BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

Tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Quận Hoàng Mai, Hà Nội.. trình tự, thủ tục và một số quy định về xác định đơn giá thu tiền sử

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

(Báo cáo kèm theo Chứng thư số …… ngày /12/2018)

Khách hàng yêu cầu: ………

Địa chỉ: ………

Tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Quận Hoàng Mai, Hà Nội

Địa điểm thẩm định giá: số nhà 20E, ngõ 190- đường Hoàng Mai, phường Tương Mai, quận Hoàng Mai, Hà Nội

Mục đích thẩm định giá: xác định giá trị ngôi nhà

Thời điểm thẩm định giá: Tháng 12/2018

I Căn cứ pháp lý

1 Các văn bản pháp quy về thẩm định giá

- Luật giá số 11/2012/QH13;

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết

một số điều của Pháp lệnh Giá;

- Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị

định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003;

- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;

- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực

hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ;

- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số

101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v "Ban hành 3 tiêu

chuẩn thẩm định giá Việt Nam";

- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng

Bộ Tài chính

v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);

- Quyết định số 30/2008/QĐ - BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính v/v ban hành 06 tiêu

chuẩn thẩm định giá (đợt 3);

2 Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản

- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;

- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định

giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi,

bổ sung một số

điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất

và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ V/v Qui định chi

tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về qui định bổ sung về quy hoạch

sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt

nước;

- Nghị định 121/2010/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt

nước;

- Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29 tháng 6 năm 2011 của Bộ Tài chính về sửa đổi bổ

sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực

hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất,

thuê mặt nước

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số

điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng

đất;

- Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi bổ sung

thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thưc hiện nghị

định 198/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày

29/10/2004 của Chính

phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị

định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

ngày 27/7/2007 của Chính phủ;

- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một

số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ;

- Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày ngày 25/12/2013 của UBND thành phố Hà Nội về

giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2014;

3 Các văn bản pháp quy về Xây dựng

- Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn lập và quản lý

chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/04/2013 của Bộ Xây dựng về việc công

bố Tập Suất

vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm

2012;

- Quyết định 14/2009/QĐ-UBND của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội về việc thu phí

xây dựng trên địa bàn Thành phố Hà Nội;

- Thông tư số 16/2008/TT-BXD ngày 11/9/2008 của Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn kiểm

tra, chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực và chứng nhận sự phù hợp về chất

lượng công trình xây dựng;

- Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20 tháng 02 năm 2014 của Bộ Xây dựng

về việc sửa đổi

bổ sung điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây

dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn

thi hành luật Nhà ở;

- Quyết định số 26/2004/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng ngày 02/11/2004 về việc ban hành

TCXDVN 323:2004 “Nhà ở cao tầng-Tiêu chuẩn thiết kế’;

- Quyết định 86/QĐ-SXD ngày 05/1/2013 của Sở Xây dựng về việc ban hành chỉ số giá xây

dựng công trình tháng 10; tháng 11; tháng 12 và quý 4 năm 2012

- Quyết định 2816/QĐ-SXD ngày 29/4/2014 của Sở Xây dựng về việc ban hành chỉ số giá xây

dựng công trình tháng 1; tháng 2; tháng 3 và quý 1 năm 2014;

4 Các văn bản pháp luật khác liên quan

- Văn bản số 1640/TTrLN-STC-QLCS ngày 19/04/2012 về việc giải trình, bổ sung quy định

trình tự, thủ tục và một số quy định về xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất đối với các tổ

chức được giao đất không qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chuyển mục đích sử

dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu

tiền sử dụng đất trên địa bàn Thành Phố Hà Nội

- Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 của UBND Thành phố

Hà Nội về việc

thu phí trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 60/2013/QĐ-UBND ngày 22/12/2013 của UBND thành phố

Hà Nội về việc

sửa đổi bổ sung Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND về việc thu phí trông giữ xe đạp, xe máy,

ô tô trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Hợp đồng số 110-0514/HĐ-BĐS ngày 15/5/2014 giữa Công ty Thẩm định giá IVC Việt

Nam và Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại Phú Điền;

- Căn cứ quá trình khảo sát thực trạng tài sản và thị trường;

II Đặc điểm tài sản thẩm định giá

1 Pháp lý của bất động sản

- Quyết định số 2078/QĐ-UBND ngày 17/4/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc điều

chỉnh một số nội dung ghi tại Quyết định số 4640/QĐ-UBND ngày 17/10/2012 của UBND

thành phố;

- Biên bản nhận chuyển quyền từ GCN số BB 010234 được UBND quận

Hoàng Mai cấp ngày 12/5/2010 Số vào sổ 329

2 Đặc điểm kinh tế kĩ thuật

2.1 Đất

 Vị trí

Thửa đất nằm ở ngõ 190, phương Tương Mai, Quân Hoàng Mai, Hà Nội

Các hướng tiếp giáp:

- Phía …………

- Phía……

- Phía ……

- Phía …

 Cơ cấu sử dụng đất theo quy hoạch

III Mô tả về đặc điểm kí thuật kinh tế của tài sản thẩm định giá

1 Đặc điểm tài sản thẩm định giá

Vị trí: - Bất động sản nằm trong ngõ rộng, xe đi lại tránh nhau dễ dàng

- Gần chợ, gần trường học Tân Định, gần UBND phường Hoàng Mai

- Gần hồ Đền Lừ, trung tâm thương mại, siêu thị

2 Mô tả:

- Diện tích: 32,8 m2

- Hình thức sử dụng: riêng 32,8 m2; chung : không

- Mục đích sử dụng: đất ở tại đô thị

- Thời hạn sử dụng: lâu dài

- Cấu trúc nhà: nhà 4 tầng, Tầng 1: phòng khách + nhà bếp

Tầng 2, 3, 4: mỗi tầng 2 phòng ngủ + nhà vệ sinh

IV Cơ sở thẩm định giá

Cơ sở giá trị thị trường

‘Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào

thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên

là người bán

sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương

mại bình thường’ (Tiêu chuẩn TĐGVN số 01)

V Phương pháp thẩm định giá được áp dụng

1 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của

các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua,

bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá

hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài

sản

2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá tài sản căn cứ vào chi phí sản xuất, kinh

doanh thực tế hợp lý, hợp lệ (bao gồm chi phí trực tiếp và gián tiếp) để sản xuất, lưu thông

tài sản vụ và mức lợi nhuận dự kiến (nếu có)

Phương pháp chi phí chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế Phương pháp này giả định rằng

giá trị của bất động sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản

tương tự Phương pháp này thường được dùng để xác định giá trị các công trình xây dựng và

thẩm định giá các bất động sản không ước tính được dòng tiền tương lai, các bất động sản

không có giao dịch trên thị trường Vì vậy, sử dụng phương pháp này để xác định giá trị

công trình xây dựng trên đất và xác định tổng chi phí phát triển của dự án

V Triển khai tính giá trị bất động sản mục tiêu

1 Tính theo đơn giá nhà nước ban hành

Tính giá trị đất:

Theo quyết định số 96/2014/QĐ- UBND, ban hành về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019

Diện tích đất sử dụng 32,8m2

Giá trị đất tại quận Hoàng Mai: 11.970.000 đồng/m2

Vậy giá trị đất là: 11.970.000 * 32,8 = 392.616.000 ( ba trăm chín mươi hai triêu sáu trăm mười sáu nghìn đồng chẵn )

Tính giá trị công trình trên đất:

Áp dụng theo quyết định số 3203/QĐ -UBND của thành phố hà nội về việc ban hành giá xây mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc, trên địa bàn thành phố Hà Nội

+ diện tích xây dựng: 32,8m2

+ giá 1m2 sàn xây dựng: 6.766.000 đồng

Giá trị công trình trên đất: 6.766.000 * 32,8 * 4 = 887.699.200 đồng ( tám trăm tám mươi bảy triệu sáu trăm sáu mươi chín nghìn hai nghìn đồng chẵn)

Vậy giá trị bất động sản = giá trị đất + giá trị công trình trên đất

= 392.616.000 + 887.699.200 = 1.280.315.200 đồng (một tỷ hai trăm tám mươi triệu ba trăm mười lăm nghìn hai tăm đồng chẵn)

2 Tính theo giá trị thị trường

Thẩm đinh giá BĐS theo phương pháp so sánh kết hợp với chi phí Căn cứ vào các tiêu chí, nhóm Duyên Phận đã tiến hành thu thập, phân tích các BĐS tương đồng và có vị trí gần với BĐS cần định giá tại thời điểm T12/2018 tại thành phố Hà Nội, cụ thể thuộc quận Hoàng Mai: + Vị trí: đều thuộc phường Tương Mai, quận Hoàng Mai, Hà Nội

+ Về cơ sở hạ tầng kinh tế kĩ thuật: do nằm trong cùng khu vực nên

tương tự với bất động sản mục tiêu Gần trường học, chợ, trung tâm

thương mại, hồ

2.1 giá trị thửa đất

Thông tin thu thập được cụ thể như sau:

Thông Tin BĐS cần

định giá

BĐS so sánh 1

BĐS so sánh 2

BĐS so sánh 3

Vị trí Số nhà

Ngõ nhỏ, ô

tô không vào được

Số nhà

Cách BĐS cần định giá 55m, ngõ rộng, ô tô

đỗ cửa

Số nhà Cách BĐS cần đính giá 150m

Ngõ nhỏ, ô

tô không vào được

Số nhà Cách BĐS cần định giá 220m

Ngõ nhỏ, ô

to không vào được Tình trạng

pháp lí

Sổ đỏ đã qua chuyển nhượng

Sổ đỏ chính chủ

Sổ đỏ chính chủ

Sổ đỏ chính chủ

Cẩng quan Nhìn ra khu

đông dân cư

Nhìn ra khu đông dân cư

Nhìn ra khu đông dân cư

Nhìn ra hồ

DT 1 tầng

(m2)

Tổng DT

Sàn sử dụng

Giá bán (tỷ

đồng)

Hệ số điều chỉnh giữa giá BĐS so sáng và BĐS định giá:

Các

yếu tố

so sánh

BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3

Vị trí

(100-107)/107=-6,54%

-Tình

trạng

pháp lí

(100-101)/101=

-0,99%

(100-101)/101=

-0,99%

(100-101)/101= -0,99%

Hướng - (100-105)/105=

-4,76%

(100-110)/110= -9,09%

Cảnh

quan

Giá/m2

( đồng)

23.000.000 31.794.871,79 30.952.380,95

Giá/m2

sau

điều

chỉnh

23.000.000*(100%

- 6,54%- 0,99%)=

21.268.100

31.794871,79*(100%

- 0,99%-4,76%)=

29.996.666,67

30.952.380,959*(100%

-0,99%-9,09%-7,41%)=

25.538.809,52

Vậy đơn giá trung bình /m2 tại khu vực BĐS mục tiêu là:

(21.268.100+ 29.996.666,67+25.538.809,52)/3= 25.601.192,06

(đồng/m2)

Vậy giá trị thửa đất của BĐS mục tiêu là:

= 25.601.192,06* 32,8= 839.719.099,7 (đồng)

2.2 Bảng tính toán giá trị công trình:

Số tầng :4

Tuổi kinh tế:50

Tuổi hiệu quả:12 năm

Tỷ lệ giá trị còn lại tạm tính= (38/50)*100= 76%

Chi phí thay thế công trình: =855.000 * 131,2= 112.176.000 VNĐ

Tính toán chi phí sử dụng đơn vị cấu thanh, các bộ phậ cấu thành:

Móng, khung côt, nền, trần, sàn Tổ đã tiến hành thẩm định giá, khảo sát thị trường

- Móng xây gach lỗ bình thừng

- Tường xây 20cm bằng gạch lỗ, bị nứt và thấm

- Nền nhà: đổ chạt xi măng cát vàng trên lát gạch, còn tốt

- Trần bê tông còn tốt

Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp 7triệu đồng, hệ thống vệ

sinh 6 triệu đồng

Từ đó xây dựng được bảng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với ngôi nhà:

chính

Tỉ lệ hao mòn tự nhiên

Tỷ lệ đóng góp vào giá trị công

điện

nước

cầu thang

vào , cửa sổ

*Tỷ lệ hao mòn tự nhiên của ngôi nhà là:

+ = 10,17%

=> mức hao mòn tự nhiên của ngôi nhà là: 112.176.000 *10,17%=11409299,2 VNĐ

* Mức hao mòn do lỗi thời chức năng: 7+6=13 triệu đồng

=> giá trị ước tính ngôi nhà: 112.176.000-

11.409.299,2-13.000.000=87.766.701 VNĐ

Vậy giá trị BĐS mục tiêu là

= 839.719.099,7+ 87.766.701= 927.485.800,7 VNĐ