Tìm hiểu hai vụ việc có liên quan đến tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở

Buộc chị Lan Anh, bà Hải, ông Tùng, anh Thế Anh, cháu Vinh do chị Lan Anh đại diện phải chuyển về nơi đăng ký hộ khẩu thường trú để hoàn trả nhà 47 ngõ 91 Nguyễn Chí Thanh, Láng Hạ, Đố

A ĐẶT VẤN ĐỀ

Nhà ở là một trong các nhu cầu thiết yếu của con người, đặc biệt là trong điều kiện kinh

tế xã hội hiện nay thì nhà ở lai càng trở thành vấn đề quan trọng Trong thời gian gần đây, các tranh chấp trong các hợp đồng thuê nhà ở diễn ra ngày càng nhiều và phức tạp Chính vì thế,để có cái nhìn chính xác hơn về hợp đồng thuê nhà ở, chúng em quyết định

chọn đề tài “ Tìm hiểu hai vụ việc có liên quan đến tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở”

là đề bài cho bài tập nhóm tháng 2 này của mình

B GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

I Cơ sở lý luận

 Khái niệm:

Hợp đồng thuê nhà ở là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thoả thuận hoặc theo pháp luật quy định

Hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực kể từ khi cơ quan nhà nước co thẩm quyền chứng thực nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên Kể từ thời điểm này các bên phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình đã phát sinh từ hợp đồng

 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở

Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ: Sau khi hợp đồng được ký kết

thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở Bên cho thuê nhà ở giao nhà cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và nhận tiền thuê nhà Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê

Thứ hai, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù: Khoản tiền thuê nhà hàng

tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê là khoản đền bù Khoản tiền thuê nhà theo thoả thuận của các bên Nếu thuê nhà của nhà nước thì giá thuê nhà do nhà nước quy định

Thứ ba, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản bên thuê có quyền sử

dụng nhà thuê để ở trong một thời hạn nhất định theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật

 Đối tượng hợp đồng thuê nhà

Là diện tích nhà dùng để ở mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng cho bên thuê nhà và

từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của hai bên Diện tích nhà ở bao gồm diện tích chính và phụ Diện tích chính dùng để ở , sinh hoạt, diện tích phụ dùng cho nhà bếp, sinh hoạt khác Nếu cho thuê nhà chung cư thì diện tích chung trong, nhà chung cư đó người thuê có quyền sử dụng Ngoài ra, bên thuê có quyền hưởng lợi các dịch vụ mà người cho thuê được hưởng như cầu thang máy, gửi xe máy,

 Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực hoặc phải đăng ký (Điều 492 – BLDS) Nếu các bên vi phạm về hình thức của hợp đồng thì khi có đơn khởi kiện thì hợp đồng

đó sẽ bị tuyên vô hiệu nếu còn thời hiệu khởi kiện (thời hiệu khởi kiện đối với vi phạm

về hình thức là 2 năm kể từ ngày xác lập giao dịch)

 Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở

Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở có thể là cá nhân hoặc tổ chức Quyền và nghĩa vụ của chủ thể trong hợp đồng thuê nhà ở được quy định trong các điều 493, 494, 496, 497 – BLDS 2005

II Án số 1:

Vợ chồng ông Xuân bà Phương cùng thống nhất cho bị đơn thuê nhà, ông Xuân trực tiếp ký hợp đồng cho thuê với thời hạn không xác định, giá thuê 7.000.000đ/tháng Sau khi ký hợp đồng bên thuê nhà đã nhận nhà, bên cho thuê nhận tiền theo quý Tổng

số tiền bên thuê nhà đã trả từ tháng 3/2006 đến tháng 6/2007 là 105 triệu đồng Do phía

bị đơn vi phạm hợp đồng, không trả tiền thuê nhà nên ông bà Xuân có đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả nhà và tiền thuê nhà

Ngày 23/10/2007 và ngày 03/01/2008 bên cho thuê nhà có văn bản thông báo việc đòi nhà đối với bên thuê nhà, thông báo có xác nhận của công an phường Láng Hạ Trước khi ký hợp đồng thuê nhà, ngày 01/02/2006 ông Xuân và bà Nguyễn Thị Hải( mẹ

đẻ chị Lan) ký giấy cho mượn nhà có nội dung: Ông Xuân đồng ý cho bà Hải mượn nhà

để mở phòng Chẩn trị Y học cổ truyền với thời hạn không quá 10 năm Giấy này có giá trị nếu như sau thời điểm viết giấy cho mượn nhà không có thỏa thuận nào khác của 2 bên Lý do ông Xuân viết giấy cho mượn nhà để tạo điều kiện cho bên thuê nhà hợp thức việc xin phép đăng ký kinh doanh hành nghề Do được sự đồng ý của gia đình bà Hải nên bà Tô Thị Kim Ngân đứng tên giấy phép đăng ký hành nghề Y học cổ truyền tại số 47, ngõ 91 phố Nguyễn Chí Thanh Bà Ngân không thực hiện giao dịch dân sự về nhà ở với ông Xuân, bà Hải đưa giấy cho mượn nhà của ông Xuân để bà Ngân ký hợp thức hồ sơ đăng ký kinh doanh Hợp đồng thuê nhà không có công chứng với mục đích ông bà Xuân trốn thuế, để hợp thức việc này ông Xuân viết giấy cho mượn nhà có xác nhận của cơ quan ông Xuân Thực chất giấy cho mượn nhà là việc thuê và cho thuê nhà của 2 bên trong thời gian 10 năm Tiền thuê nhà trả đều theo quý

Do việc kinh doanh khó gia đình bà Hải có nợ tiền thuê nhà từ tháng 7/2007 Gia đình bà Hải chấp nhận việc trả nhà với điều kiện nguyên đơn phải thông báo bằng văn bản trước 03 tháng và phải bồi thường 200 triệu đồng tiền chi phí sửa chữa nhà, tiền vận chuyển trang trí quảng cáo thương hiệu nhà thuốc Thái An Long, tiền chuyển dọn

đi thuê nhà ở nơi khác Không chấp nhận trả số tiền thuê nhà từ 07/2007 đến 12/2007 là

42 triệu đồng

2 Những tranh chấp đó đã được Tòa án nào giải quyết hay chưa được Tòa

án giải quyết

Những tranh chấp trên đã được Tòa án nhân dân quận Đống Đa giải quyết

3 Bình luận của nhóm về cách giải quyết của Tòa án

a Chấp nhận yêu cầu đòi nhà cho thuê tại 47, ngõ 91 phố Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội

Trước tiên, xét thấy ông Xuân và gia đình bà Hải đã ký kết hai hợp đồng: Một là, hợp đồng mượn nhà Số 47 ngõ 91, đường Nguyễn Chí Thanh, Phường Láng Hạ, Quận Đống Đa, Hà Nội giữa ông và bà Hải để mở ph òng Chẩn trị Y học cổ truyền ngày 01/02/2006 với thời hạn là dưới 10 năm; hai là hợp đồng thuê nhà Số 47 ngõ 91, đường Nguyễn Chí Thanh, Phường Láng Hạ, Quận Đống Đa, Hà Nội giữa ông và chị Lan Anh vào 03/2006, thời hạn không xác định Do đó, ông Xuân đã đồng thời cho thuê và cho mượn cùng một ngôi nhà Tuy nhiên, sau đó gia đình bà Hải đã không trả tiền nhà theo đúng hạn, tranh chấp xảy ra Nhận thấy, hợp đồng cho mượn nhà ở của ông Xuân và bà Hải là một hợp đồng nhằm để che giấu hợp đồng thuê nhà của ông và chị Lan Anh Vì vậy, gia đình bà Hải sẽ phải thực hiện nghĩa vụ quy định trong hợp đồng bị che giấu, nghĩa là sẽ phải đóng tiền nhà đúng hạn Nếu không trả tiền nhà đúng hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 498:

“1 Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê nhà có một trong các hành vi sau đây:

b Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng

Mặt khác, gia đình bà Hải đã ở 29 tháng nhưng mới chỉ đóng tiền nhà 15 tháng Vì vậy, ông Xuân đương nhiên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và đòi lại nhà theo quy định

Ngoài ra, Tòa án căn cứ vào Điều 256 Luật Dân sự 2005 quy định về quyền đòi lại tài sản:

“Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản

đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257

và 258 của Bộ luật này.”

Trong trường hợp này, gia đình bà Hải đã chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật là nhà của ông Xuân vì sau khi ông Xuân đòi lại nhà mà gia đình vẫn tiếp tục sử dụng mà không chịu dời đi

c Xác định hợp đồng thuê nhà ngày 05/3/2006 ký kết giữa ông Mai thiếu Xuân và chị Nguyễn Thị Lan là vô hiệu Buộc chị Lan Anh, bà Hải, ông Tùng, anh Thế Anh, cháu Vinh do chị Lan Anh đại diện phải chuyển về nơi đăng ký hộ khẩu thường trú để hoàn trả nhà 47 ngõ 91 Nguyễn Chí Thanh, Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội cho ông Xuân bà Phương

Việc Tòa án tuyên hợp đông thuê nhà giữa bên cho thuê là Mai Thiếu Xuân và chị Nguyễn Thị Lan vô hiệu là hợp lý bởi:

Theo quy định tại Điều 492 Bộ luật dân sự năm 2005: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được thành lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sau tháng trở lên, thì phải có chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng kí tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền” Theo quy định này thì mọi hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản và bắt buộc thì những hợp đồng có thời hạn từ 6 tháng trở lên thì phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước và đăng kí tại

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Đây là điều kiện bắt buộc để Nhà nước có thể quản

lý quan hệ cho thuê nhà Nếu các bên không tuân thủ điều kiện này coi như vi phạm điều kiện về hình thức của hợp đồng và hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu

Căn cứ vào Điều 134 Luật Dân sự quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không

tuân thủ quy định về hình thức: “Trong trường hợp pháp luật quy định về hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ qun nhà nước có thẩm quyền khác có quyết định

buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Và theo quy định tại điểm b, điểm c khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 cũng quy định về việc hợp đồng thuê nhà phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn

Như vậy, ở đây thì ông Mai Thiếu Xuân và chị Nguyễn Thị Lan chỉ có lập thành bản hợp đồng và kí chứ chưa mang giấy tờ đi Công chứng, mà theo quy định của pháp luật thì những hợp đồng cho thuê nhà từ 6 tháng trở lên phải được Công chứng nhưng hai bên kí kết hợp đồng đã không thực hiện việc Công chứng nên hợp đồng này bị vô hiệu do vi phạm hình thức của hợp đồng Như vậy, hướng giải quyết cho hợp đồng này

vô hiệu của Tòa án là đúng với quy định của pháp luật

d Xác định thiệt hại từ hợp đồng vô hiệu là khoản thu nhập cho thuê nhà của bên cho thuê từ thời điểm tháng 3 năm 2006 đến thời điểm bên thuê thực hiện xong việc hoàn trả nhà Thiệt hại tính đến thời điểm xét xử có giá trị là: 29 tháng x

07 triệu đồng/ tháng = 203 triệu đồng Xác định bên có lỗi, phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê 203 triệu đồng Mức bồi thường thiệt hại 7 triệu đồng/ tháng tiếp tục được xác định và thực hiện cho đến thời điểm thực hiện xong việc hoàn trả nhà Đối trừ việc hoàn trả tiền thuê nhà và việc bồi thường thiệt hại của hai bên Bên thuê nhà bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê 98 triệu đồng

Như theo phán quyết của Tòa án chỉ đưa ra là bên có lỗi phải đền bù cho bên cho thuê số tiền thuê nhà tính đến thời điểm xét xử là 203 triệu Như vậy, ở đây Tòa án đã chỉ bảo vệ đến lợi ích của bên cho thuê chứ không bảo vệ lợi ích của bên thuê nhà

Văn bản pháp luật làm cơ sở xem xét, đánh giá hợp đồng thuê nhà vô hiệu chỉ có

ở Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật nhà ở Tòa án nhân dân tối cao cũng chỉ có hướng dẫn tại Nghị định số 01/2003/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán về xử lý hợp đồng thuê nhà ở, trong đó nghĩa vụ hoàn trả của 2 bên là bên mua và bên bán nhận lại tiền bán nhà; còn hợp đồng thuê nhà vô hiệu thì không thể vận dụng tương tự là bên thuê trả nhà cho bên cho thuê và bên cho thuê trả lại tiền cho bên thuê , vì như vậy bên đi thuê được hưởng lợi không có căn cứ pháp luật do việc đã khai thác sử dụng nhà mà lại được nhận lại tiền thuê nhà như vậy không phù hợp với nguyên tắc của Bộ luật dân sự

Điều 137 Bộ luật dân sự quy định thời điểm vô hiệu của hợp đồng là từ thời điểm xác lập giao dịch Việc xác định khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả những gì đã nhận: Trong hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê là ông Mai Thiếu Xuân đã nhận tiền thuê nhà trả từ tháng 3/2006 đến tháng 6/2007 là 105 triệu đồng thì giải quyết như thế nào? Khoản 2 Điều 137 Bộ luật dân sự đã quy định rõ: Nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền Trong trường hợp này, vận dụng quy định nói trên để giải quyết vấn đề hoàn trả là coi việc khai thác, sử dụng nhà của bên cho thuê được đối trừ nghĩa vụ hoàn trả tiền thuê nhà đã nhận

Về giải quyết tiền thuê nhà còn thiếu và việc giải quyết quyền lợi cho bên cho thuê trong thời gian bên thuê nhà chưa trả nhà Rõ ràng là vì quan niệm hợp đồng vô hiệu không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, thì quan điểm của Tòa án cho rằng việc căn cứ vào giá cho thuê nhà để buộc bên thuê nhà trả tiền cho đến khi giao nhà tức

là vẫn công nhận hợp đồng và như vậy thì việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu là vo nghĩa nên buộc bên thuê nhà phải trả tiền cho bên cho thuê mà chi buộc trả nhà là đủ

Theo quy định tại Điều 255 và Điều 256 Bộ luật dân sự thì ông Mai Thiếu Xuân được quyền đòi lại nhà và được yêu cầu chị Nguyễn Thị Lan bồi thường thiệt hại do chiếm hữu nhà không có căn cứ pháp luật (Điều 183 và Điều 189 Bộ luật dân sự) và thiệt hại đó được tính bằng mức tiền thuê nhà các bên thỏa thuận tự nguyện, nếu không

có chứng cứ gì chứng minh đó là không phù hợp

Về xác định lỗi vô hiệu có đặt ra hay không? Khi giải quyết vụ tranh chấp, ông Xuân và chị Lan không đặt ra yêu cầu Tòa án ấn định thời hạn để công chứng Tuy nhiên, trong vụ án này không có thiệt hại xảy ra do hợp đồng vô hiệu nên không phải đặt ra vấn đề lỗi để tính tiền bồi thường, các yêu cầu và chị Lan nêu ra là không có căn

cứ bồi thường và không phải thiệt hại thực tế do hợp đồng vô hiệu còn phía ông Xuân cũng không có thiệt hại gì Trong trường hợp này, lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là việc không công chứng hợp đồng (chỉ là nghĩa vụ của các bên trước nhà nước, không gây thiệt hại cho bên nào, chỉ có Nhà nước thất thu thuế ) Do vây, việc Tòa án tính lỗi vô hiệu và xác định thiệt hại thực tế là tiền thuê nhà tính đến thời điểm trả nhà là không có căn cư pháp luật

4 Cách giải quyết vụ việc của nhóm?

Theo quan điểm của nhóm thì: Trong trường hợp này, cần áp dụng quy định tại Điều 255 và Điều 256 Bộ luật dân sự thì ông Mai Thiếu Xuân được quyền đòi lại nhà

và được yêu cầu chị Nguyễn Thị Lan bồi thường thiệt hại do chiếm hữu nhà không có căn cứ pháp luật (Điều 183 và Điều 189 Bộ luật dân sự) và thiệt hại đó được tính bằng mức tiền thuê nhà các bên thỏa thuận tự nguyện, nếu không có chứng cứ gì chứng minh

đó là không phù hợp

III Án số 2

Ngày 20/07/2008, Ông Trần Văn Đức ( sinh năm 1960 ) trú tại số 29 Bàu Cát 4 P14 quận Tân Bình Thành phố HCM cho ông Nguyễn Minh ( sinh năm 1964 )(thuê nhà nguyên căn có tổng diện tích là 70m2 ( bao gồm căn nhà rộng 30m2 và khoảng sân rộng 40m2 ) có địa chỉ tại số 9, đường 23 phường Hiệp Bình Chánh quận Thủ Đức- TP HCM Thời gian thuê là 1 năm – đến ngày 20/7/2009 Hợp đồng có đầy đủ giấy tờ cần thiết, chữ ký xác nhận của hai bên và có công chứng của phòng công chứng UBND phường Hiệp Bình Chánh Trong hợp đồng có quy định rõ giá thuê nhà là 6tr/tháng và không có thỏa thuận gì thêm Ông Đức nhận của ông Minh số tiền đặt cọc là 6triệu đồng và có thỏa thuận sau khi hợp đồng chấm dứt ông Minh sẽ được nhận lại số tiền đặt cọc trên Được sự đồng ý của ông Đức, ông Minh đã sửa chữa cho căn nhà khang trang hơn bằng tiền của mình với số tiền là 3 triệu đồng Sau khi thuê được hơn hai tháng, vào ngày 2/10/2008, ông Đức thông báo cho ông Minh biết sẽ bán căn nhà cho bà Nguyễn Thị Hòa ( sinh năm 1956 ) Sau đó 2 tuần, ông Đức và Bà Hòa đã ký hợp đồng bán nhà với tổng diện tích 70m2 Sau khi bà Hòa trở thành chủ sở hữu mới đã thông báo với ông Minh là sẽ sử dụng 30m2 phần diện tích trước nhà để xây nhà trọ, phần diện tích còn lại dùng làm lối đi vào nhà ông Minh, đồng thời thông báo tăng tiền thuê nhà lên 6,5tr/tháng Ông Minh bức xúc vì hợp đồng thuê nhà vẫn còn 9 tháng và cho rằng bà Hòa không có quyền phá vỡ hợp đồng cho thuê mặc dù đã đổi chủ sở hữu, việc xây thêm nhà trọ và tăng giá thuê là trái pháp luật Tuy nhiên bà Hòa không đồng ý

Không thỏa thuận được, ông Minh gửi đơn kiện lên tòa án nhân dân quận Thủ Đức thành phố Hồ Chí Minh

2 Những tranh chấp đó đã được Tòa án nào giải quyết hay chưa được Tòa án giải quyết

Vụ việc này chưa được tòa án giải quyết

3 Bình luận về các tình tiết trong vụ việc

* Hợp đồng thuê nhà giữa ông Đức và ông Minh là hợp đồng có phát sinh hiệu lực pháp lý

Thứ nhất, theo quy định tại Điều 492 BLDS năm 2005 quy định về hình thức

của hợp đồng thuê nhà

“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”

Hợp đồng thuê nhà của ông Đức và ông Minh có đầy đủ giấy tờ cần thiết, chữ ký xác nhận của hai bên và có công chứng của phòng công chứng UBND phường Hiệp Bình Chánh Như vậy về mặt hình thức của hợp đồng của ông Đức và ông Minh đã đảm bảo tính hợp pháp theo quy định của pháp luật

Thứ hai, về nội dung hợp đồng Theo quy định chung về nội dung của hợp đồng

thì thỏa thuận của hai bên phải phù hợp với đạo đức truyền thống, và không vi phạm điều cấm của pháp luật Các điều khoản thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng chỉ bao gồm thời gian thuê nhà, giá thuê nhà, các quyền, nghĩa vụ cơ bản của mỗi bên theo quy định của pháp luật Giá thuê nhà thỏa thuận là 6 triệu đồng / tháng với diện tích nhà thuê là 70m2 cũng tương đối phù hợp với giá thị trường Xem xét nội dung hợp đồng của ông Đức và ông Minh nhận thấy đây là hợp đồng dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt đơn thuần, không trái đạo đức xã hội và không bị pháp luật cấm Vì vậy, về nội dung của hợp đồng thuê nhà đã đảm bảo tính hợp pháp

Như vậy, hợp đồng thuê nhà giữa ông Đức và ông Nam là hợp đồng có giá trị pháp lý và phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm hai bên giao kết hợp đồng

* Hành vi vi phạm hợp đồng về thời hạn thông báo cho bên thuê nhà về việc bán nhà :

Trong trường hợp trên, ông Đức và bà Hòa đã thỏa thuận với nhau về vấn đề mua bán ngôi nhà hiện đang được ông Minh thuê thông qua hợp đồng thuê nhà được giao kết vào tháng tháng 7/2008 Điều 97 Luật Nhà ở năm 2005 quy định :

“Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân và nhà ở thuộc sở hữu chung Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác về thời hạn”.

Trong tình huống nêu trên, ông Đức mặc dù đã báo trước cho ông Minh về việc bán nhà cho bà Hòa nhưng đã không tuân thủ quy định về thời gian được quyền cân nhắc về việc mua lại căn nhà đang thuê Cụ thể là sau thời gian 2 tuần kể từ khi ông Đức có thông báo cho ông Minh về việc mua bán nhà, mặc dù chưa đợi ông Minh trả lời (vì ông Minh là người được quyền ưu tiên mua lại căn nhà đang thuê) thì ông Đức

đã tiến hành kí hợp đồng bán nhà với bà Hòa và hoàn tất các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Như vậy đã vi phạm quy định của pháp luật về thời hạn bán nhà đang thuê

b.Sau khi bà Hòa trở thành chủ sở hữu:

Thứ nhất : Bà Hòa sử dụng 30m2 phần diện tích trước nhà để xây nhà trọ

Bà Hòa đã trở thành chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà thông qua hợp đồng mua bán nhà kí vào tháng 10/2008 Theo quy định của pháp luật, bà Hòa đã được xác lập những quyền và nghĩa vụ là một chủ sở hữu của căn nhà Tuy nhiên, trên thực tế, hợp đồng thuê nhà giữa ông Đức và ông Minh vẫn còn hiệu lực đến tháng 7/2009 Như vậy, với việc trở thành người thế nghĩa vụ , bà Hòa phải thực hiện nghĩa vụ đối với bên thuê nhà là ông Minh theo các thỏa thuận được ký kết trong hợp đồng thuê nhà ban đầu Cụ thể là không được xâm phạm vào diện tích nhà được thuê là 70m2 của ông Minh, đồng thời giữ nguyên giá thuê nhà ban đầu hai bên thỏa thuận trong hợp đồng là 6 triệu đồng/ tháng

Khoản 2 điều 104 Luật Nhà ở năm 2005 có quy định :

“Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác”.

Như vậy bên cho thuê có nghĩa vụ phải bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà trong thời gian thuê, có thể hiểu việc “sử dụng ổn định” ở đây là bên cho thuê nhà không được cản trở lối ra vào, không được thực hiện các công trình kiến trúc che khuất