Lập tư vấn lập dự án khu chung cư văn phòng thủ đức

Đồng thời, những tháng cuối năm 2016 sẽ là thời gian bứt phá của thị trường BĐS với nguồn cung liên tục tăng và thực tế, người mua đã mạnh dạn hơn trong việc “xuống tiền” mua căn hộ, đặc

-    -

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

DỊCH VỤ VĂN PHÒNG THỦ ĐỨC

CHỦ ĐẦU TƯ: CÔNG TY CP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN ĐẤT PHƯƠNG NAM Địa điểm: Phường Trường Thọ, Quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh

Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 12 năm 2016

-    -

Cơ quan thẩm định: Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh

Cơ quan phê duyệt: Ủy Ban Nhân dân TP Hồ Chí Minh

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI ĐẦU TƢ XÂY DỰNG

KHU CHUNG CƢ CAO TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ VĂN PHÒNG THỦ ĐỨC

ĐƠN VỊ TƢ VẤN

CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ

DỰ ÁN VIỆT

NGUYỄN BÌNH MINH

Tel: 028 3910 6009

Phone: 0918 755 356 P.Đ K o Q.1

P o

Website: www.duanviet.com.vn Email:tuvan@duanviet.com.vn MỤC LỤC CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN 3

I.1 Giới thiệu chủ đầu tư 3

I.2 Mô tả sơ bộ dự án 3

I.3 Căn cứ pháp lý 3

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 5

II.1 Thị trường bất động sản 5

II.2 Tình hình căn hộ chung cư tại quận Thủ Đức 8

II.3 Định hướng phát triển nhà ở theo Quyết định số Số: 2631/QĐ-TTg ngày 31 tháng 12 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2025 10

CHƯƠNG III 11

SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ VÀ MỤC TIÊU DỰ ÁN 11

III.1 Sự cần thiết phải đầu tư 11

III.2 Mục tiêu của dự án 12

III.3 Quy mô đầu tư của dự án 12

CHƯƠNG IV 14

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 14

V.1 Đánh giá tác động môi trường 14

V.1.1 Giới thiệu chung 14

V.1.2 Các quy định và các hướng dẫn về môi trường 14

V.2 Tác động của dự án tới môi trường 15

CHƯƠNG V 19

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN 19

VI.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư 19

VI.2 Nội dung tổng mức đầu tư 19

CHƯƠNG VII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN PHƯƠNG ÁN TÀI CHÍNH 20

VII.1 Khái toán tổng mức đầu tư của dự án 20

VII.2 Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án 21

CHƯƠNG VI 22

HIỆU QUẢ KINH TẾ TÀI CHÍNH KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN 22

VIII.1 Doanh thu dự kiến dự án 22

1 Dự kiến nguồn doanh thu của dự án 22

2 Dự kiến đầu vào của dự án 23

3 Phương án vay 24

4 Các thông số tài chính của dự án 24

a) Kế hoạch hoàn trả vốn vay 24

b) Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn 24

c) Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu 25

d) Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV) 25

e) Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 26

VIII.2 BẢNG HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 27

VIII.3 Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội 44

CHƯƠNG VII 45

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 45

Tel: 028 3910 6009

Phone: 0918 755 356 P.Đ K o Q.1

P o

Website: www.duanviet.com.vn Email:tuvan@duanviet.com.vn

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

I.1 Giới thiệu chủ đầu tư

Tên công ty: Công Ty Cp Đầu Tư Xây Dựng Kinh Doanh Bất Động Sản Đất Phương Nam

Địa chỉ: 56/12/2 Linh Đông, Khu phố 7, Phường Linh Đông, Quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh, Việt Nam

Mã số thuế: 0313973529

Đại diện pháp luật: Lý Thanh Tùng

I.2 Mô tả sơ bộ dự án

Luật Nhà ở 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;

Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự

án đầu tư xây dựng;

Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường

Tel: 028 3910 6009

Phone: 0918 755 356 P.Đ K o Q.1

P o

Website: www.duanviet.com.vn Email:tuvan@duanviet.com.vn

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG TẠI

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

II.1 Thị trường bất động sản

Theo Báo cáo của Savills, thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 3/2016 khả quan ở hầu hết các phân khúc Trong đó, nổi bật tại phân khúc biệt thự và nhà liền

kề với lượng giao dịch đạt mức kỷ lục, tăng 193% theo năm

Tổng mặt bằng cho thuê khoảng 1,160,000 m2, tăng 10% theo quý (QoQ) và 22% theo năm (YoY) do có thêm 131,500 m2 nguồn cung mới và khoảng 26,500 m2 giảm từ các dự án dừng hoạt động

Giá thuê trung bình tăng 4% theo quý, chủ yếu là do hoạt động tốt của Saigon Centre vừa mở lại và dự án mới Aeon Mall Bình Tân Công suất thuê trung bình khoảng 93%, ổn định theo quý và năm trong đó trung tâm thương mại công suất tăng 1 điểm phần trăm theo quý, khối đế bán lẻ giảm 3 điểm phần trăm c n trung tâm bách hóa ổn định

Nguồn cung mới ở trung tâm được hấp thụ tốt mặc dù giá cao, phản ánh nhu cầu thực thuê trong những dự án hạng sang mới Việc Union Square – một dự án cao cấp tạm dừng hoạt động lại phản ánh tình hình cạnh tranh khốc liệt tại trung tâm

Được biết thêm, từ quý 4/2016 đến năm 2018, dự kiến sẽ có hơn 50,000 căn hộ

sẽ gia nhập thị trường

Lượng khách quốc tế tăng trong mùa mưa là câu chuyện tại phân khúc khách sạn, dẫn đến tổng nguồn cung đạt hơn 15,400 ph ng từ 125 dự án, ổn định theo quý và tăng 8% theo năm Được biết, trong quý 3/2016, một khách sạn 3 sao với 72 phòng trở lại thị trường sau khi hoàn tất nâng cấp sửa chữa, trong khi đó, một khách sạn 3 sao khác sửa chữa 54 phòng Công suất cho thuê phòng xấp xỉ 65%, tăng 1 điểm phần trăm theo quý và 3 điểm phần trăm theo năm Giá thuê ph ng trung bình xấp xỉ 1,829,000 đồng/ph ng/đêm (82 USD/ph ng/đêm), tăng 9% theo năm nhưng giảm 2% theo quý

do giá thuê trung bình của 5 sao giảm 2% theo quý

Đặc biệt, trong 8 tháng đầu năm 2016, TP.HCM đón hơn 3.1 triệu lượt khách quốc tế, tăng 26.5% theo năm và chiếm 49% tổng lượng khách quốc tế đến Việt Nam

Từ quý 4/2016 đến năm 2018, hơn 2,800 ph ng từ 14 dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường Trong đó, gần 600 phòng từ 5 dự án khách sạn từ 3 đến 4 sao đã hoạt động trong 9 tháng đầu năm 2016 và đang xin chứng nhận hạng sao

Mặt bằng khan hiếm đẩy giá thuê văn ph ng tăng

Trong quý 3/2016, một dự án hạng C gia nhập thị trường và một tòa nhà hạng B tạm ngừng hoạt động để nâng cấp sửa chữa Tổng nguồn cung văn ph ng đạt 1,580,000 m2, ổn định theo quý và ngày càng khan hiếm

Nhìn chung, tình hình hoạt động tiếp tục tiến triển tốt do sự thiếu hụt nguồn cung mới Công suất trung bình tăng 1 điểm phần trăm theo quý và 5 điểm phần trăm theo năm, đạt 98 phần trăm Giá thuê trung bình tăng 1% theo quý và 5% theo năm Trong

đó, lượng tiêu thụ chủ yếu đến từ các dự án hạng B và C, chiếm 97% tổng lượng tiêu thụ mới trong quý Văn ph ng hạng A có tình hình hoạt động tốt nhất với giá thuê tăng 4% theo quý, đạt 1,070,000 đồng/m2/tháng (48 USD/m2/tháng)

Cuối cùng, về phân khúc căn hộ dịch vụ trong quý 3 cũng rất khả quan với tổng nguồn cung đạt khoảng 4,540 căn từ 83 dự án, tương đối ổn định theo quý, cụ thể có 5 căn hộ từ một dự án hạng C tại quận Phú Nhuận trở lại thị trường Đồng thời, nguồn cung tăng 4% theo năm

Như vậy, cả ba phân khúc đều có tình hình hoạt động cải thiện so với quý trước Công suất thuê trung bình tăng 3 điểm phần trăm theo quý và 2 điểm phần trăm theo năm lên mức 84%, trong đó hạng A và B là hai phân khúc có công suất tăng mạnh nhất

Theo nhận định của Savills, giá thuê trung bình cải thiện kể từ quý 1/2016, đánh dấu sự hồi phục sau ba năm suy giảm liên tục Giá thuê trung bình đạt 529,000 đồng/m2/tháng (24 USD/m2/tháng), tương đối ổn định theo quý nhưng tăng 2% theo năm

II.2 Tình hình căn hộ chung cư tại quận Thủ Đức

BĐS khu Đông Sài G n đang nhộn nhịp ở hầu hết các phân khúc bởi khu vực này còn quỹ đất sạch và mức giá phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng Nhất là cơ

sở hạ tầng tại đây đang được đầu tư mạnh mẽ nhất nhì thành phố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường

Hơn nữa, khu Đông Tp.HCM là nơi giành được nhiều ưu ái nhất từ khối ngoại Thời gian qua, hàng loạt tên tuổi nhà đầu tư “lão làng” trên thế giới công bố đổ hàng tỷ

đô la vào khu Đông như: Mitsubishi và Toshiba (Nhật Bản); Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc); Cantor Fitzgerald, Steelman Partners, Weidner Resorts,… (Mỹ); góp phần tạo nên đ n bẩy kéo giá trị BĐS của khu vực này gia tăng không ngừng

Đồng thời, những tháng cuối năm 2016 sẽ là thời gian bứt phá của thị trường BĐS với nguồn cung liên tục tăng và thực tế, người mua đã mạnh dạn hơn trong việc

“xuống tiền” mua căn hộ, đặc biệt là các dự án bình dân, trung cấp bán hàng khá tốt Bên cạnh đó, quận Thủ Đức hiện cũng đang có nhiều dự án mới gây chú ý thị trường, tập trung chủ yếu ở những vị trí thuận lợi di chuyển hoặc gần các tuyến đường lớn kết nối thuận tiện với các nhà ga metro Với những ưu thế về vị trí, dân cư đông đúc, giá đất thấp, cơ sở hạ tầng đồng bộ thuận lợi, chính sách thu hút đầu tư của nhà nước, các công trình công cộng khu trường học, khu công nghiệp… tiềm năng lớn để phát triển căn hộ, là mảnh đất màu m cho các nhà đầu tư bất động sản tìm đến

Năm 2016 đánh dấu sự phát triển mạnh mẽ của thị trường căn hộ chung cư Thủ Đức đặc biệt là quanh các trục đường lớn như Xa Lộ Hà Nội, Đường Phạm Văn Đồng Theo một cuộc khảo sát gần đây của VnExpress, đến giữa tháng 7/2016, dọc theo tuyến Xa lộ Hà Nội và đường Phạm Văn Đồng có khoảng 2.000 sản phẩm căn hộ giá

rẻ đã và đang được tung ra thị trường chưa kể đến các dự án căn hộ chung cư đang trong giai đoạn lập kế hoạch Bao gồm các dự án căn hộ thuộc phân khúc bình dân, căn hộ cao cấp giá rẻ…

Trong quý II/2016, giá bán căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp và bình dân tại khu Đông TP HCM tăng mạnh, trong đó quận Thủ Đức, với giá bán tăng gần 20% Lượng tin đăng tập trung nhiều nhất vào các căn hộ hạng trung với diện tích dao động

từ 50-80 m2, 2 phòng ngủ Giá cho thuê căn hộ chung cư khu Đông tăng từ 5%-7% so với quý trước

Tình hình cho thuê văn phòng và mặt bằng cho thuê

Tình hình cho thuê văn ph ng

Kinh tế Việt Nam đang trên đà hồi phục cộng với quá trình đô thị hóa nhanh, dân

số trẻ và quy mô hộ gia đình giảm sẽ góp phần thúc đẩy nhu cầu về địa ốc tăng trong năm 2016, đặc biệt là nhu cầu tìm văn ph ng cho thuê Theo nghiên cứu của công ty TNHH Savills Việt Nam, nhu cầu thuê văn ph ng tại TPHCM sẽ tăng 13%, giá cho thuê văn ph ng có thể tăng từ 4-10% trong năm 2016 Đến năm 2017, giá thuê văn phòng tại TP.HCM có thể tăng trung bình 9%

Mặc dù thị trường bất động sản nói chung vẫn c n nhiều khó khăn nhưng thị trường văn ph ng cho thuê được các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản nhận định là đã khởi sắc trở lại Theo các chuyên gia của CBRE Việt Nam và Savills Việt Nam, với lực đ từ tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, cùng với những chính sách thu hút vốn đầu tư nước ngoài, Việt Nam đang được các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá như một điểm đầu tư có triển vọng Chính vì thế, xu hướng chính của phân khúc thị trường này sẽ là thuê mới và mở rộng

Theo chuyên gia của Savills Việt Nam, với nguồn cung tương lai dự báo sẽ tăng mạnh, hoạt động của phân khúc văn ph ng hạng A và B có thể sẽ chịu nhiều áp lực Ngoài ra, vị này cũng cho biết, công suất thuê tăng so với quý trước, hạng B và C hoạt động khá tốt trong quý này

Theo CBRE, với việc mở rộng và thuê văn ph ng mới là xu hướng chính của năm 2015 và cùng với đó là việc Chính phủ đang thành công với các chính sách để thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)… Tất cả các yếu tố này đã góp phần cải thiện tình hình thị trường, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư mới tham gia thị trường cũng như các nhà đầu tư đang kinh doanh Đây cũng là một trong những dấu hiệu tích cực cho thị trường văn ph ng cho thuê

Tình hình mặt bằng cho thuê

Theo một nghiên cứu mới công bố của Công ty CBRE Việt Nam, trong những tháng đầu năm 2016, ngành bán lẻ sẽ tăng trưởng mạnh, kéo theo nhu cầu mở rộng mặt bằng kinh doanh của các hãng bán lẻ Do đó, trong phạm vi bán kính khoảng 15

km tính từ trung tâm các đô thị lớn như TP HCM và Hà Nội sẽ khan hiếm mặt bằng cho thuê, đặc biệt là các tầng trệt tòa nhà cao tầng với diện tích từ 50 - 500 m2 các trung tâm thương mại mới sẽ theo xu thế bình dân, nhắm tới khách hàng trung cấp, do

đó giá thuê có thể sẽ không cao như một số dự án trong quá khứ Mức giá cho thuê các mặt bằng bán lẻ ở trung tâm TP hiện nay dao động từ 20 USD/m2/tháng đến 37 USD/m2/tháng (chưa V T) ở những “khu đắc địa”, trong khi khu vực ngoại thành có giá thấp nhất cũng 10 USD/m2/tháng

Báo cáo quý III/2016 của CBRE Việt Nam về thị trường bán lẻ tại TP HCM cho thấy, xu hướng dịch chuyển các khu bán lẻ hiện đại ra rìa trung tâm, chọn điểm đến là khu vực có dân cư đông đúc đang được ưa chuộng

Giá thuê mặt bằng bán lẻ trong quý III/2016 ghi nhận ổn định ở khu vực trung tâm cũng như ngoài trung tâm Riêng giá thuê của tầng trệt và tầng một của các trung tâm thương mại trong khu trung tâm và ngoài trung tâm đều tăng nhẹ

II.3 Định hướng phát triển nhà ở theo Quyết định số: 2631/QĐ-TTg ngày 31 tháng 12 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm

2025

Định hướng phát triển 5 chương trình nhà ở, bao gồm:

- Chương trình thay thế chung cư hư hỏng, xuống cấp: dự kiến sẽ tiến hành di dời, xây mới, để đến năm 2015 không c n tình trạng chung cư cũ hết hạn sử dụng trên địa bàn thành phố

- Chương trình nhà ở xã hội: bao gồm 6 chương trình nhánh như (1) Nhà ở cho cán bộ công chức thành phố (2) Chương trình nhà ở cho người có công cách mạng (3) Chương trình nhà lưu trú công nhân (4) Chương trình ký túc xá sinh viên (5) Chương trình nhà ở thu nhập thấp và (6) Chương trình nhà ở cho người nghèo

- Chương trình xây dựng căn hộ tái định cư: tiếp tục thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án đang triển khai đầu tư xây dựng và các dự án mới, đáp ứng nhu cầu tái định

cư đến năm 2025

- Chương trình di dời các hộ dân sống trên và ven kênh rạch: phấn đấu cơ bản hoàn thành di dời cơ bản các hộ trên và ven kênh rạch trong giai đoạn 2011 - 2015 Ngoài ra, c n chương trình nhà cho người già, trẻ em lang thang cơ nh là chương trình mới, nhằm mục đích chăm sóc người già, trẻ em có hoàn cảnh khó khăn, không nơi nương tựa

- Chương trình nhà ở công vụ: nghiên cứu xây dựng nhà ở công vụ đáp ứng yêu cầu ở, sinh hoạt cho cán bộ các cấp khi thực hiện nhiệm vụ nhà nước từ nay đến 2025

CHƯƠNG III

SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ VÀ MỤC TIÊU DỰ ÁN

III.1 Sự cần thiết phải đầu tư

Thực hiện chủ trương của Chính phủ và của UBND thành phố Hồ Chí Minh trong việc phát triển thị trường Bất động sản Tp.HCM giai đoạn 2016-

2020 và tầm nhìn đến năm 2030 gắn với phát triển kinh tế xã hội và góp phần phát triển bộ mặt đô thị của thành phố hiện đại, văn minh, đồng thời giải quyết, đáp ứng nguồn cung căn hộ chung cư cho người lao động có thu nhập trung bình trong giai đoạn sắp tới

Trong đó đặc biệt chủ trương phát triển đô thị thành phố Hồ Chí Minh theo hướng đa trung tâm cùng với hệ thông giao thông hiện đại (Đường sắt trên cao, Metro, Đường vành đai, Đường cao tốc, Xa lộ, ), trong giai đoạn từ nay đến

2025 tiếp tục phát triển mạnh về hướng đông, đông bắc, đông nam nhằm kết nối

đô thị vành đai và đô thị hạt nhân là trung tâm của Tp.HCM, giảm mật độ nhà quá cao trong khu vực trung tâm hiện nay Chủ trương thành phố trong thời gian tới khuyến khích phát triển phân khúc nhà chung cư phù hợp khả năng chi trả cho người lao động có thu nhập trung bình

Bám sát chủ trương nói trên của Nhà nước, với việc thuận lợi là sở hữu quỹ đất Dự án nằm trên vị trí đắc địa nhất của quận Thủ Đức, với cơ sở hạ tầng giao thông rất thuận lợi vì nằm ngay vị trí mặt tiền tuyến đường Vành Đai 2 với chiều rộng mặt cắt ngang là 67m và nằm ngay sát nút giao thông với tuyến đường Xa

Lộ Hà Nội lộ giới 153,5m và chỉ cách dự án tuyến metro số 1 Bến Thành Suối Tiên khoảng 300m Do đó, từ vị trí của dự án có thể d dàng liên kết nhanh đến các khu vực xung quanh như Cao tốc Long Thành Dầu Giây, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Khu trung tâm hiện hữu của thành phố Hồ Chí Minh, Khu Công nghệ Cao Quận 9, Khu Đại học quốc gia TP.HCM,

Ngoài ra, vị trí khu đất dự án c n phù hợp với quy hoạch chi tiết TL 1/2000 ( thuộc khu quy hoạch phát triển nhà chung cư cao tầng), phù hợp với chủ trương của UBND thành phố phát triển các công trình cao tầng phục vụ thương mại, dịch vụ, căn hộ chung cư, tận dụng tối đa không gian, cảnh quan và lợi thế của các tuyến, trục giao thông lớn, huyết mạch của thành phố như : đường vành đai, xa lộ, metro,

Chính vì những cơ sở như trên, Chúng tôi - Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Kinh Doanh Bất Động Sản Đất Phương Nam - mạnh dạn đề xuất UBND thành phố, Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố, UBND quận Thủ Đức và

ph ng Quản lý đô thị quận Thủ Đức cho chúng tôi được đầu tư dự án “Khu Cao

ốc Thương mại, Văn ph ng cho thuê và Căn hộ chung cư”

III.2 Mục tiêu của dự án

Góp phần giải quyết áp lực về nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình

và phục vụ phát triển lĩnh vực thương mại, dịch vụ, từ đó góp phần nâng cao sự phát triển kinh tế của thành phố

Đầu tư xây dựng Tổ hợp kết hợp văn ph ng, thương mại và nhà ở tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh với tiêu chuẩn cao nằm trong quần thể khu dân cư, và các công trình công cộng khác như trường học, chợ,…công viên cây xanh của quận Thủ Đức và là nơi lý tưởng cho các cư dân

có thu nhập trung bình sinh sống và làm việc tại quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh

III.3 Quy mô đầu tư của dự án

7 Các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trong đó gia đoạn lập

dự án đầu tư nêu rõ công trình hạ tầng xã hội do chính quyền đầu tư: Đường giao thông; Bãi đậu xe; Hệ thống thoát nước mưa và nước sinh hoạt; Xử lý rác thải; Cấp nước sạch; Cấp điện; PCCC; Máy phát điện dự phòng công suất lớn

8 Tỷ lệ và số lượng các loại nhà ở:

- Căn hộ chung cư: 18 tầng gồm 650 căn hộ; tổng diện tích sàn xây

Bảng cơ cấu sử dụng đất của dự án

(m²)

Tỷ lệ (%)

Bảng tổng hợp phân khu trong tòa nhà chính

(m2)

CHƯƠNG IV ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG

V.1 Đánh giá tác động môi trường

V.1.1 Giới thiệu chung

Mục đích của công tác đánh giá tác động môi trường Khu nhà ở và chung cư Thành Thủy là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong khu căn hộ và khu vực lân cận, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhi m để nâng cao chất lượng môi trường hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường và cho chính Thành Thủy khi dự án được thực thi, đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường

1.2 á quy địn v á ớng dẫn về mô tr ờng

Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo

- Luật Bảo vệ Môi trường số 52/2005/QH11 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005

- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường

- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 cuả Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường;

- Thông tư số 05/2008/ TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 18/12/2008 về việc hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường

- Quyết định số 62/QĐ-BKHCNMT của Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi trường ban hành ngày 09/8/2002 về việc ban hành Quy chế bảo vệ môi trường khu công nghiệp

- Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi trường ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi trường bắt buộc áp dụng

- Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại

- Tiêu chuẩn môi trường do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005

- Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi trường và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số

35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trưởng Bộ KHCN và Môi trường

V.2 Tác động của dự án tới môi trường

Việc thực thi dự án sẽ ảnh hưởng nhất định đến môi truờng xung quanh khu vực lân cận, tác động trực tiếp đến môi trường sống của người dân trong khu căn hộ này Chúng ta có thể dự báo được những nguồn tác động đến môi trường có khả năng xảy

ra trong các giai đoạn khác nhau:

V.2.1 Giai đoạn xây dựng dự án

Nguồn gốc ô nhiễm

+ Tác động của bụi, khí thải, tiếng ồn:

Quá trình xây dựng sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi (ximăng, đất, cát…) từ công việc đào đất, san ủi mặt bằng, vận chuyển và bốc d nguyên vật liệu xây dựng, pha trộn và sử dụng vôi vữa, đất cát hoạt động của các máy móc thiết bị cũng như các phương tiện vận tại và thi công cơ giới tại công trường sẽ gây ra tiếng

ồn

+ Tác động của nước thải:

Trong giai đoạn thi công cũng có phát sinh nước thải sinh hoạt của công nhân xây dựng Lượng nước thải này tuy không nhiều nhưng cũng cần phải được kiểm soát chặt chẽ để không làm ô nhi m nguồn nước mặt, nước ngầm

+ Tác động của chất thải rắn:

Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này gồm 2 loại: Chất thải rắn từ quá trình xây dựng và rác sinh hoạt của công nhân xây dựng Các chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này nếu không được quản lý và xử lý kịp thời sẽ có thể bị cuốn trôi theo nước mưa gây tắc nghẽn đường thoát nước và gây ra các vấn đề vệ sinh khác Ở đây, phần lớn phế thải xây dựng (xà bần, cát, sỏi…) sẽ được tái sử dụng làm vật liệu san lấp Riêng rác sinh hoạt rất ít vì lượng công nhân không nhiều cũng sẽ được thu gom và giao cho các đơn vị dịch vụ vệ sinh đô thị xử lý ngay

Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm

Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, đào đất, san ủi mặt bằng…

Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn, bố trí ở cuối hướng gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tượng gió cuốn để không ảnh hưởng toàn khu vực

Tận dụng tối đa các phương tiện thi công cơ giới, tránh cho công nhân lao động gắng sức, phải hít thở nhiều làm luợng bụi xâm nhập vào phổi tăng lên

Cung cấp đầy đủ các phương tiện bảo hộ lao động cho công nhân như mũ, khẩu trang, quần áo, giày tại tại những công đoạn cần thiết

Hạn chế ảnh hưởng tiếng ồn tại khu vực công trường xây dựng Các máy khoan, đào, đóng cọc bêtông… gây tiếng ồn lớn sẽ không hoạt động từ 18h – 06h

Chủ đầu tư đề nghị đơn vị chủ thầu và công nhân xây dựng thực hiện các yêu cầu sau:

Công nhân sẽ ở tập trung bên ngoài khu vực thi công

Đảm bảo điều kiện vệ sinh cá nhân

Tổ chức ăn uống tại khu vực thi công phải hợp vệ sinh, có nhà ăn…

Hệ thống nhà tắm, nhà vệ sinh được xây dựng đủ cho số lượng công nhân cần tập trung trong khu vực

Rác sinh hoạt được thu gom và chuyển về khu xử lý rác tập trung

Có bộ phận chuyên trách để hướng dẫn các công tác vệ sinh ph ng dịch, vệ sinh môi trường, an toàn lao động và kỷ luật lao động cho công nhân

V.2.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng

Nguồn gốc ô nhiễm:

+ Ô nhi m không khí:

Khí thải của các phương tiện:

Với qui mô 650 căn hộ các loại, có thể tập trung 1.750 dân cùng lúc, do đó các phương tiện vận chuyển ước tính khoảng 370 xe máy các loại Khí thải của các phương tiện chứa bụi SO2, NOx, CO, các chất hữu cơ bay hơi (VOC) làm tăng tải lượng các chất ô ni m trong không khí

Khí thải từ quá trình đun nấu bếp gia đình:

Nồng độ các chất ô nhi m trong khí thải của l nấu bếp gia đình được tính trên

cơ sở tải lượng các chất ô nhi m và lưu lượng khí thải Khu dân cư có 186 căn hộ, dân

cư đang sinh sống hiện nay ở khu vực này chủ yếu là dùng gas Trung bình mỗi hộ sử dụng 1 bình gas 12kg/tháng Như vậy, lượng gas tiêu thụ khoảng 2,232kg gas/tháng Khi đốt LPG sẽ sinh ra bụi NOx, CO, các chất hữu cơ bay hơi (VOC) và cũng góp phần gây ô nhi m môi trường không khí

+ Ô nhi m tiếng ồn:

Nguồn ồn phát sinh ồn là do hoạt động sinh hoạt vui chơi giải trí của dân cư

+ Ô nhi m nước thải:

Nước thải sinh hoạt có chứa các chất cặn bã, các chất rắn lơ lửng, các chất hữu

cơ, các chất dinh dư ng và vi sinh Nồng độ các chất ô nhi m trong nước thải sinh hoạt như sau:

Nước mưa chảy tràn: Vào mùa mưa, nuớc mưa chảy tràn qua khu vực sân bãi

có thể cuốn theo đất cát, lá cây… rơi vãi trên mặt đất đưa xuống hệ thống thoát nước, làm tăng mức độ ô nhi m nguồn nước tiếp nhận

Các biện pháp giảm thiểu ô nhi m

+ Giảm thiểu ô nhi m không khí:

Trồng cây xanh: Nhằm tạo cảnh quan môi trường xanh cho khu ở, dự án sẽ dành diện tích đất để trồng cây xanh thảm cỏ Cây cỏ được trồng trong những vườn chung và dọc các đường phố tạo sân chơi cho trẻ em, tạo bóng mát và cũng có tác dụng cản bụi, hạn chế tiếng ồn và cải tạo môi trường

Giảm thiểu ô nhi m do khí thải của các phương tiện vận chuyển:

Biện pháp giảm thiểu ô nhi m khả thi có thể áp dụng là thông thoáng Để tiết kiệm năng lượng và giảm thiểu có hiệu quả, cần phải kết hợp thông thoáng bằng đối lưu tự nhiên có hổ trợ của đối lưu cư ng bức

Quá trình thông thoáng tự nhiên sử dụng các cửa thông gió, chọn hướng gió chủ đạo trong năm, bố trí của theo hướng đón gió và của thoát theo hướng xuôi gió

Quá trình thông thoáng cư ng bức bố trí thêm quạt hút thoát khí theo ống khói cao Tuy nhiên, đối với ống khói thoát gió cao, bản thân do chênh lệch áp suất giữa hai mặt cắt cũng sẽ tạo sự thông thoáng tự nhiên

Giảm thiểu ô nhi m do khí thải của các l nấu gia đình:

Đối với hộ gia đình: Các l đun nấu trong gia đình cần bố trí các bếp nấu thông thoáng, các bình gas được đặt cẩn thận nơi khô, mát, giảm thiểu tai nạn rủi ro do bất cẩn gây ra

Đối với Ban quản lý khu dân cư: Cần tuyên truyền giáo dục, thường xuyên nhắc nhở người dân cẩn thận khi sử dụng bếp, cần kiểm tra tính an toàn đối với các bình gas của đơn vị cung cấp gas cho hộ gia đình

+ Giảm thiểu tiếng ồn :

Ban quản lý khu dân cư sẽ yêu cầu các hộ gia đình điều chỉnh âm thanh vừa đủ nghe để khỏi làm phiền l ng mọi người xung quanh, đồng thời cấm hẳn những hoạt động vui chơi giải trí gây ồn ào quá 22 giờ

+ Giảm thiểu ô nhi m nước thải:

Nước thải của khu dân cư Thành Thủy sẽ được xử lý từ nước thải nhà vệ sinh sang bể tự hoại

Nước thải sau này đưa ra hệ thống xử lý sẽ đạt tiêu chuẩn TCVN 6772 : 2000 – mức I, trước khi thải ra môi trường

+ Giảm thiểu ô nhi m nước thải rắn:

Để thuận tiện cho công tác quản lý và xử lý chất thải rắn phát sinh đồng thời giảm thiểu tác động xấu đến môi trường, Ban quản lý khu dân cư sẽ thực hiện chu đáo chương trình thu gom và phân loại rác ngay tại nguồn

Bố trí đầy đủ phương tiện thu gom cho từng loại chất thải: có thể tái chế chất thải rắn sinh hoạt

Các loại chất thải có thể tái sử dụng (bao bì, can đựng hóa chất…) sẽ đưộc tái

sử dụng, loại chất thải có thể tái chế (giấy, nylon…) hoặc có thể tận dụng sẽ được hợp đồng các đơn vị khác để xử lý

Chất thải không thể tái chế, bùn xử lý nước thải và rác thải sinh hoạt sẽ hợp đồng với Công ty Dịch vụ Môi trường Đô thị đến thu gom và vận chuyển tới khu xử lý tập trung

Các chất thải nguy hại (nếu có) sẽ đặc biệt chú ý phân riêng, được quản lý và

xử lý theo đúng quy định của Nhà nước, đặc biệt là Quy chế “Quản lý chất thải nguy hại” theo Quyết định số 155 của Thủ tướng Chính phủ

CHƯƠNG V TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN

VI.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư cho dự án đầu tư xây dựng nhà máy được lập dựa trên các phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây :

 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008;

 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP Về quản lý dự án đầu tư xây dựng;

 Nghị định số 15/2013/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng;

 Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;

 Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng về việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2014

 Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng

dự toán và dự toán công trình

VI.2 Nội dung tổng mức đầu tư

Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng Dự

án “Khu Cao ốc thương mại, Văn ph ng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức”, làm

cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án

Diện Tích Khối Chính Của Dự Án PHÂN KHU TRONG TÒA NHÀ CHÍNH

1.2 Hành lang, cầu thang công cộng 10.260

2 Khu thương mại dịch vụ 15.200

Tổng mức đầu tư của dự án là 677.806.714.000 đồng bao gồm: Chi phí xây

dựng, Chi phí máy móc thiết bị; Chi phí quản lý dự án; Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; Chi phí đất; Chi phí đường dây điện; Dự ph ng phí; và các khoản chi phí khác

CHƯƠNG VII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN

PHƯƠNG ÁN TÀI CHÍNH VII.1 Khái toán tổng mức đầu tư của dự án

STT Nội dung ĐVT lượng Số Đơn giá (1.000 đồng) Thành tiền

III Chi phí quản lý dự án

IV Chi phí tư vấn đầu tư xây

Chi phí lập hồ sơ mời thầu,

đánh giá hồ sơ dự thầu thi

công xây dựng

7

Chi phí lập hồ sơ mời thầu,

đánh giá hồ sơ dự thầu mua

STT Nội dung ĐVT lƣợng Số Đơn giá (1.000 đồng) Thành tiền

1 Thẩm tra phê duyệt, quyết

VII.2 Nguồn vốn dự kiến đầu tƣ của dự án

STT Nội dung (1.000 đồng) Thành tiền

Nguồn vốn

Tự có - tự huy động Vay tín dụng

III Chi phí quản lý dự án

IV Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây