Đồ án kinh tế đầu tư

Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, đều coi việc phát triển cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong nền kinh tế quốc dân là nhiệm vụ quan trọng. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau: • ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, TSCĐ phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội. • ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái. • ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.

Mở đầu

1.Vai trò của đầu tư (ĐTXD) xây dựng trong nền kinh tế quốc dân.

Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗiquốc gia, đều coi việc phát triển cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong nền kinh tếquốc dân là nhiệm vụ quan trọng Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốtmục tiêu đặt ra thì hoạt động ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua cácđặc trưng sau:

 ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, TSCĐphục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành,các thành phần kinh tế và phát triển xã hội

 ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đờisống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các côngtrình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinhthái

 ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng cáccông trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia

2 Vai trò của dự án đầu tư (DAĐT) trong quản lý đầu tư xây dựng.

 Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của nhà nước ta là căn cứ đểduyệt cấp có thẩm quyền Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứxin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hộikiến đạt được các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của

nó, giúp chủ đầu tư quyết định nên hay không nên thực hiện dự án đó.Những chỉ tiêu kỹ thuật, quy mô trong dự án đã được phê duyệt đóng vai tròlàm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu tư thực

hiện các công việc theo đúng tiến độ dự kiến.

 DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thểkiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sửdụng vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng

 DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp chonhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn

3 Nội dung của dự án đầu tư xây dựng (dụ án khả thi)

Nội dung của dự án đầu tư xây dựng công trình gồm hai phần sau:

Phần I : Phần thuyết minh của dự án

- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu của thị trường, tiêu thụ sảnphẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địađiểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu vàcác đầu vào khác

- Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình baogồm công trình, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn cácphương án kỹ thuật, công nghệ và công suất

- Các giải pháp thực hiện bao gồm:

a) Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xâydựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;

b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với các công trình trong đô thị vàcông trình có yêu cấu kiến trúc;

c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;

d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

- Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng chống cháy, nổ và các yêu

cầu về an ninh, quốc phòng.

- Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấpvốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; cácchỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án

Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở của dự án

- Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ, bảo đảm thểhiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng mức đầu tư và triểnkhai các bước thiết kế tiếp theo

- Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:

a) Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công trìnhxây dựng theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;phương án và sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghê;

b) Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ môitrường; hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối vớicác công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào;

c) Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình;

d) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng

- Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện với các kích thước chủ yếu, bao gồm:

a) Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công trình đối với công trình xâydựng theo tuyến;

b) Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiếntrúc;

c) Sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;

d) Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống kỹthuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình

4 Nội dung của phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội.

4.1 Phân tích tài chính tài chính dự án đẩu tư:

a Xác định các yếu tố đầu vào

 Tính toán vốn đầu tư và kế hoạch huy động vốn

 Xác định doanh thu cho các năm vận hành căn cứ vào chương trìnhkhai thác dự án

 Xác định chi phí vận hành dự án cho các năm

 Lập khấu hao tài sản cố định

 Lập kế hoạch trả nợ và xác định lãi vay trong vận hành

 Lợi nhuận trước thuế

LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh

M cd= bq

cd

L V

 Nhóm các chỉ tiêu động

Hiệu quả tài chính của dự án:

 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi

Nếu N PV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thuchi

Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi

r



  = (1 )n 1

r NFV

r

Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giá

Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

0 (1 R )

n

t t t t

Nếu IRR < r => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi

BCR = PB FB

PC FC

Nếu BCR >= 1 dự án đáng giáNếu BCR < 1 dự án không đáng giá

d Phân tích an toàn tài chính và độ nhạy

 Phân tích an tòan nguồn vốn

Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhânnhà tài trợ vốn Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay

 Phân tích thời hạn hoàn vốn

N



 =0

Nhv t, : Nguồn hoàn vốn ở năm t

 Phân tích điểm hòa vốn

- Doanh thu hòa vốn

1

h

FC R

VC R





FC : chi phí cố định của dự án

VC : chi phí biến đổi của dự án

R : doanh thu của dự án

- Sản lượng hòa vốn của dự án

h

FC Q

 Phân tích thời hạn hoàn vốn

- Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

 Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêuthực tế đạt đưọc khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tíchhiêu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệuquả này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo + Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5% 10%

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%,

4.2 Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư

 Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án

 Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

 Mức thu hút lao động vào làm việc

 Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cảđời dự án

 Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án

Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinhtế

Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cho thuê

Chủ đầu tư : Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội

Địa điểm xây dựng : Xã Yên Viên-Gia Lâm-Hà Nội

Quy mô dự án: công trình cấp II

Mục đích đầu tư xây dựng : Xây dựng khu biệt thự cho thuê với đối tượng chothuê là khách trong và ngoài nước, thuê ở và làm việc Dự án dự kiến thực hiện đầu

tư và xây dựng bắt đầu vào cuối quý 2 năm 2012 và kết thúc vào cuối quý 2 năm

2015 đưa vào vận hành

Giải pháp xây dựng: Thiết kế theo kiểu biệt thự hiện đại trang thiết bị :

Đạt tiêu chuẩn khách sạn 3 sao

CHƯƠNG I

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BIỆT THỰ CHO THUÊ

I XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CHO DỰ ÁN (T MĐT )

Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí đầu tư và xây dựng, kể cả vốn lưuđộng ban đầu và là giới hạn chi phí tối đa của dự án, được xác định trong quyếtđịnh đầu tư

Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm chi phí xây lắp các hạng mục, chi phílắp đặt thiết bị vào công trình, chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trìnhcác khoản mục chi phí khác và dự phòng phí

Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được xác định theocông thức:

GTMDT = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP

Trong đó :

o GTMDT :Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình

o GXD: Chi phí xây dựng của dự án

o GTB: Chi phí thiết bị của dự án

o GGPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư

o GQLDA: Chi phí quản lý dự án

o GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

o GK: Chi phí khác của dự án

o GK: Chi phí dự phòng

I.1- Xác định chi phí xây dựng của dự án

* Các căn cứ:

o Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án

o Nghị định số 12/2009/NĐ-CP của chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây

bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình

o Mức thuế suất giá trị gia tăng( TGTGT) theo quy định hiện hành

o Đối với những hạng mục công trình không có trong suất vốn đầu tư thì tiếnhành lập dự toán để xác định suất xây dựng của từng hạng mục

Xác định diện tích xây dựng cơ bản:

+ Diện tích sàn xây dựng là diện tích tính theo mặt cắt các tầng đo tính đến mépngoài tường bao có mái che Trong đó nếu là diện tích:

o Sân có mái che

o Ban công

o Kho phụ tầng áp mái

Thì tính là một nửa diện tích đó

+ Diện tích xây dựng : là diện tích mà công trình phủ bóng xuống mặt đất

 Diện tích khuôn viên nhà A

 Sân bãi đỗ xe, đường giao thông.

 Hàng rào, tường bao, cổng ra vào

 Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh

 Hệ thống cấp điện ngoài nhà

 Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà

 Sân t p th thaoập thể thao ể thao

tích

Tỷ lệ chiếm đất

Chi phí xây dựng công trình được xác định theo công thức sau:

n : số công trình hạng mục thuộc dự án

Từ đó ta có được tổng chi phí các hạng mục công trình như sau:

 Chi phí xây dựng các hạng mục công trình nhà chính:

Dự án lấy suất phí xây dựng công trình của nhà biệt thự 2,3 tầng kết cấu khungBTCT chịu lực,tường bao xây gạch, sàn, mái đổ bêtông tại chỗ được công bố trong

QĐ 295/QĐ- BXD năm 2010 là 6550000đ/1m2

Chi phí xây dựng bể bơi trong nhà A lấy theo suất phí xây dựng là 5170000đ/1m2

 Đường giao thông nội bộ và sân bãi đỗ xe

Giá xây dựng 1m2 bãi đỗ xe và đường giao thông rộng 5m rải nhựa dầy25cm theo dự toán lấy chung là : 1680000 đồng/m2

 Hàng rào:

Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao1,2m , đơn giá xây dựng 1m2 hàng rào tạm tính theo các công trình tương tự là1.500.000/m2

Cổng ra vào sử dụng 2 cổng chính ( rộng 10m) chi phí dự kiến là 100.000.000đồng (bao gồm trụ cổng và cổng)

 Chi phí vườn hoa, thảm cỏ :

Đơn giá cho 1m2 vườn hoa thảm cỏ lấy theo công trình tương tự 40.000 đồng/

trong vườn hoa khoảng 50 cây giá là 40000đồng/1cây

 Chi phí cho hệ thống chiếu sáng ngoài nhà: Lấy theo tỷ lệ % chi phí xâydựng các hạng mục chính = 2%*Gxd

 Hệ thống thoát nước ngoài nhà: Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạngmục chính = 2%* Gxd

 Chi phí xây dựng nhà bảo vệ, nhà điều hành

Dựa vào suất phí xây dựng công trình QĐ295/BXD cho công trình nhà 1 tầngmái tôn, nhà bảo vệ là 1300000/m2 Nhà điều hành là nhà 1 tầng khép kín kết cấuBTCT có suất vốn đầu tư là 3400000/m2

 Chi phí xây dựng sân chơi

Dựa vào suất phí xây dựng theo QĐ295/BXD cho sân chơi bóng chuyền, cầulông là 3330000/m2

 Chi phí xây dựng vỉa hè: Lấy theo dự toán của các công trình tương tự500.000/m2

 Chi phí san nền

San nền bằng cát đen dày 1m Lấy theo các công trình tương tự 100.000/m2Các suất phí áp dụng nghị định 295/BXD đều có VAT, các hạng mục công trìnhkhác lấy theo công trình tương tự ( đã có thuế)

BẢNG 1.0 DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG VÀ DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÁC

BẢNG 1.1 CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC

TRÌNH

ĐƠNVỊTÍNH

KhốiLượngSi

Suất đầu

tư năm2010

Hệ sốTrượt giá

CHI PHÍTRƯỚCTHUẾ

THUẾVAT

CHI PHÍSAUTHUẾ

I.2 Xác định chi phí mua sắm thiết bị cho dự án G TB

* Các căn cứ xác định:

- Căn cứ vào nhu cầu về trang thiết bị nội thất các phòng dùng trong dự án

- Thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành

- Số lượng các phòng chính trong khu biệt thự

Ta có bảng phụ trợ xác định số lượng các loại phòng và số thiết bị trong các phòng

Từ đó ta tính được chi phí mua sắm thiết bị của dự án

- Thiết bị quản lý và phục vụ chung:

o Một Bộ máy phát điện

o Một Hệ thống PCCC chung toàn khu

o Một Hệ thống lọc & bơm nước

o Máy hút bụi chung: 18 chiếc

o Một Bộ Video trung tâm & Ăng-ten Parabol

m j

GTGT: thuế giá trị gia tăng của thiết bị thứ i ( lấy = 10% )

G LD : Đối với 1 số loại thiết bị có thêm chi phí lắp đặt Chi phí lắp đặt lấytheo % giá trị thiết bị G LD= %*Mi

BẢNG TÍNH TOÁN CÁC LOẠI PHÒNG

STT Loại phòng Nhà A Nhà B Nhà C Nhà D Nhà điềuhành bảo vệNhà

Tổngcộng

STT LOẠI THIẾT BỊ ĐƠNVỊ

TÍNH

SỐ LƯỢNG

ĐƠN GIÁ CHƯA

CÓ VAT

CHI PHÍ TRƯỚC THUẾ

THUẾ VAT

CHI PHÍ SAU THUẾ

14 vidio trung tâm và ăng ten parabol bộ 1 95455 95455 9545 105000

25 tủ áo và tủ trang điểm bộ 108 5455 589091 58909 648000

BẢNG 1.3 CHI PHÍ LẮP ĐẶT THIẾT BỊ

STT Loại thiết bị Khối lượng lắp đặt Đơn giá Chi phí Thuế Chi phí

lắp/ tỷ lệ trước thuế VAT sau thuế

vidio trung tõm và

THUẾ

1

chi phớ mua sắm thiết bị 9747000 974700 107217002

chi phớ lắp đặtthiết bị 67390 6739 74129

I.3 - Xỏc định chi phớ bồi thường GPMB và hỗ trợ tỏi định cư G GPMB

Chi phí bồi thờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định c gồm các khoản:

- Chi phí bồi thờng đất (nông nghiệp)

- Chi phí bồi thờng cây trồng (cây lúa) trên đất

- Chi phí tái định c ( không phải tính vì sử dụng đất nông nghiệp)

- Chi phí tổ chức bồi thờng giải phóng mặt bằng

- Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng

- Các khoản hỗ trợ ổn định sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề

*Căn cứ xỏc định:

- Diện tích đất sử dụng cho dự án, khối lợng bồi thờng giải phóng mặt bằng theothực tế, chế độ chính sách của Nhà nớc và địa phơng về bồi thờng, đơn giản bồi thờng, bảng giá đất của địa phơng…

* Phương phỏp xỏc định

- Chi phí bồi thờng đất nông nghiệp, giá đất sử dụng đợc tra tại bảng 1 quyết

định số 50/2011/QĐ-UBND Thành phố Hà nội về giá đất nông nghiệp khu vực huyện Gia Lõm là 162000 đồng/m2

- Chi phớ bồi thường tài sản trờn đất

Thụng bỏo số 6323/STC-BG ngày 29/12/2011 về đơn giỏ bồi thường, hỗ trợ cỏcloại cõy, hoa màu, vật nuụi trờn đất cú mặt nước phục vụ cụng tỏc GPMB trờnđịa bàn Thành phố Hà Nội năm 2012

- Tiền thuờ đất trong thời gian xõy dựng 2 năm

Tiền thuờ đất trong thời gian xõy dựng được lấy bằng 0,7% giỏ đất

Căn cứ theo Quyết định số: 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBNDthành phố Hà Nội Ban hành quy định giỏ cỏc loại đất trờn địa bàn thành phố HàNội năm 2012, giỏ đất tại vị trớ xó Yờn Viờn – Gia Lõm là 8.736.000 đồng/m2

- Chi phớ tổ chức bồi thường giải phúng mặt bằng được lấy bằng 2% chi phớ bồithườn

BẢNG 1.5 CHI PHÍ GIẢI PHểNG MẶT BẰNG TÁI ĐỊNH CƯ đơn vị 1000đ

TÍCH (m2)

SỐ NĂM

ĐƠN GIÁ BỒI THƯỜNG

CHI PHÍ TRƯỚC THUẾ

o Khối lượng và đơn giá

o Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm… theo quy định

Áp dụng quyết định số 957/QĐ- BXD về định mức tỷ lệ chi phí quản lý dự án và

tư vấn đầu tư xây dựng công trình, ta tính cho các chi phí trên được tính theo đinhmức tỷ lệ phù hợp với các điều khoản quy định trong công văn

Giá trị chi phí xây dựng và thiết bị được lấy theo bảng 1.1; 1.2 và 1.3

Tính toán các tỉ lệ định mức cho các loại chi phí

Lo¹i nhµ STT nhµ

Chi phÝ thiÕt kÕ

Chi phÝ thÈm tra thiÕt kÕ

Chi phÝ thÈm tra

dù to¸n

Chi phÝ thiÕt kÕ

Chi phÝ thÈm tra thiÕt kÕ

Chi phÝ thÈm tra

Các CT khác = (Tổng chi phí XD chung – Chi phí các nhà ABCD) trước thuế

Các chi phí cụ thể được thể hiện trong bảng 1.6

Bảng 1.6 Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí

khác (Đơn vị 1000đ)

STT

LOẠI CHI PHÍ

PHƯƠNG PHÁP TÍNH

THUẾ VAT

CHI PHÍ SAU THUẾ

I CHI PHÍ QUẢN LÝ D.A theo ĐMTL 1,500 G

11 Chi phí khảo sát địa chất Tạm tính 30,000 G thiết kế 626620 62662 689282

12 Chi phí thí nghiệm nén thử tải Tạm tính 500000 50000 550000

13

Chi phí kiểm tra chất lượng

G GSTC (xây lắp+

0,107 TMĐT 214602 21460 236062

2 Lệ phí thẩm định dự

án,TKCS

theo ĐMTL

3 Chi phí kiểm toán,quyết toán theo

ĐMTL

0,167 TMĐT 335253 33525 368778

4 chi phí bảo hiểm theo

tt

xd +

G tt tb

524421 52442 576863

I.5 – Dự trù vốn lưu động cho dự án.

Dự trù vốn lưu động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ,

trong sản xuất và trong lưu thông hoặc có thể căn cứ vào chi phí hoạt động của từng

năm tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động, hoặc lấy bằng % so với doanh thu v…v…

Trong dự án này tính theo cách thứ 3

* Căn cứ xác định:

- Doanh thu cho thuê diện tích trong năm, tỷ lệ % nhu cầu vốn luu động so với

Doanh thu cho thuê diện tích trong năm Ở đây tỷ lệ nhu cầu vốn lưu động so với

doanh thu cho thuê diện tích trong năm là 15%

* Ghi chú: Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến

lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn

lưu động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố

định (trang bị, dụng cụ không đủ tài sản theo quy định tối thiểu cho khách sạn,nhà

4 Ghế thấp ngồi uốngnước chiếc 184 100 18400 1840 20240

6 Nệm trải giường chiếc 89 3000 267000 26700 293700

Đơn giá cho thuê

I.6- Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng

TỔNG HỢP VỐN ĐẦU TƯ CHƯA CÓ LÃI VAY,DP đv tính

1000đ

STT NỘI DUNG CHI PHÍ CHI PHÍTRƯỚC

THUẾ

THUẾ VAT

CHI PHÍ SAU THUẾ

2 chi phí mua sắm và lắp đặt thiết bị 9805838 980584 10786422

3 chi phí bồi thường GPMB, tái định cư 15902496 0 15902496

Trong thời gian xây dựng được tình toán theo quý (lãi thực)

Lãi suất huy động vốn vay (dài hạn) là 15,45% ghép lãi theo năm

Quy ước 15% là lói thực thỡ mỗi lói suất theo quý sẽ là: 41 15, 45% -1 = 3,66%

b Kế hoạch huy động vốn của dự ỏn( chưa kể lói vay và chi phớ dự phũng)

* Cỏc căn cứ xỏc định

- Tiến độ thực hiện đầu tư của dự ỏn: Dự ỏn tiến hàn xõy dựng trong khoảngthời gian 2 năm, chia làm 8 quý, bắt đầu từ quý I năm 2012 đến quý IV năm2013

Vốn đầu t ban đầu của dự án gồm hai nguồn vốn là: vốn tự có chiếm 63%, vốn vay chiếm 37% lãi suất huy động vốn vay là 15,35% ghép lãi hàng năm

Trả nợ vốn vay để đầu t ban đầu theo các phơng thức trả đều bao gồm cả gốc lẫnlãi trong thời hạn 15.35% năm kể từ năm hoạt động đầu tiên

Phần vốn lu dộng tăng trong năm so với vốn lu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn của Ngân hàng thơng mại với lãi suất là 16,2%

* Xỏc định nguồn vốn & kế hoạch huy động vốn như sau:

- Cỏc cụng việc cần thực hiện trong thời gian xõy dựng của dự ỏn

Trước hết ta xỏc định tiến độ thực hiện dự ỏn theo thứ tự cỏc cụng việc thực hiệntheo thời gian đảm bảo cỏc cụng việc thực hiện nhịp nhàng khụng chồng chộo,thời gian giỏn đoạn là ớt nhất

Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xõy dựng được thực hiện như sau:

Tất cả cỏc số tiền trong bảng đều chưa tớnh VAT

Liệt kờ tất cả cỏc cụng việc, dựa vào bảng tiến độ thực hiện dự ỏn phõn bổ vốncho từng quý Phõn bổ vốn theo nguyờn tắc phõn bố đều theo thời gian, phõn bổhết vốn tự cú rồi mới đến vốn vay

Quý I Quý II Quý III Quý IV Quý V Quý VI Quý VII Quý VIII

Bảng 1.9: BẢNG KẾ HOẠCH ĐỘNG VỐN đơn vị (1000Đ)

STT

NỘI DUNG

THỜI GIAN THỰC HIỆN DỰ ÁN 2012

2 lập dự án, thẩm tra dự án 794837

1 tư vấn, khảo sát, thiết kế 3008887

NỘI DUNG

THỜI GIAN THỰC HIỆN DỰ ÁN 2013

lập dự án, thẩm tra dự án

1 tư vấn, khảo sát, thiết kế

2 đền bù GPMB, phí sd đất

3 thẩm tra, phê duyệt

3 đấu thầu, bảo hiểm, khác…

c Tính chi phí dự phòng do yếu tố trợt giá :

Căn cứ vào tiến độ huy động vốn, chỉ số giá xây dựng (hoặc hệ số trợt giá xây dựng) để tính ra

Bảng 1.10 Tớnh chi phớ dự phũng trượt giỏ đơn vị (1000đ)

Quý I Quý II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý IV

1 Chỉ số giá xây dựng sovới năm gốc 2009

2 Chỉ số giá xây dựng liên hoàn 0,819 1,009 1,017 0,99 1,04 1,005 1,028 1,127 1,038 1 1,109

Quý I Quý II Quý III Quý IV Quý V Quý VI Quý VII QuýVIII

1 Chi phớ thực hiện DA theo

tiến độ chưa cú trượt giỏ 4.186.264 17.032.876 1.124.087 51.148.846 51.148.846 51.458.690 58.342.112 24.847.489

4 Chi phớ thực hiện DA theo

tiến độ đó cú trượt giỏ 4.240.685 17.789.187 1.210.394 56.783.386 58.543.671 60.724.158 70.981.240 31.167.546

5 Trượt giỏ từng quý 54.421 756.311 86.307 5.634.539 7.394.824 9.265.467 12.639.128 6.320.057

6 Trượt giỏ tớch lũy 54.421 810.732 897.039 6.531.578 13.926.403 23.191.870 35.830.999 42.151.056

THỜI GIAN THỰC HIỆN DỰ ÁN 2012

2 lập dự án, thẩm tra dự án 794837

1 tư vấn, khảo sát, thiết kế 3008887

NỘI DUNG

THỜI GIAN THỰC HIỆN DỰ ÁN 2013

lập dự án, thẩm tra dự án

1 tư vấn, khảo sát, thiết kế

2 đền bù GPMB, phí sd đất

3 thẩm tra, phê duyệt

3 đấu thầu, bảo hiểm, khác…

Bảng1.12 tính lãi vay trong thời gian xây dựng

Thêi gian

Quy IV/2013Quý

II/2013 Quý III/2013

1 Tæng sè nî ®Çu quý ( c¶ gèc vµ l·i) 0 41528538,67 109244566,9

30502569

3 Sè tiÒn l·i ph¶i tr¶ cuèi c¸cquý 745706,72 2707355,524 4552768,365

4 Tæng sè tÝch lòy ë cuèi mçi quý ( c¶ gèc vµ l·i) 41528539 109244566,9 144299904,54

I.9 – Tổng hợp mức đầu tư của dự án:

Theo các bảng đã tính, có bảng tổng mức đầu tư của dự án như sau:

5 Vốn lưu động ban đầu 10.854.984 0 10.854.984

6 Lãi vay trong thời gian XD 8.005.831 0 8.005.831

1 – Chi phí sử dụng điện, nước, điện thoại (không có thuế VAT).

- Trong dự án này dự trù chi phí điện, nước thông qua tỉ lệ % so với doanh thu là 1%.

CF đn = 1% * DT

DT - Doanh thu của dự án trong năm hoạt động.

CF đn - Chi phí điện, nước của dự án trong năm.

- Trong dự án này dự trù chi phí cước điện thoại thông qua tỉ lệ % so với doanh thu là 1%.

CF đn = 1% * DT

DT - Doanh thu của dự án trong năm hoạt động.

CF đn - Chi phí cước điện thoại của dự án trong năm.

Bảng 1.14 chi phí sử dụng điện nước trong vận hành Đơn vị (1000đ)n v (1000 )ị (1000đ) đ)

Doanh thu cho thuê diện

chi phí sử dụng điện nước

Doanh thu cho thuê diện tích 90458200 90458200 90458200 90458200 90458200 chi phí sử dụng điện nước (1%

NỘI DUNG

năm vận hành

Doanh thu cho thuê diện tích 81412380 81412380 81412380 72366560 72366560

BẢNG 1.15 CHI PHÍ TIỀN LƯƠNG CÁC NĂM VẬN HÀNH

STT Bố trí lao động số lượng mức lương tháng Chi phí trả lương

Trong dự án này ta lấy tỉ lệ chi phí sửa chữa là nhà cửa 1%, thiết bị 3%

BẢNG 1.16 DỰ TRÙ CHI PHÍ SỬA CHỮA BẢO DƯỠNG

TRONG VẬN HÀNH

STT Tên tài sản Giá trị tàisản Tỷ lệ % chiphí sửa Chi phísửa

chữa hàng năm

BẢNG 1.17 DỰ TRÙ NỘP BẢO HIỂM, CÔNG ĐOÀN PHÍ

15

2 Chi phí BHXH,y tế, thất nghiệp,nộp phí công

đoàn (23% )

383364Bao gồm BHXH 17% BHYT 3% BHTN 1% BHCD2%

5 - Chi phí quản lý khác.

Bao gồm các khoản chi phí như: văn phòng phẩm, bưu điện phí, công tác

phí, chè nước tiếp khách, giao dịch đối ngoại, lệ phí cố định nộp hàng năm và một

số chi phí lặt vặt khác …

Dự trù chi phí này thường theo số liệu thống kê tính theo % so với doanh thu

hàng năm (doanh thu thay đổi sẽ có khoảng 50% chi phí quản lý phụ thuộc vào

doanh thu)

* Các căn cứ xác định

- Gồm các chi phí như: văn phóng phẩm, công tác phí, chè nước tiếp khách,giao dịch đối ngoại, một số khoản thuế và lệ phí cố định nộp hàng năm , một sốchi phí lặt vặt khác

- Dự trù chi phí này lấy theo số liệu thống kê tính theo % so với doanh thu

hàng năm Dự kiến chi phí quản lý khác lấy bằng 3% doanh thu

CK = CKCD+CKBD

CKCD Là chi phí quản lý cố định= DTMAX*32%

CKBD là chi phí quản lý biến đổi= DTt *32%

DTMAX : Doanh thu lớn nhất trong các năm vận hành (năm thứ 8)

DTt :doanh thu n m v n h nh th tở năm vận hành thứ t ăm vận hành thứ t ập thể thao ành thứ t ứ t

BẢNG 1.18 DỰ TRÙ CHI PHÍ QUẢN LÝ KHÁC

đơn vị tính 1000đ

Doanh thu cho thuê diện tích 72366560 72366560 72366560 81412380 81412380 Chi phí quản lý thay đổi 1,5% DT) 1085498 1085498 1085498 1221186 1221186 Chi phí quản lý cố định

Doanh thu cho thuê diện tích 90458200 90458200 90458200 90458200 90458200 Chi phí quản lý thay đổi (1,5% DT) 1356873 1356873 1356873 1356873 1356873 Chi phí quản lý cố định

năm vận hành