Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại tỉnh quảng bình

Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được, thực tiễn thi hành các quy định này còn bộc lộ một số hạn chế như pháp luật đất đai hiện hành cho phép hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ HỒNG LUYẾN

C¤NG CHøNG HîP §åNG THÕ CHÊP QUYÒN Sö DôNG §ÊT Vµ THùC TIÔN THùC HIÖN

T¹I TØNH QU¶NG B×NH

Chuyên ngành : Luật kinh tế

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét

để cho tôi có thể bảo vệ luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Hồng Luyến

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP

ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

10

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất

20

1.3 Lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 25 1.3.1 Khái niệm và đặc điểm của công chứng hợp đồng thế chấp

1.3.6 Các yếu tố đảm bảo cho hoạt động công chứng hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất

42

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP

ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH

2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình

62

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc thi

hành pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất tại tỉnh Quảng Bình

62

2.2.2 Thực trạng thực hiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình

70

2.2.3 Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về công chứng hợp

đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại

tỉnh Quảng Bình

87

3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất

87

3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về công chứng

hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình

91

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại

3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về

công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Thế chấp quyền sử dụng đất là một quyền năng cơ bản của người sử dụng đất Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất theo hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc nhận chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản… thì được thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền

sử dụng đất ra đời cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993: "Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất" [29, Điều 3] Quy định này tiếp tục được kế thừa và ghi nhận trong các đạo Luật Đất đai năm 2003 và năm 2013 Thế chấp quyền sử dụng đất ra đời tạo điều kiện để người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng (đặc biệt là các hộ gia đình, cá nhân nghèo) (gọi chung là bên vay) được tiếp cận nguồn vốn vay của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại (gọi chung là bên cho vay) đầu tư vào sản xuất - kinh doanh, góp phần xóa đói, giảm nghèo Hình thức pháp lý của thế chấp quyền sử dụng đất được bên vay và bên cho vay xác lập thông qua một loại hợp đồng có tên gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, để phòng ngừa rủi ro, bảo toàn đồng vốn cho vay cũng như bảo vệ quyền và nghĩa vụ của bên cho vay; đồng thời, ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ của bên vay trong việc thực hiện cam kết trả lãi và vốn vay thì Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải công chứng [34, Điều 167] Điều này là cần thiết dẫu cho xét về bản chất giao dịch

về thế chấp quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự được xác lập dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên Thực tiễn thi hành các quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cho thấy hoạt động

này góp phần phòng ngừa rủi ro và bảo đảm an toàn về mặt pháp lý cho giao dịch cho vay vốn bằng tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại; đồng thời, góp phần đưa thị trường về quyền

sử dụng đất đi vào nề nếp, vận hành ổn định, lành mạnh v.v Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được, thực tiễn thi hành các quy định này còn bộc lộ một

số hạn chế như pháp luật đất đai hiện hành cho phép hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất phải công chứng, chứng thực Xét về mặt pháp lý, công chứng, chứng thực đều là sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm bảo đảm hiệu lực pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Song công chứng và chứng thực được thực hiện theo hai trình tự khác nhau, do hai

cơ quan khác nhau tiến hành và chịu sự điều chỉnh của hai văn bản luật Theo

đó, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất thực hiện theo quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng (sau đây gọi là Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015) Trong khi đó, công chứng loại hợp đồng này do công chứng viên của Văn phòng công chứng hay Phòng Công chứng thực hiện theo quy định của Luật Công chứng năm 2014 Giữa hai hoạt động này có sự khác

nhau về nhiệm vụ, về trình tự, thủ tục và hậu quả pháp lý…; cụ thể:

Một là, theo quy định của Luật công chứng năm 2014:

Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng [35, Điều 2]

Trong khi đó, theo quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015: "Chứng thực hợp đồng, giao dịch là việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch" [18, Điều 2] Như vậy, bản chất của công chứng là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản Còn chứng thực là việc cơ quan có thẩm quyền chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch Với phân tích này thì việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có một số điểm khác nhau

Hai là, đối với việc công chứng hợp đồng, giao dịch thì theo Luật

Công chứng năm 2014, công chứng viên phải đảm bảo và chịu trách nhiệm đối với tính xác thực, tính hợp pháp của các loại giấy tờ trong hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp Trong trường hợp có căn cứ cho rằng hồ sơ yêu cầu công chứng có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép hoặc cần được làm rõ thì công chứng viên đề nghị làm rõ hoặc xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu công chứng; nếu không làm rõ được thì từ chối công chứng Trong khi đó, việc chứng thực hợp đồng, giao dịch thì theo quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015, người có thẩm quyền khi thực hiện chứng thực kiểm tra và đảm bảo tính đầy đủ của hồ sơ mà người dân cung cấp, ý chí tự nguyện, minh mẫn, nhận thức, làm chủ được hành vi của người yêu cầu chứng thực Người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm về toàn bộ nội dung, tính hợp pháp của các loại giấy tờ, hợp đồng, giao dịch Như vậy, trong hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, công chứng viên phải chịu trách nhiệm đối với tính xác thực, tính hợp pháp của các loại giấy tờ trong hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp Ngược lại, đối với trường hợp chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất thì người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm về toàn bộ nội dung, tính hợp pháp của các loại giấy tờ, hợp đồng, giao dịch

Ba là, Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định hợp đồng, giao

dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa tuyên bố là vô hiệu Trong khi đó, hợp đồng được chứng thực không có giá trị pháp lý như vậy; Điều 3 Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 quy định: "Hợp đồng, giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch" [18]

Bốn là, do có những điểm khác biệt như vậy nên mức thu phí công

chứng cao hơn mức lệ phí chứng thực Vì vậy, trên thực tế khi thế chấp quyền

sử dụng đất, người dân thường lựa chọn loại hình chứng thực hơn là công chứng Ngoại trừ các thành phố lớn như Hà Nô ̣i , Thành phố Hồ Chí Minh , Cần Thơ , Hải Phòng, Đà Nẵng là những nơi có nhiều tổ chức hành nghề công chứng Còn lại các địa phư ơng khác dường như chưa có nhiều tổ chức hành nghề công chứng (số tổ chức hành nghề công chứng chưa tương xứng với số đơn vi ̣ hành chính cấp huyê ̣n hiê ̣n có ), nên khi thực hiê ̣n hợp đồng thế chấp quyền sử du ̣ng đất (đặc biệt là đi ̣a bàn miền núi, vùng sâu, vùng xa) do chi phí cao, đi la ̣i khó khăn, thủ tục yêu cầu chặt chẽ hơn; người dân thường cho ̣n chứng thực ta ̣i Ủy ban nhân dân cấp xã Vì vậy, một số trường hợp khi đến hạn thanh lý hợp đồng nhưng bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận thế chấp nên phát sinh tranh chấp Khi khởi kiê ̣n ra Tòa án nhân dân, có không ít trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu do tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất chưa đảm bảo hoặc không đúng với hiện trạng quyền sử dụng đất Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền

và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp và việc giải quyết hậu quả của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu gặp rất nhiều khó khăn

Do đó, việc nghiên cứu về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là cần thiết nhằm tìm ra các giải pháp khắc phục những bất cập nêu trên Điều này lại càng có giá trị khi đề tài được nghiên cứu dựa trên sự so sánh, đối chiếu với thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Bình Với những lý do cơ

bản trên đây, học viên lựa chọn đề tài "Công chứng hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình" làm luận

văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu

Công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung và công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là đề tài nhận được sự quan tâm tìm hiểu của giới luật học nước ta Thời gian qua đã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu phải kể đến một số công

trình khoa học cụ thể sau đây: i) Đỗ Đức Hiển (2013), Giá trị pháp lý của văn

bản công chứng, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà

Nội; ii) Lê Thị Thanh (2015), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; iii) Lại

Thị Hồng (2012), Những khía cạnh pháp lý của việc công chứng các thỏa

thuận tài sản của vợ chồng, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học

Quốc gia Hà Nội; iv) Nguyễn Thị Thu Hồng (2012), Công chứng các văn bản

liên quan đến tài sản của vợ chồng, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật -

Đại học Quốc gia Hà Nội; v) Hoàng văn Hữu (2014), Trách nhiệm bồi thường

do công chứng viên gây ra trong hoạt động công chứng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; vi)

Nguyễn Trường Thọ (2015), Công chứng hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ trả nợ trong hợp đồng vay vốn tại các ngân hàng thương mại, Luận văn

thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; vii) TS Lê Thị Thu Thủy (2006) làm

chủ biên và tập thể tác giả, Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của

các tổ chức tín dụng, sách chuyên khảo, Nxb Tư pháp, Hà Nội; viii) Nguyễn

Quang Minh (2009), Xã hội hóa hoạt động công chứng ở Việt Nam hiện nay –

một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận văn thạc sĩ Luật học v.v

Các công trình nghiên cứu trên đây đã giải quyết được một số vấn đề

lý luận và thực tiễn về công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung

và công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng như: Một là,

phân tích khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của công chứng hợp đồng về quyền

sử dụng đất (trong đó có hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất); Hai là, luận giải yêu cầu của công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất; Ba là, đánh giá

thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành nhằm chỉ ra những kết quả; những hạn chế, yếu kém và nguyên

nhân của hạn chế, yếu kém; Bốn là, đưa ra định hướng và giải pháp hoàn

thiện các quy định về công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành… Tuy nhiên, xem xét dưới góc độ pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất một cách có hệ thống, đầy đủ, chuyên sâu và toàn diện trên phương diện lý luận, thực tiễn đặt trong mối quan hệ so sánh, đối chiếu với thực tiễn thi hành trên địa bàn tỉnh Quảng Bình thì dường như vẫn còn thiếu một công trình như vậy Trên cơ sở kế thừa những kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học có liên quan đến đề tài đã công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

và thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Bình Qua đó, đưa ra một số định hướng

và giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Quảng Bình

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là tìm ra những vướng mắc, hạn chế về các vấn đề liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Từ đó đưa ra các định hướng, giải pháp, kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Quảng Bình

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây:

- Tập hợp, phân tích hệ thống cơ sở lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thông qua việc luận giải một số nội dung: i) Phân tích khái niệm, đặc điểm và mục đích của thế chấp quyền sử dụng đất; ii) Phân tích khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; iii) Phân tích khái niệm, đặc điểm và mục đích của công chứng hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất nói chung và công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng; iv) Lý giải nguyên tắc và yêu cầu của công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; v) Phân tích yêu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; vi) Phân tích các yếu tố đảm bảo cho hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các nội dung chủ yếu sau đây:

- Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện pháp luật đất đai, pháp luật về công chứng trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay

- Các quy định của Luật đất đai năm 2013, các quy định của Luật công chứng năm 2014, các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản pháp luật có liên quan về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

- Hệ thống lý thuyết, trường phái học thuật về công chứng nói chung

và công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng

- Thực tiễn thi hành pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình …

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Bình là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau Tuy nhiên trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu của luận văn ở những nội dung cụ thể sau:

- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về nội dung Nghiên cứu, tìm hiểu các

quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành;

- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian Đánh giá thực tiễn thi

hành các quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình

5 Phương pháp nghiên cứu

Khi thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu

cơ bản sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin;

- Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu … được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam

ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống

kê, phương pháp tổng hợp được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực

trạng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Bình;

iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải… được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình

6 Những kết quả nghiên cứu đạt được

Luận văn hoàn thành với những kết quả nghiên cứu đạt được cụ thể như sau:

- Hệ thống hóa, bổ sung và phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn về công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung và công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam;

- Đánh giá thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình;

- Đưa ra các kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Bình

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Chương 2: Thực trạng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Bình

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Quảng Bình

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

1.1 LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của công chứng

1.1.1.1 Khái niệm về công chứng

Xã hội ngày càng phát triển, các quan hệ về trao đổi hàng hóa, tài sản ngày càng đa dạng, phong phú giữa các cá nhân, tổ chức có nhu cầu Các giao dịch này thường được thể hiện thông qua lời nói, hành vi hoặc bằng văn bản Trong đó, các giao dịch liên quan đến các tài sản có giá trị lớn hoặc các giao dịch quan trọng thường được lập thành văn bản ghi chép lại các nội dung đã thỏa thuận, về quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch nhằm hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh Đây là những bằng chứng quan trọng làm cơ sở để giải quyết khi tranh chấp xảy ra Những giao dịch này ngày càng đòi hỏi phải có sự minh bạch, rõ ràng, xác định rõ trách nhiệm pháp lý, quyền

và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch để ràng buộc nhau Đồng thời, quy định về thời hạn thực hiện giao dịch, về phương thức xử lý khi phát sinh tranh chấp Các quan hệ, giao dịch này không thể diễn ra một cách tự do, tùy tiện, lộn xộn Do đó phải có người thứ ba làm chứng, kiểm soát các nội dung của giao dịch để đảm bảo giao dịch có giá trị pháp lý cao hơn Đây chính là hoạt động công chứng của các cơ quan công chứng

Với mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong các giao dịch dân sự, công chứng luôn nhận được sự quan tâm của toàn xã hội Hiện nay, công chứng có mặt ở hầu hết các quốc gia trên thế giới với nhiều quan điểm khác nhau Có quan điểm cho rằng, có ba hệ thống công chứng trên thế giới, gồm Hệ thống công chứng La tinh, Hệ thống công chứng Conllectiviste và Hệ thống công chứng Awnglo Saxon [25, tr 19] Quan điểm khác lại cho rằng, có hai hệ

thống công chứng tồn tại chủ yếu gồm Hệ thống công chứng Awnglo Saxon (công chứng hình thức) và hệ thống công chứng pháp luật lục địa (công chứng nội dung) [44, tr 14] Tuy đều có những lý lẽ riêng và có những đặc điểm khác nhau nhưng về bản chất, công chứng hay hệ thống công chứng đều được quy định để giải quyết các mối quan hệ liên quan đến sở hữu các loại tài sản như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn, thế chấp và các quan hệ liên quan đến tài sản, quyền tài sản trong hoạt động sản xuất - kinh doanh, thương mại

Ở Việt Nam, quan niệm công chứng được nhiều tác giả nhận định trong nhiều công trình nghiên cứu rất đa dạng Từ điển Luật học do Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp đưa ra định nghĩa: "Công chứng là chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết và các giấy tờ từ bản gốc được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác " Theo định nghĩa này, công chứng gồm hai hoạt động: chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết (không bao gồm chứng nhận tính xác thực các hành vi pháp lý đơn phương như Di chúc) và các giấy tờ từ bản gốc như bản sao, bản dịch Hoặc trong một bài viết về Kiến nghị hoàn thiện Luật Công chứng được đăng trên tạp chí Nghiên cứu pháp luật của Văn phòng Quốc hội năm 2012 của tác giả Lê Quốc Hùng có viết "Công chứng là lấy quyền công ra mà làm chứng" [27, tr 101] Theo quan điểm này, Công chứng viên công chứng hợp đồng, giao dịch là sự bảo đảm giao dịch đó đã được làm chứng bởi quyền lực công Bên thứ ba mặc nhiên phải tôn trọng trong việc làm chứng này Để hiểu

rõ hơn về quan điểm công chứng, cần nghiên cứu cụ thể hơn thông qua các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước về công chứng

Trước Luật Công chứng năm 2006 và Luật Công chứng năm 2014, công chứng có nhiều định nghĩa khác nhau, trong đó có 4 định nghĩa cơ bản được ghi nhận tại 04 văn bản pháp lý Cụ thể:

- Tại Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 của Bộ Tư pháp hướng dẫn công tác chứng thực nhà nước thì: Công chứng nhà nước là một

hoạt động của Nhà nước, nhằm giúp công dân, các cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hóa các văn bản,

sự kiện đó, làm cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện Bằng hoạt động, Công chứng nhà nước tạo ra những bảo đảm pháp lý để bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của công dân, các cơ quan, tổ chức phù hợp với Hiến pháp và pháp luật của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ngăn ngừa

vi phạm pháp luật, giúp cho việc giải quyết các tranh chấp được thuận lợi, góp phần tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa

- Tại Điều 1 Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/02/1991 của Hội đồng

Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về tổ chức và hoạt động của công chứng Nhà nước thì: Công chứng Nhà nước là việc chứng nhận tính xác thực các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa Các hợp đồng và giấy tờ đã được công chứng có giá trị chứng cứ

- Tại Điều 1, Nghị định số 31/1996/NĐ-CP ngày 18/5/1995 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của công chứng Nhà nước thì: Công chứng là việc chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội (gọi chung là tổ chức), góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa Các hợp đồng

và giấy tờ đã được Công chứng Nhà nước chứng nhận hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực có giá trị chứng cứ, trừ trường hợp bị Tòa án Nhân dân tuyên bố là vô hiệu

- Tại Điều 2, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực thì: Công chứng là việc Phòng Công chứng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết hoặc giao dịch khác được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã

hội khác (gọi chung là hợp đồng, giao dịch) và thực hiện các việc khác theo quy định của Nghị định này

Các định nghĩa trong các văn bản trên tuy có sự khác nhau về cách diễn đạt nhưng đều có điểm chung, đó là: Công chứng là hoạt động của Nhà nước, được ủy quyền cho một tổ chức, đó là các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng, giao dịch, giấy tờ theo quy định của pháp luật; mục đích của hoạt động công chứng nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, các tổ chức khác và nhằm tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa; các loại giấy tờ đã được công chứng

có giá trị chứng cứ

Đến Luật Công chứng năm 2006, khái niệm công chứng được ghi nhận tại Điều 2 của Luật Theo đó: Công chứng là việc công chứng viên công nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản

mà quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng

Đến Luật Công chứng năm 2014, khái niệm công chứng đã được mở rộng hơn về phạm vi, đối tượng và yêu cầu chặt chẽ hơn đối với hoạt động

công chứng Tại Khoản 1, Điều 2 của Luật quy định: Công chứng là việc công

chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực,

hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (gọi chung là

hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng

Như vậy, khái niệm công chứng trong Luật Công chứng năm 2014 đề cập đến chủ thể thực hiện công chứng là công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng chứ không quy định chung chung là công chứng viên như trước đây Theo quy định của Luật thì các tổ chức hành nghề công chứng

bao gồm Phòng Công chứng của Nhà nước và Văn phòng công chứng của tư nhân hoạt động theo mô hình công ty hợp danh Đây là giai đoạn thực hiện mạnh mẽ chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng nhằm phục vụ nhu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch của người dân

1.1.1.2 Đặc điểm của công chứng

- Từ định nghĩa của Luật Công chứng thấy rằng công chứng là hành vi của công chứng viên chứng nhận các hợp đồng, giao dịch mang yếu tố tài sản

và trao đổi ngang giá Do đó, hoạt động công chứng là hoạt động do công chứng viên thực hiện Điều này để phân biệt hành vi công chứng với hành vi chứng thực Hành vi chứng thực là hành vi của người đại diện cơ quan hành chính công quyền

- Nội dung công chứng là xác định tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Tính xác thực của các tình tiết, sự kiện có trong văn bản

đó đã được công chứng viên xác nhận Công chứng viên kiểm chứng và xác nhận các tình tiết, sự kiện có xảy ra trong thực tế Trong số đó có cả tình tiết,

sự kiện chỉ xảy ra một lần, không để lại hình dạng, dấu vết về sau đó Do nếu không có công chứng viên xác nhận thì về sau rất dễ xảy ra tranh chấp mà tòa

án không thể xác minh được Đồng thời, công chứng viên kiểm tra, xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng giao dịch và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc làm công chứng của mình Tính xác thực của các tình tiết trong hợp đồng, giao dịch tạo nên những bằng chứng có giá trị pháp lý cao hơn hẳn so với các văn bản không được công chứng

Mặt khác, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch do công chứng viên

và được công chứng viên xác nhận, ghi lại Đây là điểm khác biệt căn bản giữa trường phái công chứng nội dung và trường phái công chứng hình thức Pháp luật về công chứng của Việt Nam đi theo trường phái công chứng nội dung Những hợp đồng, giao dịch nào trái pháp luật, công chứng viên sẽ từ chối xác nhận về nội dung Với việc công chứng nội dung đã góp phần phòng

ngừa vi phạm pháp luật, hạn chế các tranh chấp có thể xảy ra, tiết kiệm thời gian, công sức giải quyết tranh chấp tại Tòa án Do đó, yêu cầu đặt ra đối với công chứng viên là phải có trình độ chuyên sâu về pháp luật, giàu kinh nghiệm về nghề nghiệp Công chứng viên chỉ được ký công chứng khi xem xét có đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự: người tham gia giao dịch dân sự phải có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật; nội dung của giao dịch không vi phạm những điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, trung thực, không bị cưỡng ép bởi bất cứ bên nào Tuy nhiên, việc công chứng viên thẩm định tính hợp pháp của một hợp đồng, giao dịch trước khi ký công chứng không phải lúc nào cũng diễn ra nhanh chóng, chính xác và kịp thời mà phụ thuộc rất lớn vào kinh nghiệm nghề nghiệp, trình độ của công chứng viên và nội dung của hợp đồng, giao dịch

- Có hai loại hợp đồng, giao dịch thực hiện hoạt động công chứng,

đó là các loại hợp đồng, giao dịch theo yêu cầu của pháp luật bắt buộc phải công chứng và các hợp đồng, giao dịch do cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng

- Hợp đồng, giao dịch sau khi công chứng sẽ ràng buộc trách nhiệm giữa các bên theo những nội dung đã thỏa thuận, bên còn lại có thể căn cứ vào hợp đồng, giao dịch đã công chứng để yêu cầu Tòa án giải quyết và hợp đồng công chứng sẽ là bằng chứng chứng minh quyền của một bên và nghĩa vụ của bên còn lại Tuy nhiên, giá trị chứng cứ của hợp đồng, giao dịch đã được công chứng dựa trên sự tuân thủ chặt chẽ thủ tục công chứng, nên trong trường hợp

vi phạm thủ tục công chứng thì tùy theo tính chất, hợp đồng công chứng có thể bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu Mặt khác, mỗi hợp đồng, giao dịch công chứng đều kèm theo những giấy tờ khác có liên quan, được tổ chức hành nghề công chứng lưu giữ trong một khoảng thời gian nhất định (pháp luật Việt Nam quy định thời hạn lưu trữ hồ sơ công chứng là 20 năm [35, Điều 64])

Nên khi các bên có yêu cầu liên quan đến hợp đồng, giao dịch đã được công chứng, các tổ chức hành nghề công chứng không khó để cung cấp những giấy

tờ đó làm căn cứ giải quyết

- Hợp đồng, giao dịch đã được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên có liên quan Trong trường hợp khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ

mà bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác

- Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa án tuyên bố là vô hiệu Do đó, ý nghĩa pháp lý của hoạt động công chứng là bảo đảm giá trị thực hiện cho các hợp đồng, giao dịch, phòng ngừa tranh chấp và cung cấp chứng cứ nếu có tranh chấp xảy ra

Như vậy có thể hiểu, công chứng là hành vi của công chứng viên lập, chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng, giao dịch nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia hợp đồng, giao dịch, phòng ngừa các tranh chấp và vi phạm pháp luật Văn bản công chứng có giá trị thực hiện và giá trị chứng cứ

1.1.2 Mục đích của hoạt động công chứng

Trong cuộc sống hàng ngày luôn tồn tại mối quan hệ đa dạng liên quan đến tài sản giữa cá nhân với cá nhân, giữa cá nhân với tổ chức và giữa các tổ chức với nhau Sự ra đời của nền kinh tế thị trường đã làm cho các mối quan hệ đó phát triển đa dạng, nhất là các quan hệ giao dịch liên quan đến tài sản Các quan hệ giao dịch nếu không có sự quản lý của Nhà nước sẽ dễ xảy

ra tranh chấp, vi phạm, gây khó khăn, phức tạp cho đời sống xã hội, làm tổn hại đến lợi ích của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước Do đó, Nhà nước phải quản lý các giao dịch bằng pháp luật góp phần bảo đảm cho xã hội ổn định và phát triển Chức năng cơ bản của công chứng là tạo lập ra những chứng cứ

pháp lý bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các bên theo quy định của pháp luật khi tham gia giao dịch, hạn chế các tranh chấp có thể xảy ra bằng việc chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch

Trong các giao dịch dân sự, thương mại, kinh tế hoặc các giao dịch khác trong đời sống hằng ngày, quyền lợi của các bên thường bị xâm hại, quyền của bên này là nghĩa vụ tương ứng của bên kia Khi xảy ra tranh chấp, các bên luôn tìm kiếm những chứng cứ để bênh vực cho lý lẽ của mình và bác

bỏ quan điểm của bên kia Do đó, hoạt động công chứng với mục đích là chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch nhằm phòng ngừa các tranh chấp, bảo đảm an toàn pháp lý, làm cho các văn bản được công chứng đáng tin cậy hơn, có giá trị pháp lý cao hơn so với các văn bản không được công chứng hoặc những sự việc chỉ trình bày bằng lời nói Thông qua hoạt động công chứng giúp cho các chủ thể tham gia giao dịch hình thành hành vi xử sự theo đúng quy định của pháp luật Hành vi xử sự theo pháp luật là thể hiện ý thức văn hóa của công dân Văn bản công chứng

là một công cụ hữu hiệu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ, phòng ngừa tranh chấp có thể xảy ra Qua đó, tạo ra sự ổn định của giao dịch dân sự, bảo đảm trật tự kỷ cương của pháp luật về giao dịch dân sự, thương mại

Về phương diện quản lý nhà nước, thông qua hoạt động công chứng, văn bản công chứng tạo ra một bằng chứng pháp lý, xác thực, kịp thời, không

ai có thể phản bác, trừ trường hợp Tòa án tuyên bố vô hiệu Văn bản công chứng đó không chỉ có giá trị đối với các bên mà còn có giá trị đối với những

tổ chức, cá nhân có liên quan Thông qua hoạt động công chứng, Nhà nước kiểm soát, điều chỉnh các giao dịch dân sự đặc biệt là các hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản như đất đai, tài sản gắn liền với đất

1.1.3 Đối tượng của hoạt động công chứng

Xuất phát từ định nghĩa của công chứng, chúng ta có thể thấy rằng đối tượng của hoạt động công chứng gồm có các chủ thể như:

- Công chứng viên là người có đủ tiêu chuẩn theo quy định tại Điều 8

Luật Công chứng năm 2014, được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm để hành nghề công chứng như: Công dân Việt Nam thường trú tại Việt Nam, tuân thủ Hiến pháp và pháp luật, có phẩm chất đạo đức tốt và có đủ các tiêu chuẩn sau đây thì được xem xét, bổ nhiệm công chứng viên: Có bằng cử nhân luật; có thời gian công tác pháp luật từ 05 năm trở lên tại các cơ quan, tổ chức sau khi

đã có bằng cử nhân luật; tốt nghiệp khóa đào tạo nghề công chứng quy định tại Điều 9 của Luật Công chứng hoặc hoàn thành khóa bồi dưỡng kỹ năng hành nghề công chứng tại cơ sở đào tạo nghề công chứng trong thời gian 3 tháng quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Công chứng; đạt yêu cầu kiểm tra kết quả tập sự hành nghề công chứng và bảo đảm sức khỏe để hành nghề công chứng [35, Điều 8]

Nếu công chứng viên làm việc trong các Phòng Công chứng nhà nước (đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp) thì họ là viên chức nhà nước, nếu công chứng viên làm việc trong các Văn phòng công chứng thì họ không là công chức hay viên chức nhà nước mà là người lao động làm việc cho các doanh nghiệp Khi Công chứng viên tại Văn phòng Công chứng gây thiệt hại,

họ không được lựa chọn để áp dụng Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước; vì họ không phải là công chức hay viên chức nhà nước

- Người yêu cầu công chứng là cá nhân, tổ chức Việt Nam hoặc cá

nhân, tổ chức nước ngoài có yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch theo quy định của Luật Công chứng

- Tổ chức hành nghề công chứng bao gồm Phòng công chứng và Văn

phòng công chứng Trong đó, Phòng công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập, là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp, có trụ

sở, con dấu và tài khoản riêng và Văn phòng công chứng do hai công chứng viên hợp danh trở lên thành lập theo loại hình tổ chức của công ty hợp danh,

có con dấu và tài khoản riêng, hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính

bằng nguồn thu từ phí công chứng, thù lao công chứng và các nguồn thu hợp pháp khác

- Đối tượng được công chứng là văn bản công chứng bao gồm hợp

đồng, giao dịch, bản dịch Các văn bản khi được công chứng có giá trị pháp lý

kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu, có hiệu lực thi hành với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác Những văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; chứng minh và bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch [35, Điều 5] Tiếng nói và chữ viết dùng trong công chứng phải là tiếng Việt

1.1.4 Giá trị của công chứng

Tại Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau: Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch

Từ quy định trên, chúng ta thấy rằng, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu Và văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên

kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ khi các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác Các văn bản công chứng có giá trị xác thực, giá trị pháp lý và độ tin cậy hơn hẳn các loại giấy tờ không có chứng nhận xác thực hoặc chỉ trình bày bằng miệng Các văn bản được công chứng bảo đảm sự an toàn của các giao dịch nên tạo sự tin tưởng của khách hàng, hạn chế đến mức thấp nhất các tranh chấp xảy ra Về phương diện Nhà nước cũng đảm bảo trật tự, kỷ cương, ổn định trong việc quản lý các giao dịch Từ đó góp phần làm giảm đáng kể việc giải quyết tranh chấp luôn

là gánh nặng của các cơ quan chức năng và giúp các cơ quan chức năng quản

lý tốt hơn các hoạt động giao dịch

vụ dân sự trong quan hệ vay vốn Hình thức pháp lý của giao dịch dân sự này

là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Đây là một trong những quyền năng

cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định thế chấp quyền sử dụng đất dưới khía cạnh là một quyền năng của người sử dụng đất mà không đưa ra quan niệm về thế chấp quyền sử dụng đất

Về khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất, Từ điển Luật học do Viện Nghiên cứu Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) đưa ra khái niệm như sau:

"Thế chấp quyền sử dụng đất đó là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai quy định; theo đó, bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự" [52, tr 704]

Đến Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất Mặt khác, tạo

cơ sở cho ngành ngân hàng thực hiện việc "giải ngân" cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005

đã dành hẳn một chương riêng để quy định cụ thể về hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất như phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp; quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp; phương thức xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp

Tại Điều 715, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (gọi

là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp

Đến Bộ luật Dân sự năm 2015, tại Phần thứ ba - Phần nghĩa vụ và hợp đồng - dành một tiểu mục để quy định chung về thế chấp tài sản trong đó có

01 điều quy định đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất Bộ luật không quy định riêng về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà đưa vào quy định chung hợp đồng về quyền

sử dụng đất Trong đó, tại Điều 500 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất

là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền

sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất [37, Điều 500]

Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự, trong đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình thế chấp

để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Hợp đồng phải được lập thành văn bản, phải làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

1.2.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Mặc dù hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự nhưng nó có những đặc trưng cơ bản của nó

Thứ nhất, về hình thức Đây là một loại hợp đồng dân sự nhưng nội

dung của hợp đồng phải tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự; còn các điều kiện phải tuân theo các quy định của Luật Đất đai Theo đó, Điều 501 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng phải tuân theo quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật Dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích

sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan

Về hình thức và thủ tục thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân

sự, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan Việc thực hiện hợp đồng thế chấp về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng còn việc chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thế chấp

Thứ hai, đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không

phải là đất đai mà là quyền sử dụng đất; bởi vì, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai; nên đất đai không thuộc sở hữu của người thế chấp Do đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không phải là hợp đồng thế chấp tài sản mà là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng tài sản

Thứ ba, trong thời hạn hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, người

thế chấp không phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp mà chỉ chuyển giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp giữ Bên thế chấp vẫn tiếp tục sử dụng đất thế chấp để sinh sống hoặc sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác Về phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho khoản vay của ngân hàng

Trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm Nếu bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp [37, Điều 318] Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp

được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án

1.2.2 Vai trò của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Xuất phát từ bản chất của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa bên sử dụng đất hay còn gọi là bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia hay còn gọi là bên nhận thế chấp khi thực hiện các khoản vay Hay nói cách khác, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh từ hợp đồng tín dụng, nên nó

có quan hệ mật thiết với hợp đồng tín dụng Việc thế chấp được thiết lập thông qua hợp đồng thế chấp, trong đó thể hiện ý chí thỏa thuận giữa các bên thông qua các điều, khoản của hợp đồng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng ở tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất và tài sản thế chấp phải được đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền nên nó có vai trò rất quan trọng Đây là văn bản để ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên đối với giao dịch của mình Trong đó, hợp đồng quy định khá cụ thể về hiện trạng, giá trị của tài sản thế chấp, quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp cũng như bên nhận thế chấp, phương thức xử lý khi một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc khi có tranh chấp; các điều khoản hoặc cam kết khác Do đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được các bên thỏa thuận, xem xét khá kỹ lưỡng nội dung các điều khoản, nhất là phần quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên

Trên cơ sở các thỏa thuận được thống nhất trong hợp đồng, bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp đối với khoản vay của mình Đồng thời, có quyền yêu cầu bên nhận thế chấp thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết đối với tài sản thế chấp Khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng để Tòa án nhân dân xem xét giải quyết trách nhiệm pháp lý của hai bên

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xem như là một biện pháp phòng ngừa rủi ro đối với hợp đồng tín dụng vì nó được bảo đảm cho một khoản tiền vay của bên thế chấp

Đối với ngân hàng, tổ chức tín dụng thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi nợ Nếu bên vay không trả được nợ cho ngân hàng thương mại hoặc tổ chức tín dụng thì quyền sử dụng đất sẽ được xử lý theo các điều khoản thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật về thu hồi nợ Do đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có tác dụng ngăn ngừa và hạn chế đến mức thấp nhất những rủi ro có thể xảy ra

Xét trên góc độ kinh tế, quyền sử dụng đất là một tài sản, gắn liền với người sản xuất, kinh doanh Các chủ thể muốn sản xuất, kinh doanh, trước hết

họ phải có tư liệu sản xuất là đất đai Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho mỗi cá nhân, cơ quan, doanh nghiệp Khi quyền

sử dụng đất đem thế chấp mà bị xử lý để thu hồi nợ thì người vay vốn hoặc người thế chấp sẽ không còn đất để kinh doanh Do đó, việc thế chấp quyền

sử dụng đất có ý nghĩa ràng buộc trách nhiệm giữa các bên Thông qua thế chấp quyền sử dụng đất tạo cơ sở pháp lý bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi bên vay vốn không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa

1.3.1.1 Khái niệm công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Lịch sử ra đời và phát triển của hoạt động công chứng trên thế giới cũng như ở Việt Nam luôn gắn liền với quyền sở hữu tài sản nói chung và bất động sản nói riêng Cơ sở lý luận xác lập việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự nói chung và nghĩa vụ vay vốn

ngân hàng nói riêng được dựa trên chức năng nguyên thủy của công chứng Chức năng nguyên thủy của công chứng là việc chứng nhận các hợp đồng giao dịch liên quan đến tài sản, nhất là bất động sản (trong đó có đất đai) Dưới góc độ kinh tế, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là yếu tố không thể thiếu trong hoạt động sản xuất - kinh doanh cũng như trong đời sống của người dân Từ đất đai, con người tạo ra những giá trị vật chất to lớn nhằm phục vụ cho đời sống của con người Nhà nước quản lý đất đai bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và pháp luật Thông qua hoạt động công chứng, Nhà nước kiểm soát được những biến động của đất đai và quản lý chặt chẽ các giao dịch liên quan đến đất đai nhằm tạo sự bình ổn thị trường bất động sản, kịp thời bổ sung những chính sách, pháp luật về đất đai cho phù hợp

Khi nền kinh tế thị trường phát triển, quyền sử dụng đất trở thành một hàng hóa đặc biệt, có giá trị, được giao lưu trong xã hội và tham gia vào thị trường bất động sản Việc thế chấp quyền sử dụng đất là một kênh huy động vốn từ ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng nhằm phục vụ cho nhu cầu sản xuất, kinh doanh và đời sống Vì vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có mối quan hệ mật thiết với quan hệ tín dụng vay vốn ngân hàng

Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho một khoản vay hoặc một nghĩa vụ nào đó giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp Pháp luật quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản

1.3.1.2 Đặc điểm của công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Từ khái niệm trên, có thể rút ra một số đặc điểm của công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thực

hiện tại tổ chức hành nghề công chứng Việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ

sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản [35, Điều 54] Theo đó, việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, trừ trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được thì có thể thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng [35, Điều 44]

Trên địa bàn một tỉnh, thành phố mà có nhiều tổ chức hành nghề công chứng thì bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể lựa chọn công chứng tại bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào trên địa bàn cấp tỉnh có bất động sản Nếu trước đó quyền sử dụng đất đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ chức hành nghề đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo đó [35, Điều 54]

Tuy nhiên, hiện nay giữa Luật Công chứng năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 có quy định khác nhau về yêu cầu cơ quan thực hiện chứng nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nên trong thực tế còn gặp nhiều bất cập

và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên nhận thế chấp Luật Công chứng năm 2014 quy định việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực Như vậy, giữa

Luật Đất đai năm 2013 và Luật Công chứng năm 2014 quy định có sự chênh nhau về hình thức, thẩm quyền, địa điểm công chứng, chứng nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Theo các quy định trên thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể được lựa chọn giữa hai hình thức công chứng hoặc chứng thực Nếu lựa chọn hình thức công chứng thì việc công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; còn nếu lựa chọn hình thức chứng thực thì việc chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản Do hình thức và thẩm quyền xác nhận có sự khác nhau nên giá trị pháp lý của hợp đồng được công chứng và hợp đồng được chứng thực cũng khác Theo quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ thì hợp đồng, giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch còn hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu Do khác nhau về giá trị pháp lý và hình thức chứng nhận nên mức thu phí của hai loại hình này cũng khác nhau Mức thu phí công chứng hợp đồng được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng còn mức thu phí chứng thực hợp đồng tại Ủy ban nhân dân cấp xã là 50.000 đồng một hợp đồng [2, Điều 4]

Thứ hai, cá nhân yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử

dụng đất phải có năng lực hành vi dân sự Nếu người yêu cầu công chứng là

tổ chức thì việc yêu cầu công chứng được thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo ủy quyền của tổ chức đó Do đó, khi đến công chứng, người yêu cầu công chứng phải có giấy tờ tùy thân và xuất trình đủ giấy tờ cần thiết liên quan đến việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân đối với cá nhân nếu chỉ có một người đứng tên ký kết hợp

đồng thế chấp và chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ đó Đối với tổ chức là công ty trách nhiệm hữu hạn có từ 02 thành viên trở lên thế chấp tài sản có giá trị lớn hơn ½ vốn điều lệ của công ty thì phải có biên bản thông qua của Hội đồng thành viên theo quy định tại Điều 56 Luật Doanh nghiệp năm 2015

Trường hợp nếu người yêu cầu công chứng không đọc được, không nghe được, không ký, điểm chỉ được hoặc trong những trường hợp khác do pháp luật quy định thì việc công chứng phải có người làm chứng Người làm chứng phải là người từ đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và không

có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến việc công chứng Người làm chứng

do người yêu cầu công chứng mời Nếu người yêu cầu công chứng không mời được thì công chứng viên sẽ là người chỉ định người làm chứng [35, Điều 47]

Thứ ba, chữ viết trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được

công chứng phải bằng tiếng Việt, viết rõ ràng, dễ đọc và khi công chứng có sự sai sót, công chứng viên được phép sửa lỗi kỹ thuật vào hợp đồng tại điểm có sai sót [35, Điều 50] Đồng thời, hợp đồng phải thể hiện chính xác về ngày, tháng, năm, địa điểm công chứng Cũng giống như các loại hợp đồng, giao dịch khác, chữ viết trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được công chứng phải rõ ràng, dễ đọc, không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, không được viết xen dòng, đè dòng, tẩy xóa, để trống, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác [35, Điều 45] Khi có sự sai sót trong ghi chép, đánh máy, in ấn trong hợp đồng thế chấp được công chứng mà việc sửa lỗi đó không làm ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp thì công chứng viên tiến hành sửa lỗi kỹ thuật Việc sửa lỗi kỹ thuật trong hợp đồng công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực

hiện việc sửa lỗi kỹ thuật Công chứng viên thực hiện việc sửa lỗi kỹ thuật có trách nhiệm đối chiếu từng lỗi cần sửa với các giấy tờ trong hồ sơ công chứng, gạch chân chỗ cần sửa, sau đó ghi chữ, dấu hoặc con số đã được sửa vào bên lề kèm theo chữ ký của mình và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng Sau khi sửa lỗi kỹ thuật, Công chứng viên có trách nhiệm thông báo việc sửa lỗi đó cho các bên tham gia hợp đồng thế chấp [37, Điều 50] Khi công chứng, công chứng viên ghi rõ thời điểm, ngày, tháng, năm thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp Nếu người yêu cầu công chứng đề nghị hoặc công chứng viên thấy cần thiết thì có thể ghi giờ, phút thực hiện công chứng

Thứ tư, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được công chứng phải

có lời chứng của công chứng viên ghi rõ trong hợp đồng thế chấp Lời chứng được thực hiện theo mẫu quy định, trong đó phải ghi rõ thời điểm, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ trong hợp đồng, giao dịch đúng là chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người tham gia hợp đồng, giao dịch Cuối lời chứng có chữ ký của công chứng viên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng

Cũng giống như các loại hợp đồng, giao dịch khác, khi công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng (bên thế chấp), người làm chứng phải ký vào hợp đồng trước mặt công chứng viên Trong trường hợp người có thẩm quyền giao kết hợp đồng của tổ chức tín dụng, doanh nghiệp khác đã đăng ký chữ ký mẫu tại tổ chức hành nghề công chứng thì người đó có thể ký trước vào hợp đồng và công chứng viên phải đối chiếu chữ ký của họ trong hợp đồng với chữ ký mẫu trước khi thực hiện việc công chứng Nếu người yêu cầu công chứng, người làm chứng không ký được

do khuyết tật hoặc không biết ký thì có thể điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào

hợp đồng Nếu không điểm chỉ được bằng ngón trỏ phải thì điểm chỉ bằng ngón trỏ trái Trường hợp không thể điểm chỉ bằng hai ngón trỏ đó thì điểm chỉ bằng ngón khác và phải ghi rõ việc điểm chỉ đó bằng ngón nào, của bàn tay nào Tuy nhiên, việc điểm chỉ cũng có thể thực hiện đồng thời với việc ký vào hợp đồng, nếu người yêu cầu công chứng đề nghị hoặc khi công chứng viên thấy cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho người yêu cầu công chứng

Thứ năm, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã được công chứng

có thể được sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ, nếu có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng đó Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng

đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Luật Công chứng năm 2014

1.3.2 Mục đích, ý nghĩa của công chứng hợp đồng thế chấp quyền

và bên nhận thế chấp Bởi vì, quan hệ đất đai là quan hệ giữa người với người trong quá trình quản lý, khai thác, hưởng dụng những lợi ích mà đất đai mang lại Trong đó, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý

về đất đai Trong quan hệ pháp luật về đất đai, Nhà nước và người sử dụng đất là chủ thể của quan hệ này Nhà nước với tư cách là chủ thể thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và quản lý đất đai Các chủ thể sử dụng đất khác thực hiện quyền của mình phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai

do Nhà nước đề ra Đất đai là tư liệu sản xuất, là nguồn tài nguyên vô giá Đời sống sản xuất cũng như đời sống xã hội luôn luôn tăng thêm, trong khi đất đai không tự nó sinh ra Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật, những chính sách đối với từng loại đất khác nhau để xác lập chế độ pháp lý cho từng loại đất cụ thể Nội dung của các quan hệ pháp luật đất đai chính là quyền và nghĩa vụ pháp lý của các chủ thể tham gia quan hệ đất đai đó Do đó, mục đích của công chứng là đảm bảo tính an toàn pháp lý cho hợp đồng được công chứng và giúp cho các bên hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình trong giao dịch về quyền sử dụng đất qua việc tư vấn, giải thích của các công chứng viên Được Nhà nước cho phép thành lập, nên hoạt động công chứng và quy định các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải công chứng nhằm bảo vệ đất đai của Nhà nước, hạn chế các tranh chấp phát sinh trong việc thế chấp quyền sử dụng đất Đồng thời, thông qua việc công chứng, các bên cảm thấy yên tâm hơn khi có một người trung gian chứng nhận sự việc và kiểm soát nội dung của hợp đồng, hạn chế các quy định trái pháp luật được đưa vào hợp đồng

Qua đó, có thể thấy rằng, việc công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng không chỉ có ý nghĩa trong việc bảo vệ lợi ích của Nhà nước, tăng cường công tác quản lý đất đai mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch Mặt khác, việc công chứng các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giúp nâng cao giá trị chứng minh của chứng cứ (hợp đồng) khi có tranh chấp Bởi vì, các hợp đồng

về đất đai cũng như hợp đồng về thế chấp quyền sử dụng đất khi xảy ra tranh

chấp, các bên tham gia giao dịch phải đưa ra chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình Tòa án sẽ dễ dàng xem xét và chấp nhận hơn nếu các giao dịch đó đã được công chứng

1.3.2.2 Ý nghĩa của công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Chúng ta thấy rằng, không phải mọi hợp đồng, giao dịch đều được pháp luật quy định phải công chứng hoặc chứng thực Một số hợp đồng, giao dịch có giá trị tài sản rất lớn; nhưng pháp luật không yêu cầu các bên phải công chứng, chứng thực Trường hợp các bên muốn tạo chứng cứ pháp lý, cần công chứng thì có thể tự nguyện đến tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu công chứng viên chứng nhận đối với hợp đồng, giao dịch đó Riêng đối với các hợp đồng, giao dịch liên quan đến đất đai thì pháp luật quy định phải được công chứng, chứng thực, trong đó có hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Như đã đề cập ở các phần trên, hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại là một trong những hoạt động luôn tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro từ nguồn vốn đã bỏ ra cho khách hàng vay Bởi vì, việc vay vốn thường nhằm vào mục đích phục vụ kinh doanh hoặc các hoạt động khác của bên vay vốn; nên nguồn vốn này tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro như việc kinh doanh thua lỗ, sự lên xuống về lãi suất hoặc do lạm phát hoặc bên thế chấp, bên vay vốn có thể gặp những sự kiện rủi ro nào đó Để tồn tại, tạo ra lợi nhuận và đứng vững trước sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp, nhà sản xuất diễn ra khá khốc liệt; nên việc phá sản, mất khả năng thanh toán nợ của doanh nghiệp được coi là một quy luật, nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay Bên cạnh đó, trong quá trình thẩm định các dự án vay vốn, một số cán bộ của các ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng thẩm định chưa đầy đủ Có trường hợp bên vay lập khống dự án để lừa đảo ngân hàng hoặc thông đồng với cán bộ tín dụng của ngân hàng để vay vốn với số lượng rất lớn và đã được ngân hàng chấp thuận hồ sơ cho vay vốn Một số trường hợp người vay sử dụng vốn vay sai mục đích hoặc cố tình chây ì không trả nợ khi đến hạn thanh toán Do đó,

việc thanh toán nợ cho khoản vay sẽ gặp nhiều khó khăn nên rủi ro cho phía ngân hàng thương mại là rất lớn Việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ cho khoản vay là nhằm mục đích thu hồi nợ của ngân hàng thương mại Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và bảo đảm tiền vay nói riêng Việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản có ý nghĩa rất lớn trong việc phòng ngừa rủi ro, tạo ra tâm lý và nâng cao trách nhiệm trả nợ đối với người đi vay Hợp đồng thế chấp bảo đảm khoản vay, nếu được công chứng sẽ tạo ra chứng cứ pháp lý cho cả hai bên khi phát sinh tranh chấp Việc công chứng viên như một người thứ ba đứng ra làm chứng cho hợp đồng, giao dịch, công chứng sự tự nguyện thỏa thuận của hai bên thông qua các điều khoản của hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất sẽ tạo tâm lý yên tâm cho cả hai bên khi giao kết hợp đồng Đồng thời, khi công chứng, các công chứng viên sẽ có trách nhiệm giải thích quyền, nghĩa vụ, ý nghĩa, hậu quả pháp lý của mỗi bên khi tham gia giao kết hợp đồng

Mặt khác, các công chứng viên là những chuyên gia về mặt luật pháp, được đào tạo về nghiệp vụ công chứng, trải qua thời gian tập sự hành nghề công chứng, thời gian hành nghề công chứng nên rất có kinh nghiệm trong việc chứng nhận các hợp đồng, giao dịch, nhất là các hợp đồng, giao dịch lên quan đến quyền sử dụng đất Các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng không phải lúc nào cũng thiết lập một hợp đồng với các điều khoản luôn tuân thủ các quy định của pháp luật Do vậy, khi đến công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng, các công chứng viên sẽ giúp các bên giao kết hợp đồng thẩm định, kiểm soát các điều khoản đó nhằm đảm bảo các nội dung của hợp đồng không trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội

1.3.3 Nguyên tắc của hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Một trong những nguyên tắc cơ bản của hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng như hoạt động của công chứng viên là