Vấn đề pháp lý liên quan đến Condotel

Condotel, Thông tin về loại hình bất động sản Condotel, Condotel là gì? Được cấp sổ hồng (đỏ) không?, Condotel là gì? Vấn đề pháp lý của loại hình BĐS Condotel

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN

THỰC TIỄN VẤN ĐỀ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN CONDOTEL VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ

Chuyên ngành: Luật Dân sự

Học phần: Pháp luật về thị trường bất động sản

Giảng viên phụ trách học phần: ===========

Số phách

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 2

CHƯƠNG 1: NHỮNG HIỂU BIẾT CƠ BẢN VỀ CONDOTEL 4

1.1 Khái niệm: 4

1.2 Điểm khác biệt giữa Condotel và căn hộ chung cư: 4

1.3 Cách thức hoạt động: 5

1.4 Chủ sở hữu: 5

1.5 Quy định pháp lý: 5

CHƯƠNG 2: MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐÊN LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN CONDOTEL 7

2.1 Về quyền bán, quyền chuyển nhượng và quyền cho thuê loại hình bất động sản Condotel: 7

2.2 Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Condotel: 8

2.3 Thời hạn sở hữu căn hộ Condotel và cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư: 10

2.4 Về quy chuẩn kỹ thuật và quy chế quản lý vận hành, khai thác căn hộ Condotel cho mục đích du lịch: 11

2.5 Một số rủi ro pháp lý tiềm ấn khác: 13

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN CONDOTEL 14

3.1 Bổ sung, hoàn thiện, thống nhất khái niệm về loại hình Bất động sản Condotel tại Việt Nam: 14

3.2 Về quyền bán, chuyển nhượng, quyền cho thuê loại hình bất động sản Condotel của chủ đầu tư: 15

3.3 Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với loại hình bất động sản Condotel:15 3.4 Thời hạn sở hữu căn hộ Condotel và cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư: 16

3.5 Về quy chuẩn kỹ thuật và quy chế quản lý vận hành, khai thác căn hộ Condotel cho mục đích du lịch Condotel: 16

KẾT LUẬN 18

TÀI LIỆU THAM KHẢO 19

MỞ ĐẦU

Condotel xuất hiện lần đầu tiên tại Miami (Mỹ) từ những năm 1980 sau đó phát triển tới các địa điểm của Mỹ như Aspen, Chicago, New York, Florida, Orlando,…và nhanh chóng phát triển sang các quốc gia khác trên thế giới như Singapore, Thái Lan,

… Condotel không chỉ xuất hiện tại các khu nghỉ mát mà còn xuất hiện tại các khu vực trung tâm thành phố, khu trượt tuyết, các điểm thường xuyên diễn ra các sự kiện,… Condotel đầu tiên của Việt Nam xuất hiện năm 2009 tại Nha Trang – Tòa tháp mang tên Nha Trang Plaza Ngay khi khu Condotel này phát triển, mô hình Condotel nhanh chóng lan rộng ra các thành phố biển của Việt Nam như Đà Nẵng, Hạ Long, Phú Quốc, Quy Nhơn…

Mô hình Condotel là một trong những loại hình bất động sản rất mới, nó mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp ở mức cao hơn việc mua nhà ở để cho thuê Đồng thời, loại hình bất động sản này cũng đảm bảo được nhu cầu nghỉ ngơi của chủ sở hữu, trao đổi kỳ nghỉ ở những địa phương khác kể cả nước ngoài Hơn nữa, Condotel còn được coi là nhà ở với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài, như một tài sản được thừa

kế cho con, cháu, tạo nên sự yên tâm trong đầu tư

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích mà loại hình bất động sản này mang lại cho những nhà đầu tư thì Condotel còn gặp phải rất nhiều những vấn đề pháp lý bất cập xung quanh nó Do đây là một loại hình bất động sản mới, nên các cơ quan Nhà nước

có thầm quyền còn gặp khó khăn trong việc bổ sung, hoàn thiện các quy định về loại hình này, còn các nhà đầu tư, chủ sở hữu thì gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết các tranh chấp nếu phát sinh với loại hình này

CHƯƠNG 1 NHỮNG HIỂU BIẾT CƠ BẢN VỀ CONDOTEL

1.1 Khái niệm:

Condotel là từ được viết tắt của Condo & Hotel có ý nghĩa là Khách sạn căn hộ hay Căn hộ khách sạn Đây là khái niệm rất phổ biến trên thị trường thế giới nhưng vẫn còn khá mới mẻ tại Việt Nam Với việc mang lại những giá trị “kép”, Condotel đang trở thành xu hướng đầu tư mới tiềm năng của bất động sản nghỉ dưỡng

1.2 Điểm khác biệt giữa Condotel và căn hộ chung cư:

Khái niệm Kết hợp giữa căn hộ cao cấp để ở và tiện nghi khách sản

Là căn hộ để ở với đầy đủ phòng có nhiều chức năng Được xây dựng thành nhiều

tầng.

Mục đích sử

dụng

Dùng để cho thuê, lưu trú khi khách đến du lịch hoặc nghỉ

dưỡng

Được sử dụng để ở với thời

gian lâu dài

Mô hình

kinh doanh

Có đơn vị vận hành, quản lý tìm khách thuê, được bảo trì, bảo dưỡng định kỳ

Tự tìm khách thuê, tự bảo dưỡng, bảo trì căn hộ

Cơ quan

quản lý

Ban quản lý du lịch, các cơ quan Nhà nước có trách nhiệm

quản lý về du lịch

Ban quản trị tổ dân phố, Ủy ban nhân dân phường xã

1.3 Cách thức hoạt động:

Là tổ hợp của 2 loại hình bất động sản nên Condotel vừa có các hoạt động của một khách sạn, vừa có chức năng của một khu căn hộ Cụ thể :

- Condotel có chức năng của một khách sạn bởi: Condotel có hệ thống đặt phòng

và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng,…

- Condotel có chức năng của một căn hộ vì: Được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ,…với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và cho du khách có thể

đi chợ và trải niệm phong cách sống như chính ngôi nhà của mình Tuy nhiên Condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của khách sạn

1.4 Chủ sở hữu:

Hiện nay nhu cầu sở hữu loại hình bất động sản Condotel này thường là 2 nhóm chính, đó là :

Nhà đầu tư: Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu mua hoặc thuê căn hộ khách sạn với mục đích đầu tư để tăng lợi nhuận Với họ, điểm hấp dẫn của Condotel là khả năng thu hồi vốn nhanh và có thể mang lại lợi nhuận ngay lập tức

Khách du lịch, doanh nhân thành đạt và người có mức thu nhập trung lưu: Đây là nhóm khách hàng mua hoặc thuê Condotel để hưởng thụ cuộc sống, muốn tận hưởng

kỳ nghỉ dài cũng như muốn thể hiện đẳng cấp thượng lưu tại một ngôi nhà đầy đủ tiện nghi với chi phí vừa phải

1.5 Quy định pháp lý:

Theo Khoản 3, Điều 21, Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 hướng dẫn Luật du lịch quy định: “Căn hộ du lịch có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”

Theo Khoản 1, Điều 24 của Nghị định 168/NĐ-CP ngày 31/12/2017, được sửa đổi bổ sung theo Khoản 3, Điều 5 của Nghị định 142/2018/NĐ-CP ngày 09/10/2018, thì quy định điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ đối với căn hộ du

lịch là phải có: “Có khu vực tiếp khách, phòng ngủ, bếp và phòng tắm, phòng vệ sinh;

và có giường, đệm, chăn, gối, khăn mặt, khăn tắm; thay bọc đệm, bọc chăn, bọc gối, khăn mặt, khăn tắm khi có khách mới”.

Căn cứ theo quy định nêu trên, thì căn hộ du lịch được hiểu là một loại bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự Theo đó, việc xây dựng, tạo lập và quản lý sử dụng liên quan đến căn hộ du lịch phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật

về kinh doanh bất động sản, đất đai và xây dựng có liên quan…; Theo quy định của luật đất đai, thì loại đất dùng để xây dựng căn hộ du lịch là “Đất thương mại dịch vụ”

có thời hạn sở hữu là 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ Đây là loại đất hoàn toàn khác với đất ở có mục đích sử dụng ổn định, lâu dài

Việc xây dựng, tạo lập căn hộ du lịch Condotel được hiểu là chủ đầu tư tạo lập

“công trình xây dựng gắn liền với đất” Sau khi hoàn thành việc xây dựng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

Như vậy, khi chủ đầu tư xây dựng tạo lập công trình xây dựng là tòa nhà Condotel, nghĩa là xây dựng một loại hình bất động sản để kinh doanh Do đó, khi chủ đầu tư xây dựng và đưa tòa nhà Condotel vào kinh doanh cũng bắt buộc phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định khác có liên quan

CHƯƠNG 2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐÊN LOẠI HÌNH

BẤT ĐỘNG SẢN CONDOTEL

2.1 Về quyền bán, quyền chuyển nhượng và quyền cho thuê loại hình bất động sản Condotel:

Quy định của pháp luật hiện hành hoàn toàn không cấm hoặc không hạn chế chủ đầu tư bán hay chuyển nhượng Condotel cho người có nhu cầu mua cũng như không có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư sở hữu tòa nhà Condotel Chính

vì không có quy định nên các chủ đầu tư vẫn đang bán hay chuyển nhượng cho người mua nhưng việc mua bán hay chuyển nhượng này hiện nay đang gặp nhiều hạn chế và vướng mắc do thiếu khung pháp lý

Dù căn hộ du lịch Condotel được mua bán hay chuyển nhượng dưới hình thức ký hợp đồng nhưng thực sự cũng chỉ là cho thuê căn hộ du lịch dài hạn, nghĩa là chủ đầu

tư cho người mua thuê căn hộ dài hạn để người mua lưu trú du lịch hoặc để tự kinh doanh hoặc hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư Vì đối với căn hộ du lịch, dù là ký hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng nhưng người mua không thể có đủ 03 quyền của người sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt như đối với nhà ở hay bất động sản thông thường khác được Cả 03 quyền này đều bị hạn chế và chịu sự chi phối toàn bộ bởi quyền của chủ đầu tư từ quyền thu phí bảo trì, phí quản lý khai thác và vận hành, quyền cung cấp dịch vụ đi kèm, quyền quản lý khai thác kinh doanh,

…

Do đó, dù đã ký hợp đồng mua hay chuyển nhượng, người mua căn hộ du lịch Condotel vẫn hoàn toàn phụ thuộc vào sự quyết định và ý chí của chủ đầu tư mà không phụ thuộc vào quyền sở hữu của người mua và quy định của pháp luật

Căn hộ du lịch Condotel nếu được chủ đầu tư bán cũng chỉ như là cho thuê kinh doanh dài hạn, nhưng chủ đầu tư vẫn sử dụng “Hợp đồng mua bán căn hộ” thay vì

“Hợp đồng cho thuê” bởi vì chủ đầu tư đang lợi dụng sự không rõ ràng của pháp luật

để nhằm lôi kéo nhiều nhà đầu tư thứ cấp Chính vì thế mà tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư, ngược lại sẽ làm giảm rủi ro cho chủ đầu tư (Nếu các nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ)

2.2 Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Condotel:

Trước Chỉ thị 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh của Thủ tướng chính phủ, chưa hề có bất kỳ quy định nào cho phép người mua Condotel được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Việc này xuất phát từ quy định về việc đất để xây dựng Condotel là đất thương mại, dịch vụ có thời hạn, không phải là đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và nghĩa vụ tài chính đối với loại đất thương mại dịch vụ cũng khác rất nhiều so với đất ở

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh thì Bộ Tài nguyên

và Môi trường đã có Công văn số 730/BTNMT-TCQLĐĐ gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở

- Đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm

- Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất

Cùng với đó, các Sở Tài nguyên và Môi trường tiến hành tổ chức rà soát các dự

án đầu tư du lịch nghỉ dưỡng đã được phê duyệt, để xác định các trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo trình tự, thủ tục, hồ sơ quy định của pháp luật về đất đai cho người nhận chuyển nhượng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng

Trước đó, Thông tư 21 của Bộ Xây dựng ban hành ngày 31/12/2019 về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, trong đó có “căn hộ lưu trú (Condotel)” cùng Quyết định 3720 mà Bộ Văn hóa - Thể thao - Du lịch ban hành ngày 28.10.2019 về Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch cũng đã phần nào hoàn thiện khung pháp lý cơ bản cho các loại hình bất động sản kiểu mới như Condotel

Theo hướng dẫn của các bộ, ngành thông qua các văn bản pháp luật trên, hiện đã hoàn toàn có thể cấp Giấy chứng nhận có thời hạn cho người mua Condotel

Nhưng bên cạnh đó, việc xây dựng pháp luật theo hướng thừa nhận Condotel là một tài sản, một sản phẩm bất động sản sẽ gây ra rất nhiều vấn đề cần xem xét:

- Về quy hoạch đất đai, hạ tầng và dân cư, Condotel mang bản chất của loại hình kinh doanh, dịch vụ Do đó, khi được xây dựng nó sẽ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch ở mỗi địa phương Nhưng khi thừa nhận Condotel là một bất động sản, một sản phẩm trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì bắt buộc phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để xác nhận quyền sở hữu tài sản nhà ở lâu dài cho người sở hữu để phù hợp với quy hoạch về nhà ở, đất ở cũng như quản lý khu dân cư

Trong trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho các căn hộ Condotel sẽ có thể gây ảnh hửng đến tổng thể quy hoạch của địa phương, đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng cũng như dân

cư sau này

- Nếu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các căn hộ Condotel trong khi các căn hộ này mục đích chính không phải sử dụng với mục đích để ở mà là để kinh doanh, dịch vụ và lại có sự ràng buộc rất lớn với chủ đầu tư thì dễ nảy sinh tranh chấp Tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua có thể xảy ra trong quá trình quản lý sử dụng về chi phí quản lý cùng những rủi ro khi phân định sở hữu chung, sở hữu riêng giữa chủ đầu tư và người mua Condotel Ngoài ra còn tiềm ẩn những rủi ro khi chủ đầu

tư sử dụng căn hộ để thế chấp ngân hàng mà không có khả năng thanh toán nợ, những rủi ro phát sinh khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận…

2.3 Thời hạn sở hữu căn hộ Condotel và cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư:

Về thời hạn sở hữu Condotel thì đa số khách hàng khi mua bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đều có mong muốn được sở hữu lâu dài, vừa cho mục đích kinh doanh khai thác hiện tại vừa là một tài sản để lại cho con cháu sau này

Thực hiện Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 22/4/2019 của Thủ tướng Chính phủ thì Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở

Nội dung công văn số 730/BTNMT-TCQLĐĐ đã nêu rõ theo quy định của Luật

Du lịch năm 2017 thì căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống

Căn cứ vào điểm đ, Khoản 2, Điều 10, Luật Đất đai 2013 và quy định tại Phụ lục

số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản

đồ hiện trạng sử dụng đất cũng xác định việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ

Theo quy định tại Điều 153 của Luật Đất đai 2013 thì thời hạn sử dụng đất được quy định tại Khoản 3, Điều 126 của Luật Đất đai 2013 rằng:

- Việc cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm

- Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế, xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất

Chính vì sở hữu có thời hạn, nên thực tế rất nhiều chủ đầu tư đã ký hợp đồng cam kết lợi nhuận cố định có thời hạn vài năm đầu cho người mua Condotel (thậm chí từ 10% đến 15%/năm) Điều này dẫn đến tình trạng khất nợ của một số chủ đầu tư yếu kém, trả chậm và cuối cùng là không thể trả theo như cam kết nên đã gây bức xúc cho người mua Thực tế, có những chủ đầu tư đã thực hiện được đúng cam kết nhưng cũng

có những chủ đầu tư không thể thực hiện được đúng cam kết về trả lợi nhuận mà điển hình như Dự án Cocobay ở Đà Nẵng là một ví dụ

2.4 Về quy chuẩn kỹ thuật và quy chế quản lý vận hành, khai thác căn hộ Condotel cho mục đích du lịch:

Về quy chuẩn kỹ thuật thì Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch đã quy định điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ đối với căn hộ du lịch và biệt thự du lịch Tuy nhiên, đây mới là những quy định tối thiểu về tiện nghi Condotel đang được thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn 4391:2015 Mặc dù vậy, nếu việc áp dụng hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho Condotel sẽ có những điểm bất cập vì những yêu cầu của nhà chung cư là nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt của các hộ gia đình