Quy trinh van hanh bao tri MN Con Dao

Mục đích của công tác bảo trì Công tác bảo trì nhằm duy trì những đặc trưng về kiến trúc cảnh quan, duy trì khảnăng chịu lực của các kết cấu và sự hoạt động bình thường của các

QUY TRÌNH VẬN HÀNH BẢO TRÌ

Trường Mầm Non Côn Đảo

Huyện Côn Đảo, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu

2018

QUY TRÌNH VẬN HÀNH BẢO TRÌ

Công trình: Trường Mầm Non Côn Đảo

Địa điểm: Huyện Côn Đảo, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu

ĐẠI DIỆN CHỦ ĐẦU TƯ

BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐTXD

HUYỆN CÔN ĐẢO

2018

MỤC LỤC

I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TRÌNH 4

II CĂN CỨ PHÁP LÝ ĐỂ THỰC HIỆN CÔNG TÁC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG 4

III GIẢI PHÁP TỔNG QUAN VỀ THIẾT KẾ 4

1 Giải pháp thiết kế kiến trúc 4

2 Giải pháp thiết kế kết cấu 4

3 Giải pháp thiết kế hệ thống điện 4

4 Giải pháp thiết kế hệ thống cấp nước 4

5 Giải pháp thiết kế hệ thống thóat nước 5

6 Giải pháp thiết kế hệ thống PCCC, chống sét 5

IV GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH 6

1 Mục đích của công tác bảo trì 6

2 Công tác bảo trì công trình bao gồm 6

3 Hồ sơ, tài liệu phục vụ công tác bảo trì 6

V SƠ ĐỒ QUY TRÌNH BẢO TRÌ 7

1 Sơ đồ 7

2 Diễn giải sơ đồ 7

VI NỘI DUNG CỦA CÔNG TÁC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH 9

A Bảo trì phần kiến trúc của công trình 9

1 Tiêu chuẩn áp dụng 9

2 Mục đích 9

3 Nội dung bảo trì 9

B Bảo trì phần kết cấu của công trình 14

1 Tiêu chuẩn áp dụng 14

2 Yêu cầu chung 14

3 Nội dung bảo trì 14

C Bảo trì phần cấp thoát nước và chữa cháy của công trình 16

1 Tiêu chuẩn áp dụng 16

2 Nội dung bảo trì 17

D Bảo trì phần điện, chiếu sáng, chống sét và nối đất 20

1 Tiêu chuẩn áp dụng 20

2 Nội dung bảo trì phần điện, chiếu sáng, chống sét và nối đất 20

E Công tác phòng chống mối cho công trình 22

VII GHI CHÉP VÀ LƯU TRỮ HỒ SƠ 22

1 Đối với kiểm tra ban đầu 22

2 Đối với kiểm tra thường xuyên 22

3 Đối với kiểm tra định kỳ 22

4 Đối với kiểm tra bất thường 23

5 Đối với kiểm tra chi tiết 23

VIII KẾT LUẬN 23

IX CÁC BIỂU MẪU PHỤC VỤ CÔNG TÁC BẢO TRÌ 23

I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TRÌNH

 Tên công trình: Trường Mầm Non Côn Đảo

 Chủ đầu tư: UBND Huyện Côn Đảo

 Đơn vị tư vấn thiết kế: Công ty CP Tư Vấn Kiến Trúc Hồng Việt

 Địa điểm xây dựng: Huyện Côn Đảo

II CĂN CỨ PHÁP LÝ ĐỂ THỰC HIỆN CÔNG TÁC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

- Căn cứ vào Nghị Định 46/215/NĐ-CP ngày 12/05/2015 của Chính Phủ về quản

lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;

- Căn cứ vào thông tư số 26/2016/TT-BXD ngày 26/10/2016 của Bộ xây dựngquy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xâydựng;

- Căn cứ vào Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam về hướng dẫn công tác bảo trì côngtrình xây dựng;

III GIẢI PHÁP TỔNG QUAN VỀ THIẾT KẾ

1 Giải pháp thiết kế kiến trúc

- Công trình được đầu tư theo hình thức: xây dựng mới, với quy mô là công trìnhcấp II

- Khu đất xây dựng chung cư nằm trên địa bàn trung tâm huyện Côn Đảo Tỉnh BàRịa – Vũng Tàu Khu đất có diện tích theo bản đồ là 5.200m2

 Phía Tây Bắc : giáp nhà công vụ Công An;

 Phía Tây Nam : giáp đường Trần Huy Liệu;

 Phía Đông Bắc : giáp dự án trường tiểu học;

 Phía Đông Nam : giáp đường quy hoạch cặp theo ranh Viện bảo tàng;

- Giao thông ngang trong công trình sử dụng hành lang có mái che, giao thôngđứng bố trí 3 thang bộ theo đúng tiêu chuẩn qui định về kích thước khoảngcách

- Công trình sử dụng tường xây gạch không nung, vách kính và cửa sổ khungnhôm sơn tĩnh điện bao che bên ngoài, nền lát gạch thạch anh Tường sơnnước kết hợp ốp gạch ceramic Trần thạch cao khung nổi

2 Giải pháp thiết kế kết cấu

- Giải pháp kết cấu chính: hệ khung bê tông cốt thép toàn khối, đổ tại chỗ

- Giải pháp nền móng: sử dụng móng đơn BTCT có cấp độ bền chịu nén B22,5(#300)

- Kết cấu cột, đà, sàn, sê nô: sử dụng BTCT có cấp độ bền chịu nén B22,5(#300)

3 Giải pháp thiết kế hệ thống điện

- Công trình được thiết kế nhận điện từ lưới điện trung thế đi nổi, cấp điện vàotrạm hạ thế 15(22)/0.4KV – 250KVA có vị trí như được bố trí ở mặt bằng tổngthể Điện lực khu vực sẽ đảm nhận đấu nối và lắp đặt cáp hạ thế vào thiết bịđóng cắt đặt trong nhà

- Tủ điện chính đặt tại trạm biến áp, nhận nguồn cấp điện từ trạm biến áp và cócác thiết bị đóng cắt, cũng như đèn báo pha, đồng hồ đo volt, dòng điện…

- Hệ thống điện hạ áp bên trong công trình được thiết kế theo hệ thống điện âmtường được luồn trong ống điện chuyên dùng

- Đầu vào các tủ điện đều có thiết bị đóng cắt.

4 Giải pháp thiết kế hệ thống cấp nước

- Nước được cung cấp từ hệ thống cấp nước sinh hoạt của khu vực, dẫn vào bểchứa nước và dùng hệ thống bơm nước tự động bơm lên bồn nước đặt trênmái, sau đó cấp cho mạng phục vụ sinh hoạt

- Riêng hệ thống cấp nước chữa cháy được dự trữ tại bể PCCC, khi có sự cố sẽđược bơm bằng máy bơm phục vụ chữa cháy Nước được cung cấp theo mạnglưới đường ống cấp nước sử dụng bằng ống PVC, ống STK cho chữa cháytrong nhà

- Phần cấp nước sinh hoạt cho các khu vệ sinh được thiết kế dựa theo đươnglượng và số người sử dụng nước

5 Giải pháp thiết kế hệ thống thóat nước

- Hệ thống thoát nước mưa: sử dụng ống uPVC, nước mưa trên mái của nhàđược thoát tự do xuống nền và thoát xuống hố ga hoặc mương thoát nước vàđược dẫn ra mạng lưới thoát nước chung của khu vực

- Hệ thống thoát nước sinh hoạt: sử dụng ống uPVC, được thiết kế tách ra làmhai mạng riêng biệt

 Nước thải từ các chậu xí được dẫn vào các bể tự hoại, sau khi lắng sẽthoát ra hố ga thoát nước

 Nước thải bồn tắm, phễu thu sàn, lavabô của các khu vệ sinh được dẫnvào các hố ga thoát nước

Sau đó toàn bộ nước thải sẽ được thoát ra mương thoát nước của khu vực

6 Giải pháp thiết kế hệ thống PCCC, chống sét

- Hệ thống PCCC gồm:

 Hệ thống báo cháy tự động

 Hệ thống cấp nước chữa cháy vách tường và bình chữa cháy xách tay

 Hệ thống chống sét: sử dụng 02 kim thu sét phóng tia tiên đạo bảo vệ cấp độ 3

và có bán kính bảo vệ Rp = 60m

IV GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH

1 Mục đích của công tác bảo trì

Công tác bảo trì nhằm duy trì những đặc trưng về kiến trúc cảnh quan, duy trì khảnăng chịu lực của các kết cấu và sự hoạt động bình thường của các hệ thống kỹthuật, thiết bị, máy của công trình để công trình được vận hành, khai thác phù hợpvới yêu cầu của thiết kế đồng thời đảm bảo an toàn cho công trình, cho người vàthiết bị trong suốt quá trình khai thác sử dụng

2 Công tác bảo trì công trình bao gồm

 Những công việc cần phải làm ngay: là những công việc cần phải thực hiệnvới thời gian từ 1 đến 2 ngày phải xong (ví dụ sửa chữa vữa rơi của tường

và trần, sửa chữa gạch đá ốp bị rơi; thay thế rơ le, cầu giao, cầu chì, bóngđiện; thay thế các thiết bị của hệ thống kỹ thuật, sửa chữa đường dây,đường ống, máy móc …v v… do bị sự cố hoặc bị hỏng)

 Những công việc cần phải kiểm tra, bảo dưỡng và sửa chữa định kỳ theothời gian, 01 tuần, 01 tháng, 03 tháng, 06 tháng, 01 năm, 03 năm …v…v…được thể hiện chi tiết trong nội dung của công tác bảo trì

3 Hồ sơ, tài liệu phục vụ công tác bảo trì

 Hồ sơ thiết kế công trình;

 Hồ sơ hoàn công công trình xây dựng (hồ sơ pháp lý và tài liệu quản lý chấtlượng);

 Sổ theo dõi quá trình vận hành hoặc sử dụng của công trình;

 Quy trình bảo trì công trình xây dựng;

 Hồ sơ, tài liệu kiểm tra định kỳ công trình hoặc bộ phận, hạng mục côngtrình trong thời gian khai thác sử dụng công trình;

 Lý lịch và catalogue của thiết bị, máy

 Các tiêu chuẩn kỹ thuật bảo trì công trình

 Thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây dựng

- Hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng

V SƠ ĐỒ QUY TRÌNH BẢO TRÌ

1 Sơ đồ

Cán bộ chuyên mônĐƠN VỊQUẢN LÝ TOÀ NHÀ(Chuyên gia chuyên nghành)

Cán bộ kế hoạchĐƠN VỊQUẢN LÝ TOÀ NHÀ

Lãnh đạoĐƠN VỊQUẢN LÝ TOÀ NHÀ

(NHÀ THẦU BẢO TRÌ)

Cán bộ chuyên mônCán bộ kế hoạchCán bộ kế toánLÃNH ĐẠOĐƠN VỊ QUẢN LÝ TOÀ NHÀ

2 Diễn giải sơ đồ

2.1 Tiếp nhận thông tin, kiểm tra và thống kê khối lượng bảo trì:

Tiếp nhận thông tin Kiểm tra và thống kê khối lượng Bảo trì

Lập kinh phí và kế hoạch

bảo trì

Phê duyệt

Thực hiện bảo trì

Công trình

Nghiệm thu thanh toán Công việc bảo trì

Chủ đầu tư, chủ quản lý sử dụng tổ chức kiểm tra để đánh giá chất lượng côngtrình nhằm ngăn ngừa sự xuống cấp của công trình Cử các cán bộ chuyên môn có

đủ khả năng, trình độ, có đủ thiết bị để kiểm tra và xác định chính xác khối lượngcác công việc cần phải bảo dưỡng, sửa chữa hoặc thay thế đồng thời đề ra cácyêu cầu kỹ thuật cho từng công việc cần bảo trì Hoạt động kiểm tra thực hiện theocác thời điểm như sau:

 Kiểm tra thường xuyên: do chủ sở hữu, chủ quản lý sử dụng thực hiện đểphát hiện kịp thời dấu hiệu xuống cấp

 Kiểm tra định kỳ: Do các tổ chức và chuyên gia chuyên ngành có năng lựcphù hợp với loại, cấp công trình thực hiện theo yêu cầu của chủ đầu tư, chủquản lý sử dụng

 Đối với công trình “Trường Mầm Non Côn Đảo”, thời gian kiểm tra là khôngquá 03 năm/1 lần (theo mục 1.3 ý II thông tư 08/2006/TT-BXD ngày 24tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây dựng - Hướng dẫn công tác bảo trì côngtrình xây dựng)

Sau khi có kết quả kiểm tra định kỳ, tùy theo thực trạng chất lượng công trình màchủ sở hữu hoặc chủ quản lý sử dụng quyết định chọn cấp bảo trì cho phù hợp

 Kiểm tra đột xuất (kiểm tra bất thuờng): được tiến hành sau khi có: sự cố bấtthường (lũ bão, hoả hoạn, động đất, va chạm lớn, ), sửa chữa, nghi ngờ vềkhả năng khai thác sau khi đã kiểm tra chi tiết mà không xác định rõ nguyênnhân hoặc khi cần khai thác với tải trọng lớn hơn Công việc này phải do cácchuyên gia và các tổ chức có đủ điều kiện năng lực thực hiện

Đối với công việc khó xác định về khối lượng và mức độ hư hỏng, đơn vị quản lýtoà nhà có thể thuê thêm chuyên gia chuyên ngành để cùng thực hiện; Bảng khốilượng phải được tính toán và thống kê chi tiết theo (phiếu kiểm tra và xác định khốilượng bảo trì ở phụ lục 1) Bảng khối lượng và yêu cầu kỹ thuật bảo trì phải đượcnhững người tham gia kiểm tra ký tên xác nhận và lãnh đạo của đơn vị quản lý toànhà kiểm tra, phê duyệt rồi chuyển cho người làm kế hoạch 01 bản để lập kinh phí

và kế hoạch bảo trì

2.2 Lập kinh phí và kế hoạch bảo trì:

Căn cứ vào bảng khối lượng nhận được và các yêu cầu kỹ thuật bảo trì đã đề ra,căn cứ vào đơn giá định mức hiện hành và thông báo giá vật tư hàng tháng hoặcquý của tỉnh Lạng Sơn, người làm kế hoạch của đơn vị quản lý toà nhà lập bảng

dự trù kinh phí và lập tiến độ thực hiện công việc cho công tác bảo trì Lãnh đạođơn vị quản lý tòa nhà phê duyệt kinh phí và kế hoạch bảo trì

2.3 Thực hiện bảo trì công trình:

Đơn vị quản lý toà nhà cử người để thực hiện công tác bảo trì theo kế họạch đãđược phê duyệt Trong trường hợp khối lượng lớn hoặc công việc phức tạp, đơn vịquản lý toà nhà có thể thuê một đơn vị khác hoặc thuê chuyên gia để thực hiệncông tác bảo trì

Công tác bảo trì công trình cần thực hiện theo đúng tiến độ và đảm bảo chất lượngtheo yêu cầu đã đề ra Đối với công việc cần bảo trì thường xuyên như hệ thốngthang máy, hệ thống thông tin.v.v…đơn vị quản lý toà nhà có thể thuê một đơn vịchuyên nghành để làm công tác bảo trì dài hạn

Trong quá trình bảo trì đơn vị quản lý toà nhà cử cán bộ chuyên môn của mìnhgiám sát và nghiệm thu về chất lượng và khối lượng để các công việc bảo trì đảmbảo được chất lượng và mục tiêu theo yêu cầu đã đề ra.

Người hoặc đơn vị thực hiện bảo trì phải có trách nhiệm lập biện pháp thi công,biện pháp an toàn, biện pháp đảm bảo vệ sinh môi trường theo quy định và đượcđơn vị quản lý toà nhà phê duyệt trước khi tiến hành thực hiện bảo trì công trình

2.4 Nghiệm thu thanh toán công việc bảo trì:

Căn cứ vào danh mục công việc cần bảo trì, căn cứ vào biên bản nghiệm thu vềkhối lượng, chất lượng cán bộ chuyên môn, cán bộ kế hoạch, của đơn vị quản lýtoà nhà phối hợp làm các thủ tục thanh quyết toán cho người hoặc đơn vị thực hiệnbảo trì và trình giám đốc phê duyệt, cán bộ kế toán có trách nhiệm làm các thủ tục

và thanh toán cho người hoặc đơn vị thực hiện công việc bảo trì khi các thủ tục vềthanh toán đã được giám đốc phê duyệt

VI NỘI DUNG CỦA CÔNG TÁC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH

A Bảo trì phần kiến trúc của công trình

1 Tiêu chuẩn áp dụng

- TCVN 3905-1984: về nhà ở và công trình công cộng, thông số hình học

- TCVN 3907- 1984: về chiều cao và modun nhà cao tầng

- TCXDVN 264-2002: Nhà và công trình – Nguyên tắc cơ bản xây dựng côngtrình đảm bảo người tàn tật tiếp cận sử dụng

- TCXDVN 276-2003: Công trình công cộng – Nguyên tắc để thiết kế

- TCVN 3907-2011: Trường mầm non – yêu cầu thiết kế

- TCVN 4319-2012: Nhà ở và công trình công cộng – Nguyên tắc cơ bản đểthiết kế

2 Mục đích

Công tác bảo trì phần kiến trúc nhằm duy trì hình thức cảnh quan, mỹ quan củacông trình, đáp ứng được các yêu cầu sử dụng của con người

3 Nội dung bảo trì

3.1 Công tác kiểm tra:

Công tác kiểm tra được thực hiện thường ngày để phát hiện kịp thời dấu hiệuxuống cấp hoặc bị hư hỏng của những bộ phận kiến trúc công trình để từ đó đưa racác giải pháp sửa chữa hoặc thay thế kịp thời, phương pháp kiểm tra dùng mắtthường cho những chỗ có thể nhìn trực tiếp được và nhìn bằng ống nhòm vớinhững chỗ mà mắt thường không thể quan sát được Trong quá trình kiểm tra cầnphải đánh giá cụ thể mức độ xuống cấp, mức độ hư hỏng, khối lượng công việccần bảo trì theo (phiếu kiểm tra và xác định khối lượng bảo trì ở phụ lục 1) để làm

cơ sở để lập kinh phí và kế hoạch bảo trì

Công tác kiểm tra được thực hiện với những công việc sau đây:

a Đá ốp tường ngoài nhà, đá ốp cầu thang ở trong nhà:

 Cần kiểm tra xem các viên đá ốp có bị nứt nẻ hoặc bị bong, bị rơi không?

 Kiểm tra các vít nở và ke móc bằng thép không rỉ liên kết các viên đá vớitường hoặc vách cầu thang có đảm bảo không?

 Kiểm tra vữa chèn khe giữa các viên đá xem còn đảm bảo không?

b Tường ngoài nhà, trong nhà:

Tường phía bên ngoài nhà dễ bị ảnh hưởng bởi gió bão và thời tiết vì vậy đốivới tường cần kiểm tra các vấn đề sau:

 Tường có bị nứt, bị nghiêng hay không? đặc biệt lưu ý tại vị trí tường tiếpgiáp với cột, đầu trên của tường tiếp giáp với dầm, sàn?

 Vữa trát tường có nứt, bị rơi hay không?

 Bề mặt tường có bị rêu bị mốc hay không?

 Màu sắc của sơn tường còn đảm bảo hay không, trong trường hợp màusắc của bề mặt tường đã quá bạc màu hoặc bị rêu mốc thì phải đưa rabiện pháp sửa chữa cụ thể và tiến hành sơn lại tường

c Vỉa hè, bậc tam cấp, bồn hoa:

 Kiểm tra gạch lát, gạch ốp hoặc đá ốp có bị nứt, bị vỡ hay không?

 Kiểm tra bề mặt của của lớp gạch lát, gạch ốp hoặc đá ốp có còn bằngphẳng hay không?

 Kiểm tra bề mặt của các viên gạch lát, gạch ốp hoặc đá ốp xem còn đảmbảo không? Trong trường hợp bề mặt các viên lát, viên ốp đã quá xấuhoặc dễ bị trơn trượt hoặc bị vỡ thì cần phải thay thế

 Kiểm tra mạch vữa giữa các viên gạch xem còn đảm bảo hay không?

d Lát nền nhà, hành lang, ban công, logia:

 Kiểm tra gạch lát có bị nứt, bị vỡ hay không?

 Kiểm tra bề mặt của của lớp gạch lát có còn bằng phẳng hay không?

 Kiểm tra bề mặt của các viên gạch lát xem còn đảm bảo không? Trongtrường hợp bề mặt các viên lát đã quá xấu hoặc dễ bị trơn trượt hoặc bị

vỡ thì cần phải thay thế

 Kiểm tra mạch vữa giữa các viên gạch xem có bong tróc hay không?

e Cửa đi, cửa sổ, vách kính, cửa chống cháy:

 Kiểm tra chất lượng của khuôn của, chất lượng của các bật sắt hoặc cácvít liên kết khuôn cửa với tường, với kết cấu công trình

 Kiểm tra chất lượng của khung cánh cửa, các tấm panô, nan chớp hoặccác tấm kính

 Kiểm tra các chốt, móc cửa

 Kiểm tra bản lề hoặc liên kết của cánh cửa với khuôn cửa (cần đặc biệtlưu ý với các cửa sổ xung quanh phía ngoài công trình nếu các liên kếtkhông đảm bảo khi có gió thổi, cánh cửa hoặc khung cửa có thể bị rơixuống gây tai nạn)

f Trần thạch cao:

 Kiểm tra các tấm trần xem có bị nứt, bị vỡ hay không?

 Kiểm tra bề mặt dưới của tấm trần xem còn đảm bảo không?

 Kiểm tra các vít, các pát, các thanh ty treo trần

 Kiểm tra hệ khung xương trần và các thanh L tại góc trần

 Kiểm tra lớp bả mặt trần và lớp sơn mặt trần (đối với loại trần khungxương chìm) Trong trường hợp lớp bả bị bong, sơn bề mặt xấu …v…v… thì phải tiến hành bả và sơn lại

g Cầu thang bộ, lan can ban công và logia:

 Kiểm tra chất lượng của hệ thống lan can, kiểm tra liên kết của hệ thốnglan can với cốn thang hoặc bậc thang, liên kết các đợt lan can với nhauhoặc liên kết lan can với tường hoặc kết cấu công trình

 Kiểm tra chất lượng gạch hoặc đá ốp, lát cầu thang (Công tác kiểm tranhư kiểm tra bậc tam cấp, bồn hoa).

 Kiểm tra lớp trát và lớp sơn của tường cầu thang (công tác kiểm tra nhưkiểm tra lớp trát và bề mặt của tường)

h Khu vệ sinh:

 Kiểm tra chống thấm của nền khu vệ sinh

 Sân vườn, bồn hoa ngoài nhà:

 Kiểm tra chất lượng gạch lát sân, gạch ốp bồn hoa

 Kiểm tra bề mặt của gạch lát sân, gạch ốp bồn hoa

 Kiểm tra mạch vữa chèn của gạch ốp, gạch lát

 Kiểm tra số lượng và chất lượng cây cảnh …v…v…

3.2 Sửa chữa:

Đơn vị quản lý toà nhà có thể tự thực hiện những nội dung bảo trì nêu trên hoặcthuê một đơn vị chuyên ngành thiết kế hoặc thi công thực hiện Các công tácsửa chữa, bảo trì tiến hành như sau:

a Công tác trang trí công trình:

 Công tác bả, sơn, quét vôi:

Đối với cấu kiện bả, sơn bên trong nhà, trong quá trình sử dụng, tránh vachạm, gây trầy, xước, hoặc bị tác động trực tiếp của nước, hơi ẩm, nhiệt độcao >500C thường xuyên sẽ làm cho cấu kiện bị rêu, mốc, bong, tróc làmgiảm tuổi thọ và thẩm mỹ của lớp bảo vệ này

Cần thường xuyên lau chùi sạch sẽ, giữ bề mặt cấu kiện khô, thoáng.Những vết trầy, xước trong quá trình sử dụng, cần tiến hành bả, sơn, quétvôi lại như lúc làm mới như sau:

 Cạo bỏ phần bả sơn bị trầy xước, phần cạo bỏ mở rộng ra 2 bên mộtkhoảng đủ thao tác của dụng cụ

 Lau chùi sạch sẽ lớp bụi bán dính trên bề mặt, cọ rửa, làm sạch rêumốc, tẩy sạch dầu mỡ bám dính

 Tiến hành bả, sơn, quét vôi lại theo đúng yêu cầu kỹ thuật theoTCVN5674-1992, hoặc tiêu chuẩn mới hiện hành Cần chú ý lưu giữ mãhiệu, màu sơn, các yêu cầu kỹ thuật của lớp bả, sơn hay lớp vôi, theohồ sơ hoàn công để công việc bả, sơn hay quét vôi lại cùng màu sắc.Lớp bả, sơn, quét vôi lại có đặc tính kỹ thuật tương đương hoặc caohơn lớp sơn hiện tại

Những bề mặt bả sơn bên ngoài, chịu tác động thường xuyên của thời tiết,

dễ bị co ngót và rạn nứt Bề mặt này phải sử dụng loại sơn chống kiềm,chống nấm mốc, chịu được nhiệt

 Công tác sơn dầu, sơn chống gỉ sét:

Các kết cấu thép đều có sử dụng sơn chống gỉ, sơn dầu bảo vệ cấu kiện,cần chú ý tránh việc va chạm làm trầy lớp sơn, lộ bề mặt vật liệu thép ra bênngoài môi trường Cấu kiện sẽ bị oxy hóa làm gỉ sét, dẫn đến hư hỏng, mấtkhả năng chịu lực

Khi phát hiện các cấu kiện bằng thép này bị bong tróc lớp sơn, cần tiến hànhsơn lại theo quy trình

Tuổi thọ bề mặt lớp bả, sơn, quét vôi, sơn dầu theo các đặc tính kỹ thuậttrong hồ sơ thiết kế từ 36-60 tháng (5 năm) khi được bảo vệ đúng yêu cầu

kỹ thuật, (cần xem xét lại theo chỉ dẫn của nhà sản xuất sơn được dùng chocông trình) Sau thời gian này, phải tiến hành cạo bỏ lớp bả sơn cũ và làmlại mới

Căn cứ vào tình hình thực tế, đơn vị sử dụng công trình quyết định cần phảitiến hành sơn lại ngay hay thay thế vào thời gian thích hợp khác, công tácsơn lại tiến hành theo TCVN 5674-1992, hoặc tiêu chuẩn mới hiện hành.Trong thời gian sử dụng, nếu phát hiện có những dấu hiệu khác thường nhưbong rộp, có vết nứt, rêu mốc, cần tiến hành kiểm tra tìm nguyên nhân vàkịp thời sửa chữa cấu kiện, loại bỏ những nguyên nhân gây ra hư hỏng trêncho các loại kết cấu tương tự khác

 Công tác trần thạch cao:

Đặc tính kỹ thuật của trần thạch cao là vật liệu kỵ nước, có tính co ngót, do

đó trong sử dụng, không để nước tác dụng lên trần hoặc vách thạch caonày Vào đầu mùa mưa, cần kiểm tra hệ thống thoát nước xem có bị thấmdột lên trần này không Những chỗ giáp nối giữa các tấm trần, giữa trần vàtường dễ bị vết răn nứt do co ngót và chịu tác động lực bên ngoài

Khi xuất hiện vết răn nứt nhỏ, cần tiến hành kiểm tra toàn bộ trần để tìmnguyên nhân, và khắc phục vết răn nứt này bằng việc xử lý các mối nối bằngbột và vật liệu mối nối chuyên dụng thi công đúng yêu cầu kỹ thuật

Trong quá trình sử dụng, thường xuyên lâu chùi trần, vách thạch cao sạchsẽ bằng vải mềm Tuổi thọ của tầm trần > 7năm khi thi công đúng kỹ thuật

và sử dụng đúng yêu cầu trên Sau thời gian này, căn cứ vào tình hình thực

tế, đơn vị sử dụng công trình quyết định cần phải tiến hành thay thế lại ngayhay vào thời gian thích hợp khác

 Công tác cửa sắt kính, cửa nhôm, vách kính, tay vịn sắt, inox:

Cửa đi, cửa sổ khung sắt, lắp kính có cấu tạo khung bằng sắt hình, được lắpkính che chắn và tạo thẩm mỹ công trình Khung sắt cần được sơn chống gỉ

và sơn bảo vệ như mục sơn dầu, sơn chống gỉ sét Khung sắt hình có lổrỗng bên trong nên rất dễ bị gỉ sét từ trong ra bên ngoài, nên rất khó pháthiện, cần bịt kín các lổ rỗng khung bao sắt này, chú ý không để đọng nước,hơi ẩm tác dụng thường xuyên lên các cấu kiện thép có lổ rỗng này Đặcbiệt là tay vịn ban công, lan can sẽ làm giảm khả năng chịu lực, gây mất antoàn trong sử dụng

Kính là vật liệu rất giòn, dễ vỡ khi có tác động ngoại lực, kính được lắp cầnkiểm tra kỹ các nẹp cố định vào khung bằng các vít Tiến hành lau chùi kính,khung bao thường xuyên bằng vải mềm cho sạch sẽ.

Định kỳ hằng năm kiểm tra số lượng các vít, mối liên kết này đảm bảo chắcchắn, kiểm tra các joint cách nước nằm kín khít vào khe, bơm lại keo chắnnước

Trong quá trình sử dụng, nếu bị tác động làm kính bị vết nứt lớn thì tiếnhành thay thế kính mới ngay, những rạn nứt nhỏ, cần có biện pháp khắcphục như dán keo kết dính lại, tránh cửa đóng mạnh hay gió lùa làm kínhvở, rơi ra ngoài, nguy hiểm cho người sử dụng

 Khung nhôm, vách kính:

Khung nhôm, vách kính vừa là kết cấu bao che, vừa là cấu kiện trang trí,thường đặt ở những vị trí bên ngoài công trình và ở trên cao Đây là cấukiện chịu tác động trực tiếp và thường xuyên của thời tiết trong suốt quátrình sử dụng

Cần thường xuyên kiểm tra bản lề liên kết của các ô cửa bật trên trên khungvách kính, các chốt, nẹp liên kết, gioăng cao su, keo silicon theo số lượng và

độ chắc chắn của các liên kết này

Cấu kiện chịu tác động của nắng, mưa, gió bão thường xuyên và thay đổiđột ngột, nên vật liệu sẽ nhanh chóng bị lão hóa Định kỳ 6 tháng, phải tiếnhành kiểm tra các yêu cầu nêu trên, nhất là trước mùa mưa, sau khi bị gióbão, để sớm phát hiện và có biện pháp sửa chữa hoặc thay thế

Định kỳ 5 năm, tháo dỡ toàn bộ khung vách để lau chùi sạch sẽ, thay thếcác chốt vít, gioăng cao su và keo silicon

 Cửa gỗ, tay vịn gỗ:

Các cấu kiện bằng gỗ, dễ bị cong vênh dưới tác dụng của nước, dễ bị mốimọt, nấm mốc làm hư hỏng và đặc biệt là dễ cháy

Trong quá trình sử dụng cần lau chùi bề mặt gỗ thường xuyên bằng vảimềm, không thấm nước, kiểm tra bề mặt trái của cấu kiện, nơi dễ có mốimọt Đối với cửa gỗ, định kỳ 3 tháng tra dầu mỡ vào các bản lề Những bềmặt bị hư hỏng nặng cần thay thế, những vết nứt nhỏ, thì dùng bột gỗ vàkeo vá lại ngay, tránh để lâu ngày, mối mọt sẽ làm hỏng bên trong cấu kiện

b Công tác hoàn thiện:

 Công tác trát tường, dầm:

Công tác trát tường, dầm, trát các kết cấu bê tông các loại khác là công tácbao che bảo vệ bề mặt kết cấu Bề mặt trát này được lớp bả, sơn phủ chebên ngoài nên không nhìn thấy

Những bề mặt trát bị rạn nứt chân chim thường do co ngót và chịu nhiệt độmôi trường

Bề mặt bị rạn nứt lớn, vết nứt thành các đường dài thường do mối liên kếtgiữa tường gạch và bê tông, do cấu kiện bị lún không đều gây ra Đối vớicác vết nứt này, thường xuất hiện ở thời gian đầu đưa công trình vào sửdụng, nên cần có thời gian theo dõi kết hợp với theo dõi lún của móng sẽ nói

ở phần kết cấu, đến khi nào nền móng lún ổn định sẽ tiến hành sửa chữa,trát lại theo yêu cầu kỹ thuật trát.

 Công tác láng nền sàn:

Láng nền sàn là công tác láng vữa ximăng - cát trên bề mặt kết cấu bê tông,bao gồm láng trên nền nhà, sàn nhà, láng sê nô mái, láng mặt trên ô văng,láng mặt trong hồ chứa nước …v…v

Lớp láng này có tác dụng chống thấm cho bề mặt, và thường chịu ảnhhưởng của thời tiết Trong thời gian sử dụng, phải tạo sự thoát nước tốt,tránh bụi bẩn, ẩm ướt dễ tạo rêu, mốc phát triển làm hỏng bề mặt này Khi

bề mặt láng bị rạn nứt, cần vệ sinh sạch sẽ, chèn khe nứt và láng lại theođúng yêu cầu kỹ thuật như lúc làm mới, tham khảo TCXDVN 303-2006,hoặc tiêu chuẩn mới hiện hành

Định kỳ 1 năm, vào thời gian trước mùa mưa, cần có biện pháp kiểm tra bềmặt láng các cấu kiện trên, nhất là cấu kiện ở chổ khuất, ở trên cao, để đảmbảo bề mặt láng đạt yêu cầu kỹ thuật chống thấm và thoát nước tốt

Trong thời gian 3 năm, công trình sẽ được tiến hành kiểm tra định kỳ, đối vớitất cả các bề mặt trát, láng, để kịp thời phát hiện những hư hỏng mà cáckiểm tra thông thường không thể biết được

 Công tác lát nền gạch các loại:

Công tác lát gạch nền gồm nền gạch trong nhà và nền gạch ngoài nhà Nềngạch trong nhà gồm nền ở trong các phòng, nền khu vệ sinh và nền hànhlang Nền lát gạch ngoài nhà gồm nền khu hành lang, nền sảnh, nền gạchtrên mái, nền gạch sân đường …v v…

Trong quá trình sử dụng, nền lát gạch cần được lau chùi sạch sẽ, nhất làcác đường joint thường bị lõm xuống, dễ đọng nước, bụi, tạo thành nấm,mốc Hạn chế việc kéo lê các vật nhọn, dụng cụ trực tiếp, trên bề mặt gạchlát, tránh để mặt lát tiếp xúc với hoá chất có tính ăn mòn như axit, kiềm vàmuối sẽ gây gỏng bề mặt, làm mất thẩm mỹ chung Những vị trí nền gạch bịnứt, lún, vỡ, hư hỏng khác, thì tùy điều kiện cụ thể, đơn vị sử dụng cần thaythế kịp thời, theo đúng yêu cầu kỹ thuật

 Công tác ốp gạch, đá các loại:

Công tác ốp gạch, đá bao gồm ốp bên trong và bên ngoài nhà Việc sử dụng

và bảo trì các cấu kiện ốp gạch, đá, giống như công tác lát nền Tuy nhiên,công tác ốp gạch, đá, đặc biệt là cấu kiện ở trên cao, nơi có thường xuyênngười qua lại, cần kiểm tra chặt chẽ hơn

B Bảo trì phần kết cấu của công trình

1 Tiêu chuẩn áp dụng

- TCVN 2737-1995: Tải trọng và tác động, tiêu chuẩn thiết kế

- TCVN 356-2005: Kết cấu bê tông cốt thép, tiêu chuẩn thiết kế

- TCXD 198 -1997: Nhà cao tầng, thiết kế kết cấu bê tông cốt thép toàn khối

- TCVN 375 : 2006: Thiết kế công trình chịu tải trọng động đất

- TCXD 323 : 2004: Nhà cao tầng, tiêu chuẩn thiết kế

- TCVN 5575-1991: Kết cấu thép, tiêu chuẩn thiết kế

- TCVN 318-2004: Kết cấu BT và BT cốt thép - Hướng dẫn công tác bảo trì

2 Yêu cầu chung