Bài tập bđs chương 3, 4

5 Đơn giá đất tính tiền sử dụngđất tại thời điểm định giá Trđ/m 5 Đơn giá đất tính tiền sử dụng đất tại thời điểm định... 2 Giá trị giao dịch trên thị 5 Đơn giá đất tính tiền sử dụng đ

Môn học: Phân tích đầu tư kinh doanh

5 Đơn giá đất tính tiền sử dụng

đất tại thời điểm định giá Trđ/m

5 Đơn giá đất tính tiền sử

dụng đất tại thời điểm định

2 Giá trị giao dịch trên thị

5 Đơn giá đất tính tiền sử

dụng đất tại thời điểm định

2 Tỷ lệ tài trợ cho người mua

4 Thời hạn người mua được trả

chậm

6 Tiền trả chậm hàng năm của

8 Hiện giá của tổng số tiền

chậm

9 Số tiền chênh lệch lãi suất do

người bán hỗ trợ người mua

1 Diện tích bđs M2 50

2 Đơn giá mua Trđ/m2 10

3 Trị giá bds mua Trđ 500

4 Tỷ lệ tài trợ của ngân hàng % 85

5 Số tiền ngân hàng tài trợ trđ 425

6 Thời hạn tài trợ năm 10

7 Lãi suất tài trợ %/năm 4

8 Số tiền pải trả hàng năm của

người mua (trả đều hằng

11 Số tiền chênh lệch lãi suất

do ngân hàng tài trợ lãi suất

cần thẩmđịnh giá 1 sánh 2

Chưa cóGCNQSDĐ

Đã cóGCNQSDĐ

Bài tập 5 : Hãy điều chỉnh các yếu tố so sánh nhằm tính giá giao dịch

bình thường theo giá thị trường của 3 BĐS so sánh như bảng dưới đây:

BĐS cần thẩm định

Chưa cógiấyCNQSH,ch

i phí cấpGCNQSDĐ

là 80trđ

Chưa cógiấyCNQSH,ch

i phí cấpGCNQSDĐ

là 50trđ

Đã cógiấyCNQSH

4.1 Mức

điều

chỉnh Trđ + 80 + 50 +300

Điều

kiện bán thườngBình thườngBình thườngBình

Giảmgiá dongườimua làngườithân

Bài tập 6: Hãy điền các dữ liệu vào ô trống trong các bảng sau để định giá BĐS cần định giá

Bảng 6.1

ST

T Hạng mục Đơn vị tính

BĐS cần thẩm định

BĐS so sánh 1

Số liệu thu nhập

Điều chỉnh +/- (trđ)

H + 100

5 Giao thông Đường 1chiều 2 chiều -50

6 Lợi thế kinh doanh đông đúcDân cư đông đúcDân cư 0

7 Tuổi đời hiệu quả Năm 5 4 + 20

8

Chi phí sữa chữa ngay

9 Thời điểm đã giao dịchso với hiện tại Tháng Hiện tại 4 tháng -128

10 Giá giao dịch Trđ 3200 92

BĐS so sánh 1

Số liệu thu nhập

Điều chỉnh +/- (trđ)

5 Giao thông Đường 1chiều Đường 1chiều 0

6 Lợi thế kinh doanh đông đúcDân cư đông đúcDân cư 0

7 Tuổi đời hiệu quả Năm 5 7 +60

8 Chi phí sữa chữa ngay khi mua Không 100 -40

9 Thời điểm đã giao dịchso với hiện tại Tháng Hiện tại 6 tháng -240

BĐS so sánh 1

Số liệu thu nhập

Điều chỉnh +/- (trđ)

0

H H

5 Giao thông Đường 1chiều Đường 2chiều -50

6 Lợi thế kinh doanh đông đúcDân cư đông đúcDân cư 0

7 Tuổi đời hiệu quả Năm 5 6 -20

8 Chi phí sữa chữa ngay khi mua Không 150 -150

9

Thời điểm đã giao dịch

so với hiện tại Tháng Hiện tại 1 tháng -40

Bảng 6.4:

ST

T Nội dung ĐVT

BĐS định giá

BĐS so sánh 1

BĐS so sánh 2

BĐS so sánh 3

BAI 7

TT Hạng mục Đơn vị

tính

BĐS cần thẩm định

BĐS so sánh 1

BĐS so snah 2

BĐS so sanh 2

Đường

có lộ giới 30m

Đường

có lộ giới 20m

Đường

có lộ giới 40m

4 Tầm nhìn Công viên sông Khu

dân cư

Khu dân cư

5 Trình trạng pháp lí Đã có giấy

CNQSH

Chưa có giấy CNQSH

Chưa cógiấy CNQSH

Đã cóa giấy CNQSH

6 Số tiền giữ lại chờ

9.1.1 Tỷ lệ chuẩn % 100% 105% 100% 113%9.1.2 Tỷ lệ điều chỉnh % -4,76 0

9.1.3 Mức điều chỉnh Trđ/m2 -0,9784 0 -2,439.2 Cơ sở hạ tầng khu vực Giá BĐS tại khu vực ổn định cao hơn giá

BĐS tại khu vực có ngập nước là 7%9.2.1 Tỷ lệ chuẩn % 100% 150% 93% 93%9.2.2 Tỷ lệ điều chỉnh % 0 7,53 7,539.2.3 Mức điều chỉnh Trđ/m2 0 1,41 1,599.3 Tầm nhìn GIá BĐS nhìn ra công viên và song cao

hơn giá BĐS có tầm nhìn ra khu dân cư là5%

9.3.1 Tỷ lệ chuẩn % 100% 100% 90% 95%9.3.2 Tỷ lệ điều chỉnh % 0 5,26 5,269.3.3 Mức điều chỉnh Trđ/m2 0 0,26 0,269.4 Tình trạng pháp lí

TT Hạng mục Đơn vị

tính

BĐS cần thẩm định

BĐS so sánh 1

BĐS so sánh2

BĐS so sánh 3

1 Giá giao dịch trđ 2.750 3.060 2.920

2 Giá tri công trình ( nếu

xây mới) trên BĐS

14 Giá đất giao dịch ước

tính Trđ 1317,88

15 Giá BĐS ước tính trđ 2635,38

6 Giá trị công trình mới trđ 1920

7 Năm xây dựng năm 2000

8 Năm duy tu sửa chữa năm 2010

9 Tuổi đời hiệu quả năm 10

10 Tuổi đời kinh tế năm 50

11 Tỷ lệ hao mòn của công

13 Giá trị còn lại của công trình trđ 1920-38,4=1881,6

14 Giá giao dịch của BĐS trđ 3500

15 Giá trị đất trđ 3461,6

16 Đơn giá đất trđ/m2 3461,6/200=17,308

BÀI TẬP 10 Bảng 10.1:

5 Tuổi đời hiệu quả năm 19 20

6 Giá giao dịch của BĐS trđ 3200 2750

7 Giá trị công trình còn lại

tại thời điểm định giá trđ 3200-2800=400 2750-2400=350

8 Giá trị hao mòn lũy kế

5 Tuổi đời hiệu quả năm 21

6 Tỷ lệ hao mòn hàng năm %/nă

9 Giá trị công trình còn lại

tại thời điểm định giá

ĐON GIÁ XÂY DỰNG MỚI (TRĐ/M2)

GIÁ TRỊ (TRĐ)

CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI (%)

TỶ LỆ GIÁ TRỊ CÒN LẠI DỰA THEO CÁCYẾU TỐ CHÍNH (%)

1 Móng cọc 10% 90% 15,52%

2 Tường vách 18% 80% 24,83%

3 Nền , sàn 16% 75% 20,69%

BĐS

SO SÁNH 1

BĐS

SO SÁNH 2

BĐS

SO SÁNH 3

a Ước tính giá trị thị trường của bất động sản = = = 2500 trđ/năm.

b Giá trị hợp đồng thuê : 300 x = 1081,43 trđ/năm

c _ thu nhập sau 5 năm:

Doanh thu: 500 x 105%= 525 trđ/ năm

Chi phí : 100 x 110% = 110 trđ/ năm

Thu nhập trước thuế: 525 – 110 = 415 trđ/ năm

Thu nhập sau thuế: 415 – 100 = 315 trđ/năm

Lợi nhuận sau thuế: 5400 x 75% = 4050 trđ.

Lợi nhuận còn lại sau khi chia cho cổ đông : 4050 – ( 200 x 12)= 1650 trđ

Giá trị rạp = = = 8250 trđ

Bài 16:

Tổng doanh thu: ( 5 x 5 + 10 x 4 + 5 x 2,5) x 12 = 930 trđ/năm

Tổng chi phí : ( 1 + 0,5 + 2 + 0,2 + 15) x 12 = 224,4 trđ/ năm

Lợi nhuận trước thuế : 930 – 224,4 = 705,6 trđ/ năm

Tiền thuế : 705,6 x 15% = 105,84 trđ/năm

Lợi nhuận sau thuế : 705,6 – 105,84 = 599,76 trđ/năm

Stt Các chỉ tiêu Đơn vị tính Số liệu

8 Tổng diện tích sàn sử dụng m2 185608.1 Tổng diện tích các căn hộ 60