Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tranh chấp tại toà án nhân dân huyện thuỷ nguyên thành phố hải phòng

Tình hình nghiên cứu Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ là vấn đề không mới và đã được nhiều tác giả nghiên cứu ở nhiều cấp độ khác nhau như luận văn thạc sỹ luật học, các

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYấN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

TRANH CHấP HợP Đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiệc giảI quyết tranh chấp tại tòa án nhân dân huyện thủy

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

TRANH CHấP HợP Đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiệc giảI quyết tranh chấp tại tòa án nhân dân huyện thủy

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy, trung thực

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trịnh Khắc Thịnh

LỜI CẢM ƠN

Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội và sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị Nga về đề tài luận văn:

Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Viện Đại học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên cứu tại Viện

Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thị Nga

đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình

Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu của mình

Hà N ội, ngày tháng năm 2017

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trịnh Khắc Thịnh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 2

3 Mục đích nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 5

7 Kết cấu luận văn 5

Chương 1: LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6

1.1 Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất 6

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất 6

1.1.2 Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 11

1.1.3 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 15

1.2 Lý luận về tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 18

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 18

1.2.2 Phân loại tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 22

1.3 Lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 26

1.3.1 Tính tất yếu khách quan phải giải quyết bằng pháp luật đối với tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 26

1.3.2 Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 29

1.3.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp hợp

đồng thế chấp quyền sử dụng đất 30

Kết luận chương 1 41 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 42 2.1 Tình hình tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Toà

án nhân dân huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải phòng thời gian qua 42 2.2 Tình hình giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất tại Toà án nhân dân huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải phòng qua

một số vụ việc phổ biến, điển hình 42 2.2.1 Giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất do hợp đồng tín dụng vô hiệu về hình thức 43 2.2.2 Thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do vô hiệu về chủ thể 48 2.2.3 Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do vô hiệu về đối tượng 57 2.2.4 Thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do một trong các bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng cam kết trong hợp đồng thế chấp 63 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 71 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN HUYỆN THỦY NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 72 3.1 Những tồn tại, vướng mắc, khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án huyện Thủy nguyên, thành phố Hải phòng 72

3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả xét xử các tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án huyện Thủy

Nguyên, thành phố Hải phòng 78

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 78

3.2.2 Các giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 87

Kết luận chương 3 92

KẾT LUẬN 93

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN HUYỆN THỦY

NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Trong những năm qua, nước ta đã không ngừng đẩy mạnh cải cách kinh

tế và thực hiện công nghiệp hóa – hiện đại hóa trên cơ sở phát huy lợi thế của đất nước, gắn liền với nhu cầu thị trường trong, ngoài nước nhằm thực hiện chủ trương và mục tiêu “Đến năm 2020 đưa Việt Nam từ một nước nông nghiệp trở thành một nước công nghiệp tiên tiến” Để thực hiện phát triển kinh tế xã hội nhanh, có hiệu quả và bền vững thì vốn là một yếu tố quan trọng, vốn là tiền đề cho sự tăng trưởng kinh tế, mức tăng trưởng kinh tế cao hay thấp phụ thuộc đáng kể vào quy mô và hiệu quả của vốn đầu tư

Với chức năng thu hút và phân bổ vốn trong nền kinh tế, các tổ chức tín dụng (TCTD) đã thâm nhập vào mọi hoạt động kinh tế - xã hội như là người

mở đường, người tham gia, người quyết định đối với mọi quá trình sản xuất kinh doanh TCTD ngày càng đóng vai trò là trung tâm tiền tệ, tín dụng và thanh toán của các thành phần kinh tế, là chế định tài chính quan trọng nhất của nền kinh tế

Trong số các hoạt động của TCTD thì kinh doanh trên lĩnh vực tín dụng

là hoạt động quan trọng nhất nhưng nó cũng là nghiệp vụ chứa đựng nhiều rủi

ro dẫn đến tranh chấp nhất Tranh chấp về hợp đồng tín dụng có thế chấp QSDĐ là loại tranh chấp phổ biến thường gặp ở tất cả các Tòa án nhân dân và Toà án nhân dân huyện Thuỷ Nguyên thành phố Hải Phòng cũng không phải

là ngoại lệ Quá trình đô thị hóa giúp cho Thuỷ Nguyên phát triển mạnh mẽ trên mọi lĩnh vực: Kinh tế, Văn hóa, Giáo dục, Y tế, Tài chính, Ngân hàng Tuy nhiên, sự phát triển này cũng kéo theo sự gia tăng về các quan hệ pháp luật dân sự trong cộng đồng dân cư cũng như đối với chính quyền Từ đó làm phát sinh nhiều tranh chấp, nhiều vụ việc mà Tòa án phải thụ lý giải quyết

theo thẩm quyền

Trong thời gian qua nhiều nghị định, thông tư được ban hành, hướng dẫn việc bảo đảm tiền vay bằng QSDĐ, đáp ứng được sự mong đợi của TCTD và khách hàng trong quá trình nhận và xử lý QSDĐ bảo đảm, góp phần hạn chế rủi ro trong cho vay của TCTD Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cho vay và giải quyết tranh chấp về thế chấp bằng QSDĐ nội dung của bộ phận pháp luật này đã nảy sinh một số vướng mắc, bất cập dẫn đến cách hiểu khác nhau, hướng dẫn chồng chéo, quá trình áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp ở các Tòa án còn chưa thống nhất

Xuất phát từ những lý do đó, tác giả đã mạnh dạn chọn đề tài“Tranh

ch ấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tranh chấp

t ại Toà án nhân dân huyện Thuỷ Nguyên thành phố Hải Phòng’’làm đề tài

cho luận văn Thạc sỹ luật học này với mong muốn đóng góp một phần công sức nhỏ bé để nghiên cứu nhằm nâng cao hơn nữa và hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ trong thời gian tới

2 Tình hình nghiên cứu

Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ là vấn đề không mới và đã được nhiều tác giả nghiên cứu ở nhiều cấp độ khác nhau như luận văn thạc sỹ luật học, các bài viết trên các tạp chí chuyên ngành trong các lĩnh vực tài chính, ngân hàng, luật học…

Với phạm vi và mức độ nghiên cứu khác nhau, đã có nhiều công trình nghiên cứu, các luận án tiến sĩ kinh tế, luận văn thạc sỹ luật học nghiên cứu

về thế chấp QSDĐ dưới góc độ là một hình thức cấp tín dụng của TCTD như:

Luận văn thạc sỹ luật học “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - Một

s ố vấn đề lý luận và thực tiễn” củaNguyễn Thu Trangthực hiện vào năm 2012 tại Đại học Luật Hà Nội; Luận văn thạc sỹ luật học “Quy định của pháp luật

v ề thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại”

củaTrần Văn Nhiêmthực hiện vào năm 2015 tại Đại học Luật Luật thành phố

Hồ Chí Minh;

Những đề tài trên đây chủ yếu nghiên cứu về thế chấp QSDĐ dưới góc

độ kinh tế Còn đối với vấn đề giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ các tác giả chưa tìm hiểu nhiều Các tác giả chưa đưa ra những bất cập

về giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ để bảo tiền vay tại các TCTD cũng như giải pháp để khắc phục những bất cập của quy định pháp luật trong quá trình giải quyết tranh chấp phát sinh từ quan hệ thế chấp QSDĐ để đảm bảo tiền vay tại các TCTD

Bên cạnh đó, thời gian qua đã có nhiều bài báo, bài nghiên cứu ngắn phân tích về hoạt động thế chấp QSDĐ để đảm bảo tiền vay tại các TCTD đăng trên các tạp chí chuyên ngành và báo như: Tạp chí ngân hàng, Tạp chí tài chính, Tạp chí thị trường tài chính tiền tệ,…điển hình là bài viết “Một số kinh nghiệm giải quyết vụ án về thế chấp quyền sử dụng đất” của tác giả đăng

trên Tạp chí Viện kiểm sát nhân dân số 18 năm 2015; bài viết “Bàn về việc

nh ận thế chấp quyền sử dụng đất khi đất đang trong quy hoạch” của tác giả

Ngô Văn Lượng đăng trên Tạp chí Viện kiểm sát nhân dân số 18 năm 2015

Có thể nói, những nghiên cứu trên đây là nền tảng cho những bước nghiên cứu tiếp theo về giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ ở khía cạnh pháp lý Tiếp nhận những kết quả nghiên cứu này, tác giả nhận thấy rằng việc nghiên cứu thực trạng pháp luật về thế chấp QSDĐ tương ứng với từng nội dung cơ bản quy định về hoạt động thế chấp QSDĐ như chủ thể, hình thức, đối tượng của hợp đồng …để từ đó đưa ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm ngăn ngừa những rủi ro có thể xảy ra vẫn còn là vấn đề đang còn bỏ ngỏ, cần thiết phải được đặt ra và đi sâu vào nghiên cứu

Vì vậy có thể nói, đây là công trình khoa học pháp lý được nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ một cách có hệ thống

và đề cập đến nhiều vấn đề cụ thể mà từ trước đến nay chưa được giải quyết hoặc giải quyết chưa triệt để thông qua những bất cập trong quá trình giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ để đảm bảo tiền vay tại các TCTD

3 Mục đích nghiên cứu

Trong luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu để làm rõ những khía cạnh mặt lý luận về thế chấp và giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ Cùng với đó, tác giả lồng ghép thực tiễn của giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ trong quá trình đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến tranh chấp này Thông qua đó đề xuất những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ, thống nhất đường lối giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ tại huyện Thuỷ Nguyên, thành phố Hải Phòng

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:Với mục đích nghiên cứu nêu trên, đề tài đi sâu vào nghiên cứu các vấn đề sau: Lý luận về hợp đồng thế chấp QSDĐ và giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ; Thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ và đưa ra giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ

- Phạm vi nghiên cứu: Trong luận văn này tác giả chỉ giới hạn việc nghiên cứu về vấn đề này dưới góc độ hợp đồng thế chấp QSDĐ trong việc thế chấp QSDĐtại các TCTD Các bất cập của quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ sẽ được tác giả lồng ghép trong thực tiễn giải quyết

tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ

5 Phương pháp nghiên cứu

Trong luận văn, tác giả sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu để luận giải vấn đề như phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu dựa trên cơ sở các bài viết, công trình nghiên cứu, pháp luật nhà nước Ngoài ra, luận văn còn được nghiên cứu trên cơ sở xem xét, so sánh tính phổ biến của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất của các nước với quy định pháp luật của nước ta Kết hợp chặt chẽ giữa lý luận và thực tiễn trong quá trình nghiên cứu và giải quyết những vấn đề mà đề tài đặt ra

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

-Ý nghĩa khoa học: Trên cơ sở những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn áp dụng các quy định về hợp đồng thế chấp QSDĐ thông qua giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ, bổ sung những giải pháp tích cực góp phần từng bước hoàn thiện hợp đồng thế chấp QSDĐ của các TCTD

- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Thông qua nghiên cứu lý luận và thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ, đề tài góp phần hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ

7 Kết cấu luận văn

Kết cấu của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn được chia làm 3 chương Kết cấu của từng chương như sau:

Chương 1: Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất và giải quyết tranh

chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất tại huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng

Chương 3: Giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp

về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Chương 1: LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG THẾ

CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất

Với sự ghi nhận của Hiến pháp và hệ thống pháp luật đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng qua các thời kỳ về việc cho phép quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất của mỗi chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất được tham gia thị trường, trở thành hàng hóa giao lưu trên thị trường thông qua hàng loạt các giao lưu dân sự như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những ghi nhận thiết thực và có ý nghĩa quan trọng để người có quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất khai thác một cách hữu ích những giá trị và công năng của đất, tài sản trên đất nhằm phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của mỗi chủ thể sử dụng đất Sự ghi nhận này cũng là một trong những cách thức để đất đai (quyền sử dụng đất) và các tài sản khác gắn liền với đất

có cơ hội để chuyển dịch vào tay những người có khả năng, có nhu cầu và thực sự biết cách để "nâng tầm" giá trị của đất đai, các tài sản khác gắn liền với đất đai, làm cho đất đai, tài sản khác gắn liền với đất bên cạnh chức năng đơn nhất là phục vụ cho những mục đích nhất định đã được Nhà nước xác định sẵn, trở thành tài sản, hàng hóa có giá trị vô hình, phúc đáp đa dạng, đa mục đích của người sử dụng đất, người có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Thông qua đó, đất đai sẽ phát huy được tối đa giá trị công năng như bản chất vốn có của đất đai là "có giới hạn về diện tích nhưng vô hạn về thời gian

sử dụng và khả năng sinh lời"

Trong các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất như đã nêu trên, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất cho chúng ta nhận thấy rõ nét nhất, trực tiếp nhất khả năng sinh lời của

đất, tính linh hoạt và đa mục đích của mỗi quyền sử dụng đất mà mỗi chủ thể

sử dụng đất có được Theo đó, người có quyền sử dụng đất, tài sản hợp pháp trên đất khi dùng tài sản này để thế chấp tại các tổ chức tín dụng vay vốn, chưa cần phải đầu tư họ đã có ngay được một khoản tiền tương ứng với giá trị của mảnh đất, tài sản trên đất đó để sử dụng cho nhu cầu và mục đích của mình khi vay vốn, song cũng không mất đi quyền khai thác và sử dụng tài sản

mà mình đã thế chấp Có thể khẳng định rằng, đây là một trong những quyền năng quan trọng của người sử dụng đất, quyền có ý nghĩa nhất đối với người

sử dụng đất trong việc giải quyết các vấn đề tài chính cho các nhu cầu và mục đích khác nhau của người sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất; quyền

có tác dụng "kép" phản ánh giá trị và tiềm năng vô hạn của đất đai nếu được người sử dụng đất biết cách khai thác và sử dụng Ngược lại, các tổ chức có chức năng cho vay bỏ ra một khoản tiền cho khách hàng vay (người có quyền

sử dụng đất, tài sản hợp pháp trên đất) đã có một tài sản bảo đảm cho việc cho vay đó là quyền sử dụng đất, tài sản trên đất mà bất luận trong trường hợp nào khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả tiền vay, bên cho vay vẫn thu hồi được khoản tiền cho vay Đây cũng chính là lợi thế nổi trội của hình thức cho vay có tài sản bảo đảm và cho vay không có bảo đảm, cũng như đối với các hình thức tín chấp khác Đến đây chúng ta có thể hiểu khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

Th ế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có QSDĐ

(g ọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa

v ụ dân sự - kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp được

ti ếp tục sử dụng đất, khai thác tài sản trên đất trong thời hạn thế chấp

Với tính cách là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ nên thế chấp QSDĐ cũng có những đặc trưng cơ bản phản ánh bản chất pháp lý và bản chất kinh tế của quan hệ thế chấp tài sản nói chung như đã nêu trên Tuy nhiên, bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên thế

chấp QSDĐ có những điểm đặc thù, những nét khác biệt tạo nên sự riêng có của thế chấp QSDĐ tại Việt Nam Cụ thể:

Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một tài sản đặc biệt được biểu hiện dưới dạng quyền và không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp

Trong BLDS 2005, mặc dù không đưa ra khái niệm cụ thể về thế chấp bất động sản nhưng bằng cách gián tiếp quy định về thế chấp tài sản (Điều 342) và khái niệm về bất động sản và động sản (Điều 174) cho chúng ta nhận định được rõ ràng phạm vi của thế chấp đối với tài sản là bất động sản bao gồm những tài sản gì Bộ luật dân sự 2015 (Điều 107 và Điều 317) cũng quy định tương tự Bộ luật dân sự 2005 Đối với bất động sản là đất đai, để trở thành tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, LĐĐ 2013 quy định khá cụ thể điều kiện của từng chủ thể và từng loại đối tượng được phép tham gia (từ Điều 173 đến Điều 187 LĐĐ 2013) Qua các chế định cụ thể nêu trên cho thấy, đối tượng tài sản trong quan hệ thế chấp QSDĐ được chỉ định bởi pháp luật chứ không phải bản thân đất đai hay QSDĐ nói chung QSDĐ của chủ thể thế chấp có được trên cơ sở chủ sở hữu đại diện là Nhà nước xác lập và cho phép giao dịch Vì vậy, QSDĐ là đối tượng trong giao dịch thế chấp bị ràng buộc, chi phối và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu Về vấn đề này, TS Nguyễn Ngọc Điện nhận định: ‘Về hình thức thể hiện, bất động sản có thể được thể hiện dưới dạng vật chất cụ thể, nhưng cũng có thể được nhận biết như khái niệm mà luật học gọi là quyền –

quyền sử dụng đất (dưới góc độ là tài sản)”[10,tr19] Đây cũng chính là điểm

khác biệt cơ bản khi xem xét về đối tượng thế chấp bất động sản ở các quốc gia duy trì hình thức sở hữu tư nhân với các quốc gia duy trì hình thức sở hữu nhà nước hay sở hữu đại diện Nhà nước về đất đai Tài sản gắn liền với đất với tính cách là một chỉnh thể thống nhất trong khối bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất - tài sản đặc biệt không thể di dời, thuộc quyền sở hữu đại diện của Nhà nước nên tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thế chấp cũng bị chi phối theo đặc điểm nêu trên của quyền sử dụng đất

Thứ hai, xét về nguồn gốc và bản chất của thế chấp tài sản thì thế chấp QSDĐ không phải là hình thức chuyển quyền đầy đủ

Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền mà pháp luật đất đai hiện hành quy định trong nhóm quyền chuyển QSDĐ, bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, góp vốn, tặng cho và thế chấp QSDĐ Tuy nhiên, trong nhóm chuyển quyền này, có những quyền mà khi xác lập quan hệ, chúng chấm dứt hoàn toàn quyền và nghĩa vụ của phía bên này và xác lập quyền và nghĩa vụ mới cho phía bên kia Chẳng hạn như quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho quyền sử dụng đất Song, có một số quyền thì khi quan hệ phát sinh, chúng không chấm dứt hoàn toàn quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thực hiện quyền để xác lập cho phía bên kia mà chỉ chấm dứt quyền và nghĩa vụ đối với quyền sử dụng đất một cách tạm thời, trong một khoảng thời gian nhất định và khi hết thời hạn chuyển quyền mà các bên thỏa thuận, quyền sử dụng đất được khôi phục lại cho chủ thể sử dụng đất ban đầu hoặc việc chuyển quyền một cách hoàn toàn trong những trường hợp đặc biệt Chẳng hạn như: quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền góp vốn; và thế chấp quyền sử dụng đất cũng là một trong những quyền thuộc hình thức này Nghĩa là việc chuyển quyền diễn

ra không đầy đủ và không trọn vẹn Tính không trọn vẹn, không đầy đủ thể hiện ở chỗ, khi ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ, bên có tài sản thế chấp chỉ chuyển giao chứng thư pháp lý xác nhận về nguồn gốc hợp pháp đối với QSDĐ thế chấp đó mà không chuyển giao tài sản thế chấp về mặt thực tế để bên nhận thế chấp chiếm hữu và nắm giữ, cũng như khai thác giá trị của chúng, mà quyền đó vẫn thuộc bên thế chấp Tính có điều kiện thể hiện ở chỗ, bên thế chấp QSDĐ có thể nhận lại, khôi phục lại hoàn toàn QSDĐ cả về phương diện pháp lý và thực tế khi nghĩa vụ trả nợ đã được thực hiện đầy đủ theo đúng thời gian và những cam kết, thỏa thuận giữa hai bên; hoặc QSDĐ cũng có thể bị chấm dứt một cách tuyệt đối và xác lập quyền cho phía bên kia

(bên nhận thế chấp) nếu bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ khi đến hạn [24]

Thứ ba, trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn nhiều so với các trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác

Không giống như các giao dịch tài sản thông thường, pháp luật tôn trọng tối đa quyền tự do thỏa thuận và định đoạt của các chủ thể nhằm thỏa mãn các lợi ích mà các bên tham gia giao dịch hướng tới miễn là không ảnh hưởng hay xâm hại đến lợi ích của người khác và của Nhà nước Song, trong các giao dịch về QSDĐ nói chung và đặc biệt là giao dịch về thế chấp QSDĐ nói riêng, pháp luật quy định chặt chẽ và nghiêm ngặt không chỉ điều kiện về chủ thể và đối tượng QSDĐ tham gia quan hệ thế chấp như đã nêu trên mà còn thể hiện sự chặt chẽ cả về quy trình thiết lập và thực hiện giao dịch Điều

đó có thể nhận thấy qua hàng loạt các quy định của pháp luật thể hiện sự ràng buộc đối với các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ Chẳng hạn, khi tham gia thiết lập quan hệ thế chấp QSDĐ, bên thế chấp và bên nhận thế chấp

ở vào thế “không được quyền lựa chọn” hình thức của hợp đồng BLDS và pháp luật đất đai đều quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản, mà không được quyền lựa chọn các hình thức pháp lý khác (Điều

715 BLDS 2005, Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013, Khoản 1, Điều 502 BLDS 2015) Bên cạnh đó, việc quy định cùng tham gia song hành của hai hệ thống

cơ quan có thẩm quyền – cơ quan công chứng, chứng thực và cơ quan đăng

ký giao dịch bảo đảm trong việc kiểm tra, giám sát giao dịch thế chấp của các bên cho thấy tính chặt chẽ của pháp luật đối với lĩnh vực này So với các hợp đồng khác chỉ cần công chứng, chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đã đủ cơ sở pháp lý để ràng buộc trách nhiệm đối với các bên giao kết cũng như trách nhiệm đối với Nhà nước, đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ, công chứng, chứng thực thôi chưa đủ cho việc bảo đảm an toàn và phòng ngừa được các rủi ro trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, cũng như các chủ thể

khác nên đòi hỏi chúng phải thông qua hành vi đăng ký Tính chặt chẽ và nghiêm ngặt của trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ được thỏa thuận là tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ những khi bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì QSDĐ không đương nhiên thuộc quyền chủ động xử lý của bên nhận thế chấp Trong trường hợp xử lý QSDĐ thông qua hình thức bán đấu giá thì phải bảo đảm sự có mặt đầy đủ của các cơ quan chức năng như: tổ chức định giá hay hội đồng định giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập, đại diện các sở, ban, ngành có liên quan như cán bộ chuyên ngành quản lý đất đai, ngành tài chính, thanh tra… Với những quy định nêu trên cho thấy, pháp luật quy định về các điều kiện, yêu cầu và thủ tục pháp lý cần thiết có liên quan đến quá trình ký kết, thực hiện và chấm dứt giao dịch thế chấp QSDĐ chặt chẽ và nghiêm ngặt hơn so với giao dịch các tài sản thông thường

1.1.2 Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Do đặc điểm ưu việt là dùng tài sản để bảo đảm mà không phải chuyển giao, xong vẫn đảm bảo được lợi ích của các bên trong quan hệ nên thế chấp tài sản được tôn vinh là “nữ hoàng” của các biện pháp bảo đảm, và được lựa chọn làm biện pháp bảo đảm của hầu hết các giao dịch dân sự, đặc biệt trong các quan hệ tín dụng [25, tr165] Mặt khác, thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất chính là một kênh huy động vốn, bởi vì đây là thị trường quan trọng

để chuyển từ “vốn chết” sang “ vốn sống” hoạt động trong thị trường tín dụng Vì lẽ đó mà không phải ngẫu nhiên trong một Báo cáo nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước đã chỉ ra có đến 68% số người được hỏi cho rằng thế chấp QSDĐ và tài sản trên đất là quan trọng nhất trong những quyền năng của người sử dụng đất [38, tr16,18] Hơn nữa, dưới góc độ tài sản, đất đai là một loại tài sản tuyệt đối, bởi vì nó là “quyền không giới hạn cả về thời gian (vĩnh cửu) lẫn không gian (chiều sâu, chiều cao) và không thể thay đổi, không thể chia sẻ (không ai có quyền đem bán hay cho nước ngoài dù chỉ là một ly, một tấc về đất đai) [14, tr12-15] Dưới góc độ kinh tế cho thấy, bất động sản là tài

sản có giá trị lớn, hữu hiệu và quan trọng trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Trong bất động sản bao gồm nhiều loại tài sản nhưng QSDĐ và các tài sản gắn liền trên đất có giá trị đặc biệt và được các TCTD chấp nhận hơn cả vì chúng có xu hướng ngày càng tăng giá do nhu cầu sử dụng ngày càng cao

Từ những đặc điểm ưu việt như trên có thể nhận thấy, việc áp dụng biện pháp thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất để vay vốn ở các TCTD có một ý nghĩa quan trọng không chỉ đối với các bên tham gia quan hệ cho vay

mà còn có ảnh hưởng đối với cả nền kinh tế nói chung, biểu hiện cụ thể như sau:

Đối với bên nhận thế chấp

Bên nhận thế chấp trong quan hệ thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất ở phạm vi rộng gồm: TCTD, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân Nhưng xét trong phạm vi luận văn này là quan hệ thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất để vay vốn tại các TCTD, nên phạm vi nghiên cứu bên thế chấp chỉ là TCTD Đối với các TCTD, cho vay là một hoạt động kinh doanh thường xuyên và đem lại lợi nhuận chủ yếu Tuy nhiên, bên cạnh đó nó luôn tiềm ẩn tính rủi ro, do đó đòi hỏi các TCTD khi cho vay phải hết sức thận trọng, vừa chú ý mở rộng khả năng cho vay vừa phải đảm bảo được khả năng thu hồi vốn vay Vì muốn mở rộng được khả năng cho vay, phải đảm bảo được khả năng thu hồi vốn vay Nhờ có biện pháp bảo đảm đã giúp cho các TCTD đảm bảo được khả năng thu hồi vốn vay, từ đó tạo sự chuyển động an toàn của vốn

từ chủ thể này sang chủ thể khác của nền kinh tế, tạo hành lang pháp lý an toàn cho cả hệ thống tín dụng nói chung

Xuất phát từ tính chất của quan hệ thế chấp tài sản, khoản vay của khách hàng luôn được đảm bảo bằng một tài sản cao hơn, như vậy với đặc tính như đã phân tích nêu trên của QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là giá trị tuyệt đối và không mất giá của đất đai mà nhờ áp dụng hình thức thế chấp QSDĐ, các TCTD có thể an toàn chủ động trong việc bảo vệ quyền, lợi ích

của mình thông qua chính hành vi của mình mà không bị lệ thuộc vào các hành vi của bên đi vay, việc thu hồi nợ của các TCTD được đảm bảo phần nào nhằm giảm bớt các yếu tố rủi ro trong hoạt động kinh doanh của mình

Đối với bên thế chấp

Thông thường, bên thế chấp (bên đi vay) là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có đủ điều kiện do pháp luật quy định Nhờ có biện pháp bảo đảm nêu trên đã tạo cho khách hàng vay một tâm lý quyết tâm trong kinh doanh, bởi

vì, sau thời gian sử dụng vốn vay, người vay phải có nghĩa vụ trả nợ cả gốc và một phần lãi suất tiền vay do đó họ phải biết cân nhắc khi sử dụng đồng vốn

đã vay Tuy không tránh khỏi những rủi ro khách quan không lường trước được nhưng trước khi sử dụng, họ cũng đã có dự tính, kế hoạch sử dụng vốn

đã vay sao cho số tiền vay được sau khi đem vào kinh doanh phải thu được lợi nhuận Tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý nếu bên vay không thực hiện được nghĩa

vụ trả nợ đến hạn

Vai trò của thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất để vay vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh đối với nhà đầu tư là việc giải quyết được yếu tố đầu vào của qúa trình sản xuất Theo nhận định, đánh giá về chặng đường phát triển của hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần Thành phố Hồ Chí

Minh gần 20 năm qua cho thấy: “Các ngân hàng thương mại cổ phần cung ứng một nguồn vốn vay lớn cho nền kinh tế, đặc biệt là vốn cho khu vực phát

tri ển kinh tế tư nhân, các ngân hàng thương mại cổ phần thành phố Hồ Chí

ch ủ yếu là cho vay có thế chấp QSDĐ” [19] Thông qua thế chấp QSDĐ đã

tạo thêm nguồn vốn mới cho doanh nghiệp, bù đắp và bổ sung vào nguồn vốn

tự có của doanh nghiệp

Hơn nữa, cũng nhờ có biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất đã tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân nghèo vẫn có thể vay vốn để sản xuất kinh doanh khi trong tay họ không có một tài sản nào khác ngoài giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Từ đó góp

phần mở rộng phạm vi chủ thể vay vốn tại các TCTD Với phương thức huy động vốn thông qua việc thế chấp, giúp các hộ gia đình và cá nhân chủ động trong việc tạo lập và bảo đảm cuộc sống của chính họ thay vì trông chờ vào

sự trợ cấp của nhà nước Như vậy, nguồn vốn vay nếu được đầu tư, khai thác

và sử dụng đúng định hướng, chúng là điều kiện để đưa kinh tế nông thôn thoát ra khỏi tình trạng tự cung, tự cấp gắn chặt với nền sản xuất tiểu nông; là

cơ hội để khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân biết lao động, sản xuất giỏi tận dụng tối đa nguồn vốn vay từ thế chấp để thoát khỏi cảnh nghèo đói [23, tr252, 254]

Đối với nền kinh tế nói chung

Nước ta đang thực hiện công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Sau nhiều năm đổi mới, nền kinh tế đã có sự chuyển biến từ cơ chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế quản lý nền kinh tế thị trường Với sự ra đời của nhiều thành phần kinh tế tham gia hoạt động kinh doanh theo quy luật cạnh tranh đã làm cho các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển đa dạng, phức tạp, sản xuất kinh doanh ngày càng phát triển, nhu cầu về vốn và luân chuyển ngày càng tăng Trong khi đó, các thành phần kinh tế lại không thể tự mình đáp ứng đủ nhu cầu về vốn do đó phải đi vay tại các TCTD Mặt khác, các quan hệ tín dụng lại không ngừng thay đổi và phát triển nhanh chóng Đi kèm với nó là những rủi ro bất trắc luôn xuất hiện và biến động không có tính quy luật, gây ảnh hưởng lớn đến hiệu quả kinh doanh của TCTD cũng như biến động về cung cầu hàng hoá, về giá cả, về khả năng sản xuất kinh doanh và khả năng cạnh tranh trên thương trường

Bởi vậy, việc thiết lập các biện pháp bảo đảm tài sản là cần thiết nó không chỉ bảo vệ lợi ích của các chủ thể tham gia; bảo vệ lợi ích của cộng đồng, của Nhà nước, mà còn có thể huy động được một nguồn vốn lớn cho

mở rộng sản xuất kinh doanh Đồng thời, đảm bảo cho quá trình sản xuất kinh doanh được diễn ra liên tục và thu được lợi nhuận cao mà không phải đem tài sản của mình giao cho người khác nắm giữ

Như vậy, việc thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ tín dụng là hết sức quan trọng, nó không chỉ đảm bảo sự tồn tại và phát triển của các TCTD mà còn góp phần đảm bảo sự ổn định và tăng trưởng của nền kinh

tế đất nước

1.1.3 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Cuộc sống xã hội ngày càng phát triển đòi hỏi mỗi cá nhân cũng như tổ chức phải tham gia nhiều quan hệ khác nhau Việc các bên tạo lập với nhau những quan hệ để chuyển giao các lợi ích vật chất cho nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đời sống sinh hoạt đóng một vai trò quan trọng, là một điều tất yếu đối với mọi đời sống xã hội Các quan hệ chuyển giao quyền sử dụng đất với tính chất là một tài sản đặc biệt, là tư liệu sản xuất, tư liệu lao động quan trọng của người sử dụng đất cũng là những giao dịch diễn ra phổ biến, thường xuyên và chiếm tỷ lệ lớn trong các giao dịch tài sản diễn ra trong đời sống xã hội Khi nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai 2013 về các quyền của người sử dụng đất thì quyền được thực hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất là quyền cơ bản, quan trọng và được các chủ thể sử dụng đất đặc biệt quan tâm, chú trọng khi có được quyền sử dụng đất hợp pháp của mình Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, tặng cho và để thừa kế quyền sử dụng đất Đối với quan hệ thế chấp QSDĐ, do đặc điểm ưu việt là dùng tài sản để bảo đảm mà không phải chuyển giao, xong vẫn đảm bảo được lợi ích của các bên trong quan hệ nên thế chấp tài sản được tôn vinh là “nữ hoàng” của các biện pháp bảo đảm, và được lựa chọn làm biện pháp bảo đảm của hầu hết các giao dịch dân sự, đặc biệt trong các quan hệ tín dụng Theo đó bên có QSDĐ (gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa

vụ dân sự - kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp được

tiếp tục sử dụng đất, khai thác tài sản trên đất trong thời hạn thế chấp

Tuy nhiên, việc chuyển giao các lợi ích vật chất đó sẽ không hình thành nếu không xuất hiện những hành vi có sự thống nhất ý chí của các chủ thể Do

đó, chỉ khi nào có sự thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên (bên thế chấp

và bên nhận thế chấp) Quan hệ đó được xác lập và thể hiện thông qua hợp đồng dân sự

Theo cách hiểu thông thường, hợp đồng là một giao dịch dân sự trong

đó các bên trao đổi ý chí với nhau để đi đến một thỏa thuận chung nhằm làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định đối với nhau

Dưới góc độ pháp lý, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự Theo từ điển

thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt, “contrat”: "hợp đồng là một thỏa thuận từ đó

d ẫn tới việc phát sinh một hay nhiều nghĩa vụ hoặc tạo ra hay chuyển giao

m ột quyền đối vật" Điều 385 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 cũng ghi nhận:

d ứt quyền, nghĩa vụ dân sự" Hợp đồng dân sự có nhiều loại, trong đó bao

gồm cả các hợp đồng về quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 500

BLDS 2015 thì: "Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các

ngh ĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất" Như trên đã đề cập, chuyển

nhượng quyền sử dụng đất là một trong các quyền về chuyển quyền sử dụng đất và khi thực hiện quyền này thì buộc các chủ thể phải thiết lập với nhau hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên cơ sở tuân thủ đầy đủ các quy định của Luật Đất đai (LĐĐ ) 2013 về chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Đồng thời, tuân thủ các quy định của BLDS 2015 về hợp đồng nói chung và hợp đồng về quyền sử dụng đất

nói riêng Điều 502 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất

ph ải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật

Với những phân tích trên có thể đưa ra khái niệm hợp đồng thế chấp

QSDĐ như sau: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng là sự thỏa thuận giữa các

th ế chấp dùng QSDĐ của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự -

Với khái niệm này, có thể rút ra một số đặc điểm về hợp đồng thế chấp

QSDĐ như sau:

Th ứ nhất, hợp đồng thế chấp QSDĐ trước hết phải là một thỏa thuận,

có nghĩa là nó phải chứa đựng yếu tố tự nguyện khi giao kết mà không có bất

kỳ sự áp đặt, bắt buộc hay lệ thuộc của một bên đối với phía bên kia Cùng với đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thống nhất ý chí về tất cả các điều khoản được thể hiện trong hợp đồng; hai bên cùng thỏa thuận, thể hiện mong muốn, nguyện vọng của mỗi bên và thể hiện ý chí về sự ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên còn lại trong giao dịch chuyển nhượng trên cơ sở thể hiện bằng những điều khoản trong hợp đồng Bên cạnh

đó, việc giao kết phải tuân theo các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng, tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái với pháp luật và đạo đức xã hội

Th ứ hai, hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thực

hiện bằng văn bản, phải được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013).Đây là quy định thể hiện sự chặt chẽ hơn của giao dịch thế chấp QSDĐ nói riêng và các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất nói chung so với các giao dịch tài sản khác Theo đó, các giao dịch về mua bán, cho thuê các tài sản không phải

là đất đai có thể không chứng hoặc công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là phát sinh hiệu lực, phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia giao dịch, song thế chấp QSDĐ thì công chứng hợp đồng thôi chưa

đủ, hợp đồng chỉ phát sinh hiệu lực khi hai bên thực hiện việc đăng ký tại cơ

quan đăng ký QSDĐ và vào sổ địa chính Điều này xuất phát từ đặc thù của quyền sử dụng đất – tài sản đặc biệt với chủ thể đại diện sở hữu và quản lý là Nhà nước Mặt khác, đây là loại tài sản có giá trị lớn, hồ sơ, thủ tục, giấy tờ

và hiện trạng sử dụng đất thường phức tạp, có nhiều biến động trên thực tế Vì vậy, việc ghi nhận thực hiện bằng văn bản đảm bảo sự ràng buộc pháp lý giữa các bên trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ một cách chặt chẽ và đảm bảo quyền, nghĩa vụ hơn của mỗi chủ thể; mặt khác, thể hiện sự kiểm soát sát sao

của Nhà nước đối với các giao dịch

Th ứ ba, mục đích của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là các bên

giao kết hợp đồng để nhận được những lợi ích nhất định theo mong muốn của chính bản thân chủ thể đó khi xác lập hợp đồng Cụ thể, bên thế chấp dùng QSDĐ của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự - kinh tế với bên nhận thế chấp; bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất, khai thác tài sản trên đất trong thời hạn thế chấp

1.2 Lý luận về tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất

Theo giải thích của Từ điển tiếng Việt thì tranh chấp nói chung được

hiểu là việc “giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào”

[36, tr 989] Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản trên đất nói riêng là hiện tượng bình thường diễn ra trong đời sống xã hội và chúng tồn tại ở mọi thời kỳ lịch sử Tuy nhiên, tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất chỉ thực sự sôi động và phức tạp kể từ khi đất nước bước sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước quản

lý xã hội thông qua hệ thống pháp luật, chính sách thuế, đất đai được thừa nhận có giá trị, quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch trên thị trường và

bị chi phối bởi các quy luật của thị trường

Hiện tượng tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản trên đất luôn xảy ra phổ biến, diễn biến phức tạp, nhất là những thời kỳ thị trường bất

động sản phát triển sôi động, các giao dịch nhà đất tăng cao, lợi nhuận mang lại cho các nhà đầu tư từ các giao dịch này lớn cũng đã kéo theo những hệ lụy như: vì mục đích tối thượng là lợi nhuận nên các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản đã bằng nhiều thủ pháp khác nhau để vay vốn ngân hàng và chấp nhận với lãi suất cao để ồ ạt đầu tư các dự án bất động sản kiếm lời Khi thị trường bất động sản có sự suy giảm sức mua, hàng hóa bất động sản dư thừa, nhà đầu tư không thu hồi được vốn, thua lỗ tất yếu xảy ra, kéo theo hàng loạt các dự án khác không có vốn nên dở dang, bỏ hoang hóa, nợ đọng kéo dài, mất khả năng thanh toán Về phía các tổ chức tín dụng, cũng vì mục đích chạy theo lợi nhuận, hàng loạt các tổ chức tín dụng đã bất chấp vượt qua các quy định khuôn phép của pháp luật để cho vay đối với các dự án đầu tư bất động sản vốn đang được đánh giá là thời kỳ hoàng kim mà bỏ qua hoặc lơi là trong việc đánh giá năng lực tài chính và khả năng đầu tư của chủ thể đi vay, xem nhẹ việc rà soát và kiểm tra cơ sở pháp lý của tài sản thế chấp, cũng như vi phạm các quy trình, thủ tục định giá tài sản thế chấp và ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Tất cả các biểu hiện của những biểu hiện trên đều là nguyên nhân làm phát sinh các mâu thuẫn, các bất đồng và dẫn đến tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền đất Tranh chấp, bất đồng đó có thể được biểu hiện ở nhiều dạng khác nhau song chúng đều phản ánh một bản chất chung nhất đó là những bất đồng, mâu thuẫn và xung đột về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền đất Xung đột đó có thể được biểu hiện trực tiếp giữa thế chấp và bên nhận thế chấp, nhưng cũng có thể là xung đột liên quan tới lợi ích của người thứ ba khi họ cho rằng, một bên trong quan hệ thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ các cam kết, các thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, làm phương hại tới quyền và lợi ích chính đáng của phía bên kia hoặc chủ thể khác có liên quan Thông thường, đối với những mâu thuẫn, bất đồng mà giá trị hoặc lợi ích của các bên hướng tới không lớn, hậu quả không nặng nề, nguyên nhân của sự xung đột có những

tác động khách quan thì chúng có thể được giải quyết ổn thỏa thông qua những thỏa thuận hoặc thương lượng với nhau để tìm ra hướng giải quyết có lợi và hài hòa nhất cho cả hai bên Tuy nhiên, trên thực tế, có những mâu thuẫn, bất đồng mà giá trị của quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng lớn, sự sai phạm của một trong các bên để lại những tổn thất

và thiệt hại không chỉ cho một trong các bên, cho bên thứ ba, mà còn ảnh hưởng, thiệt hại lớn đến nền kinh tế của đất nước thì sự thương lượng, hòa giải sẽ không thể mang lại hiệu quả và tranh chấp là điều tất yếu không tránh khỏi Và nếu những mâu thuẫn, xung đột này không được giải quyết nhanh chóng, triệt để, quyền và lợi ích của các bên không được giải quyết ổn thỏa, công bằng thì đây là một trong những nguyên nhân gây tác động xấu đến kinh

tế, xã hội

Từ phân tích trên có thể hiểu: tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền

s ử dụng đất là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền

Tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có một số đặc điểm như sau:

Th ứ nhất, đối tượng của quan hệ tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất dùng để thế chấp đảm bảo tiền vay tại các TCTD Tài sản thế chấp này thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của bên thế chấp và là đối tượng trực tiếp được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho một khoản vay của họ Tuy nhiên, khi có tranh chấp xảy ra, tài sản này cũng có thể không còn là chủ sở hữu, sử dụng hợp pháp đối với bên thế chấp nếu họ không còn khả năng trả

nợ, chúng được đem ra phát mãi, đấu giá để thu hồi tiền cho vay cho bên nhận thế chấp Trong trường hợp này, QSDĐ, tài sản gắn liền với đất sẽ thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng, trúng đấu giá

Thứ hai, chủ thể thế chấp quan hệ tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao giờ một bên cũng là các TCTD Theo quy định của pháp luật hiện hành, bên nhận thế chấp bao gồm tất cả các TCTD trong nước, các TCTD nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam theo Luật các TCTD Bên còn lại là các cá nhân, tổ chức thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để đảm bảo tiền vay tại các TCTD, bao gồm: các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện việc thế chấp để vay vốn

Thứ ba, tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất xảy ra khi một trong các bên vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng mà chủ yếu là bên thế chấp Việc vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp thường gặp đó là vi phạm nghĩa vụ trả nợ gốc, trả nợ lãi, sử dụng vốn vay không đúng mục đích dẫn đến mất khả năng thanh toán Bên cạnh đó, tranh chấp còn do hành vi của 1 bên hoặc cả 2 bên tham gia hợp đồng cố ý hoặc vô

ý làm trái các điều khoản đã cam kết trong HĐTD: Người thực hiện hành vi không phải là các bên tham gia HĐTD; trái với các điều khoản đã cam kết trong HĐTD; bên thực hiện hành vi có 1 lỗi xác định là cố ý hoặc vô ý; hành

vi đó xâm phạm đến lợi ích hợp pháp của bên đối ước hoặc quyền và lợi ích chung của toàn xã hội hoặc của tổ chức, cá nhân khác

Tùy thuộc vào mức độ hậu quả thực tế xảy ra mà có 2 loại trách nhiệm pháp lý phát sinh khi có việc vi phạm HĐTD: Trách nhiệm nộp phạt vi phạm HĐTD: nhằm để nâng cao tính kỷ luật hợp đồng nên không cần phải chứng minh có thiệt hại vật chất xảy ra Loại trách nhiệm này do các bên thỏa thuận hoặc áp dụng theo quy định pháp luật; trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm HĐTD: được áp dụng khi có thiệt hại vật chất thực tế và xác định được chứng minh bởi bên bị vi phạm Số tiền bồi thường thiệt hại do các bên thỏa thuận hoặc thông qua phán quyết của cơ quan tài phán có thẩm quyền

Thứ tư, tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thường kéo dài Hầu hết các ngân hàng đều có các quy trình rất chặt chẽ để ngăn ngừa rủi ro nhưng rủi ro vẫn phát sinh do sự yếu kém về nghiệp vụ hoặc đạo đức của các nhân viên ngân hàng liên quan đến việc thẩm định giá trị tài sản đảm bảo Thực tế đã có những vụ việc mà tài sản đảm bảo được định giá cao hơn so với giá trị thực để người vay có thể vay những khoản tiền vượt quá quy định của ngân hàng Khi người vay mất khả năng thanh toán thì tài sản phát mãi không đủ để thanh toán nợ (thậm chí không đủ trả nợ gốc) Đã có những trường hợp cán bộ ngân hàng không đi tìm hiểu thực

tế tình trạng bất động sản được thế chấp mà chỉ dựa vào GCNQSDĐ, theo đó, người bảo lãnh chỉ thế chấp QSDĐ, không nhắc đến tài sản gắn liền với đất là nhà đã hình thành trước khi thế chấp nhưng chưa cập nhật biến động TCTD khi đi đăng ký giao dịch bảo đảm cũng chỉ đăng ký QSDĐ Sau đó, người đi vay không có khả năng thanh toán nợ và QSDĐ được đem ra phát mãi Tuy nhiên, quá trình thi hành án việc phát mãi để thu hồi nợ đã gặp rất nhiều khó khăn và kéo dài thời gian do tài sản là ngôi nhà không phải là tài sản cần phải phát mãi Tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ , tài sản gắn liền với đất làm cho những quy định của pháp luật đất đai và chính sách của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để

1.2.2 Phân loại tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Đối với tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có những dạng sau:

- Tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do các bên vi phạm về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Theo

đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản (Điều 715 BLDS

2005, Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013, Khoản 1, Điều 502 BLDS 2015) Bên cạnh đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ còn phải được công chứng, chứng thực và đăng ký đăng ký giao dịch đảm bảo Chính việc quy định chặt chẽ về hình thức như vậy đã làm cho các TCTD và khách hàng cảm thấy bị ràng buộc,

không ít trường hợp đã xé rào dẫn đến hậu quả tranh chấp Điển hình đó là việc bên thế chấp chỉ thế chấp QSDĐ để đảm bảo tiền vay tại các TCTD nhưng hợp đồng thế chấp lại thể hiện việc thế chấp cả QSDĐ lẫn tài sản gắn liền với đất Theo quy định tại Khoản 1 Điều 325 BLDS 2015 thì trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.Vì ý chí của bên thế chấp chỉ là thế chấp QSDĐ nên họ bất hợp tác với các cơ quan tiến hành tố tụng (Tòa án, Chi cục thi hành án dân sự) Mặt khác, theo quy định tại Khoản 2 Điều 325 BLDS 2015 thì trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình Như vậy, khi các TCTD không thu hồi được nợ, việc khởi kiện sẽ dẫn đến những tranh chấp liên quan đến hình thức của hợp đồng như tác giả vừa chỉ ra ở trên

- Tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phổ biến, chiếm tỷ lệ lớn nhất là dạng tranh chấp về hành vi vi phạm nghĩa vụ của một hoặc các bên trong HĐTD Hành vi vi phạm nghĩa vụ này có thể là hành

vi của bên cho vay (các ngân hàng và các định chế tài chính khác) Trên thực

tế có nhiều trường hợp sau khi ký kết HĐTD với khách hàng bên cho vay đã không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ giải ngân Điều này, làm ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của bên vay như bên vay không tiến hành kế hoạch kinh doanh như dự kiến, không có vốn đầu tư vào dự án đầu tư, đấu thầu đã được đăng ký Hậu quả là bên cho vay bị tổn thất rất lớn

về hiệu quả kinh tế cũng như uy tín, danh dự, thậm chí thương hiệu của bên vay

Tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn

có thể xuất phát từ việc vi phạm nghĩa vụ trả lãi và thậm chí cả gốc và lãi của

bên vay trong HĐTD Trên thực tế, có trường hợp hai bên không thoả thuận

rõ ràng về lãi suất đối với cả thời hạn vay hoặc ban đầu do cần tiền để thực hiện kế hoạch của mình nên khách hàng chấp nhận mức lãi suất đó nhưng sau một thời gian thực hiện hợp đồng phía khách hàng nhận thấy lãi suất đó cao quá nên không đồng ý Tuy nhiên, đa phần là dạng tranh chấp về vi phạm nghĩa vụ trả nợ của khách hàng khi đáo hạn

- Dạng tranh chấp cũng khá phổ biến về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đó là tranh chấp về việc thực hiện biện pháp bảo đảm đối với HĐTD có bảo đảm bằng tài sản Các tổ chức tín dụng coi bảo đảm tín dụng là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất (các lưu chuyển tiền tệ) không thể thanh toán được nợ Các nguồn thu nợ thứ nhất này thể hiện dưới hình thức lưu chuyển tiền tệ của bên vay Trong hoạt động kinh doanh có rất nhiều lý do dẫn đến nguồn thu nợ thứ nhất không thực hiện được, nếu không có nguồn bổ sung chắc chắn các tổ chức tín dụng sẽ rơi vào tình trạng rủi ro tín dụng Rủi ro tín dụng là rủi ro về sự tổn thất tài chính (trực tiếp hoặc gián tiếp) xuất phát từ việc bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạn theo cam kết hoặc mất khả năng thanh toán Vì thế, để bảo vệ lợi ích của mình các ngân hàng thường yêu cầu người đi vay phải có bảo đảm cần thiết ngoại trừ những khách hàng hoạt động tốt và có quan hệ tín dụng thường xuyên Trong HĐTD có bảo đảm bằng tài sản, tổ chức tín dụng cho vay luôn có quyền ưu tiên theo đuổi tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cho mình, bất luận tài sản bảo đảm đang nằm ở đâu và trong sự quản lý của ai Quyền này của các tổ chức tín dụng được xác lập trên cơ sở giao dịch bảo đảm giữa

tổ chức tín dụng (bên nhận bảo đảm) với khách hàng vay hoặc người thứ ba – người bảo lãnh (gọi là bên bảo lãnh) Với tư cách là một chủ nợ có bảo đảm, khi đến hạn mà khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ thì tổ chức tín dụng này được quyền ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản bảo đảm trước các chủ nợ có bảo đảm đăng ký sau hoặc trước những chủ nợ không có bảo đảm bằng tài sản đó Hiện nay, theo quy định của

pháp luật có ba hình thức bảo đảm tín dụng là cầm cố, thế chấp, bảo lãnh Quá trình xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm được quy định tại các Điều từ 342 đến Điều 371 BLDS 2005, Nghị định của Chính phủ

số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm (Nghị định của Chính phủ số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006) Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện không phải khi nào các bên cũng tuân thủ nghiêm túc những quy định của pháp luật, nên rất dễ phát sinh tranh chấp

- Dạng tranh chấp nữa về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tranh chấp về chủ thể xác lập, thực hiện hợp đồng Tranh chấp này ngày càng đa dạng và phức tạp nhất là trong những trường hợp có yếu tố nước ngoài Điều này gây không ít khó khăn cho cơ quan giải quyết tranh chấp Liên quan tới những tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của các ngân hàng và các định chế tài chính nước ngoài khác

- Dạng tranh chấp chiếm một tỷ lệ khá lớn về hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là dạng tranh chấp về định giá, xử lý tài sản bảo đảm đối với những HĐTD có bảo đảm bằng tài sản Đối với những hợp đồng cho vay tiêu dùng, việc xác định tài sản bảo đảm thuộc sở hữu của

vợ chồng hay tài sản riêng của từng người có ý nghĩa quan trọng đối với hoạt động xử lý tài sản này Có nhiều trường hợp các nhân viên ngân hàng thẩm định không kỹ, kết quả thẩm định không chính xác dẫn đến chấp nhận những tài sản bảo đảm không đúng quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm Đối với những hợp đồng cho vay kinh doanh, liên quan tới xác định tài sản bảo đảm có thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên khách hàng hay không, tổ chức đó có đủ tư cách pháp lý theo quy định của pháp luật để tiến hành ký kết hợp đồng không? Trên thực tế, khi HĐTD được ký kết thì phía ngân hàng mới biết bên khách hàng ký không đúng thẩm quyền

- Tranh chấp phát sinh về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn là những tranh chấp về luật áp dụng và cơ quan giải quyết tranh chấp trường hợp một trong hai bên là bên nước ngoài mà khi ký kết hợp đồng các bên đã không thoả thuận lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp cũng như luật áp dụng

Tranh chấp phát sinh ngày càng nhiều, diễn biến cũng đa dạng và có tính chất phức tạp Do đó, việc tìm hiểu những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp là hết sức cần thiết Từ đó, có những biện pháp, đường lối, chính sách nhằm khắc phục tình trạng tranh chấp để tiến tới giảm đáng kể số lượng tranh chấp [10]

1.3 Lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

1.3.1 Tính tất yếu khách quan phải giải quyết bằng pháp luật đối với tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Có lẽ sẽ không cần bàn cãi nữa về tầm quan trọng của pháp luật đối với

sự duy trì và phát triển của một xã hội, một đất nước Pháp luật là phương tiện

để Nhà nước quản lý mọi mặt đời sống xã hội Như chúng ta biết, một đất nước giàu mạnh, xã hội văn minh, tiến bộ thì đất nước đó phải có kỷ cương,

kỷ luật và ổn định để phát triển Muốn vậy Nhà nước phải tiến hành quản lý mọi mặt khác nhau của đời sống xã hội bằng pháp luật Và hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng không phải ngoại lệ Pháp luật đã hiện thực hóa chính sách, đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai, nhà ở nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng Cũng chính pháp luật mang bản chất nổi trội đó là tính quy phạm, tính bắt buộc cưỡng chế mà không một biện pháp nào có được nên các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp sẽ ý thức hơn trong việc tôn trọng và nghiêm chỉnh chấp hành Có thể nhận thấy sự cần thiết khách quan phải giải quyết các tranh chấp

về hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất ở những khía cạnh sau đây:

Ở khía cạnh xã hội: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bằng pháp luật sẽ góp phần ổn định an ninh, trật tự an toàn xã hội, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa

Ở khía cạnh kinh tế: bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị vi phạm, đặc biệt trong trường hợp tranh chấp mà nguyên nhân do bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ Nếu không được giải quyết kịp thời, chính xác, nợ đọng kéo dài, chúng không chỉ ảnh hưởng quyền lợi của tổ chức tín dụng cho vay mà ảnh hưởng nghiêm trọng hơn đó là lợi ích của người dân, của Nhà nước Khẳng định như vậy bởi lẽ, đặc trưng hoạt động kinh doanh của ngân hàng là huy động vốn trong dân chúng để cho vay Vì vậy, khi bên vay không trả nợ, nếu không được giải quyết kịp thời, ngân hàng không thu hồi được nợ, sẽ có phản ứng dây chuyền, các khoản tiền gửi của người dân cũng có nguy cơ không lấy lại được

Trong trường hợp khách hàng rơi vào tình trạng mất khả năng chi trả, ngân hàng có thể tránh được mọi hậu quả liên quan đến việc phá sản của khách hàng Nếu tài sản bảo đảm tiền vay có tính thanh khoản cao, thì việc thu hồi vốn vay từ việc phát mại tài sản là hoàn toàn bảo đảm, thậm chí có những trường hợp số tiền thu được từ việc phát mại tài sản thừa để trả nợ (tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) thì số tiền thừa này có thể chia cho các chủ nợ khác của khách hàng (nếu có) hoặc trả lại cho chủ sử dụng đất, sở hữu nhà Còn nếu một khoản vay không có bảo đảm thì trong trường hợp khách hàng không trả nợ khi đến thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng ngân hàng, ngân hàng sẽ đứng chung hàng với các chủ nợ không có bảo đảm khác và chỉ nhận được một phần số vốn đã bỏ ra khách hàng

Ngân hàng có thể thu hồi vốn mà không phụ thuộc vào khách hàng có ý định thực hiện nghĩa vụ trả nợ hay không Thực tiễn hoạt động kinh doanh

ngân hàng đã cho thấy, khách hàng thường coi ngân hàng như một “nhà tư bản tiền tệ”, khách hàng có thể trả nợ lúc nào mà mình muốn Và bảo đảm tiền vay là một trong các giải pháp tốt nhất để bảo đảm thu hồi vay thông qua việc bán tài sản thu hồi vốn vay thông qua việc bán tài sản bảo đảm hoặc TCTD nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả

nợ Như vậy, bất kể trường hợp nào thì ngân hàng vẫn có khả năng thu hồi vốn Tuy nhiên, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tỷ lệ nợ quá hạn vẫn không giảm là do quy định của pháp luật về xử lý tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ còn nhiều bất cập Hầu hết các tài sản khách hàng đem thế chấp cho ngân hàng (như nhà ở, công trình xây dựng, đất đai hay bất động sản xây dựng trên đất đai) chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý, nhà cửa xuống cấp, thiết bị máy móc lạc hậu, hệ thống nhà cửa ở nông thôn, tàu thuyền ở vùng biển… khác hẳn với tài sản thế chấp của ngân hàng các nước trong khu vực Các tài sản thế chấp này hầu hết do bên thế chấp quản lý,

sử dụng, phía ngân hàng chỉ giữ giấy tờ sở hữu tài sản, do đó khi bên vay vốn không thực hiện nghĩa vụ của mình, ngân hàng muốn bán tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo phương thức đã thỏa thuận cũng khó thực hiện được vì ngân hàng không có quyền cưỡng chế họ ra khỏi nhà Vì thế mà cần phải giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để đảm bảo việc thu hồi vốn cho ngân hàng khi khách hàng không trả được nợ

Bên cạnh đó, giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ nhằm đảm bảo cho các chủ thể tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật, tăng cường pháp chế XHCN và như một hồi chuông cảnh tỉnh cho các cán bộ hoạt động trong lĩnh vực ngân hàng cũng như các chủ thể khác vì lợi ích mà

có những sai phạm Qua đó, những kinh nghiệm rút ra từ việc giải quyết tranh chấp cũng chính là bài học để phòng ngừa tranh chấp có thể xảy ra

1.3.2 Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Ở Việt Nam, thế chấp QSDĐ, việc điều chỉnh các quan hệ thế chấp đất đai được thể hiện trong các văn bản pháp luật, thuộc nhiều chuyên ngành, lĩnh vực khác nhau, xuất phát từ những nhu cầu và yêu cầu của từng lĩnh vực cụ thể có những quy định phù hợp Theo đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ được chế định ở các lĩnh vực pháp luật cơ bản như: pháp luật dân sự, pháp luật đất đai

và pháp luật liên quan đến tín dụng, ngân hàng Cụ thể, pháp luật dân sự với

tư cách là lĩnh vực pháp luật chung, điều chỉnh các quan hệ về tài sản, trong

đó có tài sản QSDĐ đã xây dựng những nguyên lý chung, cơ bản, tạo ra những đảm bảo và khái niệm thiết yếu cho hợp đồng thế chấp tài sản nói chung và hợp đồng thế QSDĐ nói riêng được vận hành theo một thể thức chung thống nhất, có cơ chế pháp lý rõ ràng nhằm ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia quan hệ Từ thực tế đó, có thể thấy rằng vấn đề thế chấp đất đai đã được điều chỉnh bởi một tập hợp các quy phạm pháp luật khác nhau, tùy thuộc vào từng khía cạnh cũng như các yếu tố ảnh hưởng của quan hệ thế chấp đất đai tới đời sống xã hội, an ninh quốc phòng, sự phát triển chung của nền kinh tế; dựa trên đánh giá về thực tế khách quan trong việc quản lý hoạt động này mà các nhà làm luật đã đưa ra các quy tắc, chuẩn mực tác động lên

hành vi của các tổ chức kinh tế nhằm đạt được các mục tiêu đề ra

Như vậy, có thể hiểu khái niệm pháp luật hợp đồng thế chấp QSDĐ

như sau: Pháp luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ là việc Nhà nước sử dụng hệ

th ống quy tắc sử xự chung điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể trong

ho ạt động thế chấp QSDĐ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các

h ợp đồng thế chấp QSDĐ là hoạt động của hệ thống Tòa án nhân dân các

c ấp nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia ký

k ết và thực hiện các giao dịch thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và các

ch ủ thể khác có liên quan, thông qua đó đảm bảo vệ và khôi phục quyền và

l ợi ích cho người bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với

1.3.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ , tài sản gắn liền với đất là một mảng pháp luật rộng lớn bao gồm nhiều nội dung, được kết cấu trong cả pháp luật chung (pháp luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành) và pháp luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật các TCTD và các văn bản khác có liên quan về giao dịch bảo đảm ); chúng cũng được quy định trong các văn bản pháp luật về tố tụng như: Bộ luật Tố tụng Dân sự, các Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán hướng dẫn giải quyết các tranh chấp dân sự, thương mại Dù được quy định ở nhiều văn bản khác nhau song tựu chung lại chúng bao gồm những nhóm quy phạm quy định những nội dung cơ bản sau đây:

* Về giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân: Là phương thức giải quyết tranh chấp do Tòa án nhân dân – Cơ quan tài phán mang quyền lực nhà nước tiến hành theo một trình tự, thủ tục tố tụng chặt chẽ được quy định trong

Bộ luật, Luật nhằm giải quyết các tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong quan hệ dân sự (theo nghĩa rộng) cũng như các chủ thể có liên quan đến tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất Theo quy định của pháp luật hiện hành thì thẩm quyền của Tòa án được phân định như sau:

- Thẩm quyền theo vụ việc: Các vụ việt sau đây thuộc thẩm quyền của Tòa án:

+ Tranh chấp về hợp đồng dân sự;

+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Tranh chấp về đầu tư, tài chính, ngân hàng;

Đồng thời theo BLTTDS 2015 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2015 có hiệu lực vào ngày 01/07/2016 (BLTTDS 2015) thì Thẩm quyền theo vụ việc được được quy định tại khoản 3 Điều 26: “Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự” và khoản 5 Điều 30 BLTTDS 2015 “Các tranh chấp khác về kinh doanh, thương mại, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan, tổ chức khác” Như vậy, BLTTDS 2015 không quy định “Tranh chấp về đầu tư, tài chính, ngân hàng”

- Thẩm quyền theo lãnh thổ: được quy định tại Điều 35 BLTTDS năm

2004 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2011 thì Tòa án nơi bị đơn cứ trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở Đương sự có quyền thỏa thuận với nhau bằng văn bản để yêu cầu tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết tranh chấp

Tương tự như vậy theo quy định tại Điều 39 BLTTDS 2015 thì Tòa án nơi bị đơn cứ trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm các tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 26 BLTTDS năm 2015 Đương sự có quyền thỏa thuận với nhau bằng văn bản để yêu cầu tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn nếu nguyên đơn là

cơ quan, tổ chức.Tuy nhiên BLTTDS 2015 bổ sung thêm quy định tại khoản 3 Điều 39:“Trường hợp vụ án dân sự đã được Tòa án thụ lý, giải quyết theo đúng quy định về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ do Bộ luật này quy định thì phải được Tòa án đó tiếp tục giải quyết mặc dù trong quá trình giải quyết vụ án có sự thay đổi nơi cư trú, trụ sở hoặc địa chỉ giao dịch của đương sự”

- Thẩm quyền theo cấp Tòa án: Quy định tại Điều 33, 34 BLTTDS sửa đổi 2011 và Điều 35, 36, 37, 38 BLTTDS 2015, các Điều 20, 29, 40 và 44 Luật tổ chức Tòa nhân dân dân 2014 như sau:

+ TAND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm các tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 1 Điều 29 trừ những tranh chấp có đương sự ở nước ngoài hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện của Việt Nam ở nước ngoài, cho tòa án nước ngoài

+ TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết phúc thẩm những vụ việc

mà bản án, quyết định sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật của TAND cấp huyện bị kháng cáo, kháng nghị theo quy định của luật tố tụng

+ TAND cấp cao có thẩm quyền phúc thẩm vụ việc mà bản án, quyết định sơ thẩm của TAND cấp tỉnh thuộc phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ chưa có hiệu luật pháp luật bị kháng cáo kháng nghị theo quy định của luật tố tụng; giám đốc thẩm, tái thẩm bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của TAND cấp tỉnh, TAND cấp huyện thuộc phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ bị kháng nghị theo quy định của luật tố tụng

+ Tòa án nhân dân tối cao là cơ quan xét xử cao nhất của nước Việt Nam, có thẩm quyền giám đốc thẩm, tái thẩm bản án, quyết định của các tòa

án đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị theo quy định của luật tố tụng

- Thẩm quyền theo sự lựa chọn của nguyên đơn: Điều 36 BLTTDS sửa đổi 2011, hoặc Điều 40 BLTTDS 2015 quy định nguyên đơn, người yêu cầu

có thể lựa chọn tòa án để giải quyết trong một số trường hợp: nếu không biết nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết; Nếu tranh chấp phát sinh từ hoạt động của chi nhánh tổ chức thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi tổ chức có trụ sở hoặc nơi tổ chức có chi nhánh giải quyết

Về thời hiệu khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền

sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất: Theo quy định tại điểmb Khoản 3 Điều 159

BLTTDS sửa đổi 2011 là 02 năm kể từ ngày cá nhân, cơ quan, tổ chức biết được quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, còn BLTTDS

2015 có quy định về thời hiệu khởi kiện tuy nhiên không xác định cụ thể như BLTTDS sửa đổi 2011

d ụng đất, tài sản khác gắn liền với đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm

Kh ởi kiện và thụ lý vụ án:Khởi kiện vụ án là việc các chủ thể có quyền

khởi kiện làm đơn yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của các chủ thể Ngoài đơn kiện người khởi kiện phải gửi kèm theo đơn kiện các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp bằng cách trực tiếp nộp đơn kiện, hoặc gửi đến tòa án qua bưu điện Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn, tòa án phải xem xét và Thụ lý vụ án nếu vụ án thuộc thẩm quyền hoặc Chuyển đơn khởi kiện cho tòa án có thẩm quyền hoặc trả lại đơn khởi kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 BLTTDS sửa đổi 2011; Điều 191, 192 BLTTDS 2015

Thụ lý vụ án là việc tòa án chấp nhận đơn khởi kiện của người khởi kiện và ghi vào sổ thụ lý của tòa án theo quy định tại các Điều 171 đến 174 BLTTDS sửa đổi 2011; Điều 195 BLTTDS 2015

Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm đối với các tranh chấp kinh doanh thương mại về hợp đồng tín dụng là 02 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án, đối với những vụ án phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì thời hạn trên được kéo dài không quá một tháng Đối với các tranh chấp dân sự về hợp đồng vay tài sản là 02 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án, đối với những vụ án phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì thời hạn trên được kéo dài không quá hai tháng (Điều

179 BLTTDS sửa đổi 2011; Điều 203 BLTTDS 2015.);