Giải pháp marketing cho thị trường bất động sản lúc đóng băng nghiên cứu cho trường hợp thành phố hồ chí minh

Theo hiệp hội kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, nếu tình trạng này kéo dài sẽ có ít nhất hơn 30% doanh nghiệp bị phá sản, hiện tại thành phố Hồ Chí Minh đã có tới 50% các do

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

Nha Trang, ngày tháng năm 2011

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên em xin chân thành cám ơn Quý Thầy Cô Khoa Kinh Tế Trường Đại Học Nha Trang đã truyền đạt kiến thức cũng như kinh nghiệm quý báu giúp ích cho em trong bốn năm học qua

Lời cảm ơn sâu sắc tiếp theo em xin gửi tới thầy Phạm Thành Thái người

đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập vừa qua để em có thể hoàn thành đồ án tốt nghiệp này

Xin gửi lời cảm ơn tới thầy Lê Trần Phúc đã động viên, dìu dắt em trong suốt quá trình học tập

Chân thành cảm ơn các anh, chị tại công ty cổ phần kinh doanh địa ốc Him Lam đã tạo điều kiện cho em hoàn thành đồ án này

Gia đình, bạn bè, người thân là nguồn động viên quý báu và là chỗ dựa vững chắc tạo nên động lực thúc đẩy em hoàn thành tốt đề tài

Em xin chân thành cám ơn tất cả mọi người!

MỤC LỤC

Quyết định thực tập i

Nhận xét của giáo viên hướng dẫn ii

Xác nhận thực tập tại công ty iii

Lời cảm ơn iv

Mục lục v

Danh mục các bảng x

Danh mục các hình xi

Chương 1: GIỚI THIỆU 1

1.1.Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1

1.3 Câu hỏi nghiên cứu 2

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .2

1.5 Phương pháp nghiên cứu 2

1.6 Ý nghĩa của đề tài: 3

Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 4

2.1 Tổng quan về bất động sản & thị trường bất động sản .4

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản 4

2.1.1.1 Khái niệm .4

2.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản .5

2.1.1.3 Phân loại Bất động sản 7

2.1.2 Khái niệm và vai trò của thị trường bất động sản 8

2.1.2.1 Các khái niệm 8

2.1.2.2 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản .9

2.2 Marketing bất động sản .12

2.2.1 Khái niệm marketing bất động sản .12

2.2.2 Tư tưởng cơ bản của marketing bất động sản 12

2.2.2.1 Phân tích môi trường vĩ mô chi phối đến marketing bất động sản 12

2.2.2.2 Phân tích môi trường vi mô chi phối đến marketing bất động sản: 12

2.2.2.3 Phân tích mô hình cạnh tranh: Mô hình 5 lực lượng cạnh tranh của Michael Porter 13

2.2.3 Lý thuyết 7p trong marketing .13

2.2.3.1 Product- sản phẩm 14

2.2.3.2 Prices – giá 14

2.2.3.3 Promotion- xúc tiến 15

2.2.3.4 Place – phân phối .16

2.2.3.5 Packaging – đóng gói 16

2.2.3.6 Positioning – định vị .17

2.2.3.7 People – con người 18

2.3 Lý thuyết cung cầu về bất động sản .18

2.3.1 Cung về bất động sản 18

2.3.1.1 Cung bất động sản trên thị trường sơ cấp .18

2.3.1.2 Cung bất động sản trên thị trường thứ cấp 19

2.3.2 Cầu về bất động sản 20

2.3.2.1 Khái niệm cầu về bất động sản .20

2.3.2.2 Phương pháp xác định cầu bất động sản 21

Chương 3: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 22

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hồ Chí Minh .22

3.1.1 Về điều kiện tự nhiên 22

3.1.2 Về điều kiện kinh tế 23

3.1.3 Về điều kiện xã hội .23

3.2 Thực trạng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 26

3.2.1 Tình hình sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh 30

3.2.3 Một số vấn đề về bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh .32

3.3 Tình hình cầu bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh .33

3.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản .33

3.3.1.1 Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển .33

3.3.1.2 Thu nhập của dân cư .34

3.3.1.3 Giá cả tiêu dùng .35

3.3.1.4 Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của chính phủ 35

3.3.2 Cầu bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh .36

3.3.3 Những nhân tố chủ yếu làm giảm cầu bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh 39

3.3.3.1 Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế 39

3.3.3.2 Sản phẩm chưa đáp ứng mong muốn của khách hàng và nhà đầu tư .43

3.3.3.3 Các khoản phụ phí quá cao .46

3.3.3.4 Chính sách marketing còn thiếu tính chuyên nghiệp .47

3.3.3.5 Tính chất pháp lý của doanh nghiệp đối khách hàng còn yếu kém .47 3.3.3.6 Tâm lý “chờ đợi” của người dân 48

3.3.3.7 Nhà nước điều chỉnh giá đất 48

3.3.3.8 Các chỉ số tài chính liên tục tăng .48

3.3.3.9 Tiêu cực trong xây dựng và đất đai 51

3.3.3.10 Do nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản .51

3.4 Tình hình cung bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh .52

3.4.1 Những nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản .52

3.4.1.1 Giá bất động sản 52

3.4.1.2 Quỹ bất động sản trong quy hoạch của chính phủ .52

3.4.1.3 Sự phát triển của kết cấu hạ tầng .53

3.4.1.4 Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản 53

3.4.1.5 Chính sách và pháp luật của nhà nước 54

3.4.2 Cung bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh .55

3.4.2.1 Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003) 58

3.4.2.2 Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 – nay) 59

3.5 Những nhân tố làm đóng băng thị trường bất động sản tại thành phố Hồ

Chí Minh 61

3.5.1 Cung và cầu chênh lệch nhau quá lớn .61

3.5.2 Chính sách thắt chặt tín dụng của chính phủ và ngân hàng đối với bất động sản: 61

3.5.3 Chi phí nguyên vật liệu hay chung quy là chỉ số cpi leo thang quá mức .62

3.5.4 Quá ít mô hình về sản phẩm bất động sản cho khách hàng lựa chọn 63

3.5.5 Giá nhà đất, chi phí, phí môi dịch vụ môi giới quá cao so với khả năng của nhà đầu tư cũng như người dân 63

3.5.6 Ảnh hưởng tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam .64

3.5.7 Lượng tiền kiều hối đổ về đầu tư bất động sản ít đi .64

3.5.8 Chính sách lỏng lẻo của nhà nước và sự yếu đuối của các doanh nghiệp Việt Nam 64

3.5.9 Hậu quả của nạn đầu cơ nhà đất .65

3.6 Hậu quả của việc thị trường bất động sản đóng băng .65

3.6.1 Doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng .65

3.6.2 Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ bị phá sản 65

3.6.3 Nguồn thu ngân sách của nhà nước sẽ bị giảm đáng kể .65

3.6.4 Tỷ lệ thất nghiệp gia tăng .66

3.6.5 Các ngân hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu” .66

3.6.6 Có thể dẫn tới khủng hoảng tài chính .66

Chương 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP MARKETING CHỦ YẾU CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 67

4.1.Giải pháp marketing cho thị trường bất động sản lúc đóng băng 67

4.1.1.1 Đa dạng hóa về sản phẩm .69

4.1.1.2 Tính thẩm mỹ cần được bảo tồn .70

4.1.1.3 Nâng cao chất lượng sản phẩm .70

4.1.2.Giá 70

4.1.2.1 Giảm giá ở từng phân khúc 70

4.1.2.2 Giảm phí môi giới .72

4.1.2.3 Giảm phí bảo vệ .72

4.1.2.4 Giảm phí vệ sinh .72

4.1.3 Tiếp thị 72

4.1.3.1 Tạo dựng 1 cách thức tiếp thị chuyên ngiệp .73

4.1.3.2 Trưng bày bất động sản theo kết cấu phong thủy và khoa học 73

4.1.3.3 Các chiến lược quảng cáo mang tính thương hiệu 74

4.1.3.4 Đầu tư kỹ vào chương trình xúc tiến bán hàng 77

4.1.4 Phân phối .78

4.1.4.1 Giải pháp marketing online 79

4.1.4.2 Cắt giảm các chi nhánh bán hàng và điểm giao dịch 80

4.1.4.3 Mở rộng hình thức phân phối qua trung gian .80

4.1.5 Đóng gói .81

4.1.5.1 Tạo nên sự ấn tượng cho bao bì .81

4.1.5.2 Gia tăng tính hấp dẫn cho bản vẽ 81

4.1.5.3 Gia tăng tính nỗi bật của mô hình sản phẩm tại sàn giao dịch .81

4.1.6 Định vị .82

4.1.6.1 Định vị sản phẩm là các chung cư mini .82

4.1.6.2 Xác lập mục tiêu marketing 82

4.1.6.3 Chiến lược marketing: 83

4.1.6.4 Chiến lược phân phối .84

4.1.6.5 Chiến lược đối thoại tổng lực 84

4.1.7 Con người .87

4.1.7.1 Nâng cao năng lực cho nhân viên .87

4.1.7.2 Xây dựng văn hóa cho doanh nghiệp 87

4.1.7.3 Gia tăng lượng nhân viên kinh doanh: 87

4.2 Các hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo .88 TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 30

Bảng 3.2: Cơ cấu sử dụng nhà tại thành phố Hồ Chí Minh 31

Bảng 3.3: Nhận định về tình hình bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh của bạn đọc 36

Bảng 3.4: Nhu cầu mua bất động sản trong thời gian gần đây 37

Bảng 3.5: GDP bình quân đầu người tại thành phố Hồ Chí Minh 39

Bảng 3.6: Báo giá 1 số chung cư tại các quận huyện thành phố Hồ Chí Minh 40

Bảng 3.7: Giá đất thị trường và thị giá do UBND thành phố quy định 41

Bảng 3.8: Bảng giá đất nền tại thành phố Hồ Chi Minh 42

Bảng 3.9: Các loại hình chung cư 43

Bảng 3.10: Nhu cầu về các loại hình chung cư của khách hàng 44

Bảng 3.11: Báo cáo tài chính công ty cổ phần kinh doanh địa ốc Him Lam 56

Bảng 3.12: Danh sách một số công ty bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh 60

Bảng 3.13: Chỉ số giá vật liệu xây dựng 63

Bảng 4.1: Đề xuất giảm giá các loại hình chung cư 71

DANH MỤC CÁC HÌNH

Đồ thị 3.1: Cơ cấu sử dụng nhà tại thành phố Hồ Chí Minh 32

Đồ thị 3.2: Nguồn cầu về bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh 37

Đồ thị 3.3: Bảng giá vàng 49

Đồ thị 3.4: Tỷ giá ngoại tệ 50

Đồ thị 3.5: Tốc độ đô thị hóa 58

Đồ thị 3.6: Nguồn cung về bất động sản 60

Đồ thị 3.7: Xu hướng tín dụng bất động sản trong năm 2011 62

Chương 1: GIỚI THIỆU

1.1.Đặt vấn đề

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực giàu tiềm năng tại Việt Nam cũng như trên thế giới Cơn sốt nhà đất năm 2007 được coi là cơn sốt thứ 3 kể từ năm 1990 tới nay Giá nhà đất tăng vọt, giá văn phòng cho thuê cũng tăng một cách phi mã khiến cho Việt Nam trở thành một điểm nóng về bất động sản trên thế giới Song những năm trở lại đây tình hình bất động sản không còn sôi động như trước nữa Thay vào đó là sự chững lại hay “ đóng băng ” trên thị trường

Theo hiệp hội kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, nếu tình trạng này kéo dài sẽ có ít nhất hơn 30% doanh nghiệp bị phá sản, hiện tại thành phố Hồ Chí Minh đã có tới 50% các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20% là tiếp tục đi sâu đầu tư kinh doanh.Nếu như mấy năm trước, các văn phòng giao dịch nhà đất, các công ty kinh doanh địa ốc mọc lên như nấm, thì nay lại chẳng khác gì gặp phải lũ quét

Những người có nhu cầu về bất động sản thì lại không mua được hàng, còn những người muốn bán thì lại không bán được Điều này đồng nghĩa với việc cung

và cầu có những động thái trái ngược nhau mà yếu tố chính ở đây là cung về sản phẩm, giá cả, hình thức khuyến mại, phân phối chưa đáp ứng đúng nhu cầu của

khách hàng Xuất phát từ những vấn đề trên, việc chọn đề tài “Giải pháp

marketing cho thị trường bất động sản lúc đóng băng: Nghiên cứu cho trường hợp thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu là cần thiết và hữu ích

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu chính của nghiên cứu này nhằm đạt được một sự hiểu biết chính xác hơn về những nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản đóng băng, thông qua việc phân tích thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh Trên cơ sở đó, đề tài cần đạt được các mục tiêu cụ thể sau:

- Hệ thống hóa một cách đầy đủ cơ sở lý thuyết về cung cầu, lý thuyết marketing cho thị trường bất động sản

- Xác định được các nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản bị đóng băng

- Đề ra một số giải pháp marketing chủ yếu để khai thông “băng” cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

1.3 Câu hỏi nghiên cứu

Thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh hiện nay đang bị đóng băng, làm cho các nhà kinh doanh gặp rất nhiều khó khăn Để giải quyết vấn đề và mục tiêu nghiên cứu nêu trên, tác giả đã đặt ra một số câu hỏi nghiên cứu như sau:

- Nguyên nhân nào dẫn đến sự đóng băng trên thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh hiện nay?

- Những giải pháp marketing cụ thể nhằm phá tan băng trong giai đoạn hiện nay là gì?

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Thị trường bất động sản là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trường nhà đất Trong nghiên cứu này, tác giả chỉ đi sâu vào phân tích và tìm ra một

số giải pháp marketing cho thị trường nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh, thông qua việc khảo sát và phân tích hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh nhà đất như: Công ty cổ phần kinh doanh địa ốc Him Lam, Đất Lành, Đất Xanh, Quốc Cường Gia Lai

1.5 Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu này được thực hiện dựa trên lý thuyết cung cầu bất động sản và

lý thuyết về marketing 7p đã được các nhà kinh tế học công bố trong hầu hết các sách giáo khoa về kinh tế học, một số công trình nghiên cứu về nguyên nhân dẫn đến tình trạng cung cầu mất cân đối và lý do làm thị trường bất động sản đóng băng

Phương pháp chuyên gia được thực hiện để xác định xem những nhân tố nào gây nên tình trạng đóng băng trên thị trường bất động sản Giải pháp phá tan băng như thế nào

Phương pháp thống kê mô tả cũng được thực hiện nhằm để xác định xu hướng về cung cầu bất động sản giai đoạn từ năm 2001 đến nay ở thành phố Hồ Chí Minh, xác định mức giá trung bình, lượng cầu trung bình, thu nhập trung bình của người dân…

Dữ liệu cho nghiên cứu này chủ yếu là nguồn dữ liệu thứ cấp, loại dữ liệu là

dữ liệu theo thời gian được thu thập từ một số nguồn sau:

- Dữ liệu theo năm về doanh số bán hàng và lợi nhuận của 1 số công ty địa

ốc Số liệu chủ yếu được lấy từ phòng kế toán của công ty cổ phần kinh doanh địa

ốc Him Lam cùng các bài phóng sự trên các trang tạp chí

- Nhận định tình hình bất động sản hiện nay của các chuyên gia, những người kinh doanh địa ốc được lấy trực tuyến thông qua phiếu bình chọn tại website của công ty cổ phần kinh doanh địa ốc Him Lam(himlamland.com.vn)

- Giá thực của đất nền và giá mà các doanh nghiệp niêm iết trên sàn giao dịch thu thập từ quyết định số 102/2009/QĐ-UBND ngày 24/12/2009 của ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, cùng bảng báo giá từ các doanh nghiệp bất động sản

- Bảng báo giá một số chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh được lấy từ công

ty CBRE

- Tình hình sử dụng đất và thực trạng nhà ở thu thập từ sở địa chính thành phố Hồ Chí Minh

- Thu nhập bình quân đầu người hàng năm được thu thập ở thành phố Hồ Chí Minh Các số liệu này cũng được lấy từ Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh

1.6 Ý nghĩa của đề tài:

Kết quả của nghiên cứu này sẽ là cơ sở thực tiễn rất quan trọng cho các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực nhà đất để đưa ra các gải pháp marketing hợp lý nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu về nhà đất của người dân, đồng thời đạt được các mục tiêu kinh doanh của các doanh nghiệp

Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT

2.1 Tổng quan về bất động sản & thị trường bất động sản

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản

- Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”

- Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (điều 517, 518 luật dân sự cộng hoà Pháp, điều 86 luật dân sự Nhật Bản, điều 130 luật dân sự cộng hoà Liên Bang Nga, điều 94, 96 luật dân sự cộng hoà Liên Bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

- Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản Điều 520 luật dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở luật dân sự Nhật Bản, bộ luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, điều 100 luật dân sự Thái Lan quy định: “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả

những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

- Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải

thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản

“gắn liền với đất đai”

- Luật dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các luật dân sự truyền thống Điều 130 của luật này một mặt liệt kê tương tự theo cách của các luật dân sự truyền thống, mặt khác đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản

- Theo bộ luật dân sự năm 2005 của nước cộng hoà XHCN Việt Nam, tại

điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”

- Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

2.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định

và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau

và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau

Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân, v.v

Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian

sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.Vì vậy, tính lâu bền của bất động sản chỉ là tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường

mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản

đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực

tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà

ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến

Các tính chất khác

Tính thích ứng

Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản

2.1.1.3 Phân loại Bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản sản đặc biệt

Bất động sản có đầu tư xây dựng

- Bất động sản nhà ở

- Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ

Bất động sản không đầu tư xây dựng

- Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu

sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản,

đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

2.1.2 Khái niệm và vai trò của thị trường bất động sản

2.1.2.1 Các khái niệm

Các chuyên gia kinh tế cũng như các nghiên cứu về bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường bất động sản như sau:

- Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về

việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được như thế nào và vì mục đích gì

- Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch

giá trị của hàng hóa bất động sản

- Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua

bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như tư vấn, môi giới giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản

- Khái niệm 4: Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất

động sản gồm chuyển nhượng , cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn

Như vậy, hiện có rất nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản, sau khi tổng hợp các nghiên cứu, em đề xuất khái niệm về bất động sản như sau:

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giưa các bên liên quan Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản

2.1.2.2 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của

nền kinh tế thị trường

Vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy

mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước

Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác

ẩn chứa trong bất động sản ở các nước là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua

Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn

để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có

tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách

Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD

Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng

về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước Theo thống

kê của tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước

Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh

tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các

thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở

2.2 Marketing bất động sản

2.2.1 Khái niệm marketing bất động sản

- Là khoa học về sự trao đổi trên thị trường bởi vì marketing nghiên cứu và chỉ ra cách thức giúp người kinh doanh có được phản ứng hay nguồn lực từ người khác: Sự chú ý, quan tâm, ham muốn, sự mua hàng và sự tuyên truyền tốt cho mình

- Là hoạt động của các công ty bất động sản nhằm thỏa mãn nhu cầu và ước muốn của khách hàng thông qua trao đổi

- Là hoạt động của tổ chức hoặc cá nhân kinh doanh bất động sản nhằm tìm hiểu và đáp ứng tối đa nhu cầu của đối tác, qua đó đạt mục tiêu của mình

2.2.2 Tư tưởng cơ bản của marketing bất động sản

Định hướng cho toàn bộ quá trình kinh doanh bất động sản: Hình thành dự

án, xây dựng, phát triển sản phẩm, bán hàng và chăm sóc khách hàng Phản ứng linh hoạt với sự thay đổi hàng ngày của môi trường kinh doanh Marketing đặt trọng tâm chú ý của doanh nghiệp vào việc thỏa mãn khách hàng thay vì chú trọng vào bản thân sản phẩm bất động sản

Cơ sở của các quyết định marketing bất động sản bao gồm:

2.2.2.1 Phân tích môi trường vĩ mô chi phối đến marketing bất động sản

Nhân khẩu: Tập quán sống, đô thị hóa, sự di dân, quy mô gia đình

Kinh tế: Tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân

Chính trị, pháp luật: Pháp luật và các chính sách quản lý của địa phương

Kỹ thuật: Cơ sở hạ tầng, công nghệ mới trong xây dựng, cải tạo môi trường

Tự nhiên: Địa hình, khí hậu, danh lam thắng cảnh

Văn hóa xã hội: Phong tục tập quán, môi trường xã hội

2.2.2.2 Phân tích môi trường vi mô chi phối đến marketing bất động sản:

Nghiên cứu về khách hàng tiềm năng

Chỉ tiêu đánh giá khả năng mua của khách hàng

Khả năng thanh toán

Quyền quyết định mua

Các điều kiện ràng buộc khác

Khách hàng hiện có

Khách hàng triển vọng

2.2.2.3 Phân tích mô hình cạnh tranh: Mô hình 5 lực lượng cạnh tranh của Michael Porter

2.2.3 Lý thuyết 7p trong marketing

Marketing trong thế kỷ 21 không còn bó hẹp trong công thức 4P truyền

thống nữa mà đã và đang mở rộng ra thêm 3P thành Công thức 7P Những nỗ lực Marketing sẽ được tiếp thêm nhiều năng lực và đánh bại các đối thủ cạnh tranh với công thức mới này

Một khi đã xây dựng xong chiến lược Marketing, công thức 7P nên được sử dụng để liên tục đánh giá và tái đánh giá các hoạt động kinh doanh 7P đó là: Sản phẩm, giá, chiêu thị, phân phối, đóng gói, định vị và con người

Trong bối cảnh các sản phẩm, thị trường, khách hàng và nhu cầu thay đổi nhanh chóng, chúng ta sẽ phải không ngừng quan tâm tới 7 chữ P này để chắc chắn rằng nhận định mà chúng ta đi vẫn đúng con đường và đạt được những kết quả tốt nhất có thể cho doanh nghiệp trên thị trường bất động sản

2.2.3.1 Product- sản phẩm

Để bắt đầu hãy tạo dựng thói quen nhìn vào các sản phẩm của chúng ta như thể chúng ta là một nhà tư vấn Marketing bên ngoài được công ty thuê để giúp đỡ quyết định xem nên hay không nên đưa nó ra thị trường vào thời điểm này

Có nhiều câu hỏi quan trọng cần đặt ra, chẳng hạn như: Sản phẩm hay dịch

vụ hiện tại có tương thích và phù hợp với thị trường và với các khách hàng ngày nay hay không?

Những thói quen đánh giá sản phẩm hay dịch vụ một cách chân thực và tự hỏi: Đó có phải là những sản phẩm hay dịch vụ thích hợp với các khách hàng của mình?

Hãy so sánh với các đối thủ cạnh tranh Sản phẩm hay dịch vụ của chúng ta

có vượt trội ở một vài phương diện nào đó? Nếu có, đó là cái gì? Còn nếu không, chúng ta có thể xây dựng cho sản phẩm hay dịch vụ những vượt trội như thế? Vì vậy có nên đưa ra sản phẩm hay dịch vụ này trong thị trường?

2.2.3.2 Prices – giá

Hãy phát triển thói quen thường xuyên xem xét và xem xét lại các mức giá của các sản phẩm và dịch vụ mà chúng ta đang cung cấp để đảm bảo rằng nó luôn phù hợp với thực tế của thị trường hiện tại

Đôi lúc phải giảm giá các sản phẩm, dịch vụ.Nhiều doanh nghiệp thấy rằng lợi nhuận của một sản phẩm hay dịch vụ nào đó không có sự tương đồng với các công sức và nguồn lực bỏ ra để sản xuất chúng Bằng việc nâng giá, các doanh nghiệp có thể đánh mất một số lượng khách hàng, nhưng tỷ lệ % khách hàng còn lại

có thể sẽ phát sinh lợi nhuận trên từng giao dịch bán hàng

Đôi lúc cần thay đổi các điều khoản và điều kiện bán hàng Bằng việc kéo giãn mức giá trong một vài tháng hay một vài năm, chúng ta có thể bán được nhiều hàng hơn

Cần kết hợp sản phẩm và dịch vụ cùng với nhau để có cách chào hàng hay cách xúc tiến đặc biệt

Có thể đưa vào một hai khuyến mãi nhỏ nào đó mà ít tốn kém chi phí song khiến mức giá của bạn hấp dẫn hơn đối với các khách hàng

Trong kinh doanh, đúng như bản chất của nó, bất cứ khi nào chúng ta thấy được một sự kháng cự hay thất vọng đối với bất cứ phần nào của các hoạt đông bán hàng hay Marketing, hãy sẵn sàng xem xét lại bộ phận đó

Hãy sẵn sàng với khả năng rằng cấu trúc giá cả hiện tại của chúng ta có thể chưa thích hợp với thị trường trong cùng thời điểm

Hãy sẵn sàng với nhu cầu đánh giá lại các mức giá nhằm duy trì tính cạnh tranh, sống sót và tăng trưởng trong một thị trường thay đổi nhanh chóng

Các doanh nghiệp lớn và nhỏ không ngừng nghỉ thử nghiệm các cách thức khác nhau để quảng cáo và bán sản phẩm hay dịch vụ của họ Và đây là quy tắc: Sớm hay muộn, bất cứ phương pháp Marketing hay bán hàng nào chúng ta đang sử dụng ngày nay sẽ ngừng hiệu quả Đôi lúc nó không còn hiệu quả vì một vài lý do chúng ta biết và đôi lúc vì một vài lý do mà chúng ta không biết

Trong mọi trường hợp, các phương pháp marketing và bán hàng cuối cùng sẽ không còn hiệu quả nữa, cần phải tạo dựng những chiến lược, chào mời và phương pháp marketing, bán hàng và quảng cáo mới

2.2.3.4 Place – phân phối

Chữ P thứ tư trong công thức marketing 7P đó là cách thức phân phối/kênh phân phối sản phẩm hay dịch vụ Hãy phát triển thói quen xem xét và suy nghĩ kỹ lưỡng về kênh phân phối, nơi các khách hàng gặp gỡ nhân viên bán hàng

Đôi lúc sự thay đổi trong kênh phân phối sẽ dẫn tới kết quả tăng trưởng doanh số bán hàng mạnh mẽ

Chúng ta có thể bán sản phẩm của mình tại nhiều kênh phân phối khác nhau Một vài công ty sử dụng cách thức bán hàng trực tiếp, cử các nhân viên bán hàng ra ngoài để tiếp xúc cá nhân và nói chuyện trực tiếp với các khách hàng Một vài công

ty sử dụng marketing từ xa Một vài công ty bán hàng qua catalogue hay thư đặt hàng Một vài công ty bán hàng tại các hội chợ hay địa điểm bán lẻ Một vài công ty bán hàng trong mối liên minh với các sản phẩm hay dịch vụ tương tự Một vài công

ty sử dụng các đại diện bán hàng hay các nhà phân phối đại lý Và nhiều công ty kết hợp sử dụng một vài trong số các cách thức bán hàng trên

Trong mỗi trường hợp, phải có được lựa chọn thích hợp về cách thức phân phối thích hợp nhất cho các khách hàng để nhận những thông tin mua sắm thiết yếu

về sản phẩm hay dịch vụ cần thiết cho những quyết định mua sắm

Kênh phân phối của là gì? Cần thay đổi những gì? Nơi nào khác bạn có thể giới thiệu các sản phẩm hay dịch vụ của mình?

Những cải thiện nhỏ trong đóng gói hay bao bì bên ngoài sản phẩm hay dịch

vụ có thể dẫn tới những phản ứng hoàn toàn khác biệt từ các khách hàng

Đối với đóng gói và bao bì sản phẩm hay dịch vụ, nên suy nghĩ tới tất cả các yếu tố mà các khách hàng nhìn thấy đầu tiên trong các giao tiếp với công ty bạn theo tất cả các cách thức khác nhau thông qua quy trình mua sắm

Đóng gói liên quan tới hình thức bên ngoài của sản phẩm hay dịch vụ của Ngoài ra đóng gói liên quan tới các nhân viên của chúng ta và cách thức họ ăn mặc

Nó cũng liên quan tới văn phòng làm việc, tới phòng đợi của doanh nghiệp, tới các tài liệu Marketing và tới từng giao tiếp hình ảnh về công ty Tất cả mọi thứ cần được đưa vào Tất cả mọi thứ sẽ có tác động tích cực hay tiêu cực Và tất cả mọi thứ tác động tới sự tin tưởng của các khách hàng trong giao dịch với công ty

Định vị đã chỉ ra rằng những suy nghĩ và nhìn nhận của các khách hàng về bạn là nhân tố quyết định thành công trong một thị trường cạnh tranh

Trong mọi trường hợp, mức độ những đặc tính này được in đậm và sâu trong tâm trí các khách hàng sẽ quyết định khả năng họ mua sắm sản phẩm hay dịch vụ của chúng ta, đồng thời quyết định họ sẽ mua bao nhiêu

Hãy phát triển thói quen suy nghĩ về cách thức mà chúng ta có thể cải thiện mức độ định vụ của mình Hãy bắt đầu bằng việc xác định vị thế mà chúng ta thích có

Nếu có thể tạo dựng được ấn tượng thích hợp trong trái tim và tâm trí các khách hàng, nó sẽ là gì?

Cần phải làm những gì trong từng giao tiếp với các khách hàng để các khách hàng suy nghĩ và nói về chúng ta đúng với cách thức chúng ta muốn?

Những thay đổi nào chúng ta sẽ cần tới trong lối giao tiếp với khách hàng ngày nay để được nhìn nhận là sự lựa chọn mua sắm tốt nhất?

2.2.3.7 People – con người

Chữ P cuối cùng đó là con người Hãy phát triển thói quen suy nghĩ về những con người bên trong và bên ngoài vốn chịu trách nhiệm cho từng yếu tố trong các chiến lược và hoạt động Marketing hay bán hàng

Rất nhiều chủ doanh nghiệp hay các doanh nhân dành quá nhiều thời gian nghĩ về từng yếu tố của các chiến lược Marketing mà có ít sự quan tâm tới thực tế rằng mỗi một quyết định và chính sách được hiện bởi những con người cụ thể theo những cách thức cụ thể

Khả năng lựa chọn, tuyển dụng và giữ chân những con người thích hợp với những năng lực và kỹ năng tốt để hoàn thành công việc được giao phó là rất quan trọng

Để thành công trong kinh doanh, phải phát triển được thói quen suy nghĩ về chính xác những ai sẽ thực hiện từng nhiệm vụ và trách nhiệm Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp sẽ chưa thể tiến lên cho đến khi có thể thu hút và đặt những con người thích hợp vào những vị trí thích hợp Không ít các kế hoạch kinh doanh tốt nhất được xây dựng xong rồi bị bỏ vào ngăn bàn chỉ vì người xây dựng ra chúng không thể tìm kiếm những con người có khả năng thực thi thành công kế hoạch

2.3 Lý thuyết cung cầu về bất động sản

2.3.1 Cung về bất động sản

2.3.1.1 Cung bất động sản trên thị trường sơ cấp

Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng có giới hạn, con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng cung theo ý muốn Giữa các loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi

về cung của loại đất đai khác Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định và gắn liền với các điều kiện vốn có về đặc điểm, điều kiện tự nhiên

Do vậy, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại hay chất lượng đất đai Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà thị trường có nhu cầu từ địa phương này sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng

về cung cầu bất động sản một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất theo từng địa phương

Cung về đất đai cho các ngành sản xuất thuộc khu vực I có thể được tăng thêm từ các nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đất đai đã khai phá hiện đang sản xuất ở khu vực I ngày càng giảm dần do một phần đất đai được chuyển sang các mục đích sử dụng thuộc khu vực II và khu vực III

Như vậy, mức tăng cung bất động sản cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về bất động sản nhà đất ở nhóm cung khác Đặc điểm nổi bật của cung bất động sản trên thị trường này là tổng cung đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là

cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng cung

2.3.1.2 Cung bất động sản trên thị trường thứ cấp

Cung bất động sản là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định

Cung bất động sản không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa bất động sản có thể

có mà là lượng hàng hóa bất động sản có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi v.v trên thị trường Có thể có người có nhiều hàng hóa bất động sản nhưng nếu họ không có nhu cầu bán hoặc có nhu cầu bán nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa bất động sản đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó Để các nguồn hàng hóa bất động sản trên thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau:

- Quỹ hàng hóa bất động sản hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng

- Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa bất động sản không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v ), tức là sẵn sàng chuyển giao hàng hóa bất động sản đó cho người khác

- Phải có thị trường bất động sản xuất hiện và quỹ hàng hóa bất động sản đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận

Đặc điểm nổi bật của cung bất động sản trên thị trường này là cung không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu

Việc tăng cung của một loại hàng hóa bất động sản với mục đích cụ thể nào

đó thường mất nhiều thời gian cho việc tạo lập bất động sản như việc tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác v.v Thời gian xây dựng bất động sản dài nên khả năng điều chỉnh thị trường bất động sản chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo và kế hoạch nếu không dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu

2.3.2 Cầu về bất động sản

2.3.2.1 Khái niệm cầu về bất động sản

Cầu về bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa bất động sản đó trên thị trường Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa bất động sản có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở

có sự hội tụ của các điều kiện sau: Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng bất động sản nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn

có của mỗi người dân

Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường

Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới

có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị

trường Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn

2.3.2.2 Phương pháp xác định cầu bất động sản

Bên cầu bất động sản được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại bất động sản trong xã hội Nhu cầu sở hữu bất động sản có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng phần vật chất của bất động sản mà lại là xuất phát từ mục tiêu kinh doanh bất động sản (thí dụ xây nhà để bán), hoặc tích trữ tài chính (thí dụ như mua nhà không phải để ở mà là để thay thế tiền gửi vào ngân hàng) Nhu cầu sở hữu bất động sản biểu hiện ở việc người chủ sở hữu tiến hành việc tạo lập bất động sản mới hoặc mua hàng hóa bất động sản đã được tạo lập, xây dựng sẵn Khác với nhu cầu

sở hữu bất động sản, nhu cầu sử dụng bất động sản chủ yếu lại là nhu cầu sử dụng phần vật chất của bất động sản, chẳng hạn sử dụng đất ruộng để trồng trọt, sử dụng đất ở để xây nhà, sử dụng văn phòng để làm địa điểm giao dịch Do đặc điểm này, người có nhu cầu sử dụng bất động sản không nhất thiết phải đồng thời là người sở hữu bất động sản Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng bất động sản, người sử dụng thường thực hiện việc thuê bất động sản từ những người sở hữu bất động sản Cũng không hiếm trường hợp người sử dụng bất động sản đi thuê lại bất động sản, tức là thuê từ người đã đi thuê với điều kiện người thuê trước chưa sử dụng hết thời gian thuê bất động sản Việc xác định nhu cầu bất động sản trong thời kỳ ngắn hạn, trung hạn, dài hạn là rất phức tạp do phụ thuộc vào nhiều yếu tố không ổn định như:

tỷ lệ tăng dân số; yêu cầu cải thiện nhà ở, sự mở mang các hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp; sự mở mang của các ngành kinh doanh bất động sản; tỷ lệ khu vực dân cư có khả năng thanh toán

Trên thực tế đã xảy ra không ít trường hợp xác định sai nhu cầu bất động sản

do dự báo không chính xác các yếu tố này, trong khi đó có khi mức cầu xác định cao hơn so với thực tế sẽ dẫn đến tình trạng hoặc là gây khan hiếm (cầu lớn hơn cung) giả tạo về hàng hoá bất động sản để cung bị kích lên ở mức thái quá; hoặc là gây dư thừa (cung lớn hơn cầu) loại hàng hoá này trên thị trường Mức cầu khi xác định thấp hơn so với thực tế sẽ dẫn đến việc các nhà kinh doanh cắt giảm đầu tư tạo lập hàng hoá bất động sản, gây ra tình trạng khan hiếm trên thị trường, gây tác hại tới hiệu quả chung của nền kinh tế

Chương 3: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hồ Chí Minh 3.1.1 Về điều kiện tự nhiên

Với vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi, thành phố Hồ Chí Minh – nơi một thời được mệnh danh là "Hòn ngọc Viễn Đông" đã là trung tâm thương mại và

là nơi hội tụ của nhiều dân tộc anh em, mỗi dân tộc có tín ngưỡng, sắc thái văn hoá riêng góp phần tạo nên một nền văn hoá đa dạng

Đặc trưng văn hoá của vùng đất này là sự kết hợp hài hòa giữa truyền thống dân tộc với những nét văn hoá phương Bắc, phương Tây, góp phần hình thành lối sống, tính cách con người Sài Gòn Đó là những con người thẳng thắn, bộc trực, phóng khoáng, có bản lĩnh, năng động, dám nghĩ, dám làm

Vị trí địa lý

Thành phố Hồ Chí Minh phía bắc giáp tỉnh Bình Dương, tây bắc giáp tỉnh Tây Ninh , đông và đông bắc giáp tỉnh Đồng Nai, đông nam giáp tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu, tây và tây nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang

Thành phố Hồ Chí Minh cách thủ đô Hà Nội gần 1.730km đường bộ, nằm ở ngã tư quốc tế giữa các con đường hàng hải từ bắc xuống nam, từ đông sang tây, là tâm điểm của khu vực Đông Nam Á Trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50

km đường chim bay Đây là đầu mối giao thông nối liền các tỉnh trong vùng và là cửa ngõ quốc tế

Địa hình

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền đông nam

bộ và đồng bằng sông Cửu Long Ðịa hình tổng quát có dạng thấp dần từ bắc xuống nam và từ đông sang tây Nó có thể chia thành 3 tiểu vùng địa hình

Nhìn chung, địa hình thành phố Hồ Chí Minh không phức tạp, song cũng khá

đa dạng, có điều kiện để phát triển nhiều mặt, nhất là bất động sản

Khí hậu, thời tiết

Đặc điểm chung của khí hậu, thời tiết thành phố Hồ Chí Minh có nhiệt độ cao đều trong năm và có hai mùa mưa - khô rõ ràng làm tác động chi phối môi

trường cảnh quan sâu sắc Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12

Với địa chất khá tốt các công trình xây dựng sẽ đảm bảo tính lâu bền và an toàn cho người sử dụng

3.1.2 Về điều kiện kinh tế

Thành phố Hồ Chí Minh giữ vai trò đầu tàu kinh tế của cả Việt Nam Thành phố Hồ Chí Minh chiếm tổng sản phẩm 27,9% giá trị sản xuất công nghiệp và 34,9% dự án nước ngoài Vào năm 2005, thành phố Hồ Chí Minh có 4.344.000 lao động, trong đó 139 nghìn người ngoài độ tuổi lao động nhưng vẫn đang tham gia làm việc Năm 2008, chiếm 0,6% diện tích và 8,34% dân số của Việt Nam nhưng chiếm tới 20,2% thu nhập bình quân đầu người ở thành phố đạt 2.534 usd/năm, cao hơn nhiều so với trung bình cả nước, 1024 usd/năm

Với điều kiện kinh tế hùng mạnh và dẫn đầu cả nước như vậy thực sự bất động sản đứng trước ngưỡng cửa thu hút vốn đầu tư cũng như hoạt động kinh doanh bất động sản của mình

3.1.3 Về điều kiện xã hội

Dân số

Theo kết quả điều tra dân số ngày 01/04/2009 thành phố Hồ Chí Minh có dân số 7.162.864 người, gồm 1.812.086 hộ dân, bình quân 3,95 người/hộ Phân theo giới tính: Nam có 3.435.734 người chiếm 47,97%, nữ có 3.727.130 người chiếm 52,03%

Dân số thành phố tăng nhanh, trong 10 năm từ 1999-2009 dân số thành phố tăng thêm 2.125.709 người, bình quân tăng hơn 212.000 người/năm, tốc độ tăng 3,54%/năm, chiếm 22,32% số dân tăng thêm của cả nước trong vòng 10 năm Không chỉ là thành phố đông dân nhất Việt Nam, quy mô dân số của thành phố Hồ Chí Minh còn hơn phần lớn các thủ đô ở châu Âu ngoại trừ Moscow và London Theo số liệu thống kê năm 2009, 83,32% dân cư sống trong khu vực thành thị và thành phố Hồ Chí Minh cũng có gần một phần năm là dân nhập cư từ các tỉnh khác

Nhìn chung cơ sở y tế ở thành phố Hồ Chí Minh mà nói rất tốt Người dân có điều kiện chăm sóc sức khỏe

Giáo dục

Về mặt hành chính, sở giáo dục thành phố Hồ Chí Minh chỉ quản lý các cơ

sở giáo dục từ bậc mầm non tới phổ thông Các trường đại học, cao đẳng phần lớn thuộc bộ giáo dục và đào tạo Việt Nam Trong năm học 2008–2009, toàn thành phố

có 638 cơ sở giáo dục mầm non, 467 trường cấp I, 239 trường cấp II, 81 trường cấp III Ngoài ra, theo con số từ 1994, thành phố Hồ Chí Minh còn có 20 trung tâm xóa

mù chữ, 139 trung tâm tin học, ngoại ngữ và 12 cơ sở giáo dục đặc biệt Tổng cộng 1.308 cơ sở giáo dục của thành phố có 1.169 cơ sở công lập và bán công, còn lại là các cơ sở dân lập, tư thục Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay cũng có 40 trường quốc tế do các lãnh sự quán, công ty giáo dục đầu tư

Giao thông vận tải

Nhờ điều kiện tự nhiên thuận lợi, thành phố Hồ Chí Minh trở thành một đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam và khu vực Đông Nam Á Khác với Hà Nội, vận tải thủy ở thành phố Hồ Chí Minh chiếm một tỷ lệ quan trọng Tính riêng

vận tải hàng hóa, đường biển chiếm khoảng 29% và đường sông khoảng chiếm 20% tổng khối lượng thông qua đầu mối thành phố Đường bộ chỉ chiếm 44% vận tại hàng hóa nhưng chiếm tới 85,6% vận tải hành khách Về giao thông đường không, sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất là phi trường lớn nhất Việt Nam về cả diện tích và công suất

Quy hoạch và kết cấu đô thị

Theo thiết kế đô thị ban đầu của người Pháp vào năm 1860, thành phố Sài Gòn sẽ là nơi sinh sống cho 500.000 dân Tuy nhiên hiện nay thành phố này có dân

số kể cả số lượng khách vãng lai là 10 triệu người, kết cấu đô thị đã quá tải Sài Gòn từng là thành phố của cây xanh với không gian kiến trúc theo quy hoạch của Pháp trước đây đã thay đổi với việc thu hẹp không gian xanh để xây dựng nhà cửa, không gian kiến trúc thành phố này trở nên chật chội với nhiều công trình xây dựng hỗn độn thiếu tính thống nhất

Du lịch

Trong khoảng 4,3 triệu khách quốc tế đến Việt Nam vào năm 2007, 3 triệu khách đã tới thăm thành phố Hồ Chí Minh, tức khoảng 70% Năm 2007 cũng là năm thành phố có được bước tiến mạnh mẽ, lượng khách tăng khoảng 12% so với

2006, doanh thu ngành du lịch đạt 19.500 tỷ vnd, tăng 20%. Là một thành phố trẻ chỉ với 300 năm lịch sử, nhưng thành phố Hồ Chí Minh đã xây dựng được không ít công trình kiến trúc và sở hữu một nền văn hóa đa dạng

Thành phố Hồ Chí Minh còn là một trung tâm mua sắm và giải trí Bên cạnh các phòng trà ca nhạc, quán bar, vũ trường, sân khấu, thành phố có khá nhiều khu vui chơi,

hệ thống các nhà hàng, quán ăn cũng là một thế mạnh của du lịch thành phố

Với vị trí và các điều kiện thuận lợi như thế thành phố Hồ Chí Minh có rất nhiều yếu tố để phát triển kinh doanh bất động sản

Kết luận:

Trong kinh doanh bất động sản thì vị trí được xem là một đặc điểm quan

trọng nhất Xem xét và nghiên cứu phần 3.1: “Khái quát về điều kiện tự nhiên,

kinh tế, xã hội của thành phố Hồ Chí Minh” đã cho thấy rằng tại địa bàn này rất

phù hợp với hoạt động kinh doanh bất động sản Lẽ ra “Thiên thời, địa lợi, nhân hòa” là thế nhưng hoạt động này vẫn có những động thái trái chiều không mong muốn Đó là số lượng giao dịch địa ốc đã giảm đi đáng kể so với thời gian trước đó

mà chúng ta sẽ làm rõ ở phần sau

3.2 Thực trạng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

- Thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình dịch vụ đã được đầu tư xây dựng Góp phần chuyển dịch

cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đồng thời thúc đẩy kinh tế

- xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua

- Lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước trên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản Sau gần 3 năm trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản dần hoạt động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng khi thị trường bất động sản từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại thành phố Hồ Chí Minh như CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng

- Thị trường bất động sản là một lĩnh vực giàu tiềm năng tại thành phố Hồ Chí Minh cũng như trên thế giới Cơn sốt nhà đất năm 2007 là năm được coi là cơn sốt thứ 3 kể từ năm 1990 tới nay Giá nhà đất tăng vọt, giá văn phòng cho thuê cũng tăng một cách phi mã khiến cho thành phố Hồ Chí Minh trở thành một điểm nóng

về bất động sản trên thế giới

- Song những năm trở lại đây tình hình bất động sản không còn sôi động như trước nữa Thay vào đó là sự chững lại “ đóng băng ” trên thị trường

- Với đặc thù sản phầm giá trị cao, cung và cầu hiện không cân bằng khiến marketing trong bất động sản hầu như không được coi trọng cho lắm Việc Marketing mới chỉ dừng lại trong việc sử dụng các kênh truyền thông, PR, brochure, mô hình chưa làm nổi bật tính năng của sản phẩm

Mặt tích cực của thị trường

- Thị trường bất động sản đã huy động được các nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các ngành kinh tế phát triển Riêng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký đầu tư vào bất động sản năm 2007 chiếm trên 42% trong tổng số vốn đăng ký (20,3 tỷ USD) khoảng trên 8,5 tỷ USD Riêng 3 tháng đầu năm 2008 FDI đăng ký đầu tư vào bất động sản khoảng 5 tỷ

USD Thu ngân sách từ thị trường bất động sản ngày càng tăng

- Nhiều khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi bộ mặt đô thị Hiện nay trong cả nước đang triển khai trên 1.500 dự án nhà

ở và khu đô thị mới, hàng năm xây dựng được từ 20 - 25 triệu m2 nhà ở Nhiều khu

đô thị mới có cơ sở hạ tầng hiện đại, môi trường sống văn minh đã hình thành như

dự án Phú Mỹ Hưng, Ciputra, …

- Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước, các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp của ngành xây dựng ngày càng lớn mạnh, đủ sức tham gia các công trình xây dựng lớn của đất nước Nhiều tổng công ty lớn đủ sức thi công các công trình lớn ngang tầm khu vực, nhiều doanh nghiệp đã và đang đầu

tư xây dựng các công trình cao tầng hiện đại 30, 40 và trên 60 tầng

- Hệ thống qui phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động

sản đã dần hoàn thiện, bước đầu tạo điều kiện để thị trường phát triển bền vững và lành mạnh, môi trường đầu tư ngày càng thông thoáng và thuận lợi cho cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài Đã hình thành mạng các sàn giao dịch bất động sản gồm trên 90 thành viên Bộ Xây dựng đang hướng dẫn một số địa phương và doanh nghiệp xây dựng mô hình sàn giao dịch chuẩn để nhân rộng ra toàn quốc Các chuyên gia trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản như môi giới, định giá … bắt

đầu được đào tạo

Những mặt tồn tại của thị trường

- Mặc dù có những đóng góp bước đầu cho sự phát triển chung của nền kinh

tế nhưng thị trường bất động sản mới hình thành và phát triển nên không thể tránh khỏi một số tồn tại cần khắc phục

- Thị trường bất động sản thiếu tính chuyên nghiệp, kể cả từ hệ thống chính sách đến các chủ thể tham gia thị trường Trình tự, thủ tục về đất đai, thoả thuận quy hoạch, phê duyệt dự án phức tạp, qua nhiều cấp kéo dài Nhà đầu tư gặp khó khăn và không bình đẳng trong việc tiếp cận dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới Công tác lập quy hoạch phát triển đô thị ở nhiều địa phương triển khai chậm Nhiều vướng mắc trong chính sách đất đai, bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa được tháo gỡ làm cho các dự án nhà ở, khu đô thị mới chậm được triển khai

- Hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở có cơ cấu không hợp lý, chủ yếu các doanh nghiệp đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích rộng và giá bán cao chỉ phù hợp với đối tượng có thu nhập cao Thị trường thiếu hàng hoá có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, thiếu loại nhà ở cho thuê phù hợp với xu hướng về phát triển nhà ở trên thế giới Việc triển khai nhà ở xã hội để cho các đối tượng chính sách thuê và cho thuê mua theo quy định của luật nhà ở còn chậm, kể cả ở các địa phương trọng điểm

- Giá bất động sản còn cao so với thu nhập của người dân Nhiều yếu tố làm tăng giá chưa được khắc phục như cân đối cung cầu, tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tiền

sử dụng đất, vật liệu đầu vào, thời gian chuẩn bị thực hiện dự án kéo dài…

- Nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm cũng tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản Nhiều dự án bất động sản có quy mô nhỏ, đầu tư dàn trải, thiếu tập trung làm thị trường phát triển mất cân đối và không ổn định Lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản chưa được kiểm soát chặt chẽ, nhiều ngân hàng thành lập quỹ hoặc công ty kinh doanh bất động sản, xuất hiện đầu

tư nội bộ khó kiểm soát Việc cho vay dễ dãi lại tập trung vào một phân khúc thị trường hẹp làm tăng đầu cơ, tạo cầu ảo làm mất ổn định thị trường Việc đột ngột hạn chế cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thiếu lộ trình và phân loại

dự án ưu tiên làm tác động mạnh đến nguồn cung cấp bất động sản thiết yếu cho thị trường và sẽ làm căng thẳng thêm quan hệ cung cầu xét trong dài hạn

- Hoạt động kinh doanh bất động sản chưa được công khai, minh bạch Hầu hết các tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản chưa thực hiện việc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật kinh doanh bất động sản Tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến làm cho thông tin về thị trường bất động sản không phản ánh đúng thực tế, từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh bất động sản Việc công khai quy hoạch phát triển đô thị theo quy định của luật xây dựng, công khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới theo quy định của luật nhà ở, chưa được thực hiện nghiêm túc

- Hệ thống thuế liên quan đến thị trường bất động sản chưa hợp lý Thuế trong sử dụng nhà đất quá thấp, không khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai và không hạn chế được đầu cơ Thuế giao dịch và lệ phí trước bạ còn quá cao không khuyến khích các giao dịch chính thức có đăng ký và nộp thuế

- Chính sách tín dụng cho thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh Vốn đầu

tư trông chờ chủ yếu vào ngân hàng, thiếu các mô hình huy động vốn khác như quỹ đầu tư bất động sản, trái phiếu dự án…

- Chưa có hệ thống tiêu chí đánh giá thị trường bất động sản nên việc đánh giá chủ yếu mang “cảm tính” và phiến diện Vì vậy, việc đề xuất các giải pháp cũng mới dừng lại ở mức xử lý tình huống, chưa phải những giải pháp cơ bản, toàn diện

và lâu dài Ngoài ra, tình hình thị trường chưa được cập nhật kịp thời và đầy đủ do

đó thiếu cơ sở để đề xuất chính sách thích hợp để điều chỉnh thị trường

- Các địa phương chưa có bộ máy chuyên trách để quản lý và điều hành thị trường bất động sản và hầu hết chưa có chiến lược phát triển thị trường bất động sản nên nhiều địa phương có biểu hiện phát triển dư thừa hàng hoá bất động sản trong ngắn hạn và khi thị trường có biến động, lúng túng trong xử lý

- Vai trò điều tiết của nhà nước trên thị trường bất động sản chưa được phát huy

Diễn biến thị trường bất động sản thời gian gần đây

- Thời điểm đầu năm 2008 tại một số khu vực nhất định thuộc địa bàn thành phố

Hồ Chí Minh giá cả một số loại bất động sản như văn phòng cho thuê, căn hộ chung

cư, đất xây dựng nhà ở riêng lẻ… tăng cao Số liệu thống kê cụ thể cho thấy, giá của căn hộ chung cư cao tầng ở thành phố Hồ Chí Minh tháng 10/2007 tăng khoảng 30% so với năm 2006; cuối tháng 1, đầu tháng 2/2008 tăng khoảng 50% so với năm 2006

- Từ tháng 3/2008 đến nay thị trường bất động sản ở một số khu vực tại thành phố Hồ Chi Minh và các vùng lân cận có chiều hướng giảm về giá và số lượng giao dịch

- Nguồn cung bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh hiện rất nhiều, nguồn cầu cũng thực sự lớn Song không có sự ăn khớp nhau giữa cung và cầu đã làm cho thị trường bất động sản chững lại hay “đóng băng” trong những năm gần đây

Giá bán quá cao so với giá trị thực, sản phẩm thiếu tính đa dạng, kém về chất lượng, phân khúc hẹp là các yếu tố gây nên tình trạng cung và cầu có động thái trái chiều, lệch hướng nhau Tức là người cần mua sản phẩm thì lại không có, còn người cần bán sản phẩm thì không ai mua

nhân dẫn đến tình trạng này, song yếu tố chính là giá đất quá đắt so với thu nhập của người dân trong giai đoạn hiện nay mặc dù nguồn cung rất dồi dào

3.2.2 Thực trạng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh

Mỗi năm thành phố Hồ Chí Minh cần xây dựng thêm khoảng 5.000.000m2 nhà ở tương đương với 10.000- 15.000 căn hộ cho những người có nhu cầu để đáp ứng về đô thị hóa và sự phát triển nhanh chóng của một thành phố năng động – trung tâm kinh tế, xã hội, giáo dục khoa học của cả nước

Bên cạnh những tòa nhà sầm uất như: Him Lam riverside, Him Lam Nam Khánh, Liên Việt Bank, khu đô thị Phú Mỹ Hưng, căn hộ Hoàng Anh Gia Lai thì còn tồn tại những khu ổ chuột, ngôi nhà tạm bợ, cấp 4 trong tình trạng không biết sụp

đổ bất cứ lúc nào

Diện tích không thay đổi nhưng dân số ngày càng tăng lên khiến cho lượng nhà ở thiếu hụt

Tình trạng sống quá đông trong một căn hộ cho thấy rằng nhà ở tại thành phố

Hồ Chí Minh đang là một vấn đề cấp bách cần được giải quyết

Đại bộ phận công nhân, sinh viên, những người có thu nhập thấp phải sống trong phòng trọ, nhiều người còn thiếu chỗ ở

Bảng 3.2: Cơ cấu sử dụng nhà tại thành phố Hồ Chí Minh