Đồ án kinh tế đầu tư

 Khi biết giá chuẩn XD;số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức 1  Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công

3 Giới thiệu dự án: tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm xây dựng, quy mô dự án, mục đích đầu tư, giải pháp xây dựng, trang thiết bị

 Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng công trình nhà biệt thự cao cấp cho thuê Ánh Ngọc

 Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng số 9

 Địa điểm xây dựng: La Dương, Dương Nội, Hà Đông, Hà Nội

 Quy mô dự án: Loại dự án đầu tư xây dựng công trình:Căn cứ vào QCVN 03:2009/BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày30/9/2009,phụ lục A,bảng A.1:Phân loại,phân cấp các công trình dân dụng,loại công trình nhà ở riêng lẻ biệt thự => Dự ánthuộc cấp III

Gồm 22 hạng mục chính: 4 nhà A, 7 nhà B, 4 nhà C, 7 nhà D

Tỉ lệ diện tích xây dựng so với diện tích chiếm đất của dự án là 40 %

 Diện tích chiếm đất S = 25800 m2

 Thời gian xây dựng các hạng mục: Txd =2 năm (Quý II/2015 → Quý II/2017)

Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng:6 tháng (Quý II/2015 → quý IV/2015)

 Ngoài ra còn các hạng mục khác:

• Sân bãi đỗ xe + Đường giao thông

• Hệ thống cấp điện ngoài nhà

• Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà

• Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh

• San lấp mặt bằng

• Nhà bảo vệ, điều hành

• Bể bơi, sân vận động.

• Một số công trình ngoài nhà khác

I Xác định tổng mức đầu tư của dự án (G DA )

1 Công thức xác định tổng mức đầu tư của dự án.

 Khi biết giá chuẩn XD;số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức (1)

 Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:

Trong đó:

 GXD: Chi phí xây dựng của dự án

 GTB: Chi phí thiết bị của dự án

 GBT-TĐC: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư

 Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án.

 Theo quyết định số 439 / QĐ – BXD ngày 26/04/2013 của Bộ Xây dựng công bố tập suất vốn đâu tư xây dựngcông trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2012

 Các tập chỉ số giá phần xây dựng do Bộ Xây dựng công bố của các năm

 Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng do Quốc hội ban hành, Luật số:13/2008/QH12 và theo thông tư số 06/2012/TT-BTC của bộ tài chính hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật thuế giá trị gia tăng ).Lấy thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10 %, áp dụng theo mục 3 Điều 8, chương II, Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 quyđịnh và theo Điều 11: thuế suất 10 % của thông tư số 06/2012/TT-BTC hướng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia tăng về loại hànghóa, dịch vụ áp dụng mức thuế 10% công bố ngày 11 tháng 1 năm 2012

b Công thức xác định chi phí xây dựng của dự án

 Chi phí xây dựng được tính toán theo công thức (2) sau:

G XD=∑

i =1

n

g XD i ∗(1+T GTGT XD ) (2)Trong đó:

- g i XD: chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i

 Đối với những hạng mục thông dụng thì g i XD được tính như sau:

g i XD= S i∗P i

- P i:Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công suất cả hạng mục thứ i

Nhà Tầng Biểu thức tính diện tích tầng Diện tích Tổng DT sàn

 Xác định suất chi phí xây dựng công trình:

- Dự án bắt đầu thực hiện vào quý I năm 2015 nhưng bộ XD mới chỉ ban hành

tập suất vốn đầu tư năm 2013 theo QĐ số 634/QĐ-BXD 09/06/2014 nên phải quy đổi về suất vốn năm 2015 (dự kiến),thông qua chỉ số giá xây dựng bình quân , việc tính toán thông qua công thức

SXD2015quý I = SXD2013 x (1± i)5 (1)Trong đó ta có: i được tính toán theo số liệu trong bảng sau, các chỉ số giá phần xây dựng lấy theo các số liệu từ các văn bản công bố của Bộ Xây dựng và Sở xâydựng thành phố Hà Nội Các chỉ số giá xây dựng đều được lấy gốc năm 2011 =

100 %

Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo:

- Quyết định số 7901/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày

- Quyết định số 10926/QĐ-SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày

CHỈ SỐ GIÁ PHẦN XÂY DỰNG BÌNH QUÂN 0,998 -0,002

 Chỉ số giá phần xây dựng bình quân quý là:

Ibq quý = 11

√1,005∗0,996∗0,995∗0,989∗0,995∗0,999∗0,994∗0,997∗¿1,001∗1,014∗0,988

=0,998

- Theo QĐ số 634/QĐ-BXD 09/06/2014của Bộ Xây dựng công bố tập suất vốn

đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp kết cấu công trình năm

2013, có suất chi phí xây dựng tính cho 1m2 sàn là 8,16 triệu đồng

=> SXD2013 = 8,160 (triệu đồng)

- Thay các số liệu vào phương trình (1):

 SXD2015quý II = 8,16* (1-0,002)5=8,08 (Triệu đồng)

- Suất chi phí xây dựng khi trước thuế VAT là:

 SXD2015 (trước thuế) = 1+0,18,08 = 7,35 (triệu đồng )

c Tính toán suất chi phí cho các hạng mục phụ khác.

Theo quyết định theo QĐ số 634/QĐ-BXD 09/06/2014 của Bộ Xây dựng, thì đối với bể bơi không có khán đài, kích thước 16m x 8m, suất chi phí xây dựng là 7.65triệu đồng/ 1m2( đối với bể bơi chung cho toàn khu biệt thự)

 Suất chi phí xây dựng sân bể bơi (dự kiến) là :

SXD2015 = 7,65*0,9985 =7,57(triệu đồng)

 Suất xây dựng sân trước thuế VAT dự kiến là:

SXD2015 (trước thuế) = 1+0,17,57 = 6,88 (triệu đồng)

Riêng đối với nhà A, bể bơi kích thước 6x4m:

 Suất chi phí xây dựng (dự kiến) là:

SXD2015 = 6,560*0.9985 = 6,49 (triệu đồng)

 Suất xây dựng sân trước thuế VAT dự kiến là:

SXD2015 (trước thuế) = 1+0,16,49 = 5,90 (triệu đồng)

- Khu đất có 6 đường giao thông: 1 đường dài 172m, 1 đường dài 110m, 1 đường

dài 124m và 3 đường dài 102m

 Tổng chiều dài đường giao thông là:

LGT = 172+110+124+3*102=712 (m)= 0,712 (km) Theo quyết định theo QĐ số 634/QĐ-BXD 09/06/2014 của Bộ Xây dựng, thì đối với đường cấp V, nền đường rộng 7,5 m, mặt đường rộng 5,5 m, lề đường rộng 2 x 1 m (trong đó lề gia cố rộng 2 x 0,5 m đồng nhất với kết cấu áo đường ), mặt đường gồm 1 lớp BTN dày 7 cm trên lớp móng cấp phối đá dăm, suất chi phí xây dựng là : 10730 triệu đồng/ km

- Suất chi phí xây dựng đường giao thông dự kiến là :

SXD2015 = 10730*0,9985=10623,13(triệu đồng )

- Suất chi phí xây dựng đường trước thuế VAT (dự kiến) là :

SXD2015 (trước thuế) = 10623,131+0,1 = 9657,39 (triệu đồng)

 Sân bãi đỗ xe lấy theo dự toán các công trình tương tự là 1.5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT)

- Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt

cao 1,2 m, đơn giá xây dựng 1m hàng rào dự kiến tính theo các công trìnhtương tự là 1,4 triệu đồng / m (chưa bao gồm thuế VAT)

- Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính chi phí dự kiến là: 80 triệu đồng (bao gồm

trụ cổng và cổng) và 1 cổng phụ chi phí dự kiến là 50 triệu đồng (chưa baogồm thuế VAT)

 Tính toán chi phí xây dựng sân bóng chuyền, cầu lông

Theo quyết định theo QĐ số 634/QĐ-BXD 09/06/2014 của Bộ Xây dựng thì đối với sân bóng chuyền, cầu lông không có khán đài, kích thước sâm 24x15m, suất chi phí xây dựng là 4,23 triệu đồng/m2

=> Suất chi phí xây dựng sân bóng chuyền, cầu lông dự kiến là:

SXD2015= 4,23*0,9985=4,19 ( triệu đồng) => Suất chi phí xây dựng sân bóng chuyền, cầu lông dự kiến( chưa bao gồm thuế VAT) là: SXD2015 (trước thuế)= 1+0.14,19 = 3,81 ( triệu đồng )

tương tự là 150 nghìn đồng /1 m2 (chưa bao gồm thuế VAT)

- Dự kiến mỗi nhà đặt 5 cây cảnh trang trí, dự kiến tổng số cây cảnh sử dụng cho

các nhà là 115 cây.Đơn giá dự kiến cho 1 cây cảnh là 350 nghìn đồng /1 cây cảnh.(chưa bao gồm thuế VAT)

- Cây xanh bao quanh dự án gồm cây xanh ven đường, trên vỉa hè Dự kiến

khoảng 12 m / 1 cây, dự kiến khoảng 100 cây Đơn giá dự kiến mua cây xanh

là 180 nghìn đồng / 1 cây xanh (chưa bao gồm thuế VAT)

- Hệ thống cấp điện ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp điện ngoài

nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT)

- Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp, thoát

nước ngoài nhà là 2 % chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT)

- Nhà quản lí khu biệt thự: Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu

lực, mái BTCT đổ tại chỗ Theo quyết định số 634/QĐ – BXD ngày 09/06/2014của Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 4.34 triệu đồng/m 2

 Suất chi phí xây dựng nhà quản lí dự kiến( đã gồm thuế VAT) là:

SXD2015= 4,34 * 0,9985 =4,30 ( triệu đồng)

 Suất chi phí xây dựng nhà quản lí dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT)là: SXD2015 (trước thuế)= 1+0.14,30 =3,91 (triệu đồng)

- Nhà bảo vệ khu biệt thự : Nhà ở 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn Theo

quyết định số 634/QĐ – BXD ngày 09/06/2014 của Bộ Xây dựng, suất chi phíxây dựng loại nhà trên là 1,65 triệu đồng /1 m2

 Suất chi phí xây dựng nhà bảo vệ dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT)

là: SXD2015 (trước thuế) = 1,65∗0,9985

1+0.1 =1,49(triệu đồng )

vườn ( chưa bao gồm thuế VAT)

- Chi phí xây dựng sân vườn, sân chơi chung lấy theo đơn giá dự kiến ở các công

trình tương tự là 660.000 đồng /m2 sân vườn ( chưa bao gồm thuế VAT)

San nền bằng lớp cát đen dày 1m , chi phí dự kiến san nền lây theo các côngtrình tương tự là 80 nghìn đồng /1 m2 (chưa bao gồm thuế VAT )

Trong dự án lấy dự kiến bằng 1 % chi phí xây dựng hạng mục chính

 Với các số liệu và các suất chi phí tính toán dự kiến ở trên ,ta lập bảng tính suất chiphí xây dựng của dự án

 Thuế suất thuế giá trị gia tăng : 10 %

 Đơn vị tính : triệu đồng

 Bảng suất chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thự

d Xác định chi phí xây dựng của dự án

Dựa theo bảng chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thự ở trên => ta cóchi phí xây dựng dự kiến :

GXD (trước thuế)= 127674,30 ( triệu đồng)

GXD (sau thuế)= 140441,73 (triệu đồng)

BẢNG 2 : TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC ( đơn vị: triệu đồng)

STT Tên hạng mục Đơnvị Si Pi CPhí trước Thuếsuất Thuế VAT CPhí sauthuế

23 Tổng chi phí xây dựng của dự án 127674,30 10% 12767,43 140441,73

CHI PHÍ XÂY DỰNG CỦA DỰ ÁN : Gxd = 140441,73 triệu đồng

2 Xác định chi phí thiết bị (không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không thuộc tài sản cố định)

a Chi phí mua sắm thiết bị

- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm : các trang thiết bị

trong nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lí điều hành dự án

- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm : giá mua, chi phí vận

chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường

- Thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị

gia tăng do Quốc hội ban hành, Luật số: 13/2008/QH12 và theo thông tư số06/2012/TT-BTC của bộ tài chính hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật thuế giátrị gia tăng )

- Qi – Số lượng (cái ) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i

- Mi – Gía tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i

- Xác định Mi

Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi

- mi – Gía gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN

- ni – Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiệt bị thứ i

- Ki – Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container

- Vi – Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường

- hi – Thuế và phí bảo hiểm

 Dựa theo bản vẽ thiết kế các hạng mục, ta có bảng thống kê số lượngphòng trong các hạng mục của dự án như sau Các loại nhà:

- 4nhà A, 7 nhà B, 4 nhà C, 7 nhà D

- Nhà quản lí (NQL)

 Trang thiết bị quản lí và phục vụ chung cho dự án

- Hệ thống máy phát điện.

- Một hệ thống PCCC chung toàn khu.

- Một hệ thống lọc & bơm nước.

- Mỗi biệt thự được trang bị thêm 1 máy hút bụi

- Một Bộ Video trung tâm & ăng ten trung tâm.

 Theo tiêu chuẩn tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ của khách sạn du lịch, ta có trang thiết bị sử dụng trong các phòng như sau:

tivi LCD 50 inch, đầu đĩa + dàn âm thanh

đệm, 01 tủ quần áo, 01 bàn trang điểm

vi sóng

nóng lạnh

vào phần dự toán chi phí xây dựng công trình, phần vật liệu và phụ kiện vệ sinh theo thông tư Số: 17/2000/TT-BXD của Bộ Xây dựng công bố ngày 29/12/2000)

vào phần dự toán chi phí xây dựng công trình, phần vật liệu và phụ kiện vệ sinh theo thông tư Số: 17/2000/TT-BXD của Bộ Xây dựng công bố ngày 29/12/2000)

treo tường

điện thoại

01 tổng đài điện thoại, 01 máy Fax, 03 điện thoại lẻ, 02 điều hòa nhiệt độ,

01 salon to, 05 máy vi tính, 02 máy in, 01 máy nước nóng lạnh, 3 tủ tài liệu

- Phòng trực bảo vệ: 01 bộ bàn ghế, 01 tivi 22 inch, 01 điện thoại, 01

giường đệm, 01 bàn ăn, 1 quạt treo tường

- Bảng : Chi phí mua sắm các thiết bị

- Gía các thiết bị được tham khảo theo giá cả các thiết bị trên hiện trường tại thời điểm hiện tại

 Qua bảng tính ta có : GMSTB = 12692.55 triệu đồng ( đã bao gồm thuế VAT )

BẢNG 4: CHI PHÍ MUA SẮM CÁC LOẠI THIẾT BỊ LỚN Đơn vị : triệu đồng

1 Tivi LED 50 inch Chiếc 43 20,00 860,00 10% 86,00 946,00

2 Tivi LED 32 inch Chiếc 271 5,40 1463,40 10% 146,34 1609,74

4 Điều hòa 2 chiều Chiếc 315 6,94 2186,10 10% 218,61 2404,71

5 Tủ lạnh 375 lít Chiếc 43 10,60 455,80 10% 45,58 501,38

7 Máy giặt 7.5 kg Chiếc 43 9,69 416,67 10% 41,67 458,34

11 Bộ sofa nội thất Bộ 15 17,00 270,00 10% 27,00 297,00

15 Dàn máy tính để bàn Dàn 33 7,30 240.900 10% 24,09 264,99

16 Tủ quần áo 3 cánh Chiếc 47 7,20 338.400 10% 33,84 372,24

17 Tủ quần áo 2 cánh Chiếc 125 6,82 852.500 10% 85,25 937,75

31 Máy fax Chiếc 1 4,20 4,20 10% 0,42 4,62

41 Tổng đài điện thoại Hệ 1 35,00 35,00 10% 3,50 38,50

42 Máy xông hơi khô Chiếc 32 9,80 313,60 10% 31,36 344,96

43 Máy thể dục tổng hợp Chiếc 28 6,00 168,00 10% 16,80 184,80

 Chi phí lắp đặt thiết bị.

- Bảng : Chi phí lắp đặt các thiết bị

- Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt

- Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần

lắp đặt

- Thuế GTGT cho công tác lắp đặt 10%

 Qua bảng tính ta có : GLĐTB = 83.321 triệu đồng ( đã bao gồm thuế VAT)

BẢNG 5: TỔNG CHI PHÍ LẮP ĐẶT THIẾT BỊ

Chi phí trước thuế

5 Video & ăngten trung tâm 120,00 0,02 2,40 0,24 2,64

- Bảng : Tổng hợp chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị và chi phí lắpđặt thiết bị.

BẢNG 5 : TỔNG CHI PHÍ THIẾT BỊ

1 Chi phí mua sắm thiết bị 12648,90 10% 13913,79

I.3.Xác định chi phí bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư.

Chi phí bồi thường, hõ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản:

- Chi phí bồi thường cây trồng trên đất;

- Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng;

- Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng.

- Căn cứ vào quyết định đền bù, giải phóng mặt bằng hiện hành của địa phương

Cụ thể là Quyết định 23/2014/QĐ – UBND ngày 20/06/2014 của UBND Thành phố

Hà Nội

- Mức giá bồi thường hoa màu được lấy theo Thông báo số 7495/STC – BG

ngày 30/12/2013 của UBND Thành phố Hà Nội về đơn giá bồi thường, hỗ trợ các loạicây, hoa màu, vật nuôi trên đất có mặt nước phục vụ công tác GPMB trên địa bànThành phố Hà Nội năm 2014

- Mức thuê đất hàng năm lấy theo thông báo số 1627/UBND-TNMT ngày

11/03 /2015 của UBND thành phố Hà Nội về xác định đơn giá cho thuê đất trên địabàn thành phố Hà Nội

- Mức hỗ trợ chuyển đổi nghề đối với người bị thu hồi đất nông nghiệp được quy

định tại điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ – CP do Chính phủ ban hành.

- Chi phí bồi thường đất

 Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :

 Trong đó : Gđ : giá bồi thường đất - đất dự án là đất ruộng, lấy theophụ lục 1 của quyết định Số: 96/2014/QĐ-UBND của ủy ban nhân dânthàng phố Hà Nội => Gđ = 201600 đồng / m2

S : Tổng diện tích đất

 GBTĐ = 0.2016 * 25800= 5201,28 (triệu đồng)

- Chi phí bồi thường lúa

 Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức

 Trong đó : G: giá 1 tấn thóc- lấy G = 4,50 ( triệu đồng) 8: số tấn thóc trên 1 ha

3: số vụ bồi thường

S: diện tích đất bồi thường ( ha)

 GBTL = 2,58*8*3*4,5= 278,64 (triệu đồng)

- Thực hiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP và Điều 16 Thông tư 14/2009/TT- BTNMT, cụ thể như sau: Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi

 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm được xác định theo công thức :

GCĐVL = 2*0.2016*25800 = 10402,56 (triệu đồng)

- Thực hiện theo điều 39 chương IV - quyết định Số: 108/2009QĐ-UBNDcủa ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định như sau: Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại các điểm a và b khoản này được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng với giá 15000 đồng/

kg gạo (hỗ trợ trong 12 tháng , số nhân khẩu là 40)

Hà Đông Đơn giá cho thuê đất phi nông nghiệp ở Dương Nội, quận

Hà Đông, giá thuê đất thực hiện dự án lấy là 1.5% giá đất sản xuấtphi nông nghiệp Gía đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trênđoạn đường Lê Quý Đôn là 5,029 triệu đồng / 1 m2

 Giá thuê đất trong 1 năm là :

GTĐ = 1.5%* 5,029 * 25.800 = 1.946,22(triệu đồng)

Giá thuê đất trong 2 năm xây dựng là:

 Ta có bảng tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

và tái định cư như sau :Bảng :

BẢNG 6: CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, GP MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ

2 Chi phí bồi thường tài sản trên đất 278,64 0% 278,64

3 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp 10.402,56 0% 10.402,56

4 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống 216,00 0% 216,00

5 Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng 3.892,44 0% 3.892,44

3 Chi phí quản lí dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác (chưa

kể trả lãi trong thời gian xây dựng)

- Nội dung chi phí.

+Chi phí quản lý dự án

+Chi phí lập dự án

+Chi phí thẩm định dự án

+Chi phí thiết kế

+Chi phí khảo sát thiết kế

+Chi phí thẩm tra thiết kế

+Chi phí thẩm tra dự toán công trình

+Chi phí tư vấn đấu thầu xây dựng và tư vấn cung cấp lắp đặt thiết bị

+Chi phí giám sát xây dựng và giám sát lắp đặt thiết bị

+Chi phí kiểm tra phê duyệt quyết toán

+Chi phí kiểm toán

+Chi phí bảo hiểm công trình

- Các định mức chi phí hiện có

+Căn cứ theo Công văn số 957/BXD-VP ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng.

+ Căn cứ thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng + Căn cứ vào khối lượng và đơn giá

+ Căn cứ vào mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT =10%), bảo hiểm theo quyđịnh

- Khối lượng và đơn giá: tính cho từng chi phí

- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm theo quy định

dựng và chi phí khác.

1 Chi phí quản lý dự án:

+Trong đó:

 G XD: Chi phí xây dựng trước thuế

 G TB: Chi phí thiết bị trước thuế,

 G XD: Chi phí xây dựng trước thuế

 G TB: Chi phí thiết bị trước thuế

 G XD: Chi phí xây dựng trước thuế

 G TB: Chi phí thiết bị trước thuế

- Công thức: GTKi = GXdi * NTki * (k + 0,1) (theo mục 3.3.3 quyết định 957/QĐ-BXD)+ Trong đó:

 GTKi : Chi phí thiết kế

 NTKi: Định mức chi phí thiết kế theo công bố

 GXDi: Chi phí xây dựngtrong dự toán của từng công trình

 0,1 : Chi phí giám sát tác giả (10%)

 k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế do công trình lặp lại trong

+ Công trình gồm 2 bước thiết kế: Thiết kế cơ sở & Thiết kế bản vẽ thi công

+ Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) của cả dự án GXD = 127674,30 (triệu đồng)+ Chi phí xây dựng (Chưa có thuế VAT) của mỗi hạng mục công trình là:

GXD1A = 3466,26 (triệu đồng)

GXD1B = 2193,12 (triệu đồng)

GXD1C = 2305,59 (triệu đồng)

GXD1D = 9034,78 (triệu đồng)

Tra b ng s 5: Đ nh m c chi phí thi t k b n vẽ thi công c a công trình dân ịnh mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình dân ức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình dân ết kế bản vẽ thi công của công trình dân ết kế bản vẽ thi công của công trình dân ủa công trình dân

d ng có yêu c u thi t k 2 b ụng có yêu cầu thiết kế 2 bước ầu thiết kế 2 bước ết kế bản vẽ thi công của công trình dân ết kế bản vẽ thi công của công trình dân ước c - quy t đ nh 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 (công ết kế bản vẽ thi công của công trình dân ịnh mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình dân trình c p III) ấp III)

Bảng 7 Tính chi phí thiết kế hạng mục chính

STT Nội dung Chi phí XD Kđc Định mức

(%) kế trước thuếChi phí thiết

- Công thức: GTKHTP= GXDHTP * NTKHTP * (k + 0,1)

`GXDHTP: Chi phí xây dựng hạng mục phụ; GXDHTP= 21568,38 (triệu đồng)

 NTKHTP: Định mức chi phí thiết kế theo công bố (Tra bảng 13 quyết định

957/QĐ-BXD); NTKHTP = 1,90%

 k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế; k = 1

 0,1 : Chi phí giám sát tác giả (10%)

 GTKHTP =21568,38 * 1,900% * (1 + 0,1) = 450,78 (triệu đồng)

- Chi phí thiết kế hệ thống cấp nước: GTKHTCN= GHTCN * NTKHTCN * (k + 0,1)

 GHTCN: Chi phí xây dựng hệ thống cấp nước; GHTCN = 2033,65 (triệu đồng)

 NTKHTCN: Định mức chi phí thiết kế theo công bố (Tra bảng 13 quyết định

957/QĐ-BXD); NTKHTCN = 2,32%

 k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức CPTK lấy cho công trình cấp III; k = 1,40

 0,1 : Chi phí giám sát tác giả (10%)

 GTKHTCN= 2033,65 * 0,0232* (1,40 + 0,1) = 70,77 (triệu đồng)

- Chi phí thiết kế san lấp mặt bằng được tính bằng 40% chi phí thiết kế của công trìnhgiao thông cấp 4 (theo mục 3.3.7 quyết định 957/QĐ-BXD)

+ Ta có: Chi phí thiết kế công trình giao thông: GTKGT = GGT * NGT * (k + 0.1)

 GGT : Chi phí xây dựng công trình giao thông; GGT = 6876,06 (triệu đồng)

 NGT: Định mức chi phí thiết kế theo tỉ lệ (Tra bảng 9 quyết định 957/QĐ-BXD

ngày 29/9/2009); NGT = 1,310%

 k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế; k = 1

 0.1 : Chi phí giám sát tác giả (10%)

5 Chi phí khảo sát thiết kế:

- Chi phí khảo sát thiết kế lấy bằng 30% chi phí thiết kế: GKSTK = 30% * GTK

GKSTK = 30% * 5039,72= 1511,92 (triệu đồng)

6 Chi phí thẩm tra thiết kế:

- Công thức: GTTTK = NTTTK * GXD

8 Chi phí tư vấn đấu thầu:

Chi phí tư vấn đấu thầu bao gồm chi phí tư vấn đấu thầu thi công xây dựng (GTVXD) vàchi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị (GTVTB)

 Chi phí tư vấn đấu thầu thi công xây dựng:

 NTVTB: Định mức chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị (Tra theo

9 Chi phí giám sát thi công:

Chi phí giám sát thi công bao gồm chi phí giám sát xây dựng (GGSXD) và chi phí giámsát lắp đặt thiết bị (GGSTB)

 Chi phí giám sát xây dựng:

10 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán:

- Tổng mức đầu tư tính sơ bộ của dự án: TMĐTDA = GXD + GTB + GQL,TV,K

+ Trong đó:

 GXD + GTB = 140419,93 ( triệu đồng).

 GQL,TV,K = 15%*(GXD + GTB) =21063,00 (triệu đồng)

 TMĐTDA = 140419,93 +21063,00 =161482,93 (triệu đồng)

tư số 19/2011/TT-BTC ban hành ngày 14/02/2011)

 NPDQT: Định mức chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán tính theo tỉ lệ (Tra điều

18, Thông tư số 19/2011/TT-BTC ban hành ngày 14/02/2011) ;NPDQT =0,1410%

 TMĐTDA: Tổng mức đầu tư của dự án; TMĐTDA= 161482,93 (triệu đồng)

 GPDQT = 0,1410% *161482,93= 227,69(triệu đồng)

11 Chi phí kiểm toán:

- Công thức: GKT = NKT * TTMĐT

 NKT: Định mức chi phí kiểm toán quyết toán tính theo tỉ lệ (Tra điều 18, Thông

tư số 19/2011/TT-BTC ban hành ngày 14/02/2011) ; NKT= 0,2145%

 TMĐTDA : Tổng mức đầu tư của dự án; TMĐTDA = 161482,93 (triệu đồng)

13 Chi phí khởi công, khánh thành:

- Chi phí khởi công, khánh thành bao gồm chuẩn bị mặt bằng, trang trí, hệ thống âmthanh, ánh sáng, in ấn tài liệu, giấy mời, chi phí ban nhạc, công tác phục vụ (nướcuống, bảo vệ an ninh trật tự) và các chi phí cần thiết khác Lấy bằng 0.05% tổng mứcđầu tư

 GKC,KT = 0,05% * TTMĐTDA = 0,05% * 161482,93 = 80,74 (triệu đồng)

 Từ các nội dung trên chi phí quản lý, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác được tổng hợp ở bảng 9

Đơn vị: triệu đồng

II Chi phí tư vấn đầu tư

xây dựng

1 Chi phí lập dự án khả thi Theo ĐMTL 396,55 10% 39,66

2 Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của

4 Chi phí khảo sát thiết kế 30% chi phí thiếtkế 1511,92 10%

151,19

5 Chi phí thẩm tra thiết kế Theo ĐMTL 122,31 10% 12,23

6 Chi phí thẩm tra dự toán Theo ĐMTL 119,12 10% 11,92

7 Chi phí tư vấn đấu thầu Theo ĐMTL 105,46 10% 10,55

8 Chi phí giám sát thi công lắp đặt thiết bị Theo ĐMTL 82,09 10%

4 Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án.

*Căn cứ xác định: Căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản

xuất và trong lưu thông hoặc căn cứ vào chi phí vận hành hàng năm và tỉ lệ vốn lưu động so với chi phí vận hành, hoặc tính theo tỉ lệ % so với doanh thu bán sản phẩm Trong dự án này sử dụng theo tỉ lệ % so với doanh thu cho thuê diện tích.-Tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm (10% - 15%)

(Trong Dự án này ta chọn nhu cầu vốn lưu động bằng 10% doanh thu cho thuê

diện tích)

*Ghi chú: Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án lấy

bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản

Đơngiá CPTT Tsuất Thuế CPST

2 Ghế thấp ngồi uống nước Chiếc 258 0,65 167,70 10% 16,77 184,47

4 Nệm trải giường đôi Chiếc 55 3,80 209,00 10% 20,9 229,90

5 Nệm trải giường đơn Chiếc 117 2,10 245,70 10% 24,57 270,27

6 Ga trải giường Chiếc 172 0,78 134,16 10% 13,416 147,58

13 Ri đô che cửa Chiếc 172 1,19 204,68 10% 20,468 225,15

14 Thảm chân giường Chiếc 172 0,48 82,56 10% 8,256 90,82

15 Thảm chùi chân Chiếc 180 0,11 19,80 10% 1,98 21,78

16 Âm chén uống nước Bộ 89 0,25 22,25 10% 2,225 24,48

17 Cốc thủy tinh Chiếc 276 0,04 11,04 10% 1,104 12,14

18 Bình thủy tinh Chiếc 46 0,11 5,06 10% 0,506 5,57

19 Phích đựng nước sôi Chiếc 46 0,58 26,68 10% 2,668 29,35

20 Đĩa kê cốc thủy tinh Chiếc 276 0,02 5,52 10% 0,55 6,07

26 Mắc treo quần áo Chiếc 900 0,03 27 10% 2,70 29,70

27 Dép đi trong nhà Chiếc 225 0,06 13,50 10% 1,35 14,85

28 Tranh treo tường Chiếc 273 0,25 68,25 10% 6,83 75,08

29 Bàn chải quần áo Chiếc 43 0,04 1,72 10% 0,17 1,89

30 Bàn chải đánh giày Chiếc 43 0,03 1,29 10% 0,13 1,42

 Ta dử dụng cách theo tỷ lệ % so với doanh thu cho thuê diện tích để xác

định nhu cầu vốn lưu động ban đầu cho dự án

 Doanh thu cho thuê được xác định bằng công thức :

DTcho thuê = Scho thuê x Gcho thuê.

 Trong đó : Scho thuê = diện tích

Dự kiến : Gcho thuê = 0,5 triệu đồng /1 m2 / 1 tháng

 Diện tích sàn cho thuê chiếm 80 % tổng diện tích sàn :

Scho thuê = 13966,8*80 % = 11173,44 (m2 )

 Doanh thu cho thuê diện tích năm đầu tiên là :

DTcho thuê năm 1 = 11173,44 * 0.5* 12 *75%= 50280,48 (triệu đồng)

(Giả sử công suất cho thuê năm đầu tiên là 75 %)

 Doanh thu cho thuê năm đầu tiên theo công suất (công suất 75 %) :

DT cho thuê năm thứ 1 =50280,48 (triệu đồng)

 Ta lấy tỷ lệ vốn lưu động so với doanh thu là 10%

 Nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ 1 là :

10% * DT = 5028,05 (triệu đồng)

 Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án là 5028,05 (triệu đồng)

 Từ các chi phí đã tính toán ở trên, ta có bảng tổng hợp vốn đầu tưchưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng như sau:

BẢNG 11 :TỔNG HỢP VỐN ĐẦU TƯ CHƯA TÍNH LÃI VAY

5 Vốn lưu động ban đầu 5028,05 0% 0,00 5028,05

- Lãi suất huy động vốn vay là 14% năm, ghép lãi theo năm.

 Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều bao gồm cả gốc

cả lãi trong thời hạn 10 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên

 Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn

hạn của Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam

VIETCOMBANK với lãi suất là 11%

b Kế hoạch huy động vốn của dự án.

 Căn cứ xác định:

- Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án :

 Thời gian thực hiện dự án là 2 năm, tiến độ thực hiện dự án thể hiệntheo quý

- Nguồn vốn của dự án

- Nhu cầu sử dụng vốn trong các giai đoạn thực hiện dự án.

 Lập bảng 12 Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án :

 Tiến độ thực hiện dự án được thể hiện như bảng sau :