Báo cáo ngành bất động sản

Các giaiăđo năc aăm tăchuăk ăB S Ngu n: FPTS... T mănhìnăđ nă2020ăậ 2025,ăth ătr ngă s ăđ iăm tăv iănh ngăchuy năbi năn iăt iăc ăb năđ ăhìnhăthƠnhăm tăt ngălaiăm i... Cácăt ăch căkinhăd

HƠăH ngăHoa

Chuyên viên phân tích E: hoahh@fpts.com.vn P: (04) ậ 3773 7070 ậ Ext: 4302

Tháng 03/2015

DANHăM CăT ăVI TăT T

ADB (Asian Development Bank) : Ngân hàng phát tri n Châu Á

CAGR (Compound Annual Growth Rate) : T l t ng tr ng kép hàng n m

TIểUă I M

NgƠnhăB tăđ ngăs năth ăgi i

Th tr ng B S M g n k t ch t ch v i n n kinh t M , trong khi t ng tr ng GDP M l i t ng quan ch t

ch v i t ng tr ng GDP th gi i nên b c đi c a th tr ng B S th gi i nhìn chung c ng là s ph n ánh

b c đi c a th tr ng B S M

Th tr ng B S M đang đi vào giai đo n ph c h i (2014 ậ 2016) sau khi thoát kh i vùng đáy kh ng ho ng (n m 2009) đ chu n b b c lên l trình phát tri n m nh m đ n n m 2025 D phóng đ n n m 2016, giá

tr giao d ch B S th ng m i đ t 430 t USD (g p 5 l n so v i n m 2009), s l ng nhà m i dành cho 1

h gia đình (single-family) đ t 900.000 c n (+102% so v i 2009), giá nhà t ng bình quân 4%/n m so v i m c

gi m 2% c a n m 2009, t l tr ng t t c các phân khúc B S cho thuê (v n phòng, bán l , khách s n…)

đ u gi m m nh so v i n m 2009

Ni m tin gi đây đư tr l i v i th tr ng B S nh ng s ph c h i di n ra không đ ng đ u gi a các qu c gia

T m nhìn đ n 2020 ậ 2025, th tr ng s đ i m t v i nh ng chuy n bi n n i t i c b n, trong đó vi c ng

d ng khoa h c công ngh và đ m b o ch t l ng s ng b n v ng là nh ng nhân t vô cùng quan tr ng cho

s thành công c a m i d án Vì v y, các t ch c kinh doanh B S s c n ph i s m n m b t đ c nh ng thay đ i này đ th c thi chi n l c kinh doanh phù h p

Trong xu th d ch chuy n t ng b c và phát tri n đ n n m 2020 ậ 2025 c a th tr ng B S toàn c u, nhóm các n c Châu Á m i n i chính là khu v c t ng tr ng nhanh nh t trong giai đo n m i này

NgƠnhăB tăđ ngăs năVi tăNam

Ngành B S đ c h tr b i các đi u ki n kinh t - xư h i thu n l i:

 V trí đ a lý ti p giáp Bi n ông đem l i nh ng ti m n ng to l n đ phát tri n kinh t bi n

 Chính ph Vi t Nam đang đ y m nh xây d ng đô th và phát tri n kinh t đô th thông qua ắchi n l c phát tri n đô th qu c gia đ n 2020 và t m nhìn đ n 2025” Trên c s phân b 6 vùng kinh t - xã h i

qu c gia, các đô th trung tâm l n và c c l n s là th đô Hà N i, TPHCM, H i Phòng, Vinh, Hu , à

N ng, Quy Nh n, C n Th

 Ngu n nhân l c tr , d i dào vào đ tu i lao đ ng

 Kinh t v mô ph c h i, t ng b c phát tri n n đ nh

 CSHT đ c chú tr ng đ u t , t ng b c c i thi n, đ c bi t là TPHCM & Hà N i

Di n bi n 20 n m c a th tr ng B S (v i 3 l n ắs tẰ và ắđóng b ngẰ) th hi n quy lu t cung c u, ph n ánh các chính sách đ c áp d ng nh m đi u ti t n n kinh t

Nhìn chung th tr ng B S đang h i ph c sau nhi u n m li n suy gi m, TPHCM & Hà N i v n là 2 khu v c

có th tr ng B S phát tri n và sôi đ ng nh t c n c Di n bi n các phân khúc:

 Nhà li n đ t giao d ch t t tr l i k t Q2/2014 và s ti p t c tích c c trong th i gian t i;

 Phân khúc c n h bình dân giao d ch sôi đ ng nh ng ngày càng c nh tranh trong khi m ng c n h trung

ậ cao c p d n c i thi n;

 Quy mô th tr ng c n h d ch v còn nh so v i các thành ph lân c n nh ng m c đ c nh tranh gay

g t t o áp l c lên giá thuê;

 Th tr ng v n phòng ti p t c thu c v khách thuê do ngu n cung hi n t i & t ng l i v n d i dào, xu

h ng d ch chuy n ra kh i trung tâm d n ph bi n;

 Nh ti m n ng ngành bán l , ngu n cung sàn bán l d báo t ng m nh nh ng giá thuê & công su t thuê ch u áp l c c nh tranh cao;

 Ngành du l ch có nhi u tri n v ng, thu hút các doanh nghi p B S l n tham gia đ u t d án;

 Phân khúc KCN đ ng tr c nhi u c h i t ng tr ng khi nhu c u thuê đ t s n xu t kinh doanh ngày càng nhi u

H th ng v n b n pháp lu t liên quan ngành B S hi n v n r t ph c t p và ch ng chéo, th t c hành chính

r m rà nên ch a th t s phát huy đ c vai trò đi u ti t th tr ng Vi c phê duy t quy ho ch 1/500 khá r c

r i, xin c p phép xây d ng khó kh n và m t th i gian… khi n doanh nghi p ph i m t 3 ậ 6 n m m i có th

kh i công d án, đ y chi phí đ u t lên cao d n đ n giá thành s n ph m bu c ph i t ng

Ngành B S, bên c nh nh ng l i th và c h i (kinh t ph c h i, đô th hóa nhanh, dân s tr , h tr t chính

ph …), còn t n đ ng nhi u h n ch (quy mô nh , ph thu c nhi u vào v n vay, giá cao v t s c mua…)

c ng nh đ i m t nhi u r i ro (đ u c , các chính sách h tr ch a hi u qu …)

Xét v chu i giá tr , ngành B S hi n t i v n còn thi u nhi u nhân t đ th tr ng có th ho t đ ng xuyên

su t, chuyên nghi p và hi u qu h n nh REITs, th tr ng n th c p, đ n v chuyên bi t cung c p gi i pháp ti t ki m n ng l ng & đ m b o ch t l ng môi tr ng s ng… Sân ch i cho các nhà đ u t t ch c

v n còn eo h p, các qu đ u t B S hi n h u đ u là qu ngo i

Các doanh nghi p n c ngoài đang l n l t doanh nghi p n i trong l nh v c phát tri n, t v n, qu n lý B S (ch y u nh ng d án trung ậ cao c p) Riêng m ng môi gi i, nh ng đ n v phân ph i trong n c ( t Xanh, liên minh G5, h th ng STDA, Novaland, Danh Khôi…) đang áp đ o các công ty n c ngoài

Các chính sách quan tr ng trong n m 2014 (tính di n tích c n h theo thông th y, cho phân lô bán n n, m

r ng gói vay 30.000 t VN , thông qua Lu t kinh doanh B S & Lu t nhà 2014,…) c ng v i lưi su t gi m nhi u (lưi vay ng n h n dao đ ng kho ng 8%) đư h tr t t cho th tr ng Giao d ch thành công c n m

2014 t i Hà N i & TPHCM t ng l n l t 200% & 30% so v i cùng k

Tri n v ng th tr ng B S 2015 s ti p t c ph c h i, giao d ch t ng nh ng không quá đ t bi n

Xét dài h n, 2014 là n m b n l cho s chuy n mình c a ngành B S v i nh ng l c đ y t nh ng y u t quan tr ng (c c u hàng hóa thay đ i, dòng v n quay tr l i, xu h ng M&A, dân s và đô th hóa, thanh l c

và tái c u trúc các doanh nghi p B S…) T t c nh m chu n b cho giai đo n t ng tr ng ti n v 2020 ậ

2025

Giai đo n đ n n m 2020, trong khi các n c phát tri n đang b c ắch ng khoán hóaẰ thì tính ch t ngành

B S Vi t Nam đang thay đ i đ n b c ắchuyên môn hóaẰ (là lúc các doanh nghi p B S đ u t có tr ng tâm

h n, s n ph m B S đa d ng & chuyên bi t h n, thông tin th tr ng minh b ch h n, ngu n v n cho th

tr ng m r ng h n…)

Doanhănghi p B tăđ ngăs năVi tăNam

Có r t nhi u doanh nghi p B S l n/nh khác nhau n m r i rác kh p các t nh/thành l n, đông dân trên c

n c Th ng kê theo mư ngành ngh thì có t i 4.480 công ty đ ng ký kinh doanh B S trong danh sách ngành

ho t đ ng

Th tr ng B S 2014 đ l i nhi u d u n n i b t T câu chuy n thanh kho n th tr ng cho t i nh ng cu c

đ i ch d án, b i sau nhi u n m thanh l c, m t nhóm m i đang d n l di n nh vào chi n l c thôn tính các d án kh thi Trong đó, có nhi u công ty ch m i ch p ch ng b c vào sân ch i B S, nh ng h l i đang cho th y là nh ng th l c m i n i nhi u tri n v ng ó là các doanh nghi p nh FLC Group, i Quang

nh ng đàn anh luôn th hi n đ c s c m nh c a mình, nh ng đ i gia m i n i này s đem đ n cu c đua trên l nh v c B S ngày càng h p d n

Tính t i 31/12/2014, có 65 doanh nghi p B S đang niêm y t (chi m kho ng 11% v n hóa toàn th tr ng

ch ng khoán) Trong đó có nhi u doanh nghi p l n, đ u ngành nh VIC, KBC, ITA, IJC, SJS, DIG, NLG…

N m 2014, Doanh thu thu n & LNST toàn ngành B S niêm y t đ t l n l t 53.237 t VN (+40% YoY) & 6.195 t VN (-19% YoY) T ng tài s n toàn ngành đ t 227.558 t VN , hàng t n kho đ t 81.760 t VN , và

n vay đ t 64.798 t VN (chi m 28% t ng tài s n)

Chi phí lưi vay v n là y u t quy t đ nh chi ph i KQKD c a các doanh nghi p B S, m t s doanh nghi p có

t l N vay/T ng tài s n cao nh DLR (56%), VNI (54%), NVN (47%), PDR (46%) Nh ng doanh nghi p ít

s d ng n vay s có l i th đ ti p t c ghi nh n KQKD kh quan trong th i gian t i

Nh ng doanhănghi p B Sătri năv ng:

(Ngu n: FPTS t ng h p & phân tích, tháng 11/2014)

ây là nh ng doanh nghi p đ u ngành, lâu n m, qu đ t nhi u, đư b c qua giai đo n kh ng ho ng v i các

d án đang đ c đ y m nh đ u t đ đón l y c h i phát tri n t s ph c h i c a th tr ng B S nói riêng

và n n kinh t nói chung

I NGÀNH B Tă NG S N TH GI I

M là qu c gia có th tr ng B S phát tri n lâu đ i và n ng đ ng b c nh t th gi i Th tr ng

B S M th hi n đ c tính g n k t ch t ch v i n n kinh t khi di n bi n c a các ch s đ i di n

cho ho t đ ng ngành B S g n nh t ng quan hoàn toàn v i di n bi n c a t ng tr ng GDP

c bi t, thay đ i trong giá nhà và giá B S th ng m i có th đ c xem là ch báo t t cho n n kinh t b i di n bi n 2 ch s này th ng đi tr c n n kinh t m t b c

ph ng di n khác, t ng tr ng GDP M l i có t ng quan ch t ch v i t ng tr ng GDP th

gi i nên b c đi c a th tr ng B S th gi i nhìn chung c ng chính là s ph n ánh b c đi c a

th tr ng B S M

-100 0 100 200 300

Di năbi năphơnăkhúcăB Săth ngăm iăM

Giá tr giao d ch B S th ng m i Giá tr phát hành CMBS

Kinh t gia n i ti ng Fred E Foldvary đư phát tri n mô hình ắThe Great 18 ậ Year Real Estate CycleẰ t ông Homer Hoyt (chuyên gia kinh t v B S nh ng n m 30) đ d báo cu c kh ng

ho ng nhà đ t 2008 Theo đó, m t cách t ng đ i, m i chu k ngành B S s kéo dài 18 n m

và Foldvary tin ch c r ng ngành B S th gi i s ti p t c tuân theo chu k này

The Great 18 ậ Year Real Estate Cycle nhăc aă

Th tr ng B S M đư thoát kh i vùng đáy 2009 và đang đi vào giai đo n ph c h i (2014 ậ 2016)

tr c khi chính th c b c lên l trình phát tri n m nh m đ n n m 2025 D phóng n m

2016, giá tr giao d ch B S th ng m i đ t 430 t USD (g p 5 l n so v i n m 2009), s l ng nhà

m i dành cho 1 h gia đình (single family) đ t 900.000 c n (+102% so v i 2009), giá nhà t ng 4%/n m so v i m c gi m 2% c a n m 2009, t l tr ng t t c các phân khúc B S cho thuê (v n phòng, bán l , khách s n…) đ u gi m m nh so v i n m 2009

Các giaiăđo năc aăm tăchuăk ăB S

(Ngu n: FPTS)

Nh v y, có th d báo đ c ắđ nh” ti p theo c a th tr ng B S th gi i chính là vào quanh

n m 2025 Do đó, ngay t lúc này chính là th i đi m thích h p, khi mà lãi su t đã xu ng r t th p

và giá tài s n g n nh ch m đáy và khó có th gi m n a, đ các doanh nghi p B S, các nhà đ u

t đ y m nh đ u t vào th tr ng, còn c dân nên cân nh c mua nhà đ ho c kinh doanh v i dòng thu nh p cho thuê mang l i t su t l i nhu n khá t t so v i lưi su t ti n g i ngân hàng

Ni m tin đư tr l i v i th tr ng B S nh ng s ph c h i không di n ra đ ng đ u gi a các qu c gia, th m chí m t s n i đang trên b v c kh ng ho ng T mănhìnăđ nă2020ăậ 2025,ăth ătr ngă

s ăđ iăm tăv iănh ngăchuy năbi năn iăt iăc ăb năđ ăhìnhăthƠnhăm tăt ngălaiăm i

 Các y u t c b n c i thi n c phân khúc nhà &

B S th ng m i (giá & kh i l ng giao d ch t ng,

đ u t t ng, CMBS t ng, giá nhà t ng…)

(Ngu n: FPTS)

Tri năv ngăB SăM ă&ăth ăgi i

Quy mô B S toàn c u s m r ng khi giá tr đ u t B S đ c d báo t ng tr ng 55%, t 29 nghìn t USD (2012) lên 45 nghìn t USD (2020)

N m 2025, dân s đô th th gi i s cán m c 4,6 t ng i M c đ di c xư h i cao s d n d t làn sóng xây d ng vô cùng l n Trong đó, nh ng đô th đang phát tri n Châu Á là nh ng khu v c

t ng tr ng nhanh nh t Tuy nhiên, s bùng n dân s và s già đi c a dân s s đòi h i ch đ u

t d án B S ph i chuyên bi t h n và t i u hóa công n ng trên t ng m2 d án

C nh tranh gia t ng các n n kinh t m i n i b i ti m n ng th tr ng B S s thu hút các đ i gia

đ a c hùng m nh trên th gi i gia nh p th tr ng

Ti n b khoa h c công ngh và s b n v ng s là nh ng nhân t then ch t d n d t giá tr , và

nh ng doanh nghi p nào n m b t đ c đi u này s là chia khóa thành công trên th tr ng

V n đ u t t nhân s đ m nhi m vai trò tài tr quan tr ng trong các quá trình đô th hóa, qua đó giúp các doanh nghi p B S h n ch l thu c vào n vay ngân hàng

Vi n c nh th tr ng đang d n thay đ i mang nhi u ý ngh a quan tr ng cho đ u t & phát tri n

B S Cácăt ăch căkinhădoanhăB Săs ăc năph iăs măn măb tăđ cănh ngăthayăđ iănƠyăđ ă

th căthiăchi năl căkinhădoanhăphùăh p

(Xem chi ti t)

Th tr ng B S toàn c u đang d ch chuy n v i xu h ng chung nh t và hi n di n rõ nét nh t là

s phát tri n trên l trình đ n n m 2020 ậ 2025 Trong đó, cácăn c ChơuăỄăm iăn iăchínhălƠă

khuăv căt ngătr ngănhanhănh t trongăgiaiăđo năphátătri năm iănƠy

M c đ đô th hóa nhóm các n c Châu Á m i n i đang t ng nhanh và d báo đ t 46% vào

n m 2025, nh ng m c đ đô th hóa này v n còn kém khá xa so v i các khu v c phát tri n nh Châu Âu (76%), Châu M (84%)

Trái l i, t c đ đô th hóa các n c Châu Á m i n i đ t bình quân 2,12% ậ 2,41%/n m, ch thua Châu Phi nh ng luôn cao h n nhi u so v i các khu v c phát tri n khác trên th gi i ây là nh ng

k t qu c a s bùng n dân s , đ c bi t là dân s đô th b i làn sóng di c t nông thôn ra thành

th đư và đang di n ra m nh m

T duy toàn c u, n m b t s luân chuy n c a các dòng ch y v n qu c t

Th u hi u nguyên lý kinh t c b n c a các thành ph đ l a ch n đi m đ n đ u

t

ắNhân t hóaẰ công ngh & tính b n v ng vào đ nh giá tài s n Khách hàng luôn

s n lòng chi tr cho các y u t t ng thêm này, giúp ch đ u t không nh ng bù

đ p đ chi phí mà còn có l i nhu n cao h n

Chính ph luôn đ m nh n vai trò lưnh đ o trong vi c phát tri n đô th và CSHT

nên h p tác v i Chính ph s giúp kích ho t các n ng l c kinh t - xư h i, góp

ph n vào s thành công c a d án B S

T p trung vào nh ng phân khúc có th m nh, nâng cao nh n th c v đ c đi m

vùng mi n và nhu c u th c t c a khách hàng

Xem xét k gi a r i ro và l i nhu n, đ c bi t là các th tr ng m i n i b i thông

tin không minh b ch

UăT ăKINHă DOANHăB S

Tuy nhiên, dân s đông và t ng nhanh c ng t o gánh n ng l n cho Chính ph các n c Châu Á

m i n i trong vi c đ m b o ch t l ng cu c s ng, gi i quy t nh ng v n đ v chênh l ch giàu ậ nghèo, ô nhi m môi tr ng…

GDP per capita 2013 khu v c Châu Á m i n i trung bình đ t kho ng 6.016 USD, dù đang t ng

b c c i thi n, nh ng v n th p h n nhi u so v i m c trung bình c a th gi i là 14.171 USD Trong t ng lai, các n c Châu Á m i n i s là tr ng đi m t ng tr ng c a kinh t toàn c u, qua

đó giúp nâng cao m c thu nh p bình quân đ u ng i t ng qu c gia ây chính là đi u ki n tiên quy t nh m thúc đ y nhu c u và kh n ng chi tr c a c dân đ i v i các s n ph m B S

Sàn nhà bình quân đ u ng i khu v c đô th nhóm các n c Châu Á m i n i nhìn chung ch

đ t d i 30m2, v n còn khiêm t n so v i m c trên 40m2 c a các n c phát tri n ây chính là

c h i to l n cho các doanh nghi p trong ngành Xây d ng ậ B S khi Chính ph các n c s t ng

b c nâng cao đi u ki n s ng c a c dân n c mình trong đó có vi c đ u t m r ng di n tích sàn nhà h n n a

M căđ ăđôăth ăhóa

Châu Á m i n i Châu Phi

Châu Âu Châu M Latin & Caribbean

T căđ ăđôăth ăhóaăbìnhăquơnăhƠngăn m

Châu Á m i n i Châu Phi Châu Âu Châu M Latin & Caribbean

B c M Bình quân th gi i

II NGÀNH B Tă NG S N VI T NAM

1.1.ăV ătríăđ aălỦ

Lưnh th Vi t Nam n m trong vành đai nhi t đ i thu c bán đ o ông D ng, ch u nh h ng c a gió mùa Châu Á, thiên nhiên b n mùa xanh t t, h đ ng ậ th c v t đa d ng, nhi u tài nguyên khoáng s n…

c bi t, vi c ti p giáp Bi n ông giúp Vi t Nam phát tri n kinh t bi n v i 2 l i th quan tr ng

M t là ti m n ng t nhiên to l n v i b bi n dài, di n tích lưnh h i thu c ch quy n r ng, kh n ng

ti p c n d dàng đ n các đ i d ng, nhi u bưi bi n đ p… Hai là v trí đ a lý - kinh t chi n l c,

đ c bi t là n m trên hai tuy n h i hành và các lu ng giao th ng qu c t ch y u c a th gi i,

nh t là trong th i đ i bùng n phát tri n Châu Á ậ Thái Bình D ng

1.2.ăQuyăho chăđôăth

B l i phía sau xu t phát đi m thu n nông nghi p l i tr i qua nhi u cu c chi n tranh, Vi t Nam đang có nh ng b c ti n nhanh trong phát tri n kinh t , trong đó xây d ng đô th và phát tri n kinh t đô th là đi u ki n then ch t Quy t đ nh 445/2009/Q -TTg và 1659/2012/Q -TTg đ c ban hành đư xác đ nh ch ng trình phát tri n đô th qu c gia đ n 2020 và t m nhìn đ n 2025

Trong đó, các đô th trung tâm đ c phân b h p lý trên c s 6 vùng kinh t ậ xã h i qu c gia là: Vùng trung du và mi n núi phía B c (14 t nh), Vùng đ ng b ng Sông H ng (11 t nh, thành ph ), Vùng B c Trung B và duyên h i mi n Trung (14 t nh, thành ph ), Vùng Tây Nguyên (5 t nh), Vùng

ông Nam B (6 t nh, thành ph ), Vùng đ ng b ng sông C u Long (12 t nh, thành ph )

Di nătíchăđ tăli n:ă

330.957 km2 ngăb ăbi nădƠi:ă

3.260 km Dơnăs ă2013:ă

89,71ătri u GDP 2013:

171,39ăt ăUSD GDP per capita 2013:

1.910,53 USD Dơnăs ătrongăđ ătu iălaoăđ ng:ă

70,72%

Vi tăNamătrênăb năđ ăth ăgi i

(Ngu n: FPTS)

Do đô th hóa là quá trình quan tr ng và t t y u đ phát tri n kinh t - xư h i nên trong h n 30 n m phát tri n, s l ng đô th t ng lên nhanh chóng

Quy t đ nh 445 & 1659 c ng ch rõ các đô th trung tâm l n và c c l n s là th đô Hà N i, TPHCM,

H i Phòng, Vinh, Hu , à N ng, Quy Nh n, C n Th ph i đ c t ch c thành các chùm đô th ,

P/F: k ho ch/d báo (Ngu n: United Nations, FPTS t ng h p)

2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000

Siêuăđôăth ăTPHCMă- Vi tăNam

Dân s đô th X p h ng đô th trên th gi i

nhăh ngăquyăho chănơngălo i đôăth ăVi tăNamăđ năn mă2020

VÙNG ÔNG NAM B (vùng kinh t tr ng đi m mi n nam) VÙNG NG B NG SÔNG C U LONG

có vành đai b o v đ h n ch t i đa s t p trung dân s , c s kinh t d n đ n s phá v cân

b ng sinh thái, và s hình thành các siêu đô th n n m 2030, Vi t Nam s xu t hi n Megacity

đ u tiên, đó là TPHCM

1.3.ăDơnăs

Là m t n c có t c đ t ng dân s khá nhanh trong khu v c và th gi i, Vi t Nam đang ch đ ng

v ngu n nhân l c tr , d i dào vào đ tu i lao đ ng L c l ng lao đ ng t ng m nh t n m 1990

và đ n 2013 đư đ t 53,74 tri u ng i (chi m 60% t ng dân s ) Trung bình c m i n m dân s

t ng kho ng 1 tri u ng i thì ngu n cung nhân l c s ti p t c d i dào trong th i gian t i

D i tác đ ng c a đô th hóa, s d ch chuy n c a ng i lao đ ng t nông thôn ra thành th đ

ki m vi c làm là đi u t t y u, kéo theo đó là nhu c u b c thi t v nhà T n m 2000, dân s đô

th bùng n m nh m và t c đ t ng này đ c d báo kéo dài h n 50 n m N m 2025, t ng dân

s Vi t Nam d báo đ t 99,33 tri u ng i, t ng ng m c t ng CAGR 2000 ậ 2025 là 1% nh ng

th p h n so v i m c t ng CAGR c a dân s đô th là 3%

(Ngu n: United Nations)

Dơnăs ăvƠăt ăl ădơnăs ăđôăth ăVi tăNamă(1950ă- 2050)

T ng dân s Dân s đô th /T ng dân s (%)

(Ngu n: United Nations, World Bank)

T ngătr ngădơnăs ăVi tăNamăsoăv iăn mă2000

T ng tr ng t ng dân s T ng tr ng dân s đô th

1.4.ăKinhăt ăv ămô

 T ngătr ng GDP

T ng tr ng GDP c n m 2014 đ t 5,98%, v t m c tiêu 5,80% c a Chính ph nh 2 l nh v c chính là Công nghi p & Xây d ng (t ng 7,15% YoY) K t qu này kh ng đ nh r ng d u hi u ph c

h i c a n n kinh t đư tr nên rõ nét và v ng ch c h n

Xét v dài h n, t c đ t ng tr ng GDP đ c k v ng b t l i m c 6 - 7%/n m cho giai đo n

2015 – 2018, ch y u nh hai nhân t chính là v n FDI và xu t kh u Tính chung c n m 2014,

kim ng ch xu t kh u đ t 150 t USD (+13,6% YoY), nh p kh u đ t 148 t USD (+12,1% YoY), giúp th ng d th ng m i đ t kho ng 2 t USD Ngu n v n FDI và xu t kh u có tác đ ng t ng

h l n nhau r t nhi u, đ c bi t khi vi c thay đ i c c u ngu n v n FDI m r ng c h i đ u t vào các l nh v c d t may cao c p và công nghi p ngoài ngành d t may n i mà xu t kh u ít ch u bi n

đ ng giá Hi p đ nh TPP nhi u kh n ng đ c thông qua vào 2015, mang l i c h i l n cho t ng

tr ng GDP

Theo T ng c c th ng kê, n m 2014, ho t đ ng kinh doanh B S đư t ng 2,85% YoY Con s tuy không l n nh ng c ng cho th y nh ng tín hi u tích c c t th tr ng Giá tr s n xu t xây d ng công trình nhà đ t 354,8 nghìn t đ ng, s doanh nghi p B S gia nh p m i t ng 23,4%

 Thu nh păbìnhăquơnăđ uăng i (GDP per capita)

GDP per capita n m 2014 c đ t 2.094 USD Qua 14 n m, m c dù GDP t ng tr ng không quá cao và ti n đ ng m t giá nhi u so v i USD nh ng GDP per capita v n ghi nh n s t ng tr ng tích c c Giai đo n 2015 ậ 2018, GDP per capita đ c d báo t ng bình quân 8,49%/n m trong khi l m phát bình quân là 5,00%/n m, th hi n r ng s c mua s ti p t c đ c c i thi n

(Ngu n: ADB, Ernst & Young, FPTS t ng h p)

T ngătr ngăkinhăt ă&ăl măphátăhƠngăn m

T ng tr ng GDP T ng tr ng CPI

 V n FDI

N m 2014, FDI đ ng ký c đ t 20,23 t USD nh ng FDI gi i ngân đ t 12,35 t USD (cao nh t

t tr c đ n nay) cho th y s tích c c c a ngu n v n đ u t quan tr ng này, th hi n ni m tin

m nh m c a N TNN vào ti m n ng và môi tr ng kinh doanh t i Vi t Nam Thu hút v n FDI s

ti p t c kh quan trong nh ng n m ti p theo nh các hi p đ nh th ng m i t do mà Vi t Nam đang đàm phán và xu h ng d ch chuy n s n xu t t Trung Qu c sang Vi t Nam

1.5.ăC s ăh ăt ng

Theo báo cáo ch s kinh doanh Vi t Nam 2013 c a VCCI, trong 12 ch s đánh giá v đi u ki n kinh doanh, CSHT đ t đi m s cao nh t Luôn xác đ nh CSHT là m t thành ph n quan tr ng trong

chi n l c phát tri n nên trong 20 n m qua Chính ph đư n l c duy trì m c đ u t h t ng kho ng 10% GDP M c đ u t r t cao này đư mang l i k t qu phát tri n nhanh chóng v kh i l ng CSHT và m c đ ti p c n s d ng, tuy nhiên v dài h n, CSHT Vi t Nam v n còn r t h n ch Báo cáo n ng l c c nh tranh toàn c u 2012 - 2013 (GCI) cho r ng CSHT (x p h ng 95/114) c a

Vi t Nam hi n đư b quá t i do kinh t t ng tr ng nhanh, trong đó ch t l ng đ ng và c ng bi n

b đánh giá là đáng lo ng i

V i s chú tr ng đ u t c a Chính ph , ngu n v n ODA và s h tr c a C Quan H p Tác Qu c

T Nh t B n (JICA), r t nhi u các công trình giao thông đư đ c xây d ng Nh ng d án này

200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800

10 20 30 40 50 60 70 80

(Ngu n: World Bank, Ernst & Young)

Vi tăNamăGDPăperăcapitaă(USD)

không nh ng gi i quy t v n đ ùn t c đô th mà còn m r ng, c i thi n rõ r t m ng l i l u thông

v i các khu v c lân c n Các KCN m c lên d c tuy n qu c l đóng góp to l n vào s phát tri n kinh t và xóa đói gi m nghèo Nh nh ng thành t u đó, Di n đàn Kinh t th gi i (WEF) v a có

Báo cáo xúc ti n th ng m i toàn c u (ETI) 2014, m c h u d ng và ch t l ng CSHT giao thông

c a Vi t Nam t ng 16 b c, đ ng v trí 74 so v i v trí th 90 (2012) và 103 (2010)

Là m t trong hai trung tâm kinh t - hành chính l n nh t nên TPHCM r t chú tr ng phát tri n CSHT

c bi t trong nh ng n m g n đây, TPHCM t p trung phát tri n c a ngõ phía đông khi cho xây

d ng hàng lo t công trình giao thông quan tr ng S d h ng ông c a thành ph đ c ắ u áiẰ

nh v y là do: (1) vùng đ t này t ng đ i cao, thu n l i cho xây d ng; (2) c a ngõ phía đông

đ c xem là c a ngõ chính d n vào thành ph , tr c l giao thông b thu n l i, và đ c xem là cánh tay n i dài v i các t nh ng Nai, Bà R a - V ng Tàu n i có các KCN d c tr c l đư đ c xây

d ng tr c đây và nay c ng đang đ c phát tri n thêm; (3) đây là khu v c thu n ti n cho giao

th ng đ ng th y, phát tri n c ng Cát Lái, t o thêm m t lu ng tàu m i, m t khu v c c ng m i

g n bi n h n, cho phép tàu có tr ng t i l n h n vào thành ph , gi i quy t đ c s ách t c khó

kh n c a C ng Sài Gòn

Bên c nh đó, nhi u cây c u và c u v t m i c ng đư đ c hoàn thành nh c u Lê V n S , c u Kim Thanh a, c u Ki u, c u H u Giang, c u Bông, c u v t QL 1A ậ H ng L 2, làm thay đ i đáng k di n m o đô th TPHCM

C ăs ăh ăt ngăTPHCM

(Ngu n: FPTS)

KHUă ỌăTH B C TPHCM

KHUă ỌăTH TÂY TPHCM

K ho ch Cao t c TPHCM ậ Trung L ng

Cao t c TPHCM ậ Long Thành ậ

Còn t i Hà N i, m t s d án đang đ c t p trung đ u nh c u V nh Tuy, c u Nh t Tân, h m

đ ng b Kim Liên, c u v t Ngư T S , nhà ga T2 t i sân bay Qu c t N i Bài, đ ng n i gi a

c u Nh t Tân và sân bay N i Bài, đ ng vành đai 3, tuy n đ ng s t trên cao Cát Linh ậ Hà

ông, Chính ph xác đ nh khu v c tam giác n i Hà N i, thành ph c ng H i Ph̀ng và khu

v c v nh H Long là tr ng tồm phát tri n c a mi n B c do đó các d án th c hi n đ u n m

trong quy ho ch t ng th này Ví d nh d án nâng c p qu c l 5 Hà N i - H i Phòng, c i t o

c ng H i Phòng, m r ng c ng Cái Lân, các công trình n i li n hai d án này c ng đ c xây d ng

nh Qu c l 18, Qu c l 10, c u Bưi Cháy

V i nh ng phân tích trên, có th th y n n kinh t Vi t Nam trong n m 2014 m c dù còn g p nhi u khó kh n nh ng đang có xu h ng đi lên, ch m mà ch c Các n l c đi u ti t kinh t v mô c a Chính ph đang d n phát huy tác d ng, ngành B S nói riêng và các ngành kinh t khác nói chung đang có s h i ph c, b c tranh kinh t c a Vi t Nam đang d n đ c c i thi n trong m t các

N TNN

Khu đô th m r ng phía nam sông H ng:

an Ph ng ậ Hoài c ậ Hà ông ậ

Thanh Trì

Khu đô th m r ng phía b c sông

H ng: Long Biên ậ Gia Lâm ậ Yên Viên;

Khu đô th ông Anh ậ Mê Linh

ô th v tinh: Hòa L c (Th ch Th t),

S n Tây, Xuân Mai (Ch ng M ), Phú

Xuyên Và Sóc S n

Khu n i đô trung tâm: Hoàn Ki m,

ng a, Hai Bà Tr ng, Thanh Xuân,

C u Gi y, T Liêm, Hoàng Mai

II 2 CÁC TH IăK ăBI Nă NG C AăTH ăTR NGăB Tă NGăS N T r v m c l c

Qua h n 20 n m chính th c b t đ u n n kinh t th tr ng, th tr ng B S đư tr i qua nhi u th ng

tr m, tr i s t Nó th hi n quy lu t cung c u, và ph n ánh tác đ ng t các chính sách v mô đ c

áp d ng nh m đi u ti t n n kinh t

(Xem chi ti t)

Hà N i (và các t nh lân c n phía ông nh B c Ninh, H i D ng, H i Phòng) cùng v i TPHCM (và các t nh đ ng b ng xung quanh nh Bình D ng, Bà R a - V ng Tàu, ng Nai) là nh ng khu

v c có m t đ dân s cao, dân s đô th đông và đa s có m c thu nh p trên trung bình Do đó, 2

khu v c này có th tr ng B S phát tri n và sôi đ ng nh t c n c H u h t doanh nghi p B S

t p trung 2 khu v c này và c c u s n ph m chính bao g m c n h , nhà li n đ t, sàn th ng

m i ậ bán l , v n phòng, và KCN

D i ven bi n mi n trung có ti m n ng phát tri n du l ch l n nên không l khi s n ph m chính đây

là B S du l ch (bi t th ngh d ng, khách s n, resort…) nh ng không ph i d án nào c ng thành công M t đ dân c còn th p, thu nh p ch a cao d n t i h t ng ch a phát tri n, d ch v ít, thi u

s nh n nh p nên nhi u d án b hoang, s khác ch ho t đ ng c m ch ng khi n ch t l ng ph c

v kém Bên c nh th tr ng du l ch phát tri n, các t nh/thành nh à N ng, Nha Trang, Bình Thu n c ng có đi u ki n thu n l i đ đ u t các s n ph m nhà ph - đ t n n c bi t, Phú Qu c

v i v đ p hoang s , đang n i lên nh m t đi m đ n du l ch h p d n Vi c hình thành đ c khu kinh t đ u tiên c a Vi t Nam t i Phú Qu c m ra nhi u tri n v ng kinh doanh Vì v y, Phú Qu c đang là tâm đi m đ u t thu hút nhi u đ i gia đ a c

Cácăth iăk ăbi năđ ngăc aăth ătr ngăB SăVi tăNam

(Ngu n: FPTS t ng h p)

Tr că1990

ắS t”ăl nă1ă (1993 -1994)

ắ óngăb ng”ă

l nă1 (1995 -1999)

ắS t”ăl nă2ă (2001 - 2002) ắS t”ăl nă3ă

- Vi t Nam gia nh p WTO

Lu t đ t đai 1987

ắ óngăb ng”ă

l nă2ă (2002 - 2006)

Th ătr ngăsuyă

gi mă (2009 ậ 2013)

Chi n l c phát tri n đô th qu c gia đư ch rõ r ng vùng th đô Hà N i, vùng TPHCM là các vùng

đô th l n, trong đó thành ph Hà N i, TPHCM là các đô th trung tồm V i đ nh h ng trên,

ph n phân tích d i đây s :

 T p trung vào Hà N i và TPHCM các phân khúc c n h , nhà li n k - bi t th - đ t n n, sàn bán l , v n phòng, KCN;

 T p trung vào Phú Qu c cho phân khúc B S du l ch

2.093,90 USD)

C năh ăbán Các doanh nghi p đ a c t p n p kh i

công, m bán d án Doanh s chào bán t i TPHCM & Hà N i t ng l n l t 152% & 65% YoY

Giá bán ng ng gi m và thanh kho n

c i thi n

C n h trung - cao c p đ c giao d ch

m nh b t ch p "tháng 7 âm l ch"

Th tr ng c n h 2015 ti p t c kh quan

C nh tranh gay g t v i c n h đ c mua đ cho thuê l i

C n h cho thuê giá r ch a đ c chú tr ng đ u t

Quy mô th tr ng v n còn nh so

v i các thành ph l n trong khu v c (Bangkok, Indonesia…)

Nhu c u t chuyên viên các n c

S c ép l n cho khu v c phía Tây

(Xem chi ti t)

SƠnăbánăl Khu v c n i thành chi n ngu n cung l n và ho t đ ng sôi đ ng nh t

Ho t đ ng sàn bán l 2 mi n di n bi n trái chi u

C nh tranh cao t o áp l c l n lên giá thuê và công su t thuê

Giá thuê đ t & công su t thuê n đ nh

Nhu c u thuê x ng xây s n & kho

II 4 PHỄPăLụăTH ăTR NGăB Tă NGăS N VI TăNAM T r v m c l c

Ngành B S luôn ch u s đi u ti t t Chính ph các qu c gia thông qua các c ch , chính sách pháp lý Tuy nhiên, tùy vào m c đ phát tri n c a t ng n n kinh t khác nhau mà m c đ can thi p c a Chính ph vào th tr ng c ng khác nhau các qu c gia có th tr ng B S phát tri n

nh M , Hong Kong thì vi c can thi p vào th tr ng khá h n ch , th tr ng ho t đ ng theo quy

lu t cung ậ c u và Chính ph ch y u qu n lý thông qua thu , đ u th u d án… Còn các n c

m i n i, ngành B S có ti m n ng phát tri n to l n nh ng th c tr ng t phát tri n s khai đ n nay

v n t n t i r t nhi u h n ch , đ c bi t là v n n n thông tin không minh b ch khi n các Chính ph

ph i luôn quan tâm và qu n lý ch t ch b ng các công c chính sách H th ng v n b n pháp lu t liên quan ngành B S c a Vi t Nam hi n v n r t ph c t p và ch ng chéo nên ch a th t s phát huy đ c vai trò đi u ti t th tr ng

Câu chuy n th t c hành chính luôn ắám nhẰ các doanh nghi p B S S r m rà, nhiêu khê trong quá trình đ u t d n đ n d án ch m kh i công, t ng chi phí khi n giá nhà bu c ph i t ng

Th t c m t th i gian nh t là khâu th a thu n quy ho ch b i quy n l i gi a nhà đ u t và ng i

qu n lý luôn ng c nhau, d d n đ n chuy n ắxin ậ choẰ, th ng l ng, kéo dài th i gian (trong

đó vi c phê duy t quy ho ch 1/500 là khâu khá r c r i, b i l có ch tiêu thì S Quy ho ch ki n

Qu đ t & Quy ho ch Ngh a v tài chính c a ch đ u t Xây d ng Bán hàng & H u mưi

Quy trìnhăđ uăt ăphátătri năd ăánănhƠă ăc ăb n

(10) Qu n lý, b o hành, b o trì

uăt ăxơyăd ng

Kinh doanh

trúc, có ch tiêu t qu n/huy n, có khi còn ph i tham kh o ý ki n c a ng i dân khu v c đ nh quy ho ch) Ti p đ n là s ph c t p trong th t c v đ nh giá đ t và giao đ t, nh h ng tr c ti p

đ n giá thành s n ph m c a d án, c ng thêm khó kh n trong c p phép xây d ng c ng khi n các

ch đ u t m t m i

Nh m tính l i, doanh nghi p B S ph i m t t 3 ậ 6 n m đ có th kh i công xây d ng d án, đây

là th i gian quá dài d n đ n chi phí đ u t t ng cao Nhi u chuyên gia nh n đ nh r ng, n u gi m

th t c hành chính 30 ậ 50% t c là gi m đ c 2 ậ 3 n m làm th t c cho doanh nghi p thì s gi m

đ c chi phí đ u t kho ng 20%, theo đó giá nhà c ng có th gi m đ c 20%

Nh n th y đ c đi u đó, Chính ph đư đ t ra m c tiêu tr ng tâm trong c i cách th t c hành chính

đ i v i ngành Xây d ng ậ B S trong n m 2015 đó là c t gi m ít nh t 1/3 th i gian th c hi n

nh ng ng i n c ngoài sinh s ng, làm vi c t i Vi t Nam ây s chính là nh ng ắs gi Ằ truy n

đi thông đi p v Vi t Nam phát tri n và h i nh p, t đó ti p t c thu hút m nh m h n nh ng dòng

ti n đ u t t trong và ngoài n c v Vi t Nam

 Lãnh đ o y ban nhân dân t nh/thành và các s /ngƠnhăliênăquanăđ u có ch tr ngăt

t o qu đ t s ch nh măthuăhútăđ uăt

i v i ngành B S, doanh nghi p s h u qu đ t càng r ng l n s càng có l i th V i chính sách và đ nh h ng m r ng qu đ t t các đ a ph ng s t o r t nhi u c h i đ u t c ng nh

t ng l i th c nh tranh cho các doanh nghi p B S

H NăCH ăCọNăT Nă NGă(W)

 Th tr ngăB SăVi t Nam còn khá non tr c v quy mô và quá trình hình thành phát tri n so v iăcácăn c trong khu v c ASEAN nói riêng và cácăc ng qu c Châu Á nói chung

 Ho tăđ ngăngƠnhăB Săch aălƠăđ ng l căthúcăđ y phát tri n kinh t

T l đóng góp c a các ho t đ ng ngành B S vào GDP c a Vi t Nam hàng n m v n còn th p, bình quân đ t kho ng 5,67% N m 2014, giá tr ho t đ ng ngành B S ch t ng 2,85% YoY so v i

m c t ng 5,98% c a GDP

 Ph thu c quá nhi u vào v n vay

Trong khi các n c phát tri n, c u trúc ngu n v n cho B S khá đa d ng t các đ nh ch tài chính, qu tín thác (REITs), qu ti t ki m, qu h u trí, hay dòng v n tr c ti p n c ngoài FDI, v n gián ti p n c ngoài FII, thì th tr ng B S Vi t Nam l i ph thu c ch y u vào ngu n tín d ng

5,67%

Trung Qu c 5,75%

Nh t 11,80% M

Japan China Australia South

Korea India Singapore HongKong Taiwan Indonesia ZealandNew Thailand Malaysia Philippine Vietnam

(Ngu n: Nomura Research Institude 2013)

Quyămôăth ătr ngăB Să(t ăUSD)

Quy mô doanh nghi p B S Vi t Nam c ng r t nh bé, kho ng 60% s doanh nghi p có v n đi u l d i 20 t VN

Theo th ng kê c a S K Ho ch và u T TPHCM, doanhănghi p B S ch ăcóăv năch ăs ă

h uă15 - 20%ătrênăt ngăm căđ uăt ăd ăánătrongăkhiăcóăđ nă70 - 80%ălƠăv năvayăngơnăhƠng

Thêm vào đó, 65% tài s n đ m b o v n vay c ng là B S Do ph thu c quá nhi u vào v n vay nên ngành B S đư và đang ph i ch u đ ng nh ng thách th c l n t vi c tr n , hàng t n kho l n, thi u v n đ hoàn thi n d án d n đ n vi c b d , không hoàn thi n đ c công trình, đ c bi t khi các ngân hàng si t ch t gi i ngân S l ch l c c a c u trúc ngu n v n cho th tr ng B S đư t o

ra nhi u nhi u ngh ch lý nh nhu c u v n t các d án B S thiên v trung – dài h n nh ng các ngân hàng l i ch cung ng đ c nguôn v n ng n h n (ch y u t ti n g i ti t ki m c a ng i

dân), và h u qu c a vi c thi u h t v n d n đ n r i ro tài chính l n đ i v i các doanh nghi p B S

Vi c ph thu c quá nhi u vào dòng ti n vay ng n h n là nguyên nhân chính gia t ng n x u c a ngành B S, v n luôn chi m t tr ng l n nh t trong t l n x u c a các NHTM S d n x u B S

sau 6 tháng đ u 2014 vào kho ng 10.000 t đ ng, t ng ng t l n x u kho ng 3,61% Nh ng theo nhi u chuyên gia nh n đ nh, n x u th c t c a th tr ng B S có th còn l n h n con s trên r t nhi u

 GiáănhƠăcaoăv t quá kh n ng h p th c aăđ i b ph năng i dân

Th ngăkêăsoăsánhăgi aăgiáănhƠăvƠăthuănh pă ă8ăn căChơuăỄăm iăn i

20 40 60 80 100 120

Tìnhăhìnhăn ăx uăB S

N x u Giá tr t n kho T l n x u trên d n cho vay (%)

C n c s li u th ng kê nh b ng trên có th th y ngay r ng, v i m c thu nh p th p nh v y (tr Malaysia) thì m t c p v ch ng cùng góp h t ti n l i v i nhau v n không th mua n i m t c n h chung c th ng m i di n tích 50m2 Ngh ch lý này c a th tr ng B S cho th y c c u s n ph m đang đi ch ch h ng khi n cung không th g p c u, nên vi c đóng b ng th tr ng là đi u hi n nhiên ph i x y ra

T đ u n m 2013, B Xây D ng đư ch đ o d ng nh ng d án NOTM không hi u qu và khuy n khích đ u t sang NOXH cho ng i thu nh p th p Tuy nhiên, v i giá m t c n NOXH kho ng 600 tri u, làm m t phép tính đ n gi n c ng có th th y m c giá này v n cao h n nhi u so v i s c mua b i thu nh p bình quân đ u ng i c a Vi t Nam v n còn quá th p Vì v y, mong mu n s

h u m t c n NOXH ch a th c s n m trong t m tay c a ng i lao đ ng thu nh p th p

S d giá nhà đ t cao là b i vì 2 xung l c: (1) L c đ y chi phí bao g m lưi su t cao, ti n s d ng

đ t đóng theo giá th tr ng cao, chi phí hành chính ậ pháp lý nhi u, đ u c và k c ắs tham

* Thu nh p bình quân: t ng thu nh p (sau thu ) c a v & ch ng trong n m

** Chi phí n : t ng n g c & lãi ph i tr cho ngân hàng cho vay trong n m đ u tiên

*** H s giá trên thu nh p: T ng giá tr c n h 50m2 chia Thu nh p bình quân

(Ngu n: FPTS t ng h p & phân tích)

S cămuaăc năh ăth ngăm iă50m2

GDP per capita 2013 Thu nh p bình quân Chi phí n H s giá trên thu nh p

GiáănhƠăthuănh păth păvƠăS cămuaăth tăs ăc aăng iădơn

* Ti n vay t i đa 70% giá tr nhà

** Thu nh p bình quân tháng = (GDP per capita 2013)/12 (Ngu n: c tính c a B Xây D ng, FPTS phân tích)

H qu là nh ng n m g n đây, giá nhà đ t liên t c gi m, nhi u doanh nghi p kinh doanh B S đư

b l n ng th m chí ph i phá s n, nh ng giá khó có th gi m h n n a kéo giá B S xu ng n a thì Nhà n c c n đi u ch nh các y u t tác đ ng đ n giá thành đ u vào B S nh trên Tuy nhiên,

gi i pháp này khó kh thi và có l cách hi u qu nh t đ kh c ph c tình tr ng này đó chính là c i

thi n thu nh p

 CácăchínhăsáchăvƠăv năb năphápălỦăcònăch aăđ yăđ ,ăphơnătán,ăch aăcóăs ph i h p liên ngành, và th t căhƠnhăchínhăr m rà

Các doanh nghi p khi b t đ u tìm hi u, ti p c n đ t đai đ hình thành và phát tri n d án B S

th ng g p nhi u khó kh n do s khác bi t gi a quy đ nh trong v n b n v i th c ti n i u này

là do nh ng di n bi n ph c t p khi áp d ng vào th c t mà các v n b n ch a bao quát đ c h t Các th t c hành chính r m rà khi n d án đ u t ch m kh i công, t ng chi phí khi n giá bán thành ph m B S bu c ph i t ng Các v n b n pháp lu t liên quan đ n quy ho ch còn khá ch ng chéo gi a các b ngành liên quan, c ng thêm vi c thi u ch tài ch t ch d n đ n th c tr ng không

th c hi n quy ho ch ho c th c hi n nh ng liên t c đi u ch nh, thi u tính đ ng b Nhi u v n đ qua n tr ng nh thu B S, đ ng ký B S… c ng ch a đ c c quan có th m quy n nghiên c u &

x lý toàn di n nên các giá tr phái sinh c a B S v n ch a đ c huy đ ng đ phát tri n th tr ng

và ti t ch n n đ u c

 Thông tin th tr ng còn thi u minh b ch, h th ng thông tin, d báo không th ng nh t, thi u tin c y Vì l i ích tr c m t nên nhi u ng i mua th ng ch p nh n giao d ch không theo quy đ nh v i ch đ u t và d n đ n thua thi t v quy n l i và ti n b c R t nhi u tr ng

h p ch đ u t huy đ ng v n t ng i mua, m c dù ch a đ đi u ki n m bán s n ph m, thông qua các h p đ ng góp v n/cho vay…

Theo th ng kê v ch s minh b ch B S toàn c u n m 2014 c a Jones Lang LaSalle, Vi t Nam

x p h ng 62/102 và đang n m trong nhóm có tính minh b ch th p, kém h n nhi u so v i các n c trong khu v c là Trung Qu c, n , Thái Lan, Malaysia, Philiipines, Indonesia

S ăph căt pătrongăcácăkhơuăquyăho ch

(Ngu n: FPTS)

Quy ho ch t ng th phát tri n kinh t - xư h i Quy ho ch s d ng đ t Quy ho ch phát tri n đô th

CH NGăCHÉO,ăTHI Uă NGăB

59 66

Q4/2010 Q2/2011 Q4/2011 Q2/2012 Q4/2012 Q2/2013 Q4/2013 Q2/2014 Q4/2014

(Ngu n: EuroCham)

Ch ăs ăMôiătr ngăkinhădoanhă(BCI) Vi tăNamăqua các quý

Ch ăs ăminhăb chăB SătoƠnăc uă2014

(Ngu n: Jones Lang LaSalle)

đ nh khi Chính ph đ t nhi m v tr ng tâm trong n m 2015 là c t gi m ít nh t 1/3 th i gian

v n vay Vi c đa d ng hóa các ngu n tài tr khác cho doanh nghi p v n đang ti p t c đ c các

c quan ch c n ng xem xét trong đó có hình th c khá ph bi n các n c phát tri n nh qu tín thác B S (REITs), ắch ng khoán hóaẰ các d án B S, đ ng th i t o thêm kênh đ u t m i cho các t ng l p dân c

Trong th i gian đó, các doanh nghi p v n ti p t c ph i ch p nh n và th c hi n các th t c hành chính ph c t p, r m rà, thi u minh b ch và ti m n nh ng c n tr cho s phát tri n th tr ng

B S do h l y t c ch thi u thông thoáng

 Ho tăđ ngăđ uăc ătrên th tr ngăB Săquayătr l i

Khi th tr ng ắ mẰ tr l i thì các giao d ch mua bán tr nên vô cùng sôi đ ng Có nhi u tín hi u khi n gi i đ u c quay tr l i nh lưi su t cho vay th p, th tr ng vàng và ngo i h i kém h p d n,

gi i đ u c có th b h p d n b i B S do l i su t cao (5 - 8%), kh n ng b o toàn giá tr tr c

l m phát Do tình tr ng đ u c có xu h ng quay tr l i khi th tr ng m i manh mún h i ph c đư khi n giá B S nhi u d án b ắth iẰ lên nhanh chóng và v t quá t m c a ng i mua có nhu

c u ắth cẰ H l y c a l i đ u t này có th khi n ni m tin vào th tr ng B S v a tr l i s nhanh chóng tan bi n và nguy c v s tr m l ng tr l i c a th tr ng là khó tránh kh i

 Nhi u d ánădùăđưăđ c phê duy tănh ngăti năđ tri n khai quá ch măđưăgiánăti p lãng phíătƠiănguyênăđ t và c n tr s phát tri n c aăđ aăph ng

Bên c nh vi c phê duy t và c p m i các d án, các c quan ch c n ng c n giám sát ch t ch đ

có nh ng ch tài h p lý, th m chí thu h i và tái c p cho các đ n v khác có n ng l c h n tri n khai

ti p d án

Theo Hi p h i B t đ ng s n TPHCM (HoREA) kh o sát n m 2014, TPHCM có kho ng 1.403 d

án phát tri n nhà , trong đó có 426 tr ng h p hoàn thành đ a vào s d ng (chi m 30,36%),

201 d án đang xây d ng (chi m 14,32%), 689 d án đang ng ng tri n khai đ u t xây d ng (chi m 49,1%) c bi t, có 85 tr ng h p b thu h i ho c h y b ch tr ng đ u t

 Phát tri n d án t có th d năđ n l ch pha cung ậ c u ti p di n

Toàn b các phân khúc c a th tr ng B S nhìn chung hi n v n đang có ngu n cung khá d i dào

và ti p t c t ng tr ng m nh trong th i gian t i Th tr ng, bên c nh đó ch m i manh nha sôi

đ ng phân khúc c n h bình dân ậ trung c p đ dành cho các đ i t ng có nhu c u ắth cẰ

D th a ngu n cung là khó tránh kh i n u không có s nghiên c u đ u t k l ng t phía doanh nghi p Phát tri n t các d án mà thi u đi khâu đánh giá th tr ng s càng làm t ng m c đ

c nh tranh gi a các doanh nghi p nói chung và các d án nói riêng

II 6 CHU IăGIỄăTR ăNGÀNHăB Tă NGăS N VI TăNAM T r v m c l c

Chu i giá tr ngành đ c tham kh o t mô hình chu i giá tr ngành B S M (qu c gia có th

tr ng B S phát tri n b c nh t trong m t n n kinh t phát tri n b c nh t trên th gi i) Th c t chu i giá tr ngành B S Vi t Nam hi n t i v n còn thi u nhi u nhân t đ th tr ng có th ho t

đ ng xuyên su t, chuyên nghi p và hi u qu h n

S ăh uă&ă

P hátătri n

ây là b c kh i đ u v i 3 lo i hình doanh nghi p c b n: Developers (Nh ng đ n v phát tri n

B S), REITs ậ Real Estate Investment Trusts (Qu đ u t tín thác B S), và Homebuilders (Nh ng

đ n v đ u t xây d ng nhà )

(Xem chi ti t)

TƠiătr T t c các doanh nghi p B S đ u ph i đi qua b c tài tr vì nhu c u v n trong các d án B S là r t l n, và th m chí doanh nghi p ph i s d ng v n tài tr đ t o qu đ t (b ng cách mua đ t

ho c mua l i d án t ch đ u t khác) tr c khi có k ho ch phát tri n c th lo i hình B S nào

Chu iăgiáătr ăngƠnhăB SăVi tăNam

Nhà đ u t t

ch c l n Nhà đ u t cá

S ăh uă&ă

VLXD Xây d ng

Qu đ t V n c ph n ho c/và N

Ngu n v n tài tr cho các doanh nghi p B S trong khâu này đ c chia thành 2 nhóm: Nhóm tài

tr v n c ph n (v i s tham gia c a các nhà đ u t t ch c & cá nhân trên th tr ng ch ng khoán ho c chào bán riêng l ) và Nhóm tài tr n th hi n các kho n vay mà ch y u là t nh ng NHTM

(Xem chi ti t)

Khai thác

Giai đo n khai thác B S bao g m các công vi c chính là bán hàng, cho thuê và qu n lý tài s n

Trong giai đo n này, xu t hi n vai trò trung gian c a các đ i lý và môi gi i gi a các ch th bán, mua, và thuê tài s n là B S

 B S th ng m i: sàn bán l , khách s n, resorts, v n phòng, nhà hàng, công viên gi i trí…

 B S công nghi p: KCN, nhà x ng, kho bãi…

 B S đ : bi t th , nhà li n k , đ t n n, chung c , c n h d ch v …

(Xem chi ti t)

Nguyên nhân là b i các doanh nghi p B S Vi t Nam v n đ u t theo h ng t phát, ch a có

chi n l c kinh doanh phù h p, đ ng b , mang tính dài h n Các doanh nghi p B S th ng ôm

đ m, xây d ng quy mô khép kín đ đ u t t khi kh i đ u d án cho t i khi k t thúc bán hàng

nh m ti t gi m chi phí mà quên đi vi c c n ph i xác đ nh rõ th m nh kinh doanh c a mình là gì

đ t p trung ngu n l c vào đó Trong khi kênh huy đ ng v n cho th tr ng B S thì không nhi u

b i rào c n v h th ng chính sách pháp lý nên m t khi th tr ng di n bi n không thu n l i d

d n đ n r i ro dây chuy n và đ v mang tính h th ng là m t h l y t t y u

Tuy nhiên, c ng c n nhìn nh n khách quan r ng, th tr ng B S Vi t Nam còn r t non tr , v n còn r t nhi u v n đ c n ch nh s a, kh c ph c Th tr ng B S Vi t Nam đang tái c u trúc m nh

m trên l trình đ n 2020 và t m nhìn đ n 2025, tri n v ng phát tri n t ng lai đang d n l di n

và m t chu i giá tr t ng đ i ắđ y đ Ằ nh trên s s m đ c đ nh hình

II 7.ăTệNHăCH TăPHỄTăTRI NăNGÀNHăB Tă NGăS NăVI TăNAM Tr v m c l c

Các giao d ch v đ t đai, nhà đư xu t hi n và t n t i t th i phong ki n xa x a Ph n phân tích sau đây t p trung xem xét th tr ng B S Vi t Nam k t sau n m 1975

đ c chuyên nghi p hóa qua các sàn giao

 FDI, ki u h i ch y vào Vi t Nam và m t

 Thành viên truy n

th ng (cá nhân, h gia đình)

 Các công ty/trung tâm đ a c, d ch v

môn hóa vào t ng phân khúc

 Cá nhân, t ch c trong và ngoài n c

n )

 Cá nhân, t ch c trong và ngoài n c

(Ngu n: FPTS)

Th tr ng B S mu n phát tri n b n v ng ph i đ n t c 2 phía cung (l c đ y) & c u (l c kéo)

L c đ y l n nh t n m n ng l c tri n khai c a các doanh nghi p B S khi đ m b o ti n đ thi công, ch t l ng s n ph m đi kèm v i m c giá phù h p v i nhu c u chung c a th tr ng Và l c kéo quan tr ng nh t chính là nhu c u v nhà c a đ i đa s ng i dân đ c quy t đ nh & hi n

th c hóa b i s c mua c n c trên thu nh p th c t c a h

Cácăqu căgiaăphátătri n

Cácăqu căgiaăm iăn i

 Giá bán ng ng gi m, thanh kho n c i thi n

 Nhu c u mua ậ cho thuê B S

 Thanh l c và tái c u trúc các doanh nghi p

II 8 ăTRI NăV NGăTH ăTR NGăB Tă NGăS N VI TăNAM

 V pháp lý và các chính sách h tr , nh ng ch đ o tr c ti p t Chính ph v c i cách

th t c hành chính, đ c k v ng tri n khai m nhăvƠoăn mă2015ă

Ch s c i cách hành chính (PAR INDEX) đ i v i 19 b , c quan ngang b đ c công b vào đ u

tháng 9/2014 cho th y B Xây D ng là 1 trong 9 b /ngành có s c i thi n, nâng h ng Vi c xác

đ nh Ch s c i cách hành chính t ng b c t o ra s công khai, minh b ch trong ho t đ ng c a

c quan hành chính, nâng cao trách nhi m c a các c p, các ngành đ i v i công cu c c i cách hành chính; đ ng th i, huy đ ng đ c s tham gia đánh giá c a ng i dân, t ch c đ i v i công tác c i cách hành chính Do đó, vi c B Xây D ng đ c nâng h ng là tín hi u tích c c v i ngành

Xây d ng ậ B S trong th i gian t i

Thêm vào đó, ngay t đ u n m 2014, Chính ph , NHNN cùng các b ban ngành liên quan đư có

s ph i h p ch t ch nh m đ a ra nh ng chính sách k p th i h tr ngành B S

 Lãi su tăchoăvayăđưăxu ng m c khá th p

Trong n m 2014, các NHTM liên t c h lưi su t đ u vào đ ti t gi m chi phí trong b i c nh tín d ng

bí đ u ra, n x u còn cao và l m phát th p ây là c h i t t đ chuy n h ng dòng ti n sang các kênh đ u t khác mang l i biên l i nhu n cao h n, trong đó có B S ng th i c ng là đi u

ki n t t đ h lưi vay, thúc đ y tín d ng h tr v n cho các doanh nghi p B S Cu i tháng 9/2014,

c lưi su t ti n g i & cho vay ng n h n l n l t đ t 5,76% & 8,40% (th p nh t trong 10 n m qua)

T 2/4, ắph t cho t n t iẰ công trình xây d ng sai phép

C p s đ cho chung

c s gi m

m t n a th

t c

M r ng gói vay 30.000 t VN

n n t ngày 5/1/2014

Lu t kinh doanh B S (s a đ i) và

Lu t nhà (s a đ i)

đ c thông qua

Nh ngăchínhăsáchălayăchuy năth ătr ngăB Săn mă2014

(Ngu n: FPTS)

 Kh iăl ng giao d chăc năh ghi nh năt ngătr ng năt ng, tính thanh kho n cao nh t

v n n m các d án chung c di n tích nh , giá th p, đư hoàn thi n và phù h p v i kh n ng chi tr c a ng i lao đ ng

Theo báo cáo t ng k t 2014 c a B Xây D ng, Hà N i có kho ng 11.450 giao d ch thành công (+200% YoY), còn TP.HCM có kho ng 10.350 giao d ch thành công (+30% YoY) Tính thanh kho n

th tr ng t ng cao nh vào nhu c u mua nhà c a ng i dân t ng do giá B S đư xu ng m c

r t th p (nhi u d án gi m sâu đ n 30% so v i 2011) Giao d ch t t đư làm gi m đáng k hàng t n kho, t ng giá tr t n kho B S tính đ n 15/12/2014 còn kho ng 73.889 t VN , gi m 20.569 t đ ng (hay 21,8%) so v i tháng 12/2013

Nh ăv y,ăth ătr ngăB S n m 2015ăs ăti păt căph căh i,ăgiaoăd chăt ngănh ngăkhôngăquá

đ tăbi n

Các c i cách và chính sách pháp lý v i th tr ng B S s v n ti p t c đ c nghiên c u, trong khi

đó, s phân hóa d n rõ ràng gi a các nhà đ u t có d án t t, kh n ng hoàn thành d án cao

v i các nhà đ u t y u kém cùng các công trình dang d S phân hóa này s ti p t c t o nên làn

sóng M&A và là c h i l n cho các N TNN khi có th mua l i v i ắgiá h iẰ mà không m t công v i nhi u lo i th t c, thu phí đ u t ban đ u

5.76%

17.16%

8.40% 20.25%

(Ngu n: Bloomberg)

Lưiăsu tăng năh nă(d iă12ătháng)ăbìnhăquơn

Lưi su t ti n g i Lưi su t cho vay

S c n 6.618 716 Giá tr

(t VN ) 11.267 2.004 437 1.203 14.911

HƠăN i

S c n 1.911 2.582 Giá tr

T năkhoăB Săc ăn că(t ăVN )

(Ngu n: B Xây D ng)

V phía ng i mua nhà, các d án c n h bình dân ậ trung c p đư hoàn thi n v i m c giá v a

ph i (giá bán d i 18 tri u VN /m2, di n tích d i 70 m2) v n s đ c tìm ki m bên c nh ch

đ i thêm các tín hi u gi i ngân t gói h tr 30.000 t VN Xu h ng mua nhà cho thuê quay tr

l i khi lưi su t huy đ ng liên t c gi m Bên c nh B S đ , B S du l ch ậ ngh d ng c ng là m t phân khúc ti m n ng v i c nhà đ u t n i và ngo i

Phân khúc nhà cao c p (v n chi m t tr ng nhi u nh t trong t n kho B S), dù còn g p nhi u khó kh n, nh ng v i nh ng d án đ c ch đ u t đ a ra ý t ng m i, táo b o, đ c đáo và thu

hút đ c khách hàng v n có ti m n ng phát tri n c bi t, các d án có v trí đ c đ a g n trung tâm, ti n đ xây d ng t t, ch đ u t uy tín cùng ti n ích hoàn ch nh v n luôn đ c s n đón r m

r t ng i mua dù giá t ng đ i cao

S ăthayăđ iăc aăcungăậ c u

 C ăc u lo iăc năh đangăchoăth yăxuăh ngăđ uăt ăvƠoăd án nhà bìnhădơnăt ngălênă

ây c ng chính là đ nh h ng phát tri n nhà trong t ng lai đang đ c khuy n khích đ u t Cùng v i đó là s thay đ i v th hi u ng i dùng, c n h di n tích v a ph i (50 ậ 100m2) đang

đ c quan tâm nhi u h n là lo i di n tích nh tr c đây

 Officetel ậ s n ph m n i b t c a th tr ngăB Săth ngăm i t ngălai

Officetel (Office + Hotel) là mô hình v n phòng đa n ng đư xu t hi n t lâu và r t ph bi n t i các

n c phát tri n khi nhu c u B S t ng cao Mô hình này là s k t h p 2 trong 1 gi a v n phòng làm vi c hi n đ i, chuyên nghi p và n i ngh ng i ti n nghi v i di n tích t 25 ậ 100m2 nh m t i

u hóa công n ng và di n tích s d ng

T i Vi t Nam, Officetel là m t s n ph m còn khá m i m nh ng s là gi i pháp ti t ki m nhi u th i gian và chi phí, phù h p cho các chuyên gia n c ngoài có v n phòng đ i di n t i Vi t Nam, nh ng nhóm nghiên c u, các công ty v a và nh … c bi t, Officetel đón đ u xu h ng kh i nghi p

c a r t nhi u doanh nhân tr trong n c, nh ng lu ng đ u t m i t n c ngoài vào Vi t Nam

125 110 110 90

300 250 250 150

Nhóm 1 (cao c p – h ng sang); Nhóm 2 (bình dân – trung c p)

(Ngu n: CBRE Vi t Nam)

Hi n Officetel đang đ c nh ng doanh nghi p B S l n nh Novaland, Vingroup… phát tri n

m t s d án cao c p nh Sunrise City, The Prince, Vinhomes Central Park…

C năh ăOfficetelă(d ăán Sunrise City, Q.7, TPHCM)

 H ng A: 47 USD/m2/tháng

 H ng B: 27 USD/m2/tháng

(Ngu n: FPTS t ng h p & phân tích)

Cácădòngăti năđangăquayăl iăth ătr ng B S

 Tín d ng ngân hàng v n chi m t tr ng l n nh t

B S hi n là l nh v c ti m n ng mà các ngân hàng đang đ y m nh cho vay nh m gi i phóng ngu n

ti n huy đ ng quá l n trong két s t c a mình Cu i tháng 8/2014, d n cho vay B S t ng 9,85%

so v i đ u n m, cao h n m c t ng chung c a n n kinh t (5,82%) và nhi u khu v c đang đ c

u tiên nh nông nghi p nông thôn (+6,1%), công nghi p h tr (+6,12%), xu t kh u (+4,37%), doanh nghi p nh và v a (+2,57%)

Nh n đ nh v trung ậ dài h n, k v ng tín d ng ngân hàng s đ c ắthanh l cẰ khi n x u tr v

m c d i 3% b ng các bi n pháp kh i thông th tr ng B S và môi tr ng đ u t , ngu n v n tín

d ng tài tr cho B S c ng t đó quay tr l i m nh m h n Thêm vào đó, vi c đ y nhanh gói h

tr 30.000 t c ng s h tr tích c c cho dòng v n vào th tr ng

292

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14%

500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000

 Dòng v n FDI v năđ c k v ngăt ngăm nh

N m 2014, Kinh doanh B S v n thu c top 2 ngành thu hút v n FDI v i 35 d án đ ng ký m i,

t ng v n đ u t c p m i và t ng thêm là 2,54 t USD (chi m 12,6% t ng FDI) Hàn Qu c, H ng

Kông, Nh t B n, Singpore v n là các qu c gia d n đ u v t ng v n đ u t vào Vi t Nam

M t só d ánăB Săcóăv n FDI l n

(tri u USD)

Smart Complex TPHCM Lotte (Hàn Qu c) 2.000 Samsung TPHCM Samsung (Hàn Qu c) 1.000 Amata City ng Nai Amata (Thái Lan) 530 Khu ngh d ng Alma Khánh Hòa Alma Group (Israel) 300 Khu đô th Tây H Tây Hà N i Hàn Qu c 234 Chung c P.22 ậ Bình Th nh TPHCM Sun Wah Vietnam Real Estate

Limited (Hong Kong) 200 Ascendas TPHCM Ascendas (Singapore) 130 Khu ngh d ng Flowers Cam Ranh

(Khánh Hòa) State Development (Nga) 89

(Ngu n: FPTS)

 Ki u h i d i dào v n là m t trong nh ng kênh d n v n hi u qu c a Vi t Nam

Trong n m 2013, Vi t Nam nh n đ c 11 t USD và n m trong top 10 n c trên th gi i nh n

5 10 15 20 25

(Ngu n: C c đ u t n c ngoài - B KH& T)

FDIăvƠoăl nhăv căB Săgiaiăđo nă2012ă- 2014

T ng v n FDI đ ng ký FDI vào B S S d án B S m i

 ưăcóănh ng chuy n bi n tích c c trong vi cătáiăc ăc uăđ uăt ăcông

K t đ u n m 2014, Kho B c Nhà N c đư huy đ ng đ c 165.169 t đ ng trái phi u Chính

ph Ngày 11/09/2014, Kho B c Nhà N c ti p t c huy đ ng thêm 6.000 t đông trái phi u Chính

ph v i các k h n t 5 ậ 15 n m Ngu n v n huy đ ng d ki n s đ c dùng h tr gi i quy t, tháo g khó kh n trong l nh v c đ u t công, và ngành B S s đ c h ng l i l n khi Chính ph

ti p t c đ y m nh đ u t vào CSHT

 L ng v n l n v năđangăn m trong khu v cădơnăc

Giai đo n kh ng ho ng 2008 - 2009 c a n n kinh t c ng là th i đi m nhi u nhà đ u t thu h p

ho t đ ng G i ti n vào ngân hàng đ c cho là gi i pháp an toàn, ít r i ro h n Khi th tr ng đư qua giai đo n khó kh n là lúc nh ng kênh đ u t quen thu c nh B S, ch ng khoán b t đ u thu hút đ c s quan tâm tr l i S d ti n g i t dân c đ n cu i tháng 12/2014 đ t 2.578.277 t

VN (+20,14% YoY), g p h n 33 l n giá tr t n kho B S theo báo cáo c a B Xây D ng, nên k

v ng m t ph n ngu n v n này s ch y vào nâng đ th tr ng B S trong th i gian t i

 Trong trung ậ dài h n, ti p t c có nh ng gi i pháp hi n đang đ c nghiên c u nh m tháo g

khó kh n và t o cú hích cho th tr ng B S nh tái th ch p B S và phát tri n các Qu đ u

t tín thác B S (REITs) N u đ c ban hành và tri n khai trong th c ti n, m t l ng ti n l n

s đ c huy đ ng nh nh ng ngu n l c này, tuy nhiên c ng c n s ph c h i song song t

Dơnăs ătr ă&ăQuáătrìnhăđôăth ăhóaănhanh

 Dân s Vi t Nam v n s phát tri n nhanh chóng trong th i gian t i v iăđ iăng ălaoăđ ng đôngăđ o

2 4 6 8 10 12 14

(Ngu n: World Bank, FPTS t ng h p)

Ki uăh iăch yăvƠoăVi tăNamăhƠngăn m

Vi c bùng n dân s thành th s kéo theo nhu c u r t l n v nhà Do v y, Chính ph Vi t Nam

đ nh h ng giai đo n 2015 – 2020 s xây d ng m i 425 tri u m2 sàn nhà v i kho ng 3 tri u c n

h /c n nhà m i; đ u t xây d ng 12,5 tri u m2 NOXH t i khu v c đô th , đáp ng c b n nhu c u

v nhà , góp ph n nâng cao ch t l ng cu c s ng c a ng i dân và đ m b o an sinh xư h i Tuy nhiên, m c tiêu sàn nhà bình quân cho m i ng i dân t i đô th đ t 26 m2/ng i (2015) và

29 m2/ng i (2020), v n còn r t khiêm t n so v i các qu c gia phát tri n

Theo T ng c c th ng kê Trung Qu c, t ng giá tr đ u t xây d ng n m 2012 khu v c thành th

đ t h n 18.300 t USD v i t ng di n tích sàn đang xây d ng h n 1 tri u ha (614.991ha cho nhà ) Vì th , dù là qu c gia đông dân nh t th gi i, Trung Qu c đư ph n nào c i thi n đ c không gian s ng c a ng i dân t 29 m2/ng i (2009) lên kho ng 33 m2/ng i (2012)

 ô th hóa là đ ng l c l n nh t cho s phát tri n c a ngành B S, nên Vi t Nam v i t căđ đôăth hóa cao và m căđ đôăth hóaăđangăt ngăm nhăhƠngăn mălƠăti năđ vô cùng thu n

l iăđ phát tri năngƠnhăB S

Vi t Nam có m c đ đô th hóa t ng tr ng d n t ng n m, d báo đ t 34% n m 2015 và t ng lên 40% n m 2025, nh ng v n ch cao h n n (37%) mà th p h n nhi u so v i các qu c gia láng

gi ng nh Trung Qu c (65%), Malaysia (80%), Indonesia (60%)

Giai đo n 2010 ậ 2020, t c đ đô th hóa c a Vi t Nam d n đ u trong nhóm 8 qu c gia Châu Á

n i b t đ c so sánh, dao đ ng 2,68% - 3,03% Trong chi n l c phát tri n đô th qu c gia, Vi t Nam c n xây d ng 335.000ha đ t đô th trong n m 2015 và đ n 2025 là 450.000ha (chi m 1,4%

di n tích t nhiên c n c, trung bình 85 m2/ng i)

20m2/ng i

40m2/ng i

Vi t Nam 2015F 26m2

n 2021F**

25m2

Trung Qu c 2012 33m2

Anh 2013 33m2

Úc 2013 60m2

M 2013 60m2

SƠnănhƠă ăbìnhăquơnăđ uăng iă*

*: S li u tính cho khu v c đô th

**: S li u tham kh o t quy ho ch t ng phát tri n thành ph New Delhi đ n 2021

(Ngu n: FPTS)