Đánh giá công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố lào cai tỉnh lào cai giai đoạn 2014 2017

Đánh giá công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố lào cai tỉnh lào cai giai đoạn 2014 2017 Đánh giá công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố lào cai tỉnh lào cai giai đoạn 2014 2017 Đánh giá công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố lào cai tỉnh lào cai giai đoạn 2014 2017 Đánh giá công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố lào cai tỉnh lào cai giai đoạn 2014 2017 Đánh giá công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố lào cai tỉnh lào cai giai đoạn 2014 2017

TRƯỜNG ĐẠI NÔNG LÂM

BÙI ANH TUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHO DOANH NGHIỆP THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI,

TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2014 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018

TRƯỜNG ĐẠI NÔNG LÂM

BÙI ANH TUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHO DOANH NGHIỆP

THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI,

TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2014 - 2017

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Bùi Anh Tuấn

LỜ I CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tâm, chu đáo của các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản Luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn

- Giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên và phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện khóa học

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Lào Cai, Chi cục Thuế, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lào Cai và các doanh nghiệp đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn

bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày… tháng… năm 2018

Tác giả luận văn

Bùi Anh Tuấn

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜ I CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH M ỤC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở lý luận về công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư 4

1.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 6

1.2 Khái quát về cho thuê đất 8

1.2.1 Khái niệm và bản chất của cho thuê đất 8

1.2.2 Các quy định của nhà nước về cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 10

1.2.3 Trình tự, thủ tục cho thuê đất 13

1.2.4 Mối quan hệ của công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư và hiệu quả sử dụng đất 16

1.2.5 Các chỉ tiêu đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án 17

1.3 Tổng quan nghiên cứu về cho thuê đất trên thế giới và ở Việt Nam 18

1.3.1 Những nghiên cứu về cho thuê đất trên thê giới 18

1.3.2 Những nghiên cứu về cho thuê đất trong cả nước 22

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 25

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 25

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 25

2.2 Thời gian, địa điểm nghiên cứu 25

2.3 Nội dung nghiên cứu 25

2.4 Phương pháp nghiên cứu 27

2.4.1 Phương pháp điều tra và thu thập số liệu 27

2.4.2 Phương pháp phân tích, tổng hợp, xử lý số liệu 28

2.4.3 Phương pháp so sánh, đánh giá 28

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29

3.1 Thực trạng công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014 - 2017 29

3.1.1 Quy trình cho thuê đất đối với các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014 - 2017 29

3.1.2 Kết quả cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014 - 2017 31

3.2 Đánh giá tình hình sử dụng và quản lí đất của các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014-2017 39

3.2.1 Tình hình chấp hành pháp Luật Đất đai của các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai 39

3.3.2 Công tác quản lí việc sử dụng đất của các doanh nghiệp sau khi được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014-2017 41

3.3 Đánh giá hiệu quả công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn

thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014-2017 42

3.3.1 Hiệu quả kinh tế của công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014-2017 42

3.3.2 Hiệu quả xã hội của công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014-2017 43

3.3.3 Hiệu quả môi trường của công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014-2017 44

3.4 Tồn tại, nguyên nhân và giải pháp tăng cường việc quản lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất của doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014-2017 45

3.4.1 Những tồn tại, hạn chế của công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014-2017 45

3.4.2 Giải pháp tăng cường việc quản lý công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014-2017 47

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 50

1 Kết luận 50

2 Đề nghị 51

TÀI LIỆU THAM KHẢO 52 PHỤ LỤC

TNMT : Tài nguyên Môi trường

UBND : Ủy ban nhân dân

WTO : Tổ chức Thương mại Thế giới (World Trade Organnization

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Kết quả cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố

Lào Cai năm 2014 31 Bảng 3.2 Kết quả cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố

Lào Cai năm 2015 32 Bảng 3.3 Kết quả cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố

Lào Cai năm 2016 33 Bảng 3.4 Kết quả cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố

Lào Cai năm 2017 34 Bảng 3.5 Tổng hợp kết quả cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư trên

địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014 - 2017 36 Bảng 3.6 Tình hình sử dụng đất được Nhà nước cho thuê giai đoạn

2014-2017 40 Bảng 3.7 Tình hình sử dụng đất theo mục đích được thuê của các tổ

chức giai đoạn 2014-2017 40 Bảng 3.8 Kết quả thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các tổ chức

thuê đất giai đoạn 2014 -2017 41 Bảng 3.9: Đánh giá hiệu quả kinh tế công tác cho doanh nghiệp thuê

đất trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2014-2017 43 Bảng 3.10 Số lao động và thu nhập bình quân trong một số doanh

nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai năm 2017 44

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Cơ cấu diện tích đất được thuê trong giai đoạn 2014 - 2017 37

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia Sử dụng đất đai có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội của cả trước mắt và lâu dài Ở Việt Nam Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định cụ thể để quản lý việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Thực tế cho thấy việc

sử dụng đất được giao, cho thuê của các tổ chức (đặc biệt là các doanh nghiệp) còn rất nhiều vấn đề cần phải thảo luận như việc sử dụng không đúng mục đích được giao, việc cho thuê lại, việc lấn chiếm, để hoang đất… Để kịp thời chấn chỉnh lại việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước cho thuê đất, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996; Chỉ thị số 31/2007/CTTTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 và Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20 tháng 01 năm 2010 Đánh giá việc sử dụng đất của các tổ chức là rất cần thiết nhằm từng bước góp phần hoàn thiện chính sách quản lý và sử dụng đất

Tháng 11/2004, thành phố Lào Cai được thành lập theo Nghị định số

195 của Chính phủ và chính thức đi vào hoạt động, với vị trí trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh, quy mô diện tích chỉ có 8,4 km2, dân số gần 10 vạn người, với 17 đơn vị hành chính gồm 12 phường và 5 xã Cho đến hôm nay, thành phố đã mang tầm vóc mới: 17 phường, xã với tổng diện tích 22.967,20 ha, dân số trên 100.000 người Với vị trí là cầu nối trong tuyến hành lang kinh tế Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, thành phố đã không ngừng phát triển về mọi mặt kinh tế, chính trị, văn hoá

xã hội Trong thời gian qua, tốc độ xây dựng thành phố đã tăng lên nhanh

chóng, bộ mặt kiến trúc, quy hoạch thành phố đã có nhiều thay đổi đáng kể, mang dáng dấp của một đô thị hiện đại và văn minh

Trong những năm qua công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Lào Cai, đặc biệt công tác cho thuê đất để thực hiện dự án đã từng bước

đi vào nề nếp góp phần ổn định tình hình kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh trật tự Bên cạnh những cố gắng, kết quả đạt được, sự chỉ đạo, điều hành vẫn còn nhiều yếu kém: công tác quản lý đất đai ở một số nơi bị buông lỏng (quy hoạch treo, chậm thực hiện dự án, quy hoạch không đồng bộ, tính khả thi chưa cao, không ổn định; công tác giải phóng mặt bằng vẫn còn có nhiều trường hợp thiếu công khai, dân chủ; công tác cho thuê đất và sử dụng đất ở một số địa phương còn nhiều bất cấp dẫn đến tình trạng giao đất không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền, chồng chéo, sử dụng đất lãng phí, chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép, đất để hoang hoá .) dẫn đến hiệu quả sử dụng đất không cao Vì vậy, việc đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư là một vấn đề cần thiết hiện nay Để công tác quản lý nhà nước về đất đai được bảo đảm chặt chẽ, tránh lãng phí tài nguyên đất, việc khai thác, sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối

đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội

của địa phương, tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá công tác cho doanh

nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn

2014 -2017”

2 Mục tiêu của đề tài

Đánh giá được thực trạng công tác cho doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2014-2017, đồng thời đánh giá được hiệu quả công tác cho doanh nghiệp thuê đất và đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý đối với doanh nghiệp thuê đất, để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để hoạch định các chính sách

và giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với tài nguyên đất của thành phố Lào Cai Là tài liệu tham khảo khi nghiên cứu các vấn đề liên quan đến đất đai của các địa phương có điều kiện tương đồng trên địa bàn Tỉnh Lào Cai

3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn của công tác cho thuê đất để từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất và đưa ra một số kiến nghị nhằm nhằm hoàn thiện, khắc phục những tồn tại để tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại địa phương

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở lý luận về công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

1.1.1.1 Sở hữu toàn dân về đất đai và việc cho thuê đất

Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai 2003

về hình thức giao đất, cho thuê đất nhưng cũng có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê đất Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả Quy định hình thức cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

1.1.1.2 Tầm quan trọng của công tác cho thuê đất

- Đối với nhà nước: Cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của

Nhà nước về đất đai, vì thông qua hình thức cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất đai cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai Thông qua việc cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này Khi quyết định cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất Thông qua giao cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì cho thuê

đất là một hình thức phân phối đất

Công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý được sử dụng đất theo quy hoạch Đất đai được cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ

sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển

- Đối với người sử dụng đất: Cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng

đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất Nó là cơ sở tạo ra quyền sử dụng cho người được Nhà nước cho thuê đất để từ

đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai Được Nhà nước cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, được cho thuê và

có các quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp

- Đối với các dự án đầu tư: Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án

đầu tư Bất kỳ dự án đầu tư phát triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không

có đất thì các dự án này không thể thực hiện được Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù con số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự án đó xem như phá sản Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án

Cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án

1.1.1.3 Tổ chức sử dụng đất

- Khái niệm về tổ chức sử dụng đất

Tổ chức sử dụng đất (hay còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công

nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý bao gồm:

Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì loại hình tổ chức được phân loại theo đối tượng sử dụng đất

1.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

- Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá VIII, kỳ

họp thứ 2, thông qua ngày 29/12/1987 ban hành Luật Đất đai năm 1987; khoá

IX, kỳ hợp thứ 3, thông qua ngày 14/7/1993 ban hành Luật Đất đai năm 1993; khoá X, kỳ họp thứ 4, thông qua ngày 02/12/1998 ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998; khoá X, kỳ họp thứ 9, thông qua ngày 29/6/2001 ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001; khoá XI, kỳ họp thứ 4, thông qua ngày 26/11/2003 ban hành Luật Đất đai năm 2003 (quy định từ Điều 109-112); khoá XII, kỳ họp thứ 5, thông qua ngày 18/6/2009 ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở và Luật Đất đai; khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 29/11/2013 ban hành Luật Đất đai 2013 (quy định từ Điều 173-178);

- Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7, thông qua ngày 14/6/2005 ban hành Luật Dân sự năm 2005;

- Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 10, thông qua ngày 29/11/2006 ban hành Luật quản lý Thuế;

- Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XII, kỳ họp thứ 7, thông qua ngày 17/6/2010 ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

1.1.2.2 Các văn bản dưới luật

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất;

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/22014 của Chính phủ quy định

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và môi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và môi trường quy định về bản đồ địa chính

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Quyết định số 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Lào Cai Ban hành Quy định về bảng giá các loại đất 05 năm (2015 - 2019) trên địa bàn tỉnh Lào Cai

- Quyết định số 39/2015/QĐ-UBND 21/8/2015 của UBND tỉnh Lào Cai Sửa đổi, bổ sung và đính chính Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 09/4/2015 của UBND tỉnh Lào Cai ban hành quy định một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai

- Quyết định số 47/2015/QĐ-UBND ngày 05/10/2015 của UBND tỉnh Lào Cai Ban hành quy định về cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục và thời gian các bước thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai

- Quyết định số 15/2016/QĐ-UBND ngày 16/3/2016 của UBND tỉnh Lào Cai Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai

Trên địa bàn thành phố Lào Cai nói riêng, Sau nhiều năm triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đã từng bước đi vào nền nếp, trong đó công tác cho thuê đất chiếm phần lớn công việc có liên quan đến lĩnh vực đất đai Tuy nhiên, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Lào Cai vẫn còn những hạn chế; tiềm năng đất đai chưa phát huy hết; hiệu quả sử dụng đất đai chưa cao Việc nghiên cứu triển khai thực hiện tốt Luật đất đai, thực hiện tốt quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án nhằm sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội của tỉnh nhà

1.2 Khái quát về cho thuê đất

1.2.1 Khái niệm và bản chất của cho thuê đất

1.2.2.1 Khái niệm

Luật Đất đai 2013 [11] đã đưa ra những khái niệm cụ thể cho thuê đất “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”

Khái niệm này đã khái quát được mối quan hệ giữa người sử dụng đất và Nhà nước nhưng mối quan hệ này chưa được pháp lý hoá Nhà nước giải quyết vấn đề này bằng cách cấp cho đối tượng được cho thuê đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.2.2 Bản chất của cho thuê đất

Điều 4 Luật Đất đai 2013 [11] quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền

sử dụng đất cho người sử dụng đất Như vậy, bản chất của việc cho thuê đất chính là trao quyền sử dụng đất Người được giao đất, cho thuê đất không có quyền định đoạt đối với mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác công năng, tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được giao hay cho thuê

1.2.2.3 Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất

a Đối với nhà nước

Cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai,

vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất đai cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai [5] Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Thông qua cho thuê đất là Nhà nước

đã thực hiện việc quản lý này Khi quyết định cho thuê đất, Nhà nước đã tạo

ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng GCNQSDĐ, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng Do đó, cho thuê đất cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội [11]

Công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý được sử dụng đất theo quy hoạch Đất đai được cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ

sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội Các dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển

b Đối với người sử dụng đất

Cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn

có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất Nó là cơ sở tạo ra quyền sử dụng cho người được Nhà nước cho thuê đất để từ đó người sử dụng

có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai

Được Nhà nước cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, được cho thuê và có các quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp,…[11]

c Đối với các dự án đầu tư

Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư Bất kỳ dự án đầu tư phát triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù con

số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự

án đó xem như phá sản Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án Cho thuê đất chính là bước tạo lập

cơ sở cho việc thực hiện dự án Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy động từ các nguồn khác Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng

1.2.2 Các quy định của nhà nước về cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

1.2.2.1 Căn cứ để cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện [11], thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật Đất đai năm 2003 Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật Nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất

có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt

Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác

Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý

và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai

sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê [11] Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Quy định này đã gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt Cụ thể: Giá thuê đất chỉ ổn định trong năm năm, mặc dù biến động về giá không vượt quá 20% nhưng nó vẫn đem lại những thiệt thòi nhất định khi mà doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì lại không được lựa chọn Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước nhiều sự lựa chọn, phù hợp với sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp

Như trên đã nêu, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh nghiệp,

tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp [11]

1.2.2.2 Hình thức cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Điều 56 Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức cho thuê đất Có hai hình thức cho thuê đất là cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất Hình thức cho thuê đất đối với các dự án đầu tư được quy định như sau [11]:

- Đối với đối tượng thuê đất là Doanh nghiệp trong nước thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

- Đối với đối tượng thuê đất là Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê

1.2.2.3 Thời hạn cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Thời hạn cho thuê đất đối với doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu

tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện Kinh tế - Xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện Kinh tế - Xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm [10]

Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu

tư trên đất [10]

Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn cho thuê đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn sử dụng đất Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất [10]

1.2.2.4 Hồ sơ xin cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định rất rõ về hồ sơ cho thuê đất

- Đối với tổ chức trong nước, hồ sơ xin thuê đất bao gồm:

+ Đơn xin thuê đất

+ Dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư

- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, hồ sơ xin thuê đất bao gồm:

+ Đơn xin thuê đất

+ Bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận của công chứng Nhà nước + Dự án đầu tư Theo Luật định, tất cả các đối tượng này xin, thuê đất làm dự án đầu tư nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất [18]

1.2.2.5 Thẩm quyền cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Thẩm quyền cho thuê đất được quy định tại điều 59 Luật Đất đai 2013 Điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự

án đầu tư [11]

1.2.3 Trình tự, thủ tục cho thuê đất

1.2.3.1 Trình tự, thủ tục cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

- Người có nhu cầu xin thuê đất liên hệ với các cơ quan được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao nhiệm vụ thoả thuận địa điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất [1]

- Sau khi có văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đã được xác định, người xin thuê đất nộp 2 bộ hồ sơ tại

Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất [1];

- Việc cho thuê đất được quy định như sau:

+ Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra và chỉ đạo Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính (đối với các dự án sử dụng đất để xây dựng các công trình trên phạm vi rộng như đê điều, thuỷ điện, đường điện, đường bộ, đường sắt, đường dẫn nước, đường dẫn dầu, đường dẫn khí thu hồi thì được dùng bản đồ địa chính được thành lập mới nhất có tỷ lệ không nhỏ hơn 1/25.000 để thay thế bản đồ địa chính), trích sao

- Thời gian thực hiện các công việc quy định tại khoản 3 Điều này không quá 20 ngày làm việc (không kể thu hồi thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tàichính) kể từ ngày Sở Tài nguyên và Môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được GCN QSDĐ

1.2.3.2 Trình tự, thủ tục cho thuê đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Người xin thuê đất nộp hai (02) bộ hồ sơ tại Ban Quản lý khu công nghệ cao hoặc Ban Quản lý khu kinh tế [2]

- Việc giao cho thuê đất được quy định như sau:

+ Trong thời hạn không quá chín (09) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Ban Quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế có trách nhiệm xem xét; trường hợp đủ điều kiện thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, quyết định giao lại đất hoặc ký hợp đồng thuê đất; thông báo cho người sử dụng đất biết để nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; gửi quyết định giao lại đất hoặc hợp đồng thuê đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa

có bản đồ địa chính đến cơ quan tài nguyên và môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ;

+ Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định giao lại đất hoặc hợp đồng thuê đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký GCN QSDĐ hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp ký GCN QSDĐ; gửi GCN QSDĐ cho Ban Quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày người sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Ban Quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế có trách nhiệm bàn giao đất trên thực địa và trao GCN QSDĐ [3]

1.2.3.3 Trình tự, thủ tục đối với trường hợp chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Người thuê đất có nhu cầu chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ [1]

- Việc chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền

sử dụng đất được quy định như sau:

+ Trong thời gian không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm

thẩm tra; đối với trường hợp đủ điều kiện thì làm trích sao hồ sơ địa chính

và gửi kèm theo hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường cung cấp; gửi

số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày người

sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất kết hợp với việc chuyển mục đích sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất [1]

1.2.4 Mối quan hệ của công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư và hiệu quả sử dụng đất

1.2.4.1 Hiệu quả sử dụng đất

Hiệu quả sử dụng đất có thể hiểu đơn giản là những kết quả thu được từ việc khai thác, sử dụng đất đai Kết quả từ việc khai thác và sử dụng đất đai được lượng hoá bằng số sản phẩm thu được từ việc sử dụng đất, có thể là sản lượng thóc hay hoa màu trên một đơn vị sử dụng đất hay lợi nhuận trên một đơn vị sử dụng đất Tuy nhiên còn rất nhiều những hiệu quả khác do việc sử dụng đất mang lại không thể lượng hoá được như những lợi ích mang lại cho

xã hội và môi trường [8]

1.2.4.2 Mối quan hệ của công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

và hiệu quả sử dụng đất

Trong sử dụng đất, mục tiêu của các chủ đầu tư là lợi nhuận kinh tế và hiệu quả tài chính của dự án, trong khi đó mục tiêu của Nhà nước và xã hội là hiệu quả kinh tế, xã hội Không phải lúc nào hai quan điểm này cũng đồng hành cùng nhau, không phải dự án đầu tư nào đạt được hiệu quả về mặt tài chính cũng đạt được hiệu quả kinh tế, xã hội Vì vậy, quản lý công tác cho

thuê đất nói chung và quản lý công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư nói riêng là một trong các điều kiện để tăng hiệu quả kinh tế, xã hội Một khi đất được giao và cho thuê một cách tùy tiện, không đúng đối tượng, không đúng mục đích sử dụng, không phù hợp với quy hoạch đã đề ra thì không thể đạt được hiệu quả kinh tế, xã hội [9]

Quản lý công tác cho thuê đất không chỉ là xem xét, quản lý đất đai trước, trong khi đất được giao, được cho thuê và sau khi giao cho các chủ đầu

tư mà còn phải quản lý cả quy trình giao và cho thuê đất của các cơ quan có thẩm quyền Nếu không quản lý tất cả các mặt này hoặc buông lỏng quản lý là

cơ hội cho các nhà đầu tư bị phá vỡ, không thực hiện đúng các cam kết, đây là nguy cơ làm cho đất đai không được sử dụng hiệu quả Trên cơ sở của cho thuê đất đối với các dự án đầu tư, các cơ quan quản lý đất đai có thể theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban hành các quyết định, chủ trương, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đất hiệu quả nhất Đồng thời, có những chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu tư sử dụng đất không đúng với các cam kết khi được cho thuê đất

Vì vậy, quản lý công tác cho thuê đất đối với các dự án và hiệu quả sử dụng đất có mối quan hệ thống nhất với nhau, không có cái này sẽ không có cái kia Tăng cường quản lý công tác giao đất và cho thuê đất là đòi hỏi tất yếu trong quản lý Nhà nước về đất đai [8]

1.2.5 Các chỉ tiêu đánh giá công tác cho thuê đất để thực hiện các dự án

1.2.5.1 Đảm bảo về mặt quy hoạch

Quy hoạch là một trong những căn cứ để tiến hành cho thuê đất Việc cho thuê đất phải đảm bảo theo đúng quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt [12]

1.2.5.2 Đảm bảo về trình tự, thủ tục

Trình tự thủ tục cho thuê đất bao gồm các bước thực hiện được gọi là quy trình cho thuê đất Công tác cho thuê đất phải đảm bảo được thời gian giải quyết hồ sơ, đầy đủ các thủ tục và theo đúng trình tự quy định [13]

1.2.5.3 Đảm bảo chính sách pháp luật

Việc cho thuê đất để thực hiện các dự án phải đảm bảo theo đúng chính sách pháp luật về đất đai và các chính sách pháp luật khác liên quan tương ứng với mỗi ngành nghề sử dụng đất của các dự án [13]

1.2.5.4 Đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả

Công tác cho thuê đất phải đảm bảo việc sử dụng đất vừa tiết kiệm, vừa hiệu quả, thể hiện qua các công tác quản lý sau:

- Đôn đốc việc sử dụng đất của các chủ đầu tư Kiên quyết thu hồi đất các dự án mà chủ đầu tư không có khả năng thực hiện để giao hoặc cho thuê đối với tổ chức, cá nhân có năng lực và có nhu cầu về đất đai để thực hiện dự

1.3 Tổng quan nghiên cứu về cho thuê đất trên thế giới và ở Việt Nam

1.3.1 Những nghiên cứu về cho thuê đất trên thê giới

Một số nước trên thế giới, với tình hình kinh tế- xã hội riêng đều có cơ chế xử lý vần đề đất đai phù hợp với đất nước mình để có thể tận dụng hiệu quả tài sản đất, đảm bảo thu lợi từ quyền sở hữu đất đai và ngăn chặn tình trạng thất thoát tài sản đất trong quá trình quản lý nền kinh tế - xã hội theo hướng hội nhập quốc tế

Hoa Kỳ: Từ tháng 7 năm 1776, Hoa Kỳ lật đổ sự thống trị của thực dân

Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động về đo đạc và mua bán đất đai Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khoá đầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Hoa Kỳ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land Ordinance of 1785) Theo đó, đã thành lập một cơ quan của Liên bang phụ trách đo đạc và mua bán đất công, đồng thời vạch một đường chuẩn cơ bản từ cực điểm phía tây của giới tuyến nam Penxivania lên phía bắc; lấy đất phía tây của đường vạch này chia ra thành từng khu, mỗi khu là 36 dặm Anh vuông, lại chia mỗi khu ra 36 mảnh đất, mỗi mảnh 640 mẫu Anh, chỉ định mảnh số 16 dùng cho việc phát triển sự nghiệp giáo dục công cộng; các mảnh khác thì bán Theo quy định lúc đó, một nửa khu đất thì bán cả, còn một nửa khu thì lấy 640 mẫu Anh làm đơn vị để bán, giá bán mỗi mẫu Anh là 1 USD Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787), trong

đó giải thích thêm quy định nêu trên Hai pháp lệnh sớm nhất đó của Hoa Kỳ

mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người đến khai thác vùng đất phía Tây [9]

Luật pháp Hoa Kỳ quy định quan hệ giữa chủ đất (Land Lord) và người thuê (Tenant) là tương đối chi tiết: người thuê không có đất mà chỉ có một số quyền lợi, đồng thời còn phải mang quyền lợi lại cho chủ đất; thuê mướn là

có kỳ hạn cố định, nếu quá một năm thì phải thoả thuận bằng hợp đồng, đáo hạn thì quan hệ thuê mướn mặc nhiên hết hiệu lực Kỳ hạn sử dụng cũng có thể căn cứ vào việc tính toán tiền thuê và phương pháp chi trả để xác định, nếu một bên không thông báo việc kết thúc trước theo thời gian quy định, thì việc thuê mướn đương nhiên vẫn tiếp tục Ngoài ra còn có các hình thức thuê

"tuỳ ý", thuê đất "không chiếm hữu", thuê đất "có chiếm hữu", thuê đất "thả nổi" phân biệt bằng tiền thuê và nghĩa vụ của các bên (chủ đất, người thuê) khi có sự sai khác về chiếm hữu và sử dụng

Trung Quốc: Nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa đang thi hành chế độ

công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, đó là chế độ sở hữu toàn dân và chế độ

sở hữu tập thể của quần chúng lao động Mọi đơn vị, cá nhân không được xâm chiếm, mua bán hoặc chuyển nhượng phi pháp đất đai Vì lợi ích công cộng, Nhà nước có thể tiến hành trưng dụng theo pháp luật đối với đất đai thuộc sở hữu tập thể và thực hiện chế độ quản chế mục đích sử dụng đất Tiết kiệm đất, sử dụng đất đai hợp lý, bảo vệ thiết thực đất canh tác là quốc sách

cơ bản của Trung Quốc Đất đai ở Trung Quốc được phân thành 3 loại - Đất dùng cho nông nghiệp là đất trực tiếp sử dụng vào sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đất rừng, đồng cỏ, đất dùng cho các công trình thuỷ lợi và đất mặt nước nuôi trồng - Đất xây dựng gồm đất xây dựng nhà ở đô thị và nông thôn, đất dùng cho mục đích công cộng, đất dùng cho khu công nghiệp, công nghệ, khoáng sản và đất dùng cho công trình quốc phòng - Đất chưa sử dụng là đất không thuộc hai loại đất trên Ở Trung Quốc hiện có 250 triệu hộ nông dân sử dụng trên 100 triệu ha đất canh tác, bình quân khoảng 0,4ha/hộ gia đình Vì vậy Nhà nước có chế độ bảo hộ đặc biệt đất canh tác Nhà nước thực hiện chế độ bồi thường đối với đất bị trưng dụng theo mục đích sử dụng đất trưng dụng Tiền bồi thường đối với đất canh tác bằng 6 đến 10 lần sản lượng bình quân hàng năm của 3 năm liên tiếp trước đó khi bị trưng dụng Tiêu chuẩn hỗ trợ định cư cho mỗi nhân khẩu nông nghiệp bằng từ 4 đến 6 lần giá trị sản lượng bình quân của đất canh tác/đầu người thuộc đất bị trưng dụng, cao nhất không vượt quá 15 lần sản lượng bình quân của đất bị trưng dụng 3 năm trước đó Đồng thời nghiêm cấm tuyệt đối việc xâm phạm, lạm dụng tiền đề bù đất trưng dụng và các loại tiền khác liên quan đến đất bị trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác

Pháp: Các chính sách quản lý đất đai ở Cộng hoà Pháp được xây dựng

trên một số nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ đạo

quản lý sử dụng đất đai và hình thành các công cụ quản lý đất đai Nguyên tắc đầu tiên là phân biệt rõ ràng không gian công cộng và không gian tư nhân Không gian công cộng gồm đất đai, tài sản trên đất thuộc sở hữu Nhà nước và tập thể địa phương Tài sản công cộng được đảm bảo lợi ích công cộng có đặc điểm là không thể chuyển nhượng, tức là không mua, bán được Không gian công cộng gồm các công sở, trường học, bệnh viện, nhà văn hoá, bảo tàng Không gian tư nhân song song tồn tại với không gian công cộng và đảm bảo lợi ích song hành Quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình Chỉ có lợi ích công cộng mới có thể yêu cầu lợi ích

tư nhân nhường chỗ và trong trường hợp đó, lợi ích công cộng phải thực hiện bồi thường một cách công bằng và tiên quyết với lợi ích tư nhân Ở Pháp, chính sách quản lý sử dụng đất canh tác rất chặt chẽ để đảm bảo sản xuất nông nghiệp bền vững và tuân thủ việc phân vùng sản xuất Sử dụng đất nông nghiệp, luật pháp quy định một số điểm cơ bản sau: Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở cũng phải xin phép chính quyền cấp xã quyết định Nghiêm cấm việc xây dựng nhà trên đất canh tác để bán cho người khác Khuyến khích việc tích tụ đất nông nghiệp bằng cách tạo điều kiện thuận lợi để các chủ đất có nhiều mảnh đất ở các vùng khác nhau có thể đàm phán với nhau nhằm tiến hành chuyển đổi ruộng đất, tạo điều kiện tập trung các thửa đất nhỏ thành các thửa đất lớn [10] Việc mua bán đất đai không thể tự thực hiện giữa người bán và người mua, muốn bán đất phải xin phép cơ quan giám sát việc mua bán Việc bán đất nông nghiệp phải nộp thuế đất và thuế trước bạ Đất này được ưu tiên bán cho những người láng giềng để tạo ra các thửa đất có diện tích lớn hơn Ở Pháp có cơ quan giám sát việc mua bán đất để kiểm soát hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai Cơ quan giám sát đồng thời làm nhiệm vụ môi giới và trực tiếp tham gia quá trình mua bán đất Văn tự chuyển đổi chủ sở hữu đất

đai có Toà án Hành chính xác nhận trước và sau khi chuyển đổi Đối với đất

đô thị mới, khi chia cho người dân thì phải nộp 30% chi phí cho các công trình xây dựng hạ tầng, phần còn lại là 70% do kinh phí địa phương chi trả

1.3.2 Những nghiên cứu về cho thuê đất trong cả nước

1.3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của cả nước

Theo kết quả thống kê diện tích đất hàng năm của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2017, tổng diện tích tự nhiên của cả nước là 33.123.077

ha, trong đó 31.000.165 ha đất đã được sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp, chiếm 93,61% tổng diện tích tự nhiên; còn 2.123.042 ha đất chưa được sử dụng vào các mục đích, chiếm 6,42% tổng diện tích tự nhiên Trong đó, nhóm đất nông nghiệp có diện tích là 27.302.209 ha, chiếm 82,44% tổng diện tích tự nhiên và chiếm 87,07% tổng diện tích đất đã sử dụng; nhóm đất phi nông nghiệp có diện tích là 3.697.829 ha, chiếm 11,16% tổng diện tích tự nhiên và chiếm 11,93% tổng diện tích đất đã sử dụng; nhóm đất chưa sử dụng có diện tích là 2.123.042

ha, chiếm 6,41 % tổng diện tích tự nhiên cả nước [15]

Theo các loại đối tượng sử dụng, quản lý, diện tích đất đã được giao cho các loại đối tượng sử dụng là 26.802.054 ha, chiếm 80,92% tổng diện tích tự nhiên Trong đó, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng 15.894.447

ha, chiếm 47,99% tổng diện tích tự nhiên, bằng 59,30% diện tích đất của các đối tượng sử dụng; các tổ chức trong nước đang sử dụng 10.518.593

ha, chiếm 31,76% tổng diện tích tự nhiên và bằng 39,25% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng 45.717 ha, chiếm 0,17% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng; cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo đang sử dụng là 343.294 ha, chiếm 1,28% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng Diện tích đất giao cho các đối tượng để quản lý là 6.321.023 ha, chiếm 19,08% tổng diện tích tự nhiên của cả nước

1.3.2.2 Thực trạng công tác cho thuê đất đối với các dự án đầu tư hiện nay trên cả nước

Một số kết quả đạt được: Công tác cho thuê đất thời gian qua đã đạt

được rất nhiều kết quả tích cực Các chính sách ưu đãi về giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư của Nhà nước ta cũng như của các địa phương đã tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức tiếp cận với đất đai dễ dàng hơn Các chủ đầu tư có thể tiếp cận thông tin và lựa chọn địa điểm xây dựng phù hợp nhất với dự án của mình Đây cũng là một trong những điều kiện đảm bảo cho các chủ dự án thực hiện tốt dự án qua đó có thể nâng cao hiệu quả sử dụng đất [9] Thủ tục và quy trình giao và cho thuê đất đã được cải tiến, góp phần rút ngắn thời gian giao đất cho chủ dự án So với trước đây, thủ tục cho thuê đất

đã được đơn giản hơn rất nhiều theo cơ chế “một cửa”, các sở Tài nguyên và Môi trường làm đầu mối tiếp nhận và trả hồ sơ, các chủ dự án xin cho thuê đất không cần phải ôm hồ sơ chạy đi chạy lại giữa các sở ngành như trước đây Điều này góp phần tiết kiệm thời gian cho cơ quan quản lý cũng như cho chủ dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án đầu tư, do đó cũng làm cho đất đai được đưa vào sử dụng sớm hơn, tránh được hiện tượng đất đai bỏ hoang, gây lãng phí đất Vì vậy có thể nói đất đai được sử dụng có hiệu quả hơn [10]

Một số tồn tại chính: Công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng

mắc ảnh hưởng đến tiến độ thuê đất của các dự án Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng là vấn đề nan giải nhất hiện nay đối với cả các nhà quản lý đất đai và các chủ dự án Công tác đền bù giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc chủ yếu là do khó khăn trong việc thoả thuận giá đền bù Vấn đề này ảnh hưởng trực tiếp đến công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án, làm chậm tiến độ giao đất cho các dự án

Công tác quản lý đất sau khi giao và cho thuê còn lỏng lẻo, Có thể nói việc thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất đai sau khi giao và cho thuê chưa được quan tâm đúng mức Rất nhiều những sai phạm trong sử dụng đất của các dự án đầu tư không được phát hiện như sử dụng đất sai mục đích, nhiều

dự án được giao và cho thuê đất nhưng không đi vào triển khai thực hiện dự

án, tình trạng “dự án treo”, đất đã giao bị bỏ hoang không sử dụng Thanh tra