Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện bình chánh thành phố hồ chí minh

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang s

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG NGỌC TIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019

Trang 2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG NGỌC TIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Điền

Thái Nguyên - 2019

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn

Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa và Nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 01 năm 2019

Tác giả luận văn

Đặng Ngọc Tiến

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS TS Trần Văn Điền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Phòng đào tạo bộ phận sau đại học, Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh, thành phố

Hồ Chí Minh, tập thể lãnh đạo phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện, UBND các xã/thị trấn đã tạo điều kiện và giúp

đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 01 năm 2019

Tác giả luận văn

Đặng Ngọc Tiến

Trang 5

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính 4

1.1.1 Những vấn đề về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai 4

1.1.2 Những vấn đề về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập hồ sơ địa chính 5

1.2 Cơ sở pháp lý 8

1.2.1 Các văn bản pháp lý 8

1.2.2 Các quy định về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính 10 1.3 Cơ sở thực tiễn 25

1.3.1 Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam 25

1.3.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính tại huyện Bình Chánh 27 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 28

2.1 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu 28

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 28

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 28

2.2 Nội dung nghiên cứu 28

Trang 6

2.3 Phương pháp nghiên cứu 28

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu 28

2.3.2 Phương pháp so sánh 29

2.3.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích 29

2.3.4 Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm Excel 29

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 30

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 33

3.1.3 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh 39

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai 41

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 41

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 45

3.3 Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Bình Chánh 47

3.3.1 Quy trình cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh 47

3.3.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Bình Chánh 48

3.3.3 Kết quả cấp GCN đối với đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2011 - 2016 55

3.3.4 Đánh giá chung thực trạng công tác cấp GCN trên địa bàn huyện Bình Chánh 60

3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp GCN tại huyện Bình Chánh 62

3.4.1 Giải pháp về cơ chế chính sách 62

3.4.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện 62

3.4.3 Giải pháp về nhân lực 63

3.4.4 Giải pháp về công nghệ 64

3.4.5 Giải pháp về hồ sơ, tài liệu đất đai 64

3.4.6 Giải pháp xử lý các tồn đọng về công tác cấp GCN 64

Trang 7

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66

1 Kết luận 66

2 Kiến nghị 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO 68

Trang 8

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường

ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai

GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất HĐND : Hội đồng nhân dân

Trang 9

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Chánh tính đến 31/12/2017 48 Bảng 3.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn

2011 - 2016 53 Bảng 3.3 Số hộ chưa được cấp GCN huyện Bình Chánh giai đoạn 2011 - 2016 56 Bảng 3.4 Kết quả cấp GCN đối với đất ở trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn

2011 - 2016 57 Bảng 3.5 Bảng tổng hợp các trường hợp tồn đọng số giấy chứng nhận đối với đất ở

tại huyện Bình Chánh năm 2011 - 2016 59 Bảng 3.6 Kết quả cấp GCN đối với đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Bình Chánh

giai đoạn 2011 - 2016 61 Bảng 3.7 Số hộ chưa được cấp GCN đối với đất nông nghiệp trên địa bàn huyện

Bình Chánh giai đoạn 2010 - 2016 64

Trang 10

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Trang 1 - 4 Mẫu GCN ban hành theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT 23 Hình 1.2 Trang 2 - 3 Mẫu GCN ban hành theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT 24 Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Bình Chánh 32 Hình 3.2 Sơ đồ quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 50

Trang 11

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các dân cư, công trình xây dựng kinh tế, an ninh quốc phòng Những năm gần đây, do chính sách mở cửa nền kinh tế, việc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đô thị hoá đất nước dẫn đến việc xây dựng các cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt Cùng với đó là nhu cầu sử dụng quỹ đất cho các hoạt động: Nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển dẫn đến quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh Trong khi đó nhu cầu về lương thực ngày càng tăng đã tạo nên áp lực lớn đối với nhà quản lý đất đai Đồng thời nó đã làm cho giá trị về quyền sử dụng đất tăng lên nhanh chóng Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có những biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả

Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 nêu rõ: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” Một trong những công cụ quan trọng của nhà nước để quản lý đất đai một cách hiệu quả chính là công tác cấp GCN Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đảm bảo

sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học Trong những năm qua công tác cấp GCN đã được đẩy mạnh và đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận; cùng với

đó Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản, nghị định, thông tư hướng dẫn liên quan dến công tác cấp GCN Tuy nhiên hiện nay vấn đề quản lý đất đai vẫn còn hạn chế và công tác cấp GCN còn gặp nhiều khó khăn, bất cập

Bình Chánh là một trong 5 huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh,

có tổng diện tích tự nhiên là 25.255,29 ha, chiếm 12% diện tích toàn thành phố Huyện có 15 xã và 01 thị trấn; trong đó Lê Minh Xuân là xã có diện tích lớn nhất với 3.508,87 ha (chiếm 13,9% diện tích tự nhiên huyện) và nhỏ nhất là xã An Phú Tây với 586,58 ha (chiếm 2,3% diện tích tự nhiên huyện) Với các điều kiện, vị trí thuận lợi vốn có đã giúp cho huyện Bình Chánh trở thành cầu nối giao lưu kinh tế, giao thương đường bộ giữa vùng đồng bằng Sông Cửu Long với vùng kinh tế miền Đông Nam Bộ và các khu công nghiệp trọng điểm ở phía Nam

Trang 12

Hiện nay, công tác cấp GCN trên địa bàn huyện Bình Chánh ngày càng trở nên phức tạp do đất đai là một nguồn tài nguyên hạn chế trong khi nhu cầu sử dụng đất của người dân ngày càng tăng Việc tranh chấp đất đai ở địa phương xảy ra tương đối nhiều và càng trở nên khó giải quyết do thiếu các giấy tờ hợp lý Để đảm bảo việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên thị trường được thực hiện một cách công khai, minh bạch đòi hỏi phải tiến hành công tác cấp GCN Nếu công tác cấp GCN bị chậm trễ sẽ làm ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý quỹ đất Nhà nước, đồng thời làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của của công dân, cản trở các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở của công dân

Xuất phát từ thực tế đó, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực

trạng công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh;

- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

- Nắm chắc những quy định của pháp luật về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003, luật đất đai 2013, hệ thống các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương và lập hồ sơ địa chính

- Các văn bản, tài liệu, số liệu thu thập được trong quá trình nghiên cứu phải

có tính chính xác, phản ánh được đầy đủ công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập

hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Bình Chánh, trong đó bao gồm cả các văn bản pháp luật được áp dụng riêng trên địa bàn huyện

Trang 13

- Các hồ sơ, số liệu được tiến hành phân tích đánh giá một cách khách quan theo đúng quy định của Pháp luật

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Đề tài góp phần nâng cao hiệu và đẩy nhanh công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh

Trang 14

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính

1.1.1 Những vấn đề về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai

1.1.1.1 Vị trí và vai trò của đất đai

a Đối với đời sống của con người

Đất đai là một sản phẩm tự nhiên, nó có vai trò vô cùng quan trọng đối với

sự tồn tại và phát triển của các sinh vật trên trái đất nói chung và con người nói riêng Trong tiến trình lịch sử phát triển của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng trở nên gắn bó mật thiết với nhau Đất đai đã trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào nó để nuôi sống mình Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, không có đất đai thì không thể có sự sống Các Mác đã viết “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn” Đất đai chính là địa bàn sống của con người Nó là địa điểm xây dựng các thành phố, làng mạc, nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống của con người

b Đối với sự phát triển của xã hội

Đất đai có trước lao động và ngày càng trở thành yếu tố vô cùng quan trọng đối với sự phát triển của các ngành kinh tế Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt Có thể nói đất đai là nguồn gốc của của cải vật chất như Adam Smith đã chỉ ra: “Đất đai là mẹ còn lao động là cha của của cải vật chất” Tuy nhiên vai trò của đất đai đối với mỗi ngành sản xuất khác nhau trong nền kinh tế thì lại thể hiện khác nhau Đặc biệt đối với ngành sản xuất nông nghiệp, đất đai có một vị trí vô cùng quan trọng Nó là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này Bởi vì đất đai không chỉ là chỗ dựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và thông qua đó tạo nguồn thức ăn cung cấp cho ngành chăn nuôi Mọi tác động của con người vào cây trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai Trong trường hợp này đất đai còn đóng vai trò như là một công cụ sản xuất của con người

Trang 15

Mặt khác, trong quá trình tiến hành sản xuất của mình thì con người tác động vào ruộng đất nhằm làm thay đổi chất lượng của đất, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển Tức là thông qua hoạt động của mình con người đã cải tạo, biến đổi từ những mảnh đất kém màu mỡ thành những mảnh đất màu mỡ hơn Trong quá trình này thì đất đai đóng vai trò như một đối tượng lao động Bởi vậy có thể nói đối với nông nghiệp không có đất đai thì không thể có các hoạt động sản xuất nông nghiệp Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, chủ yếu và không thể thay thế được Đất đai vừa là đối tượng lao động vừa là công cụ lao động của con người

Đối với các ngành sản xuất khác thì đất đai là nơi xây dựng công xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi và là địa điểm để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai còn là nơi cung cấp nguyên nhiên vật liệu trực tiếp, chủ yếu cho ngành công nghiệp khai thác và gián tiếp cho công nghiệp chế biến thông qua ngành nông nghiệp Với ngành du lịch thì đặc thù tự nhiên, địa hình, địa thế của đất đai đóng một vai trò khá quan trọng

Do đất đai là có hạn trong khi dân số ngày càng tăng nên vai trò của đất đai ngày càng trở nên quan trọng đối với xã hội loài người Vì vậy, trong sử dụng đất đai phải tiết kiệm và có hiệu quả

1.1.1.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Luật đất đai năm 2013 ra đời, mở ra nhiều điểm sáng mới cho việc thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai, tạo thuận tiện cho người dân khi làm các thủ tục liên quan đến đất đai Ngoài vấn đề quy định những điểm mới, luật đất đai 2013 còn giữ lại những nguyên tắc cốt lõi, đặc biết là vấn để quản lý đất đai, nhà nước luôn thống nhất quản lý Điều này được thể hiện rõ trong điều 4, Luật đất đai 2013 "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này" Nội dung quản lý đất đai, được quy định rõ tại điều 22, luật đất đai 2013 Điều 22 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

1 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó

Trang 16

2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

8 Thống kê, kiểm kê đất đai

9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

13 Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

14 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản

lý và sử dụng đất đai

15 Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai

1.1.2 Những vấn đề về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập hồ sơ địa chính

1.1.2.1 Khái niệm

* Khái niệm đăng ký đất đai:

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

* Khái niệm Giấy chứng nhận:

Trang 17

Khoản 16, điều 3, luật đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý

để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

1.1.2.2 Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản

lý Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký Chúng ta phải thực hiện việc đăng

ký và cấp GCN bởi vì:

* Vai trò đối với Nhà nước

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý Việc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC giúp Nhà nước nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, cụ thể:

- Là cơ sở để quản lý đất đai đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Là cơ sở để bảo vệ quyền sở hữu đất đai cho từng đối tượng sở hữu;

- Là nền tảng quản lý việc tạo lập các tài sản của chủ sở hữu gắn liền với đất;

- Tạo công bằng trong quá trình quản lý với các đối tượng sử dụng đất;

- Tăng nguồn thu từ tài nguyên đất cho ngân sách nhà nước thông qua: công nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh;

- Cơ sở để thực hiện công tác quản lý đất đai chi tiết khác như: bồi thường giải phóng mặt bằng, quy hoạch

* Vai trò đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản và xã hội

- Là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của người

Trang 18

sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản, để họ có thể yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai một cách hợp lý và hiệu quả;

- Là cơ sở cho việc thực hiện các quyền: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách thuận tiện;

- Là cơ sở để người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước, như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất.;

- Giảm các tranh chấp về đất đai

1.2 Cơ sở pháp lý

1.2.1 Các văn bản pháp lý

1.2.1.1 Từ Luật đất đai 2003 đến Luật đất đai 2013

Luật đất đai 2003 số 13/2003/QH11 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoa XI

Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005

Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi trường ban hành quy định về GCN

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003

Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa LUật đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN

Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính phủ

về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ

Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/3006 hướng dẫn việc chuyển hợp đồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần hóa ;

Trang 19

trong đó hướng dẫn cấp GCN cho công ty đã cổ phần hóa

Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc thống

kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cáp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của chính phủ

về thu tiền sử dụng đất

Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010.về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của chính phủ

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1.2 Từ Luật đất đai 2013 đến nay

Luật đất đai 2013 số: 45/2013/QH13 thông qua ngày 29/11/2013 tại kỳ họp Quốc hội khóa XIII, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất

Trang 20

đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014)

Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014) Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014)

Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/07/2014)

Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014)

Nghị định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25/07/2013 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư

Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất(Có hiệu lực từ 01/08/2014)

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính;

Thông tư số 26/2014/TT-BTNMT ngày 28 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy trình và định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng

cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường;

Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;

Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử

Trang 21

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn dụng đất, thu hồi đất;

Trang 22

Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-

CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2 Các quy định về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính

1.2.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo điều 98, Luật đất đai 2013 quy định:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trang 23

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp

mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo

số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

Trang 24

1.2.2.2 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Được quy định rõ tại điều 100 và 101 luật đất đai 2013:

Điều 100 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ

về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến

Trang 25

trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am,

từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này

và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 101 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trang 26

và không phải nộp tiền sử dụng đất

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3 Chính phủ quy định chi tiết Điều này

1.2.2.3 Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,

Trang 27

khu công nghệ cao, khu kinh tế;

+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có;

+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

- Chính phủ quy định chi tiết Điều này

b Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:

Căn cứ vào điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm

2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai về việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau: + Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày

05 tháng 7 năm 1994;

+ Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; + Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại

Trang 28

Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng

7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

+ Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở

đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật

về nhà ở

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải

có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;

+ Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

+ Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không

có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó

Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà

ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được

Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này;

+ Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy

Trang 29

định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm

2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải có các giấy tờ sau:

+ Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở;

+ Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều này

- Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:

+ Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trong những giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư);

+ Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở;

+ Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được

cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có)

- Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì

Trang 30

ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2

và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

1.2.2.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Điều 105, Luật đất đai 2013 quy định:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.2.2.5 Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Mẫu giấy chứng nhận được quy định tại Điều 3 Thông tư 23 - 2014 BTNMT:

- Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn

Trang 31

trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục

"I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được

in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

+ Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

+ Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;

+ Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng

ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp

- Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b,

c, d và đ Khoản 1 Điều này được thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông tư này

Điều 4 In ấn, phát hành và quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận

- Tổng cục Quản lý đất đai có trách nhiệm:

+ Tổ chức việc in ấn, phát hành phôi Giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng

Trang 32

ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp sử dụng;

+ Lập và quản lý sổ theo dõi phát hành phôi Giấy chứng nhận;

+ Kiểm tra, hướng dẫn việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận ở các địa phương

- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:

+ Lập kế hoạch sử dụng phôi Giấy chứng nhận của địa phương gửi về Tổng cục Quản lý đất đai trước ngày 31 tháng 10 hàng năm;

+ Kiểm tra, hướng dẫn việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận ở địa phương; + Tổ chức tiêu hủy phôi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận đã in hoặc viết

bị hư hỏng theo quy định của pháp luật về lưu trữ;

+ Báo cáo định kỳ tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận của địa phương về Tổng cục Quản lý đất đai trước ngày 25 tháng 12 hàng năm

- Phòng Tài nguyên và Môi trường ở nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

+ Lập kế hoạch về sử dụng phôi Giấy chứng nhận của địa phương gửi về Sở Tài nguyên và Môi trường trước ngày 20 tháng 10 hàng năm;

+ Kiểm tra việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận đối với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp có trách nhiệm:

+ Báo cáo cơ quan tài nguyên và môi trường về nhu cầu sử dụng phôi Giấy chứng nhận trước ngày 15 tháng 10 hàng năm;

+ Tiếp nhận, quản lý, lập sổ theo dõi nhận, cấp phát và sử dụng phôi Giấy chứng nhận đã phát hành về địa phương;

+ Kiểm tra thường xuyên việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận trong đơn vị để bảo đảm sự thống nhất giữa sổ theo dõi và phôi Giấy chứng nhận thực tế đang quản lý, đã sử dụng;

+ Tập hợp, quản lý các phôi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận đã in hoặc viết bị hư hỏng để tiêu hủy;

+ Báo cáo tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận về Sở Tài nguyên và Môi trường định kỳ 06 tháng trước ngày 20 tháng 6, định kỳ hàng

Trang 33

năm trước ngày 20 tháng 12 hàng năm

- Nội dung và hình thức Sổ theo dõi phát hành phôi Giấy chứng nhận; Sổ theo dõi nhận, cấp phát và sử dụng phôi Giấy chứng nhận; Báo cáo tình hình tiếp nhận, quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo mẫu tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này

Hình 1.1 Trang 1 - 4 Mẫu GCN ban hành theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT

Trang 34

Hình 1.2 Trang 2 - 3 Mẫu GCN ban hành theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT

1.2.2.6 Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trình tự thủ tục cấp GCN được quy định tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai như sau:

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký

2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ

và thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng

ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã

Trang 35

và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

3 Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức

có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản

đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy

Trang 36

định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp

xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp

4 Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

5 Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này

1.3 Cơ sở thực tiễn

1.3.1 Tình hình nghiên cứu về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam và trên thế giới

a) Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển

- Thụy điển là một quôc gia có quá trình lịch sử phát triển lâu dài với những cuộc cải cách diễn ra trong hòa bình và ổn định Có thể kể đến những thành tựu sẵn

có và tiếp tục hoàn thiện mà không gặp nhiều trở ngại, cũng như nhanh chóng trở thành một hệ thống đơn giản nhưng hiệu quả Hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển được xây dựng trên cơ sở hoạt động đăng ký quyền sở hữu bất động sản

Trang 37

nhằm xác lập một chế độ pháp lý rõ ràng cho từng đơn vị tài sản được đăng ký có

sự thống nhất chặt chẽ giữa lập bản đồ và đo đạc địa chính với vấn đề đăng ký đất đai, cũng như có sự thống nhất giữa nó với các hệ thống thuộc các ngành, lĩnh vực khác Hoạt động đăng ký được tiến hành chủ yếu bởi cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia Cơ quan đo đạc Đất đai quốc gia là tổ chức thuộc bộ môi trường Cơ quan này giữ vai trò chủ yếu và chịu trách nhiệm trên phạm vi toàn quốc trong lĩnh vực bản

đồ, địa chính và đăng ký truyền thông qua bốn bộ phận là dịch vụ địa chính, đăng

ký quyền, dịch vụ thông tin địa lý và đất đai, và bộ phận thương mại cung cấp dịch

vụ thông tin địa lý và sản xuất bản đồ 88 Bộ phận này có tổng số khoảng 80 văn phòng trên khắp Thụy Điển ( Trần Mạnh Hiển, 2018)

b) Tình hình nghiên cứu về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam

- Luật Đất Đai năm 2013 ra đời, các chính sách cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Nghị định 88/CP đang đi vào cuộc sống Các văn bản hướng dẫn thực hiện đã phát huy hiệu quả, tạo sự thống nhất trong quản lý nhà, đất

Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đất thấp duới 85% như: Đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương; một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Hải Dương, Bình Định, Kon Tum, thành phố Hồ Chí Minh, Kiên Giang và Ninh Thuận Các địa phương này cần tăng cường các biện pháp nhằm nâng cao tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận lần đầu của loại đất chưa đạt trong thời gian tới ( Trần Mạnh Hiển, 2018)

- Tuy nhiên, hiện có 2 tình trạng tồn tại lớn hiện nay là tồn đọng tình trạng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã ký, song người sử dụng không đến nhận và ách tắc trong cấp Giấy cho bên mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở, nhất là nhà chung cư, do phần lớn căn

hộ đã qua "mua bán trao tay" mà không làm thủ tục đúng quy định

Trang 38

Nguyên nhân dẫn đến tiến độ xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chậm ở nhiều địa phương là: Thiếu về nhân lực; vướng mắc do nhiều xã chưa có bản đồ địa chính, biến động đất đai lớn nhưng thiếu kinh phí thực hiện kế hoạch cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thêm vào đó cơ chế chính sách có nhiều điểm bất cập, chưa thuận lợi và tác động tích cực đến người dân xin cấp giấy Mặc dù những năm gần đây Nhà nước có chủ trương khuyến khích mọi người dân tiến hành làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo phương châm đơn giản hóa các thủ tục, giải quyết nhanh gọn, đúng luật, đúng trình tự, hạn chế tối đa việc đi lại của người dân Xong theo khảo sát điều tra cho thấy hiện tại đa phần người dân làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chủ yếu là do nhu cầu thiết yếu như: để thế chấp vay vốn; mua bán; cho tặng; thừa kế còn lại những trường hợp khác không có nhu cầu xử lý vì chưa có tiền nộp các khoản thu Có thể nói một trong những nguyên nhân chính trong

cơ chế chính sách làm cản trở và chậm đến tiến độ xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay đó là về chính sách tài chính về nghĩa vụ đối với Nhà nước của người sử dụng đất

1.3.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính tại huyện Bình Chánh

Về kiện toàn tổ chức bộ máy Văn phòng đăng ký đất đai: Thực hiện điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Đã tập trung hoàn thành công tác kiện toàn tổ chức bộ máy; tiếp nhận và bàn giao tổ chức bộ máy, biên chế, kinh phí hoạt động, trang thiết bị làm việc, hồ sơ, tài liệu của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường từ UBND huyện; xây dựng quy chế phối hợp giữa Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND huyện trình UBND thành phố ban hành; tham mưu trình Sở Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức bộ máy của Văn phòng Đăng ký đất đai và các Chi nhánh; ban hành quy chế làm việc

Trang 39

của Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

Công tác kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014: Thực hiện điều 34 Luật Đất đai năm 2013; Chỉ thị số 21/CT-TTg ngày 01/8/2014 của Thủ tướng Chính phủ; Kế hoạch số 02/KH-BTNMT ngày 16/9/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014; UBND huyện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014

Lập và quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai: Hướng dẫn xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn huyện Có 12 đơn vị cấp xã đã xây dựng

cơ sở dữ liệu địa chính, trong đó có 4 đơn vị cấp xã có cơ sở dữ liệu quản lý tập trung và đưa vào khai thác sử dụng; nhập thông tin 27.815 thửa đất vào cơ sở dữ liệu, quét hồ sơ và cơ sở dữ liệu và tích hợp vào cơ sở dữ liệu cấp thành phố

Trang 40

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

- Phạm vi thời gian: Số liệu được thu thập từ năm 2011 đến năm 2016

2.2 Nội dung nghiên cứu

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Bình Chánh;

- Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh;

- Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Bình Chánh;

- Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội: Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội theo báo cáo của UBND huyện và các phòng, ban chuyên môn

Số liệu về hiện trạng sử dụng đất; tình hình kê khai, đăng ký cấp GCN; kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN và các thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Sở TN&MT thành phố Hồ Chí Minh, UBND huyện Bình Chánh, phòng TN&MT huyện Bình Chánh, một số cơ quan liên quan và qua mạng Internet, sách báo

Định dạng
Số trang	84
Dung lượng	1,84 MB