Hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở

Bài Làm Lời nói đầu

Hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông dụng được hình thànhgiữa bên có nhà cho thuê và bên thuê nhà Song quan hệ thuê nhà không chỉ mangtính chất riêng tư giữa bên cho thuê nhà và bên thuê nhà ở mà nó còn mang tính chất

xã hội chính trị Bộ luật dân sự quy định chế định hợp đồng thuê nhà ở tiểu mục hợpđồng thuê tài sản nhằm mục đích xác định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của bên cho thuênhà và bên thuê nhà, trên cơ sở đó xây dựng quan hệ tốt giữa hai bên, đôn đốc, giámsát lẫn nhau trong việc chấp hành các chính sách, chế độ, thể lệ nhà cửa của Nhànước Xác định rõ trách nhiệm của bên cho thuê và bên thuê nhà trong việc giữ gìn,sửa chữa cho tốt để sử dụng lâu dài, đảm bảo an toàn vệ sinh cho người ở, giữ vẻ đẹpcủa thành phố, thị xã Kế thừa và phát triển những quy phạm pháp luật được quyđịnh trong các Nghị định, Quyết định,Thông tư quy định về hợp đồng thuê nhà ở,BLDS năm 2005 cũng như Luật nhà ở năm 2005 là cơ sở pháp lý quan trọng gópphần bảo đảm sự hoạt động lành mạnh của quan hệ thuê và cho thuê nhà ở trong điềukiện hiện nay

Nội dung

I Lí luận chung về hợp đồng thuê nhà ở

1 Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở cũng là một dạng của hợp đồng thuê tài sản Tuynhiên, do tính đặc thù riêng của quan hệ thuê nhà ở không chỉ đơn thuần mangtính chất kinh tế mà còn có ý nghĩa chính trị, xã hội, nên quan hệ thuê nhà ở cónhững quan điểm khác quan hệ thuê tài sản thông thường

Do quan hệ thuê nhà ở mang tính chất chính trị, xã hội nên những quy định

về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê nhà ở cũng có những điểmhoàn toàn khác với những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợpđồng thuê tài sản thông thường Ví dụ: nghĩa vụ tôn trọng quy tắc sinh hoạt côngcộng của người thuê nhà không có trong hợp đồng thuê tài sản thông thường(khoản 4 Điều 495 BLDS)

Do có những điểm khác nhau cơ bản như trên, BLDS đã tách hợp đồng thuênhà ở thành một chế định pháp lý riêng gồm 9 điều (từ Điều 492 đến Điều 500BLDS)

BLDS không nêu khái niệm hợp đồng thuê nhà ở nhưng qua khái niệmchung về hợp đồng dân sự, hợp đồng thuê tài sản, qua tính chất của hợp đồngthuê nhà ở, có thể rút ra khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở như sau: Hợp đồngthuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đóbên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, còn bên thuê có nghĩa vụ phảitrả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật quy định Cũng như các hợpđồng dân sự khác, sự thỏa thuận giữa các bên là yếu tố bắt buộc phải có Đâychính là cơ sở hình thành một hợp đồng bất kỳ Nếu không có sự thỏa thuận thìkhông có sự hình thành một hợp đồng hoặc nếu sự thỏa thuận giữa các bên nhưng

vi phạm các quy định chung về giao dịch dân sự (được quy định từ Điều 121 đếnĐiều 138 BLDS) thì sẽ dẫn đến hợp đồng dân sự vô hiệu

2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở

Cũng như hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ,

có đền bù và là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản

Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng song vụ Sau khi hợp đồng được ký kết thìphát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên Tương ứng với quyền của bên cho thuê

là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyên của bên thuê là nghĩa

vụ của bên cho thuê nhà ở Bên cho thuê nhà ở giao nhà cho bên thuê sử dụngtheo đúng cam kết Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhưng hưhỏng lớn của nhà ở đang cho thuê

Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù Khoản tiền thuê nhà hàngtháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê là khoản đền bù Khoản tiền thuê nhàtheo thỏa thuận của các bên Nếu thuê nhà của Nhà nước thì giá thuê nhà do Nhànước quy định

Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản Bênthuê có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất địnhtheo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật

3 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở

Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở là diện tích nhà dùng để ở mà chủ nhàchuyển quyền sử dụng cho bên thuê và từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân

sự của hai bên Diện tích nhà ở bao gồm diện tích chính và phụ Diện tích chínhdùng để ở, sinh hoạt, diện tích phụ dùng cho nhà bếp, sinh hoạt khác Nếu chothuê nhà chung cư thì diện tích chung trong nhà chung cư đó người thuê có quyền

sử dụng Ngoài ra, bên thuê có quyền hưởng lợi các dịch vụ mà người cho thuêđược hưởng như cầu thang máy, gửi xe

4 Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở

Theo quy định tại Điều 492 BLDS thì Hợp đồng thuê nhà ở phải được lậpthành văn bản nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặcchứng thực hoặc phải đăng kí

5 Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở

Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở gồm hai bên, bên cho thuê và bên thuênhà.

A – Bên cho thuê nhà:

a Đối với nhà cho công dân Việt Nam để ở.

Nhu cầu về nhà ở của cán bộ công nhân viên và nhân dân lao động hiện nay

ở các thành phố, thị xã, các khu công nghiệp phần lớn được thỏa mãn nhờ vàoquỹ nhà ở của Nhà nước Đại diện cho việc quản lý nhà ở của Nhà nước là các cơquan quản lý nhà đất của địa phương, vì vậy bên cho thuê chính là các cơ quanquản lý, kinh doanh nhà đất như các xí nghiệp quản lý nhà thuộc sở nhà đất haythuộc Ủy ban nhân dân các quận

Ngoài ra, bên cho thuê còn có thể là các công ty chuyên doanh nhà ở xâynhà để cho thuê và công dân là chủ sở hữu nhà cho thuê

b Đối với nhà cho người nước ngoài thuê để ở.

Hiện nay, với nền kinh tế thị trường, mở rộng quan hệ ngoại giao với tất cảcác nước trên thế giới, nhiều người nước ngoài đã chọn Việt Nam là điểm đếncho đầu tư, kinh doanh Vì vậy, nhu cầu nhà ở cho người nước ngoài ngày mộttăng Điều 1 Nghị định số 56/CP ngày 18/9/1995 ban hành quy chế cho ngườinước ngoài , người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà tịa Việt Nam, nhữngngười sau đây có quyền cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nướcngoài thuê nhà tại Việt Nam:

“-Các doanh nghiệp chuyên kinh doanh nhà được thành lập và hoạt độngtheo pháp luật, kể cả các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

-Các doanh nghiệp khác và các tổ chức được thành lập và hoạt động theopháp luật, có nhà thuộc sở hữu của mình và có quyền sử dụng đất hợp pháp

-Công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có nhà thuộc sởhữu của mình và có quyền sử dụng đất hợp pháp.”

Các đối tượng quy định tại Điều 2 Nghị định 56/CP ngày 18/9/1995 khôngđược phép cho người nước ngoài thuê nhà :

“-Các cơ quan Nhà nước, cơ quan Đảng tổ chức chính trị, xã hội và côngdân Việt Nam không được phép cho thuê trụ sở và nhà thuộc sở hữu của Nhànước mà mình đang được phép quản lý hoặc sử dụng

-Người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang trong thời gian chấphành hoặc chưa được xoa án tích.”

B – Bên thuê nhà.

Mục đích của hợp đồng thuê nhà ở là thoả mãn các nhu cầu về chỗ ở Vìvậy, với tư cách là người thuê nhà ở chỉ có thể là công dân Việt Nam hay ngườinước ngoài chứ không phải là một tổ chức xã hội nào đó Đây là một trong nhữngđặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở khác với hợp đồng thuê nhà sử dụng vào mụcđích khác (quy định tại Điều 500 BLDS) Trong hợp đồng thuê nhà sử dụng vàomục đích khác, bên thuê nhà có thể là công dân, người nước ngoài, cơ quan xínghiệp hoặc các tổ chức xã hội So với bên thuê nhà ở thì bên thuê nhà sử dụngvào mục đích khác gồm nhiều thành phần hơn

Đối với công dân Việt Nam thuê nhà ở xuất phát từ nhu cầu có nhà của họ,pháp luật không đòi hỏi phải có điều kiện gì ngoài điều kiện phải có năng lựcpháp luật và năng hành vi Đối với công dân thuê nhà ở của Nhà nước mà do các

cơ quan nhà đất tại địa phương quản lý thì phải có quyết định phân phối nhà của

cơ quan có thẩm quyền Trên cơ sở có quyết định phân phối nhà ở, công dân mớiđược ký hợp đồng thuê nhà ở với các cơ quan quản lý nhà tại địa phương

Đối với người nước ngoài thuê nhà ở phải có một trong các điều kiện sau:

-Có giấy phép đầu tư do Ủy ban Nhà nước về hợp tác đầu tư cấp.

-Có giấy phép làm đại diện cho các công ty thương mại nước ngoài do Bộthương nghiệp cấp

Nếu không có một trong các điều kiện trên,người nước ngoài muốn thuê nhà

ở phải có giấy giới thiệu của cơ quan quản lí Nhà nước từ cấp tỉnh trở lên

II Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.

Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng song vụ Sau khi hợp đồng được ký kết thìphát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên Tương ứng với quyền của bên cho thuê

là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa

vụ của bên cho thuê nhà ở Bên cho thuê nhà ở giao nhà cho bên thuê sử dụngtheo đúng cam kết Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhưng hưhỏng lớn của nhà ở đang cho thuê

Quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên có thể do các bên tự thỏa thuận, quyđịnh trong hợp đồng Luật dân sự Việt Nam tôn trọng nguyên tắc tự tự do giao kếthợp đồng, do vậy, các bên trong hợp đồng thuê nhà có thể tự thỏa thuận về quyền

và nghĩa vụ nhưng được trái pháp luật và đạo đức xã hội

Theo BLDS năm 2005 và Luật nhà ở năm 2005, quyền và nghĩa vụ của cácbên trong hợp đồng thuê nhà bao gồm những quyền và nghĩa vụ sau:

1 Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà

Điều 493 BLDS nêu ra các nghĩa vụ cơ bản của bên cho thuê nhà ở đó là:

“- Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng;

- Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;

- Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo đúng định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê nhà không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.”

Ba nghĩa vụ trên có mối quan hệ gắn bó với nhau trong đó nghĩa vụ giaonhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng có tầm quan trọng nhất Mục đích chủ yếucủa hợp đồng thuê nhà là bên thuê nhà có nhà để ở Vì vậy bên cho thuê có giaonhà cho bên thuê thì mục đích của hợp đồng mới đạt được Bên cho thuê phảigiao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng, có nghĩa phải giao nhà đúng tìnhtrạng mà 2 bên đã thỏa thuận, phải giao đúng thời hạn đã quy định trong hợpđồng

Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng, tức là phải giao đúng tình trạng

mà hai bên đã thỏa thuận và phải giao đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng.Đúng tình trạng là hiện trạng nhà đúng như miêu tả trong hợp đồng, đến ngàygiao nhà thì bên cho thuê nhà phải giao nhà cho bên thuê Nếu bên cho thuêkhông giao nhà theo đúng hợp đồng thì đã vi phạm về nghĩa vụ đối với bên thuênhà ở

Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuênhằm mục đích bảo đảm cho người thuê có cuộc sống ổn định, đây là nghĩa vụbắt đầu được quy định từ BLDS 1995 và được tiếp tục quy định tại BLDS năm

2005 Bên cho thuê nhà ở phải bảo đảm trong thời hạn thuê không có người thứ

ba Nếu có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền của bên thuê nhà ở thì bênthuê có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng

Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo đúng định kỳ hoặc theo thỏa thuận, nếu bêncho thuê nhà không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thìphải bồi thường Tuy nhiên, việc sửa chữa nhà ở đang cho thuê phải tuân theo

những quy định tại khoản 3 Điều 494 BLDS: “Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khiđược bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗở” Nghĩa vụ này nhằm bảo đảm an toàn về tài sản và tính mạng cho người thuê.Nếu sửa chữa định kỳ, bên thuê phải lo chỗ ở tạm thời, còn nếu sửa chữa lớn độtxuất, bên cho thuê phải lo chỗ ở tạm thời cho bên thuê nhà Thời gian sửa chữanhà từ một tháng trở lên bên thuê nhà lo được chỗ ở thì không phải trả tiền thuênhà trong thời gian đó và có quyền kéo dài thời hạn thuê nhà bằng thời gian sửachữa Khi nhà bị hư hỏng, bên cho thuê không sửa chữa và bên thuê nhà tự sửachữa thì có thể báo cho bên cho thuê biết để yêu cầu bên cho thuê thanh toán haytrừ vào tiền thuê nhà Bên thuê cũng có quyên đơn phương đình chỉ hợp đồng vàyêu cầu bồi thường thiệt hại.

2 Quyền của bên cho thuê

Tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê nhà Bên cho thuê nhà có nhữngquyền sau (Điều 494 BLDS)

“- Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận;

- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại

khoản 1 và khoản 3 Điều 498 BLDS;

- Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không

được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở;

- Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không

quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng”.

a) Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận

Đây là quyền cơ bản của bên cho thuê nhà Lợi ích của bên cho thuê nhà chỉđược thỏa mãn khi bên thuê nhận được tiền thuê nhà đầy đủ, đúng kỳ hạn, đúngphương thức do hai bên đã thỏa thuận Quyền được nhận tiền thuê nhà của bêncho thuê tương ứng với nghĩa vụ phải trả tiền thuê nhà của bên thuê Vì vậy, bênthuê phải thực hiện đúng nghĩa vụ này theo quy định tại khoản 2 Điều 495 BLDS

- Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê Mục đích của hợp đồng thuê nhà

ở là nhằm thỏa mãn về chỗ ở cho người thuê Vì vậy người thuê nhà không thểdùng nhà vào mục đích khác Nếu người thuê nhà dùng nhà ở vào mục đích khácnhư dùng vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không được sự đồng ý của bêncho thuê thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Tuy nhiên,thực tế hiện nay, bên thuê nhà thường dùng diện tích nhà thuê để ở là chính, bêncạnh đó có thể dùng ít diện tích vào để kinh doanh như: mở cửa hàng nhỏ bánhàng tạp hóa hoặc một vài mặt hàng không cần nhiều diện tích, thì bên cho thuênhà không thể coi đó là căn cứ để đơn phương chấm dứt hợp đồng

- Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng Nếu nhà bị hư hỏng nghiêm trọngkhông phải vì nguyên nhân khách quan mà chính do hành vi cố ý của bên thuênhà ở như: tự mình sửa chữa, thay đổi cấu trúc của nhà ở, xây dựng thêm diện

tích ở hoặc diện tích công trình phụ thì bên cho thuê nhà hoàn toàn có quyền đơnphương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà.

- Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhàđang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê Nếu bên thuênhà muốn sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhàđang thuê thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê

- Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinhhoạt bình thường của những người xung quanh Hành vi mất trật tự được biểuhiện như trộm cắp nhiều lần, đánh nhau hoặc sinh hoạt thất thường làm ảnhhưởng đến cuộc sống của những người xung quanh Hành vi đó diễn ra có hệthống, đã được góp ý nhiều lần nhưng không chịu sửa chữa khuyết điểm

- Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường như: đổ rác bừa bãi,không đúng nơi quy định, được nhắc nhở nhưng vẫn vi phạm

Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuênhà ở trong sáu trường hợp trên nhưng phải thông báo cho bên thuê nhà biết trướcmột tháng nếu không có thỏa thuận khác

c) Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở.

Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khác với sửa chữa nhà ở đang cho thuê Sửachữa nhà là nhiệm vụ của bên cho thuê, nó chỉ xảy ra khi nhà cho thuê có sự hưhỏng hay phải sửa chữa theo định kỳ nếu không sẽ dẫn đến sự hư hỏng xuống cấpnhà cho thuê Còn cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê có thể xảy ra bất kỳ lúc nào màbên cho thuê thấy vì mục đích nào đó cần phải cải tạo, nâng cấp Cải tạo, nângcấp nhà là quyền của bên cho thuê nhà song quan hệ thuê nhà khác quan hệ thuêtài sản thông thường, khi hợp đồng thuê nhà đang còn hiệu lực thì quyền sở hữu

của bên cho thuê nhà có phần bị hạn chế Vì vậy, dù cải tạo, nâng cấp nhà thuộcquyền của bên cho thuê nhung bên cho thuê nhà không phải muốn thực hiệnquyền này như thế nào cũng được Bên cho thuê nhà muốn cải tạo, nâng cấp nhàcho thuê phải được sự đồng ý của bên thuê vì việc cải tạo, nâng cấp nhà ít nhiềucũng ảnh hưởng đến việc sinh hoạt bình thường của bên thuê nhà và theo quyđịnh tại Khoản 2 Điều 99 Luật nhà ở năm 2005: “ Trường hợp chưa hết hạn hợpđồng mà bên cho thuê nhà ở cải tạo nhà ở và được bên thuê nhà ở đồng ý thì bêncho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá cho thuê nhà ở” Mặt khác, dù ngườithuê nhà đồng ý để người cho thuê cải tạo, nâng cấp nhung việc cải tạo, nâng cấpcũng không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở Quy định này rấthợp lý nhằm bảo vệ quyền lợi của cả bên cho thuê nhà và bên thuê nhà.

d) Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng.

Đây cũng là quyền cơ bản của bên cho thuê nhà, nó thể hiện đúng bản chất

và mục đích của hợp đồng thuê nhà ở nước ta Quyền này của bên cho thuê tươngứng với nghĩa vụ trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận Nếu hợp đồngkhông quy định thời hạn thì bên cho thuê phải báo cho bên thuê trước sáu tháng,quy định này nhằm bảo đảm chỗ ở cho bên thuê nhà, trước khi trả lại nhà thìngười thuê cần có chỗ ở ổn định

3 Nghĩa vụ của bên thuê nhà

Điều 495 BLDS năm 2005 quy định về nghĩa vụ của bên thuê nhà bao gồm:

a) Sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận Mục đích của hợp đồng thuê

nhà ở là nhằm thỏa mãn về chỗ ở cho người thuê Nếu bên thuê nhà sử dụng nhàkhông đúng mục đích thì đã vi phạm quy định về hợp đồng thuê nhà ở Ví dụ, A