5 chuong 5 phan tich thi truong

MỤC ĐÍCH VÀ MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG  Đối với các nhà quản lý thị trường BĐS:  Giúp thấy được xu hướng biến động thị trường,  Những lỗ hổng trong quá trình quản lý thị trường BĐS

CHƯƠNG 5:

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

NỘI DUNG

1 MỤC ĐÍCH VÀ MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

2 CÁCH TIẾP CẬN ĐỂ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

3 NỘI DUNG PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

 MỤC ĐÍCH:

 Phân tích thị trường là hoạt động nhận dạng, nghiên

cứu thị trường của 1 BĐS cụ thể;

 Tuỳ thuộc vào yêu cầu cung cấp thông tin phục vụ

cho quá trình ra quyết định mà có thể có rất nhiều

mục đích phân tích thị trường BĐS

 Các đối tượng: Nhà quản lý, người định giá, người

đầu tư kinh doanh BĐS, người quản lý BĐS

1 MỤC ĐÍCH VÀ MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

 Đối với các nhà quản lý thị trường BĐS:

 Giúp thấy được xu hướng biến động thị trường,

 Những lỗ hổng trong quá trình quản lý thị trường BĐS

 Đưa ra những chính sách nhằm quản lý và điều chỉnh

thị trường như chính sách điều tiết giá cả, cung, cầu

trong thị trường BĐS hoặc giải quyết vấn đề nhà ở xã

hội, đầu tư cơ sở hạ tầng

1 MỤC ĐÍCH VÀ MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

 Đối với các người định giá BĐS:

 Tác động qua lại của cung và cầu đến giá trị của BĐS;

 Xác định liệu có những bằng chứng thị trường ủng hộ

đối với sử dụng cụ thể của BĐS đang tồn tại hay

không,

 Xác định sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS đang

xem xét hoặc có thể đánh giá được hiệu suất sử dụng

tốt đa của BĐS đối với các mục đích sử dụng khác

1 MỤC ĐÍCH VÀ MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

 Đối với các nhà đầu tư kinh doanh BĐS:

 Nhu cầu của thị trường đối với sản phẩm của một dự

án BĐS được đề xuất tại một thời điểm trong tương lai

 Giúp cho nhà đầu tư kinh doanh phát hiện ra những

chỗ cần sửa đổi trong kinh doanh của mình để thúc

đẩy việc bán hoặc cho thuê BĐS,

 Cảnh báo cho họ biết khâu nào trong quá trình kinh

doanh phát sinh vấn đề hay tiềm ẩn rủi ro

 Qua phân tích thị trường có thể xác định khách hàng

hiện tại và tương lai cần gì, có xu hướng gì?

 Đối với các người quản lý BĐS:

 Cho biết nên tăng cường hoặc loại bỏ loại dịch vụ nào

để tăng khả năng cạnh tranh của BĐS;

 Nên lựa chọn cho thuê dài hạn hay ngắn hạn, điều

khoản nào thì người thuê chấp nhận, người thuê nào

sẽ bảo đảm cho BĐS đạt khả năng cho thuê cao nhất

hay đạt giá trị lớn nhất;

 Đánh giá được hạng mục kinh doanh của BĐS, tỷ lệ

quay vòng người thuê cao hay thấp phản ảnh mức độ

hài lòng của người đi thuê, hay tỷ lệ chi phí hoạt động

phản ánh hiệu quả kinh doanh (qua so sánh giá cho

thuê BĐS);

 Kịp thời phát hiện các lỗ hổng trong quản lý và điều

chỉnh những sai sót

1 MỤC ĐÍCH VÀ MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

 MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG:

Xuất phát từ mục đích cần đạt được mà người ta xác

định phạm vi và mức độ phân tích thị trường Mức độ

phân tích thị trường phụ thuộc vào 3 nhóm yếu tố:

 Sự ổn định của điều kiện thị trường;

 Mức độ phức tạp trong đầu tư BĐS;

 Năng lực gánh chịu rủi ro của người kinh doanh

1 MỤC ĐÍCH VÀ MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

 Ảnh hưởng của điều kiện thị trường :

 Điều kiện thị trường cân bằng thì việc phân tích thị

trường rõ ràng không cần thiết  chỉ cần tham khảo

giá bán và giá cho thuê BĐS hiện tại, phân tích mối

quan hệ giữa lợi nhuận kinh doanh và giá cả thị

trường là đủ để đưa ra quyết định;

 Tuy nhiên, những yếu tố này có thể thay đổi theo thời

gian, nhưng nếu chúng thay đổi theo quy luật thì dễ

dàng dự đoán Như vậy không nhất thiết phải tốn tiền

của, thời gian để phân tích thị trường Nhưng khi thị

trường có biến động thì cần phải đầu tư cho phân tích

thị trường

1 MỤC ĐÍCH VÀ MỨC ĐỘ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

 Mức độ phức tạp trong đầu tư BĐS :

 Nếu một kế hoạch đầu tư đơn giản thì yêu cầu phân

tích thị trường có thể không nhiều Người phân tích

chỉ cần hiểu mối quan hệ giữa lợi nhuận kinh doanh

và giá cả thị trường để tính ra giá trị của nó trong giai

đoạn đầu tư

 Kế hoạch đầu tư càng phức tạp càng phải nghiên cứu

kỹ thị trường Mức độ phức tạp của BĐS liên quan

đến quy mô đầu tư  quy mô phân tích thị trường

Ví dụ: nghiên cứu thị trường 1 cửa hàng và 1 TTTM

 Khả năng gánh chịu rủi ro của người KD:

 Những nhà kinh doanh đưa ra quyết định của mình

phần lớn dựa trên thái độ của họ đối với rủi ro:

 Nhà kinh doanh BĐS ứng phó giỏi với những yếu tố

bất định và rủi ro thường chỉ cần tận dụng một ít thông

tin có thể đưa ra được sách lược của mình;

 Nhà kinh doanh luôn cảm thấy bất an đối với rủi ro

thường tốn kém tiền của và thời gian để xác định tính

khả thi của các dự báo

2 CÁCH TIẾP CẬN ĐỂ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

ĐI TỪ TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ ĐẾN BĐS MỤC TIÊU

ĐI TỪ BĐS MỤC TIÊU ĐẾN TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ

2.1 ĐI TỪ TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ

ĐẾN BĐS MỤC TIÊU

Tổng quan kinh tế

(Phân tích vùng,

khu vực, địa

phương)

Lập bảng danh mục cung cạnh tranh

Ước lượng khả năng cầu

Phân tích

sự cân bằng cung cầu Phân tích số lượng còn lại

Phân tích khả năng hấp thụ, kiểm tra loại BDS mục tiêu và BDS thay thế (Phân tích hiệu suất)

Chiến lược marketing

Dự báo thị trường

BĐS mục tiêu

CẢNH NỀN KINH TẾ

Phân tích hiệu

quả

và khả năng sử

dụng thay thế

Tổng quan kinh tế (Phân tích vùng, khu vực, địa phương)

Lập bảng danh mục cung cạnh tranh

Ước lượng khả năng cầu

Phân tích

sự cân bằng cung cầu

Chiến lược

marketing

Dự báo

thị trường BĐS

mục tiêu

Phân tích khả năng hấp thụ, kiểm tra loại bất động sản mục tiêu và bất động sản thay thế (Phân tích hiệu suất)

3 NỘI DUNG PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

Phân tích thị trường

1.Phân tích cầu thị trường

2.Phân tích cung cạnh tranh

3 Cân

bằng thị

trường

3.1 Phân tích cầu thị trường

• Cầu phản ánh nhu cầu, những mong muốn vật

chất, sức mua, và sở thích của người tiêu dùng;

• Phân tích cầu tập trung vào những người sử

dụng tiềm năng của BĐS mục tiêu- người mua,

người thuê hoặc khách hàng được thu hút;

• Đối với mỗi loại BĐS cụ thể, phân tích cầu tập

trung vào sản phẩm hoặc dịch vụ cuối cùng mà

BĐS cung cấp

3.1 Phân tích cầu thị trường (tiếp)

 Những nhân tố được đánh giá trong phân tích cầu TTBĐS:

 Dân số của khu vực thị trường (quy mô và số hộ, tỷ lệ hình

thành hộ, cấu trúc và phân bố độ tuổi của chủ hộ);

 Thu nhập (của hộ và theo đầu người);

 Các loại việc làm và tỷ lệ thất nghiệp;

 Tỷ lệ chủ sở hữu và người đi thuê BĐS;

 Các kiểu sử dụng đất, các định hướng phát triển và tăng

trưởng của khu vực (thành thị, nông thôn);

 Các yếu tố ảnh hưởng đến đặc điểm vật chất của khu vực nơi

có BĐS toạ lạc:

 Đặc điểm địa lý và địa chất (khí hậu, địa hình, kênh mương, nền đá,

các rào cản tự nhiên và nhân tạo);

 Một số lưu ý khi phân tích cầu thị trường BĐS:

 Tỷ lệ hình thành hộ gia đình thay đổi đáng kể cùng với thay đổi của thu nhập và

các nhóm độ tuổi trong dân số  kết quả sai số đáng kể, khó có xác định được ;

 Quy mô hộ gia đình không cố định;

 Dự tính thu nhập dựa trên giá trị tiền hiện tại như vậy sẽ bao gồm cả lạm phát

trong tương lai;

 Các dự báo dân số cho một khu vực nhỏ thường được các cơ quan quản lý nhà

nước và các viện nghiên cứu thị trường công bố, nhưng những dự báo như vậy

có thể dẫn đến sai lầm;

 Người phân tích nên tham khảo các dự báo cho cả vùng lớn nói chung Quy

hoạch sử dụng đất và sự phát triển cơ sở hạ tầng trong khu vực mục tiêu sẽ giúp

dự báo sự tăng trưởng chung trong khu vực đó.

3.2 Phân tích cung cạnh tranh

• Các BĐS cạnh tranh: BĐS đang có sẵn, các đơn vị đang

được xây dựng sẽ tham gia vào thị trường, các dự án được

lập kế hoạch;

• Xác định số lượng các đơn vị BĐS sẽ phải phá bỏ và số

lượng đơn vị cần bổ sung hoặc chuyển đổi mục đích; (Số

liệu: các cơ quan cấp giấy phép xây dựng);

• Thông tin về các quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt

và điều tra các địa điểm cạnh tranh  thu thập qua phỏng

vấn những người quản lý quy hoạch và kiến trúc

3.2 Phân tích cung cạnh tranh (tiếp)

Yếu tố đánh giá phân tích cung cạnh tranh:

 Chất lượng và số lượng các BĐS cạnh tranh có sẵn (đang trong dự

trữ);

 Số lượng xây dựng mới (cạnh tranh và bổ sung)- các dự án đang

được lập kế hoạch và đang được xây dựng;

 Sự sẵn có và giá cả của các mảnh đất trống;

 Chi phí xây dựng và phát triển;

 Các BĐS hiện đang mời chào (đang tồn tại và xây dựng mới);

 Chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người thuê BĐS;

 Ngoài ra, cần quan tâm phân tích và đánh giá:

 Nguyên nhân và số lượng chỗ trống;

 Sự chuyển đổi của các sử dụng thay thế;

 Các điều kiện và hoàn cảnh kinh tế đặc biệt; Sự sẵn có của tín dụng cho

vay xây dựng và điều kiện tài chính;

 Ảnh hưởng của tiêu chuẩn xây dựng, các quy định về tỷ lệ sử dụng đất và

chi phí khác.

3.3 Phân tích cân bằng thị trường

• Chỉ ra được tình trạng thị trường, mức giá cả và

các xu hướng vận động của thị trường trong ngắn

hạn và trong dài hạn;

• Trên cơ sở xác định tác động của các chỉ số trong

chu kỳ ngắn hạn hoặc dài hạn để dự báo xu

hướng biến động của thị trường đối với loại BĐS

mà người phân tích đang quan tâm.