Phương pháp chi phí Phần 2

Bài tập này cho thấy cách thức các thẩm định viên tính chi phí của các phần công trình khác nhau từ số liệu của nhà cung cấp số liệu chi phí.. Ước tính chi phí có thể đem so sánh với việ

Oak Street

Các yếu tố trong Phân tích Chi phí

Trong phần này, người hướng dẫn của bạn sẽ từng bước chỉ dẫn bạn làm bài tập tình huống Bài tập này cho thấy cách thức các thẩm định viên tính chi phí của các phần công trình khác nhau từ số liệu của nhà cung cấp số liệu chi phí Ước tính chi phí có thể đem so sánh với việc sử dụng một công thức nấu ăn đòi hỏi các thao tác kỹ thuật

và nguyên liệu chính xác để đạt được kết quả mong muốn Bạn sẽ bắt đầu với một căn nhà hai tầng Ngay sau khi được học các kỹ thuật và thành phần chính của phân tích chi phí, bạn sẽ áp dụng kiến thức này vào ví dụ phức tạp hơn ở Phần 10

Marshall và Swift/Boeckh sẽ là nhà cung cấp số liệu chi phí trong các bài tập tình

huống Nhà cung cấp dịch vụ này đưa ra số liệu cho những người định giá thông qua hai dịch vụ cơ bản Dịch vụ thứ nhất sử dụng trong Phần 9 và Phần 10 là Sổ tay chi phí nhà ở của các căn nhà dành cho từ 1 đến 4 hộ gia đình Dịch vụ còn lại là Dịch vụ định giá Marshall dùng cho các bất động sản thương mại

Mục tiêu nghiên cứu

Để chuẩn bị cho Phần 9, hãy đọc các mục tiêu nghiên cứu sau và xem lại chúng khi nghiên cứu phần này của sách hướng dẫn

Sử dụng các chi phí thành phần để ước tính chi phí công trình xây dựng nhà ở

Các gợi ý nghiên cứu

Bạn sẽ thấy nội dung Phần 9 rất hấp dẫn và thực tiễn Hãy thưởng thức nó mà không phải lo lắng nhớ mọi thứ để làm bài kiểm tra Bạn sẽ xem bài tập tình huống về định giá căn nhà ở hai tầng bằng phương pháp chi phí cho từng đơn vị diện tích Marshall

và Swift/Boeckh Không có câu hỏi kiểm tra nào về các kỹ thuật Marshall và

Swift/Boeckh Ứng dụng của bài tập tình huống sẽ củng cố các khái niệm và thuật ngữ trình bầy trong Phần 7 và 8

Người hướng dẫn sẽ dẫn dắt bạn trong hầu hết bài tập tình huống Việc luyện tập này nhằm phục vụ cho ví dụ phức tạp hơn ở Phần 10 Bạn sẽ phải tự tính toán để tìm ra các con số chi phí trong ví dụ đó

Phần 9 là lần đầu bạn tiếp cận Bài tập tình huống Phố Cây sồi Bạn sẽ sử dụng bất động sản tại số 4410 Phố Cây sồi làm đối tượng cho rất nhiều bài tập khác nhau Bất động sản này là hư cấu, nhưng sẽ được sử dụng trong các ứng dụng thực tế nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quá trình định giá Trong phần này, nhiệm vụ của bạn là tính chi phí hiện tại cho bất động sản tại Phố Cây sồi Lần tiếp theo bạn gặp lại bất động sản này là vào Ngày học thứ 3

A Mục tiêu của Phần 9 là chỉ ra cách thức thẩm định viên sử dụng dịch vụ của các nhà cung cấp số liệu chi phí (trong trường hợp này là Marshall và

Swift/Boeckh) để tính các chi phí thành phần khác nhau nhằm ước tính ra chi phí hiện thời của công trình xây dựng tại nơi ở

B Bài tập tình huống sẽ được sử dụng để minh họa cho các chi phí thành phần Đối tượng nghiên cứu là căn nhà ở hai tầng tại vùng có khí hậu “ôn hòa”

1 Khí hậu của Mỹ có thể tạm chia thành 5 nhóm như sau:

a Khí hậu rét đậm Thường bao gồm vùng gần phía Bắc nhất của các bang sát biên giới Canada, kể cả bang Alaska Các công trình xây dựng

ở khu vực này phải có lớp cách nhiệt tốt, nền công trình khá sâu dưới nền đất để đảm bảo đứng vững dưới lớp sương giá (ví dụ độ sâu tại đó nền đất đóng băng) Một số ví dụ có thể kể đến là phần phía bắc của Maine, Minnesota, và Montana

b Khí hậu lạnh Khu vực này tạo thành một đường rộng nằm vắt ngang nước Mỹ, bao gồm các bang có nhiệt độ đóng băng trong các tháng mùa đông Ví dụ như New York, Iowa, Oregon, và phía bắc California

c Khí hậu ẩm hỗn hợp Khu vực này bao gồm các bang miền Trung giáp Đại Tây Dương và mở rộng đến phần đông bắc của Texas Ví dụ như Bắc Carolina, Tennessee, và phía bắc Georgia và Louisiana

d Khí hậu nóng ẩm Bao gồm khu vực Florida và bờ biển Gulf Ví dụ như Georgia, Alabama, khu vực Texas, và miền Nam của bang South Carolina

e Khí hậu khô hỗn hợp hoặc khô nóng Là vùng tây nam nước Mỹ bao gồm các bang như New Mexico, Arizona, Southern California, và một phần của Texas

2 Công ty Marshall & Swift/Boeckh (MSB) đã tính đến cả 5 loại vùng khí hậu trên trong quá trình điều chỉnh chi phí Tuy nhiên, MSP đã sử dụng 3 nhóm phân loại sau để bắt đầu quá trình xử lý: vùng khí hậu ấm, vùng khí hậu ôn hòa và vùng khí hậu khắc nghiệt

3 Ở khu vực khí hậu ôn hòa nơi có bất động sản cần định giá, thẩm định viên

sẽ tìm ra kết cấu xây dựng có khung gỗ điển hình gồm các bức tường nhô

ra cỡ 2 x 4 hoặc 2 x 6 và các cửa sổ 1 hoặc 2 lớp kính (để cách ly)

a Độ dầy của tường và trần nhà sai khác trong khoảng từ R-11 đến R-19 đối với tường và từ R-19 đến R-30 đối với trần

b Giá trị R là tỷ lệ chỉ ra điện trở đổi với một số vật liệu cách điện đặc biệt Một giá trị R cao hơn đối với một mức độ dầy nhất định cho thấy ít nhiệt hơn có thể thoát khỏi tường và trần

4 Nền nhà tại vùng khí hậu ôn hòa sẽ có độ sâu từ 30 đến 42 inch (1 inch = 2,54 cm) để bảo vệ chân nền khỏi sương giá

a Móng của bất động sản được định giá là một bức tường trụ với một tấm sàn bê tông trên mặt đất để củng cố thêm

b Móng nhà ở vùng khí hậu ấm có thể có độ sâu của móng là 18 inch, trong khi đó tại khu vực khí hậu khắc nghiệt chiều sâu móng lên tới 54 inch

C Người hướng dẫn sẽ giải thích về các thành phần chi phí khi bạn từng bước làm xong bài tập tình huống này

Đừng quá bận tâm về việc nhận biết tất cả các thuật ngữ khi làm bài tập này Thậm chí sau khi chúng ta nghiên cứu xong phần xây dựng cơ bản ở Phần 7,

có thể vẫn còn một số thuật ngữ xây dựng mới ở Phần này Nếu vậy, hãy hỏi người hướng dẫn để được giải thích

Công ty Marshall và Swift/Boeckh có các bước cụ thể về cách phân tích chi phí Người hướng dẫn sẽ giúp bạn hiểu cách người ta xếp loại chất lượng bất động sản bạn đang định giá là trung bình, tốt, rất tốt hay tuyệt vời

Oak Street

II Bài tập tình huống Phố Cây sồi – Phân tích chi phí

Miêu tả: Bất động sản bạn được yêu cầu để định giá là một ngôi nhà riêng

hai tầng có chất lượng trung bình, nằm trong khu vực hay có động đất và bão Căn nhà được xây dựng trên móng tường trụ với một sàn bê tông để gia cố thêm Các bức tường khung gỗ bên ngoài có độ cao phía trong là 8 feet cho mỗi tầng Các bức tường phía trong được trát vữa rộng khắp Nhà có 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm đầy đủ ở tầng 2 và một bán phòng tắm ở tầng một Nhà không có các ống nước chờ sẵn cho các thiết bị cố định có thể có Chậu giặt được đặt ở phòng vật dụng cùng với cần điều khiển thiết bị thông gió và nhiệt Thiết bị đun nước cũng được đặt ở phòng vật dụng thiết yếu

Nền nhà được trải thảm đỏ ngoại trừ bếp và lối vào phòng giải lao được trải tấm nhựa dẻo Phòng tắm được lát gạch men Những vật dụng gắn liền với bếp gồm lò nướng, máy giửa bát, máy hút mùi và quạt, và máy nghiền rác Cũng có 1 cái quạt hút ở một trong số các phòng tắm Ngôi nhà nằm trong vùng khí hậu ôn hòa và có độ cách ly tiêu chuẩn về tường và trần nhà, cửa số được làm 2 lớp kính Lò sưởi ở trong nhà với một khoang đá có gạch đắp nổi được đặt ở tầng 1 trong phòng chung của cả gia đình ở tầng 1

Phía bên ngoài căn nhà có mái phủ nhựa đường với độ dốc đặc thù là 6/12 và phủ lớp nhựa trải qua khung gỗ cỡ 2x4 Gara, dành cho 2 xe ôtô, gắn với ngôi nhà và có độ cao tường là 9 foot Gara vẫn chưa được cách ly hay hoàn thiện ngoại trừ bức tường gắn với ngôi nhà do yêu cầu của quy tắc xây dựng và chống hỏa hoạn Cũng có sàn

gỗ ở phía sau căn nhà Khu vực này được nâng lên so với nền là 18 inches Còn có một cổng vòm nhỏ ở trên chỗ dừng chân trước nhà Đây là một hành lang mở với mái

và trần đã hoàn thiện

Mặt tiền cùa bất động sản Phố cây sồi

Quan sát tòa nhà từ phía bên cạnh

Phác thảo khung cho bất động sản cần định giá

Tấm lát cho hai tầng

Cổng, hành lang

Tấm lát nhựa hoặc kim loại

Vữa trát Khung bê

tông

Vữa trát lên khung

Gạch thông dụng

CÁC ĐIỀU CHỈNH THEO ĐƠN VỊ FOOT2

Khí hậu ôn hòa

(cơ sở)

Ngói đất nung + $ 3.11 Được cách ly tối đa + 3.32

Khí hậu ôn hòa

(cơ sở) Thép, đã định hình + 52 Khí hậu dễ chịu – $ 1.60 Nứt ở gỗ + 85 Khí hậu khắc nghiệt + 2.94

Điều chỉnh: Cộng vào thêm đối với KHU VỰC CÓ ĐỊA CHẤN (Z) / BÃO (Wind)

NHÀ MT T
NG Chi phí theo đơn vị foot 2

Tấm lát nhựa hoặc kim loại

Vữa trát Khung bê

tông

Vữa trát lên khung

Gạch thông dụng

CÁC ĐIỀU CHỈNH THEO ĐƠN VỊ FOOT2

Khí hậu ôn hòa

(base)

Ngói đất nung + $ 5.55 Được cách ly tối đa + 3.01

Khí hậu ôn hòa

(base) Thép, đã định hình + 93 Khí hậu dễ chịu – $ 1.89 Nứt ở gỗ + 1.51 Khí hậu khắc nghiệt + 3.47

Trục kết cấu – 79 Sườn đồi, độ dốc lớn + 5.21

Điều chỉnh: Cộng vào thêm đối với KHU VỰC CÓ ĐỊA CHẤN (Z) / BÃO (Wind)

Các tỷ lệ chi phí trên được lấy theo sách hướng dẫn Chi phí nhà ở của công ty Marshall và Swift năm 2003, sử dụng

có giấy phép

để xe ôtô)

+ $ 2,350

Per rough-in + or – 340 Máy rửa bát + 590

HÀNH LANG/LỐI ĐI CÓ MÁI CHE

Màn chắn

Tường với cửa kính

Tường đặc

Thêm vào mái

Thêm vào trần

GARA Chi phí theo đơn vị foot 2

ép

Tấm lát nhựa hoặc kim loại

Vữa trát

Lớp ván

gỗ ngoài khung

Ván ốp

gỗ

Cộng vào

để cho kết quả

CÁC LƯU Ý KHI TÍNH TOÁN

Hệ số chiều cao của tường

Đối với nhà ở chất lượng trung bình, chi phí cơ bản được giả định lấy mức chiều cao tường là 8 foot Đối với mỗi foot chiều cao tăng thêm của tường, thẩm định viên phải thêm vào 3%, Vì thế, nếu bất động sản của bạn có trần cao tới 9 foot thì hệ số là 1,03 Bạn sẽ thấy trong bài tập tình huống, gara sát nhà có tường cao tới 9 foot Do vậy, hệ

số là 1,03 do 3% được thêm vào cho độ dài 1 foot tăng thêm của bức tường Hệ số này chỉ áp dụng với tỷ lệ cơ bản và không áp dụng cho các chi phí cải tạo khác như lợp mái, thiết bị sưởi ấm hay làm mát

Tính toán chi phí lát, trải nền

Thẩm định viên có thể sử dụng tiền chiết khấu cho lát, phủ sàn nhà hoặc chia chi phí cho từng loại vật liệu dùng để lát, phủ sàn riêng lẻ Cách thức để tính được tỷ lệ chi phí lát sàn là áp dụng tỷ lệ phần trăm diện tích đối với tỷ lệ chi phí thực Kết quả có thể được dễ dàng viết vào trong bảng sau:

Summary of Plumbing Fixtures Tóm tắt các thiết bị dẫn nước và vệ sinh

Plumbing fixtures are added or subtracted as lump sum adjustments The average quality cost rate includes eight fixtures and one rough-in Each full bath has three

fixtures, and a half bath has two fixtures The kitchen sink, the laundry tub, and the water heater each count as one plumbing feature The base cost rate already includes two outdoor spigots Giá trị các thiết bị dẫn nước và vệ sinh được cộng thêm hoặc trừ

đi theo cách điều chỉnh cả gói Tỷ lệ chi phí chất lượng trung bình bao gồm 8 thiết bị cố định và một …… Mỗi bồn tắm đầy đủ có 3 thiết bị cố định, bán bồn tắm có 2 thiết bị

cố định Chậu bếp, bồn giặt và bình nóng lạnh mỗi loại được tính là một bộ phận của nhóm thiết bị dẫn nước, vệ sinh Tỷ lệ chi phí cơ bản đã bao gồm 2 vòi nước bên ngoài cửa

(CCM) và Số nhân cục bộ Các hệ số này cập nhật tỷ lệ chi phí đối tới quý gần đây nhất trong năm và cũng điều chỉnh cho các địa phương (như San Diego, Minneapolis, hoặc Biloxi) Hai số nhân này được nhân với nhau để tạo nên một hệ số Số nhân chi phí hiện tại và số nhân cục bộ đểu có trong Mẫu nhưng bạn cần phải nhân chúng với nhau để tạo ra hệ số

MẪU ĐỊNH GIÁ FOOT2

Hệ số chiều cao

của tường X

Diện tích sàn X

Chi phí theo foot2 lựa chọn
Hệ số Số lượng Chi phí Chi phí ngoại thất

13 Các cửa sổ áp mái

26 TỔNG CHI PHÍ XÂY DỰNG MỚI(Dòng 23 x Dòng 24 + Dòng 25)

Cấu trúc trên đây là dựa trên Mẫu 1007 của công ty Marshall và Swift/Boeckh và được cho phép sử dụng phục vụ cho mục đích giảng dạy

MẪU ĐỊNH GIÁ FOOT2

Hệ số chiều cao

của tường X

Diện tích sàn X

Chi phí theo foot2 lựa chọn
Hệ số Số lượng Chi phí Chi phí ngoại thất

12 Hệ thống nước

Rough-ins: Tổng số

Dựa trên

13 Các cửa sổ áp mái

24 Các số nhân:CCM 1.08 x Cục bộ 0.96

25 Các bộ phận bổ sung

26 TỔNG CHI PHÍ XÂY DỰNG MỚI(Dòng 23 x Dòng 24 + Dòng 25)

Cấu trúc trên đây là dựa trên Mẫu 1007 của công ty Marshall và Swift/Boeckh và được cho phép sử dụng phục vụ cho mục đích giảng dạy

Tổng kết Phần 9

Các mục tiêu nghiên cứu

Bây giờ, sau khi đã hoàn thành Phần 9, bạn sẽ có thể

 Sử dụng các chi phí thành phần để ước tính chi phí công trình xây dựng nhà ở

Tài liệu đọc thêm

Định giá bất động sản (The Appraisal of Real Estate) tái bản lần thứ 12, Chương 10 trang 226 và Chương 14 – 15 từ trang 349 đến 381

Định giá bất động sản khu dân cư (Appraising Residential Properties), tái bản lần thứ

3, Chương 12, từ trang 245 đến 270

Các khái niệm và thuật ngữ cần nhớ

Có một số thuật ngữ mới ở Phần 9 (ví dụ Giá trị R) nhưng những thuật ngữ này ít có khả năng xuất hiện trong bài kiểm tra cuối cùng Danh sách thuật ngữ trong phần Ôn tập được giới hạn ở những thuật ngữ mà bạn cần nhớ (nghĩa là những thuật ngữ sẽ xuất hiện trong bài thi)

Bài kiểm tra ôn tập Chương 3

Bài kiểm tra chọn câu hỏi đúng này là vì lợi ích của bạn và để ôn tập các kiến thức đã được đề cập tới trong Chương 3 Đây là bài kiểm tra kết thúc Chương Chọn câu trả lời đúng nhất

1 Nhà của ông Chatsworth nằm trong danh mục nhà cổ và ông Chatsworth muốn biết giá trị bảo hiểm của ngôi nhà này Người thẩm định giá nên chọn loại chi phí nào?

A Chi phí trực tiếp

B Chi phí thay thế

C Chi phí tái tạo

D Chi phí trực tiếp và gián tiếp

2 Những khu vực nào được tính trong tổng diện tích sinh hoạt?

A Tất cả khu vực sàn trong nhà, gara, hành lang và khu vực lát gỗ sát nhà

B Phần mở không lát sàn của phòng giải lao 2 tầng

C Khu vực sàn đã hoàn thiện ở phía trên và dưới nền đất

D Khu vực sàn đã hoàn thiện ở phía trên nền đất

3 Do những đóng góp độc đáo của phương pháp chi phí, phương pháp này

thường được dùng cho:

A Ước lượng giá trị có thể bảo hiểm được

B Ước lượng giá trị thị trường cho người vay

C Ước lượng giá trị bất động sản trong các vụ kiện tụng

D Phân tích chia nhỏ

4 Condon đã ước tính chi phí của việc đào đất, làm nền nhà, tường, mái và các chi phí trọn gói cho điện, chất đốt và đường ống nước, thiết bị vệ sinh Phương pháp chi phí mà Condon sử dụng là phương pháp gì?

A Phương pháp so sánh đơn vị

B Phương pháp chi phí mỗi đơn vị cấu thành

C Phương pháp khảo sát số lượng

D Phương pháp chỉ số giá

5 Fogarty biết rằng chi phí ban đầu của tòa nhà ba năm trước là $750.000 Chỉ số chi phí là 255,3 khi công trình xây dựng này được xây Nếu hiện nay chỉ số này là 288,5 thì chi phí dự tính là bao nhiêu?