PHÂN BỔ ĐẤT ĐAI TRONG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

Nguyên tắc Tuân theo luật đất đai và các chính sách của nhà nước về đất đai, bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp; Sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm toàn bộ quỹ đất công của nhà nước; Diện tích, chất lượng và cơ cấu đất trong phạm vi ranh giới được giao phải phù hợp với mục đích sử dụng và nhiệm vụ sản xuất; Khi hoạch định ranh giới phải đảm bảo các chi phí đầu tư xây dựng cơ bản.

Trang 1

 PHÂN BỔ ĐẤT ĐAI TRONG QUY

HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

Trang 2

5.1.1 Nguyên tắc và yêu cầu trong hoạch định ranh giới đất đai

- Khi hoạch định ranh giới phải đảm bảo các chi phí đầu tư xây dựng cơ bản

Trang 3

b Yêu cầu

Để tạo ra đường ranh giới hợp lý cần phải đảm bảo các yếu tố sau:

- Đường ranh giới đất phải rõ ràng, dễ nhận biết;

- Đường ranh giới cần được bố trí phù hợp với các yếu tố tự nhiên và nhân tạo hiện có như sông, đường giao thông, đai rừng…

- Trong điều kiện địa hình bằng phẳng, trống trải, không có chướng ngại vật thì đường ranh giới cần được bố trí thẳng, các góc ngoặt phải vuông, không chia cắt các khoảng nhất là đất nông nghiệp

Trang 4

- Ở những vùng đối núi, địa hình phức tạp có các quá trình xói mòn cần bố trí các ranh giới theo đường phân thủy, theo hệ thống sông ngòi và dọc theo hướng các dòng chảy trên sườn dốc

Trang 5

a Xác định ranh giới đất ở các vùng mới khai hoang

Đất dành cho dân cư địa phương sản xuất phải được

ưu tiên về vị trí, loại đất, phải có diện tích thỏa đáng, phù hợp với khả năng và nhu cầu của người dân

Đó là những vùng đất tốt, có điều kiện sản xuất, sinh hoạt thuận lợi thích hợp với tập quán canh tác của dân địa phương; mặt khác cũng cần chú ý đến khả năng phát triển sau này

Trang 6

a Xác định ranh giới đất ở các vùng mới khai hoang

Việc định cư nên tổ chức thành những điểm dân cư lớn, tập trung, lấy những làng bản dân cư đã ở lâu đời để quy tụ những hộ rải rác Ở những vùng đất mới khai hoang cũng nên thành lập các tổ chức dịch vụ sản xuất mới (nông trường, hợp tác xã theo chức năng mới) nhằm thống nhất quản lý và phân chia đất đai để các hộ dân tự quản lý kinh doanh

Có thể tổ chức độc lập cho dân cư mới đến định cư

để phát huy thế mạnh hoặc tổ chức xen ghép với dân địa phương để hỗ trợ cùng nhau phát triển

Trang 7

b Hoạch định ranh giới đất đai hiện có

Trong thực tế do nhiều nguyên nhân khác nhau đã dẫn đến hiện tượng một số ranh giới đất đai tồn tại tình trạng bất hợp lý gây cản trở cho quá trình sử dụng đất và quá trình sản xuất Một số dạng ranh giới đất đai hiện có cần phải điều chỉnh, bao gồm:

Trang 8

NÔNG THÔN

Đất khu dân cư nông thôn là đất chủ yếu để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống, các công trình công cộng, đất nông nghiệp gắn liền với nhà ở và các loại đất khác thuộc phạm vi ranh giới khu dân cư nông thôn trong địa giới hành chính các xã

Ranh giới khu dân cư nông thôn được xác định theo ranh giới thửa đất có nhà ở ngoài cùng của thôn, làng, ấp, bản….và các điểm dân cư tương tự

Trang 9

NÔNG THÔN5.2.1 Khái niệm và phân loại điểm dân cư nông thôn

a Khái niệm điểm dân cư nông thôn

Điểm dân cư nông thôn là trung tâm quản lý và điều hành của xã hoặc các thôn, ở đó tập trung phần lớn các loại công trình sau:

- Nhà ở, công trình phụ, vườn tược, ao của các hộ gia đình nông dân;

- Trụ sở UBND xã, ban quan lý HTX;

- Các công trình phục vụ sản xuất, trại chăn nuôi, kho tàng, nhà xưởng…;

- Các công trình văn hóa phúc lợi, trạm y tế, trường học, nhà trẻ, thư viên…

- Các công trình dịch vụ như chợ, cửa hàng, kiot

Trang 10

- Nhóm 1: Các điểm dân cư xây dựng mới

Những điểm dân cư này được dự kiến xây dựng trong trường hợp cần thiết như ở những vùng lãnh thổ chưa có hệ thống định cư, hoặc số dân và số hộ phát sinh lớn, dẫn đến việc xây dựng mới

- Nhóm 2: Các điểm dân cư được tiếp tục mở rộng và phát triển trong tương lai

Đây là các điểm dân cư lớn, có giá trị xây dựng cơ bản lớn, vị trí thuận lợi, có khả năng mở rộng lớn, nằm trong

số điểm dân cư phát triển theo phương án quy hoạch vùng Chúng sẽ được tiếp tục mở rộng và phát triển trong tương lai

cả về quy mô và số lượng nhà cửa công trình

Trang 11

- Nhóm 3: Các điểm dân cư hạn chế phát triển

Đây là những điểm dân cư tương đối lớn, có vị trí không thuận lợi nhưng còn có chức năng và ý nghĩa nhất định trong việc quản lý sản xuất, có tổng giá trị xây dựng cơ bản tương đối lớn Những điểm dân cư này trong tương lai không được mở rộng diện tích, không được phát triển hộ mới, không được xây dựng những công trình kiên cố, chỉ cho phép sửa chữa nhỏ để chuyển dần các hộ gia đình sang các điểm thuộc nhóm 1 và nhóm 2

Trang 12

- Nhóm 4: Các điểm dân cư cần xóa bỏ trong thời kỳ quy hoạch

Đây là những điểm dân cư kiểu chòm xóm nhỏ, ở lẻ

tẻ, vị trí không thuận lợi thậm chí còn gây trở ngại cho việc tổ chức lãnh thổ; do đó cần xóa bỏ trong thời kỳ quy hoạch

Khi bố trí đất khu dân cư cần phân biệt 2 trường hợp,

đó là quy hoạch mở rộng các điểm dân cư hiện có và xây dựng các điểm dân cư mới

Trang 13

dân cư nông thôn

Khi quy hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn cần đáp ứng các yêu cầu cơ bản sau:

- Phù hợp với định hướng phát triển KT-XH của địa phương, đáp ứng yêu cầu xây dựng nông thôn mới;

- Sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả;

- Đáp ứng các nhu cầu phục vụ đời sống dân sinh, sản xuất nông nghiệp hàng hóa, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ

- Phối hợp chặt chẽ với các quy hoạch chuyên ngành, dự án khác có liên quan đã được phê duyệt hoặc đang triển khai ở địa phương

Trang 14

- Khi tiến hành chỉnh trang và cải tạo các điểm dân cư phải phù hợp với đặc điểm hiện trạng của địa phương, đồng thời giữ gìn và phát huy bản sắc văn hóa truyền thống, vùng, miền

Trang 15

- Khi lập quy hoạch điểm dân cư nông thôn phải có sự kết hợp chặt chẽ giữa khu vực cải tạo, mở rộng với khu vực xây mới, đáp ứng yêu cầu phục vụ đời sống và sản xuất

- Hạn chế phát triển các khu dân cư manh mún, phân tán, hình thành các khu dân cư tập trung nhằm tạo điều kiện thuận tiện, hiệu quả cho việc xây dựng các công trình phục

vụ công cộng và hạ tầng kỹ thuật

Trang 16

Trong phần lớn các trường hợp quy hoạch sử dụng đất cấp xã, việc phân bố đất khu dân cư thực chất là giải quyết vấn

đề mở rộng và phát triển các điểm dân cư hiện có Từ hệ thống điểm dân cư hiện tại, cần nghiên cứu để phân thành 03 nhóm:

- Nhóm 1: Các điểm dân cư tiếp tục được phát triển trong tương lai

- Nhóm 2: Các điểm dân cư hạn chế phát triển

- Nhóm 3: Các điểm dân cư cần được xóa bỏ trong thời kỳ quy hoạch

Đồng thời phải xác định rõ những điểm dân cư nào thuộc nhóm 2, nhóm 3 sẽ được gắn với điểm dân cư nào thuộc nhóm 1

Trang 17

Nội dung quy hoạch mở rộng điểm dân cư hiện tại bao gồm các vấn đề sau:

- Dự báo dân số và số hộ phát sinh trong thời kỳ quy hoạch;

- Dự báo nhu cầu đất ở mới;

- Lựa chọn khu vực cấp đất mới;

- Lập hồ sơ phân bố đất ở và kế hoạch cấp đất

Trang 18

a Dự báo dân số và số hộ phát sinh trong thời kỳ quy hoạch

N0 : dân số của xã năm hiện trạng (người)

KTB: tỷ lệ tăng dân số tự nhiên tính trung bình trong giai đoạn quy hoạch (%)

PTB: tỷ lệ biến động dân số cơ học trung bình trong giai đoạn quy hoạch (%)

t : số năm (thời gian) định hình quy hoạch

Trang 19

* Dự báo số hộ gia đình trong tương lai

- Căn cứ vào số liệu điều tra dân số về thành phần giới tính, nhóm tuổi để dự báo khả năng kết hôn của các cặp vợ chồng và nhu cầu tách hộ trong từng giai đoạn quy hoạch

- Có thể dự báo theo cách tính quy mô hộ dựa trên sự phân tích quy mô hộ bình quân hộ những năm trước, đồng thời căn cứ vào phương hướng phát triển dân số của địa phương trên cơ sở thực hiện chiến lược dân số quốc gia

Từ đó xác định số hộ theo quy mô dân số giảm dần trong từng giai đoạn:

Trang 20

* Dự báo số hộ gia đình trong tương lai

- Số hộ trong tương lai cũng có thể dự tính theo công thức sau:

H T =(N 0/ N T )H 0

Trong đó:

HT : số hộ năm định hình quy hoạch

H0 : số hộ năm hiện trạng

NT : dân số năm định hình quy hoạch

N0 : dân số năm hiện trạng

Trang 21

Châu Thành là 6442 người, số hộ là 1432 hộ, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 1,464 Hãy tính dân số và số hộ của xã vào năm cuối kỳ quy hoạch, biết rằng xã dự kiến hạ tỷ lệ tăng dân số tự nhiên vào năm cuối kỳ quy hoạch còn 1,26%, thời hạn quy hoạch là 4 năm Giải:

Tỷ lệ tăng dân số trung bình: PTB = (1,46 + 1,26)/2 = 1,36%

Số dân tương lai: NT = N0 (1+ KTB ± PTB) t = 6442 (1+ 1,36%) 4 =

Trang 22

b Dự báo nhu cầu đất ở mới

Nhu cầu diện tích đất ở mới được tính theo công thức:

PQ = (HP + HG + Ht – Htg)*Đ

Trong đó:

PQ: Nhu cầu diện tích đất ở mới cho khu dân cư

HP: Số hộ phát sinh có nhu cầu đất ở trong thời kỳ quy hoạch

Trang 23

Trang 24

* Số hộ phát sinh (HPS)

Số hộ mới phát sinh có nhu cầu đất ở phụ thuộc vào số cặp kết hôn hàng năm và tập quán sống ở địa phương ; số cặp kết hôn có thể tính dựa vào 02 cách :

- Cách 1 : Được tính theo công thức:

H P = H n – H 0

Trong đó:

HP : Số hộ mới phát sinh có nhu cầu đất ở

Hn : Số hộ năm hiện tại

H0 : Số hộ năm định hình quy hoạch

Trang 25

- Cách 2 :

+ Dựa vào số cặp kết hôn trung bình ở xã trong vòng 5 năm qua

+ Tính khả năng kết hôn của số cặp nam nữ ở độ tuổi kết hôn dựa trên số nam thanh niên chưa lấy vợ và tuổi kết hôn trung bình nam

T : số nam thanh niên ở độ tuổi lập gia đình

t 1 : tỷ lệ số nam thanh niên đến tuổi kết hôn sẽ lập gia đình (từ

70 - 80%)

t2 : tỷ lệ số cặp kết hôn sẽ tách hộ (từ 74 - 84%)

t3 : tỷ lệ số cặp kết hôn sẽ tách hộ nhưng không được thừa kế (từ 84- 90%)

Trang 26

* Số hộ giải tỏa (HG)

Là số hộ nằm trong các khu vực giải toả do thu hồi đất để xây dựng các công trình phục vụ công nghiệp hoá (xác định theo dự kiến xây dựng các công trình trong thời kỳ quy hoạch) hoặc do di chuyển từ những điểm dân cư nhỏ lẻ cần xoá bỏ

Trang 27

* Số hộ tồn đọng (Ht)

Là những hộ đã tách trước thời điểm lập quy hoạch chưa có đất ở do khó khăn hoặc do địa phương chưa có kế hoạch cấp đất ở trong những năm qua, bao gồm:

- Số phụ nữ lỡ thì (tạo điều kiện cho họ ổn định cuộc sống

và có cơ may xây dựng gia đình, điều tra theo số liệu thực

tế trong nhiều năm)

- Các hộ thuộc diện chính sách chưa được giải quyết đất ở.

- Hai, ba hộ chung sống trong một nóc nhà với diện tích đất

ở không vượt quá mức tiêu chuẩn cho một hộ

Trang 28

L : số phụ nữ lỡ thì có nhu cầu ra ở riêng

C : số hộ thuộc diện chính sách chưa được giải quyết đất ở

A : số nóc nhà năm hiện trạng

Trang 29

* Số hộ có khả năng tự giãn (Htg)

Là những hộ gia đình đang có diện tích đất ở và đất vườn vượt định mức (>1,4 lần) qui định của địa phương, đủ khả năng tách đất ra cấp cho hộ mới phát sinh Việc xác định số

hộ này nhằm mục đích tiết kiệm diện tích và điều chỉnh lại đất ở giữa các hộ gia đình

Trang 30

Để tính được khả năng tự giãn cần điều tra, phân nhóm các hộ và nóc nhà theo mức đất ở (< 200 m2; 200 m2 -

400 m2; 400 m2 - 600 m2; > 600 m2) và theo số cặp vợ chồng cùng chung sống (1, 2, 3 cặp) Sau đó căn cứ vào tình hình thực tế của từng địa phương sẽ đề ra nguyên tắc cấp đất ở, từ đó xác định được số hộ có khả năng tự giãn trong

kỳ quy hoạch

Trang 31

- Nóc nhà có 2 hộ, diện tích < 200m2 thì chỉ xét cấp mới cho

1 hộ nếu diện tích đất ở bình quân 1 nhân khẩu < 20m2 (A1)

- Nóc nhà có 3 hộ, diện tích đất ở từ 200m2 đến 400m2 thì xét cấp mới cho một hộ còn một hộ phải tự giãn (A2)

- Nóc nhà có diện tích quá lớn > 400m2 mà số hộ ít sẽ thu hồi để cấp cho hộ khác hoặc chuyển thành đất làm kinh tế gia đình, không được dùng vào mục đích xây dựng (A3, A4

…)

Trang 32

Trang 33

c Lựa chọn khu vực cấp đất ở mới

Khu đất để mở rộng điểm dân cư trong xã cần được xác định phù hợp với quy hoạch phân bố dân cư, quy hoạch

bố trí sản xuất trên địa bàn huyện, đảm bảo thuận tiện cho quá trình sản xuất, đáp ứng mục tiêu công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn Với các yêu cầu cụ thể là:

Trang 34

c Lựa chọn khu vực cấp đất ở mới

- Có đủ mặt bằng để xây dựng và phát triển theo quy mô tính toán

- Không bị úng lụt và khu vực tiềm ẩn nguy cơ trượt lở đất

- Thuận tiện cho giao thông đi lại

- Triệt để tận dụng các loại đất kém hiệu quả, hết sức tránh việc lấy đất canh tác để xây dựng

- Đảm bảo các yêu cầu về kỹ thuật xây dựng và vệ sinh môi trường

- Đảm bảo các yêu cầu về quốc phòng, an ninh

Trang 35

d Lập sơ đồ phân bố đất ở và kế hoạch cấp đất

Sau khi xác định vị trí khu vực được chọn làm nơi phát triển, mở rộng khu dân cư cần lập hồ sơ phân bố đất ở Trên mỗi khu vực cấp đất cần tiến hành như công việc sau:

- Đo vẽ và điều tra chi tiết khu vực trên cơ sở bản đồ có tỷ lệ thích hợp như 1/500, 1/1000, 1/2000 Nếu khu vực này chưa

có bản đồ chi tiết thích hợp thì cần đo vẽ hoặc đo vẽ bổ sung trên cơ sở các bản đồ hiện có.

Trang 36

d Lập sơ đồ phân bố đất ở và kế hoạch cấp đất

- Lập bản vẽ thiết kế mặt bằng khu đất trên đó phải thể hiện

số thứ tự, diện tích từng lô, kích thước các cạnh, bề rộng của đường, mương, rãnh thoát nước, hành lang an toàn giao thông

- Xây dựng những quy định chung về sử dụng đất ở và yêu cầu thiết kế xây dựng Bản vẽ thiết kế mặt bằng phải được đưa ra thực địa và cắm mốc chỉ giới rõ ràng

- Xây dựng kế hoạch cấp đất cho từng khu vực theo từng năm thực hiện

Trang 37

a Xác định nhu cầu đất cho một điểm dân cư

Diện tích đất cho 1 điểm dân cư cần xây dựng mới được tính theo công thức sau :

P = P 1 + P 2 + P 3 + P 4

Trong đó:

P : Tổng diện tích đất của điểm dân cư nông thôn cần xây mới

P1 : Diện tích đất ở của điểm dân cư

P2 : Diện tích đất công trình công cộng và cây xanh

P3 : Diện tích đất xây dựng các công trình sản xuất

P4 : Diện tích đất xây dựng đường đi và hệ thống thoát nước trong điểm dân cư

Trang 38

* Diện tích đất ở (P1) tính theo công thức:

P 1 = H x D

H : là số hộ xác định theo quy mô dân số

D : là định mức cấp đất cho một hộ (m2/hộ)

Trang 39

* Diện tích đất xây dựng các công trình công cộng và cây xanh (P2) tính theo công thức:

Trang 40

Diện tích đất xây dựng các công trình sản xuất (P3) tính theo công thức:

m: Số đơn vị tính cho công trình sản xuất (tổng sản phẩm, con gia súc…)

Q : Định mức diện tích cho một đơn vị tính

B : Diện tích xây dựng loại công trình phục vụ cho cụm xã nằm trong ranh giới điểm dân cư

Trang 41

* Diện tích đất xây dựng đường sá và các công trình hạ tầng

kỹ thuật khác (P4):

Xác định dựa theo Tiêu chuẩn Việt Nam đối với từng hạng mục công trình Có thể lấy định mức theo quy mô dân số hoặc theo quy mô đất đai (bằng 10 - 14% diện tích điểm dân cư) Trên cơ sở đó tính toán thiết kế cụ thể cho từng tuyến đường, phối hợp với các công trình điện và cấp thoát nước trong khu dân cư

Định dạng
Số trang	119
Dung lượng	1,04 MB