Câu 1: Trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trường hợp chủ đầu tư vì các lý do như giải thể, phá sản mà không còn tồn tại khi đó người mua không có văn bản chuyển nhượng hợp đồng có xác nhận của chủ đầu tư thì khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận phải giải quyết như thế nào? Nếu Trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trường hợp chủ đầu tư vì các lý do như giải thể, phá sản.
Trang 1BÀI LÀM
Câu 1: Trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trường hợp chủ đầu tư vì các lý do như giải thể, phá sản mà không còn tồn tại khi đó người mua không có văn bản chuyển nhượng hợp đồng có xác nhận của chủ đầu tư thì khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận phải giải quyết như thế nào?
Nếu Trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trường hợp chủ đầu tư vì các lý do như giải thể, phá sản mà không còn tồn tại khi đó người mua không có văn bản chuyển nhượng hợp đồng có xác nhận của chủ đầu
tư thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận vì:
Khi hai bên thỏa thuận mua bán nhà ở hình thành trong tương lại thì bên mua phải yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào Văn bản chuyển nhượng hợp đồng Bên nhận chuyển nhượng nộp
1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, gồm các giấy tờ sau đây (được quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 19, Luật nhà ở 2014)
Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ theo quy định, sau khi xin được xác nhận của chủ đầu tư là việc chuyển nhượng đã hoàn thành Lúc đó bên nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định
Trang 2Câu 2: Hiện nay pháp luật chỉ quy định quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai, vậy với đối tượng là các công trình xây dựng hình thành trong tương lai có được thực hiện quyền chuyển nhượng này không? và nếu thực hiện thì
có được áp dụng tương tự pháp luật như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không?
Đối tượng công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện quyền chuyển nhượng, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có nhiều loại: công trình xây dựng trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch; nhà đất xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, các doanh nghiệp; đất nghĩa trang, nghĩa địa… Căn cứ vào khoản 2, Điều 5 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014
Các chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà, công trình xây dựng trên đất và thực hiện các giao dịch Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật để thu lợi nhuận
Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương III, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Căn cứ khoản 2, Điều 54 Luật kinh doanh Bất động sản 2014
Trang 3Câu 3: Tình Huống
1 Việc Công ty V và ông M ký Hợp đồng chuyển nhượng dự án số 01 trước ngày UBND tỉnh Hậu Giang có văn bản thống nhất chủ trương cho chuyển nhượng
dự án có đúng theo quy định tại Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2014?
Căn cứ theo khoản 3 , Điều 51 Luật kinh Doanh Bất động sản: “ Trong thời hạn 30 ngày
kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án.”
Như vậy có thể nói trong trường hợp trên Công ty V có quyền tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng với ông M Hành vi của bên Công ty V là đúng theo quy định tại Điều 51 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014
2 Trường hợp bản án có hiệu lực bắt buộc Công ty V phải bàn giao 10 Giấy chứng nhận QSD đất cho nguyên đơn nhưng Công ty V không thực hiện, khi đó xử
lý như thế nào?
Nếu bản án có hiệu lực thì Công ty V nếu không thực hiện thì sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điều 79 Luật kinh doanh Bất động sản:
“1 Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật
2 Xử lý thu hồi dự án bất động sản:
a) Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị
Trang 4thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định tại Mục 6 Chương II của Luật này;
b) Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên có liên quan tới dự án;
c) Cơ quan quyết định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án giải quyết những tồn tại của dự án; thông báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới để giao tiếp tục thực hiện dự án;
d) Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản mới trong thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.”
Câu 4 Phân biệt thù lao môi giới bất động sản và hoa hồng môi giới bất động sản?
- Thù lao môi giới bất động sản là khoản tiền thù lao do khách hàng trả cho doanh nghiệp,
cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng với người thứ ba Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới (Điều 64 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014)
- Hoa hồng môi giới bất động sản là khoản tiền doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được hưởng khi khách hàng ký hợp đồng mua bán ,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Mức hoa hồng bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng (Điều 65 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014)
Câu 5: Tình Huống
1 Hành vi của ông Nguyễn Văn T và các cá nhân liên quan nêu trên đã thực hiện có vi phạm pháp luật không? Nếu có nêu căn cứ pháp lý?
Hành vi của ông Nguyễn Văn T là vi phạm pháp luật về kinh doanh Bất động sản bao gồm các hành vi sau đây:
Trang 5- Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
- Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản
- Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết
Căn cứ vào khoản 2, 4, 5; Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014
2 Các trách nhiệm pháp lý được đặt ra cho ông Nguyễn Văn T và các cá nhân liên có quan đến vụ việc?
1 Ông Nguyễn Văn T: Chủ mưu của vụ việc trên
2 Ông Bùi Mạnh H: Người giúp sức tích cực
3 Bà Châu Thị Thu Ng: Người giúp sức
Câu 6: Tình huống
1 Dự kiện bổ sung: Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Long An có Công văn số 28 có nội dung “Tại thời điểm chuyển nhượng này, lô đất số 33 đã được cấp GCNQSD đất cho Công ty Toàn Gia T1 làm chủ đầu tư, Công ty Toàn Gia T1 chưa thực hiện tách thửa và chưa chuyển nhượng lô đất này cho nhà đầu tư khác” Vậy Hợp đồng đặt cọc ký ngày 24/4/2016 giữa Công ty KP và
bà Ha V có phải vô hiệu vì lừa dối như bà Ha V khởi kiện hay không?
Căn cứ vào khoản 1, Điều 59 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014:
Thì Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Tiếp đó Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng
Trang 6Mà đối chiếu tình huống ta thấy rằng Công ty Việt Hưng P khi chuyển nhượng chưa hề có văn bản vì vậy nên cũng chưa có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng
Từ dự kiện bổ sung và dữ kiện bổ sung của tình huống cũng như các lập luận ở trên ta có thể kết luận rằng Hợp đồng đặt cọc ký ngày 24/4/2016 giữa Công ty KP và bà Ha V là vô hiệu
vì lừa dối như bà Ha V khởi kiện
2 Trường hợp bà Ha V cho rằng bị đơn cần bồi thường cho bà khoản tiền thiệt hại vì cung cấp thông tin sai, lỗi thuộc về bị đơn Với tư cách là luật sư bảo vệ cho bị đơn, Anh/Chị tìm căn cứ pháp lý để bác yêu cầu này của bà Ha V?
Lập luận:
Đối với hoạt động của Công ty Việt Hưng P thì đây là hoạt động Kinh doanh bất động sản gồm việc mua, nhận chuyển nhượng đối với lô đất số 33, Khu A dự án Khu dân cư Tái định cư Đức Hòa Hạ, Long An được ký kết với Công ty Toàn Gia T1 vào năm 2016 Có thể nói hoạt động này là phù hợp với các quy định của pháp luật căn cứ vào khoản 1, Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014
Hoạt động của Công ty KP là hoạt động Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản là hoàn toàn phù hợp với các quy định của pháp luật Căn cứ vào khoản 1, Điều 3 Luật kinh doanh Bất động sản 2014
Ngày 20/3/2016, Công ty Việt Hưng P ký Hợp đồng dịch vụ tiếp thị và phân phối sản phẩm cho Công ty KP để rao bán và nhận cọc của khách hàng Tiếp đó tổng số tiền Công ty KP
đã nhận của bà Ha V để đặt cọc và nhận chuyển nhượng QSD đất ở đợt 1 là 165 triệu đồng Tổng số tiền 165 triệu đồng này Công ty KP đã giao cho Công ty Việt Hưng P trong khi mọi giao dịch mua bán bà Ha V chỉ liên hệ với nhân viên Công ty KP Như vậy Công ty KP đã hoàn thành đúng nghĩa vụ của mình đối với Công ty Việt Hưng P
Thêm vào đó thì Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều
Trang 7kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng căn cứ vào khoản 2, Điều 3 Luật kinh doanh Bất Động sản 2014
Đối với việc bà Ha V cho rằng cả Công ty KP và Công ty Việt Hưng P cung cấp thông tin sai là không đúng vì rằng việc mua bán giữa Công ty Việt Hưng P và Công ty Toàn Gia T1 đã diễn ra thể hiện bằng việc ký hợp đồng chính vì vậy theo đó Công ty KP có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền Căn cứ vào khoản 1, Điều 59 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014
Vì vậy mà bên Công tu Việt Hưng P không cần phải thông báo cho bên bà Ha V biết việc mua bán của mình với Công ty Toàn Gia T1
Từ các lập luận trên ta có thể bác bỏ việc bà Ha V cho rằng bị đơn cần bồi thường cho bà khoản tiền thiệt hại vì cung cấp thông tin sai, lỗi thuộc về bị đơn là hoàn toàn vô căn cứ
Câu 7: Cho một thỏa thuận 03 bên giữa khách hàng, chủ đầu tư các căn condotel tại
dự án Cocobay và ngân hàng đã ký và Hợp đồng cho thuê quản lý căn hộ condotel khách hàng đã ký với Chủ đầu tư Hãy xác định thỏa thuận 03 bên có phải là bảo lãnh Ngân hàng như nhiều người lầm tưởng hay không? Dựa vào thỏa thuận có rủi ro gì đối với khách hàng?
Căn cứ vào Thỏa thuận trên ta có thể nói rằng đây không phải là Thỏa thuận 3 bên Bảo lãnh Ngân hàng mà đây là Giao dịch Thế chấp nhà đất của người thứ ba để bảo đảm vay vốn ngân hàng
Rủi ro của khách hàng phải gặp đó là:
- Người có tài sản thế chấp sẽ không được bảo vệ nếu có rủi ro xảy ra vì chưa có pháp luật xử lý cụ thể đối với loại hợp đồng kiểu này:
Trang 8+ Theo Điều 317 BLDS năm 2015, thế chấp quyền sử dụng đất là dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm nghĩa vụ với ngân hàng, không có quy định nào quy định thế chấp quyền
sử dụng đất để bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác
+ Tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của luật này”, không quy định cho phép người sử dụng đất bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
- Bên thế chấp có thể bị lừa dối trong giao dịch này:
Vì để tránh việc ký hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất không được pháp luật cho phép, ngân hàng đã ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng là giả tạo nhằm che đậy quan hệ bảo lãnh, bị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 BLDS năm 2005, Điều 124 BLDS năm 2015
- Bên thế chấp có thể bị thu hồi nợ, chứ không phải là bên vay:
Nếu vậy là không công bằng đối với người thế chấp vì đã ký hợp đồng thế chấp tài sản nhà đất của mình cho người khác vay tiền của ngân hàng Đồng thời, người đi vay đã lừa người khác thế chấp nhà đất để họ chiếm đoạt tiền của ngân hàng