Quản trị khu du lịch lê chí công

Mô tả tóm tắt học phần Học phần trang bị cho người học những kiến thức về vai trò, vị trí của khu du lịch đối với nền kinh tế; đầu tư kinh doanh resort; các sản phẩm và dịch vụ trong kh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG

Nha Trang, tháng 08 năm 2015

i

MỤC LỤC

CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY HỌC PHẦN 1

CHỦ ĐỀ 1: TỔNG QUAN VỀ KINH DOANH RESORT 7

1.1 Khái niệm Resort 7

1.2 Đặc điểm của Resort 9

1.2.1 Về vị trí kinh doanh 9

1.2.2 Về kiến trúc 10

1.2.3 Về sản phẩm kinh doanh 11

1.2.4 Về tổ chức lao động 11

1.3 Lịch sử hình thành và phát triển loại hình Resort 12

1.3.1 Trên thế giới 12

1.3.2 Tại Việt Nam 13

1.4 Phân loại Resort 14

1.4.1 Theo vị trí kinh doanh của resort 14

1.4.2 Theo mức độ đầu tư kinh doanh resort 16

1.4.3 Theo tiêu chí môi trường 17

1.4.4 Theo đối tượng khách phục vụ 18

1.4.5 Theo thời gian hoạt động 19

1.5 Vai trò của kinh doanh Resort 19

1.5.1 Về mặt kinh tế 19

1.5.2 Về mặt xã hội 21

1.5.3 Về mặt môi trường 21

Câu hỏi ôn tập chủ đề 1 23

CHỦ ĐỀ 2: ĐẦU TƯ KINH DOANH RESORT 24

2.1 Khái niệm và phân loại 24

2.1.1 Khái niệm 24

2.1.2 Phân loại đầu tư trong resort 25

2.2 Các phương thức đầu tư trong resort 25

2.2.1 Đầu tư xây dựng mới 25

ii

2.2.2 Đầu tư nâng cấp, sửa chữa, hiện đại hóa resort 27

2.2.3 Đầu tư mua lại resort có sẵn để đưa vào kinh doanh 27

2.2.4 Đầu tư thuê lại resort có sẵn để kinh doanh 27

2.3 Thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng resort 28

2.3.1 Thẩm định sơ bộ dự án đầu tư resort (thẩm định tiền khả thi) 29

2.3.2 Thẩm định dự án đầu tư resort (thẩm định tính khả thi) 30

2.4 Quản lý dự án đầu tư xây dựng resort 34

2.4.1 Vòng đời của dự án đầu tư xây dựng resort 34

2.4.2 Quản lý các giai đoạn trong chu kỳ dự án đầu tư xây dựng resort 35

Câu hỏi ôn tập chủ đề 2 37

CHỦ ĐỀ 3: KINH DOANH SẢN PHẨM, DỊCH VỤ CHÍNH TẠI RESORT 38 3.1 Kinh doanh sản phẩm, dịch vụ lưu trú 38

3.1.1 Loại hình cơ sở lưu trú trong Resort 38

3.1.2 Các tiện nghi trong phòng tại Resort 40

3.1.3 Tổ chức các bộ phận bên trong khối kinh doanh lưu trú tại Resort 41

3.1.4 Tổ chức bộ phận quản gia trong kinh doanh Resort 42

3.1.5 Tổ chức bán phòng trong kinh doanh Resort 44

3.1.6 Một số dịch vụ thêm do bộ phận lưu trú đảm trách 48

3.2 Kinh doanh ẩm thực 48

3.2.1 Đặc điểm bộ phận kinh doanh ẩm thực tại Resort 48

3.2.2 Tổ chức quản lý kinh doanh bộ phận ẩm thực tại Resort 49

3.2.3 Một số khuynh hướng mới trong kinh doanh ẩm thực tại Resort 51

3.2.4 Đặc trưng kinh doanh ẩm thực tại Resort 52

Câu hỏi ôn tập chủ đề 3 54

CHỦ ĐỀ 4: KINH DOANH SẢN PHẨM, DỊCH VỤ BỔ SUNG TRONG RESORT 55

4.1 Dịch vụ và đặc điểm dịch vụ bổ sung trong kinh doanh tại resort 55

4.1.1 Dịch vụ bổ sung 55

4.1.2 Đặc điểm dịch vụ bổ sung 55 4.2 Xu hướng thay đổi nhu cầu của du khách đối với dịch vụ bổ sung tại resort 59

iii

4.3 Dịch vụ chăm sóc sức khỏe trong kinh doanh resort 61

4.3.1 Spa và mát xa 61

4.3.2 Tắm trị liệu 62

4.3.3 Tắm Sauna 63

4.3.4 Dịch vụ waxing và peeling 64

4.4 Dịch vụ vui chơi giải trí 65

4.4.1 Casino 65

4.4.2 Trò chơi thể thao 66

Câu hỏi ôn tập chủ đề 4 67

CHỦ ĐỀ 5: CHIẾN LƯỢC MARKETING TRONG KINH DOANH RESORT68 5.1 Phân tích môi trường marketing 68

5.2 Xác lập mục tiêu marketing 69

5.3 Xây dựng chiến lược marketing-mix 70

5.3.1 Phân khúc và lựa chọn thị trường mục tiêu 70

5.3.2 Xác định chiến lược định vị resort 72

5.3.3 Chiến lược marketing-mix resort 73

5.4 Thực thi chiến lược 76

5.5 Giám sát và hiệu chỉnh chiến lược 77

Câu hỏi ôn tập chủ đề 5 78

1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG

Khoa Kinh tế

Bộ môn Quản trị Du lịch

CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY HỌC PHẦN

1 Thông tin chung về học phần và lớp học

Tên học phần: Quản trị khu du lịch (Resort)

Mã học phần: TOM356

Số tín chỉ: 03

Học phần tiên quyết: Kinh tế du lịch; Quản trị ẩm thực; Quản trị kinh doanh khách sạn; Quản trị kinh doanh nhà hàng ; Quản trị sự kiện và hội nghị; Quản trị nhân sự; Quản trị chiến lược

Đào tạo trình độ: Đại học

Bộ môn quản lý: Quản trị Du lịch

Giảng dạy lớp: 54 QTDL1,2

Thuộc học kỳ: I năm học 2015 - 2016

2 Mô tả tóm tắt học phần

Học phần trang bị cho người học những kiến thức về vai trò, vị trí của khu

du lịch đối với nền kinh tế; đầu tư kinh doanh resort; các sản phẩm và dịch vụ trong khu du lịch; các đặc điểm của quản trị khu du lịch, chiến lược marketing khu du lịch; nhằm giúp sinh viên có được các kiến thức và kỹ năng trong tổ chức

và điều hành hoạt động của các khu du lịch trong tương lai

3 Thông tin về giảng viên

Họ và tên: TS Lê Chí Công Chức danh: Giảng viên

Điện thoại: 01674500068 emai: lechicongntu@yahoo.com

Địa chỉ trang websites nguồn tư liệu của giảng viên: Thư viện

Địa điểm, lịch tiếp sinh viên: Sáng thứ 2 tại Văn phòng BM QTDL

4 Mục tiêu và phương pháp dạy học của chủ đề

Chủ đề 1: Tổng quan về kinh doanh Resort

Chủ đề 2: Đầu tư kinh doanh Resort

Chủ đề 3: Kinh doanh sản phẩm, dịch vụ chính tại Resort

Chủ đề 4: Kinh doanh sản phẩm, dịch vụ bổ sung tại Resort

Chủ đề 5: Chiến lược Marketing trong kinh doanh Resort

2

Chủ đề 1: Tổng quan về kinh doanh Resort

Nội dung

(Kiến thức/kỹ năng)

Mục tiêu dạy học Phương pháp dạy học

Khái niệm về resort Hiểu được một số khái

niệm có liên quan đến resort

Thuyết trình

điểm cơ bản của resort

Thảo luận nhóm

resort khác nhau

Thuyết trình

Vai trò của kinh doanh resort Phân tích và đánh giá vị

trí, vai trò của resort đối với sự phát triển kinh tế của địa phương

Thảo luận nhóm

Chủ đề 2: Đầu tư kinh doanh Resort

Nội dung

(Kiến thức/kỹ năng)

Mục tiêu dạy học Phương pháp dạy học

Khái niệm và phân loại Hiểu được khái niệm có

liên quan đến đầu tư resort

Thuyết trình

Các phương thức đầu tư Giới thiệu những

phương thức đầu tư resort

Thuyết trình

Quản lý dự án đầu tư Vòng đời dự án đầu tư

resort, quản lý các giai đoạn trong vòng đời

Thảo luận nhóm

Giới thiệu loại hình cơ sở lưu trú

và tiện nghi trong phòng tại resort

Thuyết trình

Dịch vụ chăm sóc sức khỏe

trong kinh doanh resort

Hiểu được các loại dịch vụ chăm sóc sức khỏe khác nhau tại resort

nhóm Dịch vụ giải trí trong

kinh doanh resort

Hiểu được các loại dịch vụ giải trí khác nhau tại resort

kinh doanh resort

Hiểu được vai trò, vị trí chiến lược marketing trong kinh doanh resort

Thuyết giảng

Phân tích môi trường

marketing tại resort

Nắm được phương pháp và công cụ phân tích môi trường marketing tại resort

Hiểu được các chiến lược marketing tại resort Thảo luận nhóm

Thực thi, kiểm tra, đánh giá

Số thuyết tự nghiên cứu

5

6 Tài liệu dạy và học

Tên tác giả Tên tài liệu

Năm xuất bản

Nhà xuất bản

Địa chỉ khai thác tài liệu

Robert Christie Mill

Resorts:

Management and Operation

Lê Chí Công

Khu nghỉ dƣỡng (Resort): Lý luận và thực tiễn

7 Yêu cầu của giảng viên đối với học phần

- Đi học đầy đủ: vắng không quá 20% số tiết của học phần (06 tiết)

- Tham gia đầy đủ các buổi thảo luận, thuyết trình

- Có đầy đủ tài liệu

6

8 Đánh giá kết quả học tập

8.1 Lịch kiểm tra giữa kỳ dự kiến

Lần kiểm tra Tuần thứ Hình thức kiểm tra Chủ đề kiểm tra

1 Tham gia học trên lớp: lên lớp đầy đủ, chuẩn bị

bài tốt, tích cực thảo luận…

Quan sát, điểm danh

50

2 Tự nghiên cứu: hoàn thành nhiệm vụ giảng viên

giao trong tuần, bài tập nhóm/tháng/học kỳ…

Chấm báo cáo

7

CHỦ ĐỀ 1: TỔNG QUAN VỀ KINH DOANH RESORT

Mục tiêu của chủ đề:

 Hiểu được một số khái niệm có liên quan đến resort

 Giới thiệu những đặc điểm cơ bản của resort

 Giới thiệu lịch sử hình thành và phát triển resort

 Nắm được các cách phân loại resort

 Hiểu được vai trò của kinh doanh resort

Nội dung chủ đề:

1.1 Khái niệm Resort

Khởi thủy của “Resort” là nơi chữa bệnh, nơi dành cho những người cần được dưỡng bệnh ở Lâu dần resort đã trở nên không còn độc quyền cho người chữa bệnh nữa mà dành cho những du khách- những người có nhu cầu du lịch và nghỉ ngơi Trong tiếng Anh, resort là một thuật ngữ dùng để chỉ một mô hình lưu trú du lịch, nghỉ dưỡng cao cấp và thư giãn đa dạng, gắn liền với cảnh quan thiên nhiên và môi trường tự nhiên Cảnh quan thiên nhiên không bị phá vỡ khi các nhà đầu tư xây dựng resort Trái lại nó được chấm phá, tô điểm thêm bởi kiến trúc hài hòa của resort

Trên thế giới, khái niệm resort được phát triển qua thời gian gắn liền với sự phát triển nhu cầu ngày càng cao của xã hội Dưới đây tác giả xin trích dẫn một

số khái niệm cơ bản:

 Trong giáo trình Resort Development & Management, Gee (1996) cho

rằng: “Kinh doanh resort bao gồm việc cung cấp đầy đủ phòng lưu trú, thực phẩm và đồ uống chất lượng tốt; các dịch vụ vui chơi, giải trí hấp dẫn; trang thiết bị tiện nghi y tế đầy đủ; môi trường xung quanh dễ chịu, yên tĩnh; và quan trọng nhất là cung cấp dịch vụ chất lượng cao một cách thân thiện cho nhu cầu cá nhân”

8

 Trong giáo trình Resort Design, Huffadine (1999) khái niệm “Về mặt truyền thống, resort là nơi để phát triển các hoạt động xã hội, tổ chức các

sự kiện cũng như cải thiện sức khỏe của du khách”

 Trong giáo trình Bussiness of Resort Management, Murphy (2008) khái

niệm: “Resort là một nơi được thiết kế, cung cấp dịch vụ nhằm thu hút, làm hài lòng khách hàng để lôi kéo họ trở lại hoặc nói tốt với người khác trong tương lai”

Tại Việt Nam, Tổng cục Du lịch Việt Nam thuộc Bộ Văn hóa, Thể thao và

Du lịch đưa ra khái niệm: “Resort là loại hình khách sạn được xây dựng độc lập thành khối hoặc thành quần thể gồm các biệt thự, căn hộ du lịch; băng-ga-lâu (bungalow) ở khu vực có cảnh quan thiên nhiên đẹp, phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí, tham quan du lịch”

Khái niệm cũng nhấn mạnh rằng, Resort - khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí, tham quan du lịch của du khách thường được xây dựng ở những nơi có cảnh quan thiên nhiên đẹp Resort có đặc điểm chung là yên tĩnh, xa khu dân cư, xây dựng theo hướng hòa mình với thiên nhiên,

có không gian và cảnh quan rộng, thoáng, xanh Resort khác với các cơ sở lưu trú thông thường bởi hệ thống dịch vụ liên hoàn, tổng hợp, có thể đáp ứng mọi nhu cầu của khách như dịch vụ giải trí, chăm sóc sức khỏe, làm đẹp, luyện tập thể thao Do resort mang lại những giá trị và dịch vụ hoàn hảo hơn nên giá cũng khá đắt so với giá phòng khách sạn cùng tiêu chuẩn

Từ những tiếp cận trên có thế thấy rằng khái niệm resort chưa được thống nhất trong cách tiếp cận nhằm giúp các nhà quản lý kinh doanh resort xây dựng tiêu chuẩn xếp hạng Tuy nhiên, từ các khái niệm ở nên đã làm rõ một số nội dung cơ bản như sau:

 Resort cung cấp nơi ở hiện đại, với các thiết bị cao cấp, không khí trong lành để tạo sự thoải mái cho khách tận hưởng

 Resort cung cấp sản phẩm ăn uống đa dạng, đậm đà yếu tố bản địa để khách vừa nghỉ dưỡng, vừa khám phá ẩm thực địa phương

1.2 Đặc điểm của Resort

1.2.1 Về vị trí kinh doanh

Yếu tố nghỉ dưỡng là mục tiêu chính, nên không khí trong lành và tĩnh mịch

là sự lựa chọn hàng đầu của khách Do vậy, resort thường được xây dựng ở những nơi yên tĩnh, xa khu dân cư, với xu hướng hòa mình với thiên nhiên, có không gian và cảnh quan rộng, thoáng Không ai xây dựng resort ở trong thành

phố, hoặc cận kề thành phố hay khu công nghiệp Ví dụ, trong một số bang ở Malaysia, muốn xin phép xây dựng resort, phải chọn nơi cách xa các trung tâm dân cư, ngư cảng, chợ cá…tối thiểu 6km Mục đích là để có được bầu không khí trong lành cho khách nghỉ dưỡng, và xa tầm bay của ruồi cũng như mùi khó chịu đến từ các cơ sở đó Những nơi giàu tài nguyên du lịch tự nhiên như biển, sông,

hồ, núi thường được chọn làm nơi “đứng chân” của resort 70% resort của Việt Nam tập trung ở khu vực bờ biển, hải đảo dài từ Quảng Ninh đến Phú Quốc

Điều kiện khí hậu cũng là một yếu tố quan trọng quyết định đến chất lượng

kỳ nghỉ Vì thế, nơi xây dựng resort phải có khí hậu hòa thuận, phù hợp với nghỉ

dưỡng Ví dụ, Mũi Né là một minh chứng điển hình Vị trí của Mũi Né được thiên nhiên ưu đãi, quanh năm biển xanh, cát trắng, nắng vàng trong khí hậu ôn hòa của miền nhiệt đới Điều đó lí giải tại sao, Mũi Né nhanh chóng trở thành “Thủ

đô resort” của Việt Nam Hệ thống rerost ở bán đảo Canh Ranh, Nha Trang, Khánh Hòa cũng đáp ứng được nhiều yêu cầu về khí hậu, biển xanh, cát trắng, nắng vàng Hệ thống resort của khu nghỉ dưỡng tại Phú Quốc cũng đã đáp ứng tốt các yêu cầu này

Resort thường được xây dựng thành 3 khu vực: Khu vực lưu trú của khách, khu vực vui chơi giải trí và khu vực phục vụ Trong đó, khu vực lưu trú của khách thường là một quần thể các khu biệt thự, nhà khối nhiều phòng (nhưng tối

đa là 3 tầng), còn lại là các bungalow xen lẫn sân vườn để đáp ứng sự riêng tư, thoải mái của khách Tên phòng, bungalow thường được đặt theo các loài hoa, trái, chim Khu vực vui chơi giải trí là khu vực chiếm diện tích lớn nhất trong ba khu vực ở Resort Nó thường được bố trí cách biệt so với khu vực lưu trú của khách và thường có bể bơi, sân tennis, bãi biển, vườn cây…Khu vực phục vụ cung cấp nhiều dịch vụ đa dạng phong phú và được bố trí thành khu vực riêng với các dịch vụ: ăn uống, thương mại, hội trường, bãi đậu xe, massage, vũ trường, casino…

Thiết kế resort phải tạo ra một không gian để người sống trong đó được thư giãn tối đa Không gian nghỉ trong resort là một không gian hiện đại nhưng lại mang bản sắc văn hóa, kỹ thuật của vùng bản địa mà nó tọa lạc Để có một giá trị đồng bộ, tương tác tốt đến cảm xúc thư giãn của khách, ngoài thiết kế kiến trúc và nội thất, resort còn cần đến nhà thiết kế cảnh quan (landscape), chuyên gia phong cách (stylist), nghệ thuật sắp đặt (installation) và vai trò cố vấn về văn hóa truyền thống địa phương Nhiều resort thường hướng đến kiến trúc cổ xưa để đưa khách

về gần với thiên nhiên, bằng cách bố trí những ngôi nhà cổ với mái ngói, tường gạch, cột, kèo bằng gỗ và có gam màu tối mang vẻ cổ kính Vật dụng sắp đặt trong resort cũng tự nhiên, mộc mạc như cái lu, gáo nước, gạch thô nung, tàu lá chuối…để tăng hiệu quả tối đa cho kiến trúc của resort

11

1.2.3 Về sản phẩm kinh doanh

Sản phẩm của Resort rất đa dạng và phong phú Trong resort là cả một thế giới thu nhỏ để khách lưu trú không phải đi ra ngoài tìm thú vui khác Resort khác với các cơ sở lưu trú thông thường bởi hệ thống dịch vụ liên hoàn, tổng hợp,

có thể đáp ứng mọi nhu cầu của khách như lưu trú, ăn uống, dịch vụ giải trí, chăm sóc sức khỏe, làm đẹp, luyện tập thể thao… Do không gian rộng lớn, nên resort còn có thể tổ chức những loại hình sinh hoạt ngoài trời như đốt lửa trại, bóng chuyền trên bờ biển, bơi thuyền, câu cá và những trò vui nhộn hấp dẫn du khách Sản phẩm của resort thường được bán theo hình thức trọn gói Tức là khách đến nghỉ dưỡng ở resort sẽ được sử dụng tất cả hoặc phần lớn các dịch vụ trong resort Với hình thức bán này, cộng với chất lượng dịch vụ vượt trội nên mức giá

ở các resort thường khá cao Nhìn chung chất lượng dịch vụ của resort thường tương đương với khách sạn cao cấp (từ 3 sao trở lên)

Sản phẩm của resort được bán theo chính sách đối xử có “cung bậc” Mỗi số tiền khách hàng bỏ ra sẽ tương xứng với sản phẩm dịch vụ họ nhận được, theo nguyên tắc “Value for money” Ví dụ khách thuê loại hình lưu trú villa thì có người phục vụ riêng (butler), trong khi khách thuê phòng thường không có Hay khách thuê villa làm thủ tục nhận phòng tại villa, còn khách thuê phòng thì làm thủ tục ngay quầy lễ tân Sự cách biệt còn được thể hiện qua cách giới thiệu dịch vụ: Với khách ở villa hoặc bungalow thì được giới thiệu “Special wine list”, còn khách thường thì chỉ được giới thiệu “wine list”…

12

giản Nhưng người hầu bàn cho khách ăn tại villa phải có cung cách cao hơn và

sự hiểu biết sâu hơn Đặc biệt với người hầu riêng (butler), họ phải biết nắm bắt tâm lý của khách sâu sắc để chăm sóc tận tâm và tỉ mỉ

Hệ thống dịch vụ cộng sinh trong resort rất phong phú Do vậy bên cạnh đội ngũ nhân viên phục vụ, trong resort còn có nhiều chuyên viên khác: chuyên gia dạy nấu ăn, chuyên gia về chế độ dinh dưỡng, chuyên viên tâm lý, kỹ thuật viên vật lý trị liệu, chuyên viên luyện tập Yoga…

Trong resort để thể hiện không khí nghỉ dưỡng thoải mái, nhân viên thường được thiết kế đồng phục nhiều màu, lòe loẹt Thậm chí nhân viên còn được mặc quần sooc, đi giày thể thao…

1.3 Lịch sử hình thành và phát triển loại hình Resort

1.3.1 Trên thế giới

Lịch sử hình thành và phát triển resort trên thế giới là một quá trình dài và nhiều biến đổi Hình thức khởi thủy của resort là những bồn tắm từ thời La mã cổ đại (hơn 300 năm trước công nguyên), được xây dựng hoàn toàn để thư giãn và tắm công cộng Ngâm mình trong bồn tắm là một cuộc thư giãn thú vị mà hầu hết các tầng lớp xã hội thời La Mã ưa thích Thời đó tắm tập thể rất phổ biến vì đó là nhu cầu cần thiết của con người Vào thế kỷ 2 trước Công nguyên, một bồn tắm công cộng thường rất nhỏ, trang trí khiêm tốn và có mục đích đầu tiên là phục vụ lợi ích thiết thực của mọi người Các bồn tắm được xây dựng chia làm hai loại: loại cho đàn ông và loại cho phụ nữ Sau đó, diện tích của bồn tắm dần được tu sửa rộng ra, thiết kế hấp dẫn hơn bằng cách khảm đá quý cẩm thạch

Thế kỷ XIV ở Bỉ, người ta đã thiết kế những nơi thực hiện các chương trình vật lý trị liệu Ý tưởng này được khai sáng bởi một người Bỉ có tên là Colin Le Loup Do bị bệnh nên ông phải điều trị trong thời gian dài bên dòng nước nóng giàu chất sắt ở gần Liege Vài năm sau đó, một thị trấn của người Bỉ mọc lên ngay suối nước nóng và nó trở thành điểm hấp dẫn chính trong khu vực

Thế kỉ XIX, Thụy Sĩ trở thành nước mạnh về du lịch nghỉ dưỡng Sở dĩ như vậy vì nơi đây được thiên nhiên ưu đãi, có nhiều núi non, hồ và suối nước nóng Các cơ sở nghỉ dưỡng ở Zurich và quanh hồ Lucerne phát triển thêm nhiều dịch

vụ kèm theo như nhà hàng cao cấp, phòng kiêu vũ, phòng chơi Billard, phòng chơi bài, nhà hát…

Cuối thế kỷ XX, các nhà đầu tư có thể xây dựng khu nghỉ dưỡng giữa rừng

để phục vụ săn bắn (ở Châu Phi) hay ở sa mạc (xứ Jordan hay ở Tân Cương- Trung Quốc) Spa cũng không nhất thiết phải cần suối khoáng tự nhiên nữa Người ta đã có thể xây bể ngâm với nước được làm nóng có trộn với các loại khoáng tổng hợp, rồi qua các vòi áp lực phun ra để mát xa cơ thể Hầu hết các khu nghỉ dưỡng trên thế giới đều có bể tắm nước khoáng tự nhiên hay nhân tạo

Do vậy, trong tiềm thức của con người, “nghỉ dưỡng” luôn có sự gắn kết với

“ngâm mình trong nước khoáng” (Resort and Spa) Chính vì lẽ đó, trước đây và bây giờ, nhiều cơ sở nghỉ dưỡng vẫn thường ghi “Resort and Spa” trên bảng hiệu như để nhấn mạnh sự gắn kết đó

1.3.2 Tại Việt Nam

Resort đầu tiên xuất hiện vào năm 1997, sau kỳ Nhật thực toàn phần ở Bình Thuận Đó là Coco Beach Resort do một cặp vợ chồng người châu Âu đầu tư, khai thác tại biển Mũi Né, Phan Thiết Quy mô Coco Beach resort không lớn, chỉ với 34 phòng ngủ Từ đó đến nay, loại hình lưu trú này xuất hiện khắp các tỉnh

14

miền Trung, nơi được thiên nhiên ưu ái ban tặng biển xanh, cát trắng, nắng vàng

và không khí trong lành Đặc biệt là Đà Nẵng- Khánh Hòa- Ninh Thuận- Bình Thuận- Vũng Tàu và Phú Quốc, nhờ yếu tố khí hậu ôn hòa nên resort có thể hoạt động quanh năm Tuyến điểm tập trung nhiều nhất các khu resort phải kể đến Mũi Né (Bình Thuận) Chính vì lẽ đó, Mũi Né được mệnh danh là “Thủ đô Resort” của Việt Nam

1.4 Phân loại Resort

1.4.1 Theo vị trí kinh doanh của resort

- Resort cạnh biển: Loại hình resort này khá phổ biến trên thế giới và ở

Việt Nam Vì phong cảnh và bầu không khí trong lành ở biển là điều kiện lí tưởng để xây dựng resort Tuy nhiên không phải nơi nào có biển đều có thể xây dựng resort Resort cần bãi biển phải thích hợp cho tắm biển, có thể chơi được các môn thể thao nước, không có đá ngầm và nguồn nước bị ô nhiễm Hơn nữa khí hậu nơi đây phải ấm áp trong suốt mùa du lịch, không sóng to và gió lớn Ví dụ, khu du lịch sinh thái Bảo Ninh với 63 phòng được xếp hạng 3 sao Sun spa resort Đồng Hới với 234 phòng được xếp

hạng 4 sao

- Resort gần sông, hồ: Điều cần thiết để xây dựng resort kiểu này là cảnh

quan đẹp, không khí trong lành và hạ tầng giao thông thuận lợi Mặt hồ hoặc sông phải rộng, có tầm nhìn thoáng để có thể tổ chức được một số hoạt động thể thao như trượt nước, bay lượn, thuyền buồm…So với các resort ở biển thì resort ở gần sông hồ có giá trị tự nhiên thấp hơn Do vậy

để thu hút khách du lịch, các resort ở đây thường khai thác tiềm năng du lịch địa phương, biến nó thành sản phẩm liên kết của resort

- Resort ở miền núi: Loại hình resort này có thể coi là một phần của resort

ở vùng xa Du khách đến với resort ở miền núi là những người có nhu cầu nghỉ dưỡng thực sự hoặc thích tìm hiểu về một môi trường mới lạ Họ có thể là dân thành thị mỗi ngày phải hít bầu không khí ô nhiễm, bụi bặm, muốn tìm một nơi có không khí trong lành, không ồn ào Cũng có thể họ là

15

những người chuyên sống ở đồng bằng, thích lên núi để thay đổi không khí Một bộ phận không nhỏ khách hàng tìm về resort ở miền núi là giới trẻ, ưa thích hoạt động thể thao Núi non là nơi thích hợp với nhiều môn thể thao mạo hiểm (leo núi, băng rừng, khám phá hang động, cưỡi ngựa…)

và thưởng thức ẩm thực miền núi Điều đặc biệt của các khu resort ở miền núi là luôn có sự hiện diện những nét văn hóa địa phương của dân tộc ít người Nó được thể hiện qua các hoa văn trang trí, cảnh vật bài trí, thực đơn đặc sản và sản vật được bày bán trong resort Do vậy, các khu resort cần xây dựng được các tuyến, điểm du lịch nhằm giới thiệu các tài nguyên văn hóa, các nét sinh hoạt độc đáo cho khách

- Resort trên sa mạc: Đây là loại hình ít phổ biến nhất trong hệ thống resort

do tính đặc thù của nó Các resort kiểu này phải được xây dựng trên các ốc đảo hoặc vùng sa mạc toàn cát Điều kiện nghỉ dưỡng ở đây không được như các loại hình resort khác vì có phần hạn chế về nước sinh hoạt, thực phẩm…Nhưng bù lại, nơi đây có cảnh quan độc đáo, cây trái khác lạ, các tuyến du lịch trong sa mạc, thể thao cưỡi lạc đà và trượt đồi cát Đó là những trải nghiệm không nơi nào có được

- Resort gần nơi ở thường xuyên của khách: Loại hình resort này có thể

nằm ở vùng biển, vùng núi, ao hồ, ven sông, đồng quê…Điều quan trọng là resort phải có cảnh quan đẹp, không khí trong lành, tạo được cảm giác thanh bình và sự hấp dẫn về mặt nào đó, nhưng không quá xa với nơi ở của khách Khách hàng của những khu resort này đa số là khách cuối tuần (đến vào ngày thứ sáu và đi vào chiều chủ nhật)

- Resort ở vùng xa: Đây là loại hình resort nằm ở rất xa nơi ở thường xuyên

của khách, thường nằm trong vùng miền núi xa xôi hoặc đồng bằng hẻo lánh Khách chọn nơi đây vì một lí do đặc biệt nào đó, muốn xa lánh cuộc sống bề bộn thường ngày, sống tĩnh lặng một thời gian

16

1.4.2 Theo mức độ đầu tư kinh doanh resort

- Resort quy mô nhỏ: Quy mô loại resort này nhỏ (theo kiểu gia đình trên

dưới khoảng 30 phòng), thường do người dân địa phương sở hữu và được điều hành bởi các thành viên trong gia đình Hạn chế của loại hình này là chủ sở hữu không có nhiều vốn để phát triển, nên chủ yếu chỉ kinh doanh mảng lưu trú và ăn uống, nếu có các hoạt động khác cũng chỉ là thứ yếu hoặc liên kết Họ thường không có các hoạt động vui chơi giải trí và chăm sóc sức khỏe đa dạng như trong resort có quy mô lớn Tuy nhiên, ưu thế của loại hình này là giá cả tương đối thấp, lại có thể thương lượng được Hơn nữa, thái độ chăm sóc của chủ và các thành viên trong gia đình rất ân cần như chăm sóc người thân từ xa trở về Thêm vào đó, các sản phẩm ẩm thực luôn được chế biến theo khẩu vị của từng khách, phù hợp với những khách hàng khó ăn nhất

- Resort có quy mô trung bình: Là loại hình resort có từ 30 đến 100 phòng,

thường thuộc sở hữu của các công ty Ở Việt Nam, loại hình này rộng từ 10 đến 30 hecta, phương tiện phục vụ lưu trú không quá sang trọng, đẳng cấp nên phục vụ được nhiều tầng lớp du khách Ngoài lối kiến trúc thông thường (tòa nhà ba tầng, bungalow và các biệt thự riêng lẻ), trong resort trung bình còn có loại phòng tập thể dành cho các đoàn khách du lịch đông người, không cần tiện nghi cao cấp Loại phòng này có sức chứa từ 10 đến

15 khách, thường chỉ trang bị quạt máy

- Resort có quy mô lớn: Đây là những khu nghỉ dưỡng có từ 100 phòng trở

lên Ở Việt Nam nó thường thuộc quyền sở hữu của các công ty cổ phần, công ty liên doanh nước ngoài hay doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài Nhờ vậy, những tập đoàn chuyên kinh doanh resort có thể đem tới kinh nghiệm quản lý, làm cho chất lượng hoạt động của các khu resort ngày càng chuyên nghiệp hơn Sản phẩm chính bao gồm các cơ sở dành cho lưu trú, các cơ sở kinh doanh ăn uống, các dịch vụ cung cấp phương tiện vận chuyển và giải trí thông thường Nhưng một nguồn thu lớn đến từ việc tổ

17

chức các sự kiện, chăm sóc sức khỏe, sắc đẹp cho phụ nữ, bán hàng lưu niệm hay cho thuê các “shop” trong khuôn viên resort

- Resort tổng hợp (Mega resort hay resort complex): Loại hình resort này

thường thấy ở các cường quốc du lịch như Mỹ, Ý, Tây Ba Nha, Úc…Nổi tiếng thế giới là ở Las Vegas, Palm spring, Hawai Ở Việt Nam có khu nghỉ dưỡng phức hợp trên đảo Tuần Châu Đây là các cơ sở nghỉ dưỡng có quy

mô rất lớn Họ có bãi biển dài gần cả km, khuôn viên rộng hàng chục hecta với cảnh quan đẹp và những công viên chuyên đề Mục đích của những resort này là phục vụ nhiều đối tượng khách khác nhau thông qua các gói dịch vụ khác nhau Gói dịch vụ này được thiết kế từ các loại hình lưu trú,

ăn uống và dịch vụ giải trí đa dạng trong resort, thích hợp cho mọi túi tiền

1.4.3 Theo tiêu chí môi trường

- Resort đã ứng dụng hệ thống quản lý môi trường: Trên thế giới, đó là

những khu nghỉ dưỡng được quản lý theo tiêu chuẩn ISO 14.000, hay

“Quản lý môi trường” Các resort này được vận hành dưới sự hướng dẫn, kiểm tra và đánh giá của hệ thống EMS Nếu làm đầy đủ nghĩa vụ theo quy chế môi trường, các resort sẽ được gắn “Nhãn hiệu xanh” (Green Label), ở châu Âu gọi là “Lá cờ xanh” (Green Flag), ở Bắc Âu gọi là “Ánh sáng miền Bắc (Nordic Light), ở Thái lan gọi là “Chiếc lá xanh” (Green Leaf)

Ở Việt Nam, các resort được xếp vào loại này khi tham gia đầy đủ “Quy chế bảo vệ môi trường trong lĩnh vực Du lịch” được ban hành theo quyết định 02/2003 vào ngày 29/07/2003 Cái lợi lớn nhất khi resort có “nhãn hiệu” bảo vệ môi trường là sự hấp dẫn những du khách có khuynh hướng thân thiện với môi trường ngày càng nhiều trên thế giới

- Resort chưa ứng dụng hệ thống quản lý môi trường: Những khu nghỉ

dưỡng này chủ yếu vẫn còn hoạt động dưới hình thức truyền thống Do vậy chưa quan tâm đến khía cạnh môi trường trong hoạt động kinh doanh

18

1.4.4 Theo đối tượng khách phục vụ

- Resort truyền thống: Là những khu nghỉ dưỡng phục vụ nhu cầu nghỉ

ngơi, ăn uống, vui chơi giải trí bình thường của du khách

- Resort có Casino: Là loại hình resort khách đến đây với mục đích chơi cờ

bạc là chính Còn các sản phẩm lưu trú, ăn uống chỉ phục vụ việc ăn, nghỉ của khách khi tạm ngừng việc đánh bài

- Resort nằm trong quần thể di sản văn hóa: Khách đến với những khu

nghỉ dưỡng này chủ yếu là tham quan, nghiên cứu các sản phẩm văn hóa

- Resort bệnh viện: Ngoài việc cung cấp các dịch vụ lưu trú, ăn uống, vui

chơi giải trí, resort bệnh viện còn có các dịch vụ liên quan đến sức khỏe: trị bệnh, điều dưỡng, sauna, thủy liệu kế, phẫu thuật thẩm mỹ…Có một số khách đến đây để cai nghiện một tật nào đó (nghiện ma túy, nghiện thuốc lá ) Nhưng cũng khách cứ mỗi năm đến đây một tuần, vừa để kiểm tra sức khỏe tổng quát, vừa nghỉ dưỡng Ngoài nhân viên phục vụ, một bộ phận lớn lao động trong resort là những bác sĩ có trình độ chuyên môn cao

- Resort ẩn lánh: Là những khu nghỉ dưỡng nằm ở rất xa thành phố trong

một vùng địa lý đặc thù Đối tượng khách là những người cần xa lánh gia đình, công việc một thời gian để xả stress, để suy nghĩ cho một quyết định quan trọng hay chỉ đơn giản là tạm lãng quên thực tại Loại khách này rất thích vườn cảnh, trang viên, các môn thể thao như cưỡi ngựa, bơi thuyền Đặc biệt các buổi tập Yoga, thiền định luôn có sức hấp dẫn vì giúp họ củng

cố tinh thần Vì nằm ở quá xa khu dân cư nên khách không có bất kỳ sự lựa chọn nào khác ngoài chế độ “Full Board” (phục vụ 4 bữa ăn trong ngày)

mà resort cung cấp

- Resort ẩm thực: Là loại hình resort tận dụng lợi thế của sản vật địa

phương, đẩy mạnh việc kinh doanh ăn uống trong resort Nhà hàng đã tự xây dựng thực đơn hay những món ăn hoàn toàn khác lạ, mới mẻ mà không nơi đâu có được Hay cũng món ăn quen thuộc, chuyên gia đầu bếp lại chế biến theo một hương vị và cách trình bày riêng Trong các khu nghỉ

19

dưỡng này, doanh thu đến từ các sản phẩm ẩm thực rất lớn, khoảng 40% tổng doanh thu

30-1.4.5 Theo thời gian hoạt động

- Resort chỉ hoạt động vào cuối tuần và ngày lễ lớn: Phần lớn là các khu

nghỉ dưỡng này mang tính cách gia đình hay của một cộng đồng dân cư nhỏ Khi khách có điều kiện về thời gian, họ tự đến đây để nghỉ ngơi, ăn uống và tổ chức các hoạt động giải trí Khi về, khu resort lại đóng cửa, không đặt vấn đề kinh doanh sinh lợi

- Resort mùa hè: Là những khu nghỉ dưỡng chỉ hoạt động vào các tháng

mùa hè và tháng đầu của mùa thu Còn lại các mùa khác hoạt động kiểu duy trì hoặc thậm chí đóng cửa

- Resort mùa đông: Những khu nghỉ dưỡng này chỉ phục vụ vào mùa đông

khi có tuyết, hấp dẫn khách bởi các loại hình thể thao liên quan đến tuyết

Và đương nhiên nó sẽ tạm dừng hoạt động khi tuyết không còn đầy Ngày nay với sự ra đời của máy phun tuyết nhân tạo, đã cho phép resort mùa đông kéo dài thời gian hoạt động thêm một tháng vào mùa xuân Nhưng đến khi nhiệt độ cao lên nữa, sẽ không thể duy trì được tuyết nhân tạo, các resort này lại hoạt động cầm chừng hoặc đóng cửa chờ mùa đông năm sau

- Resort hoạt động toàn thời gian: Đó là trường hợp của các khu nghỉ

dưỡng nằm trong miền khí hậu nhiệt đới, với khí hậu ấm áp quanh năm Mặc dù đặc trưng của miền nhiệt đới là mùa mưa kéo dài nhưng nhờ có các hoạt động trong nhà nên hạn chế ảnh hưởng của mưa rất nhiều Hệ thống mái che tốt trong resort sẽ giúp duy trì liên tục các hoạt động ngoài trời

1.5 Vai trò của kinh doanh Resort

1.5.1 Về mặt kinh tế

Kinh doanh resort đóng góp vào thu nhập của nền kinh tế quốc dân, góp phần tăng GDP cho các vùng và quốc gia có hoạt động kinh doanh resort Thông qua phát triển hoạt động kinh doanh resort, người dân từ các vùng và quốc gia

20

khác sẽ mang tiền đến chi tiêu tại điểm du lịch Thêm vào đó, các dịch vụ trong resort mang tính hoàn hảo tương xứng mức giá cao nên khoản chi tiêu của du khách tại resort thường lớn Như vậy có sự phân phối lại quỹ tiêu dùng từ vùng này sang vùng khác, từ quốc gia này sang quốc gia khác Dẫn đến việc phân phối lại quỹ tiêu dùng trong nền kinh tế quốc dân Theo cách này, kinh doanh resort góp phần làm tăng GDP cho các vùng và quốc gia phát triển nó

Kinh doanh resort mang lại sự giàu có cho những vùng chậm phát triển, có nguồn tài nguyên thiên nhiên đa dạng nhưng không phù hợp với phát triển công, nông nghiệp Công nghiệp, nông nghiệp và dịch vụ là 3 yếu tố cấu thành nền kinh

tế Quy luật có tính phổ biến của quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên thế giới hiện nay là giá trị ngành dịch vụ ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong tổng sản phẩm xã hội Do vậy, các nhà kinh doanh đi tìm hiệu quả của đồng vốn thì du lịch, đặc biệt là kinh doanh resort đem lại tỷ suất lợi nhuận cao hơn hẳn so với ngành công và nông nghiệp Vốn đầu tư vào resort ít hơn so với ngành công nghiệp nặng, giao thông vận tải mà khả năng thu hồi vốn lại nhanh, kỹ thuật không phức tạp So với ngành nông nghiệp, kinh doanh resort không quá bị phụ thuộc vào thiên nhiên và diễn biến thời tiết

Kinh doanh resort tiêu thụ một khối lượng lớn các sản phẩm của các ngành khác Điển hình như công nghiệp nặng (máy móc thiết bị trong resort), công nghiệp nhẹ, công nghiệp thực phẩm, nông nghiệp, bưu chính viễn thông, ngân hàng, đặc biệt là ngành thủ công mỹ nghệ Vì vậy phát triển kinh doanh resort cũng đồng nghĩa với việc khuyến khích các ngành khác phát triển theo Trong đó bao gồm cả việc khuyến khích phát triển cơ sở hạ tầng cho các điểm du lịch

Kinh doanh resort là một trong những lĩnh vực kinh tế dẫn đầu trong việc thu hút vốn đầu tư trong nước và nước ngoài, huy động được vốn nhàn rỗi trong nhân dân Bởi lẽ đây là ngành giúp đem lại hiệu quả của vốn đầu tư cao Việt Nam cho đến nay đã thu hút một lượng vốn đầu tư lớn của các tập đoàn kinh doanh trên thế giới vào lĩnh vực kinh doanh resort Đặc biệt là các dự án xây dựng resort có thứ hạng cao ở các trung tâm du lịch như Nha Trang, Đà Nẵng,

21

Mũi Né…Có thể liệt kê những thương hiệu resort khá nổi tiếng như Furama, Nam Hải (Đà Nẵng), Ana Mandara, Six Senses Hideaway (Nha Trang), Blue Ocean, Sea Horse, Victoria (Mũi Né, Phan Thiết)…

1.5.2 Về mặt xã hội

Resort cung cấp những dịch vụ hoàn hảo, thỏa mãn tối đa kì nghỉ cho khách du lịch Do vậy, kinh doanh resort góp phần phục hồi và tái tạo sức lao động của người dân sau quá trình nghỉ dưỡng Hơn nữa, thông qua việc thỏa mãn nhu cầu lưu trú, ẩm thực, vui chơi giải trí và chăm sóc sức khỏe, resort đã góp phần nâng cao mức sống về vật chất và tinh thần cho người dân

Kinh doanh resort luôn đòi hỏi dung lượng lao động trực tiếp tương đối cao Vì lẽ đó, phát triển hoạt động kinh doanh resort sẽ góp phần giải quyết một khối lượng lớn công ăn việc làm cho người dân, đặc biệt là dân địa phương

Kinh doanh resort tăng cường sự phát triển, giao lưu giữa các quốc gia và các dân tộc trên thế giới về nhiều phương diện khác nhau Các khu nghỉ dưỡng lớn thường xuyên tiến hành các hội nghị theo chuyên đề, tổ chức nhiều hoạt động văn hóa như: thi hoa hậu, hòa nhạc, triển lãm nghệ thuật…Thông qua các hoạt động này, người dân các nước, các dân tộc gặp nhau để làm quen và giao lưu văn hóa Khi nghiên cứu về resort, hai nhà du lịch học người Úc- Ernst và Young đã nhận thấy rằng “Resort trước tiên là cung cấp sản phẩm lưu trú, ăn uống, vui chơi giải trí và điều dưỡng Nhưng gần đây lại đóng một vai trò mới Đó là tạo cơ hội cho các khách gặp nhau tình cờ lại kết thân với nhau, nối mạng xã hội”

1.5.3 Về mặt môi trường

Sự tồn tại và phát triển của hoạt động kinh doanh resort luôn gắn liền với môi trường (tự nhiên và xã hội) nơi cơ sở đứng chân Do vậy, nếu phát triển resort ồ ạt sẽ là một hiểm họa đối với môi trường sinh thái, đặc biệt là môi trường ven biển Và lẽ tất nhiên, môi trường trở nên xấu đi, khách du lịch sẽ ít đến hơn

và cả xã hội đều bị mất mát Vấn đề đặt ra là, các nhà quản lý resort phải luôn ý thức rõ tầm quan trọng của môi trường để giảm thiểu tối đa tác động tiêu cực đến môi trường

22

Các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển bền vững về môi trường của kinh doanh resort được phản ánh thông qua:

Một là, mức độ tiết kiệm và khả năng quản lý tiêu thụ năng lượng điện hiệu

quả Trong resort, năng lượng chủ yếu được sử dụng dưới dạng điện năng hoặc nhiệt năng thông qua nhiên liệu để thắp sáng, làm lạnh, vận hành các thiết bị và đun nước nóng Lượng năng lượng tiêu thụ trong các resort thường rất lớn Có nhiều thiết bị sử dụng và tiêu hao nhiều năng lượng như: máy điều hòa nhiệt độ, thiết bị chiếu sáng, thang máy, kho lạnh…Một số trang thiết bị sử dụng nhiên liệu

để hoạt động như: lò hơi, bếp than, xe ô tô…Việc tiêu thụ năng lượng ngày càng

có xu hướng tăng lên trong resort gây ảnh hưởng không nhỏ đến nguồn tài nguyên và tác động xấu tới môi trường Do đó, sử dụng tiết kiệm điện và nguồn tiêu thụ năng lượng chính là một biện pháp hữu hiệu để bảo vệ môi trường

Hai là, mức độ tiết kiệm và khả năng quản lý sử dụng nước Bên cạnh năng

lượng, lượng nước tiêu thụ và lượng nước thải ra từ resort là rất lớn, gây tác động đến môi trường ở hai khía cạnh: khối lượng nước sạch cần được cung cấp và vấn

đề nước thải Do vậy việc sử dụng không hiệu quả nước cấp sẽ gây lãng phí tài nguyên, góp phần gây ô nhiễm và làm suy thoái môi trường Lượng nước thải từ resort có chứa nhiều chất có hại cho môi trường, nhất là các hóa chất dùng để tẩy rửa Nếu không qua xử lý, lượng nước thải này có thể được xả trực tiếp ra cống thoát nước, rồi ra sông và biển Vì thế, sử dụng nước tiết kiệm và giảm lượng nước thải độc hại cũng chính là giảm thiểu tác hại đến môi trường trong kinh doanh resort

Ba là, mức độ xử lý chất thải Rác thải ảnh hưởng rất lớn đến môi trường vì

rác thải bao gồm nhiều loại và rất khó xử lý theo hướng có lợi cho môi trường Hàng ngày, với sự đa dạng về quy mô và loại hình dịch vụ, mỗi resort liên tục thải ra khối lượng lớn những chất thải cứng và độc hại Nếu không có biện pháp

xử lý hữu hiệu, rác sẽ được thải ra sông và biển, theo dòng hải lưu mang lên bờ, phá vỡ vẻ đẹp của cảnh quan môi trường Nguồn nước ngầm cũng có nguy cơ bị

ô nhiễm từ các hầm rác thải Do vậy các resort cần thiết phải áp dụng các biện

23

pháp quản lý nhằm tái sử dụng và xử lý rác thải từ hoạt động kinh doanh của mình Điều đó không chỉ góp phần giảm tác động xấu đến môi trường mà còn đem lại lợi ích nhiều mặt cho resort, giúp resort phát triển bền vững

Câu hỏi ôn tập chủ đề 1

1 Hãy chỉ sự thay đổi trong các quan niệm về khái niệm của resort và đưa ra khái niệm đầy đủ nhất hiện nay

2 Nêu và phân tích những đặc điểm của resort?

3 Nêu các tiêu chí giúp phân loại resort? Phân tích đặc điểm của resort theo tiêu chí anh (chị) cho là phổ biến nhất

4 Làm rõ những điểm giống và khác nhau giữa hai loại hình lưu trú cao cấp: khách sạn và resort?

5 Phân tích quá trình hình thành và phát triển của resort trên thế giới và ở Việt Nam Từ đó, anh (chị) hãy nêu ra những xu hướng phát triển chính của loại hình nghỉ dưỡng này

6 Kinh doanh resort là gì?

7 Nêu và phân tích những đặc điểm của kinh doanh resort Liên hệ tình hình thực tiễn ở Việt Nam

8 Phân tích ý nghĩa của việc phát triển hoạt động kinh doanh resort trên thế giới nói chung và ở Việt Nam nói riêng?

9 Hãy nêu và phân tích các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển bền vững về môi trường của kinh doanh resort? Nếu là một nhà quản lý resort, anh (chị) có những biện pháp gì để bảo vệ môi trường trong hoạt động kinh doanh của mình?

24

CHỦ ĐỀ 2: ĐẦU TƯ KINH DOANH RESORT Mục tiêu của chủ đề:

 Giới thiệu khái niệm đầu tư trong kinh doanh resort

 Hiểu các thức phân loại đầu tư trong kinh doanh resort

 Hiểu được các phương thức đầu tư kinh doanh resort

 Hiểu được phương pháp thẩm định dự án đầu tư kinh doanh resort

 Hiểu phương pháp quản lý dự án đầu tư kinh doanh resort

“việc các nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành các loại tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật này

và các luật khác có liên quan” Nhìn chung cho dù được tiếp cận dưới góc độ nào thì những kết quả đầu tư sẽ đem lại sự tăng thêm ba loại tài sản cơ bản cho xã hội

đó là: (1) tài sản tài chính; (2) tài sản vật chất; và (3) tài sản trí tuệ Kết quả của hoạt động đầu tư giúp cải thiện mức sống của dân cư, tăng khả năng sử dụng các loại tài sản ở trên

Đầu tư trong kinh doanh resort là một bộ phận của đầu tư, nó được hiểu là việc chi dùng vốn trong hiện tại nhằm duy trì và tạo ra năng lực mới trong kinh doanh dịch vụ tại resort Đầu tư trong kinh doanh resort được xem là hình thức đầu tư trực tiếp tạo ra tài sản mới (vốn, vật chất, trí tuệ) cho resort

25

2.1.2 Phân loại đầu tư trong resort

Việc phân loại đầu tư trong kinh doanh resort được tiến hành các tiêu chí như sau: (1) quy mô phòng; (2) quy mô vốn đầu tư; (3) mức độ sở hữu và quản lý; (4) dịch vụ kinh doanh chủ yếu (bảng 2.1)

2.2 Các phương thức đầu tư trong resort

2.2.1 Đầu tư xây dựng mới

Đầu tư xây dựng mới trong kinh doanh resort là hoạt động phổ biến nhất hiện nay ở các nước đang phát triển Các tổ chức/cá nhân tham gia đầu tư xây dựng mới resort cũng rất đa dạng và phong phú Từ giữa những năm 90 của thế

kỷ XX cho đến nay, với sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế và nhu cầu vui chơi, giải trí, du lịch, và đặc biệt là nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng tăng lên đã và đang hình thành nhiều resort mới Khái niệm resort đã có những thay đổi đáng kể về quy mô phòng, quy mô vốn đầu tư, mức độ sở hữu quản lý cũng như các dịch vụ kinh doanh, cụ thể là:

Bảng 2.1 Phân loại đầu tư kinh doanh resort

Tiêu chí/ Các

loại resort

Resort nhỏ

Resort trung bình

Trên 100 phòng, trên

30 hecta (Vinpearland xây trên diện tích 200.000 m2)

Số lượng không hạn chế, khuôn viên rộng chục Km 2

Quy mô vốn đầu tư Vốn đầu tư nhỏ Vốn đầu tư

trung bình (Evason Ana Mandara gồm

17 villa với 74 phòng nghỉ và phòng căn hộ)

Vốn đầu tư lớn (Vinpearland; Six senses Ninh Vân Bay)

Vốn đầu tư rất lớn (Tuần Châu Holiday Villa)

Công ty tư nhân, TNHH

Công ty Cổ phần; Công

ty liên doanh nước ngoài; Tập đoàn lớn

Công ty Cổ phần; Công ty liên doanh nước ngoài; Tập đoàn lớn

Dịch vụ kinh

Doanh

Lưu trú và ăn uống

Phòng khách sạn rộng và trần cao (tòa nhà cao không quá 03 tầng);

Kiến trúc

“Bungalow”;

Khu biệt thự riêng lẻ; Phòng tập dành cho khách đoàn

Lưu trú; ăn uống; vui chơi giải trí; tổ chức sự kiện hội nghị; trung tâm bán hàng lưu niệm chăm sóc sức khỏe

Lưu trú; ăn uống đa dạng; vui chơi giải trí

đa dạng; tổ chức sự kiện hội nghị; trung tâm bán hàng lưu niệm chăm sóc sức khỏe

(Nguồn: Sơn Hồng Đức, 2012)

(1) Quy mô đầu tư resort ngày một đa dạng hơn Các resort rộng hàng trăm hecta ngày càng xuất hiện nhiều và được thiết kế nhiều khu vực khác nhau Tính liên kết bên trong và bên ngoài resort ngày càng được chú trọng

(2) Mức độ đầu tư vốn cho phát triển resort ngày càng lớn Thực tế chỉ ra rằng để phát triển resort với diện tích rộng lớn và nhiều dịch vụ khác nhau đòi hỏi các nhà đầu tư phải chi ra hàng trăm, thậm chí là hàng tỷ USD cho việc đầu tư Quy mô vốn đầu tư sẽ là một thách thức không nhỏ cho các nhà đầu tư có năng lực tài chính hạn chế

(3) Dịch vụ trong resort được đầu tư mới ngày càng đa dạng và phong phú Nhà đầu tư chú trọng không chỉ dịch vụ lưu trú, ăn uống, vui chơi giải trí mà còn

là tổ hợp các dịch vụ khác từ dịch vụ xã hội như bưu điện, tài chính, y tế, cho đến dịch vụ gia tăng cho khách như chăm sóc sắc đẹp, giải tỏa stress, yoga Việc đầu

tư mới các resort đã và đang làm tăng cường độ cạnh tranh trong ngành du lịch

27

2.2.2 Đầu tư nâng cấp, sửa chữa, hiện đại hóa resort

Hoạt động đầu tư nâng cấp, sửa chữa hiện đại hóa resort được xem là công việc thường xuyên của các nhà đầu tư kinh doanh resort hiện nay Tùy thuộc vào mức độ đầu tư, nhưng nhìn chung vốn cho đầu tư vào trang thiết bị và các yếu tố khác dao động trong khoảng 10 đến 15% tổng vốn đầu tư kinh doanh tại resort Đặc biệt, trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt trên lĩnh vực kinh doanh với sự xuất hiện nhiều nhà đầu tư mới có quy mô vốn lớn hơn, năng lực quản lý kinh doanh tốt hơn, trang thiết bị hiện đại hơn… đã và sẽ thúc đẩy các nhà đầu tư hiện tại không ngừng đầu tư, sửa chữa nâng cấp nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ tại resort, tạo

ra sự khác biệt góp phần thu hút và duy trì lòng trung thành của du khách

2.2.3 Đầu tư mua lại resort có sẵn để đưa vào kinh doanh

Sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của ngành công nghiệp không khói đã tạo

ra sức hút lớn cho các nhà đầu tư từ nhiều lĩnh vực kinh doanh khác nhau Cụ thể, các nhà đầu tư có kinh nghiệm kinh doanh trong thương trường tìm cách thâm nhập và thị trường kinh doanh resort thông qua việc mua lại, thôn tính các nhà đầu tư trước đó Nhà đầu tư trong trường hợp này sẽ thực hiện việc thôn tính một phần hoặc thôn tính toàn bộ resort Trong trường hợp thôn tính một phần họ chấp nhận một khoản đầu tư nào đó để có thể sở hữu phần trăm cổ phần tại resort Trường hợp khác họ bỏ toàn bộ vốn để mua lại resort và kiểm soát hoạt động kinh doanh tại đó Để thực hiện thôn tính có hiệu quả, nhà đầu tư resort cần phân tích cặn kẽ lợi thế cạnh tranh của resort, năng lực tiếp cận khách hàng mục tiêu,

uy tín thương hiệu và đặc biệt là phải có khả năng kiểm soát rủi ro trong kinh doanh lĩnh vực mới

2.2.4 Đầu tư thuê lại resort có sẵn để kinh doanh

So với các hình thức đầu tư ở trên, thuê lại resort có sẵn để kinh doanh là một phương pháp vừa rẻ vừa giảm thiểu rủi ro Theo đó, sau khi phân tích nhà đầu tư thấy rằng resort có lợi thế cạnh tranh nhất định trong ngành, họ có thể bỏ tiền ra để thuê lại kinh doanh Hình thức đầu tư thông qua thuê lại cho phép nhà đầu tư mới khai thác được giá trị thương hiệu hiện có và duy trì được khách hàng

28

cũ Tuy nhiên, hạn chế của phương thức đầu tư này thường gắn với thời gian đi thuê lại, trong một số trường hợp nếu thời gian thuê lại không đủ dài sẽ dẫn đến người chủ mới ngại đầu tư mới và vì thế có thể ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ cung cấp Về lâu dài có thể ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu và năng lực cạnh tranh

2.3 Thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng resort

Việc thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng resort cần xem xét dựa trên một số quan điểm sau:

(1) Cũng như các hoạt động đầu tư cho các lĩnh vực kinh doanh khác, để tạo

ra tài sản mới cho resort thì hoạt động đầu tư phải cần có nhiều nguồn lực bao gồm cả yếu tố tiền vốn, đất đai, lao động, thiết bị máy móc, tài nguyên thiên nhiên Mặt khác, để đánh giá tính hiệu quả của hoạt động đầu tư kinh doanh người ta phải xem xét toàn diện trên nhiều phương diện khác nhau từ chủ đầu tư đến toàn xã hội Tiêu chí để đánh giá không chỉ là việc so sánh giữa kết quả kinh

tế thu được với chi phí bỏ ra để đạt được nó mà còn quan tâm đến hiệu quả về mặt xã hội Xét trên góc độ này, một số hoạt động đầu tư phát triển có thể không trực tiếp tạo ra tài sản vật chất nhưng lại góp phần xóa đói, giảm nghèo, giải quyết công ăn việc làm, hạn chế các vấn đề xã hội

(2) Về trình tự thẩm định, việc thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng resort thường tuân theo quy trình thẩm định dự án đầu tư và được thực hiện thông qua các bước sau:

Bước 1: Thẩm định sơ bộ Hoạt động thẩm định sơ bộ được thực hiện sau

khi có kết quả khảo sát, nghiên cứu thị trường và tiến hành trên các dự án đầu tư mới, quy mô lớn Các dự án đầu tư xây dựng resort nhỏ, dự án thay thế có thể bỏ qua Lập dự án tiền khả thi và thẩm định tiền khả thi, thực chất của bước này là đánh giá kết quả nghiên cứu tiền khả thi

Bước 2: Thẩm định khả thi Triển khai nghiên cứu khả thi và thẩm định dự

án khả thi Triển khai nghiên cứu các vấn đề chi tiết, xác định các vấn đề về tài chính và thẩm định cuối cùng

29

(3) Về nội dung thẩm định, được tiến hành thông qua thẩm định sơ bộ và thẩm định luận chứng kinh tế-kỹ thuật

2.3.1 Thẩm định sơ bộ dự án đầu tư resort (thẩm định tiền khả thi)

Như đã đề cập, dự án sơ bộ được lập ra đối với các công trình quan trọng, các công trình đầu tư trực tiếp bằng vốn nước ngoài, các công trình vay vốn nước ngoài Đối với dự án đầu tư xây dựng resort có quy mô trung bình trở lên sẽ được tiến hành thẩm định tiền khả thi là cơ sở pháp lý để thực hiện dự án khả thi Thẩm định tiền khả thi đối với dự án đầu tư resort bao gồm các nội dung cơ bản sau:

- Xác định các căn cứ cần thiết phải đầu tư bao gồm: căn cứ pháp lý, các điều kiện tự nhiên, tài nguyên, các điều kiện về kinh tế, xã hội, các đường lối chính sách của Nhà nước về chính trị, về kinh tế, xã hội, dự báo về thị trường, về khả năng xâm nhập thị trường…

- Dự kiến phương án kinh doanh, hình thức đầu tư và năng lực kinh doanh

- Xác định nhu cầu các yếu tố đầu vào, khả năng giải pháp đảm bảo đầu ra

- Xác định khu vực địa điểm: phân tích phải đưa ra các đề nghị về địa điểm

dự kiến Trong phần này phải làm rõ các chỉ tiêu sử dụng đất, các yếu tố ảnh hưởng tới giá thành công trình, các yếu tố tác động tới chi phí sản xuất sau này và chi phí tiêu thụ sản phẩm Đồng thời, phân tích mối quan hệ trong qui hoạch tổng thể ngành và vùng lãnh thổ Làm rõ các mặt xã hội của địa điểm về thuận lợi, khó khăn trong việc sử dụng mặt bằng, những vấn đề phong tục tập quán có liên quan, hiện trạng địa điểm…

- Phân tích về mặt kỹ thuật công nghệ: khái quát các loại hình công nghệ, ưu nhược điểm, sự ảnh hưởng tới môi trường sinh thái, khả năng và điều kiện ứng dụng, điều kiện cung cấp thiết bị, phụ từng thay thế, sửa chữa và đưa ra công nghệ có tính lựa chọn Đồng thời làm rõ về địa hình, địa chất thuỷ văn, địa điểm lắp đặt, trình độ thi công, nguồn cung cấp vật liệu xây dựng, thiết bị thi công…

30

- Phân tích về mặt tài chính: khai toán về tổng đầu tư, nguồn vốn đầu tư, khả năng huy động, phương án huy động, phải ước tính được doanh thu, chi phí, dự kiến lỗ lãi, khả năng trả nợ vay và một số chỉ tiêu tài chính chủ yếu khác

- Ước tính nhu cầu lao động, giải pháp tổ chức sản xuất, lợi ích kinh tế xã hội, các điều kiện về tổ chức hoạt động

- Cuối cùng là kết luận và kiến nghị

2.3.2 Thẩm định dự án đầu tư resort (thẩm định tính khả thi)

Thẩm định dự án khả thi sẽ được tiến hành sau khi có kết quả thẩm định dự

án tiền khả thi đã được thông qua Hoạt động thẩm định dự án khả thi bao gồm các nội dung chính như sau:

Nội dung 1: Thẩm định các căn cứ để đảm bảo cho sự cần thiết phải đầu tư

- Xuất xứ và căn cứ pháp lý cho dự án đầu tư

- Nguồn gốc ở các tài liệu sử dụng cho phát triển dự án đầu tư

- Kết quả điều tra về tài nguyên thiên nhiên, điều kiện khí tượng thuỷ văn, kinh tế xã hội tại khu vực dự kiến xây dựng resort

- Các chính sách liên quan về thuế, về quyền ưu tiên cho resort

- Mục tiêu đầu tư (sản phẩm/dịch vụ được tiêu dùng như thế nào), sản phẩm/dịch vụ nào được lựa chọn cung cấp…

- Phân tích thị trường: dự báo số lượng, giá cả hàng năm, khả năng cạnh tranh, khả năng thâm nhập thị trường, hướng thị trường, các căn cứ để xác định năng lực sản xuất, đánh giá nhịp độ tăng trưởng trong tương lai và các mặt hạn chế

Nội dung 2: Thẩm định địa điểm xây dựng

- Phân tích điều kiện cơ bản: như khí tượng thuỷ văn, nguồn nước, địa hình, địa chất, hiện trạng đất đai, tài nguyên, môi trường sinh thái Tình hình dân sinh, phong tục tập quán, chính sách khu vực, các điều kiện cấu trúc hạ tầng (đường xá, điện nước, y tế, giáo dục, thông tin dịch vụ…), nhu cầu sử dụng đất cho dự án

- Phân tích kinh tế của địa điểm: chi phí đền bù, khảo sát ban đầu, san lấp mặt bằng thuê đất, thi công đường điện nước, lán trại và cơ sở hạ tầng có thể được tận dụng Ngoài ra còn phải tính tới các chi phí làm tăng giá cả đầu vào, làm giảm giá cả đầu ra

Nội dung 3: Thẩm định phần công nghệ kỹ thuật

- Công nghệ được lựa chọn, qui trình cung cấp dịch vụ có thể chấp nhận, mức

độ hiện đại, tính thích hợp, tính kinh tế, ưu việt và hạn chế của công nghệ được lựa chọn, phương thức chuyển giao công nghệ, các điều kiện về tiếp nhận, thanh toán

- Mức độ ô nhiễm môi trường do công nghệ gây ra, hoặc làm biến đổi môi trường (nước, khí hậu, đất đai, tiếng ồn, bụi do nguyên vật liệu, khói, chất thải khí, chất thải rắn…) và những giải pháp đi kèm bao gồm cả chi phí để khắc phục

- Phải lựa chọn phương án cung cấp điện nước, khí dùng cho sản xuất, phương án vận chuyển nội bộ và một số vấn đề khác có liên quan tới công nghệ lựa chọn

- Phải đưa ra được các phương án thiết bị chính, phụ, hỗ trợ, nguồn phụ tùng thay thế về mẫu mã, giá cả, điều kiện cung cấp, điều kiện sửa chữa, bảo dưỡng, thay thế, điều kiện lắp đặt, bảo hành, chạy thử, đào tạo công nhân kỹ thuật, tổng chi phí cho thiết bị

Nội dung 4: Thẩm định lựa chọn hình thức đầu tư, sản xuất

- Lựa chọn hình thức đầu tư: công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty liên doanh…

- Đầu tư chiều sâu, hay mở rộng các cơ sở có sẵn để lựa chọn công suất thích hợp, các phương thức lựa chọn công suất tối ưu

Nội dung 5: Thẩm định các yếu tố của quá trình cung cấp dịch vụ tại resort

- Cơ cấu các loại sản phẩm/dịch vụ, số lượng các loại được cung cấp hàng năm, chất lượng sản phẩm/dịch vụ, giá cả sản phẩm/dịch vụ

- Lịch trình vận hành resort (chạy thử không tải, có tải chạy hết công suất, thời gian cung cấp dịch vụ và thời gian ngừng nghỉ tạm thời theo thời vụ (nếu có)

- Nhu cầu đầu vào cho từng loại sản phẩm/dịch vụ và cho cả năm, tình trạng cung ứng nguyên liệu, yêu cầu dự trữ nguyên liệu, lịch trình cung cấp các chi phí

32

gắn liền với lịch trình cung cấp, nguồn cung cấp, thời gian được cung cấp phương thức vận tải… Ngoài ra, phải giải trình được điều kiện cơ sở hạ tầng phục vụ cho kinh doanh và cung ứng nguyên vật liệu (đường xá, kho tàng, bến bãi, thông tin…)

- Đáp ứng nhu cầu khách du lịch trong nước, ngoài nước…

Nội dung 6: Thẩm định phần xây dựng và thi công xây lắp

- Điều kiện tổ chức thi công, giải pháp thi công, tiến độ thi công (ngày khởi công, ngày hoàn thành) yêu cầu về thiết bị thi công cần thiết phải có để đảm bảo chất lượng công trình

- Phương án bố trí mặt bằng, xác định tiêu chuẩn cấp công trình, giải pháp kiến trúc, phối cảnh, nhu cầu điều kiện nguyên vật liệu xây dựng và phương án cung cấp, khối lượng các hạng mục công trình (phân ra xây, lắp), các phương án xây dựng, các phương án bảo vệ môi trường, xử lý ô nhiễm, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh công nghiệp, an toàn lao động khi tiến hành xây lắp

Nôi dung 7: Tổ chức quản lý kinh doanh và bố trí lao động

- Giải pháp bố trí, tổ chức kinh doanh, tổ chức quản lý, tổ chức cung ứng dịch vụ

- Về nhân lực: Lao động lành nghề, lao động chuyên nghiệp, lao động thời vụ, lao động kỹ thuật, lao động giản đơn, lao động trực tiếp, lao động gián tiếp…

- Tổng chi tiền lương, tiến công và các khoản khác phải thanh toán cho người lao động và chi phí đào tạo (nếu có)

Nội dung 8: Thẩm định về kinh tế tài chính

- Phân tích về mặt kinh tế xã hội phải làm rõ các mặt: giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng, giải quyết việc làm và thu nhập cho người lao động, mức đóng góp cho ngân sách, ngoại tệ (nếu có thể thu được) Ngoài ra cũng làm rõ các mục tiêu xã hội mà dự án mang lại, các đối tượng được hưởng, những gì xã hội phải gánh chịu, những gì tồn tại mà xã hội chưa giải quyết được…

- Về mặt tài chính: xác định nhu cầu vốn đầu tư bao gồm: vốn cố định (chi phí đền bù đất đai, giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng mới, chi phí về thiết

33

bị, máy móc, lắp đặt, chạy thử, vận chuyển thiết bị tới chân công trình, chi phí

về chuyển giao công nghệ, mua bản quyền, mua nhãn hiệu…), vốn lưu động (vốn bằng tiền, nguyên vật liệu dự trữ, phụ tùng thay thế sửa chữa…) và vốn

dự phòng

Xác định nguồn vốn gồm có nguồn bên trong (khấu hao để lại, lợi nhuận không chia) và nguồn bên ngoài (ngân sách cấp, vốn góp, vốn vay…) Đặc biệt nếu có vốn vay phải giải trình vay trong nước hay nước ngoài, phương thức vay, phương thức trả (gốc và lãi), lãi suất vay và các biện pháp đảm bảo vốn vay

Về hình thức góp vốn: góp bằng tiền (nội tệ hay ngoại tệ) hay hiện vật Xác định được chi phí sử dụng vốn của mỗi nguồn và chi phí sử dụng vốn bình quân Các chỉ tiêu tài chính mà dự án có thể đạt được (doanh thu, chi phí, lãi lỗ) và các chỉ tiêu tài chính khác dùng để lựa chọn dự án tối ưu (NPV, IRR, PP…)

Việc đánh giá tài chính của dự án đầu tư resort thường phải quan tâm đến các phương án lựa chọn thay thế nguồn thu nhập dự kiến có thể xảy ra với mỗi quyết định phải đủ lớn, trong khi sẽ có khả năng xảy ra rủi ro cho mỗi quyết định Tuy vậy, tính chất phức tạp của sản phẩm/dịch vụ trong resort sẽ ảnh hưởng đến việc tính toán rủi ro và khả năng xảy ra rủi ro đối với các dự án đầu tư phát triển resort Ví dụ, resort cung cấp gói dịch vụ chất lượng cao thông qua những “trải nghiệm kỳ nghỉ” cho du khách điều này sẽ gây ra những khó khăn cho việc đánh giá tài chính nếu muốn xem xét hiệu quả của từng thành phần riêng lẻ của sản phẩm/dịch vụ

Hơn nữa, đầu tư phát triển resort thường gắn với giai đoạn phát triển lâu dài trong khi các yếu tố bên trong (chi phí xây dựng, thị trường mục tiêu) cũng như yếu

tố bên ngoài (tỷ lệ lãi suất, lạm phát, tỷ giá hối đoái…) có thể thay đổi Nếu việc thẩm định dự án đầu tư vào resort không tính tới độ trễ của dự án (chậm quy hoạch, vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, chậm tiến độ thi công xây dựng cơ bản…) thì

có thể dẫn đến tình huống quá lạc quan về giá trị lợi nhuận ròng thu được

Các nhà nghiên cứu và quản lý thực tiễn đã xác định ba khó khăn trong việc đánh giá tài chính dự án đầu tư phát triển resort đó là:

34

(1) Khó khăn xuất phát từ đặc điểm riêng biệt của resort Theo đó, để gia tăng năng lực cạnh tranh mỗi resort cố gắng tạo ra sự khác biệt trong dịch vụ, cung cấp dịch vụ và hình ảnh ấn tượng riêng, chính điều này đã gây ra những khó khăn nhất định trong công tác dự báo nhu cầu sử dụng sản phẩm/dịch vụ của du khách

(2) Thay đổi nhu cầu thường xuyên và nhiều chi phí không xác định Thông thường các dự án đầu tư phát triển resort luôn gắn với độ trễ thời gian từ lúc khởi động cho đến lúc chính thức đi vào hoạt động kinh doanh Đồng thời sự không chắc chắn trong chu kỳ sống của sản phẩm/dịch vụ trong thời kỳ tiếp theo càng làm tăng tính phức tạp trong tính toán chi phí và doanh thu tại resort Vì vậy, cần phải điều chỉnh thời gian xây dựng, và khả năng dự báo doanh thu chung từng thời kỳ cụ thể

(3) Ảnh hưởng của sự không chắc chắn về thể chế tại địa phương Việc sử dụng các khu đất trống (greenfield sites) đã làm tăng mức độ không chắc chắn bởi

vì các điểm đến du lịch sẽ không lưu lại thông tin về số lượng và mức độ chi tiêu của du khách Mặt khác, chính quyền địa phương có thể áp đặt các loại phí, chủ yếu bao gồm sự chậm trễ thực hiện các công việc dự án, phí quản lý và mức phí tối thiểu có thể thay đổi từ địa phương này đến địa phương khác Nhìn chung, mức phí ước tính cho sự trì hoãn khoảng từ 5 đến 10 phần trăm tổng chi phí dự án

2.4 Quản lý dự án đầu tư xây dựng resort

2.4.1 Vòng đời của dự án đầu tư xây dựng resort

Chu kỳ hay vòng đời của dự án (PDLC) đầu tư xây dựng resort được xác định từ thời điểm bắt đầu dự án cho đến thời điểm kết thúc dự án PDLC cho phép nhà quản trị kinh doanh resort biết được những công việc nào sẽ được thực hiện và ai sẽ là người tham gia thực hiện trong từng giai đoạn Ngoài ra, PDLC cho phép nhà quản trị biết được chính xác những công việc nào còn lại ở giai đoạn cuối sẽ thuộc về hoặc không thuộc về phạm vi của dự án

PDLC thông thường được phân thành bốn giai đoạn đó là: (1) Giai đoạn xây dựng ý tưởng; (2) Giai đoạn phát triển; (3) Giai đoạn thực hiện dự án; (4) Giai đoạn kết thúc dự án