án đầu tư nhà ở xã hội
Xác định và xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án nhà ở xã hội là rất quan trọng Phương pháp phân tích thành tố chính (PCA) giúp làm rõ các yếu tố này một cách hiệu quả Việc áp dụng PCA không chỉ cung cấp cái nhìn sâu sắc về các nhân tố quyết định mà còn hỗ trợ trong việc tối ưu hóa chiến lược đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội.
Mô hình AHP được xây dựng nhằm đánh giá hiệu quả của dự án, đồng thời xếp hạng các yếu tố tác động đến dự án Qua đó, giúp lựa chọn phương án tối ưu và hiệu quả nhất cho từng dự án.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng khảo sát bao gồm các chuyên gia và nhà quản lý dự án có kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, với những góc nhìn đa dạng từ các bên tham gia dự án theo quy định của nhà nước.
Nội dung nghiên cứu
Các nội dung và hoạt động nghiên cứu để giải quyết bài toán trong luận văn này gồm:
Chương này sẽ trình bày lý do chọn đề tài nghiên cứu, mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, cùng với ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Ngoài ra, sẽ phân tích và đánh giá các công trình nghiên cứu đã có liên quan đến đề tài từ các tác giả trong và ngoài nước, chỉ ra những vấn đề còn tồn tại và xác định các vấn đề cần tập trung nghiên cứu và giải quyết.
Chương 2 - Tổng quan lĩnh vực nghiên cứu
Trình bày các nghiên cứu về các vấn đề liên quan đến vấn đề nghiên cứu trong Luận văn
Chương 3 - Một số thuật ngữ và phương pháp nghiên cứu
Trong luận văn, các cơ sở lý thuyết và lý luận được trình bày rõ ràng, cùng với các giả thuyết khoa học được thiết lập để hướng dẫn nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu được lựa chọn phù hợp với mục tiêu của đề tài, đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy Mô hình nghiên cứu đề xuất cũng được nêu bật, nhằm minh họa cho cách thức thực hiện và phân tích dữ liệu trong quá trình nghiên cứu.
Chương 4 – Kết quả thu thập số liệu và phân tích thành tố chính (PCA)
Dữ liệu sẽ được xử lý bằng SPSS thông qua phương pháp phân tích thành tố chính (PCA) để xác định các nhóm yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến hiệu quả đầu tư của dự án xây dựng Kết quả này sẽ hỗ trợ tác giả trong việc xây dựng mô hình cấu trúc thứ bậc (AHP) ở chương 5.
Chương 5 – Xây dựng mô hình đánh giá thứ bậc AHP và áp dụng vào dự án cụ thể
Chương 4 phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, từ đó tác giả xây dựng mô hình cấu trúc thứ bậc (AHP) và sử dụng phần mềm Expert Choice để đánh giá, so sánh hiệu quả đầu tư các dự án xây dựng nhà ở xã hội Kết quả này hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc so sánh và lựa chọn dự án tối ưu nhất về hiệu quả đầu tư.
Chương 6 – Kết luận và kiến nghị
- Kết luận: Trình bày những kết quả của Luận văn
- Kiến nghị hướng nghiên cứu tiếp theo.
Phạm vi nghiên cứu
Bài viết này tập trung khảo sát các dự án và công trình xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt là tại tỉnh có nhiều khu công nghiệp.
Bài viết này xác định các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư trong quá trình thực hiện dự án, bao gồm các yếu tố liên quan đến chính sách đầu tư, quy hoạch và thiết kế, cũng như các yếu tố liên quan đến tư vấn giám sát, thi công và quản lý dự án.
Sau khi xác định các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án xây dựng nhà ở xã hội, tác giả sẽ tiến hành khảo sát và phân tích để tìm ra những yếu tố tác động mạnh nhất Đồng thời, tác giả sẽ xây dựng mô hình đánh giá và so sánh các yếu tố này đối với các phương án thực hiện dự án, nhằm đề xuất phương án lựa chọn dự án có hiệu quả đầu tư tốt nhất, hỗ trợ nhà đầu tư trong việc đưa ra quyết định hợp lý.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Các khái niệm
3.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng công trình Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản, tiến hành các hoạt động đầu tư trong một thời gian nhất định nhằm thu về lợi nhuận, lợi ích kinh tế xã hội
Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất sử dụng vốn cho hoạt động xây dựng nhằm xây dựng mới, sửa chữa, hoặc cải tạo công trình, với mục tiêu phát triển và nâng cao chất lượng sản phẩm hoặc dịch vụ trong một khoảng thời gian và chi phí xác định Trong giai đoạn chuẩn bị, dự án được thể hiện qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi, hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng theo quy định của Luật xây dựng số 50/2014/QH13.
Chủ đầu tư xây dựng là tổ chức, cá nhân hoặc cơ quan có trách nhiệm sở hữu và quản lý vốn đầu tư, bao gồm cả vốn vay, để thực hiện các hoạt động liên quan đến xây dựng.
Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất liên quan đến việc đầu tư vốn cho việc xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo các công trình nhằm phát triển, duy trì và nâng cao chất lượng sản phẩm hoặc dịch vụ trong một khoảng thời gian nhất định Theo Luật xây dựng, dự án này bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở.
Quản lý dự án là quá trình sử dụng kiến thức, kỹ năng, công cụ và kỹ thuật để điều phối các hoạt động của dự án nhằm đạt được các mục tiêu đã định.
Dự án đầu tư bao gồm hai nội dung chính là đầu tư và hoạt động xây dựng, với ba tiêu chí chủ yếu: quy mô, kinh phí và thời gian thực hiện Quy mô phản ánh khối lượng và chất lượng công việc, từ đó giúp đơn vị tư vấn quản lý dự án xác định các mục tiêu cụ thể, và dự án chỉ hoàn thành khi các mục tiêu này đạt được Kinh phí là nguồn vốn cần thiết để thực hiện công trình, đóng vai trò quyết định trong sự thành công của dự án Thời gian là yếu tố quan trọng thể hiện trình tự và thời điểm hoàn thành, đồng thời liên quan đến cơ hội và rủi ro, ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án.
Hình 2.1 - Các mục tiêu chính của dự án xây dựng
3.1.2 Khái niệm dự án đầu tư nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước hoặc các tổ chức phi lợi nhuận, nhằm cung cấp nhà ở giá rẻ cho các đối tượng ưu tiên như công chức chưa có nhà ở ổn định và người có thu nhập thấp Tại Việt Nam, dự án đầu tư nhà ở xã hội được thực hiện bởi Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân theo quy định của Luật Nhà ở, cho phép người thuê có quyền mua nhà sau một thời gian nhất định và được công nhận sở hữu.
3.1.3 Khái niệm về hoạt động đầu tư và hiệu quả đầu tư
3.1.3.1 Khái niệm về hoạt động đầu tư
Hoạt động đầu tư là quá trình bỏ vốn với mục tiêu thu lợi nhuận trong tương lai Dù hình thức thực hiện hay nguồn gốc của vốn có khác nhau, tất cả các hoạt động đáp ứng những tiêu chí này đều được xem là đầu tư.
Hoạt động đầu tư của nhà đầu tư bao gồm các giai đoạn quan trọng như chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án và quản lý hiệu quả trong suốt quá trình đầu tư.
3.1.3.2 Các đặc trưng cơ bản của hoạt động đầu tư
– Hoạt động có tính chất lâu dài;
– Hoạt động luôn cần sự cân nhắc giữa lợi ích trước mắt và lợi ích trong tương lai;
– Hoạt động mang nặng rủi ro
3.1.3.3 Hiệu quả của dự án đầu tư
Theo quan điểm kinh tế vĩ mô, hiệu quả đầu tư được đánh giá qua ba nhóm chỉ tiêu chính: hiệu quả kinh tế, hiệu quả khoa học và công nghệ, cùng với hiệu quả xã hội và môi trường.
Hiệu quả của dự án đầu tư phản ánh toàn bộ mục tiêu mà dự án đề ra, được thể hiện qua các chỉ tiêu định tính và định lượng Chỉ tiêu định tính thể hiện các loại hiệu quả đạt được, trong khi chỉ tiêu định lượng cho thấy mối quan hệ giữa chi phí đầu tư và kết quả đạt được theo mục tiêu của dự án.
Hiệu quả của dự án đầu tư được phân làm hai loại: a) Phân loại hiệu quả về mặt định tính:
– Theo lĩnh vực hoạt động của xã hội:
Hiệu quả có thể được phân loại thành bốn loại chính: hiệu quả kinh tế, phản ánh khả năng sinh lời; hiệu quả kỹ thuật, tập trung vào việc nâng cao trình độ và thúc đẩy sự phát triển khoa học kỹ thuật; hiệu quả kinh tế – xã hội, liên quan đến việc tăng thu cho ngân sách nhà nước, nâng cao thu nhập cho người lao động, cải thiện phúc lợi công cộng, giảm tỷ lệ thất nghiệp và bảo vệ môi trường; và cuối cùng là hiệu quả quốc phòng.
– Theo quan điểm lợi ích:
Hiệu quả đầu tư có thể được đánh giá từ nhiều khía cạnh, bao gồm doanh nghiệp, Nhà nước và cộng đồng Trong lĩnh vực kinh tế, hiệu quả đầu tư được phân chia thành hai loại: hiệu quả tài chính, thể hiện lợi ích trực tiếp cho chủ dự án, và hiệu quả kinh tế – xã hội, phản ánh lợi ích cho Nhà nước và cộng đồng.
– Theo phạm vi tác động:
Hiệu quả của dự án có thể được phân loại thành hiệu quả cục bộ và toàn cục, hiệu quả trước mắt và lâu dài, cũng như hiệu quả trực tiếp và gián tiếp Điều này bao gồm các tác động ngay lập tức từ dự án cũng như những lợi ích kéo theo cho các lĩnh vực liên quan mà dự án tạo ra.
Hiệu quả có thể được đo bằng số tuyệt đối như tổng lợi nhuận, hiệu số thu chi, và gia tăng thu nhập quốc dân, hoặc bằng số tương đối như tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư và tỷ số thu chi Các chỉ tiêu này giúp đánh giá hiệu quả tổng hợp để lựa chọn phương án tối ưu Thực tế, hiệu quả kinh tế thường được thể hiện qua số tuyệt đối (hiệu số thu chi) và số tương đối (tỷ số kết quả so với chi phí).
– Theo thời gian tính toán:
Qui trình nghiên cứu
Qui trình nghiên cứu bao gồm các bước xác định vấn đề nghiên cứu từ thực trạng các dự án đầu tư xây dựng nhà ở hội, cùng với việc xác định mục tiêu và phạm vi nghiên cứu Tiếp theo, nghiên cứu lý thuyết sẽ được thực hiện với kế hoạch thu thập thông tin qua nghiên cứu tài liệu, bảng câu hỏi và phỏng vấn Hai bước phân tích dữ liệu nhân tố (PCA) và xây dựng mô hình AHP sẽ được tiến hành nhằm đề xuất giải pháp kiểm soát và hạn chế rủi ro, nâng cao hiệu quả dự án Mô hình AHP sẽ được áp dụng vào dự án cụ thể để minh họa cho việc đánh giá lựa chọn dự án hiệu quả nhất.
Hình 3.1 - Sơ đồ qui trình nghiên cứu Đặt vấn đề Xác định đề tài nghiên cứu
Lập bảng hỏi (lần 1), thu thập thông tin về các yếu tố tác động đến hiệu quả dự án xây dựng
Tham khảo tạp chí, sách, các nghiên cứu có liên quan
Phân tích thành tố chính (PCA), xác định các nhóm nhân tố tác động mạnh nhất đến hiệu quả dự án NOXH
Phân tích các nhân tố tác động đến hiệu quả dự án NOXH
Bảng hỏi (lần 2), thu thập thông tin cụ thể của 3 dự án NOXH
Xây dựng mô hình, Phân tích thứ bậc (AHP),
Phân tích và lựa chọn dự án hiệu quả nhất theo AHP
Thu thập dữ liệu từ chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội
KẾT QUẢ THU THẬP SỐ LIỆU VÀ PHÂN TÍCH NHÂN TỐ (PCA)
Kết quả khảo sát
Tổng cộng có 292 bảng câu hỏi được gửi đến các đối tượng khảo sát, bao gồm thành viên chủ chốt của Chủ Đầu tư, Ban Quản lý Dự án, nhà thầu tư vấn và cán bộ quản lý nhà nước liên quan đến dự án Nhà ở xã hội Kết quả khảo sát này cho thấy tính đại diện cao cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội.
4.1.1 Kết quả trả lời bảng hỏi
Trong nghiên cứu, đã gửi đi 292 bảng hỏi, trong đó có 74 trường hợp không phản hồi, chiếm 25% Ngoài ra, có 49 trường hợp trả lời không đạt yêu cầu, chiếm 17% Số phiếu hợp lệ để phân tích còn lại là 170 bảng, chiếm 58%.
Bảng 4.1- Bảng tổng hợp kết quả người trả lời
Nội dung Tần suất Tỷ lệ (%) Tỷ lệ tích lũy
Trả lời đạt yêu cầu 170 58% 58%
Trả lời không đạt yêu cầu 49 16% 75%
Hình 4.1 - Thống kê kết quả trả lời bảng hỏi
4.1.2 Thống kê mô tả các chỉ tiêu định tính
Kết quả khảo sát cho thấy 62.4% khách thể có kinh nghiệm làm việc trên 10 năm, trong khi chỉ có 10% có kinh nghiệm dưới 3 năm, như được thể hiện trong Phụ lục 3, Bảng 4.2 và Hình 4.2.
Bảng 4.2 - Kinh nghiệm của làm việc của khách thể được hỏi
Hình 4.2 - Biểu đồ kinh nghiệm làm việc
Trong cuộc khảo sát, 60% người tham gia giữ vị trí Quản lý dự án, trong khi 34,1% là Kỹ sư dự án Điều này cho thấy đa số người được khảo sát có kinh nghiệm phong phú và đảm nhiệm những nhiệm vụ quan trọng trong toàn bộ dự án.
Do đó, chất lượng kết quả khảo sát phù hợp với nghiên cứu này
Bảng 4.3 - Vị trí chức danh của khách thể được hỏi
Cumulative Percent Valid Người lập dự toán, lập tiến độ 7 4.1 4.1 4.1
Kỹ sư dự án ( thiết kế, giám sát, thi công) 58 34.1 34.1 38.2
Người quản lý dự án 102 60.0 60.0 98.2
Vị trí/chức danh khác 3 1.8 1.8 100.0
Hình 4.2 - Biểu đồ vị trí chức danh
Kiểm định thang đo
4.2.1 Kiểm tra hệ số mean
Bảng hỏi được thiết kế với 40 câu hỏi, trong đó có 35 câu hỏi định lượng nhằm đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả dự án và 5 câu hỏi định tính để thu thập thông tin từ người được hỏi Các câu hỏi này được xây dựng dựa trên nghiên cứu trước về độ trễ và chi phí.
Overruns in Vietnam Large Construction Projects: A Comparison with Other Selected Countries của các tác giả Long Le-Hoai, Young Dai Lee, and Jun Yong
Lee (2008) đã xác định 21 yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả dự án do trễ tiến độ và vượt chi phí ở các dự án lớn tại Việt Nam Ông cũng đã tham khảo ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư để bổ sung thêm các yếu tố như chính sách pháp lý và các yếu tố tác động trong giai đoạn lập dự án, cũng như điều kiện đầu tư nhà ở xã hội, ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án.
Câu hỏi định lượng bao gồm 35 nội dung, và trước khi tiến hành phân tích các đại lượng này, cần kiểm tra giá trị trung bình để loại bỏ những yếu tố không hoặc ít ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.
Bảng 4.4 - Bảng giá trị trung bình - mean
Chính sách thu hút đầu tư không rõ ràng, thiếu sót 170 1 4 2.21 678
Quy định, chính sách pháp lý về nhà ở xã hội thường thay đổi 170 1 5 3.86 942
Cơ chế thực hiện không thông thoáng, tiêu cực, quy trình "xin cho" phiền phức tốn kém thời gian, chi phí
Thời gian thẩm định, phê duyệt dự án và cấp giấy
Chứng nhận đầu tư kéo dài 170 1 5 3.86 967 Điều chỉnh lại dự án đầu tư do nghiên cứu không đúng về địa điểm, nhu cầu thị trường NOXH 170 1 4 2.19 779
Quy hoạch, bố trí các phân khu chức năng không hợp lý 170 1 5 3.84 895
Chính sách giá bán nhà ở xã hội 170 1 5 3.85 955
Công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm, gặp nhiều khó khăn 170 1 5 3.76 716
Tài chính Nhà đầu tư không đáp ứng quy mô dự án 170 1 4 2.28 821
Thiếu kinh nghiệm trong triển khai đầu tư dự án
Năng lực quản lý dự án của Nhà đầu tư yếu kém 170 1 5 3.65 823
Việc lập kế hoạch và quản lý dự án không được quan tâm đúng mức 170 2 5 3.51 801
Hợp đồng không chặt chẽ, thiếu ràng buộc 170 1 5 3.71 839
Theo dõi và quản lý hợp đồng kém 170 2 5 3.48 771
Chậm trễ chi trả cho các công việc đã hoàn thành 170 1 5 3.73 805
Hồ sơ đấu thầu không phù hợp 170 1 4 2.16 919
Tư vấn quản lý dự án thiếu năng lực 170 1 4 2.71 702
Các sai sót trong thiết kế 170 1 5 3.84 854
Dự toán thiếu chính xác 170 1 5 3.72 851
Giám sát công trình yếu kém 169 1 5 3.85 859
Tổ chức và Quản lý thi công công trình yếu kém 170 1 5 3.74 1.000
Phương pháp, công nghệ thi công, lạc hậu, không phù hợp 170 1 5 3.79 801
Khả năng tài chính của Nhà thầu không đáp ứng được yêu cầu của dự án 170 1 5 3.98 839
Sự yếu kém của thầu phụ 170 1 5 3.94 989
Nhân công thiếu hoặc tay nghề không đáp ứng được yêu cầu 170 1 5 3.85 702
Có nhiều sai sót trong quá trình thi công 170 1 5 3.55 738
Chậm trễ kiểm tra và nghiệm thu công tác đã hoàn thành 170 1 5 3.71 795
Bất đồng trong việc xác định giá trị các công việc làm
Chậm trễ trao đổi thông tin trao đổi giữa các bên 170 1 5 3.32 940
Không lường được các điều kiện làm việc ở công trường 170 3 5 3.94 731
Doanh nghiệp khó tiếp cận vốn vay ưu đãi do bị giới hạn 170 1 5 3.95 768
Lạm phát, thay đổi lãi suất vay 170 2 5 3.51 771
Khủng hoảng kinh tế, thị trường bất động sản đi xuống 170 2 5 3.48 748
Thời tiết xấu, Điều kiện bất ngờ 170 2 5 3.75 752
Theo bảng 4.4, có 6 yếu tố có giá trị trung bình nhỏ hơn 3, do đó chúng ta sẽ loại bỏ những biến này trước khi tiến hành kiểm định Cronbach’s Alpha Các biến bị loại bao gồm:
1 Chính sách thu hút đầu tư không rõ ràng, thiếu sót
2 Điều chỉnh lại dự án đầu tư do nghiên cứu không đúng về địa điểm, nhu cầu thị trường NOXH
3 Tài chính Nhà đầu tư không đáp ứng quy mô dự án
4 Hồ sơ đấu thầu không phù hợp
5 Tư vấn quản lý dự án thiếu năng lực
Sau khi loại bỏ 6 yếu tố, từ 35 biến định lượng ban đầu, còn lại 29 yếu tố Các yếu tố này sẽ được kiểm định để xác định độ tin cậy của thang đo.
4.2.2 Kiểm định thang đo Độ tin cậy của thang đo được đánh giá bằng phương pháp nhất quán nội tại qua hệ số Cronbach’s Alpha Sử dụng phương pháp hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha trước khi phân tích thành tố chính PCA để loại các biến không phù hợp vì các biến rác này có thể tạo ra các yếu tố giả Hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha chỉ cho biết các đo lường có liên kết với nhau hay không; nhưng không cho biết biến quan sát nào cần bỏ đi và biến quan sát nào cần giữ lại Khi đó, việc tính toán hệ số tương quan giữa biến-tổng sẽ giúp loại ra những biến quan sát nào không đóng góp nhiều cho sự mô tả của khái niệm cần đo (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc,
Các tiêu chí được sử dụng khi thực hiện đánh giá độ tin cậy thang đo:
Để đảm bảo tính chính xác trong nghiên cứu, cần loại bỏ các biến quan sát có hệ số tương quan biến-tổng nhỏ hơn 0,3 Ngoài ra, tiêu chuẩn chọn thang đo nên được áp dụng khi độ tin cậy Alpha lớn hơn 0,6, vì Alpha càng cao thì độ tin cậy nội tại càng mạnh (Nunally & Burnstein, 1994; dẫn theo Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang, 2009).
Các mức giá trị của Alpha được phân loại như sau: giá trị lớn hơn 0,8 cho thấy thang đo lường tốt; từ 0,7 đến 0,8 là có thể sử dụng; và từ 0,6 trở lên có thể áp dụng trong trường hợp khái niệm nghiên cứu mới hoặc chưa phổ biến trong bối cảnh nghiên cứu (Nunally, 1978; Peterson, 1994; Saater, 1995; dẫn theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005).
Các biến quan sát có hệ số tương quan nhỏ hơn 0,4 sẽ được coi là biến rác và sẽ bị loại bỏ Thang đo chỉ được chấp nhận khi hệ số tin cậy Alpha lớn hơn 0,7.
Dựa theo thông tin trên, nghiên cứu thực hiện đánh giá thang đo dựa theo tiêu chí:
Loại bỏ các biến quan sát có hệ số tương quan với biến tổng nhỏ hơn 0,4, vì những biến này không đóng góp nhiều cho việc mô tả khái niệm cần đo Tiêu chí này đã được nhiều nghiên cứu trước đây áp dụng.
Chọn thang đo có độ tin cậy Alpha lớn hơn 0,6 là rất quan trọng, đặc biệt khi các khái niệm trong nghiên cứu này còn mới mẻ đối với đối tượng tham gia.
Sử dụng chức năng Phân tích Độ tin cậy trong phần mềm SPSS giúp đánh giá độ tin cậy của thang đo cho dữ liệu thu thập, bao gồm 29 biến định lượng Kết quả phân tích sẽ cung cấp thông tin cụ thể về mức độ tin cậy của thang đo.
Bảng 4.5 - Bảng tính hệ số Cronbach’s Alpha
Bảng 4.6 - Bảng tính hệ số tương quan biến tổng
Scale Mean if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted
Cronbach's Alpha if Item Deleted
Quy định, chính sách pháp lý về nhà ở xã hội thường thay đổi 105.19 106.297 594 847
Cơ chế thực hiện không thông thoáng, tiêu cực, quy trình "xin cho" phiền phức tốn kém thời gian, chi phí
Scale Mean if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted
Cronbach's Alpha if Item Deleted
Thời gian thẩm định, phê duyệt dự án và cấp giấy Chứng nhận đầu tư kéo dài 105.19 105.714 607 847
Quy hoạch, bố trí các phân khu chức năng không hợp lý 105.21 107.371 570 848
Chính sách giá bán nhà ở xã hội 105.21 105.594 622 846
Công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm, gặp nhiều khó khăn 105.28 116.859 089 861
Thiếu kinh nghiệm trong triển khai đầu tư dự án
Năng lực quản lý dự án của Nhà đầu tư yếu kém 105.40 109.134 519 850
Việc lập kế hoạch và quản lý dự án không được quan tâm đúng mức 105.54 115.774 135 861
Hợp đồng không chặt chẽ, thiếu ràng buộc 105.34 108.251 560 849
Theo dõi và quản lý hợp đồng kém 105.57 116.686 088 861
Chậm trễ chi trả cho các công việc đã hoàn thành 105.32 110.671 439 852
Các sai sót trong thiết kế 105.22 110.279 430 853
Dự toán thiếu chính xác 105.34 110.082 444 852
Giám sát công trình yếu kém 105.21 108.344 541 849
Tổ chức và Quản lý thi công công trình yếu kém 105.32 107.040 516 850
Phương pháp, công nghệ thi công, lạc hậu, không phù hợp 105.27 110.208 469 852
Khả năng tài chính của Nhà thầu không đáp ứng được yêu cầu của dự án 105.07 109.185 504 850
Sự yếu kém của thầu phụ 105.10 107.162 523 849
Nhân công thiếu hoặc tay nghề không đáp ứng được yêu cầu 105.20 116.745 099 861
Có nhiều sai sót trong quá trình thi công 105.50 109.668 551 850
Scale Mean if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted
Cronbach's Alpha if Item Deleted
Chậm trễ kiểm tra và nghiệm thu công tác đã hoàn thành 105.34 110.572 450 852
Bất đồng trong việc xác định giá trị các công việc làm 105.09 116.801 071 862
Chậm trễ trao đổi thông tin trao đổi giữa các bên 105.73 109.009 450 852
Không lường được các điều kiện làm việc ở công trường 105.12 116.074 137 860
Doanh nghiệp khó tiếp cận vốn vay ưu đãi do bị giới hạn 105.11 114.143 246 857
Lạm phát, thay đổi lãi suất vay 105.54 118.190 -.002 864
Khủng hoảng kinh tế, thị trường bất động sản đi xuống 105.57 116.663 095 861
Thời tiết xấu, Điều kiện bất ngờ 105.30 116.021 133 860
Hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo mức độ ảnh hưởng đạt 0.858, cho thấy độ tin cậy của thang đo này hoàn toàn thỏa mãn yêu cầu.
Kết quả tính hệ số tương quan biến tổng trong Bảng 4.5 cho thấy hầu hết các yếu tố đều có hệ số lớn hơn 0.3 Tuy nhiên, có 10 yếu tố có hệ số tương quan biến tổng dưới 0.4, do đó không phù hợp để đưa vào phân tích thành tố chính Các yếu tố bị loại được tô đậm trong Bảng 4.5.
1 Công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm, gặp nhiều khó khăn
2 Việc lập kế hoạch và quản lý dự án không được quan tâm đúng mức
3 Theo dõi và quản lý hợp đồng kém
4 Nhân công thiếu hoặc tay nghề không đáp ứng được yêu cầu
5 Bất đồng trong việc xác định giá trị các công việc làm
6 Không lường được các điều kiện làm việc ở công trường
7 Doanh nghiệp khó tiếp cận vốn vay ưu đãi do bị giới hạn
8 Lạm phát, thay đổi lãi suất vay
9 Khủng hoảng kinh tế, thị trường bất động sản đi xuống
10 Thời tiết xấu, Điều kiện bất ngờ
Sau khi loại bỏ 10 yếu tố từ bảng dữ liệu 29 yếu tố, chúng ta còn lại 19 yếu tố Tiếp theo, chúng ta tiến hành kiểm tra lại chỉ số Cronbach's Alpha để đánh giá độ tin cậy của các yếu tố còn lại.
Bảng 4.7 - Bảng tính hệ số Cronbach’s Alpha (lần 2)
Bảng 4.8 - Bảng tính hệ số tương quan biến tổng (lần 2)
Scale Mean if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted
Cronbach's Alpha if Item Deleted
Quy định, chính sách pháp lý về nhà ở xã hội thường thay đổi 68.12 85.541 587 889
Cơ chế thực hiện không thông thoáng, tiêu cực, quy trình "xin cho" phiền phức tốn kém thời gian, chi phí
Thời gian thẩm định, phê duyệt dự án và cấp giấy Chứng nhận đầu tư kéo dài
Scale Mean if Item Deleted
Scale Variance if Item Deleted
Cronbach's Alpha if Item Deleted
Quy hoạch, bố trí các phân khu chức năng không hợp lý 68.12 88.322 469 892
Chính sach giá bán nhà ở xã hội 68.14 86.347 578 889
Thiếu kinh nghiệm trong triển khai đầu tư dự án NOXH 67.99 84.532 615 888
Năng lực quản lý dự án của Nhà đầu tư yếu kém 68.01 84.124 630 887
Hợp đồng không chặt chẽ, thiếu ràng buộc 68.02 85.509 589 889
Chậm trễ chi trả cho các công việc đã hoàn thành 67.99 84.059 625 888
Các sai sót trong thiết kế 68.01 86.408 560 890
Dự toán thiếu chính xác 68.02 88.301 438 893
Giám sát công trình yếu kém 68.14 88.059 456 893
Tổ chức và Quản lý thi công công trình yếu kém 68.12 85.442 520 891
Phương pháp, công nghệ thi công, lạc hậu, không phù hợp 68.06 88.227 479 892
Khả năng tài chính của Nhà thầu không đáp ứng được yêu cầu của dự án
Sự yếu kém của thầu phụ 68.14 88.607 456 893
Có nhiều sai sót trong quá trình thi công 67.87 87.462 503 891
Chậm trễ kiểm tra và nghiệm thu công tác đã hoàn thành 67.91 85.501 524 891
Chậm trễ trao đổi thông tin trao đổi giữa các bên 68.53 87.174 457 893
XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐÁNH GIÁ AHP VÀ ÁP DỤNG VÀO PHÂN TÍCH DỰ ÁN
Xây dựng mô hình AHP
5.1.1 Xây dựng cấu trúc thứ bậc
Bài toán đánh giá các nhân tố tác động đến hiệu quả dự án đã được phân tích qua phương pháp PCA, dẫn đến việc xác định 4 nhóm yếu tố ảnh hưởng Từ đó, chúng tôi đã xây dựng mô hình cấu trúc thứ bậc AHP để thể hiện mối quan hệ giữa các yếu tố này và hiệu quả của dự án.
Hình 5.1 - Mô hình Cấu trúc thứ bậc trong đánh giá tính hiệu quả của DA ĐT XD được xây dựng bằng phần mềm Expert Choice
5.1.2 Tiến hành so sánh cặp
Giả sử, ta tiến hành so sánh một tập gồm n nhân tố, được ký hiệu là
Một ma trận so sánh cặp A kích thước nxn, với các phần tử a ij, được sử dụng để diễn tả mối quan hệ giữa các yếu tố A1, A2,…, An Trọng số của các phần tử trong ma trận A là a ij, cho phép thể hiện việc so sánh từng cặp Trong ma trận so sánh cặp, giá trị của mỗi phần tử là nghịch đảo của phần tử đối xứng qua đường chéo chính, tức là a ji = 1/a ij (với i là hàng và j là cột).
Trong nghiên cứu này, việc áp dụng mô hình cho từng dự án yêu cầu đánh giá thông qua phỏng vấn những người có hiểu biết sâu sắc về hiệu quả của dự án và các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đó Các yếu tố sẽ được so sánh theo 9 cấp độ và được thể hiện trong sơ đồ (theo Bảng câu hỏi lần 2 - Phụ lục 2).
Hình 5.2 - Sơ đồ so sánh cặp giữa 4 nhóm nhân tố tác động đến hiệu quả dự án
Hình 5.3 - Sơ đồ so sánh cặp giữa các nhân tố thuộc nhóm liên quan đến chính sách và quy hoạch
Hình 5.4 - Sơ đồ so sánh cặp giữa các nhân tố thuộc nhóm liên quan năng lực chủ đầu tư
Hình 5.5 - Sơ đồ so sánh cặp giữa các nhân tố thuộc nhóm liên quan năng lực tư vấn
Hình 5.6 - Sơ đồ so sánh cặp giữa các nhân tố thuộc nhóm liên đến công tác thi công
Tổng hợp là quá trình xác định trọng số của các yếu tố liên quan đến một yếu tố cấp cao hơn Quá trình này diễn ra cho tất cả các ma trận được tạo ra từ việc so sánh từng cặp, nhằm tính toán trọng số tổng hợp phản ánh các yếu tố đó.
Ta thực hiện các bước sau:
5.1.3.1 Lập ma trận chuẩn hoá
Việc tổng hợp ma trận so sánh cặp được thực hiện bằng cách chia mỗi phần tử trong từng cột của ma trận với giá trị tổng tương ứng, tạo ra ma trận chuẩn hóa Ma trận chuẩn hóa này giúp thể hiện tỷ lệ giữa các yếu tố trong quá trình phân tích.
5.1.3.2 Tính vectơ độ ưu tiên
Chúng ta tính trung bình theo từng dòng của ma trận chuẩn hóa, nghĩa là giá trị của mỗi hàng trong ma trận này sẽ được tổng hợp và chia cho số cột đại diện cho các nhân tố so sánh Kết quả thu được sẽ tạo thành vectơ độ ưu tiên.
5.1.3.3 Kiểm tra sự không nhất quán
Theo Saaty (1994), chỉ số nhất quán CI được sử dụng để đánh giá chất lượng của ma trận so sánh cặp giữa các yếu tố trong nhóm và giữa các nhóm yếu tố với nhau Các bước xác định CI bao gồm việc phân tích và so sánh các yếu tố để đảm bảo tính nhất quán trong đánh giá.
+ Xác định vectơ tổng có trọng số bằng cách nhân ma trận so sánh cặp với vectơ độ ưu tiên
+ Xác định vectơ nhất quán bằng cách chia tương ứng vectơ tổng có trọng số cho vectơ độ ưu tiên:
+ Xác định giá trị đặc trưng cực đại :
+ Xác định trị số CI theo công thức của Saaty (1994):
Trong đó là giá trị đặc trưng cực đại và n là kích thước của ma trận so sánh cặp
+ Xác định chỉ số không nhất quán theo công thức sau:
Trong đó, RI là chỉ số ngẫu nhiên [4] được xác định từ Bảng 3.1
Theo nghiên cứu của Saaty, giá trị chấp nhận được của CR nên nhỏ hơn hoặc bằng 0.1 Nếu giá trị này không đạt yêu cầu, cần phải điều chỉnh các so sánh cặp để đảm bảo tính chính xác.
5.1.3.4 Tính vectơ tổng hợp trọng số
Vectơ tổng hợp trọng số là giá trị trung bình của vectơ độ ưu tiên từ tất cả các chuyên gia đánh giá, sau khi đã thực hiện việc đo lường sự không nhất quán.
Giả sử có m người đánh giá l nhóm nhân tố, trong đó nhóm nhân tố thứ i = 1÷l có x nhân tố
Kết quả cuối cùng của vectơ tổng hợp trọng số bao gồm các vectơ Wi cho từng nhân tố trong nhóm thứ i, cùng với WG cho tất cả các nhóm.
5.1.3.5 Xây dựng ma trận đánh giá và vectơ đánh giá tổng hợp
Sau khi xác định được véctơ trọng số cho các nhân tố và nhóm nhân tố, chúng ta tiến hành xây dựng ma trận đánh giá nhằm xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến hiệu quả của dự án.
Vectơ đánh giá nhân tố j thuộc nhóm nhân tố thứ i có dạng như sau:
R ij = (r ij1 , r ij2 , , r ijk , r ijn ) với r ijk = 0÷1 (k = 1÷n) là tỉ lệ của biến đánh giá nhân tố j thuộc nhóm i
N 1ik : tần số đánh giá kết quả mức độ ảnh hưởng của nhân tố thứ j m: số người đánh giá
Ma trận đánh giá R i cho tất cả x nhân tố trong nhóm nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả dự án số i được xác định Trong mô hình bài toán này, số lượng nhóm nhân tố là l = 4, với nhóm 1 bao gồm các yếu tố quan trọng.
Bài viết đề cập đến bốn nhóm nhân tố, trong đó nhóm 2 có bốn nhân tố, nhóm 3 có sáu nhân tố và nhóm 4 có ba nhân tố Tập đánh giá bao gồm n = 9 cấp độ ảnh hưởng, với các mức độ từ "Ảnh hưởng bằng nhau" đến "Rất ảnh hưởng hơn" Các mức độ ảnh hưởng được phân chia như sau: từ "Ảnh hưởng bằng nhau" đến "Tương đối ảnh hưởng hơn" (giữa mức 1 và 3), "Tương đối ảnh hưởng hơn" đến "Ảnh hưởng hơn" (giữa mức 3 và 5), và từ "Ảnh hưởng hơn" đến "Hơi ảnh hưởng cho đến rất ảnh hưởng hơn" (giữa mức 5 và 9).
7), Ảnh hưởng hơn nhiều, Ảnh hưởng nhiều cho đến tuyệt đối ảnh hưởng hơn (giữa mức 7 và 9), Tuyệt đối ảnh hưởng hơn
Vectơ đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố thuộc nhóm thứ i sẽ bằng công thức sau:
Ma trận đánh giá của các nhóm nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả dự án như sau:
Trên cơ sở R G và W G , ta xây dựng vectơ đánh giá tính tổng hợp hiệu quả của dự án xây dựng theo công thức:
5.1.3.6 Đánh giá tính hiệu quả và xếp hạng các nhân tố rủi
Theo luật lấy max, hiệu quả của dự án xây dựng được xác định dựa trên các yếu tố ảnh hưởng, với b max được tính bằng max(b1, b2, ,bn).
Khi đánh giá mức độ ảnh hưởng tổng hợp của các yếu tố đến hiệu quả dự án đầu tư xây dựng, chúng ta có thể xác định tính hiệu quả của dự án so với kế hoạch tương ứng được trình bày trong Bảng 5.1.
Bảng 5.1 - Bảng đánh giá tính hiệu quả của dự án
Mức độ ảnh hưởng Thang đo Ảnh hưởng bằng nhau 1 Ảnh hưởng bằng nhau cho đến tương đối ảnh hưởng hơn 2
Tương đối ảnh hưởng hơn 3
Tương đối ảnh hưởng hơn cho đến ảnh hưởng hơn (giữa mức 3 và 5) 4 Ảnh hưởng hơn 5
Hơi ảnh hưởng cho đến rất ảnh hưởng hơn (giữa mức 5 và 7) 6 Ảnh hưởng hơn nhiều 7 Ảnh hưởng nhiều cho đến tuyệt đối ảnh hưởng hơn (giữa mức 7 và 9) 8
Tuyệt đối ảnh hưởng hơn 9
Áp dụng mô hình vào dự án
Tác giả đã phát hành bảng câu hỏi lần 2 cho năm cá nhân tham gia dự án, bao gồm trưởng ban quản lý dự án, giám đốc công ty Becamex và giám sát A, liên quan đến ba dự án của chủ đầu tư Khu nhà ở An sinh xã hội Hòa Lợi, Mỹ Phước 1 và Mỹ Phước 2 Sau khi giải thích rõ ràng các vấn đề thắc mắc, tác giả đã thu thập dữ liệu và nhập vào phần mềm Expert Choice để tiến hành phân tích.
Kết quả khảo sát sau khi được nhập vào phần mềm được thể hiện tại Phu lục
Dữ liệu sẽ được kiểm tra tính nhất quán, với tỷ số nhất quán CR < 0.1 cho thấy bộ dữ liệu có ý nghĩa cho phân tích thứ bậc AHP; nếu không, cần kiểm tra lại số liệu đầu vào Phân tích AHP sẽ được thực hiện cho từng nhóm nhân tố, bao gồm 4 nhóm từ phân tích thành tố chính PCA: (1) Chính sách pháp lý và quy hoạch, (2) Năng lực Chủ đầu tư, (3) Nhà thầu tư vấn, và (4) Nhà thầu thi công Nhóm 1 và nhóm 2 có 4 nhân tố, trong khi nhóm 3 có 3 nhân tố.
Phân tích AHP cho 4 nhóm nhân tố đã được thực hiện để xác định trọng số và xếp hạng hiệu quả của 3 dự án dựa trên mức độ rủi ro Dự án có mức rủi ro thấp nhất sẽ tương ứng với hiệu quả thành công cao nhất.
Mô hình AHP được thể hiện tại hình 5.11 bằng phần mềm Expert Choice
Hình 5.8 - Mô hình AHP xếp hạng dự án Nhà ở xã hội
5.2.1 Kiểm tra tính nhất quán
Bộ dữ liệu sẽ được kiểm tra tính nhất quán, với tỷ số nhất quán CR < 0.1 cho thấy dữ liệu có ý nghĩa để phân tích thứ bậc AHP Ngược lại, nếu tỷ số này cao hơn, cần phải kiểm tra lại số liệu đầu vào Việc kiểm tra tính nhất quán sẽ được thực hiện cho từng nhóm, các nhóm và từng nhân tố dựa trên giá trị của 3 dự án được khảo sát.
Tỷ số nhất quán CR của các nhóm từ 1 đến 4 lần lượt là 0.07, 0.08, 0.005 và 0.09, trong khi nhóm nhân tố tác động hiệu quả dự án có CR là 0.09 Tỷ số nhất quán của mỗi nhân tố theo 3 dự án đều nhỏ hơn 0.1, cho thấy dữ liệu khảo sát của các dự án đều thỏa mãn yêu cầu.
5.2.2 Đánh giá xếp hạng các nhân tố tác động đến hiệu quả dự án
Dựa trên kết quả đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố tác động đến hiệu quả dự án từ các cá nhân được khảo sát, chúng tôi xác định véc tơ đánh giá cho từng nhóm nhân tố Qua đó, chúng tôi cũng xác định véc tơ đánh giá tổng hợp mức độ ảnh hưởng của các nhân tố này đối với toàn bộ dự án.
Sử dụng phần mềm Expert Choice, ta có các số liệu được biểu diễn tại Hình từ 5.8 đến Hình 5.15
Hình 5.9 - Đánh giá xếp hạng nhóm chính sách và quy hoạch
Đánh giá xếp hạng các nhân tố trong nhóm Chính sách và quy hoạch cho thấy rằng quy định, chính sách pháp lý về nhà ở xã hội thường xuyên thay đổi (0.438) là yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đến hiệu quả dự án Tiếp theo là thời gian thẩm định, phê duyệt dự án và cấp giấy chứng nhận đầu tư (0.169) cùng với quy hoạch, bố trí các phân khu chức năng không hợp lý (0.269) Trong khi đó, chính sách giá bán nhà ở xã hội (0.123) có tác động thấp nhất Các chỉ số này phản ánh mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố, với chỉ số càng cao thì tác động tiêu cực đến hiệu quả dự án càng lớn.
Hình 5.10 cho thấy đánh giá xếp hạng các nhân tố trong nhóm Năng lực chủ đầu tư, bao gồm: (1) Thiếu kinh nghiệm trong triển khai dự án NOXH (0.348), (2) Năng lực quản lý dự án của Nhà đầu tư yếu kém (0.398), (3) Hợp đồng không chặt chẽ, thiếu ràng buộc (0.081), và (4) Chậm trễ chi trả cho các công việc đã hoàn thành (0.173) Trong đó, nhân tố (2) có ảnh hưởng lớn nhất, trong khi nhân tố (3) có tác động ít nhất.
Hình 5.11 thể hiện đánh giá xếp hạng của các nhân tố trong nhóm Tư vấn, bao gồm các sai sót trong thiết kế, dự toán thiếu chính xác và giám sát công trình yếu kém, với các chỉ số xếp hạng lần lượt là 0.276, 0.595 và 0.128 Nhân tố dự toán thiếu chính xác (2) có ảnh hưởng lớn nhất đến tác động của nhóm, trong khi giám sát công trình yếu kém (3) có tác động ít nhất.
Hình 5.10 - Đánh giá xếp hạng nhóm năng lực chủ đầu tư
Hình 5.11 - Đánh giá xếp hạng nhóm năng lực tư vấn
Hình 5.12 cho thấy đánh giá xếp hạng các nhân tố trong nhóm Thi công, bao gồm: (1) Tổ chức và Quản lý thi công công trình yếu kém, (2) Khả năng tài chính của Nhà thầu không đáp ứng yêu cầu dự án, (3) Sự yếu kém của thầu phụ, (4) Nhiều sai sót trong quá trình thi công, (5) Chậm trễ trong kiểm tra và nghiệm thu công việc hoàn thành, và (6) Chậm trễ trong việc trao đổi thông tin Các chỉ số xếp hạng lần lượt là 0.264, 0.321, 0.056, 0.144, 0.083 và 0.131, cho thấy nhân tố (2) có ảnh hưởng lớn nhất, trong khi nhân tố (3) ít tác động nhất.
Hình 5.12 - Đánh giá xếp hạng nhóm công tác thi công
Hình 5.13 trình bày thông tin đánh giá xếp hạng cho từng nhóm nhân tố, bao gồm: (1) Nhóm liên quan đến Chính sách pháp lý và quy hoạch, (2) Nhóm liên quan đến năng lực Chủ đầu tư, và (3) Nhóm liên quan đến Nhà thầu tư vấn.
Nhóm liên quan đến Nhà thầu thi công có các chỉ số xếp hạng lần lượt là 0.495, 0.165, 0.265, và 0.095, cho thấy nhóm nhân tố (1) liên quan đến Chính sách pháp lý và quy hoạch có ảnh hưởng lớn nhất, trong khi nhóm (4) liên quan đến Nhà thầu thi công ít tác động nhất.
Hình 5.13 - Đánh giá xếp hạng nhóm các nhân tố tác động đến hiệu quả các dự án
5.2.3 Đánh giá tổng hợp dự án
Với kết quả phân tích số liệu ở Hình 5.14, ta có vectơ đánh giá tổng hợp:
Hình 5.14 - Đánh giá xếp hạng mức ảnh hưởng của các nhân tố đến hiệu quả các dự án
Các chỉ số xếp hạng là thước đo mức độ ảnh hưởng tiêu cực của các yếu tố đến hiệu quả dự án xây dựng Cụ thể, chỉ số cao hơn đồng nghĩa với tác động xấu lớn hơn Trong trường hợp này, giá trị B max là 0.465 (tương ứng với b1) và B min là 0.156 (tương ứng với b3) Điều này cho thấy Dự án số 1 là kém hiệu quả nhất, trong khi Dự án số 3 lại đạt hiệu quả tốt nhất.
Hình 5.15 - Độ nhạy của 4 nhóm nhân tố tác động đến hiệu quả các dự án
Biểu đồ Hình 5.15 cho thấy độ nhạy của bốn nhóm nhân tố tác động đến ba dự án được khảo sát Qua việc sử dụng phần mềm Expert Choice để phân tích các thanh giá trị của bốn nhóm, chúng ta nhận thấy rằng dự án 1 có độ nhạy cao nhất, trong khi dự án 3 lại thể hiện độ nhạy thấp nhất.