Phá băng thị trường bất động sản

Nếu thị trường có xu hướng lên thì các nhà đầu tư còn gọi là những con bò theo thuật ngữ tài chính sẽ tiếp tục bơm tiền vào bởi mọi người vẫn có lợi.. Khi độ co dãn cung của bất động sả

Phá băng thị trường bất động sản

Nguyễn Ngọc Hiếu, NCS Đại học tổng hợp London (UCL) 1

Thị trường bất động sản (chủ yếu là nhà ở) đóng băng là vấn đề được quan tâm hiện nay Tuy nhiên, có những nội dung kể cả học thuật và thực tiễn cần được làm rõ hơn Bài viết bàn về giải pháp phá băng thị trường bất động sản thông qua phân tích một số quan điểm đánh giá thị trường hiện nay

Phần 1 Thị trường bất động sản1 đóng băng

Thế nào là thị trường bất động sản bị đóng băng? Về biểu hiện thị trường thì giai đoạn các giao dịch chững lại là thời kỳ đóng băng Giai đoạn này giá cả không xuống, nhưng giao dịch giảm sút nghiêm trọng Các giao dịch ngừng trệ bởi người mua và bán tạm thời không trao đổi, chờ đợi một thời điểm có lợi hơn Người mua chờ đợi mà không tiến hành giao dịch bởi thông tin thị trường cho thấy họ sẽ có lợi hơn nếu hoãn lại Thông thường, vấn đề đóng băng giải thích theo quan điểm hành vi của nhà đầu tư quyết định sự đóng băng của thị trường Bên cạnh đó, cũng có quan điểm cân đối về nhu cầu sử dụng, khả năng chi trả, sự phân bổ thị trường và chính sách, thể chế bổ sung cho quan điểm hành vi

1 Quan điểm đầu cơ

Theo quan điểm đầu tư, thị trường bất động sản về căn bản là biểu hiện của hành vi đầu

cơ vào lợi nhuận ở một thời điểm kỳ vọng trong tương lai Mỗi chủ thể khi tham gia giao dịch phải thỏa mãn lợi ích của họ khi sử dụng bất động sản, trao đổi và đầu tư Mặc dù lợi ích có thể bao gồm cả tiện nghi sử dụng và lợi nhuận, tuy nhiên, xem xét dưới góc độ diễn biến thị trường, lợi nhuận đem lại từ các hoạt động giao dịch, đầu tư là động lực căn bản Nếu như hoạt động đầu cơ tăng giá có lợi thì thị trường tăng giá lên và ngược lại, khi không còn khả năng tăng giá lên thì về nguyên tắc phải tháo vốn ra để dịch chuyển sang khu vực khác Hoạt động bán ra cũng có nghĩa là người đầu tư khác mua vào nhưng người mua cũng phải đạt được lợi nhuận (hoặc lợi ích) của họ Người mua và bán dựa vào cơ sở hiện tại, thông tin quá khứ và dự báo tương lai để lựa chọn Tuy nhiên, việc quyết định thường là lời giải cho bài toán kỳ vọng về lợi ích hay lợi nhuận được thỏa mãn trong tương lai

Khi mọi người chạy theo lợi nhuận hiện tại để đầu tư cho kỳ vọng tương lai thì bong bóng bất động sản là điều khó tránh khỏi Nếu thị trường có xu hướng lên thì các nhà đầu

tư (còn gọi là những con bò theo thuật ngữ tài chính) sẽ tiếp tục bơm tiền vào bởi mọi

người vẫn có lợi Xu hướng lên kích thích giá tiếp tục lên bởi kỳ vọng tương lai của bất động sản Có một đặc điểm là thị trường bất động sản không giống thị trường chứng

1 Bài đã đăng trên tạp chí Người Xây dựng, 2005

khóan là người ta không đầu cơ vào giá xuống2, mà hầu hết đầu cơ vào giá lên Khi độ co dãn cung của bất động sản, tức là số lượng tăng lên tức thời về nhà ở, công trình (được coi là vỏ bóng) luôn ‘phồng lên’ luôn chậm hơn3 so với lượng vốn (được coi là hơi) thổi vào khu vực đó thì quả bóng luôn có xu hướng bị thổi căng thêm do các gia tăng về thu nhập, tâm lý, nhu cầu và đặc biệt là đầu cơ

Khó ai có thể biết chính xác khi nào thì các tín hiệu thị trường sẽ đảo ngược chu trình này Ngay kể cả có hệ thống nghiên cứu và dự báo thì các chỉ tiêu dự báo cũng không chắc chắn được về thời điểm Đơn giản vì hầu hết chỉ tiêu đều dựa vào thông tin quá khứ Nếu quá khứ vẫn ‘đẹp’ thì ngân hàng vẫn cho vay tiền và mọi người làm giàu từ bất động sản vẫn có xu hướng mở rộng kinh doanh trong lĩnh vực này Không ai biết chắc chắn bao giờ bong bóng xì hơi nên dự án đầu tư bao giờ cũng được vạch ra vào ‘ngày đẹp trời’ Vấn đề rủi ro cao là dự án đầu tư vào đầu tư bất động sản thường kéo dài và cần lượng vốn lớn Với tính chất bất định như trên thì không hiếm khi chúng ta gặp những dự

án ‘hoành tráng’ mở cửa vào lúc thị trường đang đi xuống

Tại thời điểm các dấu hiệu bão hòa, thị trường sẽ đi xuống, hay là quả bóng xì hơi Lúc mới đảo chiều, hầu hết những giao dịch có thể phải tạm ngưng trệ - giai đoạn đóng băng Đối với những hàng hóa như chứng khoán, việc đảo chiều diễn ra rất nhanh và nhà đầu tư

có thể ồ ạt bán ra và giá tụt nhanh cho tới quá ngưỡng cân bằng và hồi phục trở lại Nếu

sự sụt giảm diễn ra quá nhanh và có thể gây tác động xấu, các hệ thống quản lý thị trường chứng khoán cũng có thể tạm dừng giao dịch để tránh gây sốc4 Tuy nhiên, đối với thị trường bất động sản, sự xuống giá không ồ ạt như chứng khoán bởi tính chất thanh khoản

và nhiều đặc trưng khác của hàng hóa5 Thị trường bất động sản thường bị đóng băng sau một thời gian mới xuống giá hoặc thậm chí tiếp tục lên nếu hội đủ điều kiện Tuy nhiên, sau thời kỳ đóng băng thì giá xuống hay lên căn cứ cả vào nhu cầu, khả năng mua và lợi nhuận của các thị trường khác (chứng khoán, tiêu dùng, v.v.)

Vấn đề là tại sao giao dịch dừng lại mà không tiếp tục giao dịch xuống giá Có nhiều cách giả thích trên quan điểm đầu tư này Thứ nhất, đặc thù thị trường bất động sản có giai đoạn đảo chiều và xuống giá chậm Nguyên nhân là rất khó tìm được người mua món hàng có mệnh giá cao, khó có thể chia nhỏ và có tính đặc thù riêng biệt như bất động sản

Kể cả khi cần bán gấp dù chịu được ép giá cũng khó tìm được người mua ngay Nếu thị trường là bong bóng thì rất có thể nó rất muốn ‘xì hơi’ nhưng chưa vỡ được trước hết vì đặc thù của nó Thứ hai là sự liên hệ của bất động sản với giá vốn hay thị trường tài chính Giá vốn rẻ (lãi suất thấp đặc biệt trong giai đoạn gần đây) sẽ tạo điều kiện các nhà đầu tư/đầu cơ kéo dài thời gian chờ đợi Các nhà đầu tư không có động lực để tiếp tục giao dịch nếu bài toán đầu tư của họ vẫn có lãi khi kỳ vọng sự tăng giá tương lai bù đắp được chi phí giá vốn6 trong thời kỳ khó khăn

Tuy nhiên, quan điểm lợi nhuận đầu cơ này không toàn diện cũng như không đầy đủ để giải thích bao quát các khía cạnh Ví dụ giả định trên bỏ qua hành vi của những đối tượng mua nhà tích trữ không để bán mà để dành, cất trữ Những đối tượng này không bán ra vào thời điểm xuống giá Rất có thể đối tượng đầu cơ thời vụ, tự phát và không chịu sức

ép trực tiếp từ giá thị trường là đáng kể Khi họ coi bất động sản như một kênh phân tán rủi ro tài chính để cất trữ tài sản thì họ không chịu sức ép trực tiếp từ thị trường vốn (không phải đi vay vốn nên không cần tháo vốn ra để kinh doanh) Họ chỉ bán nếu có

điều kiện thuận lợi hoặc khi không có nhu cầu chứ không theo tín hiệu của thị trường Bên cạnh đó, những người có nhu cầu thực sự sẽ có những hành vi khác với mục đích đầu cơ Thông tin thị trường không toàn vẹn nên các tín hiệu thị trường cũng khác biệt làm cho dự đoán và giải thích sự đóng băng của thị trường không hoàn toàn thống nhất Điều này dẫn tới phải xem xét vấn đề ở nhiều góc độ khác nhau

2 Quan điểm về khả năng chi trả

Xét ở góc độ nhu cầu, nhà cửa vẫn xuống cấp hàng ngày, nhu cầu mới vẫn phát sinh Thị trường theo góc độ này không thể đóng băng bởi vẫn có những nhu cầu giao dịch không thể đừng được Hành vi của những người lựa chọn theo tiện ích không thể đơn thuần sử dụng mô hình lợi nhuận để miêu tả Lúc này phải bổ sung bằng quan điểm khả năng chi trả Quan điểm này chú trọng vào độ co dãn cầu7 của thị trường bất động sản Về nguyên tắc, nhu cầu phụ thuộc vào giá cả Nếu giá lên quá cao mức chịu đựng, các gia đình phải cắt giảm cầu để cân đối tài chính, tất nhiên là ở mức độ nhất định Nếu thị trường chủ yếu

là đầu tư để cho thuê, những nhà đầu tư mới ắt hẳn phải tính giá cho thuê theo điểm hòa vốn và lợi nhuận Nếu giá tính toán vượt quá khả năng chi trả, người đầu tư sẽ dừng bỏ vốn vào bất động sản để cho thuê Thị trường sẽ đóng băng cho đến khi giá cả xuống phù hợp với khả năng chi trả của người thuê bất động sản Trong khi chi trả của người dân còn thấp, giá bất động sản không thể cao như hiện nay mà phải xuống ở mức vừa phải Tuy nhiên, giải thích về giá thị trường theo quan điểm này cũng chưa đầy đủ Thứ nhất, người đầu tư không chỉ dựa vào giá cho thuê để thu hồi vốn Đây là bài toán đầu cơ kép, tức là nhà đầu tư vẫn đầu cơ vào sự tăng giá của bất động sản bù lại thu nhập từ khả năng chi trả Khi đó, bài toán đóng băng được giải bằng việc thúc đẩy đưa tài sản vào cho thuê với điều kiện chấp nhận thấp hơn giá thành Thứ hai, thực tế là giá cả thị trường chỉ phản ánh một phần nhu cầu nhà ở, một bộ phận đáng kể người có nhu cầu thực sự vẫn có thể tiếp cận được với chỗ ở qua nhiều kênh khác nhau như hoặc được thuê, mua với giá ưu đãi, trợ cấp phi tiền tệ; hoặc thậm chí lấn chiếm, sử dụng trái phép do lịch sử để lại8 Những đối tượng trên có thể tiếp cận với thị trường cho thuê không phản ánh ngay vào thị trường bất động sản; hoặc được cung cấp nhà ở qua những kênh khác mà không phải trực tiếp trả bằng giá thị trường Điều này cho phép giải thích hiện tượng thị trường đóng băng trong một thời gian dài hơn so với mô hình lợi nhuận đầu cơ

3 Quan điểm về mất cân đối cục bộ

Xét ở góc độ tổng thể, khái niệm đóng băng không là tuyệt đối, có nghĩa không phải tất

cả cùng dừng giao dịch mà chỉ giảm sút (lớn) về số lượng giao dịch Trên thị trường vẫn diễn ra những giao dịch ở một số phân khúc nhất định Theo cách lập luận này, thị trường không đóng băng mà chỉ đóng băng với những bất động sản hình thành không đáp ứng được nhu cầu của xã hội Đó là những tài sản không đáp ứng được yêu cầu về khả năng tiếp cận đi lại, các tiện nghi hạ tầng xã hội và kỹ thuật Sản phẩm làm ra không đúng sở thích của đa số Sự đóng băng vì vậy sẽ chỉ gây ra cho một bộ phận tài sản Số còn lại đáp ứng được nhu cầu thị trường sẽ vẫn tiêu thụ được

Trong điều kiện hiện nay, quan điểm này được nhiều nhà phát triển ủng hộ Ví dụ nhà đầu tư khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng có bằng chứng là những sản phẩm hòan chỉnh vẫn

bán được trong giai đoạn đóng băng hiện nay Thị trường chỉ ‘đóng băng’ đối với sản phẩm ‘lỗi thời’, nhưng sẽ chuyển hướng và tiếp tục đầu tư vào những sản phẩm có chất lượng và giá cả phù hợp hơn Vì vậy vẫn cần bổ sung nguồn lực để đáp ứng những nhu cầu đó Ông Đặng Hùng Võ cũng cho rằng về căn bản là khủng hoảng giữa khả năng chi trả của các sản phẩm mới ‘ra lò’9 Điều này có nghĩa là khủng hoảng cục bộ, thừa một số loại hình sản phẩm, trong khi đó, nhu cầu nhà cho người thu nhập thấp lại thiếu10

Quan điểm này bổ sung cho quan điểm khả năng chi trả, bởi nhu cầu vẫn còn và cần tái

cơ cấu nguồn đầu tư phục vụ những khu vực và đối tượng thu nhập trung bình, thu nhập thấp Thực tế thì vấn đề mất cân đối cục bộ liên quan chặt chẽ với khả năng chi trả, khi lô sản phẩm để bán làm ra quá đắt không phù hợp với khả năng và sở thích thì sẽ bị đóng băng Tuy nhiên, quan điểm này cũng có những hạn chế Đơn giản là vì sự mất cân đối cục bộ tại sao lại diễn ra đồng thời ở hầu hết các đô thị như giai đoạn hiện nay? Tại sao các ngân hàng đồng loạt xem xét kỹ lưỡng các hợp đồng cho vay ở tất cả các dự án? Phải chăng sự vấn đề mất cân đối cục bộ cũng có giới hạn Vấn đề này dẫn đến quan điểm thứ

tư, quan điểm về thể chế và niềm tin nhà đầu tư

4 Quan điểm thể chế và độ bất định của quá trình đầu tư

Sự lệ thuộc của thị trường bất động sản vào các chính sách thể hiện quan điểm này Trên thực tế, sự lệ thuộc là tất yếu nhưng khó lượng hóa Ví dụ có thể nói sự trùng hợp của việc thay đổi các chính sách vừa qua ảnh hưởng tới thị trường bất động sản không phải ngẫu nhiên mà là có quy luật Tuy nhiên sự ảnh hưởng cụ thể cần phân tích rõ hơn Căn cứ theo lý thuyết đầu tư vào thị trường bất động sản, tính bất định của chính sách quy hoạch ảnh hưởng rất lớn đến bài tóan đầu tư Ví dụ, sử dụng biểu đồ của Lint và

Pennings (2003) (xem hình 1) để giải thích thì biến động của giá cả có độ nhạy cảm lớn

hơn nhiều so với tính bất định của chính sách Trong hình vẽ đường phía dưới là độ bất định về dự án quy hoạch và đường phía trên là giá trị của hợp đồng dự phòng tránh rủi ro

về biến động giá cả tương ứng Mối quan hệ này mô tả khả năng biến động của giá cả so với biến động về chính sách quy hoạch Ví dụ tính bất định của chính sách được đánh giá

là 10%11, độ biến động giá cả có thể là 20%; nếu tính bất định là 50% thì biên độ biến động của giá cả có thể lên đến 400% Mô hình này có nhược điểm chưa phản ánh chính xác vấn đề đang thảo luận vì bài tóan mô tả theo mô hình trên không đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản như Việt Nam Tuy nhiên, dù sao nó cũng có giá trị tham khảo ở mức độ nhất định

Vấn đề tương tự về ảnh hưởng của chính sách đã được nhiều nhà đầu tư và phát triển bất động sản phản ánh trong giai đoạn vừa qua Những ý kiến nói trên phê phán sự thay đổi trong chính sách ảnh hưởng đến thị trường bất động sản12 Ở một mức độ nhất định, sự thay đổi của chính sách, nhất là giá cả và điều kiện đầu tư ảnh hưởng lớn đến tâm lý và thị trường Chúng ta hãy phân tích ba nội dung của biến động trong chính sách: thứ nhất

là cấm phân lô bán nền, thứ hai là nâng giá cho thuê đất và giá đất nông nghiệp, và thứ ba

là dự kiến về chính sách đánh thuế tài sản

Thứ nhất, chính sách cấm phân lô bán nền (quy định trong Nghị định 181/NĐ-CP/2004)

Vấn đề này có tác động hai mặt Mặc dù hạn chế được tình hình đầu cơ đất đai, qua trung

gian đẩy giá lên cao hoặc nhà phát triển năng lực yếu bao chiếm dự án nhưng chậm triển khai Tuy nhiên, có thực tế là tất cả các dự án phát triển đô thị đều có thời gian kéo dài, vốn lớn dẫn đến rủi ro cao về lãi suất, chính sách và giá cả thị trường Việc huy động vốn

từ các nhà đầu tư hoặc đầu cơ càng sớm cho phép phân tán rủi ro Huy động như vậy sẽ tránh phải vay lãi ngân hàng và ràng buộc thế chấp tài sản, lại vừa không chịu sức ép về thời hạn do hợp đồng làm mập mờ thời điểm giao nhà/đất Trong điều kiện hầu hết các nhà phát triển có khả năng tài chính chưa cao, thể chế chưa hòan thiện (và cả biện pháp cưỡng chế để ngân hàng đảm bảo khả năng thu hồi vốn từ dự án phát triển đất) như Việt Nam thì mô hình này đã huy động nguồn lực và triển khai được nhiều dự án trong thời gian rất ngắn Người đầu tư sẵn sàng bỏ vốn vì đã chắc chắn về vị trí lô đất, các thông số

kỹ thuật Họ chỉ không chắc chắn về thời hạn nhận công trình Vì thế, việc sở hữu bất động sản dù còn trên giấy đã có giá trị thương mại và pháp lý nhất định Việc cấm phân

lô bán nền tại một số khu vực đơn giản xóa bỏ một mô hình nhưng chưa chuẩn bị thay thế bằng một mô hình khác phù hợp nên kênh dẫn vốn bị tắc, ảnh hưởng tâm lý đầu tư và khiến thị trường tạm dừng để nghe ngóng và chờ một mô hình mới

Hình 1 Mối quan hệ giữa độ bất định của dự án quy hoạch và độ biến động của giá trị hợp đồng dự phòng trong tính toán đầu tư Nguồn: Patel Kanak và các tác giả khác, Hình 6, trang 15, trong quyển 5, số 1, tháng 4/2005, Viện Định giá Bất động sản Hoàng gia Anh

Gần đây, mô hình đầu tư phát triển dự án theo cổ phần được tổng công ty địa ốc TP HCM

đề xuất dùng phát hành cổ phần các dự án phát triển bất động sản đang được hoan nghênh Mô hình này cho phép người đầu tư tài chính cơ mua các cổ phần thay vì mua lô đất cụ thể Có nhiều lợi thế của mô hình này Thứ nhất là vẫn huy động được vốn dài hạn

để đầu tư với giá vốn rẻ, không chịu ràng buộc thế chấp và lãi suất ngân hàng; thứ hai là

Độ bất định của quy hoạch

Giá trị của bất động sản tính theo hợp đồng phòng ngừa rủi ro

Độ bất định về quy hoạch của dự án phát triển bất động sản

Giá trị hợp đồng phòng ngừa rủi ro tính theo độ bất định của quy hoạch

né được luật pháp ở góc độ phân lô bán nền vì đây là loại hình đầu tư bán sau; thứ ba là bất động sản sẽ được rao bán trên kênh chính thức (bởi người đầu tư/đầu cơ không phải trực tiếp bán để thu lãi) có thể kéo giá xuống một mặt bằng để so sánh, giảm tình trạng đầu tư manh mún; thứ tư là nhà đầu tư sẽ có động cơ để hoàn thành dự án sớm hơn vì thu nhập và lợi nhuận của họ chỉ thu được sau khi hòan thành và bán công trình, tránh được tình trạng dở dang

Tuy nhiên, mô hình này đem lại rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân do khả năng kiểm soát đồng tiền đối với hoạt động của công ty cổ phần và hoạt động của dự án có hạn Hệ thống luật pháp, kiểm tóan và cưỡng chế hiện nay còn chưa đáp ứng nhu cầu xây dựng niềm tin trong một thị trường minh bạch Trong khi phân lô bán nền thì tài sản đầu tư đã chắc chắn

sẽ có, còn cổ phần thì chỉ có khả năng thu lợi nhuận gián tiếp qua hoạt động của công ty phát triển đất Nhưng ngược lại, độ rủi ro cao hơn về mặt tài chính sẽ đòi hỏi công ty phát triển bất động sản nào muốn thu hút vốn phải có năng lực, đạt được tín nhiệm, hoạt động minh bạch, giảm thiểu độ bất định thì mới thu hút được vốn đầu tư Điều này chính là sự sàng lọc các chủ đầu tư năng lực yếu ra khỏi thị trường bất động sản sơ cấp, lành mạnh hóa thị trường và cũng chính là ưu điểm thứ năm

Thứ hai là vấn đề nâng khung giá đất Nghị định 188/NĐ-CP/2004 về khung giá đất nâng

giá đất nông nghiệp gây một ảnh hưởng nhất định đến thị trường bất động sản Sự thay đổi khung giá có tác dụng tốt đối với thực tiễn thị trường, nhất là công tác đền bù giải phóng mặt bằng, điều hòa lợi ích của bên bị giải tỏa gần hơn với giá thị trường Đối với chủ đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ảnh hưởng này là đáng kể, thậm chí là rất lớn Ví dụ đối với đất nông nghiệp, các dự án mới phải chi trả 3-10 lần giá cũ làm nâng cao chi phí đầu vào Việc tăng giá bán ra không đơn giản vì phải cạnh tranh, chủ đầu tư phải tính toán lại lựa chọn hạn chế, kỹ lưỡng mới đầu tư Những rủi ro này làm ngân hàng cũng xem xét chặt chẽ hơn về tín dụng đối với bất động sản Điều này làm cho thị trường chững lại xem xét để chuyển hướng hoặc chờ tiêu thụ hết những sản phẩm cũ rồi mới xem xét bán ra theo giá mới

Đối với người đầu tư đơn lẻ, khung giá trên thoạt trông không ảnh hưởng nhiều và không trực tiếp bởi hầu hết họ chỉ mua bán trên thị trường thứ cấp, không nâng cao giá đầu vào Tuy nhiên các chính sách thực thi ở Việt Nam có rất nhiều rò rỉ, ví dụ như đất quy hoạch

và thu hồi làm khu công nghiệp chuyển đổi sang đất nông nghiệp, đất dự án chuyên dùng thu hồi lớn, sau đó cắt lại bán cho một số đối tượng Nếu chi phí thu hồi và đền bù đất nông nghiệp tăng cao thì chắc chắn giá bán sẽ tăng cao và ảnh hưởng đến đầu vào của thị trường bất động sản Những yếu tố đó làm gia tăng độ bất định của giá đất đầu vào, và đương nhiên làm chững lại cơn sốt đầu tư

Thứ ba là khả năng đánh thuế thu nhập giao dịch bất động sản và thuế tài sản Mặc dù

các quy định này chưa có thực và chưa được thực hiện, tuy nhiên, trong tương lai gần nếu thực hiện chắc chắn sẽ là một ‘đòn mạnh’ đánh vào giới đầu cơ theo kiểu cơ hội, mua để dành bất động sản Đối tượng đầu cơ chuyên nghiệp mua đi bán lại sẽ không chịu ảnh hưởng nhiều của thuế tài sản vì sự luân chuyển nhanh Nếu như tỉ trọng những người đầu

tư cơ hội và để dành là đáng kể thì thông tin trên cũng đóng góp một phần vào hiện tượng đóng băng của thị trường

Ngòai ra, các quy định về hòan thiện môi trường đầu tư và kinh doanh bất động sản cũng tạo tâm lý chờ đợi Chẳng hạn Nghị định 182/NĐ-CP/2004 và các văn bản khác hướng dẫn thi hành luật đất đai, luật Xây dựng của trung ương và địa phương làm rõ và yêu cầu các cấp thắt chặt kỷ cương quản lý đất đai Trong khi vấn đề này còn liên quan cả đến cao đức nghề nghiệp, năng lực thực hiện và biện pháp cưỡng chế thì tâm lý chờ đợi là tất yếu Kinh nghiệm cho thấy các chính sách xiết chặt và tăng cường quản lý không phải lúc nào cũng được thực hiện có hiệu quả Vì vậy khi có những nội dung như vậy, mọi người rất muốn nghe xem khả năng thực hiện của Nhà nước đến đâu

Vấn đề đóng băng không thể không nhắc tới yếu tố thể chế Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi thể chế nói chung diễn ra đa dạng và kéo dài Những nguyên nhân và quan điểm đan xen Vì vậy khó có thể đổ lỗi cho một nguyên nhân hay đứng từ một góc độ xem xét đã phản ánh đầy đủ

5 Kết luận phần 1

Tóm lại, thị trường bất động sản đóng băng là vấn đề phức tạp khó có thể giải thích một chiều Thị trường bất động sản ở Việt Nam có lịch sử hình thành với nhiều đặc trưng riêng như nhiều phân đoạn thị trường hoặc một số khu vực vận hành không hoàn toàn theo theo cơ chế thị trường Trong điều kiện thể chế thị trường cũng đang chuyển đổi chưa hoàn thiện, số liệu thống kê còn thiếu, phương pháp và thông tin chưa đầy đủ thì khó có thể chắc chắn trong đánh giá Tuy nhiên, dựa vào những quan điểm trên, vẫn có thể đưa ra các nhận định và trao đổi về các phương án phá băng thị trường bất động sản Những nội dung này sẽ được trao đổi trong phần tiếp theo

Phần 2 Phá băng thị trường bất động sản

1 Có cần can thiệp để phá băng không?

Lý do để đưa ra câu hỏi này bởi thị trường bản thân có khả năng tự điều tiết Can thiệp vào thị trường với lý do ‘thất bại thị trường13’ đôi khi lại dẫn đến những ‘thất bại Nhà nước14’ Tuy nhiên, giả sử không có thất bại Nhà nước/chính sách thì cũng vẫn tồn tại bài toán phải tìm hiểu những thiệt hại nào gây ra do không can thiệp

Bản thân câu hỏi không can thiệp thì thiệt hại ra sao cũng không dễ trả lời Xét ở góc độ

vi mô thì đóng băng kéo dài hoặc giảm giá làm những nhà đầu cơ (và có thể là một số ngân hàng) sẽ mất vốn, phá sản hoặc chuyển hướng kinh doanh Xét ở góc độ vĩ mô thì

có ba ảnh hưởng xấu là lãng phí vốn: vốn đầu tư bị giam vào bất động sản không sinh lời

và không bán được; giảm sút thị trường thứ cấp: thị trường xây dựng và nguyên vật liệu, dịch vụ liên đới bị sụt giảm; và rủi ro tài chính: ngân hàng cho vay bị nợ xấu, khó thu hồi

và có thể rủi ro mất tài sản Tuy nhiên các lập luận cũng còn nhiều tranh cãi Ví dụ vấn đề giam vốn có thiệt hại hay không xét ở giai đoạn dài cũng khó dự liệu Nếu hòan thiện các công trình dở dang mà không có khách (không có nhu cầu) tốt nhất là nên bỏ đấy Tuy nhiên, điều này chỉ đúng một phần vì ngòai những công trình dở dang vượt nhu cầu, có những nơi còn nhu cầu nhưng vì tâm lý đầu tư chịu ảnh hưởng nên không được tiếp vốn

để khai thác Tỉ lệ như vậy rất khó ước đoán vì không có giao dịch thì con số thiệt hại vẫn

là giả định Ảnh hưởng do ứ đọng nguyên vật liệu của thị trường xây dựng và dịch vụ đi kèm về nguyên tắc có thể dự đoán, nhưng cũng rất khó tìm ra con số chính xác Chỉ có tổng số vốn liên quan đến bất động sản (ví dụ con số khoảng 50 ngàn tỉ ở thành phố Hồ Chí Minh) là chính xác15, nhưng số nợ xấu, nợ quá hạn cũng chưa rõ ràng16

Mặt khác, dưới góc độ vĩ mô thì giá cả xuống thấp không hẳn là xấu Giá cả và mức độ giao dịch là tín hiệu để thị trường phân bổ nguồn lực cho các nhu cầu xã hội Động lực tạo ra từ lợi nhuận thu được khi tăng giá bất động sản quá lớn cũng có thể bóp méo mối quan hệ nhu cầu và đầu tư Khi vốn bỏ vào thị trường này thì cũng có nghĩa là phải rút ra khỏi thị trường khác Đến một giai đoạn nhất định, sự cân bằng lợi nhuận đạt đến ngưỡng

mà đầu tư không còn lợi nhuận thì thị trường phải tái cơ cấu, tái phân bổ nguồn lực vào những khu vực có ưu tiên cao hơn đất đai bất động sản Sự giảm sút hoặc dịch chuyển vốn của xã hội ra khỏi thị trường bất động sản làm cho giá cả chững lại và suy giảm – cũng có thể là dấu hiệu tốt về mặt lâu dài Giá xuống cần cho tiếp tục phát triển để người mua gặp người bán và thị trường xây dựng tiếp tục hoạt động là cần thiết Những thua thiệt cục bộ của một bộ phận nhà đầu cơ kích thích vốn luân chuyển sang khu vực khác

có lợi hơn đồng nghĩa lại việc tái cơ cấu nguồn lực xã hội

Vậy, nếu khủng hoảng thừa Nhà nước có cần can thiệp không?

Có hai quan điểm về vấn đề này Giả sử thị truờng là hòan hảo thì nếu thừa, đương nhiên băng sẽ tự tan sớm hay thị trường rớt giá không cần Nhà nước tham gia Nếu coi thị trường hiện nay chưa phát triển, thông tin không đầy đủ thì có thể cần can thiệp với một

số điều kiện Ví dụ hoặc Nhà nước can thiệp khi thấy xuất hiện nhóm lợi ích thiểu số cố tình bưng bít thông tin để trục lợi, hoặc dự báo hiệu ứng tâm lý sụt giảm giá cả tác động xấu tới nhiều lĩnh vực khác nhau Tuy nhiên, như phần một đã đề cập thì hiện nay vấn đề thừa, thiếu cũng còn tranh cãi và mang tính tương đối Một số phân khúc thị trường (nhà

ở cao cấp) vẫn còn chưa đáp ứng nhu cầu thì giá cả hiện nay dù cao vẫn còn có thể cao hơn nữa và tiền tiếp tục đổ vào khu vực này do vẫn còn nhu cầu và lợi nhuận Rõ ràng có nhiều khu vực không cần phải can thiệp

Vậy thì phân đoạn thị trường cho người thu nhập thấp có cần can thiệp không?

Nếu áp dụng suy nghĩ này cho đại trà tức là đa số người Việt Nam có thu nhập thấp là điều chúng ta đã tránh từ khi ra khỏi bao cấp Nếu hiện nay sử dụng biện pháp hành chính

là gần như không thể bởi mệnh lệnh không thể làm giá giảm xuống Nếu dùng ngân sách Nhà nước thì lại khó khăn khi đề lựa chọn đối tượng được cho là cần phải bảo vệ trước giá bất động sản tăng cao Ví dụ thành phố Hà Nội có nhiều dự án xây nhà cho người thu nhập thấp tại Mai Dịch, Cầu Diễn, Xuân La, Xuân Đỉnh xây xong từ năm 2002 vẫn chưa bán được cho người mua chỉ vì thiếu tiêu chí17 Vướng mắc đơn giải vì bao cấp không thể đáp ứng cho quá nhiều cán bộ, không bố trí được đúng đối tượng phù hợp cả về giá thành, loại nhà và số lượng được Một giải pháp hiện nay là dùng doanh nghiệp được cấp đất mới cắt phần trăm để phục vụ như hiện nay cũng gặp nhiều rắc rối Ví dụ chính sách giao đất không thu tiền cho chủ đầu tư nhưng dành lại 20% đất, 30% quỹ nhà để bán theo giá ưu đãi về bản chất là tái phân bổ giá thành vào số lượng quỹ nhà kinh doanh còn lại Đương nhiên điều này đẩy giá thị trường cao lên Bản chất của can thiệp này là điều tiết

thu nhập từ người thu nhập cao sang thu nhập thấp, nhưng sự điều tiết này vừa chưa đủ, chưa đúng đối tượng, lại vừa làm tăng giá của thị trường chứ không có tác dụng phá băng

Vậy Nhà nước có nên can thiệp vào cứu các doanh nghiệp tồn tại qua thời kỳ khó khăn khi họ chưa bán được, chưa triển khai được đầu tư hòan chỉnh để có lợi nhuận không?

Vấn đề này khó có thể đánh giá bởi không đủ thông tin Tuy nhiên, về căn bản, doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm kinh doanh nên nếu kinh doanh thua lỗ thì Nhà nước không thể đứng ra chịu trách nhiệm thay Vậy nguyên tắc là không can thiệp Điều này đúng trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, trong khủng hoảng thì phải cân nhắc thiệt hơn bởi sự đổ vỡ có thể dây chuyền, và rất cần sự hợp tác cưỡng bức để vượt qua khủng hoảng mà thị trường không thể làm được trong thời gian ngắn cũng như thể chế của chúng ta chưa hoàn chỉnh Vấn đề là mức độ này đã được coi là cần thiết để ‘cứu’ doanh nghiệp chưa

Giả sử đã có lý do đầy đủ để phải can thiệp vào thị trường rồi thì vấn đề đặt ra tiếp theo

là phá băng như thế nào?

2 Phá băng như thế nào?

Có thể nói có rất nhiều cách phá băng, ví dụ can thiệp vào cầu hoặc can thiệp vào cung; can thiệp dùng tiền hay dùng chính sách Mỗi nội dung lại có nhiều vấn đề cụ thể Sau đây là phân tích một số giải pháp theo quan điểm đã phân tích ở phần một

Trên quan điểm đầu tư, thị trường vận động do lợi nhuận nên muốn luân chuyển được phải có động lực của các bên mua và bán Phá băng có nghĩa là làm cho người mua và bán thấy lợi để thúc đẩy giao dịch trở lại điều kiện bình thường Họ có thể đầu tư thêm vào thị trường (tăng cung) hoặc chuyển nhượng giao dịch bất động sản có sẵn đến tay đối tượng có nhu cầu (điều tiết, nhưng không tăng cung) Xét ở vế thứ nhất, việc bổ sung bất động sản liên quan đến quá trình đầu tư xây mới hoặc cải tạo dẫn tới người mua sản phẩm cuối cùng phải chấp nhận giá bao gồm cả lợi nhuận của các khâu trước đó Với thị trường lành mạnh thì mức giá người mua cuối cùng có nhu cầu phải phù hợp với thu nhập và thị trường cho thuê Tuy nhiên, hiện nay mối quan hệ này được cho là bất cập do đầu cơ vào xu hướng tăng giá Ở vế thứ hai, khai thông thị trường chuyển nhượng bất động sản đã hình thành về tay người có nhu cầu sử dụng trước hết phải khai thông về mặt tâm lý tức là họ sẽ thấy rằng sẽ có lợi hơn khi giảm giá và chuyển nhượng bất động sản trong thời điểm này Nói cách khác, nếu nhà đầu tư tin rằng giá cả không lên nữa và chắc chắn sẽ giảm thì họ sẽ tiếp tục giao dịch

Để phá được băng ‘niềm tin’ cần nhiều giải pháp, trước hết là thông tin quy hoạch Việc

khai thông các thông tin về quy hoạch có thể giúp thị trường giảm độ bất định và thúc đẩy giao dịch nhiều hơn, tuy nhiên độ bất định của quy hoạch mang tính cục bộ, nó chỉ đáng kể ở một số khu vực đang đô thị hóa nhanh Các khu vực đã phát triển ổn định không còn lý do bất định để tăng hay hạ giá Mặc dù vậy, khu vực ven đô thị đặc biệt như

Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh có tốc độ đô thị hóa nhanh, chỉnh trang và cải tạo nhiều

thì vấn đề thông tin quy hoạch tốt cũng giảm gía chi phí giao dịch, chi phí tìm kiếm đáng

kể, góp phần khai thông nhu cầu đầu tư của một bộ phận người dân có nhu cầu

Kế đến là giải pháp sử dụng thể chế nói chung (thông tin về sự nhất quán trong chính sách mua bán, đăng ký và đánh thuế tài sản) Sau năm 2006 chúng ta có thể hòan thành

việc đăng ký bất động sản thì có cơ sở để thu thuế tài sản Việc này sớm hay muộn cũng phải làm không chỉ vì thông lệ quốc tế mà là điều tất yếu của Nhà nước do phải bổ sung nguồn thu từ giảm sút thuế nhập khẩu và yêu cầu điều tiết thu nhập xã hội Thông tin nhất quán về thuế tài sản có thể sẽ làm giảm động cơ sở hữu nhiều tài sản, giảm đầu cơ Tuy nhiên điều này không có tác động rõ ràng đến giá cả mà sự khai thông tâm lý sẽ có tác động đến tâm lý khi giao dịch Mọi người sẽ không ‘nằm thở’ mà tiếp tục đầu tư và chuyển nhượng khi biết chắc chắn những gì sẽ đến, dự báo được chính sách và khả năng thực hiện

Giải pháp sử dụng các công cụ tài chính khác Như phân tích ở phần 1, ảnh hưởng của lãi

suất chiết khấu và thị trường vốn ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản Tuy nhiên, điều chỉnh lãi suất để phá băng rất khó khả thi bởi nó liên quan đến nhiều yếu tố khác nhau Lãi suất hiện nay là bài toán tổng hợp bao gồm từ vào lãi suất chiết khấu quốc tế18 lẫn tốc độ tăng trưởng kinh tế, huy động vốn và chi tiêu của Nhà nước, chi tiêu và tiết kiệm của dân cư Thực tế khó có thể thay đổi lãi suất riêng cho loại hình bất động sản Cũng có thể can thiệp mức độ vào các hợp đồng tín dụng đầu tư vào bất động sản Điều này có thể vấp phải rào cản về tính pháp lý và hợp lý của từng quyết định Tuy nhiên thị trường (tức là các ngân hàng thương mại) cũng tự điều tiết bởi sự đánh giá của từng trường hợp về độ rủi ro của các hợp đồng tín dụng đầu tư Không phải ngẫu nhiên mà các hợp đồng tín dụng vay vốn mua bất động sản đã bị ngân hành xem xét kỹ

Giải pháp kêu gọi vốn đầu tư mới đổ vào thị trường từ bên ngoài Lập luận về giải pháp

này trong hội thảo ở Viện nghiên cứu quản lý trung ương19 thực ra dựa trên giả định rằng vốn đầu tư dài hạn của Việt Nam bị ‘cạn’ Những dự án đầu tư lớn, dàn trải quá sức các doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh không được phân lô bán nền Sự thu hút/khai thông nguồn vốn từ bên ngòai sẽ tiếp lực cho thị trường Đúng là cơ hội đầu tư vẫn rộng mở Tuy nhiên, không nên kỳ vọng quá mức ở giải pháp này hay cho rằng cơ hội này đến với tất cả các dự án Lý do trước tiên là tâm lý đầu tư trong nước chùng xuống do tâm lý thì nhà đầu tư nước ngòai cũng vậy Thứ hai là chỉ có một số dự án tiềm năng được dự báo đánh trúng nhu cầu tương lai nhưng khát vốn hiện tại là có khả năng được tiếp lực Những dự án phát triển quá nóng sẽ vẫn chịu cảnh chờ đợi dài dài trong tương lai gần vì các nhà đầu tư quốc tế sành sỏi hơn sẽ có câu trả lời của chính họ Tuy nhiên, nếu thu hút được vốn mới thì sự bổ sung này sẽ có tác dụng tốt ở chỗ nó sẽ tiếp thêm lực cho các nhà băng, công ty địa ốc vốn đang bị ‘chôn’ vốn của mình vào những dự án ‘chìm’ có cơ hội thực hiện các dự án phù hợp với nhu cầu ở tương lai gần

Việc cứu các doanh nghiệp phát triển bất động sản bằng các biện pháp tài chính Hiện có

nhiều doanh nghiệp có khả năng phá sản do không bán được hàng Nếu thực sự cần cứu

họ, cần phải lựa chọn cứu bằng chính sách hay bằng tiền Cách chúng ta đã và đang làm

để cứu các tổng công ty của Nhà nước (thuộc Bộ giao thông vận tải, Bộ Công nghiệp, Bộ Nông nghiệp và Phá triển Nông thôn) là khoanh nợ, tái cấp vốn và chỉ định thầu (cho thắng thầu) các dự án mới để lấy vốn trả nợ cũ Sự điều tiết với tiếp cận hành chính có tác