Hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên thuê và bên cho thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê theo thỏa thuậ

Mục lục

Mục lục 1

LỜI MỞ ĐẦU 2

NỘI DUNG 2

A Khái quát chung về hợp đồng thuê nhà ở 2

1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở 2

2.Giá cả và thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở 3

3.Hình thức, thủ tục của hợp đồng thuê nhà ở 4

a Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở 4

b Thủ tục của hợp đồng thuê nhà ở 6

B CÁC YẾU TỐ CỦA QUAN HỆ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 7

1 Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở 7

a Bên cho thuê 7

b.Bên thuê nhà ở: 8

2.Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở 9

3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở 10

3.1 Bên cho thuê nhà ở 10

3.2 Bên thuê nhà ở 11

4.Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu và chấm dứt hợp đồng thuê nhà 13

4.1.Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng thuê nhà vô hiệu 13

4.2.Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở 15

a.Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở 15

b Chấm dứ hợp đồng thuê nhà ở 16

C.Thực trạng tranh chấp về hoạt động thuê nhà ở và định hướng hoàn thiện 18

1.Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp 18

3.Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật 19

KẾT LUẬN 20

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 21

LỜI MỞ ĐẦU

Trong cuốc sống hiện đại như ngày nay, con người có rất nhiều nhu cầu và ham muốn Một trong nhu cầu rất lớn và cấp thiết hiện nay là nhà ờ Xoay quanh vấn đề này có rất nhiều những giao dịch liên quan, một trong số đó phải kể tới hợp đồng thuê nhà ở Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản của bên thuê và bên cho thuê và khi đó giữa các bên sẽ phát sinh những quyền và nghĩa vụ với nhau Có thể nói hợp đồng thuê nhà ở là một loại giao dịch dân sự phổ biến nhưng khá phức tạp nó còn tồn tại những khó khăn cần khắc phục để tìm hiểu rõ vấn đề này em xin chọn đề tài: “

Hợp đồng thuê nhà ở”.

NỘI DUNG

A Khái quát chung về hợp đồng thuê nhà ở.

1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở.

a Khái niệm

Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên thuê và bên cho thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật quy định

b Đặc điểm

Hợp đồng cho thuê nhà ở là một loại hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng tài sản ( nhà ở) từ bên cho thuê sang bên thuê nhà ở Do đó hợp đồng thuê nhà ở có đặc điểm:

*Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản

Bên thuê có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật Theo đó, thì bên cho thuê nhà

chỉ chuyển giao quyền sử dụng ngôi nhà hoặc diện tích nhà đúng mục đích thuê(để ở) trong một thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng.

*Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ

Đặc điểm song vụ của hợp đồng thuê nhà ở thể hiện ở chỗ: bên cho thuê nhà và bên thuê nhà đều có quyền và nghĩa vụ Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê

*Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù

Hàng tháng, hoặc hàng quý, hàng năm ( tùy thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng) bên thuê nhà phải trả cho bên cho thuê nhà một khoản tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở Điều đó thể hiện tính chất đền bù của hợp đồng Nếu thuê nhà của nhà nước thì thì giá thuê do nhà nước quy định

*Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng ưng thuận

Về đặc điểm này, có nhiều quan điểm khác nhau Trong luận văn tốt nghiệp cao

học luật của tác giả Nguyễn Việt Cường có đưa ra quan điểm: “quyền và nghĩa vụ dân

sự của bên cho thuê nhà và bên thuê nhà phát sinh sau khi hai bên đã thỏa thuận xong

về các điều khoản chủ yếu của các hợp đồng” nên hợp đồng thuê nhà có đặc điểm

“ưng thuận” Cần chú ý rằng, quyền của bên cho thuê nhà và bên thuê nhà trong trường hợp này là quyền yêu cầu thực hiện hợp đồng

Ví dụ A cho B thuê ngôi nhà của mình Hai bên thỏa thuận xong các điều khoản

cơ bản của hợp đồng và cùng ký tên vào hợp đồng thuê nhà do hai bên thỏa thuận Hợp đồng ghi rõ sau hai ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê nhà phải giao nhà cho bên thuê nhà Trong trường hợp này, nếu sau 2 ngày A không giao nhà cho B thì B có quyền yêu cầu A thực hiện hợp đồng đã ký kết giữa hai bên

2.Giá cả và thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở.

a.Giá cả của hợp đồng thuê nhà ở

Giá cả của hợp đồng thuê nhà ở là điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê nhà ở,

đó là một khoản tiền mà bên thuê nhà ở phải trả cho bên cho thuê trên cơ sở thỏa

thuận Nhưng nếu pháp luật có quy định về khung giá thi các bên thỏa thuận không được vượt quá khung giá đó Giá cả của hợp đồng thuê nhà ở mang tính khả biến theo thỏa thuận của các bên và theo giá thị trường Sự biến động này còn tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng theo một điều kiện nhất định, theo thời hạn của hợp đồng và còn theo phương thức trả tiền thuê nhà hành tháng, hàng quý hoặc một lần.

Đối với hợp đồng thuê nhà ở xã hội và hợp đồng thuê nhà ở công vụ thì giá thuê không có tính chất “thỏa thuận” giữa bên cho thuê nhà và bên thuê nhà mà là khung giá do nhà nước quy dịnh

b Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở

Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở là một khoảng thời gian xác định do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng, hết khoảng thời gian đó hợp đồng cho thuê nhà ở chấm dứt nếu pháp luật không có quy định khác Tuy nhiên, khi giao kết hợp đồng thuê nhà ở các bên có thể không thỏa thuận về thời hạn mà có thể thỏa thuận một sự kiện nhất định và sự kiện đó là điều kiện để chấm dứt hợp đồng Trên thực tế, có nhưng hợp đồng thuê nhà ở các bên không có thỏa thuận về thời hạn thuê nhà thì được áp dụng theo nguyền tắc chung các bên có thể chấm dựt hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên kia trước sáu tháng về việc đòi trả nhà

cho thuê nhà ở là tổ chức có đăng ký kinh doanh nhà ở

Căn cứ vào quy định trên, hình thức của hợp đồng phải đáp ứng ba điều kiện:

Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản.

Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở là nhà ở - một loại bất động sản có giá trị lớn, dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên tham gia giao dịch nếu họ không thỏa thuận đầy

đủ các các điều khoản cơ bản của hợp đồng vì vậy, BLDS, luật nhà ở và các văn bản pháp luật khác quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng thuê nhà ở Cụ thể là hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản Tất cả những hợp đồng cho thuê nhà ở mà hình thức không thể hiện bằng văn bản thì tòa án – cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có quyền quyết định buộc các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện đúng quy định này trong một thời gian nhất định, nếu các bên không tuân theo thì hợp đồng thuê nhà sẽ bị vô hiệu

Thứ hai, Hợp đồng thuê nhà từ sáu tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực

Căn cứ theo các quy định của pháp luật hiện hành như BLDS 2005; luật nhà ở

2005, nghị định 90/2006/NĐ – CP ngày 6/9/2006 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở, thông tư liên tịch 4/2006/TTLT?BTP – BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất trên hợp đồng thuê nhà cần phải lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở đô thị, chứng thực của UBND cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn, và phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền ( văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất), trừ trường hợp

cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc bên thuê nhà ở xã hội Như vậy, tất cả các hợp đồng cho thuê nhà ở từ 6 tháng trở lên mà bên cho thuê nhà ở là cá nhân, UBND cấp huyện từ chối việc chứng thực và các bên trong hợp đồng thuê nhà ở phải đến tổ chức hành nghề công chứng làm thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà ở

Thứ ba là: hợp đồng thuê nhà ở phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Theo điều 492 BLDS 2005 thì sau khi hợp đồng cho thuê nhà ở được công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hợp đồng cho thuê nhà ở phải

được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền ( ở đây là văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất)

Như vậy, việc quy định hợp đồng cho thuê nhà ở phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm kiểm soát việc cho thuê nhà ở giữa các chủ thể và tính hợp pháp của hợp đồng đồng thời việc quy định này còn buộc các bên tham gia quan

hệ cho thuê nhà ở, phải hoàn tất thủ tục về hình thức của hợp đồng, qua đó xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở

Thứ nhất: Bên cho thuê nhà và bên thuê nhà đều là cá nhân thì hợp đồng thuê nhà

ở giữa các bên phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc tổ chức hành nghề công chứng Bên cho thuê nhà ở là cá nhân thì phải nộp hợp đồng thuê nhà ở tại cơ quan thuế để làm thủ tục kê khai nộp thuế cho nhà nước Thời hạn bàn giao nhà cho thuê và chấm dứt việc thuê nhà ở thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng

Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung ( như tài sản của vợ chồng, nhà được thừa kế hoặc tặng cho chung ) thì trong hợp đồng phải có sự đồng ý kí tên của các đồng sở hữu, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cho thuê phần nhà

ở của mình Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể thỏa thuận cử người đại diện ký hợp đồng cho thuê nhà ở Nếu tài sản thuê là nhà ở của vợ chồng mà một bên chết trước thì trong hợp đồng thuê phải có ý kiến đồng ý của những người thừa kế ở hàng thứ nhất của người chết

Thứ hai: Nếu bên cho thuê nhà ở là tổ chức, bên thuê nhà là cá nhân có nhu cầu thuê nhà để ở không phải công chứng hay chứng thực Sau khi đã thỏa thuận xong các

điều khoản của hợp đồng thuê nhà ở, đại diện theo pháp luật của bên cho thuê nhà và bên thuê nhà cùng ký tên và đóng dấu vào hợp đồng là hoàn tất về thủ tục hợp đồng cho thuê nhà ở.

Thứ ba: Nếu bên cho thuê nhà là tổ chức có kinh doanh nhà ở và bên thuê nhà là pháp nhân thuê nhà cho thành viên của pháp nhân dùng để ở thì hợp đồng không cần phải công chứng hay chứng thực

Đối với việc thuê nhà công vụ: Cán bộ, công chức thuộc diện bố trí nhà ở công

vụ phải có đơn đề nghị thuê nhà ở công vụ gửi co quan nơi mình đang công tác để lấy

ý kiến xác nhận Cơ quan sử dụng cán bộ, công chức tập hợp đơn đề nghị thuê nhà ở công vụ của cán bộ, công chức của đơn vị mình kèm theo văn bản gửi UBND cấp tỉnh

đề nghị bố trí giải quyết nhà ở công vụ UBND tỉnh sắp xếp, bố trí cho các đối tượng thuộc diện được thuê nhà ở công vụ của các cơ quan địa phương và cơ quan trung ương đóng trên địa bàn

B CÁC YẾU TỐ CỦA QUAN HỆ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở.

1 Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở.

a Bên cho thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng tài sản ( nhà ở) từ bên cho thuê sang bên thuê nhà ở Bên cho thuê nhà ở có thể là cá nhân, tổ chức, nhà nước Vì nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, cần phải có sự quản lý của nhà nước ( phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền) nên bên cho thuê nhà phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối với các chủ thể của một giao dịch dân sự thông thường và các điều kiện chặt chẽ khác

*Đối với cá nhân:

Theo điểm a khoản 1 điều 122 BLDS 2005 thì bên cho thuê nhà ở nếu là cá nhân phải là người có năng lực hành vi dân sự Tại điều 17 BLDS 2005 thì cá nhân chỉ được coi là có đủ năng lực hành vi dân sự khi người đó bằng khả năng của mình, nhận thức được đầy đủ về hành vi công việc và hậu quả pháp lý của việc mình làm, đồng thời có khả năng điều khiển hành vi của mình

Căn cứ từ điều 20 đến điều 23 BLDS 2005 thì người thành niên từ đủ 18 tuổi trở lên, có trí nào phát triển bình thường là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, những người này được phép toàn quyền xác lập mọi giao dịch dân sự người chưa đủ 6 tuổi không có năng lực hành vi dân sự Giao dịch của người chưa đủ 6 tuổi phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện Người từ đủ 6 tuổi đến dưới 18 tuổi khi xác lập hợp đồng thuê nhà ở phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý Đối với những người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, khi tham gia vào quan hệ hợp đồng thuê nhà ở, những người này phải thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật.

Ngoài những điều kiện về năng lực chủ thể, thì bên cho thuê còn phải là chủ sở hữu hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự của ngôi nhà hoặc diện tích nhà cho thuê

*Đối với tổ chức:

Điều 92 luật nhà ở 2005, tổ chức cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở Khi tổ chức ký kết hợp đồng thuê nhà ở thì phải thông qua người đại diện theo pháp luật của tổ chức đó Người đại diện theo pháp luật của tổ chức khi thay mặt tổ chức ký kết hợp đồng thuê nhà với bên thuê cũng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về năng lực chủ thể của cá nhân khi tham gia giao dịch thuê nhà ở như là đối với với cá nhân bên cho thuê nhà ở

Với trường hợp bên thuê nhà là người việt nam định cự ở nước ngoài, tổ chức

cá nhân nước ngoài thuê nhà ở tại việt nam thì đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở phải tuân theo các quy định tại điều 131 luật nhà ở và khoản 1 điều 67 nghị định 90/2006:

“1 Tổ chức cá nhân nước ngoài được phép vào Việt Nam có thời hạn từ 3 tháng liên tục trở lên.

2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang ở Việt Nam có nhu cầu thuê nhà ở”.

Khi tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam thì người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài cũng phải tuân thủ các quy định của pháp luật Việt Nam về trình tự thủ tục thuê nhà, cũng như quyền và nghĩa vụ của bên thuê theo quy định của BLDS, luật nhà ở, Nghị định 90/2006

2.Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở.

Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà cho thuê được tính bằng mét vuông (m2) Nhà ở là đối tượng của hợp đồng gồm diện tích chính

và diện tích phụ Nếu cho thuê nhà chung cư, thì diện tích chung trong nhà chung cư

đó bên thuê nhà có quyền sử dụng Ngoài ra bên thuê có quyền hưởng lợi các dịch vụ

mà bên cho thuê được hưởng như cầu thang máy, gửi xe,…

Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở phải đáp ứng các điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch dân sự nói chung Theo đó, để tham gia giao dịch dân sự cho thuê nhà, nhà ở phải có các điều kiện sau: có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp về quyền sở hữu và không bị kê biên

để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Ngoài các điều kiện đối với nhà ở tham gia giao dịch dân sự ở trên, nhà ở cho thuê còn phải đảm bảo chất lượng an toàn cho bên thuê nhà ở, được cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác

Đối với nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, công dân có quốc tịch nước ngoài, ngoài các điều kiện trên còn phải đáp ứng điều kiện là nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín

Nhà ở xã hội và nhà ở công vụ phải đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng ký thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị

3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.

3.1 Bên cho thuê nhà ở.

Nghĩa vụ và quyền của bên cho thuê được quy định tại điều 493 và điều 494 BLDS 2005

* Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở:

- Bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê đúng hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận và cam kết như diện tích nhà, chất lượng nhà,…bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định trong thời hạn thuê Nếu bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ giao nhà như: giao nhà không đúng thời hạn, nhà không đúng chất lượng,… thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại

- Nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định trong thời hạn thuê Đây là một trong những nghĩa vụ của bên cho thuê để tránh xảy ra những tranh chấp ảnh hưởng tới việc khai thác, sử dụng nhà ở của bên thuê trong thời hạn thuê

- Bảo dưỡng sửa chưa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận, nếu bên cho thuê không bảo dưỡng sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường…

* Quyền của bên cho thuê nhà ở:

- Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận Như đã phân tích ở trên thì trong hợp đồng thuê nhà giá cả là điều khoản cơ bản của hợp đồng Theo đó các bên

sẽ thỏa thuận một mức giá phù hợp với quy định đó và các bên sẽ thỏa thuận trả tiền theo tháng, quý,… Hơn nữa, một trong những mục đích chính của bên cho thuê nhà khi cho thuê ngôi nhà hoặc diện tích nhà của mình nhằm thu được một khoản lợi ích vật chất nhất định Như vậy, khi đến thời hạn đó bên cho thuê nhà sẽ nhận đủ số tiền bên thuê phải trả theo thỏa thuận

- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1

và khoản 3 điều 498 BLDS Đây là một trong những quyền của bên cho thuê nhà để bảo vệ lợi ích của mình và những người xung quanh trước những hành vi cố ý gây hại tới tài sản trong thời hạn thuê nhà; trật tự và môi trường xung quanh Trong trường hợp này bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có do bên thuê gây ra,