Hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng kinh tế trở thành phương tiện phục vụ cho mục đich kinh doanh, trong đó hợp đồng thuê nhà ở là một trong những giao dịch thông dụng và phổ biến bởi giao dịch này đã đáp ứng nhu

A LỜI MỞ ĐẦU

Ở nước ta hiện nay, cùng với sự phát triển chung của xã hội, các thành phần kinh tế ngày một đa dạng và phong phú làm cho các quan hệ kinh tế cũng thay đổi theo Hợp đồng kinh tế trở thành phương tiện phục vụ cho mục đich kinh doanh, trong đó hợp đồng thuê nhà ở là một trong những giao dịch thông dụng

và phổ biến bởi giao dịch này đã đáp ứng nhu cầu sử dụng nhà ở đối với những tầng lớp dân cư có nguồn tài chính hạn hẹp, không thể trở thành chủ sở hữu đối với một ngôi nhà Giao dịch này sẽ giúp bên thuê có được cuộc sống ổn định trong một thời gian nhất định, có nơi ở tạm thời phục vụ cho quá trình lao động, học tập… đồng thời cũng giúp bên cho thuê khai thác, sử dụng nhà ở một cách hiệu quả khi họ không có nhu cầu sử dụng trong một thời gian và tạo một khoản lợi ích vật chất để phục vụ các nhu cầu khác của cuộc sống Trong khuôn khổ

của bài viết này em xin trình bày một số nội dung của đề tài “Hợp đồng thuê nhà ở”.

B NỘI DUNG

I KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở

1 Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở

Điều 388 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hợp đồng dân sự như sau:

“Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Hợp đồng dân sự được xác lập khi có sự tham gia của các bên chủ thể, trên

cơ sở tự nguyện, thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa các bên chủ thể và phù hợp với ý chí của nhà nước, thông qua đó xác định quyền và nghĩa vụ của mỗi chủ thể

Hợp đồng thuê tài sản là một dạng của hợp đồng dân sự, Điều 480 BLDS quy

định: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải

Hợp đồng này hình thành trên cơ sở của sự thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa bên thuê và bên cho thuê khi quyền sử dụng tài sản được chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời hạn mà các bên đã thỏa thuận, các bên có những quyền và nghĩa vụ cụ thể theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật Nhà ở là một loại tài sản có tầm quan trọng đối với cuộc sống của con người, việc quy định các yếu tố như chủ thể, đối tượng, hình thức hợp đồng… có ý nghĩa vô cùng quan trọng Pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về khái niệm hợp đồng thuê nhà ở, tuy nhiên từ những lý luận chung của hợp đồng dân

sự, hợp đồng thuê tài sản, chúng ta có thể rút ra khái niệm cơ bản về Hợp đồng

thuê nhà ở như sau: “Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên thuê và bên cho thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.

2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản nói riêng, bởi vậy nói vừa mang những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự, vừa có những đặc điểm cơ bản của hợp đồng thuê tài sản

Trước hết, hợp đồng thuê nhà ở mang những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự như:

+ Hợp đồng được giao kết là kết quả của sự thỏa thuận, thống nhất ý kiến của bên cho thuê và bên thuê như: giá thuê, thời hạn thuê, quyền, nghĩa vụ…

+ Các bên phải tuân thủ các nguyên tắc khi tham gia vào quan hệ pháp luật như tự do, bình đẳng, tự nguyện cam kết, thỏa thuận giữa các bên chủ thể, thiện chí trung thực khi cam kết, thực hiện hợp đồng

+ Sự thỏa thuận này trên cơ sở tự nguyện, phù hợp và thống nhất ý chí của các bên

Ngoài ra HĐTNƠ còn là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản nên mang đầy đủ các đặc điểm pháp lý của HĐTTS như:

+ Thứ nhất, là hợp đồng song vụ, theo khoản 1 Điều 406 BLDS, đây là hợp

đồng mà các bên đều có quyền và nghĩa vụ tương ứng với nhau Quyền của bên cho thuê tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại Cụ thể, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận tương ứng với quyền của bên cho thuê là yêu cầu bên thuê trả đủ tiền theo đúng kì hạn mà các bên đã thỏa thuận

+ Thứ hai, đây là hợp đồng có đền bù Nó thể hiện ở chỗ, khi bên cho thuê

giao nhà cho bên thuê thì bên thuê phải trả tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng

Do đặc điểm cơ bản trong giao lưu dân sự là sự trao đổi ngang giá nên khi bên cho thuê giao nhà ở và chuyển quyền sử dụng, khai thác nhà ở cho bên thuê thì khoản tiền thuê mà bên thuê trả sẽ là khoản đền bù, là lợi ích mà bên cho thuê được hưởng

+ Thứ ba, là hợp đồng ưng thuận Thời điểm phát sinh hiệu lực của HĐTNƠ

là thời điểm giao kết hợp đồng Có nghĩa là quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên trong HĐTNƠ phát sinh sau khi các bên đã thỏa thuận xong những điều khoản chủ yếu của hợp đồng như giá thuê, thời hạn thuê…

+ Thứ tư, đây là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản Khi HĐTNƠ

có hiệu lực pháp luật thì bên thuê có quyền sử dụng nhà ở đó theo đúng mục đích mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng là để ở trong một thời hạn nhất định Bên thuê chỉ có quyền khai thác công dụng của ngôi nhà, còn quyền sở hữu ngôi nhà đó vẫn thuộc bên cho thuê

II HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở

Quyền và nghĩa vụ giữa bên thuê và bên cho thuê chỉ phát sinh khi Hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực pháp luật Để hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực pháp luật,

là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện những cam kết thì hợp đồng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại điều 122

Thứ nhất, người tham gia hợp đồng dân sự phải có năng lực hành vi dân sự.

Theo quy định tại điều 17 BLDS năm 2005: “Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự” Trong hợp đồng thuê nhà ở thì năng lực hành vi dân sự của người tham gia hợp đồng là khả năng người đó tự mình thực hiện hành vi thuê nhà ở phù hợp với các quy định của pháp luật, từ đó thực hiện các quyền và nghĩa vụ đã cam kết hoặc theo pháp luật Do đó, những người có đủ điều kiện tham gia hợp đồng này gồm:

+ Cá nhân là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ khi người đó từ đủ 18 tuổi trở lên trừ trường hợp bị pháp luật tuyên bố mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự Ở độ tuổi này, con người mới có đủ khả năng nhận thức, là chủ thể độc lập có thể tự mình tham gia xác lập cá giao dịch dân sự và tự chịu trách nhiệm

về hành vi mà mình gây ra

+ Đối với người không có năng lực hành vi dân sự (Điều 21 BLDS năm 2005)

và người bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự (Điều 22 BLDS năm 2005), người có năng lực hành vi dân sự một phần, người bị Tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự một phần thì mọi giao dịch dân sự trong đó có giao dịch hợp đồng thuê nhà ở đều do người đại diện đồng ý và xác lập thực hiện

+ Trường hợp cá nhân là người nước ngoài thì theo quy định tại điều 762 BLDS khi người đó xác lập, thực hiện giao dịch thuê nhà ở tại Việt Nam thì năng lực hành vi dân sự cuả người đó cũng phải được xác định theo pháp luật Việt Nam

+ Hiện này khi nhu cầu về nhà ở càng tăng không chỉ có cá nhân mà còn có các chủ thể khác như pháp nhân cũng tham gia và quan hệ thuê nhà ở Khi tham gia vào hợp đồng thuê nhà ở với tư cách là chủ thể trong hợp đồng, thì pháp nhân đó phải thỏa mãn các điều kiện quy định tại điều 84 BLDS là được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và

tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập

Như vậy, việc quy định người tham gia hợp đồng thuê nhà ở là người có năng lực hành vi dân sự không chỉ có ý nghĩa trong việc xác định tư cách chủ thể của người đó mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định hiệu lực pháp luật của hợp đồng

Thứ hai, nội dung và mục đích của hợp đồng không vi phạm pháp luật và trái

đạo đức xã hội

Nội dung của giao dịch dân sự là tổng hợp các điều khoản mà các bên đã cam kết, thỏa thuận trong giao dịch Những thỏa thuận đó xác định rõ quyền và nghĩa

vụ của các bên khi tham gia giao dịch đó Để giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật thì mục đích và nội dung của giao dịch không được vi phạm pháp luật và trái đạo đức xã hội

Khi tham gia Hợp đồng thuê nhà ở thì mục đích của bên thuê là xác lập quyền chiếm hữu, sử dụng nhà ở trong thời gian thuê Còn đối với bên cho thuê là mong muốn có được một số tiền nhất định thể hiện ở giá thuê nhà mà các bên đã thỏa thuận giao kết Xuất phát từ lợi ích của mình và thông qua việc kí kết Hợp đồng thuê nhà ở, xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của mỗi bên chủ thể trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên thỏa mãn được nhu cầu và mong muốn của mình, Đối với những hợp đồng mà vi mục đích và nội dung vi phạm những điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội sẽ bị vô hiệu

Thứ ba, người tham gia phải tự nguyện Một trong những nguyên tắc cơ bản của

quan hệ dân sự là sự tự do tự nguyện cam kết thỏa thuận, quy định tại điều 4 BLDS năm 2005 “Quyền tự do cam kết, thoả thuận trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự được pháp luật bảo đảm, nếu cam kết, thoả thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội

Trong quan hệ dân sự, các bên hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe doạ, ngăn cản bên nào Cam kết, thoả thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng.”

Trong hợp đồng thuê nhà ở, sự tự nguyện của bên thuê và bên cho thuê được xác định trên cơ sở của sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí, xuất phát từ lợi ích của mình để kí hợp đồng

Thứ tư, đối với hợp đồng thuê nhà ở, hình thức của hợp đồng phải tuân theo quy

định tại điều 492 BLDS: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực

và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Hợp đồng khi

được thể hiện bằng văn bản là căn cứ pháp lý rõ ràng để các bên thực hiện quyền

và nghĩa vụ của mình, đồng thời đây cũng là bằng chứng pháp lý quan trọng để tòa án giải quyết các tranh chấp phát sinh

2 Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở

Chủ thể của HĐTNƠ bao gồm các cá nhân (cá nhân mang quốc tịch Việt Nam hoặc người nước ngoài), pháp nhân, các tổ chức khác phải đáp ứng các yêu cầu về năng lực chủ thể trong các giao dịch dân sự nói chung; là các bên tham gia vào quan hệ thuê nhà ở, có các quyền và nghĩa vụ nhất định phát sinh từ quan hệ đó gồm bên thuê và bên cho thuê

-Bên cho thuê nhà ở có thể là cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước Theo điểm a, khoản 1, Điều 122 BLDS năm 2005 và khoản 1 Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005, thì bên cho thuê nhà nếu là cá nhân phải là người có năng lực hành vi dân sự, nếu bên cho thuê là tổ chức thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, khi

tổ chức kí kết hợp đồng phải thông qua người đại diện theo pháp luật của tổ chức đó Bên cho thuê phải có quyền sử dụng hợp pháp đối với nhà thuê, đó là chủ sở hữu của nhà cho thuê Những người được chủ sở hữu ủy quyền thực hiện

quyền sở hữu đối với ngôi nhà, người có quyền sử dụng thông qua hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng đối với nhà thuê chỉ có thể là bên cho thuê lại nhà nếu có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà cho thuê Người được chủ sở hữu nhà ủy quyền quản lý không được phép cho thuê nhà đó

Bên cho thuê nhà cũng có thể không phải là chủ sở hữu trong các trường hợp

do pháp luật quy định Đó là trường hợp người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật đối với nhà thuê cũng có quyền sử dụng (khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản); bên nhận thế chấp nhà sau khi đã thu giữ nhà và chờ xử lí nhà thế chấp đó (Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ

về Giao dịch bảo đảm)

Việc cho thuê nhà thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất

cả các chủ sở hữu nhà đó, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung cho thuê phần nhà thuộc sở hữu của mình

-Bên thuê là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng nhà thuê và đáp ứng đầy

đủ các yêu cầu của pháp luật nếu có Nếu bên thuê nhà có nhiều người và cùng

có tên trong hợp đồng thuê nhà thì phải liên đới để thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với bên cho thuê

3 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở

Về đối tượng của HĐTNƠ, đó có thể là nhà ở, diện tích nhà dùng để ở mà bên cho thuê chuyển quyền sử dụng cho bên thuê từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, được xác định thông qua các yếu tố như: diện tích (diện tích chính, diện tích cho công trình phụ) được tính mét vuông, vị trí, loại nhà, chất lượng nhà Ngoài ra nhà cho thuê phải đáp ứng các điều kiện như: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hợp pháp hay các giấy tờ hợp lệ thay thế khác, nhà không có tranh chấp cùng các điều kiện thiết yếu như: điện, nước, vệ sinh môi trường…khi tham gia giao dịch dân sự nói chung

Đối với nhà tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư tại nước ngoài, tổ chức

cá nhân nước ngoài thuê thì pháp luật hiện hành có quy định riêng về điều kiện

nhà ở cho thuê Theo điều 132 Luật Nhà ở năm 2005 thì nhà cho thuê phải có các điều kiện sau:

“1 Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này;

2 Phải là nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín;

3 Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê;

4 Bảo đảm cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác;

5 Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.”

4 Giá thuê

Giá thuê là một trong những điều khoản cụ thể của Hợp đồng thuê tài sản nói chung và Hợp đồng thuê nhà ở nói riêng

Điều 99 Luật Nhà ở năm 2005 quy định Giá cho thuê nhà ở:

“1 Giá cho thuê nhà ở do các bên thoả thuận Trường hợp pháp luật có quy định về khung giá cho thuê nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó.

2.Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà ở cải tạo nhà ở và được bên thuê nhà ở đồng ý thì bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá cho thuê nhà ở Giá cho thuê nhà ở mới do các bên thoả thuận; trong trường hợp không thoả thuận được thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê nhà ở theo quy định của pháp luật”.

5 Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở

Thời hạn thuê nhà do các bên thỏa thuận, phụ thuộc vào nhu cầu cần nơi ở của bên thuê dài hay ngắn nên pháp luật chỉ quy định thời điểm chấm dứt Hợp đồng

thuê nhà ở tại khoản 1 Điều 499 BLDS và khoản 1 điều 103 Luật Nhà ở: “Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm

dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà”.

6 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong HĐTNƠ là một trong những nội dung quan trọng của hợp đồng được các bên thỏa thuận xác lập

a.Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở:

a1 Quyền của bên cho thuê nhà ở

Bán, cho thuê, cho thuê mua…nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật là quyền của chủ sở hữu nhà ở (khoản 3 Điều 21 Luật Nhà ở 2005) BLDS nước ta quy định cụ thể cho từng loại hình thuộc quyền sở hữu nhà ở Trong HĐTNƠ, quyền của bên cho thuê được quy định tại Điều 494 BLDS 2005 bao gồm bốn quyền:

+ Thứ nhất, nhận đủ tiền thuê nhà đúng kì hạn đã thỏa thuận (khoản 1, Điều

494 BLDS) Đây là quyền cơ bản của bên cho thuê nhà Tiền thuê nhà liên quan đến điều khoản về giá đã được ghi nhận trong HĐTNƠ Tùy theo từng HĐTNƠ các bên có thể thỏa thuận trả tiền thuê nhà theo từng tháng, quý hoặc một năm một lần hoặc trả một lần trong suốt thời hạn thuê Bên thuê có quyền nhận đủ số tiền này theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà Để bảo vệ quyền này của bên cho thuê nhà, pháp luật đã quy định khi bên thuê nhà không trả đủ tiền nhà trong

ba tháng liên tiếp mà không có lý do chính đáng thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

+ Thứ hai, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện

HĐTNƠ quy định tại khoản 2, Điều 494 BLDS khi bên thuê nhà có một trong những hành vi theo khoản 1, Điều 498 BLDS năm 2005:

- Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở nên mà không có lý

do chính đáng.

- Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê.

- Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng.

- Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê.

- Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh.

- Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường…

Để bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê nhà, tại khoản 1, Điều 498 BLDS quy định: khi bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở nên

mà không có lý do chính đáng; nếu sử dụng nhà không đúng mục đích thuê mà gây thiệt hại cho bên cho thuê thì bên cho thuê còn có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại; bên thuê nhà sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên cho thuê phải báo trước cho bên thuê một tháng (khoản 3, Điều 498 BLDS), nếu các bên không thông báo về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà gây thiệt hại cho bên thuê nhà thì phải bồi thường Nếu bên thuê đã thanh toán tiền trước thì có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán số tiền còn lại tương ứng với thời gian thuê nhà chưa sử dụng

+ Thứ ba, cải tạo nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng

không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở (khoản 3, Điều 494 BLDS) Ngoài ra còn quyền này còn được quy định tại Điều 78, khoản 2 Điều

79 Luật Nhà ở 2005 quy định: Bên cho thuê nhà ở có quyền cải tạo nhà ở khi có

sự đồng ý của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp vì lý do bất khả kháng Bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá cho thuê hợp lý sau khi kết thúc việc cải tạo nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống Trong trường hợp bên thuê nhà ở không đồng ý với việc điều chỉnh giá cho thuê nhà ở thì có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật Cải tạo,