Bài tập lớn môn pháp luật thu hồi đất, trường Đại học Luật Hà Nội: “ Bình luận các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở ? Nêu một số giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định về vấn đề này.”
Trang 1A. LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai có tầm quan trọng to lớn đối với người dân cả về phương diện nơi ở lẫn tư sản xuất, trong quá trình phát triển kinh tế, có hàng ngàn sự án đầu tư xây dựng chiếm đất ở và đất sản xuất của dân cư và sự xuất hiện của các công trình này
lá tất yếu bởi chúng cần thiết cho sự tăng trưởng kinh tế và cải thiện điều kiện chung, nhưng người dân bị thu hồi đất để xây dựng công trình bị thiệt thòi và cuộc sống bị xáo trộn Thu hồi là một trong những vấn đề nóng bỏng, gây ra nhiều bức xúc, khiếu kiện, tranh chấp nhất hiện nay Đặc biệt, Nhà nước quy định so với giá đất giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch khá lớn, giá giao dịch thị trường cao hơn sơ với giá quy định thường Do sự chênh lệch này đã gây ra nhiều bức xức trong xã hội, nhất là công tác đền bù, giải phóng mặt bằng hay thu hồi đất Cho nên, để hiểu rõ hơn những quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, em xin chọn
đề bài số 11: “ Bình luận các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất ở ? Nêu một số giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định về vấn đề này.”
B. NỘI DUNG
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai ( Khoản 11 Điều 3 Luật đất đai 2013)
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất ( Khoản 12 Điều 3 Luật đất đai 2013)
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển ( Khoản 14 Điều 3 Luật đất đai 2013)
Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở
Trang 21. Những quy định chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Về đối tượng áp dụng: quy định về bồi thường, hỗ trợ , tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở được áp dụng với tất cả các chủ thể sử dụng đất bao gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nhằm mục đích xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khi dân cư, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê bị Nhà nước thu hồi đất
Phạm vi áp dụng: quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được áp dụng với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế
Điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đó là: quyền sử dụng đất bị thu hồi phải được công nhận là tài sản của người sử dụng đất và thuộc loại được phép giao dịch trên thị trường Và phải có căn cứ pháp lý để chứng minh tính hợp pháp và tính hợp lệ của quyền sử dụng đất gồm:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai; + Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã xác định
là đất không có tranh chấp
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà trong các giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có chữ ký của hai bên nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp
+ Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng theo bản án hoặc quyết định cuart Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của Cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành
- Đối với tổ chức
+ đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
+ đất nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
+ đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân
Trang 3Các nguyên tắc của việc bồi thường:
- Thứ nhất, người thu hồi đất phải có đủ điều kiện bồi thường
- Việc bồi thường thực hiện bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất
- Việc bồi thường phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời
và đúng quy định của pháp luật Đây là yếu tố đảm bảo hiệu quả mong muốn, là yếu tố giải quyết hợp lý về lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi
- Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản hoặc người bị thu hồi đất ngừng sản xuất, kinh doanh mà bị thiệt hại thì bồi thường
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
- Trường hợp không có đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi
có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
- Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở
Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di
chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ
ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở
có thu tiền sử dụng đất
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất
- Quy định về hỗ trợ di chuyển chỗ ở: Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ kinh phí để di chuyển Người bị thu hồi đất
Trang 4mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới được bố trí nhà
ở tạm hoặc hỗ trợ tiền nhà, mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định
- Hỗ trợ tái định cư: Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tại khu tái định
cư tập trung trừ trường hợp đã được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương quy định về suất tái định cư tối thiểu và mức hỗ trợ cụ thể
Khi Nhà nước thu hồi đất ở phải đảm bảo lập và thực hiện dự án tái định cư
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập
và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất
Khi bị Nhà nước thu hồi đất ở thì được bố trí tái định cư trong các trường hợp sau đây:
- Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hết đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi
- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ
ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi
- Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ cùng chung sống đủ điều kiện tách
hộ hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một thửa đất ở bị thu hồi thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương để quy định diện tích đất, diện tích nhà ở để bố trí tái định cư
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được ủy ban nhân dân cấp tỉnh, ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất 15 ngày tại trụ sở
Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất,
Trang 5quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất bị thu hồi
Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư
THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở
Thứ nhất, các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xây dựng trên cơ sở bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi đất, tạo điều kiện tốt nhất cho người bị thu hồi đất ở có thể tạo lập được nơi ở mới ổn định cuộc sống như bên cạnh việc được nhận bồi thường, người bị thu hồi đất ở còn được bố trí tái định cư và được hưởng các khoản hỗ trợ
Thứ hai, pháp luật quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất, đặc biệt là trình tự cưỡng chế kiểm đếm để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trình tự cưỡng chế thu hồi đât ở nhằm đảm bảo công khai, minh bạch và dân chủ; đảm bảo quyền lợi của người có đất thu hồi; tăng cường sự tham gia trực tiếp của nhân dân; trách nhiệm đối thoại và giải trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi người dân chưa có ý kiến đồng thuận trong việc thu hồi đất ở, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Thứ ba về mức hỗ trợ di chuyển chỗ ở, tái định cư cho người bị thu hồi đất ở Nhà nước không quy định mức tiền cụ thể mà giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với điều kiện của từng địa phương
Thứ tư, pháp luật quy định về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính từ hoạt động kinh doanh, dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân được học nghề, tiếp cận vốn,… để phát triển cuộc sống khi bị thu hồi đất
Thứ năm, đối với việc xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở, pháp luật đã quy định là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm thu hồi Quy định này đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất ở được bồi thường
Trang 6sát với giá thị trường, đồng thời nó cũng phù hợp với tình hình cụ thể của từng địa phương
Thứ sáu, pháp luật quy định cụ thể việc lập và thực hiện dự án tái định cư nhằm khắc phục tình trạng một số khu tái định cư chất lượng còn thấp, không đồng
bộ về hạ tầng, chưa đảm bảo có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ Nhiều địa phương chưa lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn nên nhiều dự án chưa có khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở, thậm chí có những
dự án mà người có đất bị thu hồi phải thuê nhà ở nhiều năm mà năm mà vẫn chưa được bố trí vào khu tái định cư
Thứ nhất đó là việc xác định giá bồi thường Theo quy định của pháp luật thì giá đất bồi thường theo nguyên tắc sát với giá thị trường Tuy nhiên, giá đất trên thị trường luôn biến động không ngừng gây khó khăn cho việc xác định giá đất bồi thường phù hợp
Thứ hai, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vừa là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất, vừa có thẩm quyền xác định giá đất bồi thường nên sẽ không đảm bảo tính khách quan, minh bạch, công khai
Thứ ba về mức hỗ trợ cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất ở sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, do đó Ủy ban nhân dân sẽ phải quy định nhiều mức hỗ trợ
cụ thể trên đị bàn Đối với mức hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở mà
tự lo được chỗ ở mới được tính bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho mỗi hộ gia đình tại khi tái định cư tập trung Tuy nhiên do mức hỗ trợ tái định cư thấp, việc tính toán suất đầu tư bằng tiền theo từng dự án gặp khó khăn, không đồng bộ, không nhất quán vì vậy mà việc xác định mức hỗ trợ cũng gặp nhiều khó khăn
Thứ tư, đối với các quy định về tái định cư: Pháp luật đã quy định về điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư nhưng nhiều địa phương chưa lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn nên nhiều dự án chưa có khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở, thậm chí có những dự án mà người có đất bị thu hồi phải thuê nhà ở nhiều năm mà năm mà vẫn chưa được bố trí vào khu tái định cư
LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ , TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở
Để khắc phục những hạn chế của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở thì cần có một số giải pháp sau đây:
Trang 7Một là quy định việc tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế Cần xây dựng bảng giá đất, giá cả đền bù đảm bảo lợi ích thỏa đáng của người bị thu hồi Trong đó, người dân cần được đền bù theo giá thị trường trong điều kiện bình thường Nếu làm như vậy, sẽ hạn chế và giải quyết được những tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng, tranh chấp đất đai
Hai là, các nhà lập pháp cần đứng trên phương diện người bị thu hồi đất ở để xây dựng các quy định của pháp luật sao cho đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và chủ đàu tư
Ba là, cần đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng, khách quan trong việc cơ quan
có thẩm quyền thu hồi đất và cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất bồi thường
Bốn là các nhà lập pháp xây dựng các quy định của pháp luật về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở phải xuất phát từ tình hình thực tế, tránh đưa ra các quy định xa vời thực tế, không mấy khả thi
C. KẾT LUẬN
Thu hồi là vẫn luôn một trong những vấn đề nóng bỏng, gây ra nhiều bức xúc, khiếu kiện, tranh chấp nhất hiện nay Nhận định được vấn đề đó, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn cập nhật để đưa ra những quy định phù hợp với tình hinh thực tế nhất Mặc dù bên cạnh những hạn chế thì pháp luật vẫn phát huy được những ưu điểm trong việc quản lý và không ngừng hoàn thiện, đổi mới để khắc phục được những hạn chế đó
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Luật đất đai 2013, NXB Lao động
2 Giáo trình Luật đất đai, trường đại học Luật Hà Nội
3 http://danluat.thuvienphapluat.vn/
4 moj.gov.vn