Xây dựng mô hình đánh giá hiệu quả quá trình thực hiện của dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhà nước bằng phương pháp AHP

Xây dựng mô hình đánh giá hiệu quả quá trình thực hiện của dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhà nước bằng phương pháp AHP Xây dựng mô hình đánh giá hiệu quả quá trình thực hiện của dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhà nước bằng phương pháp AHP luận văn tốt nghiệp thạc sĩ



HUỲNH TẤN LẠC

XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐÁNH GIÁ

HIỆU QUẢ QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN CUA DỰ

ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI THEO

QUY ĐỊNH NHÀ NƯỚC BẰNG PHƯƠNG PHÁP AHP

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành: KTXD Công trình Dân dụng và Công nghiệp

Mã ngành: 60 58 02 08

TP HCM, năm 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM



HUỲNH TẤN LẠC

XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐÁNH GIÁ

HIỆU QUẢ QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN CUA DỰ

ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI THEO

QUY ĐỊNH NHÀ NƯỚC BẰNG PHƯƠNG PHÁP AHP

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được sửa chữa (nếu có)

Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn

PGS TS Lương Đức Long

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ

TP HỒ CHÍ MINH

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Ngày, tháng, năm sinh: 01/01/1989 Nơi sinh: Đồng Nai

Mục tiêu chung của việc nghiên cứu đề tài “Xây dựng mô hình đánh giá hiệu

quả quá trình thực hiện của dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhà nước bằng phương pháp AHP” là tìm ra các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư dự án

nhà ở xã hội nhằm xây dựng một mô hình theo phương pháp AHP chung để đánh giá,

ra quyết định lựa chọn phương án đầu tư tối ưu

Các phân tích đánh giá trong phạm vi luận văn này gồm:

(1) Nhận dạng và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của các dự án đầu tư nhà ở xã hội

(2) Xác định và xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của các

dự án đầu tư nhà ở xã hội bằng phương pháp nhân tố (PCA)

(3) Xây dựng mô hình AHP để đánh giá tính hiệu quả của dự án, đồng thời, đánh giá, xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng tác động lên các dự án nhằm lựa chọn được phương án tối ưu, hiệu quả nhất

2 Nội dung

Chương 1 - Giới thiệu

Trong chương này trình bày lý do chọn đề tài, mục đích, đối tượng và phạm

vi nghiên cứu, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu Đồng thời, Phân tích, đánh giá các công trình nghiên cứu đã có của các tác giả trong và ngoài nước liên quan đến đề tài; nêu những vấn đề còn tồn tại; chỉ ra những vấn đề mà đề tài cần tập trung nghiên cứu, giải quyết

Chương 2 - Tổng quan lĩnh vực nghiên cứu

Trình bày các nghiên cứu về các vấn đề liên quan đến vấn đề nghiên cứu trong Luận văn

Chương 3 - Một số thuật ngữ và phương pháp nghiên cứu

Trình bày các cơ sở lý thuyết, lý luận, giả thuyết khoa học, phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu đề xuất được sử dụng trong Luận văn

Chương 4 – Kết quả thu thập số liệu và phân tích thành tố chính (PCA)

Dữ liệu thu thập sẽ được đưa vào SPSS xử lý Áp dụng phương pháp phân tích thành tố chính (PCA) sẽ giúp xác định các nhóm gây ảnh hưởng nhiều nhất đến hiệu quả đầu tư dự án xây dựng Từ kết quả này giúp tác giả xây dựng được mô hình cấu trúc thứ bậc (AHP) ở chương 5

Chương 5 – Xây dựng mô hình đánh giá thứ bậc AHP và áp dụng vào

dự án cụ thể

Dựa vào phân tích ở chương 4, các nhân tố ảnh hưởng hưởng đến hiệu quả đầu tư được rút ra Với kết quả này, tác giả xây dựng mô hình cấu trúc thứ bậc (AHP), dùng phần mềm Expert Choice đánh giá, so sánh hiệu quả đầu tư các dự án

xây dựng nhà ở xã hội Từ đó giúp các chủ đầu tư có phương án so sánh, lựa chọn

dự án tối ưu về hiệu quả đầu tư dự án

Chương 6 – Kết luận và kiến nghị

- Kết luận: Trình bày những kết quả của Luận văn

- Kiến nghị hướng nghiên cứu tiếp theo

- Phục lục: Các kết quả khảo sát phân tích gồm các số liệu, bảng biểu, hình ảnh liên quan đến nghiên cứu sẽ được đính kèm trong phần này

III Ngày giao nhiệm vụ: /2016

IV Ngày hoàn thành nhiệm vụ:

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

TS ĐINH CÔNG TỊNH

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác Đồng thời, các thông tin trích dẫn trong Luận văn được tôn trọng

và đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả

HUỲNH TẤN LẠC

LỜI CẢM ƠN

Xin cám ơn Thầy TS Đinh Công Tịnh Thầy đã đưa ra gợi ý đầu tiên để hình

thành nên ý tưởng của đề tài và đã làm tôi mạnh dạng tiếp cận với hướng nghiên cứu Đồng thời, Thầy là người đã tận tụy giúp tôi hệ thống hóa lại kiến thức quản lý

và định lượng phân tích và hiểu biết thêm về nhiều điều mới trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Để hoàn thành luận văn này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được nhiều sự giúp đỡ của tập thể và các cá nhân Tôi xin tỏ lòng biết ơn đến tập thể và các cá nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó

Tôi xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô thuộc Ban đào tạo Sau đại học, Khoa Xây dựng trường Đại Học Công Nghệ Tp.HCM đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học và nghiên cứu khoa học tại đây

Đề cương Luận văn thạc sĩ đã hoàn thành với sự nỗ lực của bản thân, tuy nhiên không thể không có những thiếu sót Kính mong Quý Thầy Cô chỉ dẫn thêm

để tôi bổ sung những kiến thức và hoàn thiện bản thân mình hơn

Xin trân trọng cảm ơn

TP HCM, ngày tháng năm 2017

HUỲNH TẤN LẠC

TÓM TẮT NỘI DUNG LUẬN VĂN

* Tên đề tài:

Xây dựng mô hình đánh giá hiệu quả quá trình thực hiện dự án xây dựng nhà

ở xã hội theo quy định nhà nước bằng phương pháp AHP

dự án xây dựng nhà ở xã hội từ trước đến nay phần lớn chưa xem trọng việc nhận dạng, đánh giá và định luợng mức độ ảnh hưởng của các nhân tố liên quan trong đầu tư đến hiệu quả đầu tư dự án Vì vậy, việc xây dựng một mô hình đánh giá tính hiệu quả của dự án duới tác động của các nhân tố rủi ro ảnh hưởng đến hiệu quả dự

án và định lượng mức độ ảnh huởng của từng nhân tố lên mỗi dự án cụ thể là một nhu cầu cần thiết Mô hình được xây dựng với kỳ vọng có thêm một phương pháp khác trong công tác đánh giá hiệu quả của dự án nhà ở xã hội và giúp các nhà đầu tư nhận biết, có phương án so sánh, lựa chọn dự án tối ưu về hiệu quả đầu tư dự án

Qua quá trình nghiên cứu, tác giả đã nhận dạng được các nhóm nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của doanh nghiệp Xác định được 4 nhóm với 17 nhân tố ảnh hưởng nhiều nhất đến hiệu quả của dự án, bao gồm: (1) Nhóm liên quan đến Chính sách pháp lý và quy hoạch, có 4 nhân tố; (2) Nhóm liên quan đến năng lực Chủ đầu tư, có 4 nhân tố; (3) Nhóm liên quan đến Nhà thầu tư vấn, có 3 nhân tố; (4) Nhóm liên quan đến Nhà thầu thi công, có 6 nhân

tố Bằng phương pháp AHP, tác giả cũng đã xây dựng mô hình hướng đến việc xây dựng cấu trúc thứ bậc các nhân tố, nhóm nhân tố tác động đến hiệu quả dự án, từ

đó, xác định các trọng số tác động của từng nhân tố, nhóm nhân tố để xác định véc

tơ tổng hợp đánh giá mức độ tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu

tư và đánh giá được mức độ hiệu quả của dự án so với dự kiến Đồng thời, tác giả cũng đánh giá, xếp hạng được từng nhân tố ảnh hưởng đến từng dự án cụ thể và đề

ra biện pháp để doanh nghiệp có kế hoạch phòng ngừa, hạn chế và kiểm soát những tác động tiêu cực của các nhân tố đó Qua đó, tác giả đã áp dụng mô hình phân tích trên vào một dự án xây dựng thực tế đang được doanh nghiệp triển khai

ABSTRACT

* Subject:

Building a model to assess the effectiveness of the implementation of social housing construction projects ruled by govenment with Analytical Hierarchy Process mothod

on a particular project is a necessity The model was built with more expected a different approach in the evaluation of the effectiveness of social housing projects and helps investors identify, compare plans, selection of the optimal project investment project efficiency

By research, the author has identified a group of factors affecting the efficiency of the investment project to build social housing business Four groups identified including 17 factors that most influence the effectiveness of the project, those are: (1) Legal policy and planning, there are 4 factors; (2) Investor abilities, there are four factors; (3) Consultant contractors, there are 3 factors; (4) construction contractors, has 6 factors By AHP method, the author also builds model to aim to find the factors that affect project performance, thus, determine the weights of each human impact factor, factor groups to determine the vector aggregate assessment of the impact of factors affecting the efficiency of investment

and assess the degree of effectiveness of the project than expected At the same time, the authors also evaluated, ranking each factor affects each specific project and work out measures for businesses planned to prevent, restrict and control the negative impacts of these Thereby, the authors applied analysis model in an actual

construction project is being implemented

MỤC LỤC

trang

DANH MỤC CÁC BẢNG xv

DANH MỤC CÁC HÌNH xvi

CHƯƠNG 1 - GIỚI THIỆU 19

1.1 Giới thiệu luật định về nhà ở xã hội 19

1.2 Giới thiệu chung về nhà ở xã hội 20

1.3 Sự cần thiết thực hiện đề tài 23

1.4 Mục tiêu nghiên cứu 24

1.4.1 Mục tiêu tổng quát 24

1.4.2 Mục tiêu cụ thể 24

1.5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25

1.6 Nội dung nghiên cứu 25

1.7 Phạm vi nghiên cứu 26

1.8 Đóng góp của đề tài 27

CHƯƠNG 2 - TỔNG QUAN TÀI LIỆU LIÊN QUAN ĐẾN LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU 28

1 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội 28

2 Delay and Cost Overruns in Vietnam Large Construction Projects: A Comparison with Other Selected Countries 29

3 Các yếu tố thành công của dự án xây dựng 30

4 Các vấn đề vuớng mắc của các dự án xây dựng ở Tp HCM 31

5 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý dự án đầu tư công - trường hợp Thành phố Hồ Chí Minh 31

6 Các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến tính hiệu quả của các dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng của các doanh nghiệp 32

7 Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng công trình Phong điện 33

8 Giải pháp hoàn thiện quy trình quản lý nhằm nâng cao hiệu quả

dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng 33

9 Một số trường hợp tính toán nhanh các chỉ tiêu hiệu quả của dự án đầu tư 33

10 Các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của dự án xây dựng chung cư tại TP Hồ Chí Minh 34

CHƯƠNG 3 - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

3.1 Các khái niệm 35

3.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng công trình 35

3.1.2 Khái niệm dự án đầu tư nhà ở xã hội 36

3.1.3 Khái niệm về hoạt động đầu tư và hiệu quả đầu tư 37

3.1.3.1 Khái niệm về hoạt động đầu tư 37

3.1.3.2 Các đặc trưng cơ bản của hoạt động đầu tư 37

3.1.3.3 Hiệu quả của dự án đầu tư 37

3.1.3.4 Phân tích đánh giá hiệu quả dự án 39

3.1.4 Quan điểm về đánh giá hiệu quả đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được thực hiện trong luận văn 40

3.2 Qui trình nghiên cứu 41

3.3 Phương pháp nghiên cứu 43

3.3.1 Phương pháp thu thập thông tin 43

3.3.1.1 Phương pháp nghiên cứu tài liệu 43

3.3.1.2 Phương pháp điều tra bảng hỏi 43

3.3.1.3 Phương pháp phỏng vấn 45

3.3.2 Kỹ thuật xử lý thông tin 47

3.3.3 Phương pháp phân tích thành tố chính (PCA) 48

3.3.3.1 Giới thiệu phương pháp phân tích thành tố chính PCA 48

3.3.3.2 Các trường hợp phân tích thành tố chính được sử dụng 49

3.3.3.3 Kiểm tra sự phù hợp của dữ liệu trước khi phân tích thành tố chính 49

3.3.3.4 Phân tích ma trận tương quan 50

3.3.3.5 Mô hình nhân tố 50

3.3.3.6 Cách rút trích nhân tố 51

3.3.3.7 Xoay các nhân tố 51

3.3.3.8 Tiêu chí để xác định số lượng nhân tố rút được trích 52

3.3.3.9 Tiêu chí để đánh giá ý nghĩa của factor loadings 53

3.3.3.10 Trọng số nhân tố 53

3.3.4 Phương pháp Phân tích AHP 54

3.3.4.1 Các tiên đề của phương pháp AHP 54

3.3.4.2 Nguyên tắc cơ bản trong việc xây dựng mô hình theo phương pháp AHP 56

3.3.4.3 Phân tích và thiết lập cấu trúc thứ bậc 56

3.3.4.4 Thiết lập độ ưu tiên 58

3.3.4.5 Tổng hợp 60

3.3.4.6 Đo lường sự không nhất quán 61

3.3.4.7 Các bước thực hiện phương pháp AHP 64

3.3.4.8 Ưu điểm của phương pháp AHP 66

CHƯƠNG 4 - KẾT QUẢ THU THẬP SỐ LIỆU VÀ PHÂN TÍCH NHÂN TỐ (PCA) 68

4.1 Kết quả khảo sát 69

4.1.1 Kết quả trả lời bảng hỏi 69

4.1.2 Thống kê mô tả các chỉ tiêu định tính 70

4.2 Kiểm định thang đo 72

4.2.1 Kiểm tra hệ số mean 72

4.2.2 Kiểm định thang đo 75

4.2.3 Phân tích thành tố chính 81

4.3 Kết luận chương 87

CHƯƠNG 5 - XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐÁNH GIÁ AHP VÀ ÁP DỤNG VÀO PHÂN TÍCH DỰ ÁN 89

5.1 Xây dựng mô hình AHP 89

5.1.1 Xây dựng cấu trúc thứ bậc 89

5.1.2 Tiến hành so sánh cặp 90

5.1.3 Tổng hợp 92

5.1.3.1 Lập ma trận chuẩn hoá 92

5.1.3.2 Tính vectơ độ ưu tiên 93

5.1.3.3 Kiểm tra sự không nhất quán 93

5.1.3.4 Tính vectơ tổng hợp trọng số 95

5.1.3.5 Xây dựng ma trận đánh giá và vectơ đánh giá tổng hợp 95

5.1.3.6 Đánh giá tính hiệu quả và xếp hạng các nhân tố rủi 97

5.1.4 Qui trình đánh giá 98

5.2 Áp dụng mô hình vào dự án 100

5.2.1 Kiểm tra tính nhất quán 101

5.2.2 Đánh giá xếp hạng các nhân tố tác động đến hiệu quả dự án 101

5.2.3 Đánh giá tổng hợp dự án 104

5.3 Kết luận chương 105

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 107

 Kết luận 107

 Kiến nghị 108

TÀI LIỆU THAM KHẢO 109

PHỤ LỤC 1 - PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN (Lần 1) I PHỤ LỤC 2 - PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN (Lần 2) VII

PHỤ LỤC 3 - KẾT QUẢ XỬ LÝ SỐ LIỆU KHẢO SÁT LẦN 1

(BẢNG REPORT TỪ PHẦN MỀM SPSS) XIII PHỤ LỤC 4 - KẾT QUẢ KHẢO SÁT LẦN 2

(THỂ HIỆN TRÊN EXPERT CHOICE) XVII PHỤ LỤC 5 - LÝ THUYẾT THỐNG KÊ XXIX

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 3.1 - Thang đo 9 mức độ được sử dụng trong Phương pháp AHP 59

Bảng 3.2 - Chỉ số ngẫu nhiên RI 63

Bảng 4.1- Bảng tổng hợp kết quả người trả lời 69

Bảng 4.2 - Kinh nghiệm của làm việc của khách thể được hỏi 70

Bảng 4.3 - Vị trí chức danh của khách thể được hỏi 71

Bảng 4.4 - Bảng giá trị trung bình - mean 73

Bảng 4.5 - Bảng tính hệ số Cronbach’s Alpha 76

Bảng 4.6 - Bảng tính hệ số tương quan biến tổng 76

Bảng 4.7 - Bảng tính hệ số Cronbach’s Alpha (lần 2) 79

Bảng 4.8 - Bảng tính hệ số tương quan biến tổng (lần 2) 79

Bảng 4.9 - Kết quả kiểm định KMO và Bartlett lần 81

Bảng 4.10 - Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 1 82

Bảng 4.11 - Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 2 84

Bảng 4.12 - Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 3 (tt) 85

Bảng 4.13 - Kết quả tổng phương sai giải thích 86

Bảng 4.14 - Kết quả đặt tên 4 nhân tố 87

Bảng 5.1 - Bảng đánh giá tính hiệu quả của dự án 97

DANH MỤC CÁC HÌNH

trang Hình 1.1 - Một khu công nghiệp điển hình thuộc tỉnh Bình Dương

Khu Công nghiệp Mỹ Phước Khu Đô thị & Công nghiệp Mỹ Phước 20

Hình 2.1 - Các mục tiêu chính của dự án xây dựng 36

Hình 3.1 - Sơ đồ qui trình nghiên cứu 42

Hình 3.2 - Sơ đồ qui trình thiết kế Bảng câu hỏi 43

Hình 3.3 - Các bước thực hiện phương pháp AHP 65

Hình 3.4 - Ưu điểm của phương pháp AHP 67

Hình 4.1 - Thống kê kết quả trả lời bảng hỏi 70

Hình 4.2 - Biểu đồ kinh nghiệm làm việc 71

Hình 4.2 - Biểu đồ vị trí chức danh 72

Hình 5.1 - Mô hình Cấu trúc thứ bậc trong đánh giá tính hiệu quả của DA ĐT XD được xây dựng bằng phần mềm Expert Choice 89

Hình 5.2 - Sơ đồ so sánh cặp giữa 4 nhóm nhân tố tác động đến hiệu quả dự án 90

Hình 5.3 - Sơ đồ so sánh cặp giữa các nhân tố thuộc nhóm liên quan đến chính sách và quy hoạch 91

Hình 5.4 - Sơ đồ so sánh cặp giữa các nhân tố thuộc nhóm liên quan năng lực chủ đầu tư 91

Hình 5.5 - Sơ đồ so sánh cặp giữa các nhân tố thuộc nhóm liên quan năng lực tư vấn 91

Hình 5.6 - Sơ đồ so sánh cặp giữa các nhân tố thuộc nhóm liên đến công tác thi công 92

Hình 5.7 - Qui trình đánhgiá tính hiệu quả dự án bằng phương pháp AHP 99

Hình 5.8 - Mô hình AHP xếp hạng dự án Nhà ở xã hội 100

Hình 5.9 - Đánh giá xếp hạng nhóm chính sách và quy hoạch 101

Hình 5.10 - Đánh giá xếp hạng nhóm năng lực chủ đầu tư 102Hình 5.11 - Đánh giá xếp hạng nhóm năng lực tư vấn 103Hình 5.12 - Đánh giá xếp hạng nhóm công tác thi công 103Hình 5.13 - Đánh giá xếp hạng nhóm các nhân tố tác động

đến hiệu quả các dự án 104Hình 5.14 - Đánh giá xếp hạng mức ảnh hưởng của các nhân tố

đến hiệu quả các dự án 104Hình 5.15 - Độ nhạy của 4 nhóm nhân tố tác động đến hiệu quả các dự án 105Hình PL4.1 - Mức độ quan trọng tương đối thuộc nhóm

chính sách và quy hoạch XVIIHình PL4.2 - Mức độ quan trọng tương đối thuộc nhóm năng lực chủ đầu tư XVIIIHình PL4.3 - Mức độ quan trọng tương đối thuộc nhóm năng lực tư vấn XVIIIHình PL4.4 - Mức độ quan trọng tương đối thuộc nhóm công tác thi công XIXHình PL4.5 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các nhóm nhân tố

ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư XIXHình PL4.6 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp so sánh

nhân tố Quy định, chính sách pháp lý về nhà ở xã hội thường thay đổi XXHình PL4.7 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp so sánh nhân

tố Thời gian thẩm định, phê duyệt dự án và cấp giấy Chứng nhận đầu tư kéo dài XXHình PL4.8 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp so sánh

nhân tố Quy hoạch, bố trí các phân khu chức năng không hợp lý XXIHình PL4.9 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án,

trường hợp so sánh nhân tố sách giá bán NOXH XXIHình PL4.10 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp so sánh

nhân tố Thiếu kinh nghiệm trong triển khai đầu tư dự án NOXH XXIIHình PL4.11 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp so sánh

nhân tố Năng lực quản lý dự án của Nhà đầu tư yếu kém XXIIHình PL4.12 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp

so sánh nhân tố Hợp đồng không chặt chẽ, thiếu ràng buộc XXIIIHình PL4.13 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp

so sánh nhân tố Chậm trễ chi trả cho các công việc đã hoàn thành XXIII

Hình PL4.14 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án,

trường hợp so sánh nhân tố Các sai sót trong thiết kế XXIVHình PL4.15 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án,

trường hợp so sánh nhân tố Dự toán thiếu chính xác XXIVHình PL4.16 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án,

trường hợp so sánh nhân tố Giám sát công trình yếu kém XXVHình PL4.17 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp so sánh

nhân tố Tổ chức và Quản lý thi công công trình yếu kém XXVHình PL4.18 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án,

trường hợp so sánh nhân tố Khả năng tài chính của Nhà thầu

không đáp ứng được yêu cầu của dự án XXVIHình PL4.19 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án,

trường hợp so sánh nhân tố Sự yếu kém của thầu phụ XXVIHình PL4.20 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp

so sánh nhân tố Có nhiều sai sót trong quá trình thi công XXVIIHình PL4.21 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp so sánh

nhân tố Chậm trễ kiểm tra và nghiệm thu công tác đã hoàn thành XXVIIHình PL4.22 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp

so sánh nhân tố Chậm trễ trao đổi thông tin giữa các bên XXVIII

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU

1.1 Giới thiệu luật định về nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của "Luật Nhà ở" ngày 25 tháng 11 năm 2014, và quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP về

"Phát triển và Quản lý Nhà ở xã hội" [1] thì việc mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định Các đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội được quy định tại Điều 53 của Luật nhà ở bao gồm:

1 Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ.

2 Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trongcác trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:

a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m 2 sàn/người;

c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội được quy định theo Điều 54 của Luật nhà ở là :Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này Người được thuê mua nhà ở

xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua

1.2 Giới thiệu chung về nhà ở xã hội

Hiện nay ngành công nghiệp Việt Nam nói chung và các tỉnh nói riêng đang trên đà phát triển Có một số tỉnh có nhiều lao động ngoài khu vực tập trung đến các khu công nghiệp làm việc, quá trình đô thị hóa phát triển mạnh, do đó nhu cầu nhà

ở lớn Để giữ chân người lao động, đồng thời tạo điều kiện làm việc tốt cho một số dân địa phương, các công chức viên chức nhà nước đã ban hành chính sách nhà ở

xã hội, là một trong những chương trình an sinh xã hội rất tốt giúp phát triển kinh tế

- xã hội vùng phát triển Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về Phát triển và quản lý

nhà ở xã hội [1] của Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015, buộc các nhà

đầu tư ngoài được ưu đãi các chương trình đầu tư nhà ở thương mại, căn hộ thì phải có trách nhiệm thực hiện đầu tư nhà ở xã hội Do đó, một số dự án nhà ở an sinh xã hội đã được quy hoạch, tuy nhiên việc triển khai xây dựng chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của công nhân, công chức, viên chức Một trong những nguyên nhân chậm thực hiện là do hiệu quả đầu tư nhà ở xã hội chưa cao, do quy định tỷ lệ lợi nhuận thấp để có giá bán thấp dành cho người thu nhập thấp

Hình 1.1 - Một khu công nghiệp điển hình thuộc tỉnh Bình Dương

Khu Công nghiệp Mỹ Phước Khu Đô thị & Công nghiệp Mỹ Phước

Một trong các tỉnh có tỷ lệ tăng dân số cơ học cao là Bình Dương, do có rất nhiều khu công nghiệp, nhà máy, xí nghiệp thường trú trên địa bàn tỉnh Ngành công nghiệp tỉnh Bình Dương phát triển, kéo theo lao động ngoài khu vực tập trung đến, do đó nhu cầu nhà ở ở đây rất lớn Về việc thực hiện nhà ở xã hội ở Bình Dương thì Công ty Becamex là một trong những đơn vị đi đầu về đầu tư nhà ở an sinh xã hội Trong đó, có rất nhiều căn hộ đã và đang được đầu tư tại các khu công nghiệp và khu dân sinh như Mỹ Phước 1, 2, 3 4

Hình 1.2 - Khu nhà ở xã hội Mỹ Phước

Rõ ràng là khi đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho các cán bộ công nhân viên, công nhân, sinh viên những người mà số đông là dân nhập cư, sẽ giúp họ ổn định cuộc sống, họ gắng bó với các địa phương hơn Điều này làm yếu tố hiệu quả kinh

tế - xã hội trong các dự án nhà ở xã hội chắc chắn được nâng cao Bên cạnh đó, do các đối tượng ở diện được mua Nhà ở xã hội thường có thu nhập thấp, mức tích lũy không cao, trong khi đó mức giá bán căn hộ Nhà ở xã hội thường bị khống chế thấp

do vấn đề An sinh xã hội nên hiệu quả về mặt tài chính cần được được xem xét kỹ, giúp nhà đầu tư có cái nhìn rõ ràng hơn để họ mạnh dạng góp tay cùng với nhà nước để hỗ trợ xây dựng kinh tế xã hội cho tỉnh nhà

Có nhiều phương diện để đánh giá hiệu quả đầu tư, tựu trung hiệu quả của dự

án đầu tư có thể được đánh giá theo hai mặt: hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội và hiệu quả về mặt tài chính Về mặt kinh tế - xã hội có các tiêu chí đánh giá như: tăng thu nhập, cho người dân; ổn định, phát triển kinh tế xã hội vùng; tăng thu ngân sách địa phương (định tính) hay lợi nhuận thu được, thời gian thu hồi vốn sớm, độ lớn của hiệu quả (định lượng) Về mặt tài chính, các chỉ số tài chính như dòng tiền thuần (NPV), thời gian thu hồi vốn, chỉ số sinh lời Bên cạnh đó, hiệu quả đầu tư cũng còn xem xét các nhân tố trong quá trình thực hiện dự án gây ảnh hưởng đến hiệu quả dự án, nhằm đưa ra giải pháp hoặc phương án làm giảm rủi ro nhằm nâng cao hiệu quả dự án

Qua phân tích trên, ta nhận thấy việc nhận diện, phân tích các yếu tố trong quá trình thực hiện đầu tư ảnh hưởng đến hiệu quả của các dự án là một trong những mấu chốt quan trọng để một dự án thành công Nó giúp cho nhà đầu tư có những tiêu chí so sánh, đánh giá các phương án đầu tư nhằm có quyết định lựa chọn phương án hiệu quả hơn Đó cũng chính là mục tiêu hướng đến của nghiên cứu trong bài viết này

1.3 Sự cần thiết thực hiện đề tài

Xã hội ngày càng phát triển, mức sống của nguời dân ngày càng cao, nhịp sống của con người cũng tăng nhanh, lao động ở các tỉnh lẻ tập trung nhiều về thành thị và các khu công nghiệp Vấn đề nhà ở cho người lao động ngay từ những ngày đầu phát triển kinh tế, vẫn là mối quan tâm lớn của nhiều cấp lãnh đạo của tỉnh và các doanh nghiệp Để giải quyết một phần nhu cầu về nhà ở, chỗ ở cho người lao động công nhân viên chức trên địa bàn tỉnh, giúp cho người có thu nhập thấp tiếp cận và sở hữu được căn hộ với giá rẻ nhưng đảm bảo chất lượng, có nơi sinh hoạt, vui chơi giải trí, từng bước cải thiện cuộc sống, tạo ổn định lâu dài về nguồn nhân lực tại các địa phương trong nước Tuy nhiên, để thực hiện nhà ở xã hội được thì việc đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án này cũng rất quan trọng, vì giá bán của dự

án này không cao do các quy định của nhà nước

Vỉ vậy, việc nhận diện, phân tích các yếu tố trong quá trình thực hiện đầu tư ảnh hưởng đến hiệu quả của các dự án là một trong những mấu chốt quan trọng để một dự án thành công Nó giúp cho nhà đầu tư có những tiêu chí so sánh, đánh giá các phương án đầu tư nhằm có quyết định lựa chọn phương án hiệu quả hơn Đó cũng chính là mục tiêu hướng đến của nghiên cứu của luận văn

Đã có nhiều nghiên cứu về đánh giá hiệu quả đầu tư dự án xây dựng, từ đánh giá các vướng mắc trong thực hiện dự án (Nguyễn Duy Long và Lưu Truờng Văn) [8] , các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến hiệu quả dự án , đến phân tích các yếu tố thành công của dự án xây dựng (Nguyễn Duy Long và Đỗ Thị Xuân Lan, 2004) [7] Các nghiên cứu này đa phần nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng, nhà ở thương mại, các dự án thuộc vốn ngân sách và người viết chưa tìm thấy những nghiên cứu nào xây dựng mô hình đánh giá hiệu quả đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội Bên cạnh đó, các tác giả sử dụng

nhiều mô hình nghiên cứu với các kỹ thuật như phân tích thành phần chính (PCA),

mô phỏng Monte Carlo trong đó, có nhiều nghiên cứu thực hiện bằng kỹ thuật phân tích thứ bậc (AHP) [14, 23, 24] dựa trên các tài liệu nghiên cứu lý thuyết về phương pháp này để đánh giá hiệu quả của dự án xây dựng

Xuất phát từ thực tiễn trên, tác giả tập trung nghiên cứu Xây dựng mô hình đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án xây dựng nhà ở xã hội qui định Nhà nước, với mong muốn có thể đưa ra một hướng đi mới trong việc phân tích đánh giá hiệu quả các dự án nhà ở xã hội

Vì vậy, lựa chọn đề tài “Xây dựng mô hình đánh giá hiệu quả đầu tư của dự

án xây dựng nhà ở xã hội qui định Nhà nước theo phương pháp AHP” để từ đó

có những nhận xét đánh giá, đóng góp ý nghĩa thực tiễn góp phần tăng hiệu quả đầu

tư các dự án nhà ở xã hội theo qui định

1.4 Mục tiêu nghiên cứu

1.4.1 Mục tiêu tổng quát

Mục tiêu chung của việc nghiên cứu đề tài “Xây dựng mô hình đánh giá hiệu

quả quá trình thực hiện dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhà nước bằng phương pháp AHP” là tìm ra các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư dự án nhà ở

xã hội nhằm xây dựng một mô hình theo phương pháp AHP chung để đánh giá, ra quyết định lựa chọn phương án đầu tư tối ưu

dự án đầu tư nhà ở xã hội bằng phương pháp phân tích thành tố chính (PCA- Principal Factor Analysis)

 Xây dựng mô hình AHP để đánh giá tính hiệu quả của dự án, đồng thời, đánh giá, xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng tác động lên các dự án nhằm lựa chọn được phương án tối ưu, hiệu quả nhất

1.5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng được khảo sát là các chuyên gia, các nhà quản lý dự án có kinh nghiệm làm việc trong các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các công trình nhà ở xã hội theo quy định nhà nước dưới các góc nhìn khác nhau của các bên tham gia dự án

1.6 Nội dung nghiên cứu

Các nội dung và hoạt động nghiên cứu để giải quyết bài toán trong luận văn này gồm:

Chương 1 - Giới thiệu

Trong chương này trình bày lý do chọn đề tài, mục đích, đối tượng và phạm

vi nghiên cứu, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu Đồng thời, Phân tích, đánh giá các công trình nghiên cứu đã có của các tác giả trong và ngoài nước liên quan đến đề tài; nêu những vấn đề còn tồn tại; chỉ ra những vấn đề mà đề tài cần tập trung nghiên cứu, giải quyết

Chương 2 - Tổng quan lĩnh vực nghiên cứu

Trình bày các nghiên cứu về các vấn đề liên quan đến vấn đề nghiên cứu trong Luận văn

Chương 3 - Một số thuật ngữ và phương pháp nghiên cứu

Trình bày các cơ sở lý thuyết, lý luận, giả thuyết khoa học, phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu đề xuất được sử dụng trong Luận văn

Chương 4 – Kết quả thu thập số liệu và phân tích thành tố chính (PCA)

Dữ liệu thu thập sẽ được đưa vào SPSS xử lý Áp dụng phương pháp phân tích thành tố chính (PCA - Principal Component Analysis) sẽ giúp xác định các nhóm gây ảnh hưởng nhiều nhất đến hiệu quả đầu tư dự án xây dựng Từ kết quả này giúp tác giả xây dựng được mô hình cấu trúc thứ bậc (AHP) ở chương 5

Chương 5 – Xây dựng mô hình đánh giá thứ bậc AHP và áp dụng vào

dự án cụ thể

Phân tích ở chương 4, các nhân tố ảnh hưởng hưởng đến hiệu quả đầu tư được rút ra Với kết quả này, tác giả xây dựng mô hình cấu trúc thứ bậc (AHP), dùng phần mềm Expert Choice đánh giá, so sánh hiệu quả đầu tư các dự án xây dựng nhà ở xã hội Từ đó giúp các chủ đầu tư có phương án so sánh, lựa chọn dự án tối ưu về hiệu quả đầu tư dự án

Chương 6 – Kết luận và kiến nghị

- Kết luận: Trình bày những kết quả của Luận văn

- Kiến nghị hướng nghiên cứu tiếp theo

Sau khi nhận dạng các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án xây dựng nhà ở xã hội, tác giả sẽ khảo sát và phân tích để tìm ra các nhóm yếu tố tác động mạnh nhất đến hiệu quả Đồng thời sẽ xây dựng mô hình đánh giá, so sánh các yếu tố này tác động đến các phương án thực hiện dự án, nhằm có đề xuất phương án lựa chọn dự án có hiệu quả đầu tư tốt nhất, giúp nhà đầu tư có quyết định hợp lý

1.8 Đóng góp của đề tài

Việc sử dụng kỹ thuật PCA để xác định các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả quá trình thực hiện dự án, đồng thời luận văn còn dùng phương pháp AHP để phân tích thức bậc các yếu tố ảnh hưởng này Việc xây dựng được mô hình AHP được kỳ vọng góp phần giúp cho các nhà đầu tư có đánh giá hiệu quả của quá trình thực hiện dự án, để có thể quyết định thực hiện đầu tư hay không

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU LIÊN QUAN ĐẾN LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU

1 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội

Nghị định số 100/2015/NĐ-CP [1] về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội của Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều, khoản về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 Các đối tượng đã ký hợp đồng cam kết hoặc

đã được giải ngân theo quy định của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu và các văn bản hướng dẫn thi hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định này

Nghị định này được áp dụng đối với các Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước, nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại; đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán cho các đối tượng theo quy định của Luật Nhà ở; Hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, bán cho các đối tượng theo quy định của Luật Nhà ở; Các đối tượng được hỗ trợ về nhà ở được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở; Các cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức khác có liên quan đến lĩnh vực phát triển và quản

lý nhà ở xã hội

Từ Nghị định này, tác giả xác định được các đối tượng có liên quan đến nhà ở

xã hội điều chỉnh bởi văn bản luật, xác định được các chính sách ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư nhà ở xã hội

2 Delay and Cost Overruns in Vietnam Large Construction Projects: A

Comparison with Other Selected Countries

Bài báo Delay and Cost Overruns in Vietnam Large Construction Projects: A Comparison with Other Selected Countries do Long Le-Hoai, Young Dai Lee, and Jun Yong Lee viết và được đăng trên KSCE Journal of Civil Engineering năm 2008 [6]

Nghiên cứu này phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả dự án xây dựng

do trễ tiến độ làm vượt chi phí:

 Tư vấn quản lý dự án yếu kém

 Dự toán thiếu chính xác

 Các sai sót trong thiết kế

 Theo dõi và quản lý hợp đồng kém

 Chậm trễ kiểm tra và nghiệm thu công tác đã hoàn thành

 Quản lý và giám sát công trình yếu kém

 Khả năng tài chính của Nhà thầu không đáp ứng được yêu cầu của dự án

 Phương pháp, công nghệ thi công, lạc hậu, không phù hợp

 Sự yếu kém của thầu phụ

 Các sai sót trong quá trình thi công

 Không lường được các điều kiện làm việc ở công trường

 Sự biến động giá cả thị trường

 Thời tiết xấu

 Những trở ngại do Chính sách Nhà nước

 Vật tư thiếu hoặc hiếm

 Nhân công thiếu, không đáp ứng được yêu cầu

 Khả năng tài chính của Chủ đầu tư không đáp ứng được yêu cầu thi công

 Chậm trễ chi trả cho các công việc đã hoàn thành

 Thiết kế thay đổi

 Kênh thông tin trao đổi giữa các bên chậm trễ

 Công việc phát sinh

Tham khảo nghiên cứu này, tác giả xác định được một số yếu tố tác động đến

dự án cây dựng nói chung và nhà ở xã hội nói riêng, làm cơ sở để xây dựng bảng câu hỏi khảo sát Đây là tài liệu chính trong xuyên suốt luận văn

3 Các yếu tố thành công của dự án xây dựng

Tham luận ”Các yếu tố thành công của dự án xây dựng” được Nguyễn Duy Long và Đỗ Thị Xuân Lan [7] báo cáo tại Hội nghị khoa học trẻ Bách khoa lần 4 năm 2004 Nội dung của tham luận: Xây dựng nói chung hay Xây dựng Cơ bản (XDCB) nói riêng là một trong những ngành công nghiệp quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam Vốn đầu tư XDCB chiếm tỉ trọng vốn rất lớn, do đó rất cần một

sự quan tâm chính đáng nhằm tiết kiệm nhất cho tài nguyên quốc gia Trong đầu tư XDCB thì tiến độ là một trong những yếu tố tác động lớn đến chi phí, đến thời gian hoàn thành công trình…nhưng thực trạng của nước ta trong vài năm gần đây thì vấn

đề trễ tiến độ trong XDCB vẫn là đề tài luôn được thảo luận và đánh giá

Mục tiêu của nghiên cứu này nhằm: (1) xây dựng mô hình gồm các nhân tố tác động đến tiến độ các dự án XDCB và (2) đo lường mức độ tác động của các nhân tố này đến tiến độ, ảnh hưởng đến hiệu quả dự án

Mô hình nghiên cứu ban đầu gồm 6 nhóm nhân tố dựa trên cơ sở lý thuyết Nghiên cứu định tính được thực hiện nhằm điều chỉnh bổ sung biến quan sát cho các thang đo Nghiên cứu định lượng được thực hiện từ kết quả phân tích nhân tố từ

155 cá nhân trực tiếp tham gia vào các dự án XDCB trên địa bàn các tỉnh thành phía Nam phản ánh có 7 nhân tố tác động đến biến động tiến độ hoàn thành dự án Qua kiểm định mô hình hồi qui đa biến khẳng định 5/7 nhân tố có mối quan hệ nghịch

biến đến biến động tiến độ hoàn thành dự án, xếp theo mức độ tác động từ mạnh đến yếu là nhân tố sự thuận lợi; nhân tố năng lực nhà thầu chính; nhân tố năng lực chủ đầu tư; nhân tố điều kiện tự nhiên; nhân tố sự cam kết

Qua bài tham luận tại Hội nghị khoa học này, các yếu tố thành công được làm

rõ, từ đó cũng cố các yếu tố dẫn tới thành công của dự án đầu tư xây dựng

4 Các vấn đề vuớng mắc của các dự án xây dựng ở Tp HCM

Nguyễn Duy Long và Lưu Truờng Văn đã viết báo cáo ”Các vấn đề vuớng mắc của các dự án xây dựng ở Tp HCM” tại Hội nghị khoa học trẻ Bách khoa lần 4 năm 2004 [8] Bài báo này trình bày một nghiên cứu về những vấn đề vướng mắc

mà các dự án xây dựng ở thành phố Hồ Chí Minh gặp phải Quá trình phân tích dữ liệu ghi nhận rằng những vướng mắc này có thể chia thành năm nhóm chính Đó là: (i) các đơn vị thiết kế và thi công thiếu năng lực, (ii) công tác dự báo và quản lý các thay đổi nghèo nàn, (iii) các vấn đề thuộc về xã hội và công nghệ, (iv) các vấn đề về đòa điểm dự án, và (v) các phương tiện/công cụ thi công và quản lý không thích hợp

Tương tự trên, bài tham luận tại Hội nghị khoa học này, các yếu tố vướng mắc của các dự án xây dựng được làm rõ, từ đó đức kết các yếu tố gây ảnh hưởng xấu đến hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng

5 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý dự án đầu tư công - trường hợp Thành phố Hồ Chí Minh

Luận văn này được Vũ Quang Lâm thực hiện năm 2010 [9] Luận văn nghiên cứu các vấn đề sau:

- Xác định rõ các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý dự án đầu tư công trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh;

- Định lượng được mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố, từ đó đề xuất được những giải pháp khả thi nhằm thúc đẩy và nâng cao chất lượng đầu tư công

Đối tượng nghiên cứu:

- Các nhân tố tác động đến quản lý dự án đầu tư công

Phạm vi nghiên cứu:

- Các dự án đầu tư công trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2007 đến 2009: Các dự án chuẩn bị đầu tư, các dự án quy hoạch, các dự án bồi thường giải phóng mặt bằng, các dự án đầu tư xây dựng mới, các dự án sử dụng nguồn vốn hỗ trợ phát triển (ODA), các dự án đầu tư theo hình thức BOT và các dự án thuộc chương trình kích cầu đầu tư

- Khung pháp lý và các định chế tài chính hiện hành theo các quy định của Chính phủ trong lĩnh vực đầu tư công

Dù luận văn này nghiên cứu đến các yếu tố ảnh 3 hưởng đến quản lý

dự án đầu tư công trong khi đề tài đang nghiên cứu vốn đầu tư dự án xây dựng nhà

ở xã hội thuộc vốn doanh nghiệp (nhà nước và tư nhân), nhưng cũng là một tài liệu cần tham khảo các nhân tổ ảnh hưởng đến quản lý dự án, từ đó tác động đến hiệu quả đầu tư

6 Các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến tính hiệu quả của các dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng của các doanh nghiệp

Bài báo ”Các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến tính hiệu quả của các dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng của các doanh nghiệp” được Trần Văn Minh Cường viết năm 2010 [10] Nội dung đánh giá tình hình đầu tư xây dựng công trình dân dụng trong tình hình hiện nay

 Nhận dạng và phân tích các yếu tố rủi ro tác động đến tính hiệu quả của các dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng của doanh nghiệp Từ đó, xây dựng mô hình đánh giá tính hiệu quả của dự án, đồng thời, đánh giá, xếp hạng các yếu tố rủi ro tác động lên dự án

 Đề xuất biện pháp ngăn ngừa, hạn chế và kiểm soát sự tác động của các yếu tố rủi ro

 Áp dụng vào dự án cụ thể

7 Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng công trình Phong điện

Mục đích của đề tài [17] là nhằm đánh giá cụ thể hiệu quả kinh tế xã hội của một dự án phong điện kết hợp với Cơ chế phát triển sạch và xem xét khả năng ứng dụng trên qui mô rộng của các dự án phong điện Đây cũng là một tài liệu tham khảo cần thiết liên quan đến đánh giá hiệu quả đầu tư của Luận văn

8 Giải pháp hoàn thiện quy trình quản lý nhằm nâng cao hiệu quả dự án đầu

tư xây dựng các công trình dân dụng

Luận văn [18] làm sáng tỏ những cơ sở lý luận, thực tiễn quản lý các dự án đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách của nhà nước Góp phần hoàn thiện và phát triển các nhận thức, các quan điểm về quản lý, điều hành các dự án đầu tư XDCB

- Trên cơ sở nghiên cứu và hệ thống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận văn đề xuất những giải pháp hoàn thiện quy trình quản lý nhằm nâng cao hiệu quả dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng trong điều kiện và môi trư ờng kinh tế - xã hội hiện nay ở Việt Nam

Những giải pháp hoàn thiện quy trình quản lý nhằm nâng cao hiệu quả dự án đầu tư xây dựng trong luận văn này là tài liệu tham khảo quý giá để tác giả áp dụng cho trường hợp nhà ở xã hội

9 Một số trường hợp tính toán nhanh các chỉ tiêu hiệu quả của dự án đầu tư

Trong nền kinh tế thị trường, để khỏi lỡ thời cơ, các nhà quản lý phải có các quyết định đầu tư chính xác, kịp thời Nhưng đôi khi thời gian cho tính toán, cân nhắc không nhiều Bài nghiên cứu [19] đưa ra phương pháp tính toán nhanh các chỉ tiêu hiệu quả của dự án đầu tư, phần nào giúp các nhà quản lý đánh giá nhanh dự án hoặc so sánh nhanh các phương án của dự án đầu tư

Bài này giúp tác giả tham khảo các trường hợp xác định và tính toán các chỉ tiêu hiệu quả dự án đầu tư

10 Các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của dự án xây dựng chung cư tại

TP Hồ Chí Minh

Các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của dự án xây dựng chung cư tại TP

Hồ Chí Minh được đăng trên Tạp chí Xây dựng, số 3/2010 [20]

Do bản chất vốn có, trong quá trình thực hiện dự án sẽ có rất nhiều biến động

Để một dự án được thành công đòi hỏi các nhà quản lý và các đơn vị có liên quan phải thực hiện tốt các công tác chính trong quá trình hình thành và phát triển dự án Quản lý thành công dự án chung cư chính là quản lý thành công các công tác, các yếu tố ảnh hưởng lớn đến sự thành công của nó Đề xuất một số ý kiến để nâng cao khả năng thành công của dự án, trong đó đề cao khả năng quản lý dự án, năng lực

và sự hợp tác của các bên tham gia và vai trò quản lý của Nhà nước và từ đó nâng cao vai trò và trách nhiệm của các bên để thực hiện thành công dự án

Nghiên cứu này có thể giúp cho người viết nhận biết được đâu là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự thành công của dự án xây dựng chung cư tại Việt Nam, từ

đó đúc kết áp dụng cho các dự án nhà ở xã hội

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Các khái niệm

3.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng công trình

Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình

để hình thành tài sản, tiến hành các hoạt động đầu tư trong một thời gian nhất định nhằm thu về lợi nhuận, lợi ích kinh tế xã hội

Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng

vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng (theo Luật xây dựng số 50/2014/QH13)

Chủ đầu tư xây dựng là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc

được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng

Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến

việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở (theo Luật xây dựng)

Quản lý dự án là việc áp dụng các kiến thức, kỹ năng, công cụ và kỹ thuật

vào các hoạt động của dự án đạt được các mục tiêu đã đề ra

Như vậy có thể hiểu dự án đầu tư bao gồm hai nội dung là đầu tư và hoạt động xây dựng Một dự án xây dựng gồm 3 tiêu chí chủ yếu sau: Quy mô, kinh phí

và thời gian thực hiện Quy mô thể hiện khối lượng và chất lượng của công việc thực hiện dự án Từ quy mô của dự án đơn vị tư vấn quản lý dự án sẽ cụ thể hóa thành các mục tiêu và dự án chỉ hoàn thành khi các mục tiêu cụ thể đã đạt được Còn tiêu chí thứ hai kinh phí chính là sự bỏ vốn để xây dựng công trình, là chi phí thực hiện công việc tính bằng tiền Nếu coi phần “kế hoạch của dự án” là phần “tinh thần”, thì “kinh phí” được coi là phần “vật chất” có tính quyết định sự thành công của dự án Thành tố thứ ba thời gian rất cần thiết để thực hiện dự án, thể hiện trình

tự trước sau của các công việc thực hiện và thời gian hoàn thành dự án, nhưng thời gian còn đồng nghĩa với cơ hội và rủi ro tác động đến hiệu quả của dự án Vì vậy, đây cũng là một đặc điểm rất quan trọng cần phải được quan tâm

Hình 2.1 - Các mục tiêu chính của dự án xây dựng

3.1.2 Khái niệm dự án đầu tư nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường

Ở Việt Nam, Dự án đầu tư nhà ở xã hội được định nghĩa là dự án nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định

3.1.3 Khái niệm về hoạt động đầu tư và hiệu quả đầu tư

3.1.3.1 Khái niệm về hoạt động đầu tư

- Hoạt động đầu tư là hoạt động bỏ vốn nhằm thu lợi trong tương lai Không phân biệt hình thức thực hiện, nguồn gốc của vốn… mọi hoạt động có các đặc trưng nêu trên đểu được coi là hoạt động đầu tư

- Hoạt động đầu tư là hoạt động của nhà đầu tư trong quá trình đầu tư bao gồm các khâu chuẩn bị đầu tư, thực hiện và quản lý dự án đầu tư

3.1.3.2 Các đặc trưng cơ bản của hoạt động đầu tư

– Hoạt động bỏ vốn;

– Hoạt động có tính chất lâu dài;

– Hoạt động luôn cần sự cân nhắc giữa lợi ích trước mắt và lợi ích trong tương lai;

– Hoạt động mang nặng rủi ro

3.1.3.3 Hiệu quả của dự án đầu tư

Theo quan điểm kinh tế vĩ mô, hiệu quả đầu tư được phản ánh thông qua 3 nhóm chí tiêu chính: nhóm chỉ tiêu hiệu quả kinh tế, nhóm chỉ tiêu hiệu quá về khoa học và công nghệ, nhóm chỉ tiêu hiệu quả xã hội và môi trường

Hiệu quả của dự án đầu tư là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án, được đặc trưng bằng các chỉ tiêu định tính (thể hiện ở các loại hiệu quả đạt được) và bằng các chỉ

tiêu định lượng (thể hiện quan hệ giữa chi phí đã bỏ ra của dự án và các kết quả đạt được theo mục tiêu của dự án)

Hiệu quả của dự án đầu tư được phân làm hai loại:

a) Phân loại hiệu quả về mặt định tính:

– Theo lĩnh vực hoạt động của xã hội:

Hiệu quả có thể phân thành các loại hiệu quả kinh tế (khả năng sinh lời), hiệu quả kỹ thuật (nâng cao trình độ và đẩy mạnh tốc độ phát triển khoa học kỹ thuật); hiệu quả kinh tế – xã hội (mức tăng thu cho ngân sách của nhà nước do dự án đem lại, tăng thu nhập cho người lao động nâng cao phúc lợi công cộng, giảm thất nghiệp, bảo vệ môi trường) và hiệu quả quốc phòng

– Theo quan điểm lợi ích:

Hiệu quả có thể là của doanh nghiệp, của Nhà nước hay là của cộng đồng Riêng về mặt kinh tế của đầu tư thì hiệu quá đầu tư được chia thành hiệu quả tài chính: biểu hiện lợi ích trực tiếp của chủ dự án đầu tư và hiệu quả kinh tế – xã hội biểu hiện lợi ích của Nhà nước và cộng đồng

– Theo phạm vi tác động:

Bao gồm hiệu quả cục bộ và hiệu quả toàn cục, hiệu quả trước mắt và hiệu quả lâu dài, hiệu quả trực tiếp nhận được từ dự án và hiệu quả gián tiếp kéo theo nhận được từ các lĩnh vực lân cận của dự án và do dự án đang xét tạo ra

b) Phân loại hiệu quả về mặt định lượng

– Theo cách tính toán:

Hiệu quả có thể được tính theo số tuyệt đối (ví dụ tổng số lợi nhuận thu được, hiệu số thu chi, giá trị sản lượng hàng hoá gia tăng, gia tăng thu nhập quốc dân,