Bài tập luật đất đai

Tình huống 3: Đang trong quá hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sửdụng đất mà anh Tài đột tử không để lại di chúc Tình huống 4: Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bài tập môn LUẬT ĐẤT ĐAI

*~*~*~*~*~*~*~*

Tìm hiểu tình trạng pháp lý của

đất nhà em

Sinh viên: ĐẶNG THỊ MAI MSSV: 154D8011691

Lớp: LW7C Trường: Đại học Công đoàn Năm học: 2017 - 2018

BÀI TẬP LUẬT ĐẤT ĐAI

Đề Tài: Tìm hiểu tình trạng pháp lý của đất nhà em

A.Đặt vấn đề:

Đất đai là một tư liệu sản xuất không thể thiếu trong hoạt động sản xuất kinh doanh, là mặt bằng để thực hiện quá trình đó Nhu cầu sử dụng đất luôn tăng lên, nhưng phạm vi không gian của nó có giới hạn Bởi vậy bằng chính sách pháp luật, Nhà nước thực hiện việc phân phối quỹ đất đai quốc gia trên

cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do mình xây dựng và phê duyệt Từ

đó người sử dụng đất tiếp cận các cơ sở pháp lí để xác lập quyền sử dụng đất đai cho mình Tùy điều kiện, hoàn cảnh và nhu cầu cụ thể mỗi người sử dụng đất có mục khác nhau, do vậy Nhà nước phải phân loại đất và xác lập các chế

độ pháp lí khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu quản lí và sử dụng đất

Các chủ thể sử dụng đất là những người thực tế đang chiếm hữu đất đai do Nhà nước giao, cho thuê, cho phép nhận quyền sử dụng đất hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Các chủ thể khác nhau cũng như các hình thức

sử dụng đất khác nhau, chính điều này khiến cho quan hệ pháp luật đất đai vô cùng phong phú và đa dạng

Để giải quyết được những vấn đề xoay quanh một quan hệ luật đất đai, mà

cụ thể hơn là đối với một mảnh đất nhất định thì việc tìm hiểu về tình trạng

pháp lý của mảnh đất đó là một việc vô cùng quan trọng Để từ đó chúng ta

có thể dự liệu được những tình huống có thể xảy ra đối với mảnh đất và

tìm được hướng giải quyết vấn đề một cách hợp lý, bảo vệ được những

quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể

Trong bài tập này, em xin được lấy dữ liệu về một mảnh đất có liên quan đến gia đình em để đưa vào phân tích, tìm hiểu

B Giải quyết vấn đề

Giải thích thuật ngữ:

Tình trạng pháp lí của đất: Được hiểu là nguồn gốc, hiện trạng sử dụng mảnh đất đó theo đúng hay không đúng theo quy định của pháp luật

Khi xem xét tình trạng pháp lý của đất sẽ có ba trường hợp có thể xảy ra: Đất hợp pháp, bất hợp pháp và hợp lệ Để xét tính hợp pháp của một mảnh đất sẽ dựa trên nguồn gốc và hiện trạng sử dụng của nó

Muốn chứng minh tình trạng pháp lí của đất, người sử dụng đất sẽ phải xuất trình các giấy tờ; có hai loại giấy tờ chính là giấy tờ hợp pháp và giấy tờ hợp lệ :

 Giầy tờ hợp pháp là giấy tờ không làm phát sinh quan hệ sử dụng đất

mà chỉ ghi nhận chủ thể sử dụng đất được pháp luật công nhận (giấy tờ hợp pháp quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các thời kì)

VD: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản

khác gắn liền trên đất (sổ đỏ).

 Giấy tờ hợp lệ là cơ sở phát sinh quan hệ sử dụng đất khi đã hình thành nghĩa vụ tài chính(nếu có) thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ghi nhận là người sử dụng hợp pháp Đây là căn cứ để chứng minh rằng một mảnh đất có nguồn gốc từ đâu, tại sao lại có…

VD: Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, giấy tờ chuyển nhượng

khác theo quy định của pháp luật…

Sự kiện

Vào tháng 6 vừa rồi, gia đình em có ý định mua một mảnh đất của anh Đặng Văn Tài , trong khu vực phường Đông Thành, tp Ninh Bình Khi kiểm tra, đo đạc thực tế thửa đất và so sánh với thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hoàn toàn trùng khớp Người bán là chính chủ (anh Tài), có thân nhân tốt, là một giáo viên ở trường THCS Lê Hồng Phong,

thành phố Ninh Bình Vợ là chị Nguyễn Thị Bình, làm kế toán trong doanh nghiệp tư nhân Hiện hai vợ chồng đang sống trong một căn hộ khác cách thửa đất gia đình em có ý định mua 200m ( hai anh chị chưa có con, và ba

mẹ đều đã mất)

Sau khi tìm hiểu về tình trạng pháp lý của thửa đất, gia đình em nhận thấy:

 Thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của anh Đặng Văn Tài ( có giầy chứng nhận quyền sử dụng đất )

 Đất không có tranh chấp

 Thửa đất không nằm trong bất kì dự án quy hoạch nào

 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, không

bị thế chấp ngân hàng

 Và còn trong thời hạn sử dụng

Xét theo quy định tại khoản 1 điều 188, Luật đất đai 2013 Gia đình em

nhận thấy anh Tài đủ các điều kiện để thực hiện quyền chuyển đổi quyển sử dụng đất

Chính vì vậy, sau khi đã thống nhất vào thỏa thuận về giá cả, anh Tài đồng

ý bán thửa đất cho bố em – ông Đặng Văn Cảnh, với giá 900 triệu đồng Hai bên đã đồng ý kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vào ngày

25 tháng 8 năm 2017, đã được chứng thực tại Phòng công chứng số 1 thành phố Ninh Bình

Trong hợp đồng có điều khoản thỏa thuận : “Trước khi hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất, các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên nào đương phương chấm dứt hợp đồng sẽ phải bồi thường số tiền

10 triệu đồng cho bên còn lại” Hiện tại gia đình em đã giao 800 triệu đồng, khi nào mọi thủ tục hoàn tất sẽ giao nốt 100 triệu đồng còn lại (có ghi trong hợp đồng) Mọi thủ tục mới đang dừng lại ở việc kí kết hợp đồng

Dự liệu tình huống có thể xảy ra

Tình huống 1: Vì chưa thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất với

bố em, nên anh Tài đã thỏa thuận với với anh A về việc bán khu đất do anh A trả giáo cao hơn Hai bên đã kí giấy tờ đặt cọc Theo đó anh A đã chuyển giao số tiền đặt cọc là 100 triệu đồng cho anh Tài

Tình huống 2: Sau khi vừa kí kết xong hợp đồng với anh Tài thì gia đình

em phát hiện thửa đất này có yếu tố phong thủy không tốt, hồi xưa từng là một phần của nghĩa trang cũ đã bị di rời Gia đình em đã thống nhất không mua mảnh đất đó nữa

Tình huống 3: Đang trong quá hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sử

dụng đất mà anh Tài đột tử ( không để lại di chúc )

Tình huống 4: Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

mà gia đình em phát hiện mảnh đất đã mua được anh Tài thế chấp để vay nợ của anh B

Phân tích sự kiện và hướng giải quyết các tình huống

 Phân tích :

Vì anh Tài có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nên anh Tài là chủ sở hữu của thửa đất rộng 85,6 m2 đã nêu ở trên Xét theo khoản 1 điều

167 và khoản 1 điều 168, luật đất đai 2013: Anh tài có quyền thực hiện việc

chuyển đổi quyền sử dụng đất Ông Đặng Văn Cảnh cũng có quyền nhận

quyền sử dụng đất ( theo điểm b, khoản 1 điều 169)

Giao dịch giữa anh Tài và ông Cảnh là một giao dịch dân sự nên phải đảm

bảo các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự, ngoài ra tại điểm a và d,

khoản 3, điều 167 quy định:

a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng

quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực hoặc chứng thực trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Tài và ông Cảnh là hoàn toàn đúng pháp luật; là hợp đồng dân sự thỏa mãn điều kiện hình thức, được 2 bên ký kết và được phòng công chứng số 1 thành phố Ninh Bình chứng thực Hợp đồng đã có giá trị pháp lý và có hiệu lực pháp luật Nên anh Tài phải có nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất cho ông Cảnh theo đúng quy định của pháp luật

Đây là một giao dịch dân sự nên sẽ đảm bảo tôn trọng ý chí, sự thỏa thuận của các bên chủ thể, tuy nhiên nếu có yêu cầu giải quyết tranh chấp gửi lên

cơ quan chức năng, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong vụ việc nêu

trên là Tòa án nhân dân thành phố Ninh Bình ( Theo khoản 3 điều 26 và điểm

a khoản 1 điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự )

 Cơ sở pháp lý:

 Luật đất đai 2013

 Bộ luật dân sự 2015

 Luật công chứng 2014

 Và một số văn bản pháp luật khác có liên quan

 Giải quyết tình huống:

TH1: Vì chưa thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất với bố

em, nên anh Tài đã thỏa thuận với với anh A về việc bán khu đất do anh

A trả giáo cao hơn Hai bên đã kí giấy tờ đặt cọc Theo đó anh A đã chuyển giao số tiền đặt cọc là 100 triệu đồng cho anh Tài.

Như đã phân tích từ trên, hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng đất giữa ông Tài và ông Cảnh là một hợp đồng dân sự hợp pháp, đã có hiệu lực pháp luật

Chính vì vậy, việc anh Tài thỏa thuận bán khu đất cho anh C là hành vi trái pháp luật Bởi hợp đồng đặt cọc giữa anh Tài và anh A được ký kết trong thời gian hợp đồng giữa anh Tài và ông Cảnh vẫn còn hiệu lực, một mảnh đất không thể đồng thời chuyển nhượng quyền sử dụng cho 2 chủ thể khác nhau được

Hướng giải quyết: Có hai hướng giải quyết vấn đề này

Một là anh Tài chấm dứt hợp đồng với ông Cảnh và thực hiện hợp đồng đặt cọc với anh A theo đúng thỏa thuận

Để chấm dứt hợp đồng với ông Cảnh, theo điều 428, Bộ luật dân sự 2015

quy định về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự, thì anh

Tài sẽ phải thông báo cho ông Cảnh biết về việc chấm dứt hợp đồng Tuy nhiên, cả hai bên đã có thỏa thuận từ đầu, Ông Cảnh có quyền yêu cầu anh Tài hoàn trả cho mình số tiền 500 triệu đã thanh toán, và bồi thường số tiền

10 triệu đồng Anh tài có nghĩa vụ thực hiện việc này do 2 bên đã có thỏa thuận trong hợp đồng Việc chấm dứt hợp đồng phải có sự thỏa thuận bằng

văn bản và phải được công chứng (điều 44, luật công chứng).

Hai là: anh Tài hủy hợp đồng đặt cọc với anh A và tiếp tục thực hiện hợp đồng với ông Cảnh

Đặt cọc là sự thỏa thuận của các bên, là một biện pháp bảo đảm buộc các

bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết Theo quy định tại khoản 2,

điều 328, bộ luật dân sự 2015 thì: “…nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác “

Đối chiếu với tình huống này: Anh Tài và anh A đã ký hợp đồng đặt cộc, anh A đã chuyển giao 100 triệu cho anh Tài Theo đó anh A là bên đặt cọc và anh Tài là bên nhận đặt cọc Anh Tài phải có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng đã giao kết của mình với anh A

Vì vậy, anh Tài là bên nhận đặt cọc muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng với anh A thì anh Tài phải trả anh A số tiền là 100 triệu đồng đã nhận và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc 100 triệu

Như vậy khi đơn phương chấm dứt hợp đồng với anh A thì tổng tài sản anh Tài phải đưa cho anh A là 200 triệu đồng Việc chấm dứt hợp đồng phải

có sự thỏa thuận bằng văn bản và phải được công chứng (điều 44, luật công chứng)

Có thể thấy rằng, nếu xét từ góc độ lợi nhuận để nhìn nhận vấn đề thì anh Tài chắc chắn sẽ chọn cách giải quyết thứ 1 : Hủy bỏ việc thực hiện hợp đồng với gia đình em và chấp nhận bồi thường 10 triệu đồng

Tình huống 2: Sau khi vừa kí kết xong hợp đồng với anh Tài thì gia đình em phát hiện thửa đất này có yếu tố phong thủy không tốt, hồi xưa từng là một phần của nghĩa trang cũ đã bị di rời Gia đình em đã thống nhất không mua mảnh đất đó nữa.

Trong trường hợp này, gia đình em mà cụ thể là bố em – ông Đặng Văn Cảnh sẽ phải là người đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng Cũng

theo điều 428 Bộ luật dân sự 2015, ông Cảnh sẽ phải thông báo cho anh Tài

về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, ông Cảnh có quyền nhận lại 800 triệu đồng đã chi trả và phải bồi thường 10 triệu đồng cho anh Tài theo như

đã thỏa thuận trong hợp đồng Việc chấm dứt hợp đồng phải có sự thỏa thuận

bằng văn bản và phải được công chứng (điều 44, luật công chứng)

Tình huống 3: Đang trong quá hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất mà anh Tài đột tử ( không để lại di chúc ).

Theo khoản 3, điều 422, bộ luật dân sự 2015 quy định các trường hợp hợp đồng chấ dứt : “Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp

đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện.” Như vậy trong trường hợp này, anh Tài mất đột ngột khi đang

thực hiện giao dịch, chính vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt

Tiếp đến, theo khoản 1 điều 167 : “Người sử dụng đất được thực hiện các

quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của luật này” Như vậy, quyền sử dụng

đất ở đây được coi như tài sản để thừa kế Những người thừa kế theo pháp luật hợp pháp của anh Tài ( trong trường hợp này là vợ ) sẽ phải thực hiện các nghĩa vụ tài sản liên quan đến di sản thừa kế do anh Tài để lại, tức là chị Bình

sẽ phải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài sản liên quan đến hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng đất giữa anh Tài và ông Cảnh Nhưng trước tiên để thực hiện việc này, chị Bình phải hoàn tất các thủ tục khai nhận di sản thừa kế để sang tên cho người thừa kế

Có hai hướng giải quyết trường hợp này:

Thứ nhất: Chị Bình hoàn trả lại cho ông Cảnh số tiền 800 triệu đồng vì

hợp đồng giữa anh Tài và ông Cảnh đã chấm dứt theo khoản 3, điều 422, Bộ

luật dân sự 2015.

Thứ hai : Chị Bình và ông Cảnh có thể tiếp tục thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sở hữu đất, ông Cảnh sẽ vẫn chi trả nốt cho chị Bình số tiền

100 triệu đồng Tuy nhiên hai bên sẽ phải kí kết một bản hợp đồng mới vì hợp đồng cũ đã hết hiệu lực, bên chuyển nhượng lúc này đã thay đổi

Tình huống 4: Sau khi hoàn tất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà gia đình em phát hiện mảnh đất đã mua được anh Tài thế chấp

để vay nợ của anh B

Như đã phân tích ở ban đầu, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Tài và ông Cảnh là một giao dịch dân sự hợp pháp Nếu các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất đúng theo quy định của pháp luật, mảnh đất đã được sang tên cho ông Cảnh thì ông Cảnh là chủ sở hữu hợp pháp của quyền sử dụng đất đó

Việc anh Tài thế chấp mảnh đất cho anh B nhưng lại bán lại mảnh đất cho ông Cảnh đã vi phạm khoản 8, điều 320, BLDS 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp: “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp…” Vấn

đề này sẽ do hai bên ( anh Tài và anh B) tự thỏa thuận, giải quyết tranh chấp với nhau theo quy định của pháp luật

C.Kết luận.

Ta có thể thấy, có rất nhiều trường hợp vì không tìm hiểu kĩ thông tin về mảnh đất trước khi kí kết hợp đồng mà phải chịu những tổn thất, thiệt hại không đáng có ( mua phải bất động sản bị kê biên để đảm bảo thi hành án, bất động sản có nguồn gốc không tốt…) ; hay có những trường hợp bị kẻ gian lợi dụng do không có kiến thức hiểu biết về pháp luật nói chung và pháp luật về

pháp của bản thân ( lừa đảo bán nhà thế chấp ngân hàng …) hoặc do thiếu hiểu biết mà vi phạm pháp luật

Như vậy , việc tìm hiểu về tình trạng pháp lý của đất đai là vô cùng quan trọng Nó là cơ sở thực tiễn đề từ đó ta có thể dự liệu các tình huống có thể xảy ra, giải quyết tình huống một cách hợp lý nhất trên cơ cở các quy định của pháp luật, góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể có liên quan