Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp trong thu hồi đất tại một số dự án khu dân cư trên địa bàn quận 2, thành phố hồ chí minh

Trải qua hơn 20 năm xây dựng và phát triển, các mặt kinh tế - xã hội của Quận 2 đã có những bước tiến rõ rệt từ vùng đất nông nghiệp của huyện Thủ Đức trước đây, đến nay đang từng bước t

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Ninh Thị Bích Ngọc

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG V ĐỀ UẤT GIẢI PH P TRONG THU H I ĐẤT TẠI M T S DỰ N KHU D N CƯ TRÊN ĐỊA B N QU N 2 TH NH PH H CH MINH

LU N VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - Năm 2019

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Ninh Thị Bích Ngọc

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG V ĐỀ UẤT GIẢI PH P TRONG THU H I ĐẤT TẠI M T S DỰ N KHU D N CƯ TRÊN ĐỊA B N QU N 2 TH NH PH H CH MINH

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Mã số : 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS MẪN QUANG HU

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian đào tạo thạc sĩ tại giảng đường trường Đại học Khoa học tự nhiên, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm và giúp đỡ từ quý thầy cô và bạn bè Tất cả những may mắn đó đã, đang và sẽ góp phần không nhỏ trong những bước đường sự nghiệp của em

Với tất cả lòng kính trọng, em xin được gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới quý thầy cô trong Khoa Địa lý đã cùng nhau truyền đạt vốn kiến thức quý báu của mình cho các thế hệ sinh viên học tập tại trường.Được tham gia vào các hoạt động tiếp cận thực tế cũng như nghiên cứu các đề tài khoa học chuyên sâu đã giúp chúng

em trau dồi hiểu biết về ngành học và vốn sống Khoa Địa lý từ lâu đã trở thành cái nôi tinh thần và tri thức giúp chúng em vững vàng hơn trên con đường sự nghiệp của mình

Đặc biệt, trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn, em đã may mắn nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình từ thầy Mẫn Quang Huy Trước sự bỡ ngỡ và vốn kiến thức còn hạn chế của em, thầy đã vô cùng khiêm tốn giảng dạy và bổ sung cho em những lý thuyết cần thiết cũng như các thông tin thực tế, do vậy, em rất mong có thể vận dụng được tốt những nội dung đã được học tập từ thầy trong bài khóa luận này

Sau cùng, em xin kính chúc quý thầy cô trong khoa Địa lý luôn dồi dào sức khỏe và giữ vững niềm tin cho sứ mệnh truyền đạt tri thức cao cả của mình

Em xin trân trọng cảm ơn

Hà Nội, ngày 10 tháng 1 năm 2019

Sinh viên thực hiện

Ninh Thị Bích Ngọc

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Quận 2 được thành lập từ 5 xã vùng nông thôn thuộc huyện Thủ Đức theo Nghị định số 03/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 1997 của Chính phủ và có vị trí nằm

ở phía Đông Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh với tổng diện tích tự nhiên 5.018,06ha được bao bọc phần lớn bởi sông Sài Gòn và Đồng Nai, cách trung tâm Thành phố 300 mét hướng qua sông Sài Gòn Với định hướng trở thành một đô thị trung tâm mới, hiện đại; là đầu mối giao thông về đường bộ, đường sắt nội đô, đường thủy của Thành phố Hồ Chí Minh, Quận 2 đòi hỏi phải có tốc độ phát triển

đô thị hóa cao, nhất là tập trung xây dựng các hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như: đường, trường học, bệnh viện và trung tâm hành chính

Trải qua hơn 20 năm xây dựng và phát triển, các mặt kinh tế - xã hội của Quận 2 đã có những bước tiến rõ rệt từ vùng đất nông nghiệp của huyện Thủ Đức trước đây, đến nay đang từng bước thay da đổi thịt thành vùng đô thị mới với nhiều khu dân cư hiện đại, nhiều công trình, dự án mang tầm cỡ quốc gia và khu vực như

dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự án đoạn tuyến kết nối Đại lộ Đông Tây với đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Dây, dự

án khu công nghiệp Cát Lái, cầu Phú Mỹ…

Để thực hiện nhiệm vụ phát triển đô thị theo quy hoạch, Quận 2 đã và đang phối hợp với các ngành chức năng triển khai công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện dự án theo các quyết định thu hồi, giao đất của Chính Phủ và Ủy ban nhân dân Thành phố cho 159 dự án với diện tích bị ảnh hưởng khoảng 3.000 ha (chiếm khoảng 60% diện tích đất tự nhiên toàn quận), bao gồm các

dự án phát triển khu dân cư mới, dự án phát triển khu công nghiệp, cảng, trung tâm thương mại, các công trình phúc lợi công cộng, hạ tầng giao thông đô thị (Ủy ban nhân dân Quận 2, 2015)

Tuy nhiên, quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện các dự án đặc biệt là các dự án phát triển khu dân cư mới thường kéo dài nhiều năm và phát sinh mâu thuẫn giữa người dân bị thu hồi đất với chủ đầu tư dự án và chính quyền địa phương (trong vai trò người đi thu hồi đất) Mặt khác, các chính sách liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ có nhiều thay đổi, thiếu tính ổn định, chưa đồng bộ, có những quy định chưa sát thực tế, thiếu cụ thể gây ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án của chủ đầu tư, đời sống của người dân thậm chí dẫn đến những khiếu kiện tập thể đông người, đã trở thành vấn đề xã hội phức tạp làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội

Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề

xuất giải pháp trong thu hồi đất tại một số dự án khu dân cư trên địa bàn Quận

2, Thành phố Hồ Chí Minh” nhằm xác định và đề xuất một số giải pháp giải quyết

nguyên nhân gây ảnh hưởng tiêu cực, làm chậm trễ tiến độ thực hiện dự án phát triển khu dân cư mới tại nơi tôi công tác

2 Mục tiêu nghiên cứu

Trên cơ sở đánh giá thực trạng những vướng mắc trong thu hồi đất thực hiện một số dự án đầu tư đặc biệt là công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm đề xuất các biện pháp thiết thực, khả thi, hiệu quả góp phần xây dựng đô thị Quận 2 theo quy hoạch

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tƣợng nghiên cứu

Các cơ chế, chính sách, đối tượng liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện dự án

Phạm vi nghiên cứu

Không gian: Địa bàn Quận 2 Thành phố Hồ Chí Minh

Thời gian: Từ khi thành lập quận vào năm 1997 đến nay

Nội dung: Một số dự án phát triển khu dân cư mới, đi sâu, đánh giá 03 dự án trọng điểm có quy mô lớn bao gồm:

- Dự án Khu đô thị An Phú - An Khánh (131ha);

- Dự án Khu đô thị phát triển An Phú (87ha);

- Dự án Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (174ha)

4 Ý nghĩa của đề tài

Ý nghĩa khoa học: Báo cáo luận văn có thể trở thành tài liệu tham khảo cho

các nghiên cứu có liên quan

Ý nghĩa thực tiễn: Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề

tài thông qua việc xác định và thực hiện các giải pháp giải quyết những nguyên nhân gây chậm trễ tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất đối với các dự án phát triển khu dân cư mới, báo cáo luận văn sẽ giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng như các cá nhân, đơn vị có liên quan sớm đưa quy hoạch vào triển khai thực hiện trong đời sống thực tiễn, giải quyết dứt điểm tình trạng “quy hoạch treo” và dung hòa được lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người bị thu hồi đất, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan về quyền sử dụng đất và vấn đề thu hồi đất

1.1.1 Quyền sử dụng đất theo luật định

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 của nước ta thừa nhận sự tồn tại của nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân) Theo đó, Điều 31 Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 cũng

quy định: “Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó Chính quyền

cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người được chia Mọi khế ước cũ đều huỷ

bỏ Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho ruộng đất được chia”

(Quốc hội, 1953)

Tuy nhiên, kể từ khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực thì theo Điều 19 thì

“đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng

biển và thềm lục địa đều thuộc sở hữu toàn dân” và theo Điều 20 thì “những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật” (Quốc hội, 1980)

Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai tiếp tục được khẳng định tại Hiến pháp năm 1992 (Điều 17) và Hiến pháp năm 2013 (Điều 53) Trên tinh thần đó, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó đặc biệt là quy định về quyền của Nhà nước với tư cách là

đại diện chủ sở hữu về đất đai, ví dụ như: theo Điều 1, LĐĐ năm 2003 thì “Nhà

nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai”

(Quốc hội, 2003) hoặc theo Điều 4, LĐĐ năm 2013 thì “Đất đai thuộc sở hữu toàn

dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền

sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Tổng cục quản lý đất đai, 2014) Các quy

định của pháp luật đất đai cho thấy, chỉ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,

công nhận quyền sử dụng đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới được thực hiện quyền của người sử dụng đất

Mặc dù là chủ thể trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai, nhưng người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu đất đai và khi thực hiện các quyền của mình (ví dụ: Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất) thì phải được sự đồng ý (chấp thuận) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với các điều kiện đã được pháp luật đất đai quy định Nếu nhìn ở góc độ quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền

sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cũng cho thấy sự khác biệt rất rõ, đó là:

(i) Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn v n và không bị ai hạn chế, còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước Vì vậy, quyền

sử dụng đất của họ bị Nhà nước hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng

(ii) Nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng lại mang tính chất trực tiếp và cụ thể Tuy không đồng nhất nội hàm của khái niệm quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất, nhưng trong số 05 quyền của người sử dụng đất tại LĐĐ năm

1993, sau đó mở rộng đến 10 quyền tại LĐĐ năm 2003 và 08 quyền tại LĐĐ năm

2013 có nhiều quyền mang tính chất định đoạt tài sản (giống như chủ sở hữu), nghĩa

là việc thực hiện quyền dẫn đến thay đổi người sử dụng đất với tư cách là chủ thể trực tiếp quản lý, khai thác thửa đất, đó là quyền trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn, thừa kế bằng quyền sử dụng đất

Thông qua mối quan hệ giữa Nhà nước với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất, đặc biệt là từ cách thức xử lý của pháp luật khi quy định về các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất

hữu đó cũng được thực hiện như bảo vệ đối với chủ sở hữu tài sản thì quyền sử dụng đất cần được định nghĩa như sau: Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định.[43]

1.1.2 Vấn đề thu hồi đất của Nhà nước

1.1.2.1 Thẩm quyền thu hồi đất

LĐĐ năm 2013 căn cứ vào chủ thể sử dụng đất, chủ thể giao đất, cho thuê đất để quy định chủ thể có thẩm quyền thu hồi đất Theo đó, thẩm quyền thu hồi đất được phân thành hai cấp như sau:

- UBND cấp tỉnh thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn

- UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư Thu hồi đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được

sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất

1.1.2.2 Các trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất

Từ 12 trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 38 của LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013 bổ sung trường hợp thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

để chia thành 4 nhóm để có quy định riêng về cơ chế xử lý đất thu hồi, tài sản trên đất thu hồi phù hợp với tính chất của từng nhóm, gồm:

Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61);

Nhóm 2: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62);

Nhóm 3: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật (Điều 64); đặc biệt đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, LĐĐ năm 2013 quy định chế tài mạnh để xử lý đối với các trường hợp

này; cụ thể Luật quy định: ”Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án

đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước Khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng” (Điểm i

Khoản 1 Điều 64)

Nhóm 4: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65)

Trong các trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất nêu trên thì nhóm 2

“thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” đã cho

thấy Đảng và Nhà nước ta có sự thay đổi lớn trong quan điểm và tư tưởng khi hướng tới quyền lợi người bị thu hồi đất nói riêng và của toàn xã hội nói chung

mà không còn quá đặt nặng lợi ích của các doanh nghiệp để thu hút đầu tư Có thể nói rằng LĐĐ năm 2013 đã khắc phục được những bất cập mà LĐĐ năm

2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành mắc phải khi quy định trường hợp “thu

hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội” (Tổng cục quản lý đất đai 2014) Một điều

đáng chú ý nữa là LĐĐ năm 2013 đã đưa vai trò giám sát của cơ quan quyền lực

Nhà nước tại địa phương là Hội đồng nhân dân cấp tỉnh vào công tác “thu hồi

đất để phát triển kinh tế - xã hội”, cụ thể chỉ những dự án dự án phát triển kinh

tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đã được HĐND cấp tỉnh thẩm định và thông qua thì mới đủ điều kiện được thu hồi đất Điều này đã thể hiện sự

Tuy nhiên, cần xác định rõ những trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì NSDĐ được bồi thường theo giá đất do Nhà nước xác định, còn những trường hợp còn lại (Nhà nước không thu hồi đất) thì người sử dụng đất được chủ đầu tư trả tiền theo giá đất do các bên thỏa thuận và khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất bắt buộc phải dựa trên các căn cứ sau đây:

- Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của LĐĐ năm 2013;

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt;

- Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án

1.2 Bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.1 Khái quát tình hình bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam

Thời kỳ thi hành Luật Đất đai năm 2003

Sự ra đời của LĐĐ năm 2003 đã khắc phục được những thiếu sót trong công tác bồi thường Trong đó có những quy định cụ thể về việc tính bồi thường về đất, điều kiện nơi tái định cư đối với các trường hợp được áp dụng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc Trong suốt thời gian này, Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bản duới Luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật, trong đó có những quy định chi tiết về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để giải phóng măt bằng, cụ thể như Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 02/12/2004 của Chính phủ, Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007, Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 và Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 và Thông

tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009

Về cơ bản, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng theo LĐĐ năm 2003

đã kế thừa những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những đổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường giải phóng

mặt bằng hiện nay Tuy nhiên, để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, ngày 25/5/2007, Chính phủ ban hành Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT về hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, Thông tư số 145/2007/TT-BTC về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-

CP

Thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế trong các trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ Còn đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất

Thời kỳ thi hành Luật Đất đai năm 2013

LĐĐ năm 2013 được Quốc hội khóa XIII thông qua tại kỳ họp ngày 29/11/2013 và có hiệu lực kể từ 01/7/2014 LĐĐ năm 2013 có 14 chương với 212 điều; so với LĐĐ năm 2003 tăng 7 chương và 66 điều

Để đảm bảo các điều kiện cho việc tổ chức thi hành Luật nhanh chóng được triển khai đi vào cuộc sống, tạo ra những chuyển biến rõ rệt về quản lý và sử dụng đất, đưa công tác quản lý đất đai đi vào nề nếp, kỷ cương theo đúng quy định; Trong năm 2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì trình Chính phủ ban hành

5 Nghị định và phối hợp với Bộ Tài chính trình Chính phủ ban hành 2 Nghị định Đồng thời, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì phối hợp với Bộ, ngành có liên quan rà soát hệ thống Thông tư, Thông tư liên tịch ban hành từ 2013 trở về trước để sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với Luật Đất đai và các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật, cụ thể đến nay đến nay đã ban thành 12 Thông tư hướng dẫn Riêng Bộ

Tài chính đã ban hành 2 Thông tư ngày 16 tháng 6 năm 2014, có hiệu lực từ ngày

01 tháng 8 năm 2014 hướng dẫn các nội dung có liên quan về tài chính đất

Các nghị định và thông tư liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi thu hồi đất để thực hiện dự án gồm Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định

số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư

số 76/2014/TT-BTC, Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Và Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 15/5/2015 về quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

1.2.2 Quy trình thu hồi đất giải phóng mặt bằng để triển khai thực hiện dự án

Để tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện các công việc theo những quy trình nhất định Quy trình này phải đảm bảo tính minh bạch, khách quan đặc biệt là đảm bảo quyền lợi của người

có đất bị thu hồi Người bị thu hồi đất được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin và được tham gia đóng góp ý kiến cho phương án thu hồi đất và phương án bồi thường Điều đó đã góp phần giảm thiểu tiêu cực phát sinh trong quá trình thu hồi đất và giảm thiểu các khiếu kiện phức tạp

Có thể khái quát toàn bộ quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thông qua quy trình với 09 bước cơ bản dưới đây:

- Bước 1: Xây dựng kế hoạch thu hồi đất

- Bước 2 Ban hành thông báo thu hồi đất

- Bước 3 Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất

- Bước 4 Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Bước 5 Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của nhân dân

- Bước 6 Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Bước 7 Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện

- Bước 8 Tổ chức chi trả bồi thường

- Bước 9 Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất

Điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của LĐĐ năm 2013; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 mà chưa được cấp

Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện

để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 mà chưa được cấp

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 mà chưa được cấp

Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền

chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 mà chưa được cấp

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 mà chưa được cấp

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự

án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 mà chưa được cấp

Bước Sơ đồ Nơi thực hiện nghiệp vụ Bước 01 -

- UBND cấp xã; Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường; Người

sử dụng đất

- Lực lượng CA UBND cấp xã; Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường; Người

sử dụng đất; Ủy ban MTTQVN cấp xã nơi có đất thu hồi

Chủ tịch UBND cấp huyện

Chủ tịch UBND cấp huyện

Tổ chức làm nhiệm vụ cưỡng chế

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường; UBND cấp xã

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường; UBND cấp xã

Thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc

Ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc

Ban hành quyết định

Lập phương án bồi thường thiệt hại hỗ trợ tái định cư

Niê m yế t công khai phương án lấy ý kiến của

UBND cấp có thẩm quyền

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường; UBND cấp xã

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường; UBND cấp xã

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường; UBND cấp xã; Ủy ban MTTQVN cấp xã nơi có đất thu hồi

Người bị thu hồi đất

Chủ tịch UBND cấp huyện

Ban thực hiện cưỡng chế

Ban thực hiện cưỡng chế

Phê duyệ t phương án

Niêm yết công khai quyết định phê duyệt

Gửi quyết định phê duyệt

Vận động thuyết phục Lập biên bản chấp hành

Hình 1.1 Quy trình thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng (tiếp theo)

(Nguồn: phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 2, 2014)

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thu hồi đất bồi thường hỗ trợ tái định cư 1.2.3.1 Hệ thống cơ chế chính sách

Đây là yếu tố quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến công tác bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện dự án vì ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất

Chính sách áp dụng ở đây chúng ta bàn đến trước tiên là chính sách về giá đất và chính sách về tái định cư Nếu không có một phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù thì rất dễ gây ra sự phản đối từ phía người bị thu hồi đất thậm chí khiếu nại, tố cáo, biểu tình, chống đối tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị Như vậy, ta thấy rằng, một trong bước quan trọng đầu tiên khi tiến hành công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện dự án là xác định được mức bồi thường thỏa đáng cho những người bị thu hồi đất cũng chính là dung hòa lợi ích giữa chủ đầu tư với người bị thu hồi đất

Đồng thời, khi xem xét ở một khía cạnh khác, chính sách áp dụng không chỉ ảnh hưởng đến người bị thu hồi đất mà còn ảnh hưởng đến chủ đầu tư dự án Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất là công việc khó khăn, phức tạp, chiếm nhiều thời gian của quá trình triển khai thực hiện dự án Xét dưới góc độ kinh

tế, dự án chậm triển khai thực hiện thì chủ đầu tư, các doanh nghiệp bị thiệt hại đáng kể về lợi ích kinh tế do máy móc, vật tư, trang thiết bị không được hoạt động, người lao động không có việc làm trong khi doanh nghiệp vẫn phải trả lương, trả chi phí duy trì các hoạt động thường xuyên và trả lãi suất vay vốn cho ngân hàng…

Vì vậy, càng rút ngắn thời gian thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất thì chủ đầu tư, doanh nghiệp sẽ sớm có mặt bằng triển khai các dự án đầu tư góp phần vào việc thúc đẩy tăng trưởng của nền kinh tế và nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh ở nước ta

1.2.3.2 Yếu tố người sử dụng đất

Người dân là một trong các bên tham gia trực tiếp vào việc bồi thường giải phóng mặt bằng Vì vậy đây là yếu tố tâm lý ảnh hưởng rất lớn tới công tác bồi

thường giải phóng mặt bằng Nếu người dân có trách nhiệm và tự giác tham gia thì

công tác giải phóng mặt bằng sẽ được thực hiện nhanh chóng và đạt kết quả tốt

Văn hóa của người Việt Nam dù ở nông thôn hay thành thị, đều mang ít nhiều tính chất của văn hóa làng xã Điểm nổi bật trong văn hóa làng xã, đó là việc tâm lý của người dân bị tác động rất nhiều từ phía những người sống xung quanh mình hay còn gọi là “tâm lý đám đông” Một hộ không đồng ý phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thường kéo theo nhiều hộ xung quanh cũng không đồng ý

Một hiện tượng tâm lý khác cũng ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện dự án là lối suy nghĩ “đất càng để lâu càng được đền bù giá cao” Đây là hành vi xuất phát từ tâm lý “phép vua còn thua lệ làng” trong suy nghĩ của không ít người dân Việt Nam, coi thường pháp luật và các công cụ thực thi pháp luật

Mặc dù những rắc rối do yếu tố tâm lý gây ra có thể giải quyết bằng con đường pháp lý và biện pháp cưỡng chế Tuy nhiên, các phương pháp này mất nhiều thời gian và gây mất lòng tin của người dân vào các dự án thu hồi đất của Nhà nước sau này

1.2.3.3 Yếu tố tài chính

Có thể coi nguồn vốn có vai trò quan trọng, quyết định tới tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng, tiến độ thi công nhanh hay chậm Có nguồn vốn thì chúng ta mới có tiền để trả các chi phí bồi thường, có kinh phí để tiến hành thực hiện các công tác liên quan đến việc thu hồi và xây dựng nhà tái định cư cho các hộ dân bị thu hồi Nguồn vốn lớn, mạnh thì công tác đền bù diễn ra nhanh, kết thúc sớm Ngược lại, thiếu vốn sẽ ảnh hưởng lớn tới tiến độ cũng như chất lượng công việc Chủ đầu tư phải đủ khả năng tài chính để kịp thời chi trả bồi thường cho các hộ dân theo đúng kế hoạch, tiến độ đã được thông báo Ngược lại, công tác bồi thường sẽ

bị trì hoãn và có thể tạo ra sự bất bình, phản ứng tiêu cực, thiếu hợp tác và khiếu kiện trong nhân dân

1.3 Kinh nghiệm về thu hồi đất bồi thường hỗ trợ tái định cư của một số quốc gia

Theo nguyên tắc chung, ở hầu hết các nước, mô hình chuyển đổi đất đai bắt buộc được thực hiện trong trường hợp chuyển đổi đất đai dùng cho mục đích quốc gia, mục đích công cộng hoặc trong một số dự án của các đối tác quan trọng hay các

dự án đầu tư phát triển kinh tế đặc thù Tuy nhiên, căn cứ vào chính sách quản lý và

sử dụng đất của từng nước, cơ chế thu hồi đất đai bắt buộc cũng có những điểm riêng, cụ thể như sau:

1.3.1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điều kiện tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm: đất phục vụ cho quân sự - quốc phòng; các

cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thông, năng lượng; kết cấu hạ tầng công cộng; công trình công ích và phúc lợi xã hội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quy định của pháp luật

Ở Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Công tác quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện Chủ thể được nhận khu đất sau khi được thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa)

Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải bảo đảm cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Bồi thường khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi, cụ thể là: đối với đất nông nghiệp, cách tính tiền bồi thường

những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do nhà nước quy định Mức bồi thường được tính bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của ba năm trước khi thu hồi Trợ cấp tái định cư được tính bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình Bồi thường về hoa màu và các công trình hiện có sẽ do chính quyền địa phương quyết định Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trì mức sống ban đầu, thì có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện thu hồi nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân

Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền

và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá

cả Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở

Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân

ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian

để đánh giá, xác định giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể [19]

1.3.2 Singapore

Ở Singapore, mặc dù có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân) song việc thu hồi đất chỉ được thực hiện để sử dụng vào

mục đích công cộng như: phát triển cơ sở hạ tầng; xây dựng công trình phúc lợi xã hội; chỉnh trang đô thị

Nhà nước Singapore đứng ra thu hồi đất rồi giao hoặc cho các công ty, nhà đầu tư thuê đất Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng

Ở Singapore, mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất được xác định căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới… Trường hợp người

bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền cho công tác định lại giá này

Việc xác định giá bồi thường được Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bất động sản Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường của bất động sản Điều này có nghĩa là Nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước [20]

Pháp được đánh giá là một trong những nước có thể chế trưng thu chi tiết và hoàn chỉnh nhất Thủ tục trưng thu của Pháp gồm hai giai đoạn: giai đoạn hành chính (làm các công việc chuẩn bị thu hồi) và giai đoạn tư pháp (liên quan đến chuyển quyền sở hữu)

Trước hết, bên có nhu cầu thực hiện dự án nộp hồ sơ cho Tỉnh trưởng Tỉnh trưởng bổ nhiệm điều tra viên hoặc một hội đồng điều tra để tiến hành điều tra sơ bộ

và chỉ rõ đối tượng, thời hạn điều tra; đồng thời, thông báo trên báo chí, cách thức

để công chúng tìm hiểu, nêu ý kiến về hồ sơ dự án Trên cơ sở kết quả điều tra được trình lên, Tỉnh trưởng sẽ thông báo cho chủ dự án, tòa án hành chính và cũng gửi cho tất cả các xã, phường liên quan Chậm nhất là một năm sau khi kết thúc điều tra

sơ bộ, tùy từng trường hợp theo luật định, Tỉnh trưởng ra quyết định về tính khả nhượng của các tài sản có trong danh mục trưng thu, chuyển quyết định đó sang tòa

án Sau khi có lệnh của tòa án, các chủ sở hữu không được chuyển nhượng, thế chấp tài sản Chủ dự án thông báo dự kiến về mức bồi thường và mời các bên bị trưng thu cho biết yêu cầu của họ trong vòng 15 ngày Hai bên có một tháng để xử lý những bất đồng, nếu không thống nhất được thì mức bồi thường sẽ do tòa án quyết định, có nêu rõ các khoản bồi thường chính, các khoản bồi thường phụ (như việc làm, hoa màu, di chuyển, kinh doanh ) và cơ sở của việc tính toán Những khoản bồi thường này sẽ phải trả đầy đủ tính theo giá trong ngày ra lệnh trưng thu và chủ

dự án phải trả chi phí xác định mức bồi thường của tòa án

1.3.4 Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều trường hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân Các trường hợp đó là: thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua việc các

cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, ở Hàn Quốc

có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng phương thức cưỡng chế

Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã hội đứng ra bảo đảm trách nhiệm cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà đầu tư độc lập) được phép thu hồi đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở

Về thời điểm xác định giá bồi thường, đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường Đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế

Việc xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà giao cho

ít nhất hai cơ quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần) thực hiện Trường hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thường thì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tính toán lại Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được chủ thực hiện dự án thuê định giá

Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ được bồi thường Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ để hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình Khoản bồi thường được tính bằng 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp [42]

1.5 Tình hình nghiên cứu về thu hồi đất bồi thường hỗ trợ tái định cư ở Việt nam

Trong thời gian qua có một số công trình nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực

Đề tài “Đánh giá thực trạng, hoàn thiện và cụ thể hóa chính sách về bồi

thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm” do Viện Kinh tế phối hợp với Ban quản lý đầu tư xây dựng khu đô

thị mới Thủ Thiêm, UBND Quận 2, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường, sở Tư pháp, Văn phòng Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân thành phố thực hiện vào năm 2005 Đề tài đã phân tích những vướng mắc trong quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hiện hành và quá trình triển khai dự án, từ đó đề xuất

và luận chứng chính sách mới và giải pháp phù hợp

Đề tài “Hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn

thị xã Bảo Lộc” do Thạc sĩ Nguyễn Văn Phấn làm chủ nhiệm đề tài thực hiện vào

năm 2007 Đề tài đi sâu vào những tồn tại trong chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng mà địa phương đang áp dụng; cũng như sẽ nêu lên một số bất cập và đưa

ra giải pháp, kiến nghị giúp cơ quan chức năng hoàn thiện cơ chế quản lý kinh tế trong giai đoạn hiện nay nhằm góp phần tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng; góp phần xây dựng địa phương giàu

- mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh

Và nhiều công trình nghiên cứu khoa học khác liên quan đến lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hối đất nông nghiệp và giải pháp giải quyết quan

hệ lợi ích kinh tế phục vụ công tác thu hồi đất như: Công trình “Công tác quy

hoạch, kế hoạch hóa việc sử dụng đất và các giải pháp tạo vốn từ quỹ đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” do Tiến sĩ Tôn Sĩ Kính thuộc Viện Kinh tế làm chủ

nhiệm thực hiện năm 1997; Viện Nghiên cứu địa chính thuộc Bộ Tài nguyên và

Môi trường có công trình “Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư và đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất đối với các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng chỉnh trang đô thị” thực hiện vào năm 2004-

2005; Chuyên đề “Đánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu

hồi đất để triển khai một số dự án tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh” do các tác

giả Đặng Tiến Sỹ, Phạm Thị Tuyền, Đặng Hùng Võ và Đỗ Thị Tám thực hiện, đăng

trên Tạp chí Khoa học và Phát triển 2015, tập 13, số 1: 82-89; Chuyên đề “Đổi mới

chính sách, pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Việt Nam từ năm 1988 đến nay” do các tác giả Đào Trung Chính, Đặng Hùng Võ, Nguyễn

Thanh Trà thực hiện, đăng trên Tạp chí khoa học đất Việt Nam 2011, số 38: 126…

120-1.6 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

1.6.1 Nội dung nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, đề tài giải quyết các nội dung chính sau đây:

(1) Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, định hướng phát triển và tình hình quản lý đất đai Quận 2;

(2) Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình thu hồi đất thực hiện các dự

án

(3) Thực trạng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (4) Phân tích nguyên nhân, tồn tại và đề xuất các biện pháp tháo gỡ vướng mắc trong thu hồi đất

1.6.2 Phương pháp nghiên cứu

1.6.2.1 Phương pháp thu thập thông tin, tài liệu thứ cấp

Việc điều tra, thu thập tài liệu thông tin bao gồm việc sưu tầm và thu thập những tài liệu, số liệu liên quan đã được công bố và những tài liệu, số liệu mới tại địa bàn nghiên cứu

Bên cạnh đó, đề tài còn thu thập các thông tin tài liệu có liên quan trên Internet, website của Ủy ban nhân dân quận 2, trong các văn bản quy phạm pháp luật và một số văn bản pháp quy khác do UBND quận 2, UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành và tài liệu sách báo, tạp chí, các kết quả nghiên cứu đã công bố của

tổ chức, cá nhân

Bảng 1.1 Bảng thống kê dữ liệu thông tin được thu thập

01 Các tài liệu về điều kiện tư nhiên và

tài nguyên thiên nhiên (Khí hậu, địa

hình, tài nguyên thiên nhiên, chế độ

thủy văn )

- Sở Tài nguyên và Môi trường

- Ủy ban nhân dân quận 2

- Phòng Tài nguyên và Môi trường quận

- Chi cục Thống kê quận 2

03 Các tài liệu, bản đồ liên quan đến

quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử

dụng đất; các đồ án quy hoạch chi

tiết xây dựng của quận 2…

- Sở Quy hoạch – Kiến trúc

- Ủy ban nhân dân quận 2

- Phòng Tài nguyên và Môi trường quận

2

- Phòng Quản lý đô thị quận 2

04 Các tài liệu, số liệu về tình hình triển

khai thực hiện của các dự án trên địa

bàn quận 2

- Ủy ban nhân dân quận 2

- Phòng Tài nguyên và Môi trường quận

2

- Phòng Quản lý đô thị quận 2

05 Số liệu, tài liệu về tình hình bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu

hồi đất của các dự án trên địa bàn

quận 2, đặc biệt các dự án phát triển

khu dân cư mới như dự án Khu đô

thị An Phú - An Khánh (131ha), dự

án Khu đô thị phát triển An Phú

(87ha) và dự án Khu dân cư Thạnh

06 Nghị quyết Đại hội Đảng bộ quận

lần thứ V (nhiệm kỳ 2015 – 2020)

- Ủy ban nhân dân quận 2

1.6.2.2 Phương pháp điều tra thu thập thông tin sơ cấp

- Tài liệu sơ cấp: Là những số liệu, tài liệu phục vụ cho nội dung nghiên cứu

đề tài, được thu thập từ những người làm công tác, nhà đầu tư và người bị thu hồi

đất tại những khu vực nghiên cứu Việc thu thập được học viên trực tiếp tiếp xúc với các đối tượng nêu trên để thu thập thông tin

- Thông tin được thu thập thông qua việc khảo sát thực địa, điều tra xã hội học các đối tượng có liên quan

1.6.2.3 Phương pháp thống kê so sánh phân tích tổng hợp

Phương pháp này khác với phương pháp xử lý phân tích thống kê hồi quy Các số liệu cần được thống kê theo một cách nào đó tùy thuộc vào mục tiêu nghiên cứu hay giá trị cần minh chứng Số liệu có thể được thể hiện dưới dạng số tuyệt đối hay tương đối

Dùng phần mềm Microsoft Excel để tổng hợp các số liệu, tài liệu thu thập được có liên quan đến nội dung đề tài

Dùng phần mềm Micro Station và Autocad để thể hiện vị trí: các dự án trên địa bàn quận 2; các khu vực chưa hoàn tất công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất của một số dự án khu dân cư mới trên địa bàn quận 2 như dự án Khu

đô thị An Phú - An Khánh (131ha), dự án Khu đô thị phát triển An Phú (87ha) và

dự án Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (174ha)

1.6.2.4 Phương pháp điều tra xã hội học

Tập trung thu thập số liệu từ việc điều tra các hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất bị giải tỏa nhưng đến nay vẫn chưa hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong 03 dự án thông qua phiếu điều tra, phỏng vấn trực tiếp để tìm hiểu mức

độ hài lòng cũng như mong muốn của người dân

Mẫu phiếu điều tra gồm 11 câu với một số thông tin về đối tượng phỏng vấn,

vị trí, diện tích, loại đất bị thu hồi thuộc dự án nào trong 03 dự án, mức độ hài lòng liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thuộc các dự án trên thông qua các chỉ tiêu về cơ chế, chính sách (Phụ lục 1)

Đối với 03 dự án nghiên cứu có khoảng 648 hộ dân, việc xác định số lượng phiếu cần điều tra người dân được xác định bằng cách sử dụng công thức xác định

cỡ mẫu đơn giản của Trung tâm Thông tin và phân tích số liệu Việt Nam (VIDAC):

n: số mẫu cần lấy

N: số hộ dân đang sử dụng đất trên địa bàn điều tra;

e: mức độ chính xác mong muốn (e = 1- độ tin cậy)

Với mong muốn kết quả khảo sát sẽ đạt độ tin cậy là 93% thì số mẫu: n = 648/ (1+ 648x(1- 0,93)2) = 155 (người)

Do đó, số lượng phiếu điều tra: Tổng lượng phiếu đã điều tra là 155 phiếu (Danh sách người được phỏng vấn ở phụ lục 2)

1.6.2.5 Phương pháp tham vấn chuyên gia

Phỏng vấn trực tiếp các chuyên gia về lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi thu hồi đất để thực hiện dự án nhất là các dự án khu dân cư mới trên địa bàn quận 2 để thu thập các thông tin và ý kiến cần thiết để phục vụ công tác phân tích, chứng minh kết quả nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu, luận văn đã tham khảo ý kiến của các nhà nghiên cứu, các nhà lãnh đạo và những người có chuyên môn, nghiệp vụ, kinh nghiệm trong công tác quy hoạch và quản lý đô thị để kết quả đạt được mang tính khách quan cao và phù hợp thực tế, gồm các đối tượng như sau:

- Lãnh đạo của phòng Quản lý đô thị quận 2

- Lãnh đạo của phòng Tài nguyên và Môi trường quận 2

- Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng quận 2

- Cán bộ Địa chính Xây dựng thuộc 8 phường trên địa bàn quận 2

- Chuyên viên thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường quận 2, phòng Quản

lý đô thị quận 2 và Sở Tài nguyên và Môi trường

Chương 2 HIỆN TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ CÔNG TÁC THU H I ĐẤT TẠI KHU VỰC

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí Quận 2 trong tổng thể TPHCM

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 2)

Ranh giới hành chính của quận được xác định như sau:

- Phía Bắc giáp quận Thủ Đức

- Phía Nam giáp quận 7

- Phía Đông Bắc giáp quận 9; Đông Nam giáp tỉnh Đồng Nai

- Phía Tây giáp quận 1

- Phía Tây Nam giáp quận 4; Tây Bắc giáp quận Bình Thạnh

Theo đơn vị hành chính, Quận 2 có mười một (11) phường gồm Thủ Thiêm,

An Lợi Đông, An Khánh, Bình Khánh, Bình An, Thảo Điền, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi, Cát Lái, Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây với 638 tổ dân phố

Hình 2.2 Sơ đồ vị trí và các đơn vị hành chính Quận 2, TP.HCM

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 2, 2014)

Tổng diện tích tự nhiên của Quận 2 là 5.018,06 ha Giao thông đường bộ có

ba mươi tám (38) trục đường giao thông chính chạy qua như: Mai Chí Thọ (Đại lộ Đông Tây), Xa lộ Hà Nội, Trần Não, Lương Định Của, Đồng Văn Cống (Liên Tỉnh

lộ 25B), Nguyễn Thị Định, Nguyễn Duy Trinh, Đường dẫn đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây Đây là những điều kiện thuận lợi để

phấn đấu phát triển Quận 2 trong tương lai trở thành một đô thị mới với chức năng

và động lực phát triển chủ yếu là “Trung tâm dịch vụ - thương mại - công nghiệp -

văn hóa - thể dục thể thao” (Ủy ban nhân dân Quận 2)

Bảng 2.1 Diện tích tự nhiên của các phường trên địa bàn Quận 2

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 2)

2.1.1.2 Địa hình địa mạo

Quận 2 nằm trong vùng có địa hình thấp có nhiều sông, kênh, rạch của Thành phố Hồ Chí Minh; mạng lưới kênh rạch đa dạng, độ nghiêng mặt đất thấp dần theo hướng từ Bắc xuống Nam; có độ cao trung bình so với mặt nước biển từ 0,5 - 1,1m, riêng gò Bình Trưng, Cát Lái có độ cao từ 2 - 5m Ở những vùng có độ cao dưới 1,0m thường bị ngập úng và năng lực tiêu rút nước phụ thuộc vào chế độ thủy triều (Ủy ban nhân dân Quận 2)

2.1.1.3 Thủy văn

Trên địa bàn Quận có hai (02) sông lớn là sông Đồng Nai và sông Sài Gòn với chế độ thủy văn bán nhật triều Sông Đồng Nai là sông lớn nhất trong hệ thống

chảy trung bình 500 m3/s Sông Sài Gòn có độ dốc nhỏ, lòng dẫn h p nhưng sâu, ít khu chứa do vậy thuỷ triều truyền vào sâu và mạnh vào diện tích đất liền Ngoài ra trên phạm vi lãnh thổ còn có hệ thống chằng chịt các kênh rạch khác như: rạch Bà Cua, rạch Chiếc chế độ thuỷ văn, dòng chảy của các kênh rạch này chủ yếu chịu ảnh hưởng của sông Đồng Nai và sông Sài Gòn (Ủy ban nhân dân Quận 2)

2.1.1.4 Đặc điểm địa chất công trình

Theo bản đồ địa chất công trình toàn Thành phố tỷ lệ 1/50.000 do Sở Khoa học và Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh chủ trì cùng với nhóm tác giả Nguyễn Đình Tứ (2010) đã xây dựng bản đồ phân vùng địa kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (1/50.000), bản đồ được xây dựng dựa trên kết quả phân vùng địa chất công trình (Bùi Trần Vượng và cộng tác, năm 2010) Kết quả về địa chất công trình trên địa bàn Quận 2 như sau:

Địa bàn Quận 2 có đặc điểm địa kỹ thuật ký hiệu là DC2 và DC3 có mức độ thích hợp cho việc xây dựng các công trình có tải trọng nhỏ và vừa tương đương với công trình nhà < 2 tầng (tải trọng nhỏ < 3 tấn/m2) và 2-5 tầng (tải trọng vừa 3-7 tấn/m2)

2.1.1.5 Các nguồn tài nguyên

a Tài nguyên đất

Theo các nghiên cứu thổ nhưỡng của Thành phố trước đây, có thể phân loại các loại đất trên địa bàn Quận 2 thành các nhóm đất chính như sau:

* Nhóm đất xám: Chiếm 7% diện tích tự nhiên của quận, phân bố chủ yếu ở

các phường Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây

* Nhóm đất phù sa: Chiếm 13% diện tích tự nhiên của quận, phân bổ phần

lớn ở phường Cát Lái, Thạnh Mỹ Lợi

* Nhóm đất phèn phát triển: Chiếm khoảng 16% so diện tích tự nhiên của

quận, phân bố rải rác ở phường Thảo Điền, Bình Khánh, An Khánh, An Phú

* Nhóm đất phèn tiềm tàng: Chiếm diện tích lớn nhất 64% diện tích tự nhiên

của quận, phân bố tập trung về phía Đông và Đông Nam của Quận 2 thuộc các

phường: Thủ Thiêm, Bình Khánh, An Khánh, An Phú, An Lợi Đông, Bình An và một phần phường Cát Lái

b Tài nguyên nước

* Nguồn nước mặt: Trên địa bàn Quận có hai sông lớn (sông Sài Gòn và

sông Đồng Nai) với chế độ thuỷ văn bán nhật triều, nguồn nước ngọt của hai con sông này là nguồn nước ngọt chính với diện tích lưu vực lớn, hàng năm cung cấp khoảng 15 tỷ m3 nước, phục vụ sản xuất và vận tải trên địa bàn

* Nguồn nước ngầm: Nguồn nước ngầm phân bố khá rộng và dễ khai thác,

cụ thể ở những vùng gò cao chỉ cách mặt đất khoảng 1 - 2 m đã xuất hiện nguồn nước và có chất lượng khá tốt để phục vụ cho sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp Đối với khu vực thấp, mực nước ngầm từ 0,5 - 0,8 m, có độ pH cao và thường xuyên bị nhiễm phèn mặn, phải xử lý bằng hệ thống lọc mới có thể sử dụng cho sinh hoạt

2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

Tính đến năm 2015, tỷ trọng ngành dịch vụ - thương mại là 70,49%; công nghiệp 29,51%; nông nghiệp 0,003% (tỷ trọng tương ứng năm 2010 là 53,31%; công nghiệp 46,65% và nông nghiệp 0,036%) Tổng số doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đang hoạt động trên địa bàn là 4.545 doanh nghiệp (năm 2010 là 2.223 doanh nghiệp); trong đó, có 4.407 doanh nghiệp trong nước với tổng vốn đăng ký là 39.555 tỷ đồng; 138 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với 159 dự

án còn hiệu lực và tổng vốn đầu tư là 1,85 tỷ USD; có 4.980 hộ kinh doanh cá thể với tổng vốn đăng ký 3.851 tỷ đồng

Giá trị sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tăng 9,65% (năm 2011 tăng 13,51%; năm 2012 tăng 10,55%; năm 2013 tăng 8,29%; năm 2014 tăng 8,27%

và 2015 tăng 7,72%)

Trong giai đoạn 2010 – 2015, bình quân hàng năm tổng vốn đầu tư xã hội trên địa bàn tăng ước đạt 11.053,79 tỷ đồng/năm; trong đó, nguồn vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước là 6.223,31 tỷ đồng/năm, chiếm 56,30% (so với nhiệm kỳ IV (2005 – 2010): bình quân tổng vốn đầu tư xã hội trên địa bàn quận là: 7.928,77 tỷ đồng/năm Theo báo cáo của UBND Quận, năm 2018, doanh thu ước thực hiện trên toàn địa bàn quận đạt trên 91.000 tỷ đồng (tăng 35,78% so với cùng kỳ và đạ 110,069% kế hoạch; tổng giá trị sản xuất ước thực hiện hơn 2.500 tỷ đồng, đạt 106,68% kế hoạch; tổng thu ngân sách nhà nước ước thực hiện trên 3.000 tỷ đồng, đạt 101,10% dự toán; tổng thu ngân sách địa phương trên 1.100 tỷ đồng, đạt

197,65% dự toán

Nhìn vào xu hướng dịch chuyển cơ cấu kinh tế các ngành trên địa bàn Quận

2 qua các giai đoạn cho thấy ngành nông nghiệp dần bị thu h p để thay thế cho ngành thương mại – dịch vụ và ngành công nghiệp và hướng đến ngành thương mại – dịch vụ sẽ là ngành kinh tế trọng điểm của Quận 2 trong tương lai Để phát triển kinh tế theo định hướng như hiện nay đang là áp lực lớn cho quá trình dịch chuyển quỹ đất đai từ khu vực nông nghiệp sang khu vực phi nông nghiệp kéo theo nhiệm

vụ thu hồi đất là không thể tránh khỏi và là vấn đề lớn của các nhà quản lý trong thời gian qua và trong tương lai

2.1.2.2 Dân số lao động và việc làm

a Dân số

Mật độ dân số bình quân 2.898 người/km2 và có sự phân bố chênh lệch khá lớn giữa các phường, cao nhất là phường Bình Trưng Tây với 11.494 người/km2, thấp nhất là phường An Lợi Đông 66 người /km2, chênh lệch khoảng 175 lần Trong những năm qua, ảnh hưởng của các dự án bồi thường trên địa bàn các phường dẫn đến người dân sau khi bị giải tỏa phân bố dân cư không đồng đều đã nảy sinh những bất cập trong việc sử dụng đất cũng như quá trình phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn quận

chuyên môn kỹ thuật của người lao động thấp (chưa qua đào tạo chuyên môn kỹ

thuật 80,90%; sơ cấp nghề 0,96%; trung cấp nghề 1,55%; trung học chuyên nghiệp 2,34%; cao đẳng nghề 0,35%; cao đẳng 1,61%; đại học 11,56%; thạc sỹ 0,59%; tiến sỹ 0,13% ) Người lao động hầu như chưa có điều kiện hoặc chưa quan tâm

đến việc tự nâng cao kiến thức, tay nghề, trình độ cho mình

2.1.2.3 Thực trạng phát triển đô thị

So với 10 – 15 năm trước đây, Quận 2 đã có những thay đổi toàn diện nhờ sự đầu tư mạnh mẽ của Nhà nước vào cơ sở hạ tầng với nhiều công trình trọng điểm Lợi thế về vị trí của Quận 2 cho đến nay vẫn tạo sức hút lớn với các nhà đầu tư và những ai muốn sở hữu các bất động sản trên địa bàn Định hướng phát triển khu đô thị mới Thủ Thiêm và khu liên hợp TDTT Rạch Chiếc vẫn duy trì, cùng với dự kiến

là trung tâm hành chính của Thành phố phía Đông theo đồ án chính quyền đô thị trong tương lai, cảnh quan sông nước tự nhiên, xu hướng giảm quy mô khu công nghiệp chuyển sang thương mại dịch vụ Nhìn chung, trong những năm qua, bên

về cơ sở hạ tầng phần lớn chưa hoàn thành; các cơ sở văn hóa, trường học đạt chuẩn Quốc gia, nhà ở cho người thu nhập thấp; kiến trúc, mỹ quan đô thị thiếu tính hiện đại (Quận ủy Quận 2)

2.1.2.4 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

a Mạng lưới giao thông

Quận 2 có mạng lưới giao thông đường bộ gồm có 38 tuyến đường bộ chính, trong đó có một số tuyến quan trọng như: Mai Chí Thọ, Xa lộ Hà Nội, Trần Não, Đồng Văn Cống , Nguyễn Thị Định với tổng chiều dài là 71,05 km, chiều rộng trung bình 6 - 7 m, trong đó: 59,85 km đường trải nhựa, 8 km đường bê tông xi măng và 3,2 km đường cấp phối trải đá dăm Về hệ thống giao thông trong các khu dân cư phần lớn là các hẻm đều được bê tông hoá, từng bước hoàn chỉnh hệ thống giao thông, đáp ứng kịp thời cho sự phát triển kinh tế - xã hội của quận Ngoài mạng lưới giao thông đường bộ, trên địa bàn quận còn có hệ thống giao thông đường thủy như: sông Sài Gòn, sông Đồng Nai, rạch Bà Cua, rạch Chiếc và hệ thống kênh rạch khác Gắn liền với giao thông đường thủy là hệ thống các cảng

sông nhằm phục vụ việc bốc xếp dăm mảnh bạch đàn, xăng dầu, xi măng và clinker

tại cảng hải quân Cát Lái và một số bến bãi bốc xếp than, cát, vật liệu xây dựng tạo nhiều điều kiện thuận lợi trong việc vận chuyển hàng hóa bằng đường thủy

b Hiện trạng thoát nước

Hệ thống thoát nước hiện tại chủ yếu là dùng chung cho nước mưa và nước thải sinh hoạt Hình thức thoát nước là kết hợp giữa cống ngầm (từ 300 đến cống hộp 2000 x 2000), mương xây đậy nắp đan (từ B300 đến B500 khu vực Bình Trưng Đông, Bình Khánh), với kênh mương, sông, rạch Nhìn chung mật độ cống thoát nước chỉ đạt khoảng 75% diện tích cần bố trí cho toàn quận và phân bố không đều giữa các khu vực dân cư cũ và mới Tình trạng ngập nước do thủy triều cao diễn ra thường xuyên ở các khu vực: Thảo Điền, Bình Khánh, dọc theo đường Lương Định Của và ngập do mưa dọc theo đường Nguyễn Thị Định

c Năng lượng

Mạng lưới điện được phát triển rộng khắp trên toàn quận với nguồn cung cấp

điện từ lưới điện Quốc gia qua các trạm biến áp 110/15KV (trạm An Khánh, trạm

Thủ Đức, trạm Cát Lái) và 66/0,30KV (trạm xi măng Sao Mai); mạng lưới điện

trung áp trên không 15KV và 15KV/0,4KV Về cơ bản nguồn điện đã cung cấp đủ

điện năng cho sinh hoạt gia đình (100% hộ sử dụng điện) cũng như hệ thống chiếu

sáng công cộng và sản xuất Ngoài nguồn năng lượng điện, trên địa bàn quận còn có tuyến ống dẫn khí và mạng lưới các trạm xăng dầu trên 12 trạm, cung cấp nhiên liệu cho các phương tiện tham gia giao thông và phục vụ sản xuất Tuy nhiên, trong số

đó có 11 trạm nằm trong chỉ giới hành lang công trình giao thông cần phải giải tỏa trong thời gian sắp tới; do vậy trong thời kỳ quy hoạch cần phải có những giải pháp

cụ thể để bố trí các cơ sở này tại vị trí mới thích hợp hơn, đảm bảo an toàn cháy nổ,

vệ sinh môi trường

2.1.3 Định hướng phát triển của Quận 2

2.1.3.1 Định hướng phát triển kinh tế

Tiếp tục hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng dịch vụ - thương mại, chú trọng phát triển các ngành dịch vụ, tài chính, ngân hàng, cho thuê văn phòng, nhà ở, nghỉ dưỡng, các trung tâm thương mại phù hợp với định hướng là một trung tâm mới của thành phố và khu vực; tiếp tục phát huy tiềm năng, lợi thế của quận, đẩy mạnh triển khai các mô hình ứng dụng khoa học - công nghệ trong đầu tư sản xuất kinh doanh của mọi thành phần kinh tế, hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng, tiếp cận công nghệ mới, hoàn thiện sáng kiến kỹ thuật để phục vụ sản xuất, đặc biệt là đối với các ngành, lĩnh vực tạo ra giá trị gia tăng cao, sản xuất sạch, không thâm dụng lao động và có năng lực cạnh tranh cao, hoạt động hiệu quả

Tăng cường các hoạt động xúc tiến đầu tư và thương mại; triển khai thực hiện quy hoạch phát triển hệ thống bán buôn, bán lẻ, mạng lưới kinh doanh xăng dầu; các loại hình dịch vụ đa dạng mới, đáp ứng nhu cầu thực tiễn của từng khu dân

cư Tiếp tục thực hiện tốt cuộc vận động “Người Việt Nam ưu tiên dùng hàng Việt Nam” và các chương trình bình ổn thị trường của thành phố

Tăng cường công tác quản lý thu, tập trung thu đúng, thu đủ và thu kịp thời vào ngân sách Nhà nước, hạn chế tối đa nợ đọng thuế, đặc biệt là đối với khoản thu công thương nghiệp và thu tiền sử dụng đất, đảm bảo và vượt dự toán được giao, duy trì tốc độ tăng thu ngân sách Nhà nước bình quân hàng năm tối thiểu 5%, góp phần đảm bảo chi ngân sách và tạo điều kiện để quận có thêm nguồn lực cho đầu tư phát triển Chi ngân sách đúng chế độ, chính sách quy định, chủ động cân đối thu, chi và có tích lũy thực hành tiết kiệm, chống lãng phí, tăng cường tính hiệu quả trong chi tiêu ngân sách

2.1.3.2 Định hướng phát triển đô thị

Tích cực, chủ động phối hợp hoàn thành, công bố các đồ án quy hoạch phân

khu tỷ lệ 1/2.000; quản lý đảm bảo quy hoạch được duyệt

Hình 2.3 Sơ đồ định hướng phát triển không gian Quận 2 đến năm 2020

(Nguồn: Phòng Quản lý Đô thị Quận 2)

Tập trung đầu tư xây dựng các công trình trọng điểm, chú trọng yêu cầu kết nối hạ tầng giữa các khu đô thị mới với chỉnh trang đô thị tại các khu dân cư cũ; từng bước khắc phục tình trạng ùn tắc giao thông, ngập nước, ô nhiễm môi trường nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho đời sống người dân và phát triển toàn diện các mặt kinh tế - văn hoá - xã hội Tiếp tục huy động vốn đầu tư của các thành phần xã hội, nhất là các doanh nghiệp và người dân cùng tham gia dự án phát triển hạ tầng và chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh – hiện đại

Tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục hành chính, xét duyệt hồ sơ đầu tư cho các chủ đầu tư dự án nhà ở, các trung tâm thương mại – dịch vụ trên địa bàn hoạt động

có hiệu quả; từ đó, phát huy tốt thế mạnh của Quận 2 từ nguồn lực đất đai và lợi thế cạnh tranh về sự đồng bộ hạ tầng, giao thông của quận trong thời gian tới

Tăng cường kiểm tra toàn bộ quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý, các quỹ đất phục vụ cộng đồng do các chủ đầu tư dự án phải bàn giao cho địa phương quản

lý và một số các nhà, đất công sản sắp xếp theo Quyết định số 09/TTg của Thủ tướng Chính phủ; từ đó, quản lý chặt chẽ quỹ đất đúng quy hoạch, không để thất thoát, lấn chiếm, sử dụng sai mục đích; tiến hành bán đấu giá những địa điểm đã được thành phố chấp thuận để tập trung nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

kỹ thuật và xã hội của quận Kiểm tra chặt chẽ, xác định chính xác phần nghĩa vụ tài chính đối với dự án có diện tích đất do Nhà nước trực tiếp quản lý, phối hợp tốt với

các cơ quan chức năng không để thất thu ngân sách

Tiếp tục thực hiện công tác bồi thường và bố trí tái định cư, phục vụ thu hồi đất cho các dự án trên địa bàn quận, nhất là các công trình kết nối hạ tầng kỹ thuật trọng điểm của thành phố và quận

2.1.3.3 Định hướng văn hóa xã hội

a Thực hiện các chính sách xã hội

Tiếp tục phát động sâu rộng phong trào đền ơn, đáp nghĩa, thực hiện tốt công tác chăm lo, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần đối với người có công, gia đình chính sách, bảo đảm chính sách an sinh xã hội cho các đối tượng bảo trợ xã hội