2017 08 01 presentation

Bid rent curvesHÀM ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT Hàm căn bản David Ricardo Rent = fđộ màu mỡ của đất nông nghiệp = QP-C Định lý 5 của kinh tế học đô thị: nông dân sẽ tham gia đấu giá dành quyền sử d

Lecture 2 NGUYỄN LƯU BẢO ĐOAN

Main points

Bid rent curves for all activities

Private land ownership

Planning and zoning

Bid rent curves

HÀM ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT

Hàm căn bản (David Ricardo)

Rent = f(độ màu mỡ của đất nông nghiệp) = Q(P-C)

Định lý 5 của kinh tế học đô thị: nông dân sẽ tham gia đấu giá

dành quyền sử dụng đất cho tới khi lợi nhuận kinh tế = 0 (lợi

nhuận kế toán>0 nhưng không có nông dân mới nào sẵn lòng đề

nghị giá cao hơn)

Loại đất

nông nghiệp P Sản lượng(Q) Doanhthu Chi phí(C) Mức giá sẵnlòng trả Mức giá đềnghị

Lĩnh vực sản xuất

Trong thành phố, tiền mướn đất do yếu tố tiếp cận giao thông

quyết định

R = (Doanh thu – Chi phí – Vận chuyển)/diện tích đất

Xét trường hợp nhà sản xuất chế tạo đồ chơi trong thành phố sản

xuất đồ chơi xuất ra nước ngoài qua cảng Sai Gon

Khoảng

cách đến

cảng

Doan

h thu Chi phí Vậnchuyển Diện tích đất(ha) Mức giá sẵnlòng trả Mức giá đềnghị mỗi ha

Lĩnh vực dịch vụ văn phòng

Trong lĩnh vực dịch vụ văn phòng, nhu cầu gặp gỡ trao đổi với

khách hàng là quan trọng nhất

Nếu diện tích đất cố định:

R = (Doanh thu – Chi phí – Chi phí giao dịch)/diện tích đất

Khoảng

cách đến

CBD

Số

tầng Doanhthu Chi phí vốndành cho

cao ốc

Chi phí sản xuất khác Chi phígiao

dịch

Diện tích đất (ha)

Mức giá sẵn lòng trả

Mức

đề nghị mỗi ha

Dịch vụ văn phòngGiá nhà và thuê đất ở

Mô hình thành phố đơn tâm (monocentric city)

Dịch vụ văn phòng

A

B

E

Quy luật thị trường chỉ ra rằng người trả cao nhất sẽ mua được đất, nên dựa

vào hàm định giá của những người sử dụng đất khác nhau, ta có thể dự đoán

các loại hình sử dụng đất sẽ được bố trí như thế nào.

Mô hình thành phố đa tâm (monocentric city)

Land ownership

SỞ HỮU ĐẤT

Private ownership

Định nghĩa về sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, và

quyền định đoạt

Nguyên tắc của quyền sở hữu tài sản:

1 Sử dụng tài sản

2 Thụ hưởng huê lợi phát sinh từ tài sản

3 Chuyển nhượng và bán tài sản

4 Không cho người khác đụng tới tài sản

Lưu ý la những nguyên tắc này không bao gồm việc dùng tài sản

xâm phạm đến tài sản của người khác hoặc ảnh hưởng đến an

ninh công cộng

Land ownership in Vietnam

1992 Constitution & 2003 Land Law

Land ownership in Vietnam

Constitution amended in 2013

Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước,

tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài

nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản

lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện

chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Reality check

Xét hành vi người tiêu dùng đất đai (nhà đầu tư-developer)

trong trường hợp giá đất của chính quyền đưa ra thấp hơn

giá thị trường? Hệ quả gì đối với quá trình đô thị hóa?

Xét hành vi người tiêu dùng trong trường hợp sử dụng đất

có thời hạn Giả sử người tiêu dùng đầu tư 1 công trình có

tuổi thọ bằng thời hạn sử dụng đất

Câu hỏi thảo luận: So sánh hệ thống đô thị này với hệ thống đô thị của

Walter Christaller có gì giống và khác nhau?

Planning and

zoning

QUY HOẠCH VÀ PHÂN KHU CHỨC NĂNG

Lịch sử

Quy định quản lý tòa nhà ở Anh, Pháp, Đức và Mỹ cuối thế kỷ

19 đầu thế kỷ 20 (kiến trúc, xây dựng, sử dụng)

Zoning được bắt đầu xem là 1 công cụ không phải làm đẹp

thành phố mà là phương pháp khoa học để giải quyết những

căn bệnh trầm kha đi liền phát triển-đô thị hóa

Có lẽ khái niệm zoning bắt đầu ở Hoa Kỳ, tuy nhiên cho tới

năm 1926 thì nó vẫn chưa được phổ biến Các thành phố Los

Angeles, New York, và các tiểu bang Minnesota, Wisconsin,

Illinois có zoning dưới sức ép của nhà đầu tư muốn bảo vệ giá

trị bất động sản

Lịch sử hình thành của phân

khu chức năng (zoning)

1909

Los Angeles

Wisconsin Minnesota

Illinois

1916 New York City

Euclid v Ambler Realtor Co.

1909

Los Angeles

Wisconsin Minnesota

Illinois

1916 New York City

Euclid v Ambler Realty Co

1926

Euclid v Ambler Realtor Co.

Vụ kiện làng Euclid v Ambler Realtor Co được Tòa Tối cao phán

quyết năm 1926 là làng Euclid được quyền quy hoạch phân khu

chức năng buộc miếng đất do công ty Ambler sở hữu phải được

sử dụng vào mục đích phi công nghiệp Cơ sở của phán quyết này

là quy hoạch phải công bằng và bảo vệ an sinh của làng

Vai trò của quy hoạch

Điều chỉnh sử dụng đất kết hợp biện pháp kinh tế để giải

quyết vấn đề ngoại tác

Tạo sự ổn định cho nhà đầu tư an tâm

Cung cấp thông tin cho người dân an tâm

Cung cấp những hàng hóa công như không gian công cộng

Vấn nạn liên quan quy hoạch

Quy hoạch treo

Quy hoạch thiếu/không công bằng

Quy hoạch đẹp mà không tính toán các yếu tố kinh tế, xã hội,

môi trường, và có thể văn hóa