Tính cấp thiết của đề tài: Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO.. Theo phân tích củ
Trang 1PHÁ BĂNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỘNG LỰC THÚC ĐẨY TĂNG TRƯỞNG KINH
TẾ GIAI ĐOẠN 2015-2020
(Bản tóm tắt)
Trang 2CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU:
1 Tính cấp thiết của đề tài:
Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO Thị trường bất động sản phát triển là đòn bẩy thúc đẩy cho sự tăng trưởng của cả một nền kinh tế Theo phân tích của các chuyên gia, ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên
1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan (thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động) phát triển từ 1,5
-2 USD Điều này cho thấy, sự phát triển của thị trường bất động sản đóng góp đã tạo động lực không nhỏ cho sự phát triển của nền kinh tế Và hơn hết, ngành bất động sản cũng là một trong những ngành đóng góp lớn trong tổng GDP của Việt Nam Trung bình mỗi năm lĩnh vực kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 11 % vào GDP của khu vực dịch vụ
Tuy nhiên, sau cuộc khủng hoảng nhà đất 2008, thị trường bất động sản Việt Nam
bị đóng băng và đem lại những hậu quả không hề nhỏ cho toàn bộ nền kinh tế Nguyên nhân chủ quan của cuộc khủng hoảng này là do chúng ta chưa đưa ra được một cái nhìn tổng thể, quy hoạch và định hướng còn thiếu căn cứ khoa học, phát triển nó chưa phù hợp với quy luật của thị trường mà vẫn mang nhiều yếu tố đầu cơ đã dân đến tình trạng bất động sản đóng băng Mặc dù trong thời gian gần đây cũng đã có những dấu hiệu về việc mở rộng hơn nữa dư nợ tín dụng về lĩnh vực này từ phía ngân hàng nhà nước, sau một giai đoạn điều hành chính sách tiền tệ thiếu nhất quán… song cũng phải mất một thời gian không ngắn mới có thể khắc phục được hậu quả của nó
Trong những năm gần đây, Việt Nam đang đứng trước bối cảnh nền kinh tế bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát ổn định kinh tễ vĩ mô, chính phủ đã sử dụng hầu hết các công cụ của mình, từ chính sách tiền tề, chính sách tài khóa và kể cả là bằng biện pháp hành chính, thậm chí chấp nhận giảm tăng trưởng (hy sinh tăng trưởng) để tập trung kiềm chế lạm pháp như trong năm 2011 và những tháng đầu năm 2012 Tuy nhiên việc thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ không nhất quán khi thì bơm ra quá mức lúc lại thặt chặt trong khoảng thời gian quá ngắn, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản
đã khiến cho thị trường bất động sản ảnh hưởng ngay lập tức, đang tăng trưởng nóng chuyển ngay sang trạng thái đóng băng trong thời gian khá dài khiến hàng loạt các tập đoàn, công ty kinh doanh bất động sản đứng trên bề vực phá sản kéo theo hàng loạt món
nợ xấu cho toàn bộ hệ thống ngân hàng gây nguy cơ bất ổn cho toàn bộ nền kinh tế Đây hiện đang là một vấn đề thời sự nóng bóng thu hút sự quan tâm của các chuyên gia, các nhà phân tích để cùng tìm ra các biện pháp tháo gỡ nhằm giải quyết lượng hàng tốn kho bất động sản quá lớn, nợ xấu ngân hàng lên mức báo động và tìm phương án thúc đẩy
Trang 3thị trường bất động sản phát triển một cách hiệu quả Làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị trường tín dụng trong đó tín dụng từ ngân hàng thương mại vẫn là một kênh cung cấp vốn hiệu quả nhất cho thị trường bất động sản?
2 Mục tiêu nghiên cứu:
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các vướng mắc của thị trường bất động sản: tình hình giải quyết hàng tồn kho, khơi thông vốn cho thị trường tín dụng bất động sản, nhằm đưa ra các giải pháp cho vấn đề được nêu, kiến nghị các biện pháp khắc phục và các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả của thị trường tín dụng bất động sản của nên kinh tế trong thời ký hội nhập
- Khắc phục tình trạng tồn kho bất động sản
- Nâng cao hoạt động tín dụng bất động sản gắn liền với hiệu quả kinh tế
- Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản đi đôi với việc hạn chế và phòng ngừa rủi ro
- Nâng cao hiệu quả của hoạt động tín dụng bất động sản nhằm thúc đẩy mô hình tăng trưởng của các ngành nghề khác và tăng trưởng trong tổng cầu
- Cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong mối quan hệ tổng thể nói chung của nền kinh tế như chính sách pháp luật, chính sách của ngành ngân hàng
3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:
Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản , các yếu tố dẫn đến sự tắc nghẽn của các kênh tín dụng đối với bất động sản Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, chính trị, kinh tế, văn hóa Trong đó, các chính sách pháp luật, các chính sách kinh tế, các chính sách xã hội là những yếu tố tác động mạnh nhất Vì vậy việc nghiên cứu tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản không khỏi liên quan đến những vấn đề nêu trên Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu của để tài chỉ giới hạn ở:
Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản và các ngân
hàng thương mại có cho vay đối với lĩnh vực bất động sản
Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị trường
tín dụng bất động sản Việt Nam chủ yếu từ năm 2004 đến 2014
Nguồn thông tin lấy chính từ tạp trí ngân hàng, trang web ngân hàng nhà nước, hiệp hội ngân hàng thương mại, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng Ủy ban Giám sát tài chính Quóc gia, Bộ tài nguyên và môi trường, báo điện tử vietnamnet.vn, thời báo kinh tế Sài gòn các báo điện tử, các tài liệu SGK về lĩnh vực bất động sản…
CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản:
1.1 Khái niệm:
Trang 4Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”
1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản:
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản nhưng bất động sản phụ thuộc chính vào nhu cầu người sử dụng hay nói cách khác giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Bên cạnh đó thị bất động sản còn phụ thuộc vào các yêu tố như: vị trí, kích thước bất động sản, kiến trúc, yếu tố chính trị pháp
lý, yếu tố kinh tế…
Trong phần mở đầu này nhóm nghiên cứu làm rõ khái niệm về bất động sản và các đặc điểm của nó trong điều kiện ở Việt Nam hiện nay, phân loại bất động sản dựa trên các căn cứ các văn bản quy phạm pháp luật, những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản
2 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trường bất động sản:
2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan
Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch
vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS
2.2 Vai trò của thị trường bất động sản:
Thị trường BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS và người mua BĐS tác động qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được chuyển sang bên mua Tuy nhiên, BĐS được phép mua đi bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trường luôn luôn phong phú đa dạng bao gồm cả cũ và mới
Thị trường BĐS như đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng
Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS và mua bán BĐS Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất ra sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán Còn người mua thì có nhu cầu mua BĐS của nhà kinh doanh Vì vậy, nơi giải quyết được mối quan hệ cung – cầu này chính là thị trường BĐS
Trang 6CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM
1 Những tồn tại trong các biện pháp hỗ trợ từ phía chính phủ:
1.1 Gói hỗ trợ mua nhà ở 30.000 tỷ đồng:
Có hiệu lực từ ngày 1/6/2013, nhưng từ trước đó, người dân và chủ đầu tư đều kỳ vọng chính sách hỗ trợ thị trường BĐS thông qua gói 30.000 tỷ đồng sẽ có tác động mạnh mẽ đến thị trường Theo đó, 70% nguồn vốn của gói cứu trợ này để kích cầu mua nhà ở xã hội của người dân và 30% cho vay để kích cung cho các doanh nghiệp (DN) chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc xây dựng mới nhà ở xã hội
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, tiến độ giải ngân của gói cứu trợ này vẫn còn chậm chạp và gặp nhiều vướng mắc mặc dù các điều kiện cho vay đã được nới lỏng.Theo Ngân hàng Nhà nước (2014), tính đến 30/9/2014, gói 30.000 tỷ mới chỉ giải ngân theo tiến độ đạt 3.461 tỷ đồng trên tổng số tiền cam kết cho vay từ các ngân hàng là 6.827 tỷ đồng, trong đó dư nợ giải ngân đối với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân đạt 2.246 tỷ đồng (đạt tỷ lệ 64,8% so với tổng số tiền cam kết cho vay của các ngân hàng là 3.461 tỷ đồng), khách hàng doanh nghiệp đạt 1.215 tỷ đồng (đạt tỷ lệ 36,09% so với tổng số tiền 3.366 tỷ đồng cam kết cho vay của các ngân hàng) Như vậy, tính trên tổng giá trị của gói hỗ trợ, đến cuối tháng 9/2014, mới giải ngân được khoảng 11,54% với tổng số 8.339 khách hàng cá nhân và 28 doanh nghiệp với 31 dự án được ký hợp đồng tín dụng với các ngân hàng thương mại
Như vậy, có thể nói, dù Chính phủ đã có nhiều biện pháp mạnh mẽ để giải cứu thị trường BĐS nhưng tiến độ giải ngân còn nhiều bất cập và chậm trễ khiến gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng này vẫn chưa thực sự “phá băng” được thị trường Các nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do:
Thứ nhất, cơ cấu sản phẩm hàng hóa không phù hợp với nhu cầu sử dụng, thiếu
hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân
Như vậy, thị trường căn hộ rơi vào khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu, nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu của số đông Nguồn cung nhà ở tập trung vào trung và cao cấp quá nhiều, trong khi lượng cầu nhà ở giá rẻ, nhà xã hội lại rất lớn Vì vậy, có thể khẳng định gói 30000 tỷ chưa nhắm vào hàng tồn kho bất động sản
Thứ hai, đối tượng hướng đến của gói 30000 tỷ là những người có thu nhập thấp.
Theo đánh giá của các chuyên gia, việc ngân hàng yêu cầu khách hàng chứng minh khả năng tài chính của mình cũng là một trong những cản trở lớn trong việc giải ngân gói
Trang 730000 tỷ, bởi đã là người có thu nhập thấp thì việc chứng minh khả năng trả nợ là không khả quan
Thứ ba, vấn đề thủ tục vay vốn Thủ tục xác nhận của cấp cơ sở về thực trạng nhà
ở hiện vẫn còn nhiều bất cập Về phía ngân hàng, quy định về vấn đề thu nhập thấp và
ổn định cũng đang là rào cản đối với người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội
Bên cạnh thủ tục vay ưu đãi còn khắt khe, tiêu chí xác định tổ chức tín dung có đối tượng khách hàng là doanh nghiệp kinh doanh BĐS được tham gia gói 30.000 tỷ đồng cũng là nguyên nhân khiến tiến độ giải ngân nguồn vốn này gặp khó khăn
Tuy nhiên ngoài ba nguyên nhân kể trên, nguyên nhân quan trọng nhất khiến các ngân hàng không “ưu thích” cho vay theo gói 30.000 tỷ đó là họ không nhận được lợi ích gì Lãi suất cho vay theo quy định của gói hỗ trợ hiện nay là 5%/năm thấp hơn rất nhiều so với lãi suất cho vay phổ thông tại các ngân hàng Đối với các ngành ưu tiên (lãi suất cho vay từ 7-8%) các ngân hàng cũng không mặn mà gì thì với mức lãi suất chỉ 5%/ năm khó có thể khuyến khích các ngân hàng chấp nhận giải ngân Thêm vào đó đối tượng cho vay là những người có thu nhập thấp, rủi ro cao, do đó các ngân hàng còn phải trích lập dự phòng, càng làm tăng chi phí Tóm lại nếu không có những chính sách hợp lý để bảo đảm quyền lợi cho các ngân hàng, khó có thể hu động được nhiều ngân hàng tham gia cho vay theo gới hỗ trợ này
2.1 Gói liên kết theo mô hình 4 nhà:
Trước tình hình hàng tồn kho bất động sản và dư nợ tín dụng bất động sản tăng cao trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản không có khả năng trả nợ, tồn kho vật liệu xây dựng ở mức báo động, Gói liên kết 4 nhà: Ngân hàng – nhà đầu tư – nhà thầu – nhà cung cấp vật liệu xây dựngđã được hình thành để xử lý những bất cập trên
Cơ chế vận hành:
Ngân hàng không chỉ dừng lại là nguồn cung cấp vốn mà còn điều phối quan hệ giữa chủ đầu tư-nhà thầu với nhà cung ứng vật liệu xây dựng với điều kiện nhà cung ứng vật liệu xây dựng phải mở tài khoản tại ngân hàng đó Ngoài ra, ngân hàng còn rà soát tiến độ hoàn thành dự án, xem xét đầu ra, cơ cấu lại các khoản vay để định lại thời hạn trả nợ, giúp những dự án dang dở có vốn thực hiện và hoàn thành đúng tiến độ, bên cạnh
đó cũng giúp nhà cung ứng vật liệu xây dựng giải quyết được hàng tồn kho của mình Như vậy, việc minh bạch thông tin đã được giải quyết,chắc chắn sản phẩm đầu ra
sẽ có giá cả hợp lí Hiện nay đãcó 8 ngân thương mại tham gia gói liên kết này,bao gồm:
Trang 8BIDV, VietinBank , Vietcombank , Agribank, MHB, Ngân hàng Xây dựng Việt Nam (VNCB), Ngân hàng Bưu điện Liên Việt và Ngân hàng Sài Gòn - Hà Nội (SHB)
Gói liên kết 4 nhà được kỳ vọng sẽ giúp kiểm soát dòng tiền, đảm bảo vốn vay được sử dụng đúng mục đích, nâng cao chất lượng tín dụng, giảm nợ xấu trong hoạt động ngân hàng; giải quyết được tình trạng kém minh bạch đang nổi lên trên bất động sản; củng cố lòng tin, tăng cường mức độ tín nhiệm trong kinh doanh giữa các chủ thể tham gia chuỗi liên kết.Tuy nhiên, mô hình liên kết 4 nhà thiếu đi một nhân tố quyết định, đó chính là: khách hàng
2 Đánh giá chung về những tồn tại trên thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện tại:
Sự bất hợp lý về cung - cầu
Theo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, nhu cầu nhà ở là rất lớn mà nguồn cung trên thị trường không thể đáp ứng, nhất là giai đoạn thị trường đóng băng vừa qua làm nguồn cung tăng không đáng kể Chiến lược trên cho thấy, tổng diện tích sàn nhà ở phải tăng thêm trong giai đoạn 2009-2015 là 429 triệu m2 Sức cung của thị trường từ các dự án vào năm 2015 là khoảng 461.767.028m2 sàn nhà ở (tại Hà nội là 82.450.000m2 và tại Tp.HCM là 9.360.900m2) Về tổng cung, con số đạt được là phù hợp nhưng hiện nay có sự bất hợp lý trong cấu trúc nguồn cung so với tính phù hợp của cầu Diện tích nhà ở xã hội từ các dự án nhà ở xã hội chỉ đạt khoảng 5-10% nhu cầu nhà ở xã hội trên thực tế Đây chính là sự bất hợp lý giữa cung và cầu trong phát triển nhà ở tại nước ta
Mặt khác, dạng thức phát triển nhà ở xã hội cũng đang gặp nhiều thách thức trên thực tế Một số dự án phát triển nhà ở xã hội đã hoàn thành nhưng không thu hút được cầu do không gian ở hoặc địa điểm không phù hợp Cần khảo sát kỹ nhu cầu thị trường trước khi quyết định đầu tư dự án
Thu nhập thực tế của người dân vẫn còn rất thấp
Trong quá trình tính toán Chiến lược nhà ở, Bộ Xây dựng đã đưa ra giả thiết là khoảng 20% dân số đô thị có thu nhập thấp Con số này hơi lạc quan vì thu nhập của các
hộ gia đình ở các đô thị Việt Nam rất thấp Nhất là trong quá trình đô thị hóa, hầu hết dân cư mới thành dân đô thị đều thuộc diện có thu nhập thấp (kể cả trường hợp chuyển nông thôn thành đô thị hay dân nông thôn di cư vào đô thị)
Ngân hàng Thế giới vừa tiến hành điều tra mức sống của các hộ gia đình tại các
đô thị cho thấy thu nhập của dân đô thị thấp hơn rất nhiều, khoảng từ 40-60% Số liệu điều tra được phân thành 5 nhóm mà mỗi nhóm có số hộ đều nhau, từ đó phân theo khoảng thu nhập của từng nhóm Kết quả được đưa ra ở bảng dưới đây
Trang 9Bảng 2: Mức sống của các hộ gia đình tại các đô thị
Nhóm Số lượng
hộ
Quy mô hộ (người )
Thu nhập tháng (triệu VND)
Chi tiêu tháng (triệu VND) Tỷ lệ tiết
kiệm (%) Khoảng Trung vị Khoảng Trung vị
Nhóm 1 1,292,999 4,10 0,5 – 5,9 4,2 0,4-5,1 3,6 5,9
Nhóm 2 1,393,149 3,99 5,9-8,8 7,3 5,1-7,7 6,3 4,8
Nhóm 3 1,393,573 3,96 8,8-11,9 10,3 7,7-10,3 9,0 11,0
Nhóm 4 1,393,228 3,82 11,9-17,1 14,1 10,3-14,3 12,2 14,8
Nhóm 5 1,391,235 3,46 17,1-497,5 23,3 14,3-170,2 18,8 26,2
Nguồn: World Bank
Theo Bảng này, 40% các hộ gia đình ở đô thị có mức thu nhập dưới 8,8 triệu đồng/tháng (tiết kiệm khoảng 400 nghìn mỗi tháng); 60% có mức thu nhập dưới 11,9 triệu đồng trên tháng (tiết kiệm 1,3 triệu đồng mỗi tháng) Như vậy, nhu cầu nhà ở giá rẻ trên thực tế phải ở mức chiếm 30% tổng diện tích nhà phát triển mới
Phân khúc nhà ở riêng lẻ chiếm tỷ lệ đa số
Theo số liệu điều tra của Bộ Xây dựng năm 2009, tỷ lệ nhà ở riêng lẻ đang chiếm trên 95% tại đô thị và trên 98% trên phạm vi cả nước (xem Bảng 5) Hơn nữa, trong quá trình đô thị hóa, số lượng nhà ở riêng lẻ tiếp tục tăng lên khi chuyển các khu dân cư nông thôn thành đô thị Dân nông thôn di cư vào các đô thị cũng đi ở nhà thuê do các cư dân địa phương phát triển vì giá thuê phù hợp với thu nhập
Giá bất động sản ở Việt Nam: Đi làm 100 năm mới mua được nhà ở
Giá bất động sản là một vấn đề phức tạp Một mặt phụ thuộc vào giá tạo lập ra bất động sản, trong đó có giá đất và một mặt khác phụ thuộc vào khả năng thanh toán của cầu, tức là phụ thuộc vào mức thu nhập của cầu Người ta thường hay quan tâm tới giá
cả hợp lý, tức là giá cả mà đường cung gặp đường cầu Điểm gặp nhau này phải thể hiện được cung có lãi mà cầu thấy phù hợp với thu nhập
Trên thế giới người ta vẫn dùng chỉ số tính bằng giá đơn vị nhà ở trên thu nhập năm của hộ gia đình để xem giá đã phù hợp chưa Chỉ số này khoảng dưới 5 là phù hợp: người ta cho rằng có thể sử dụng 25% thu nhập để chi phí cho nhà ở, nếu chỉ số là 1 có nghĩa là sau 4 năm làm việc thì mua được nhà ở, nếu chỉ số là 5 thì sau 20 năm làm việc
Trang 10thì mua được nhà ở Nếu chỉ số tới khoảng 7 thì số năm làm việc phải tới 28 năm, tức là gần hết một đời người đi làm mới mua được nhà ở Trước giai đoạn thị trường bất động sản trì trệ vừa qua, chỉ số này ở Việt Nam là 25, tức là đi làm 100 năm mới mua được nhà ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá căn hộ chung cư được Bộ Xây dựng phân ra thành 3 nhóm: giá rẻ là nhóm có giá dưới 15 triệu đồng/1m2; giá trung bình là nhóm có giá từ 15-25 triệu đồng/1m2; giá cao là nhóm có giá trên 25 triệu đồng/1 m2 Giá này được định hình trong giai đoạn 2012-2013, đã giảm khoảng 50% so với mức giá của giai đoạn 2007-2008 Trên thực tế, từ năm 2011-2013 đồ thị giá bất động sản đi xuống và tới cuối
2013 các giao dịch bắt đầu tăng dần, không chỉ ở khu vực giá rẻ mà cả ở khu vực giá trung bình và giá cao Năm 2014, mức giao dịch ngày càng tăng Phân khúc giá rẻ bắt đầu có chênh lệch giữa giá nhà đầu tư bán ra và người có nhu cầu mua lại suất Phân khúc giá trung bình và giá cao bán được ngày càng nhiều hơn Biểu hiện này cho thấy, giá bất động sản đã qua mức đáy và bắt đầu giữ ổn định
Theo phân tích của Ngân hàng Thế giới về mức thu nhập của hộ gia đình và giá nhà hiện tại thì giá bất động sản hiện nay, kể cả giá nhà ở thuộc phân khúc giá rẻ nhất cũng không phù hợp với nhóm thu nhập kém nhất (chiếm 20% tổng số hộ) Giá nhà ở thuộc phân khúc giá rẻ phù hợp với khả năng thanh toán của 3 nhóm có thu nhập cao hơn tiếp theo (chiếm 60%) Giá nhà ở thuộc phân khúc giá trung bình phù hợp với nhóm
có thu nhập cao nhất (20%) Giá nhà ở thuộc phân khúc giá cao chỉ phù hợp với phần trên của nhóm có thu nhập cao nhất (khoảng 8%) Từ phân tích thu nhập hiện tại của hộ gia đình tại đô thị, có thể thấy rõ tỷ lệ cầu có khả năng thanh toán thực tế như thế nào (xem bảng dưới) Đây là những thông cần thiết trong phân tích mức cầu của thị trường
Công tác quy hoạch đất, quy hoạch đô thị còn nhiều bất cập
Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị còn nhiều bất cập chưa bắt kịp với sự phát triển chung của toàn xã hội, tình hình thực tế lại cho thấy rằng quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, thiếu quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết mang tính dài hạn do đó thường xuyên phải điều chỉnh
Mang nặng yếu tố đầu cơ và tâm lý đám đông
BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định Tuy nhiên, trên thực tế ở nước ta, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn từ ngân hàng hay từ vốn đối ứng của khách hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng”, có thời hạn dưới 1 năm) đây chính là các nguồn vốn của những nhà đầu cơ, muốn đầu tư trong thời gian ngắn nhằm tranh thủ kiếm lợi nhuận, cũng đổ vào thị trường BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường BĐS, tạo ra
