Luận văn Thạc sĩ Quản lý công Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp thu thập tài liệu: là phương pháp nghiên cứu các Văn kiện của Đảng, chính sách, pháp luật của nhà nước, sách chuyên khảo, giáo trình, công trình k

TRƯƠNG THỊ DIỆU HIỀN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ CÔNG

TRƯƠNG THỊ DIỆU HIỀN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Quản lý công

Mã số: 8 34 04 03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS TRƯƠNG THỊ MINH SÂM

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

3

LỜI CẢM ƠN

Luận văn "Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh" được thực hiện trong thời gian tác giả tham gia học lớp cao học chuyên ngành Quản lý công của Học viện Hành chính Quốc gia tại Phân viện thành phố Hồ Chí Minh

Trong suốt quá trình thực hiện luận văn, tác giả nhận được sự quan tâm giúp đỡ rất nhiều từ thầy hướng dẫn, các thầy, cô của Học viện Hành chính Quốc gia, từ các cơ quan ban ngành có liên quan và gia đình, bạn bè, đồng nghiệp…

Đầu tiên, tác giả luận văn xin chân thành cảm ơn và bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Cô hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ Trương Thị Minh Sâm, Cô đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo, sửa chữa để luận văn được hoàn chỉnh như hôm nay

Tiếp đến, tác giả xin chân thành cảm ơn quý thầy cô của Học viện Hành chính Quốc gia, đặc biệt là quý thầy cô trong Khoa Sau Đại học, đã tạo mọi điều kiện và giúp đỡ cho tác giả hoàn thành luận văn đúng quy định

Đồng thời, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành của mình đến Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh và các đồng nghiệp, đã giúp đỡ tác giả trong việc thu thập thông tin, số liệu cho luận văn, tạo điều kiện về thời gian, công việc để tác giả hoàn thành luận văn

Cuối cùng, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình, bạn bè, những người luôn sát cánh cùng tác giả trong suốt quá trình học tập và hoàn tất luận văn

Xin chân thành cảm ơn!

Tp Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2019

Tác giả luận văn

Trương Thị Diệu Hiền

19 TTNOTM: Thị trường nhà ở thương mại

20 UBND: Ủy ban nhân dân

21 XHCN: Xã hội chủ nghĩa

Bảng 2.3: Diện tích nhà ở bình quân đầu người dân tại TP.HCM 50

Bảng 2.4: Số lượng VBPL còn hiệu lực của TP.HCM từ năm 2003

Bảng 2.8: Số lượng giấy phép xây dựng được cấp trên địa bàn

Bảng 2.9: So sánh kết quả khảo sát dịch vụ nhà đất năm 2016-2018 65

Bảng 2.10: So sánh thứ tự xếp hạng năm 2016 và 2018 về chỉ số hài

Bảng 2.11: Kết quả kiểm tra, xử lý các dự án kinh doanh NOTM 67

Sơ đồ 2.1: Chỉ số hài lòng về dịch vụ công ở TP.HCM

72

Bảng 3.1: Dự báo dân số và nhu cầu nhà ở TP.HCM đến năm 2020 80

7

MỤC LỤC

Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt Danh mục các bảng 1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Đóng góp mới của luận văn 5

7 Kết cấu của luận văn 5

Chương 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 6

1.1 Tổng quan về thị trường nhà ở thương mại 6

1.2 Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại 19

1.3 Kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại ở một số thành phố và bài học rút ra 36

Chương 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 45

2.1 Đặc điểm của thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh 45

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Hồ Chí Minh ảnh hưởng đến thị trường nhà ở thương mại 45

2.1.2 Đặc điểm thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh thời kỳ từ năm 2005 đến nay 48

8

2.2 Phân tích thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh 51

2.2.1 Thực trạng tạo lập khung khổ pháp lý phù hợp với thị trường nhà

ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh 51

2.2.2 Thực trạng xây dựng quy hoạch, kế hoạch và thông tin về nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh 52

2.2.3 Thực trạng ban hành chính sách tài chính và các chính sách khác

để điều tiết thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh 56

2.2.4 Thực trạng tổ chức và hoạt động của bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh 60

2.2.5 Thực trạng cung cấp dịch vụ công trên thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh 62

2.2.6 Thực trạng kiểm tra, giám sát và xử lý tranh chấp trên thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh 66 2.3 Đánh giá chung về quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh 70

2.3.1 Những kết quả đạt được trong quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh 70

2.3.2 Những hạn chế, bất cập trong quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh 71

2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế, bấp cập trong quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh 74

Chương 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 77

3.1 Định hướng hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh 77 3.2 Các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh 86

KẾT LUẬN 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO 107

9

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trường đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội

có những tiến bộ rõ rệt cả về mặt chất và lượng

Thị trường bất động sản (TTBĐS) nói chung và thị trường nhà ở thương mại (TTNOTM) nói riêng là một trong những loại thị trường đó Tuy mới hình thành nhưng TTNOTM đã từng bước góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh và sử dụng nhà ở và cải thiện điều kiện sống của nhân dân, Chính thị trường này đã bước đầu biến nhà ở trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Tuy nhiên, cho đến nay TTNOTM ở nước ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ khai nên còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị trường lẫn công tác quản lý của Nhà nước Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính quy, hoạt động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh vực này Đó là nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền Hơn nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo

và công bằng xã hội Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế các tiêu cực, đưa TTNOTM phát triển đúng hướng đã xuất hiện như là một đòi hỏi bức thiết

Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là một thành phố có quy mô lớn nhất

cả nước với tổng diện tích 2095,01 km2, có 24 quận, huyện và dân số trung bình là 7.521.138 người TP.HCM luôn giữ vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của khu vực Nam Bộ cũng như cả nước và được xem là "hạt nhân" kinh tế của vùng kinh tế động lực, trọng điểm Đông Nam Bộ, lớn nhất

cả nước

Hiện nay, tại TP.HCM, trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa

và hội nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà

ở, đây là các "tác nhân" làm cho TTNOTM từng bước được hình thành và phát triển Thật vậy, khi dân cư đô thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu

10

cầu nhà ở tất yếu sẽ tăng tạo điều kiện cho TTNOTM phát triển Tuy nhiên, công tác quản lý nhà ở cũng như hoạt động của TTNOTM chính thức còn nhiều yếu kém Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ Hệ thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập Khi thực hiện giao dịch nhà ở chính thức còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà và chi phí cao Thông tin thị trường bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại tại TP.HCM còn ít và yếu Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có bàn tay "hữu hình" của Nhà nước để "nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế", "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật" như Văn kiện Đại hội Đảng Toàn quốc lần thứ IX đã chỉ rõ, từ đó tạo điều kiện cho TTNOTM cũng như nền kinh tế thị trường tại TP.HCM phát triển bền vững Với lý do đó,

tác giả chọn đề tài: "Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh" để làm luận văn Thạc sĩ chuyên ngành quản lý

công

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Từ khi kinh tế thị trường được hình thành và phát triển ở nước ta, Đảng và Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chính sách về vấn đề đất đai, BĐS, đồng thời cũng có nhiều nhà khoa học và các cơ QLNN nghiên cứu về TTBĐS nói chung Trong đó, một số công trình tiêu biểu liên quan tới đề tài như:

- Sách chuyên khảo: "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam" của PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội, năm 2003

- Đề án: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam" của

Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2011

- Đề tài cấp bộ: “Nghiên cứu các yếu tố cấu thành TTBĐS nhà đất, đề

xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý TTBĐS nhà đất”, Cục Quản lý

nhà - Bộ Xây dựng, năm 2016

- Sách chuyên khảo: “Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành

phố Hồ Chí Minh-Lý luận và thực tiễn” của Dương Thị Bình Minh, Nxb

Phương Đông, Tp.HCM, năm 2012

11

Nhìn chung, các công trình trên đã tập trung giải quyết các vấn đề về chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô đối với lĩnh vực BĐS nói chung trên phạm vi toàn quốc Thêm vào đó, những công trình này chủ yếu nghiên cứu về TTBĐS, chứ chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về QLNN đối với loại thị trường quan trọng này hay cụ thể hơn là TTNOTM Đối với TP.HCM, hiện chưa có công trình nào trực tiếp nghiên cứu về sự tác động của QLNN đối với

sự hình thành, hoạt động và phát triển của TTNOTM một cách đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu: từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và

thực tiễn của TTNOTM cũng như thực trạng của công tác QLNN đối với TTNOTM để từ đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác QLNN đối với thị trường này, nhằm thúc đẩy TTNOTM phát triển lành mạnh, ổn định và góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội ở Tp.Hồ Chí Minh Ngoài ra, luận văn cũng góp phần làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của TTNOTM và mối quan hệ giữa công tác QLNN với sự hình thành, phát triển TTNOTM trong nền kinh tế thị trường

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu:

Để thực hiện mục đích nghiên cứu nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu của luận văn là:

- Luận giải, làm rõ cơ sở khoa học về TTNOTM và QLNN đối với TTNOTM trong nền kinh tế thị trường Phân tích vai trò, chức năng và các nội dung QLNN đối với TTNOTM

- Đánh giá đúng thực trạng QLNN đối với TTNOTM tại TP.HCM

- Đề xuất một số phương hướng, giải pháp phù hợp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với TTNOTM tại TP.HCM trong thời gian tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác QLNN đối với TTNOTM, bao gồm từ thể chế, chính sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động của Nhà nước đối với TTNOTM Đề tài của luận văn là vấn đề mới, khá rộng và

12

phức tạp; do khuôn khổ có hạn nên luận văn chỉ tập trung làm rõ những nội dung cơ bản về TTNOTM chính thức, QLNN đối với TTNOTM tại Tp Hồ Chí Minh và một số phương hướng, giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác này Trong đó, luận văn chủ yếu nghiên cứu nhà ở thương mại ở các dự án

4.2 Phạm vi nghiên cứu:

- Về không gian: nghiên cứu tại thành phố Hồ Chí Minh

- Về thời gian: chủ yếu tập trung vào giai đoạn sau khi thực hiện Luật Nhà

ở 2005 đến nay; từ đó đề xuất một số giải pháp đổi mới trong lĩnh vực này trong thời gian tới tại Tp Hồ Chí Minh

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận:

Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về vấn đề nhà ở, TTNOTM

5.2 Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp thu thập tài liệu: là phương pháp nghiên cứu các Văn

kiện của Đảng, chính sách, pháp luật của nhà nước, sách chuyên khảo, giáo trình, công trình khoa học, tạp chí, bài báo liên quan đến chính sách công nói chung mà cụ thể là công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở thương mại nói riêng ở trong và ngoài nước; các số liệu báo cáo, thống kê về tình hình quản lý nhà nước đối với TTNOTM ở các địa phương trên cả nước và ở thành phố Hồ Chí Minh (các số liệu được sử dụng đều là những số liệu được thu thập, công bố bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trên các tạp chí, các trang website chuyên ngành) nhằm mục đích xây dựng được nền tảng lý thuyết cơ bản về vấn đề nghiên cứu, tham khảo các các tiếp cận vấn đề, lịch sử nghiên cứu, kinh nghiệm của các nước và các địa phương khác; thu thập số liệu nghiên cứu

- Phương pháp chuyên gia: được tiến hành đối với các giảng viên, các

nhà khoa học, nhà quản lý … có nhiều kiến thức, kinh nghiệm về công tác quản lý nhà nước nói chung

- Phương pháp điều tra xã hội học:

13

Trong phương pháp này, tác giả tập trung vào phương pháp phỏng vấn

sâu: được tiến hành với các đối tượng đang hoạt động kinh doanh mua, bán trên TTNOTM; công chức Phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản và lãnh đạo Sở Xây dựng Tp Hồ Chí Minh trực tiếp phụ trách quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản tại thành phố và các đối tượng khác có liên quan

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: đây là phương pháp được sử dụng

nhằm tổng hợp, phân tích tất cả các tài liệu, số liệu, dữ kiện đã thu thập được trong quá trình nghiên cứu, điều tra để xây dựng các luận cứ khoa học cho đề tài luận văn

6 Đóng góp mới của luận văn

- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận liên quan tới nhà ở thương mại, TTNOTM và QLNN đối với thị trường này

- Đánh giá đúng thực trạng TTNOTM và QLNN đối với TTNOTM tại TP.HCM

- Chỉ ra những kết quả, hạn chế và nguyên nhân, để từ đó đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm tiếp tục hoàn thiện công tác QLNN đối với TTNOTM tại TP.HCM trong những năm tới

- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các nhà hoạch định, quản lý và điều hành chính sách của thành phố, các nhà nghiên cứu và những người quan tâm tới TTNOTM cũng như công tác QLNN đối với thị trường này

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương như sau:

Chương 1: Cơ sở khoa học của quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại

Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

14

Chương 1:

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan về nhà ở thương mại và thị trường nhà ở thương mại 1.1.1 Khái niệm, cơ cấu và đặc điểm của nhà ở thương mại

1.1.1.1 Khái niệm về nhà ở thương mại

a Khái niệm về nhà ở

Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu mà nhà ở có các khái niệm khác nhau:

- Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở

- Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên

b Khái niệm nhà ở thương mại

Theo khoản 4 Điều 3, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 quy

định “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho

thuê mua theo cơ chế thị trường”

Như vậy, nhà ở thương mại được thực hiện theo nhu cầu và cơ chế thị trường, pháp luật không có quy định về việc ưu đãi, miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà ở thương mại cũng như các chế độ giảm giá thuê, giá mua nhà ở thương mại Còn đối với những trường hợp có khó khăn về nhà

ở thì sẽ được hỗ trợ theo hình thức khác như được thuê, thuê mua nhà ở xã hội, được hỗ trợ kinh phí xây dựng nhà ở cho người nghèo…

1.1.1.2 Cơ cấu và đặc điểm của nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại chủ yếu được phát triển theo dự án Các dự án phát

triển nhà ở thương mại phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, để đáp ứng yêu cầu cải thiện đời sống của dân cư theo tiêu chuẩn của đô thị

a Cơ cấu nhà ở thương mại

15

Tùy theo quy định quy hoạch của nhà nước mà mà cơ cấu nhà ở thương mại đối với nhà cao tầng (chung cư), nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố) trong từng khu vực được xác định khác nhau, tuy nhiên phải đảm bảo yêu cầu sau đây:

- Tại đô thị loại đặc biệt phải có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà cao tầng (chung cư), phần còn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố)

- Tại đô thị loại 1 và loại 2 phải có phải có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà cao tầng (chung cư), phần còn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố)

- Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà cao tầng (chung cư), phần còn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố)

b Đặc điểm của nhà ở thương mại

- Được xây dựng phù hợp với các quy định và quy hoạch của địa phương

- Về thiết kế: Phải được thiết kế bảo đảm các tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng cụ thể như sau:

+ Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2

+ Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải đảm bảo diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m + Nhà biệt thự không được xây dựng quá 3 tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất

- Mua bán theo giá thị trường

- Đối tượng tham gia mua bán nhà ở thương mại là phổ biến không bị giới hạn theo quy định

- Phương thức mua bán: Có thể mua bán các sản phẩm hình thành trong tương lai và mọi giao dịch phải thông qua sàn giao dịch bất động sản

1.1.2 Đối tượng mua bán, cho thuê nhà ở thương mại

1.1.2.1 Đối tượng bán, cho thuê nhà ở thương mại (cung nhà ở thương mại)

1.1.2.2 Đối tượng mua hoặc thuê nhà ở thương mại (cầu nhà ở thương mại)

Đối với những nước có tỷ lệ đô thị hóa cao như Việt Nam, nhu cầu nhà ở ngày một lớn, đặc biệt là những đô thị như thành phố Hồ Chí Minh và nhu cầu

về nhà ở bao gồm: Nhà ở cho số dân tăng tự nhiên và tăng cơ học; nhà ở cho những hộ chưa có nhà, đang phải ở chung, ở nhờ, phải sống tạm bợ ở các khu

ổ chuột; nhà ở nới thêm diện tích ở cho những hộ hiện đang ở quá chật; nhà ở phục vụ cho các đối tượng tái định cư; nhà ở cho viên chức và người lao động tại các khu công nghiệp tập trung; nhà ở cho học sinh, sinh viên; nhà ở cho người nước ngoài đến làm việc hoặc kinh doanh; nhà ở phục vụ các nhu cầu khác…

Theo quy định của Luật Nhà ở 2015, các đối tượng sau đây được mua và thuê nhà ở thương mại

- Tất cả các tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (được phép nhập cảnh vào Việt Nam)

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam gồm:

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài)

+ Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam

17

1.1.3 Phương thức thực hiện mua bán, cho thuê nhà ở thương mại

- Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở, thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt

và đã được xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng

- Giá mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, phương thức thanh toán nhà

ở thương mại do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, thường có ba phương thức thanh toán phổ biến là:

+ Phương thức thanh toán trả một lần: Giá trị được người mua thanh

toán toàn bộ một lần ngay sau khi nhận nhà Phương thức này thường được áp dụng cho việc mua bán các loại nhà ở đã hoàn tất xây dựng, sẵn sàng để ở Trong giao dịch mua bán nhà lẻ, người mua và người bán đa số áp dụng phương thức thanh toán này

+ Phương thức thanh toán trả trước: Giá trị nhà được người mua thanh

toán trước một hay nhiều lần theo tiến độ tùy theo thỏa thuận và nhận nhà trong tương lai Phương thức này thường được áp dụng cho việc mua bán nhà

ở trong giai đoạn nhà ở chưa hoàn tất xây dựng, nhưng người bán cần huy động vốn sớm, tận dụng được tiền nhà rỗi, tiền tiết kiệm trong dân, giải quyết được một phần bài toán khó khăn về vốn, và người mua tận dụng giá thấp hơn giá nhà đã hoàn tất xây dựng và sẵn sang để ở Tuy nhiên, với việc áp dụng phương thức thanh toán này, người mua sẽ gặp rất nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không có đủ năng lực tài chính có thể chiếm dụng vốn của người mua, rủi ro

về chất lượng nhà ở, thời hạn giao nhà, các cam kết trong hợp đồng, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác mà người mua không biết, thậm chí

dự án bị nhà nước thu hồi do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính Nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua, Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn sau khi hoàn thành móng cọc công trình nhà ở, bởi vì lúc này pháp lý

dự án đã rõ ràng và chủ đầu tư đã đã đầu tư vốn thật sự để hoàn thành móng cọc

18

+ Phương thức thanh toán trả chậm: Giao và nhận nhà trước, thanh toán

giá trị nhà dần dần trong khoảng thời gian thỏa thuận Phương thức này được

áp dụng trong trường hợp người bán ưu đãi cho những người mua nhà không

có khả năng thanh toán ngay giá trị nhà với số tiền lớn, mà chỉ thanh toán một

số tiền quy định nào đó theo định kỳ trong khoảng thời gian nào đó kèm lãi suất của dư nợ Thông thường, chương trình nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp áp dụng phương thức này để hỗ trợ cho các đối tượng mua nhà

- Trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê nhà ở thương mại phải được thực hiện theo quy định của pháp luật, cụ thể như sau:

+ Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thỏa thuận về mua bán, cho thuê nhà ở thương mại

+ Hợp đồng về nhà ở phải thể hiện các nội dung cơ bản như sau: Tên và địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở; giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá; thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên; các thỏa thuận khác; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; chũ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký) + Một trong các bên theo thỏa thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật

1.1.4 Khái niệm, đặc điểm thị trường nhà ở thương mại

1.1.4.1 Khái niệm thị trường nhà ở thương mại

Trên diễn đàn lý luận kinh tế hiện có rất nhiều định nghĩa khác nhau về thị trường tùy theo góc độ xem xét khác nhau Một số người tiếp cận thị trường theo nghĩa rộng, định nghĩa thị trường là một tổng thể của những quan

hệ xã hội đứng đằng sau hành vi mua bán như cung - cầu, lợi ích và chi phí

Có người quan niệm thị trường là quan hệ trao đổi hàng hóa, dịch vụ xét trên bình diện bình đẳng về mặt pháp lý và ngang giá giữa người với người Một số người khác hiểu thị trường là môi trường trao đổi hàng hóa trong đó người sản xuất, người môi giới và người tiêu dùng tương tác với nhau để hình thành giá

cả và phân chia của cải Tuy nhiên, các định nghĩa đều có một điểm chung

khi nhìn nhận thị trường là lĩnh vực trao đổi, mua bán hàng hóa thông qua vai

trò trung gian của tiền tệ

19

Tương tự như khái niệm thị trường, hiện chưa có một định nghĩa thống nhất về TTBĐS Trong các công trình khoa học, người ta đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau

Một số người quan niệm TTBĐS là nơi hình thành các quyết định về tiếp cận BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì [2, tr.9] Quan niệm này quá chú trọng đến khả năng chuyển BĐS thành hàng hóa và

mở rộng không cần thiết đến quá trình sử dụng BĐS

Một số người khác quan niệm TTBĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS [12, tr.9] Định nghĩa này khá mơ hồ để hiểu thế nào là đầu mối thực hiện và việc chuyển dịch giá trị hàng hóa BĐS

Nhóm người thứ ba định nghĩa TTBĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò QLNN đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với TTBĐS [8, tr.9] Định nghĩa này có ưu điểm là đã nêu được bản chất môi trường trao đổi của TTBĐS và làm rõ nội hàm của TTBĐS về phương diện hàng hóa và chủ thể tham gia nhưng quá bao biện không cần thiết về vai trò quản lý của Nhà nước Trên thực tế, nếu không

có quản lý của nhà nước, vẫn có thể có TTBĐS, chỉ có điều thị trường đó sẽ rất rủi ro

Theo PGS.TSKH Lê Đình Thắng (2000), “TTBĐS theo nghĩa hẹp chính

là thị trường nhà đất” [43, tr.13] Cách định nghĩa này nêu lên được bộ phận quan trọng nhất của TTBĐS nhưng chưa nói được bất cứ đặc trưng nào của TTBĐS

Theo PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam (2003), “TTBĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định” [7, tr.12] Với định nghĩa này, TTBĐS đã được định hình

rõ nét về mặt pháp lý (giao dịch dân sự về BĐS) và tính không gian, thời gian xác định của TTBĐS Tuy nhiên, định nghĩa này còn quá trừu tượng để có thể phân biệt các giao dịch mua bán BĐS với các quan hệ dân sự khác về BĐS

TS Trần Du Lịch, Viện Kinh tế TP.HCM (2015) cho rằng, “TTBĐS là một môi trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau (hay còn được gọi là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS: chuyển

20

nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp ) tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định thông qua cơ chế giá” [23, tr.12-13] Định nghĩa của nhóm tác giả này đã phân biệt được quan hệ giao dịch hàng hóa của TTBĐS với các quan hệ dân sự khác về BĐS Tuy nhiên, định nghĩa này chưa nói rõ cơ chế giá giao dịch BĐS là cơ chế giá nào

TS Lê Xuân Bá (2003) định nghĩa: “TTBĐS là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về BĐS của các bên tham gia được thực hiện” [5, tr.1213] Định nghĩa này nêu được bản chất của TTBĐS nhưng còn quá chung chung

Kế thừa điểm hợp lý của các quan niệm trên đây, để phù hợp với góc độ

tiếp cận, trong luận văn này TTNOTM được hiểu là hệ thống các giao dịch

theo nguyên tắc trao đổi hàng hóa là NOTM và các dịch vụ có liên quan trên

một địa bàn xác định, trong khoảng thời gian xác định

Trong định nghĩa này TTNOTM bao gồm ba chiều cạnh sau:

Thứ nhất, TTNOTM là hệ thống các giao dịch hàng hóa là NOTM Hay

nói cách khác, toàn bộ các giao dịch mua bán NOTM tạo nên thị trường Không có giao dịch NOTM thì không có TTNOTM Chủng loại và phương thức giao dịch NOTM quy định các loại hình TTNOTM Quy mô giao dịch NOTM quy định quy mô TTNOTM Tính chất của NOTM và tính chất của giao dịch NOTM quyết định tính chất của TTNOTM

Thứ hai, không chỉ NOTM, các dịch vụ gắn liền với NOTM cũng trở

thành hàng hóa trên TTNOTM Các dịch vụ này bao gồm dịch vụ môi giới, cung cấp thông tin, định giá, cung cấp hạ tầng giao dịch Cùng với sự phát triển hoàn thiện của TTNOTM, chủng loại và quy mô của các dịch vụ này cũng tăng lên

Thứ ba, TTNOTM, giống như mọi thị trường khác, bao giờ cũng tồn tại

trong một không gian và thời gian nhất định Thường không gian của thị trường liên quan đến sự định vị của các chủ thể giao dịch cũng như cơ sở hạ tầng giao dịch Nhưng đối với TTNOTM, định vị của thị trường về không gian còn do vị trí của hàng hóa NOTM quy định Thời gian được xác định bởi thời điểm diễn ra các giao dịch trao đổi hàng hóa NOTM Thời gian này được xem xét theo tháng, quý, năm

21

Thị trường nhà ở thương mại là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, qua đó hình thành giá cả

Các tác nhân chủ yếu trên thị trường nhà ở thương mại

- Người chủ - người sử dụng: Là những người mua nhà để trực tiếp sử dụng

- Người chủ - người cho thuê: Là những nhà đầu tư, họ mua nhà để cho người khác thuê, nhà ở thương mại đối với họ như một khoản đầu tư

- Người đi thuê nhà: Là những người tiêu dùng thuần túy

- Doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh bất động sản: Là những người cung cấp sản phẩm nhà ở cho thị trường

- Người môi giới: Là người có vai trò kết nối cung cầu

- Ngân hàng, các tổ chức tín dụng: Là nguồn cung cấp tín dụng cho thị trường nhà ở

TTNOTM được cấu thành bởi nhiều bộ phận, nhưng quan trọng hơn cả là

4 yếu tố: hàng hóa NOTM, chủ thể tham gia thị trường, các phương thức giao

dịch và định giá NOTM

- NOTM là một loại hàng hóa đặc biệt Tính chất đặc biệt này được quy

định bởi các yếu tố sau:

Thứ nhất, bộ phận căn bản cấu thành NOTM là đất đai NOTM là hàng

hóa gắn liền với đất nên những vấn đề liên quan đến đất, quyền sử dụng đất cũng ảnh hưởng đến NOTM với tư cách hàng hóa trên các mặt:

- NOTM cố định ở một vị trí nhất định trên bề mặt trái đất với các điều kiện về khí hậu, địa hình, lợi thế thương mại khác nhau nên khó tiêu chuẩn hóa

- Đất đai là tài nguyên hữu hạn Con người không thể tạo ra đất đai ở quy

mô mình mong muốn Về lý thuyết, người ta chỉ có thể tăng hiệu quả sử dụng đất nhờ áp dụng các công nghệ và phương thức sử dụng khác nhau, nhưng ngay cả cách thức này cũng chỉ tăng có giới hạn diện tích đất có thể sử dụng được Trong khi đó nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích khác nhau của xã hội ngày càng tăng lên Tính chất đặc biệt này của đất làm cho giá BĐS nói chung và giá NOTM nói riêng có xu hướng tăng theo thời gian

22

- Sự đóng góp của đất vào giá NOTM có thể là giá đất, cũng có thể là giá thuê đất Vì đất đai là tài nguyên do tự nhiên ban tặng nên giá đất không phản ánh chi phí tạo đất mà phản ánh chi phí có được quyền sử dụng đất Chính vì thế phần đóng góp của đất đai vào giá NOTM phụ thuộc rất lớn vào nhu cầu

sử dụng đất Chi phí có được quyền sử dụng đất có thể rất cao, cũng có thể rất thấp phụ thuộc vào cầu về sử dụng đất trên thị trường và các chi phí liên quan

- Ảnh hưởng của thể chế chính trị liên quan đến chế độ sở hữu đất đai cũng ảnh hưởng đến việc tham gia của đất đai vào TTNOTM cả với tư cách là yếu tố cấu thành của NOTM Trong các quốc gia duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, đất và quyền sử dụng đất đều là hàng hóa Tuy nhiên, ngay trong chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, quyền của chủ sở hữu đất cũng bị giới hạn bởi các quyền của nhà nước, của cộng đồng dân cư và của các chủ đất lân cận đối với việc sử dụng đất của họ Trong các quốc gia duy trì sở hữu quốc gia (chung) về đất đai, dân cư chỉ có quyền sử dụng đất Khi đó, chỉ có quyền

sử dụng đất là bộ phận cấu thành hàng hóa NOTM trên TTNOTM

Thứ hai, NOTM là tài sản có giá trị lớn và tồn tại lâu dài

Giá trị của các công trình xây dựng trên đất thường rất lớn và chúng chỉ tiêu hao dần trong quá trình sử dụng Nhiều công trình xây dựng tồn tại hàng trăm năm Ngay cả khi giá trị của công trình đã được khấu hao hết, công trình vẫn tồn tại và cung cấp nhiều giá trị sử dụng Chính vì thế NOTM có thể trở thành tài sản dự trữ, thành tài sản bảo đảm đáng tin cậy trên thị trường tài chính

Thứ ba, NOTM, để trở thành hàng hóa, đòi hỏi phải có những điều kiện

khác biệt với đa số các hàng hóa khác Những điều kiện khác biệt là: NOTM phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu được pháp luật hoặc chủ thể giao dịch thừa nhận Mỗi NOTM phải được phân định về mặt không gian với các NOTM khác Chủ sở hữu phải có khả năng kiểm soát được NOTM

Chủ thể tham gia giao dịch trên TTNOTM rất đa dạng Đó có thể là các

hộ gia đình và cá nhân mua bán và cho thuê NOTM Đó cũng có thể là các tổ chức, DN và cơ quan nhà nước tham gia giao dịch vì các mục đích kinh doanh hoặc công vụ Chủ thể có thể là công dân trong nước, cũng có thể là công dân nước ngoài Điểm đáng nói là các chủ thể mua và bán NOTM rất khó gặp

23

nhau, vì thế trên TTNOTM rất cần các chủ thể môi giới, cung ứng dịch vụ thị trường như sàn giao dịch, thanh toán, định giá, tư vấn, cung cấp thông tin

Phương thức giao dịch và định giá trên TTNOTM cũng khá đặc biệt

Do hàng hóa NOTM không thể di chuyển đến các trung tâm mua bán nên việc giao dịch chuyển nhượng chủ yếu thông qua đại diện của chúng là các chứng thư chứng nhận chủ quyền của chủ NOTM và đặc điểm của NOTM (giao dịch gián tiếp, không có sự hiện diện của hàng hóa) Các giao dịch này có thể thực hiện qua sàn, cũng có thể qua bất cứ phương tiện giao tiếp nào khác (công ty

tư vấn BĐS, điện thoại, mạng ) Chính vì thế, giá cả trên TTNOTM khó hình thành trên cơ sở cạnh tranh trực tiếp, người giao dịch khó biết thông tin về giá thị trường thực của NOTM Chính vì vậy, hệ thống cung cấp thông tin đầy đủ

về giá cả và tình trạng của NOTM giúp nâng cao tính minh bạch và tin cậy của TTNOTM

1.1.4.2 Đặc điểm của thị trường nhà ở thương mại

Đặc điểm của hàng hóa NOTM và đặc điểm của cung - cầu, dịch vụ về NOTM là nguyên nhân khiến TTNOTM có những đặc điểm đặc thù sau:

- TTNOTM có tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch: Hàng

hóa NOTM thường cố định ở những địa điểm phân tán, không di dời được, nên người ta không thể mang hàng hóa NOTM đến thị trường và cũng không thể đem thị trường đến địa điểm có NOTM Vì thế, địa điểm giao dịch NOTM thường cách biệt về không gian với hàng hóa NOTM được giao dịch Ngày nay hoạt động giao dịch NOTM thường được thực hiện tại các trung tâm giao dịch lớn, sàn giao dịch tập trung hoặc tại các nơi thuận tiện cho khách hàng Trước khi giao dịch, thường khách hàng phải đến địa điểm để nhận diện các đặc tính của NOTM cũng như phải xem tài liệu minh chứng cho NOTM

về quyền sở hữu, vị trí, kích thước và các đặc tính khác của hàng hóa

- TTNOTM thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa

đựng trong hàng hóa NOTM: Người sở hữu NOTM làm chủ các quyền và các

lợi ích do NOTM mang lại Ngoài những lợi ích do tiêu dùng NOTM, người

sở hữu NOTM còn làm chủ khả năng sinh lời từ NOTM do biến động giá từ những yếu tố bên ngoài NOTM hay do quá trình tái sản xuất tạo nên Vì vậy khi định giá NOTM người giao dịch không chỉ xác định giá cả của nó như các hàng hóa thông thường mà còn dựa vào khả năng sinh lời từ NOTM

24

- TTNOTM mang tính vùng miền và tính khu vực sâu sắc: NOTM là một

loại hàng hóa có vị trí cố định, không thể di dời và việc sử dụng nó chịu tác động của các yếu tố tự nhiên, xã hội, tâm lý, tập quán, thị hiếu dân cư nơi nó định vị Những đặc tính này xác định đặc điểm riêng của TTNOTM mỗi vùng, mỗi khu vực Nói cách khác TTNOTM mang tính địa phương Tính địa phương này chi phối cung và cầu trên TTNOTM, từ đó chi phối giá cả của chúng Sự chi phối này nhiều khi còn lớn hơn sự chi phối của chi phí tạo ra các NOTM đó TTNOTM ở các khu vực còn khác nhau về quy mô, số lượng, kiểu cách, chất lượng NOTM, trình độ phát triển TTNOTM ở các khu vực đô thị, các vùng đang trong giai đoạn đô thị hóa, các trung tâm kinh tế, văn hóa,

du lịch thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các khu vực khác

- TTNOTM là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo với các đặc tính sau:

+ Do tính không sinh sôi được của đất đai và do đất đai hầu như đã có chủ nên thị trường BĐS nói chung và TTNOTM nói riêng là thị trường độc quyền bán

+ Do NOTM là hàng hóa rất khó kiểm nghiệm chất lượng nên trên TTNOTM người bán NOTM có ưu thế về thông tin hơn người mua (thông tin bất cân xứng)

+ Hàng hóa NOTM không đồng nhất Hơn nữa, NOTM có tính đơn chiếc

do vị trí và tính năng của chúng quy định Sự so sánh giữa các NOTM cùng loại cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá NOTM không đồng nhất như đối với các hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý đều khác biệt nhau)

+ Do độc quyền sở hữu đất nên số lượng người tham gia tạo cung về một loại hàng hóa NOTM thường ít, không đảm bảo tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo + Thông tin về hàng hóa NOTM không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác nên dễ xảy ra hiện tượng gian lận thông tin, độc quyền, đầu cơ, hình thành “giá ảo” trên thị trường

+ Cung về NOTM phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả NOTM NOTM cần có thời gian để tạo ra chúng Mặt khác, cung NOTM có

giới hạn, trong khi cầu NOTM luôn có xu hướng tăng Chính vì vậy khi cầu

25

tăng, cung NOTM không thể phản ứng tăng nhanh để đáp ứng kịp với cầu Trong thị trường NOTM, sự thay đổi về giá NOTM thường bắt đầu từ sự biến đổi của cầu, hay giá cả NOTM do cầu quyết định

- TTNOTM là thị trường khó thâm nhập Sở dĩ như vậy vì tạo dựng

NOTM đòi hỏi vốn lớn, nhất là đòi hỏi phải làm chủ mặt bằng Những đòi hỏi này không phải nhà đầu tư nào cũng có được Hơn nữa vì NOTM có giá trị lớn, nên số người mua không phải lúc nào cũng sẵn sàng

+ TTNOTM là thị trường của trung gian, môi giới Các chủ thể giao dịch

trên TTNOTM khó có cơ hội gặp nhau trực tiếp do tính chất khan hiếm và đơn chiếc của NOTM Các tổ chức kinh doanh NOTM cũng khó có khả năng mua

để bán hàng loạt NOTM Để người mua và bán NOTM có cơ hội gặp nhau, để các giao dịch trên TTNOTM diễn ra thành công, chi phí giao dịch thấp… cần

có các nhà tư vấn, môi giới được đào tạo có chuyên môn, có kiến thức kinh doanh, pháp luật, nhiều kinh nghiệm

+ TTNOTM chịu sự chi phối nhiều mặt của luật pháp và chính sách của nhà nước: NOTM không chỉ là tài sản cá nhân mà còn là tài sản chung của

quốc gia trên phương diện cảnh quan đô thị và môi trường sống Vì thế, không

có quốc gia nào không đặt ra các chế định đối với việc sử dụng đất đai, công trình kiến trúc về phương diện mỹ thuật, văn hóa, môi trường, an ninh lương thực… Hơn nữa, NOTM đòi hỏi các chi phí để bảo toàn quyền chủ sở hữu Chủ sở hữu NOTM cũng khó bảo vệ chủ quyền của họ đối với NOTM nếu như không được nhà nước bảo hộ Việc quản lý của Nhà nước bằng pháp luật

là cơ sở để bảo đảm an toàn cho NOTM và cho các giao dịch về NOTM Ở các nước, NOTM đều được đăng ký theo quy định của pháp luật Những NOTM đã đăng ký cũng có giá trị hơn khi tham gia giao dịch

+ TTNOTM có mối quan hệ liên thông với thị trường vốn NOTM là vật

đảm bảo tiền vay có độ tin cậy cao Người ta thường dùng NOTM thế chấp khi vay vốn Quy mô vốn vay phụ thuộc vào giá NOTM Khi TTNOTM đang lên, giá NOTM có xu hướng tăng, các ngân hàng thường cho người thế chấp vay vốn lớn Khi thị trường NOTM giảm giá, các ngân hàng sẽ khó khăn khi bán NOTM để giải chấp các khoản vay Chính vì vậy, sự giảm giá trên TTNOTM có thể khiến ngân hàng cho vay bằng thế chấp NOTM phá sản

26

Ngoài ra, lượng vốn đầu tư vào TTNOTM và lượng vốn đầu tư vào thị trường chứng khoán có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Khi TTNOTM tăng giá, xu hướng đầu cơ vào NOTM tăng, nhà đầu tư rút bớt vốn trên thị trường chứng khoán chuyển sang TTNOTM Ngược lại, khi thị trường chứng khoán lên giá, các nhà đầu tư rút vốn từ TTNOTM chuyển sang mua chứng khoán Khi thị trường chứng khoán giảm giá, các nhà đầu tư cũng có xu hướng bán NOTM để trả nợ kéo theo sự giảm giá NOTM…

Hệ quả của sự liên hệ này là, bất cứ biến động tiêu cực nào của TTNOTM cũng ảnh hưởng đến thị trường tài chính, qua đó ảnh hưởng đến nền kinh tế

Chính vì thế, muốn ổn định thị trường tài chính, cần quan tâm ổn định TTNOTM

1.1.4.3 Phân loại thị trường nhà ở thương mại

Căn cứ vào sự khác nhau của các yếu tố cấu thành, có nhiều tiêu chí phân loại TTNOTM

a) Phân loại theo tính chất kinh doanh NOTM có:

- Thị trường mua bán NOTM: là nơi chuyển nhượng quyền sở hữu của các HHNOTM

- Thị trường cho thuê NOTM: là nơi cho phép chuyển quyền sử dụng NOTM có thời hạn

- Thị trường thế chấp NOTM: là nơi dùng NOTM để thế chấp vay vốn trong một thời gian nhất định

b) Phân loại theo thứ tự thời gian NOTM gia nhập thị trường có:

- Thị trường sơ cấp (cấp I) là thị trường khi Nhà nước giao đất hoặc cho đối tượng SDĐ thuê quyền sử dụng đất để tạo lập NOTM trong tương lai

- Thị trường đầu tư tạo lập NOTM (hay thị trường cấp II) với các giao dịch về NOTM đã được xây dựng, được tạo lập công trình, vật kiến trúc hoàn chỉnh

- Thị trường thứ cấp (hay cấp III) với các giao dịch chính là mua, bán, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng NOTM đã được mua bán từ tổ chức sản xuất (còn gọi là thị trường chuyển nhượng nhà ở…)

27

c Phân loại theo phương thức giao dịch của thị trường có:

- TTNOTM tập trung: gồm các giao dịch trực tiếp liên quan đến sàn giao dịch NOTM

- TTNOTM phân tán: gồm các giao dịch cá nhân nhỏ lẻ trực tiếp hoặc thông qua các văn phòng môi giới…

d Phân theo tính chất pháp lý trong hoạt động của thị trường có:

- TTNOTM chính quy: các giao dịch và quan hệ liên quan đến mua bán NOTM đều thực hiện theo pháp luật và các thủ tục theo luật định

- TTNOTM phi chính quy (ngầm): các giao dịch tự phát, "ngầm", không tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật

1.2 Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại

1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại

Để làm rõ khái niệm QLNN đối với TTNOTM, trước hết cần làm rõ khái niệm quản lý Hiện có nhiều cách hiểu khác nhau về quản lý Theo Đại Từ

điển Tiếng Việt, “Quản lý là việc tổ chức, điều khiển hoạt động của một số

đơn vị, một số cơ quan; là việc trông coi, giữ gìn và theo dõi việc gì đó” [21,

tr.263]

Quản lý theo quan niệm của Taylor là làm một việc gì đó thông qua người khác Trong luận văn này quản lý được hiểu là tác động của chủ thể quản lý tới đối tượng quản lý nhằm hướng đối tượng quản lý đến thực hiện các mục tiêu đã định Quản lý nhà nước là tác động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến đối tượng chịu sự quản lý nhằm hướng hành vi của họ đến các mục tiêu nhà nước mong muốn

Áp dụng vào QLNN đối với TTNOTM, có thể hiểu đó là hoạt động của cơ quan nhà nước được giao quyền quản lý hành vi của các chủ thể trên TTNOTM nhằm sửa chữa, bổ sung khiếm khuyết của thị trường và hướng thị trường vận hành hiệu quả theo các mục tiêu mà Nhà nước mong muốn

Định nghĩa này của Học viên thống nhất với cách hiểu của TS Hoàng Văn Cường (2006) khi ông cho rằng, “Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết TTBĐS thể hiện trước hết trong các chủ trương, đường lối chính sách của

28

Đảng, Nhà nước về phát triển TTBĐS Điều tiết của nhà nước đối với TTBĐS còn được thể hiện trong việc nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất đai đúng mục đích, thực hiện duy trì việc bảo vệ, bồi bổ, cải tạo, sử dụng và khai thác hợp lý đất đai một cách có hiệu quả, tiết kiệm, theo một định hướng ổn định lâu dài”

Định nghĩa của học viên về QLNN đối với TTNOTM cũng đã kế thừa hạt nhân hợp lý của một số định nghĩa sau về thị trường bất động sản nói chung:

- Theo TS Lê Xuân Bá (2003), để TTBĐS hoạt động có hiệu quả, một mặt, Nhà nước phải tạo được các điều kiện cần thiết để thị trường thể hiện vai trò trong việc phân bổ và sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai, đáp ứng các nhu cầu về BĐS hàng hóa với giá cả hợp lý, chi phí giao dịch thấp; mặt khác, Nhà nước phải có sự can thiệp nhằm bảo đảm công bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ cần thiết cho những đối tượng bị thua thiệt như người có thu nhập thấp, người nghèo… [5, tr.32]

- Theo TS Trần Du Lịch (2015) “Nhà nước có hai chức năng chính trong việc điều chỉnh TTBĐS: chức năng quản lý và chức năng phát triển” [23, tr.15]

- Văn kiện Hội nghị BCH TW7 khóa IX xác định QLNN đối với TTBĐS gồm:

Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp chống các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham gia TTBĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá BĐS Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra… [21, tr.75]

- Theo ThS Trần Tuấn Anh (2008) quan niệm “Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS được hiểu là những công việc định hướng, điều tiết, kiểm soát của Nhà nước trong việc thực hiện sự can thiệp của mình vào quá trình vận động của TTBĐS” [2]

1.2.2 Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại

- Cung cấp các dịch vụ bổ sung để NOTM trở thành hàng hóa Nhà nước

là tổ chức thích hợp cung cấp các dịch vụ công để NOTM có thể trở thành hàng hóa như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đo, vẽ bản đồ đất đai, cung cấp thuận tiện, chi phí thấp các dữ liệu trích lục bản đồ, đăng ký, lưu giữ

và cung cấp thông tin về NOTM Các dịch vụ này rất cần thiết trên TTNOTM vì NOTM rất khó trở thành hàng hóa nếu xảy ra tranh chấp hoặc chủ sở hữu không có những bằng chứng pháp lý chứng minh chủ quyền của mình đối với NOTM Cung ứng các dịch vụ này, về nguyên tắc, có thể giao cho một số tổ chức tư nhân, nhưng phải được Nhà nước hỗ trợ và kiểm soát bằng các quy chế nhằm đảm bảo độ tin cậy của các thông tin và chất lượng dịch vụ

- TTNOTM, muốn hoạt động hiệu quả, cần điều kiện thông tin minh bạch

và đầy đủ Tuy nhiên, những người cung cấp NOTM có thể không công bố thông tin nhằm vụ lợi Để giảm thiệt hại cho bên mua do thông tin bất đối xứng, Nhà nước phải có quy chế bắt buộc các bên cung cấp NOTM phải cung cấp thông tin về hàng hóa

- Bảo vệ môi trường nói chung, môi trường đất nói riêng Chạy theo lợi nhuận, người sử dụng và giao dịch đất có thể lạm dụng đất dẫn đến làm tổn hại đất đai hoặc phá hại môi trường, cảnh quan Nhà nước cần can thiệp để đề

ra các quy chế về sử dụng đất, về các tiêu chuẩn xây dựng an toàn, về cảnh quan văn hóa nhằm khuyến khích sản xuất những BĐS có lợi cho xã hội, giảm thiểu các công trình không có lợi cho xã hội

có hoạt động hoàn hảo, thì phân phối NOTM cũng không công bằng Luôn có hiện tượng người đầu cơ sở hữu NOTM nhưng không sử dụng chờ lên giá, người tiêu dùng không có nhà ở, nhất là người có thu nhập thấp, người sản xuất không có mặt bằng kinh doanh Để phòng chống đầu cơ lũng đoạn giá, gian dối trên thị trường, Nhà nước phải đặt ra các quy chế giao dịch Bản thân đầu cơ là hoạt động khó triệt tiêu trên TTNOTM do tính tự do giao dịch của bản thân thị trường, cũng như những lợi ích khi đầu cơ có kiểm soát Nhưng đầu cơ đến mức lũng đoạn thị trường thì cần phải ngăn chặn vì nó gây hại cho người tiêu dùng, cũng như gây khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh NOTM Nhằm hạn chế đầu cơ, gian lận thị trường, Nhà nước có thể quy định các sàn giao dịch NOTM phải công bố thông tin thị trường minh bạch và đánh thuế cao giao dịch mang tính đầu cơ trên thị trường Hơn nữa, để hỗ trợ người thu nhập thấp có thể sở hữu nhà ở, chính phủ các nước thường hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh NOTM cung cấp nhà ở giá rẻ, hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà…

Nhà nước can thiệp vào TTNOTM còn nhằm mục tiêu ổn định thị trường Như trên đã phân tích, sự bất ổn trên TTNOTM có thể tác động xấu đến thị trường tài chính khiến nền kinh tế lâm vào tình thế khó khăn Do đó, tùy trạng thái của thị trường, nhà nước có thể thi hành các biện pháp ổn định như hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh NOTM khi thị trường đóng băng, thi hành các chính sách tài chính và tiền tệ để hạ nhiệt thị trường, điều hòa các phân khúc thị trường nhằm giảm mất cân bằng cung - cầu cơ cấu…

NOTM liên quan đến tiêu chuẩn an toàn sống và an toàn lao động của dân cư Nếu để thị trường tự phát điều tiết, các nhà kinh doanh vô đạo đức có thể cung cấp các sản phẩm kém chất lượng khi giao dịch NOTM kém chất lượng không chỉ làm lãng phí nguồn lực của đất nước do không sử dụng tài nguyên hiệu quả mà còn gây tai họa cho người sử dụng nó Vì thế, nhà nước phải can thiệp để quy định chất lượng, tiêu chuẩn trong tạo dựng hàng hóa NOTM

31

Ngoài ra, nhà nước còn phải hỗ trợ để TTNOTM hoạt động hiệu quả thông qua các hoạt động kiểm tra, giám sát, tạo dựng cơ sở hạ tầng nhằm khuyến khích dân cư sử dụng đất hiệu quả, góp phần tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm và thu nhập Do chế độ sở hữu đất đai thay đổi qua các thời kỳ lịch

sử, qua các chế độ chính trị khác nhau, do kinh tế càng phát triển giá cả quyền

sử dụng đất càng lớn, nên giao dịch đất đai nói riêng, giao dịch BĐS nói chung thường hay xảy ra tranh chấp Nhà nước cần có cơ quan làm trọng tài giải quyết các tranh chấp về lợi ích và pháp lý sao cho TTNOTM có thể vận hành trong an toàn, ổn định, chi phí giao dịch thấp Đến lượt mình, TTNOTM hoạt động hiệu quả góp phần vào tăng trưởng, phát triển

1.2.3 Mục tiêu, nguyên tắc quản lý nhà nước đối với thị trường nhà

tế đến mục tiêu hiệu quả và công bằng Các mục tiêu cụ thể là:

- Kiểm soát độc quyền và đặt quy chế cho cạnh tranh lành mạnh Nhà

nước hạn chế độc quyền sở hữu ruộng đất, tạo điều kiện pháp lý cho các chủ thể kinh tế tham gia bình đẳng vào các quan hệ mua bán, cho thuê NOTM Đồng thời, nhà nước tạo điều kiện cung cấp thông tin ‘đối xứng’ cho các bên giao dịch để giá cả hình thành trên cơ sở chi phí và lợi ích

- Duy trì sự ổn định, hiệu quả, công khai cho TTNOTM, chống đầu cơ, lũng đoạn Mục tiêu này liên quan đến điều tiết của nhà nước qua quy hoạch,

khung giá đất, thuế, qua tín dụng thế chấp NOTM… để duy trì trạng thái ổn định, hiệu quả của thị trường, đồng thời đảm bảo nguồn thu cho NSNN

- Kiểm soát chất lượng hàng hóa nhằm bảo vệ và sử dụng hiệu quả các loại NOTM; đồng thời nâng cao tính công bằng, đồng thuận khi giao dịch trên thị trường NOTM Mục tiêu này liên quan đến các quy định pháp lý về sử

dụng đất, về tiêu chuẩn chất lượng, kỹ thuật các công trình xây dựng, về nghĩa

vụ và quyền lợi của các bên giao dịch NOTM…

32

- Điều tiết hợp lý phần địa tô chênh lệch & khoản thu nhập từ các hành

vi giao dịch NOTM để thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế, công bằng xã hội và cải thiện chất lượng sống của dân cư Mục tiêu này vừa liên quan đến

vai trò đại diện sở hữu toàn dân của Nhà nước đối với đất đai, vừa liên quan đến điều tiết thu nhập từ đất của các chủ thể sử dụng đất trong quá trình phát triển thị trường và phát triển kinh tế - xã hội, nhất là quá trình xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - kỹ thuật Ngoài ra, Nhà nước còn hỗ trợ các nhóm dân cư yếu thế trong xã hội có điều kiện sở hữu hoặc thuê nơi ở, đảm bảo mục tiêu mọi người dân đều có nhà ở

- Xây dựng TTNOTM chính quy, minh bạch, giảm thiểu rủi ro Mục tiêu

này gắn với các hoạt động nhằm cung cấp thông tin, tạo dựng cơ sở hạ tầng thị trường, khuyến khích giao dịch công khai, hợp pháp, thu hẹp các giao dịch ngầm, qua đó giảm thiểu sự gian lận, lừa đảo trên thị trường

1.2.3.2 Nguyên tắc quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

Nguyên tắc hành động của nhà nước trên TTNOTM xuất phát từ bản chất, mục tiêu của nhà nước và quy luật vận hành của TTNOTM Theo đó, có một số nguyên tắc quản lý như sau:

- Nguyên tắc hiệu quả kinh tế - xã hội: Bất kỳ hành vi can thiệp nào của

nhà nước cũng phải hướng đến hiệu quả kinh tế - xã hội với hàm ý vì lợi ích chung của xã hội, không vì lợi ích cục bộ của cơ quan quản lý hoặc nhóm lợi ích cá biệt, đồng thời phải kết hợp lợi ích kinh tế với lợi ích xã hội

- Nguyên tắc pháp quyền: Sự can thiệp của nhà nước trong giới hạn pháp

luật quy định và thể hiện dưới các hình thức quyền lực công Hành vi quản lý TTBĐS của các cơ quan nhà nước phải được pháp luật hóa

- Nguyên tắc phân cấp: QLNN đối với thị trường NOTM là công việc

phức tạp cần nhiều cơ quan, đơn vị tham gia nhưng phải trong một hệ thống phân cấp quản lý với chức năng, nhiệm vụ rõ ràng, mỗi công việc đều có cơ quan ở cấp bậc hợp lý đảm trách Phân cấp quản lý TTNOTM thường thực hiện theo lãnh thổ và theo chức năng

- Nguyên tắc liên thông: QLNN với các phân khúc thị trường phải thống

nhất và đồng bộ nhằm làm cho NOTM có thể dịch chuyển dễ dàng giữa các

33

thị trường Quản lý TTNOTM cũng cần thống nhất với quản lý các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính

- Nguyên tắc công khai, minh bạch: Nhằm tăng tính chuẩn tắc của thị

trường BĐS, cần công khai chính sách, quy chế, thủ tục hành chính, dịch vụ công, thông tin thị trường và các nghĩa vụ tài chính với nhà nước

- Nguyên tắc tập trung dân chủ: QLNN đối với TTNOTM phải tuân thủ

quy định của pháp luật và thực hiện quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai, bằng việc tạo điều kiện để người dân có thể tham gia giám sát hoạt động QLNN trực tiếp hoặc thông qua tổ chức như HĐND, các tổ chức chính trị - xã hội khác

- Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với địa phương và vùng lãnh thổ: Thống nhất QLNN đối với TTBĐS theo địa giới hành chính Điều này có

nghĩa là có sự hài hoà giữa quản lý theo lãnh thổ và quản lý theo chuyên ngành Các cơ quan trung ương đóng tại địa bàn cũng phải chịu sự quản lý của chính quyền địa phương trong lĩnh vực sử dụng đất Chính quyền địa phương

có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan trung ương hoạt động, đồng thời có quyền giám sát kiểm tra các cơ quan này trong việc thực hiện pháp luật về đất đai, nhà ở và xây dựng cũng như các quy định khác của Nhà nước, có quyền xử lý hoặc kiến nghị xử lý nếu vi phạm

- Nguyên tắc kế thừa và tôn trọng lịch sử: QLNN của Chính quyền địa

phương tuân thủ việc kế thừa các quy định luật pháp của Nhà nước trước đây, cũng như tính lịch sử trong quản lý đất đai, NOTM qua các thời kỳ lịch sử Tuy nhiên, sự kế thừa lịch sử chỉ trong khuôn khổ của nhà nước XHCN

1.2.4 Nội dung của quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại

1.2.4.1 Tạo dựng môi trường pháp lý thích hợp cho thị trường nhà ở thương mại vận hành hiệu quả

TTNOTM, như bất cứ thị trường nào khác, cần có những điều kiện pháp

lý tiền đề Đó là sự thừa nhận và bảo hộ của nhà nước đối với quyền của chủ

sở hữu NOTM, là sự tuân thủ những quy tắc giao dịch dân sự nền tảng, là chế tài cần thiết với hành vi gian lận thương mại… Ngoài ra, do NOTM là hàng hóa đặc biệt nên TTNOTM cần thêm các quy định pháp lý về sử dụng không

34

gian chung, về bảo vệ tài nguyên đất, về quy hoạch, về kế hoạch sử dụng đất,

về quyền tiếp cận thị trường của các nhóm dân cư… Đồng thời, để TTNOTM phát triển lành mạnh, khắc phục các khuyết tật vốn có của nó và làm cho TTNOTM hoạt động đồng bộ Nhà nước phải tạo dựng môi trường pháp lý có tính điều tiết lợi ích giữa các chủ thể giao dịch Các văn bản pháp lý cần ban hành cho TTNOTM có thể là:

- Hệ thống luật quy định điều kiện thực hiện NOTM với tư cách hàng hóa, phạm vi, thủ tục hợp pháp của các giao dịch về đất như giao đất, cho thuê đất, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê NOTM Những quy định này có thể được quy định tập trung trong Luật đất đai, Luật Nhà ở và có thể phân chia trong một số luật

- Luật Dân sự đưa ra các quy định về các nghĩa vụ dân sự trong thực thi hợp đồng về dịch vụ kinh doanh, thế chấp, góp vốn NOTM , quy định quyền

và nghĩa vụ của các bên tham gia các giao dịch, chuyển nhượng đất đai, tài sản BĐS

- Luật Kinh doanh BĐS đưa ra các quy định pháp lý chế định hành vi của các chủ thể kinh doanh BĐS khi cung ứng BĐS, nhất là hành vi cạnh tranh, cung cấp thông tin về BĐS, điều kiện, phạm vi, nguyên tắc kinh doanh BĐS…

- Luật Nhà ở quy định tiêu chuẩn nhà ở (cho từng loại nhà công vụ, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội…), quy định về quyền của các bên giao dịch nhà ở phù hợp với chuẩn mực đạo đức xã hội, quy định về các chính sách ưu đãi, xử phạt liên quan đến việc xây dựng, phát triển, quản lý nhà ở…

- Luật Xây dựng quy định về điều kiện cấp phép xây dựng, định mức, hệ

số xây dựng; quy định về điều kiện, tiêu chuẩn xây dựng, hoàn công công trình, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;

- Luật Đầu tư quy định về đầu tư các dự án phát triển, kinh doanh BĐS…

- Luật Doanh nghiệp quy định về điều kiện lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS

- Luật Thuế sử dụng đất đưa ra các quy định về nghĩa vụ nộp thuế, mức thuế của đất ở, đất xây dựng các công trình ở đô thị, đất phục vụ cho thương mại, sản xuất công nghiệp, đất nông nghiệp…

1.2.4.2 Xây dựng hệ thống các công cụ quy hoạch, kế hoạch, chính sách hướng dẫn và điều tiết thị trường nhà ở thương mại

- Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hệ thống dữ liệu thống kê

về đất đai

Do đất đai không chỉ là tài sản, mà còn là tư liệu sản xuất thiết yếu và môi trường sống của dân cư nên để sử dụng hợp lý cần có có sự quản lý chung thống nhất Chức năng quản lý chung này thường được ủy quyền cho Nhà nước Công cụ quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này chính là quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất dựa trên hệ thống dữ liệu thống kê về đất đai đủ chi tiết

và chính xác

Hệ thống dữ liệu quốc gia về chủ quyền lãnh thổ là tài liệu tối quan trọng không những trong lĩnh vực điều tiết sử dụng đất, mà còn là tài liệu minh chứng cho chủ quyền lãnh thổ quốc gia Để có hệ thống dữ liệu gồm bản đồ tổng thể, bản đồ địa chính, bản đồ phân vùng, bản đồ từng thửa đất, bản đồ tài

36

nguyên ẩn chưa trong lòng đất đòi hỏi Nhà nước phải hỗ trợ hoạt động thăm

dò, khảo sát đi đôi với đầu tư các phương tiện hỗ trợ vẽ bản đồ… Những hoạt động này không những đòi hỏi chi phí lớn về vật chất, thời gian, mà còn cần chuyên gia có trình độ cao Vì vậy, Nhà nước phải có kế hoạch tổ chức và cung ứng tài chính, cán bộ để tiến hành thành công Hơn nữa, cơ quan quản lý nhà nước phải lưu giữ các dữ liệu địa chất, bản đồ đã được cụ thể hóa cho từng mục đích sử dụng và cung cấp thuận tiện cho dân cư Xây dựng hệ thống dữ liệu quốc gia về đất là công việc quan trọng tạo tiền đề không chỉ cho quản lý nhà nước mà còn cho các giao dịch trên TTNOTM có điều kiện thực hiện một cách công khai, an toàn, tin cậy

Trên cơ sở hệ thống dữ liệu quốc gia về đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xây dựng các quy hoạch sử dụng đất cho các mục tiêu kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng Quy hoạch sau khi được cấp có thẩm quyền phê chuẩn được coi như một văn bản pháp quy điều chỉnh các hoạt động sử dụng đất Để có thể bố trí các hoạt động của xã hội một cách hợp lý trên lãnh thổ quốc gia, quy hoạch sử dụng đất phải dựa trên các căn cứ khoa học về chủng loại và tính chất của từng loại đất đai, dựa trên chiến lược dài hạn phát triển kinh tế - xã hội, dựa trên các chương trình phát triển quốc gia dài hạn Trong quy hoạch, việc phân bổ quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhau được xác định rõ ràng đi đôi với các yêu cầu về kiến trúc, trật tự, cảnh quan các công trình xây dựng sao cho vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng của xã hội, vừa đảm bảo sử dụng đất đai hợp lý Thông thường, quy hoạch không gian được xây dựng cho thời kỳ dài hàng chục, thậm chí hàng trăm năm, nhất là quy hoạch kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị, hệ thống giao thông, hệ thống thủy lợi…Tuy nhiên, xây dựng quy hoạch là công việc phức tạp, đôi khi không đáp ứng đầy đủ các yêu cầu và không thích ứng với các biến đổi khó lường Chính

vì vậy, khi cần thiết có thể điều chỉnh quy hoạch, nhưng phải cân nhắc thận trọng để mức độ thiệt hại là nhỏ nhất

Thông qua việc bố trí, sắp xếp sử dụng các loại đất đai, quy hoạch định hình phân khúc thị trường đất Những diện tích đất được quy hoạch cho ngành nông nghiệp chỉ được giao dịch trên phân khúc thị trường đất nông nghiệp Những diện tích đất được quy hoạch cho xây dựng nhà ở sẽ được giao dịch trên phân khúc thị trường đất ở… Thông qua quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, nhà nước không những kiểm soát được việc sử dụng quỹ đất đai theo

37

định hướng của Nhà nước, mà còn tạo điều kiện cho TTBĐS nói chung và TTNOTM hoạt động minh bạch Bởi vì, với việc công khai quy hoạch, các nhà kinh doanh và sử dụng NOTM có thông tin để hoạch định kế hoạch đầu tư

và mua sắm hợp lý Với các thông tin đó, giá cả NOTM có điều kiện hình thành một cách khách quan, phù hợp với nhu cầu của xã hội, hạn chế hành vi giao dịch nội gián, gian lận

Quy hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng cho việc xây dựng kế hoạch

sử dụng đất đai và xây dựng nhà ở Trên cơ sở quy hoạch về diện tích đất dành cho công trình kinh tế, giao thông, nhà ở, cây xanh,… các cơ quan nhà nước

sẽ cụ thể hóa thành kế hoạch sử dụng đất cho từng thời kỳ phát triển Quy hoạch càng khoa học, càng chính xác và cụ thể thì kế hoạch sử dụng đất càng

có điều kiện để thực hiện tốt

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý quan trọng và là nội dung không thể thiếu được trong quản lý nhà nước đối với TTNOTM

- Xây dựng quy hoạch đô thị

TTNOTM được coi là tổng hòa các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp NOTM tại một khu vực, không gian nhất định trong một thời điểm, thời gian xác định Chất lượng các dự án NOTM được nâng cao, điều đó cũng đồng nghĩa với việc quy hoạch đô thị được thực hiện sớm và chất lượng không gian

sống đô thị càng được cải thiện

Vì vậy, giữa quy hoạch đô thị với TTNOTM, giữa chất lượng không gian

đô thị với chất lượng dự án NOTM có quan hệ mật thiết, khăng khít Ở Việt Nam, trong quá trình lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch, nhà quy hoạch và phát triển đô thị, kể cả người kinh doanh NOTM dường như đang thiếu sự phối hợp, trao đổi, tham khảo ý kiến lẫn nhau dẫn đến sự tổn hại chung cho cả hai phía

Mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và TTNOTM phản ánh mối quan hệ giữa chính quyền và khu vực thị trường Theo xu hướng chung, thị trường tạo

ra động lực phát triển mạnh mẽ, làm cho nền kinh tế vận hành linh hoạt, có hiệu quả Tuy nhiên, thị trường cũng có những điểm yếu như làm cho sự cách biệt giàu nghèo ngày càng lớn, môi trường sinh thái bị ô nhiễm

38

Vì vậy, không thể để thị trường tự quyết định mà chính quyền phải quan tâm, can thiệp ở mức độ cần thiết nhằm hạn chế các điểm yếu của thị trường bằng các chính sách và biện pháp kinh tế, khi thật cần thiết thì cũng phải dùng đến các công cụ pháp lý và hành chính Bên cạnh các mặt mạnh, chính quyền cũng có các điểm yếu như tình trạng quan liêu, duy ý chí, lạm dụng quyền lực, can thiệp quá sâu vào các hoạt động thị trường khiến động lực phát triển bị hạn chế, thậm chí có thể bị triệt tiêu

Quy hoạch đô thị dựa trên các nguồn tiềm năng, lợi thế về vị trí, các mối liên hệ vùng, tài nguyên đất đai, cảnh quan môi trường, con người và các dự báo ngắn và dài hạn để xác định tầm nhìn, hướng phát triển mong muốn trong tương lai nhằm đạt tới đô thị hiện đại, văn minh, có bản sắc, môi trường sống tốt đẹp, xã hội công bằng và bình đẳng hơn

Nếu dự báo không chính xác, quy hoạch trở nên phi thực tế, không đủ cơ

sở để thực hiện, hoặc có thể gây lãng phí nguồn lực như tài nguyên đất đai, môi trường, vốn… Đối với nhà quy hoạch, thực hiện quy hoạch có nghĩa là thực thi các chính sách, kế hoạch và chương trình phát triển nhằm đạt được tầm nhìn, các mục tiêu dài hạn, thường là 10 - 20 năm hay lâu hơn nữa Họ quan tâm đến diện mạo kiến trúc cảnh quan đô thị đến những công trình kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật được xây dựng, đồng thời cũng chú ý đến những thứ cần được bảo tồn, tôn tạo hay nâng cấp hoặc tái thiết hướng tới đô thị phát triển hiện đại

Trong khi đó, TTNOTM quan tâm đến việc kiếm lợi nhuận trong việc phát triển một khu vực nhất định, trong thời hạn nhất định thuộc giai đoạn nào

đó của quy hoạch Thị trường bất động sản có chức năng phản ánh việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai đô thị, vốn được xem là tài nguyên hữu hạn, loại bỏ các nhu cầu sử dụng đất kém giá trị…

Mối quan hệ này thể hiện tập trung nhất trong hoạt động sử dụng đất Đất đai là tài nguyên hữu hạn nhưng nhu cầu sử dụng đất đai lại rất cao và đang dạng Quy hoạch đô thị chính là giải pháp để cân bằng các nhu cầu đó tốt nhất nhằm đáp ứng hài hòa mọi nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường, chứ không để cho thị trường bất động sản vì chạy theo lợi nhuận mà lấn áp các mặt phát triển khác Quy hoạch đô thị là yếu tố quan trọng thúc đẩy phát triển TTNOTM và ngược lại”

39

- Ban hành chính sách tài chính điều tiết TTNOTM

Ngoài công cụ có tính pháp quy là quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị Nhà nước có thể sử dụng các chính sách tài chính điều tiết cung, cầu trên TTNOTM và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường Có nhiều chính sách thuộc loại này như hỗ trợ xây dựng

hạ tầng, chính sách giá đất, chính sách thu từ đất, chính sách tín dụng liên quan đến NOTM Ngoài ra, một số nhà nước còn phối hợp chính sách tiền tệ, chính sách tài chính để điều tiết cung - cầu NOTM Nhiều nhà nước khuyến khích thành lập các loại quỹ tín thác đầu tư NOTM, bảo hiểm NOTM, trái phiếu NOTM, tiết kiệm nhà ở… Nhìn chung, các chính sách mà Nhà nước thường sử dụng để điều tiết TTNOTM khá đa dạng Có thể kể ra một số chính sách chính sau đây:

+ Chính sách thuế: Nhà nước có thể thu nhiều loại thuế trên TTNOTM

như thuế chuyển nhượng NOTM, thuế giá trị gia tăng trên đất không do chủ

sở hữu đầu tư, thuế sử dụng đất… Chính sách thuế đánh vào NOTM và giao dịch NOTM vừa là công cụ huy động tài chính cho ngân sách nhà nước, vừa là công cụ điều tiết lợi ích của các chủ thể sử dụng đất theo hướng công bằng, hạn chế hành vi đầu cơ vụ lợi không cần thiết

+ Chính sách tín dụng liên quan đến NOTM: NOTM là một hình thức tồn

trữ của cải của xã hội loài người Chính vì thế, NOTM vừa cần nhiều vốn để tạo dựng, vừa đòi hỏi người mua phải có nhiều tiền Giá trị lớn của NOTM khiến giao dịch trên TTNOTM rất khó khăn, quá trình giao dịch khó hoàn thành nếu không có nguồn tài trợ từ bên ngoài Để tạo điều kiện cho các giao dịch này, KTTT đã phát sinh ra hình thức lai ghép thị trường tài chính với TTNOTM dưới hình thức tín dụng thế chấp bằng NOTM Ngày nay, ở các nước KTTT phát triển, tín dụng thế chấp NOTM đã đạt tới quy mô to lớn Đã nẩy sinh nhiều hình thức phái sinh của tín dụng thế chấp NOTM như thế chấp lại, bảo lãnh bằng NOTM, chứng khoán hóa các hợp đồng tín dụng thế chấp bằng NOTM… Nhờ có các hình thức lai ghép này, cả thị trường tài chính và TTNOTM đều có được hình thái phát triển mới Tuy nhiên tín dụng thế chấp NOTM tiềm ẩn rủi ro lớn, nhất là chứng khoán hóa hợp đồng tín dụng thế chấp NOTM Vì thế, để vừa tạo điều kiện cho TTNOTM phát triển, vừa kiềm chế lòng tham và hành vi quá mạo hiểm của các nhà đầu tư, nhà nước cần có

+ Chính sách định giá nhà, đất: Nhìn chung giá cả trên TTNOTM do

cung cầu quyết định Tuy nhiên, trong một số trường hợp, khi Nhà nước tham gia TTNOTM thì việc nhà nước tiến hành định giá là cần thiết Những trường hợp cần định giá nhà nước là khi nhà nước thu thuế từ đất và thu hồi đất Có nhiều phương thức định giá nhà nước Tuy nhiên, phương thức định giá dễ được chấp nhận là định giá sát với giá thị trường

1.2.4.3 Tổ chức thực thi luật pháp và chính sách đối với thị trường nhà

ở thương mại

Các quy định pháp lý và chính sách kích thích dù tốt đến đâu, nếu không được thực hiện nghiêm túc, cũng sẽ trở nên vô ích Có thể nói, việc tổ chức thực hiện sẽ quyết định hơn một nửa thành công của QLNN nói chung, quản

lý TTNOTM nói riêng Để tổ chức thực hiện luật pháp và chính sách cần thiết lập hệ thống các cơ quan nhà nước có đủ thẩm quyền, năng lực và bổ nhiệm công chức có trình độ và đạo đức thích hợp

- Thiết lập bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại

Trong nền KTTT mỗi loại thị trường đều có cơ quan nhà nước đảm trách vai trò quản lý Thị trường hàng hóa hữu hình do cơ quan thương mại phụ trách Thị trường tiền tệ, tín dụng do ngân hàng trung ương phụ trách, thị trường chứng khoán do ủy ban chứng khoán phụ trách… TTNOTM liên quan chủ yếu đến đất đai và công trình xây dựng nên có thể do cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng quản lý

Như mọi cơ quan hành pháp khác của Nhà nước, cơ quan quản lý TTNOTM có chức năng tổ chức thực hiện luật pháp và chính sách công trên