Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh (LA tiến sĩ)

Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh (LA tiến sĩ)Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh (LA tiến sĩ)Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh (LA tiến sĩ)Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh (LA tiến sĩ)Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh (LA tiến sĩ)Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh (LA tiến sĩ)Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh (LA tiến sĩ)Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh (LA tiến sĩ)Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh (LA tiến sĩ)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ THỊ BÍCH THỌ

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi

Các thông tin, số liệu nêu trong Luận án là trung thực Các

luận điểm kế thừa trong Luận án được trích dẫn rõ ràng Kết

quả nghiên cứu của Luận án chưa từng được công bố trong

công trình nào khác

TÁC GIẢ LUẬN ÁN

Đoàn Minh Hà

LỜI CẢM ƠN

Đề tài “Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn

các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh” thực hiện trong bối cảnh Luật Đất đai 2013 vừa có hiệu lực, hoạt động

giao dịch đất đai đang diễn ra sôi nổi trên diện rộng nhưng văn bản pháp lý chưa đồng bộ Việc nghiên cứu để hoàn thiện hơn nữa cơ sở pháp lý cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị là cần thiết và đang là sự mong đợi của các nhà quản lý cũng như của toàn xã hội

Trong quá trình nghiên cứu tác giả gặp không ít khó khăn Nhưng đã nhận được sự động viên của gia đình, sự giúp đỡ tận tình của các thầy, cô giáo, các cán bộ, viên chức Học viện Khoa học xã hội (Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam), của nhiều tổ chức, cá nhân thuộc các Sở, Ngành, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

Tác giả xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS TS Lê Thị Bích Thọ đã tận tình hướng dẫn và động viên tinh thần để tác giả hoàn thành Luận án này

Tác giả cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình, tất cả các thầy, cô giáo, cán bộ, viên chức của Học viện Khoa học xã hội (Viện Hàn lâm khoa học

xã hội Việt Nam), bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả trong quá trình học tập và nghiên cứu để hoàn thành Luận án

Tác giả luận án

Đoàn Minh Hà

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 8

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 8

1.2 Cơ sở lý thuyết nghiên cứu 26

Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ 31

2.1 Khái quát lý luận về việc nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị 31

2.2 Lý luận pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị 48

Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 74

3.1 Thực trạng pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị ở Việt nam hiện nay 74

3.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại TP Hồ Chí Minh thời gian qua 94

Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ Ở VIỆT NAM 123

4.1 Một số định hướng hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị 123

4.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị 135

KẾT LUẬN 146

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ 148

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 149

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Công ty TNHH : Công ty trách nhiệm hữu hạn

Công ty TNHH MTV : Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên

GDP : Gross domestic product (Tổng sản phẩm nội địa) HDB : Housing Development Board (Cục Phát triển nhà) SLA : Singapore Land Authority (Cơ quan Quản lý đất

đai Singapore) USD : United States dollar (Đô la Mỹ)

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt, thành phần quan trọng của môi trường sống, và là nền tảng để xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng của mỗi quốc gia Trong lịch sử dựng nước và giữ nước của dân tộc ta, bao thế hệ cha anh đã anh dũng chiến đấu và hy sinh bảo vệ từng tấc đất quê hương Ngày nay, chúng ta vẫn đang trân trọng gìn giữ, bảo vệ

và khai thác có hiệu quả vốn quý này để phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Nhằm sớm thực hiện mục tiêu như Nghị quyết các kỳ đại hội Đảng đề ra, hàng vạn hecta đất được Nhà nước thu hồi để sử dụng vào việc xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị mới và phục vụ cho quốc phòng, an ninh Công tác thu hồi đất đã có hiệu quả nhất định trong yêu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động, cơ cấu dân số, nâng cao hơn nữa đời sống của nhân dân Tuy nhiên, vấn đề thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sau khi thu hồi đối tượng tài sản thuộc sở hữu toàn dân này lại hết sức nhạy cảm, phức tạp, bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi, tác động đến mọi mặt đời sống của cộng đồng dân cư Chính vì vậy, thu hồi đất từ nhiều năm nay là một vấn đề “nóng”, được quan tâm đặc biệt của xã hội và Nhà nước

Hiện nay, công tác thu hồi đất và thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sau thu hồi đất đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Đặc biệt là đối với các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị Nhiều địa phương phải điều chỉnh lại quy hoạch, sửa đổi thiết kế dự án, không giải phóng được mặt bằng hoặc do cơ sở hạ tầng không đảm bảo Hậu quả là ảnh hưởng tiến độ triển khai dự án, gây thiệt hại lớn về kinh tế, uy tín của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất và Nhà nước, ảnh hưởng tình hình chính trị,

xã hội ở địa phương Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng này, trong đó có

2

nguyên nhân từ các quy định về thu hồi đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất chưa phù hợp và hoàn thiện

Trong thời gian qua, Nhà nước đã liên tục sửa đổi, bổ sung các quy định

pháp luật về vấn đề này Sau khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành thay thế

Luật Đất đai năm 2003, các quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã có bước tiến lớn, phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế, yêu cầu của quy luật kinh tế thị trường

Chính phủ đã ban hành các văn bản hướng dẫn như: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất [38]; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất [39]; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất [41] Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [73]; Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất[74]; Thông tư số 76/2014/TT-BTC [75] của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP…

Thực tiễn thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư cho các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại địa bàn Thành phố

Hồ Chí Minh vẫn đang bộc lộ rất nhiều điểm bất cập Đó là: (i) Có nhiều dự án thu hồi đất rồi nhưng quy hoạch bất khả thi, không nhà đầu tư nào quan tâm, rơi vào tình trạng "treo"; (ii) trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư, nhà đầu tư thường phải làm việc với nhiều đối tác để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ Chẳng hạn, phải làm việc với Ủy ban nhân dân của cả ba cấp, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng, những người có đất bị thu hồi và Tổ chức phát triển Quỹ đất Không ít trường hợp phải chi phí đóng góp thêm cho địa phương, chi thêm ngoài phương án cho người có đất bị thu hồi (iii) Khi thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm thực hiện các công trình xây dựng nhà ở để kinh doanh, làm khu công nghiệp cho doanh nghiệp hay

3

Trung tâm thương mại, thường xảy ra trường hợp có người đang sử dụng đất ở

vị trí thuận lợi (mặt tiền đường) nay bị thu hồi toàn bộ diện tích đất phải tái định

cư chuyển đến ở nơi khác, khó mua được một mảnh đất như cũ để định cư Hoặc ngược lại, có người đang sử dụng đất ở vị trí không thuận lợi, nhưng khi có dự

án đi qua ngẫu nhiên được ở vị trí thuận lợi, giá trị mảnh đất tăng thêm nhiều lần

do công trình đó mang lại, nhất là tại các khu vực giáp ranh Từ đó, gây ra tâm

lý nhiều người bị thu hồi đất không muốn chuyển đi hoặc nếu chấp nhận chuyển

đi, họ thường đòi bồi thường với giá rất cao trong khi giá bồi thường của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá thị trường Hậu quả là dự án không triển khai được do quá trình thỏa thuận giá bồi thường, hỗ trợ không thành công

Việc thu hồi đất cho các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị

có đặc thù riêng là xuất hiện lợi ích địa tô từ việc giải phóng mặt bằng Bài toán

“hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người đang sử dụng đất” cần thực hiện bằng những cơ chế đặc thù, phù hợp thông qua phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Đây mới chính là sự sáng tạo cần thiết, vừa kiểm soát được tham nhũng, vừa giảm được khiếu nại, kiện tụng của người bị thu hồi đất Câu chuyện tham nhũng trong cơ chế Nhà nước thu hồi đất, giao đất và tham nhũng trong thủ tục hành chính về đất đai đã được nhiều nghiên cứu đặt ra Tuy nhiên, câu trả lời vẫn còn đang ở phía trước Bên cạnh đó, quá trình thu hồi đất cho các dự

án đầu tư còn mang nặng cơ chế bao cấp, nhà quy hoạch không đưa yếu tố kinh

tế vào khi lập quy hoạch Dẫn tới nhiều dự án khi bắt đầu triển khai phải điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch làm tăng kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng,

và mất thêm thời gian

Trong bối cảnh đó, việc tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở nước ta, đặc biệt là qua nghiên cứu thực tiễn thực hiện việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh, trung tâm kinh tế trọng điểm hiện nay, là vấn đề có ý nghĩa lý luận và thực tiễn to lớn Vì vậy, nghiên cứu

sinh lựa chọn đề tài “Pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ

4

thực tiễn các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại Thành phố

Hồ Chí Minh” để nghiên cứu và làm luận án tiến sĩ luật học

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận án nhằm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư qua các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh Từ đó, kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị ở nước ta hiện nay

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Từ mục đích nghiên cứu ở trên, luận án xác định các nhiệm vụ nghiên cứu sau đây:

- Thực hiện đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài,

từ đó, chỉ rõ những vấn đề mà luận án kế thừa, những vấn đề được triển khai nghiên cứu trong nội dung của luận án

- Nghiên cứu để làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị

- Khái quát, đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ thực tiễn các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang

đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua Từ đó, chỉ ra những điểm thành công, những vấn đề còn hạn chế, bất cập và nguyên nhân

- Từ các nghiên cứu lý luận và thực tiễn, luận án kiến nghị các định hướng

và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật

về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho các dự

án xây dựng đô thị mới, chỉnh trang đô thị đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã

hội nước ta hiện nay

5

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận án là các vấn đề lý luận pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hệ thống các quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị; thực tiễn thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Bên cạnh đó, nhằm làm rõ hơn các nội dung nghiên cứu, luận án cũng đề cập khảo cứu kinh nghiệm pháp luật của một số nước trên thế giới về vấn đề này

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về nội dung: Do tính chất phức tạp và rộng lớn của đề tài nghiên cứu,

luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu là những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị

- Về thời gian và địa bàn nghiên cứu: Luận án thực hiện nghiên cứu từ

thực tiễn thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2010 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Để làm rõ các vấn đề thuộc nội dung nghiên cứu, luận án sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Marx-Lenin, đường lối, chính sách phát triển kinh tế - xã hội, chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước ta trong thời kỳ đổi mới nền kinh tế theo cơ chế thị trường

Ngoài ra, luận án còn sử dụng chủ yếu các phương pháp nghiên cứu mang tính truyền thống như sau:

- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng

trong tất cả các chương nhằm lý giải những vấn đề thuộc về bản chất, các quan điểm liên quan đến vấn đề nghiên cứu, đánh giá thực trạng, để từ đó, đề xuất các

6

giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị ở Việt Nam

- Phương pháp thống kê: Tiến hành thu thập, thống kê về kết quả thực

hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu

tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

- Phương pháp so sánh: So sánh kinh nghiệm pháp luật của một số quốc

gia trên thế giới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện các

dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị

- Phương pháp xử lý thông tin: Sử dụng để xử lý các tài liệu tham khảo từ

sách, báo, tạp chí, các tài liệu từ cơ sở dữ liệu ProQues, Springer và Google Scholar liên quan đến vấn đề nghiên cứu Từ đó, tổng thuật theo từng chủ đề trong giới hạn phạm vi nghiên cứu đặt ra, trên cơ sở đó, khẳng định tính mới trong nội dung nghiên cứu của luận án

5 Những đóng góp mới về khoa học của luận án

Kết quả nghiên cứu của luận án có một số đóng góp mới sau đây:

- Góp phần làm rõ cơ sở khoa học và thực tiễn của pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị, đặc biệt là pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chịu sự chi phối của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ nhưng vẫn là quyền tài sản không đầy đủ trong điều kiện kinh tế thị trường Điều này, ảnh hưởng đến cơ chế pháp lý về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Góp phần đánh giá thực trạng và thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua, chỉ ra những hạn chế, bất cập và nguyên nhân cả về nhận thức và quá trình thực thi pháp luật

- Luận án đề xuất các định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,

7

tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị, phù hợp với đặc điểm riêng có của quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và thúc đẩy kinh tế - xã hội ngày càng phát triển

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án

Về mặt lý luận, kết quả nghiên cứu của luận án góp phần vào việc làm sáng

tỏ các vấn đề lý luận pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị Đặc biệt là từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ nhưng vẫn là quyền tài sản không đầy đủ, góp phần thực hiện hiệu quả chính sách đất đai của Nhà nước nhằm phát triển kinh tế - xã hội

Về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu của luận án cũng là tài liệu tham

khảo có giá trị trong nghiên cứu để bổ sung và hoàn thiện pháp luật, trong giảng dạy và học tập về pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị nói riêng

7 Cơ cấu của luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo Nội dung của luận án được kết cấu 4 chương, có kết luận của từng chương Cụ thể Chương 1 trình bày tổng quan tình hình nghiên cứu và các vấn đề liên quan đến đề tài luận

án Chương 2 thảo luận những vấn đề lý luận pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị Chương 3 phân tích thực trạng và thực tiễn thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Chương 4 định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị ở Việt Nam

8

Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

1.1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

1.1.1 Các công trình nghiên cứu lý luận pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Thứ nhất, cơ sở lý luận pháp luật về Nhà nước thực hiện thu hồi đất

Cơ sở lý luận về Nhà nước thực hiện thu hồi đất đã có rất nhiều công trình

nghiên cứu tiếp cận dưới nhiều góc độ khác nhau Có thể kể đến cuốn sách

“Land in transition: Reform and Poverty in Rural Vietnam” [86] (Đất đai trong

thời kỳ chuyển đổi: Cải cách và Nghèo đói ở Nông thôn Việt Nam) của Ngân hàng Thế giới xuất bản năm 2008 Cuốn sách đã chỉ ra rằng, đối với người nghèo ở các nước đang phát triển, đất đai là một phương tiện quan trọng nhất để tạo ra sinh kế, là phương tiện chính cho đầu tư, tích lũy của cải và chuyển giao giữa các thế hệ Đất đai cũng là một yếu tố chính trong tài sản của hộ gia đình

Do vậy, thu hồi đất nông nghiệp liên quan trực tiếp đến sinh kế của người dân

Cuốn sách “Đổi mới chính sách đất đai ở Việt Nam - từ lý thuyết đến thực

tiễn” [53] của Nguyễn Văn Sửu xuất bản năm 2010 Nội dung thu hồi quyền sử

dụng đất được nghiên cứu từ thực tiễn ở một làng ven đô Tác giả nhận xét, việc thu hồi quyền sử dụng đất phục vụ công nghiệp hóa và đô thị hóa đã mang lại cho người dân nguồn vốn tài chính lớn, đã chuyển đổi sinh kế truyền thống từ việc dựa nhiều vào sản xuất nông nghiệp sang những chiến lược sinh kế đa dạng khác Tuy nhiên, người dân vẫn còn cảm thấy cuộc sống của họ tiềm ẩn những rủi ro và thiếu ổn định

Cuốn sách “Thu nhập, đời sống, việc làm của người có đất bị thu hồi để

xây dựng các khu công nghiệp, các khu đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, các công trình phúc lợi công cộng phục vụ lợi ích quốc gia” [46] do Lê Du

9

Phong chủ biên năm 2007 Các tác giả đã kiến nghị: (i) Chính phủ chuyển bộ phận đáng kể đất đai, trong đó có đất nông nghiệp sang làm công nghiệp, phát triển đô thị và kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội Bên cạnh đó cần nghiên cứu nâng cao năng suất sản xuất của đất nông nghiệp; (ii) kiên quyết chuyển một bộ phận lao động gắn với đất đai này sang làm công nghiệp và dịch vụ ở các thành phố

và khu công nghiệp, không để họ quay trở về với con đường làm nông nghiệp; (iii) kết quả điều tra cho thấy trên 73% người lao động bị thu hồi chưa được đào tạo dưới bất kỳ một hình thức nào Do vậy, thu hồi đất phải để chính quyền các cấp làm, không giao cho các chủ đầu tư; thành lập Quỹ hỗ trợ đào tạo nghề cho dân có đất bị thu hồi

Luận án Tiến sĩ xã hội học của Phan Văn Tân (2008) “Xung đột xã hội về

đất đai ở nông thôn thời kỳ đổi mới (Nghiên cứu trường hợp tỉnh Hà Tây)” [54]

bảo vệ ở Học viện Chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh Tác giả đề cập tình trạng xung đột đòi công bằng trong đền bù, hỗ trợ kinh tế khi Nhà nước tổ chức thu hồi đất Tác giả đề xuất: (i) Quy hoạch các khu công nghiệp phải gắn liền với an ninh lương thực; (ii) đền bù phải đảm bảo công bằng, công khai, minh bạch; (iii) gắn quy hoạch khu công nghiệp với tạo việc làm cho nông dân; (iv) tạo dựng mối quan hệ tự nguyện giữa người dân với doanh nghiệp; (v) xung đột về đất đai chủ yếu liên quan đến thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng cơ sở

hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị Dự báo sẽ xuất hiện loại hình xung đột mới là xung đột giữa cơ quan quản lý nhà nước với các doanh nghiệp tư nhân thuê đất tại địa phuơng về “quyền sở hữu” và “quyền sử dụng” đất đai

Dưới góc độ kinh tế chính trị có luận án tiến sĩ của Nguyễn Tấn Phát

(2010) “Quan hệ tổ chức - Quản lý đất đai trong nông nghiệp và phát triển nông

thôn thời kỳ chuyển đổi kinh tế ở Việt Nam” [45] bảo vệ tại Trường Đại học

Kinh tế - Luật Tác giả kiến nghị: (i) Nâng cao hiệu quả về công tác bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư đối với nông dân có đất bị thu hồi; (ii) hạn chế tác động của phát triển khu chế xuất, khu công nghiệp, khu dân cư đến việc thu hẹp đất nông

10

nghiệp; các địa phương chủ động quy hoạch khu chế xuất, khu công nghiệp ở những vùng đất hoang hóa, đồi núi và lộ trình để nhận được hỗ trợ của Nhà nước và cam kết hỗ trợ các doanh nghiệp; (iii) bỏ quy định về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của nông dân, đồng thời xem xét bỏ hoặc mở rộng hạn điền để nông dân có thể tích tụ và tập trung ruộng đất phát triển sản xuất hàng hóa; (iv) xem xét ban hành Luật chống đầu cơ đất nông nghiệp và chống lãng phí đất nông nghiệp; (v) kỳ quy hoạch sử dụng đất là 50 năm, nhằm hạn chế địa phương tùy tiện điều chỉnh quy hoạch, thu hồi đất tràn lan; (vi) xem xét lại thẩm quyền thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện

Dưới góc độ pháp lý, trong bài viết “Cơ sở hiến định về thu hồi đất vì

mục đích công cộng ở Việt Nam” [17] trên Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 12

(128) tháng 8/2008 và bài“Pháp luật về thu hồi đất khi thực hiện quy hoạch và

chế định trưng dụng đất trong pháp luật Việt Nam”[18] trên Tạp chí Luật học

số 3/2011, Phan Trung Hiền đề nghị quy định rõ việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia trong Hiến pháp, đồng thời phải xây dựng một đạo luật về thể thức thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc

gia, lợi ích công cộng Đặc biệt, trong bài viết “Điều tiết và cân bằng lợi ích

giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người dân khi nhà nước thu hồi đất” [19], Phan

Trung Hiền đề xuất những giải pháp cân bằng và điều tiết lợi ích khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Bài viết “Chính sách đền bù khi thu hồi đất của một số nước trong khu

vực và Việt Nam” của Nguyễn Thị Dung trên Tạp chí Cộng sản số 9/2010 và

“Pháp luật về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Singapore

và Trung Quốc, những gợi mở cho Việt Nam trong hoàn thiện pháp luật về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” [62] của Nguyễn Quang Tuyến và

Nguyễn Ngọc Minh, trên Tạp chí Luật học số 10/2010 đã cung cấp các thông tin

về thu hồi đất, bồi thường và tái định cư ở các nước trong khu vực như Singapore, Trung Quốc, Thái Lan, Hàn Quốc Những thông tin này đã có giá trị

11

hữu ích để Việt Nam tham khảo trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Luận án Tiến sĩ luật học của Lưu Quốc Thái “Pháp luật về thị trường

quyền sử dụng đất, thực trạng và hướng hoàn thiện” [65] bảo vệ ở Viện Nhà

nước và Pháp luật, năm 2010 Tác giả đề cập đến những nội dung sau: (i) Thu hồi đất về cơ bản là việc Nhà nước “tước quyền sử dụng đất” của người đang sử dụng đất bằng một quyết định hành chính; (ii) quyền sử dụng đất là quyền tài sản Do vậy, khi thu hồi đất, để đảm bảo thị trường của quan hệ đất đai thì quyền

và lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất cần phải được đảm bảo; (iii) giá đất bồi thường phải được hình thành trên cơ sở thương lượng giữa hai bên, có sự tham khảo thực tế và giá đất đưa ra của các tổ chức dịch vụ về tư vấn giá đất Đây là những cơ sở lý luận nhằm xây dựng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Trong bài viết “Khiếu kiện về đất đai hiện nay - Thực trạng và giải pháp”

[8] đăng trên Tạp chí Quản lý nhà nước tháng 11/2013, Trần Thị Cúc cho rằng: “Để thực hiện cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Nhà nước cần thu hồi đất của những người đang sử dụng để mở mang đô thị xây dựng công trình công cộng là cần thiết, nhưng có nhiều dự án lợi dụng mục đích công cộng để thu hồi đất của dân” Vì vậy, theo tác giả “Thông qua việc giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng mà người sử dụng đất có quyền hợp pháp trên mặt đất của mình Nhà nước công nhận quyền hợp pháp của họ thì phải có

cơ chế bảo vệ quyền hợp pháp của họ Đối với đất ở hợp pháp, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích công cộng phải được bồi thường thỏa đáng theo nguyên tắc ngang giá thị trường và chỉ trong trường hợp thật cần thiết, mới thu hồi đất của

họ Tất cả các trường hợp thu hồi đất vì lý do khác phải theo nguyên tắc thỏa thuận, không thể lấy cớ lợi ích cộng đồng, kinh tế để thu hồi đất đang sử dụng hợp pháp

12

Hơn nữa, trong nền kinh tế thị trường, cần tiền tệ hóa các quan hệ đất đai Nhà nước không thể duy trì mãi việc quản lý đất đai theo kiểu hành chính mệnh lệnh, không cần can thiệp vào việc thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng đối với các dự án xây dựng nhà ở và những dự án mang tính chất kinh doanh, mà nên để chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất Trong trường hợp không thỏa thuận được Nhà nước mới can thiệp Người bị thu hồi đất phải có quyền lựa chọn phương án bồi thường, không nên áp dụng tái định cư bắt buộc, điều này trái với quy định của Hiến pháp nước ta về tự do cư trú và quyền lựa chọn chỗ ở phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh của mỗi người”

Trong luận văn Thạc sĩ luật học (2013) với đề tài “Pháp luật về thu hồi

đất trong việc giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi”, Nguyễn Thị Tâm nhấn mạnh Nhà nước, với tư cách thay mặt

chủ sở hữu toàn dân về đất đai phải có trách nhiệm điều hòa lợi ích giữa nhà đầu

tư và người có đất bị thu hồi

Thứ hai, các nghiên cứu lý luận pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Trong lĩnh vực chính sách hỗ trợ trong quá trình thu hồi đất, Trần Quang

Huy có bài viết “Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất” đăng trên Tạp chí

Luật học số 10/2010 [22] Tác giả đánh giá các quy định về hỗ trợ người sử dụng đất khi bị thu hồi đất, trên cơ sở đó kiến nghị: (i) Đối với hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp là suất đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, cần có cam kết của người được hỗ trợ không chuyển nhượng trong thời gian 10 năm kể từ ngày được giao đất, tránh tình trạng người sử dụng đất chuyển nhượng ngay sau khi nhận được suất hỗ trợ và không còn tư liệu để sản xuất; (ii) cần kiểm soát quỹ đất nông nghiệp trong khu dân cư Đất ao, vườn chưa san lấp không được chuyển mục đích sang đất ở

Với chuyên đề “Bình luận và góp ý đối với các quy định bồi thường về

đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi” [61] trong Hội thảo khoa học “Góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi” tổ

(2012) “Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất qua thực tiễn

thi hành tại Thành phố Hà Nội” [10]; luận văn Thạc sĩ luật học của Hoàng Thị

Thu Trang (2012)“Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông

nghiệp của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn áp dụng tại Nghệ An” [72]; bài

viết“Vấn đề lý luận xung quanh khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất” [60] của Nguyễn Quang Tuyến trên tạp chí Luật học số 1/2009; bài “Một

số ý kiến hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” [69] của

Lê Ngọc Thạnh trên Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 6/2009 Các tác giả cũng cho rằng, trong quan hệ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cần phải giải quyết tốt mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi

Luận án Tiến sĩ luật học của Phạm Thu Thủy (2014) "Pháp luật về bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp" [71] bảo vệ ở Đại học Luật Hà

Nội đã hệ thống hoá và góp phần phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn về bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp và pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ở Việt Nam Đặc biệt, nhấn mạnh cơ chế điều chỉnh của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

Bài viết “Giải bài toán lợi ích kinh tế giữa ba chủ thể: Nhà nước, người

có đất bị thu hồi và chủ đầu tư khi bị thu hồi đất” [25] của Đặng Đức Long đăng

trên Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 5/2009, Nguyễn Quang Tuyến có bài“Công khai, minh bạch để bảo vệ quyền lợi của người bị thu hồi đất” [63] đăng trên Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 2/2012, Trần Đức Phương có bài viết

“Để chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sau thu hồi đất đi vào cuộc sống”[47]trên Tạp chí Kinh tế và Dự báo số 18/2014 Những bài viết trên đều nhấn mạnh, trong quá trình thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng, quan

14

trọng là giải quyết tốt mối quan hệ lợi ích giữa ba chủ thể: Nhà nước, người có đất bị thu hồi và chủ đầu tư Mặt khác, một nguyên tắc không thể thiếu trong quá trình thực hiện là công khai, minh bạch để bảo vệ quyền lợi cho người bị thu hồi đất Thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước đối với đất đai Trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng luôn gắn liền với quá trình thực hiện hoạt động quan trọng này Do đó, đánh giá những quy định pháp luật hiện hành, chỉ ra những vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định của pháp luật, trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp khả thi cho việc hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này có ý nghĩa lý luận và thực tiễn cấp thiết

1.1.2 Các công trình nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Một là, bình luận, đánh giá các quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện

pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Liên quan đến chủ đề này, có bài “Vấn đề thu hồi đất và bồi thường khi thu

hồi đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung” [58]trên Tạp chí Luật học

số 12/2008 và bài “Bình luận các quy định về thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi

đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” [59] của Nguyễn Quang Tuyến trên Tạp

chí Nghiên cứu lập pháp số 12/2008, tham luận “Đánh giá, kiến nghị pháp luật

hiện hành về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” của Vũ Thị Minh Hồng

tại Hội thảo “Tài chính đất đai, giá đất và cơ chế, chính sách trong bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư” [21] do Viện Nghiên cứu Chiến lược Tài nguyên và Môi trường

thuộc Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) tổ chức tại Hà Nội

ngày 12/07/2011, bài viết của Nguyễn Thị Nga “Pháp luật về trình tự, thủ tục

thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng và những vướng mắc nảy sinh trong quá trình áp dụng” [32] trên Tạp chí Luật học số 11/2010 Các tác giả

phân tích những điểm hợp lý và bất hợp lý trong các quy định hiện hành về thu hồi đất, bồi thường khi thu hồi đất Đồng thời kiến nghị một số giải pháp góp

15

phần hoàn thiện các quy định này Đây là những ý kiến quý báu cho quá trình soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi

Cuốn sách do Nguyễn Chí Mỳ và Hoàng Xuân Nghĩa đồng chủ biên

(2009) “Hậu giải phóng mặt bằng ở Hà Nội - Vấn đề và giải pháp” [29] do Nhà xuất bản Chính trị quốc gia ấn hành Tham luận của Nguyễn Đức Biền “Thực

trạng, những vướng mắc trong quá trình Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê

và tự thỏa thuận để có đất thực hiện dự án” [7] trình bày tại Hội thảo “Tài chính

đất đai, giá đất và cơ chế, chính sách trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” do

Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường tổ chức tại Hà Nội, ngày 12/07/2011 Các tác giả đề cập những vấn đề lý luận và thực tiễn trong thu hồi

và giải phóng mặt bằng, làm rõ những vướng mắc trong quá trình Hà Nội thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, đặc biệt là những vấn đề của hậu giải phóng mặt bằng Những bài học rút ra từ thực tiễn giải phóng mặt bằng ở Hà Nội là những kinh nghiệm quý báu cho các địa phương tham khảo trong quá trình thực thi chính sách, pháp luật về giải phóng mặt bằng vì sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Phân tích về quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất còn thể hiện qua luận văn của Nguyễn

Duy Thạch (2008)“Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất” [68], luận văn của Hoàng Thị Nga (2008) “Tìm hiểu pháp luật về bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thông qua thực tiễn áp dụng của Hà Nội”

[30], luận văn của Lê Thị Yến (2010) “Pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt

bằng khi Nhà nước thu hồi đất” [79], luận văn (2012) của Đỗ Phương Linh “Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

và thực tiễn áp dụng tại Nghệ An”; luận văn của Trần Cao Hải Yến (2014) "Pháp luật về hỗ trợ, tái định cư người có đất bị thu hồi trong giải phóng mặt bằng - thực trạng và giải pháp hoàn thiện" [55]

16

Đáng chú ý về mặt thực tiễn thi hành pháp luật là đề tài nghiên cứu khoa

học cấp trường của Nguyễn Thị Nga (2014)"Pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư khi nhà nước thu hồi đất - thực trạng và hướng hoàn thiện” [33] Đề tài

là một bức tranh khá sinh động của những vụ việc có thật trong thực tế, phân tích những vướng mắc, những câu hỏi mà bản thân pháp luật hiện hành chưa có lời giải Kinh nghiệm thực tiễn của quá trình tổ chức thực thi pháp luật cũng được phân tích, làm sáng tỏ trong đề tài này

Hai là, về các phương thức bồi thường

Hoàng Lộc có bài viết “Nông dân góp vốn bằng đất: Giải pháp đột phá

trong đền bù, giải tỏa” [27] đăng trên Thời báo Kinh tế Việt Nam số 253 ngày

21/12/2005 Trong việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng để triển khai dự án đầu tư, lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân luôn “chạm trán” nhau Làm thế nào đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi, thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất của nhà đầu tư và phù hợp với lợi ích của Nhà nước?

Đó là vấn đề mà các nhà quản lý và nghiên cứu quan tâm tìm kiếm giải pháp Một trong những giải pháp mang tính đột phá là cho phép các hộ dân bị thu hồi đất trong khu vực của dự án, thay vì nhận tiền bồi thường được góp vốn vào dự

án (dưới dạng cổ phần) bằng giá trị quyền sử dụng đất, để nhận lợi tức cổ phần hàng năm Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một cách làm sáng tạo, tháo gỡ khó khăn cho công tác đền bù, giải tỏa và đảm bảo quyền lợi cho người bị thu

hồi đất

Trong bài viết “Những tồn tại, vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng

các phương thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” [31]trên tạp chí Luật học

số 5/2011, Nguyễn Thị Nga và Bùi Mai Liên khẳng định tính tất yếu khách quan của việc thu hồi đất nông nghiệp sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp vì sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Từ đó, đặt ra vấn đề Nhà nước cần

có nghĩa vụ trong việc bù đắp những tổn thất, thiệt hại về vật chất và tinh thần cho người dân khi mất đất Sự bù đắp đó được biểu hiện trước hết bằng việc đưa ra các

17

phương thức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người dân một cách hợp lý, đảm bảo nguyện vọng chính đáng của họ Chính vì vậy, việc nghiên cứu, đánh giá các phương thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn, góp phần hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Ba là, về mức giá đền bù

Các nghiên cứu về vấn đề giá đất có bài“Bàn về giá đất theo quy định của

Luật Đất đai năm 2003” [20] của Phạm Xuân Hoàng trên Tạp chí Nghiên cứu

Lập pháp số 7/2004; bài “Bàn về giá đất khi bồi thường nên cao hay thấp” trên Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 8/2005 và bài “Bàn về giá đất của Nhà

nước” [49] của Đặng Anh Quân trên tạp chí Khoa học và Pháp lý số 5/2006

Tham luận“Đánh giá thực trạng giá đất do Nhà nước quy định và giải pháp” của Nguyễn Văn Hồng tại Hội thảo “Tài chính đất đai, giá đất và cơ chế, chính

sách trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”do Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trườtổ chức tại Hà Nội, ngày 12/07/2011 Các tác giả bình luận

về giá đất, tìm hiểu sâu về giá đất trên thị trường, cũng như giá đất tính bồi thường Từ đó kiến nghị hoàn thiện giá đất do Nhà nước quy định làm căn cứ tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Bốn là, về giải quyết việc làm cho nông dân bị thu hồi đất

Trong chủ đề này, điển hình là bài “Về giải quyết việc làm cho nông dân

ở những nơi thu hồi đất” [15] của Lại Ngọc Hải trên Báo Nhân dân số 18470

ngày 5/3/2006; cuốn sách (2009)“Giải quyết việc làm cho lao động nông nghiệp

trong quá trình đô thị hóa” [70] do Nguyễn Thị Thơm và Phí Thị Hằng đồng

chủ biên; cuốn sách (2010)“Việc làm của nông dân trong quá trình công nghiệp

hóa, hiện đại hóa vùng đồng bằng sông Hồng đến năm 2020” [35] do Trần Thị

Minh Ngọc chủ biên Đây là các công trình nghiên cứu về vấn đề giải quyết việc làm, chuyển đổi mục đích, tạo nghề mới cho các hộ bị thu hồi đất có công ăn việc làm ổn định hơn

18

Tháng 3 năm 2006, Bộ Tài nguyên và môi trường phát hành Báo cáo “Về

tình hình sử dụng đất nông nghiệp xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị mới và đời sống của người dân có đất bị thu hồi” [3] Trong đó đánh giá chủ

trương, chính sách về thu hồi đất nông nghiệp xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị mới; phân tích thực trạng sử dụng đất nông nghiệp xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị mới và sự tác động của quá trình thu hồi đất nông nghiệp xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị mới đối với đời sống của người dân có đất bị thu hồi

Năm là, vấn đề hỗ trợ cho người bị thu hồi đất

Trong chủ đề này, có bài “Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất”

[22] của Trần Quang Huy đăng trên tạp chí Luật học số 10/2010 Tác giả chỉ ra

sự cần thiết của chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, cơ sở pháp lý cho việc thực thi chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Đồng thời dẫn chứng

cụ thể các quy định pháp luật về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Vấn đề định giá đất và tài sản gắn liền với đất cũng được nhiều tác giả

nghiên cứu đăng trên các tạp chí Đáng chú ý là công trình (2011) “Cơ chế Nhà

nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam; phương pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân” [34] của Ngân hàng Thế

giới Trong cuốn sách, có hai báo cáo liên quan trực tiếp đến vấn đề thu hồi và

bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Đó là: Báo cáo 1 đề xuất hoàn thiện chính

sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam

Báo cáo 2 nghiên cứu về cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư tại Việt Nam

Cuốn sách (2010)“Một số giải pháp nhằm phát triển bền vững nông thôn

vùng đồng bằng Bắc bộ - Trong quá trình xây dựng, phát triển các khu công nghiệp” [50] của Đỗ Đức Quân chủ biên Qua khảo sát một số vùng nông thôn

đồng bằng Bắc Bộ, vùng kinh tế trọng điểm của đất nước, tác giả cuốn sách đã góp phần nhận diện thực trạng của tình hình thiếu việc làm, giảm sút chất lượng

19

môi trường sống ở những vùng nông thôn bị thu hồi đất làm khu công nghiệp Đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần tìm ra hướng giải quyết phát triển bền vững nông thôn vùng đồng bằng Bắc Bộ hiện nay

Tháng 7 năm 2007, Báo cáo của Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn

“Tình hình thu hồi đất của nông dân thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa”

[4] đã đưa ra những số liệu cơ bản về tình hình thu hồi đất của nông dân thời gian qua, chỉ ra những kết quả cũng như những tồn tại bất cập cần khắc phục Trong đó đề cập vấn đề giải quyết việc làm cho nông dân sau thu hồi đất

1.1.3 Các công trình nghiên cứu đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là hàng hóa và vốn hóa đất đai trong kinh tế thị trường phải được xem là hàng hóa đặc biệt do Nhà nước tập trung quản lý, nhân dân sử dụng Vì thế, cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc thu hồi đất để giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người có quyền sử dụng

đất và nhà đầu tư Trong công trình (2011) “Nghiên cứu cơ sở lý luận, thực tiễn

và đề xuất việc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện luật đất đai” [78], Viện Chiến lược

chính sách tài nguyên và môi trường đã đề nghị sửa đổi, bổ sung các nội dung liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng

Đó là các nội dung: (i) Luật Đất đai cần quy định rõ mục đích, vai trò và

vị trí của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong tổng thể quy hoạch, kế hoạch phát triển của cả nước, ngành, vùng và cấp địa phương, có thời hạn đủ dài (từ 25 đến 50 năm), có tính đến các kịch bản biến đổi khí hậu và các dự báo khác Ban hành Luật Quy hoạch đô thị để điều chỉnh mối quan hệ giữa quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, và quy hoạch các ngành Đề nghị bỏ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; (ii) thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng là những nội dung quan trọng, khó khăn, phức tạp, cần có những nghiên cứu để làm giảm mức độ tham gia của các cơ quan hành chính,

20

tăng sự tham gia của các đơn vị dịch vụ công, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư nơi có đất Tiếp tục đổi mới cơ chế thu hồi, đền bù, hỗ trợ, tái định cư đối với các đối tượng bị mất đất theo hướng đền bù bằng hoặc hơn giá trị theo thị trường Bao gồm cả một phần giá trị gia tăng của đất sau chuyển đổi, các mất mát vô hình của người bị mất đất, các bảo đảm để người bị mất đất ổn định cuộc sống trước mắt và lâu dài; (iii) định hướng Tổ chức phát triển Quỹ đất là loại hình doanh nghiệp nhà nước; (iv) cho phép doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được tham gia dịch vụ thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư trên

cơ sở ký hợp đồng với Tổ chức phát triển Quỹ đất với nhà đầu tư; (v) Nhà nước thành lập Quỹ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư từ ngân sách nhà nước, từ quyên góp xã hội để thực hiện tốt hơn việc hỗ trợ dài hạn cho các cộng đồng, người dân bị thiệt hại trong quá trình chuyển đổi đất đai; (vi) thực hiện chặt chẽ quy trình định giá đất theo giá thị trường do các tổ chức định giá cung cấp dịch vụ để làm căn cứ cho cơ quan nhà nước quyết định giá trị bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) có

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ (2009) “Vấn đề bồi thường trong thu hồi đất

nông nghiệp ở Việt Nam: Thực trạng chính sách và giải pháp hoàn thiện” [16]

do Nguyễn Mạnh Hải làm Chủ nhiệm đề tài Đánh giá những bất cập trong công tác thu hồi, bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp, đề tài kiến nghị: (i) Cần xây dựng đạo luật riêng về thu hồi đất (trong đó có đất nông nghiệp); (ii) thành lập Tòa án riêng để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực thu hồi đất; (iii) xác định rõ tiêu chí “giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường” đối với đất nông nghiệp; (iv) xây dựng phương án chi tiết về đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp đối với từng đối tượng Thời gian hỗ trợ phải bằng hai đến ba chu kỳ sản xuất nông nghiệp để người dân có thời gian điều chỉnh cho việc tìm sinh kế mới

21

Vũ Thị Minh Hồng có tham luận “Đánh giá, kiến nghị pháp luật hiện

hành về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” [21] tại Hội thảo “Tài chính

đất đai, giá đất và cơ chế, chính sách trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” do Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường tổ chức tại Hà Nội ngày 12/07/2011 Tác giả phân tích những điểm hợp lý và bất hợp lý trong các quy định hiện hành về thu hồi đất, bồi thường khi thu hồi đất Đồng thời, kiến nghị một số giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định này, đóng góp cho quá trình soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi

Ngân hàng Thế giới xuất bản cuốn sách (2011) “Compulsory Land

Acquisition and Voluntary Land Conversion in Vietnam: The Conceptual Approach, Land Valuation and Grience Redress Mechanisms” [85] (Cơ chế Nhà

nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam: Phương pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân) Trong đó đề cập nội dung chuyển dịch đất đai bắt buộc (Nhà nước giao đất và thu hồi đất), chuyển dịch đất đai tự nguyện (các nhà đầu tư trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất) ở Việt Nam Ngân hàng Thế giới khuyến nghị: (i) Hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam với các nội dung: Đề xuất đổi mới, điều chỉnh cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, bắt buộc; xác định giới hạn cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai tự nguyện; các biện pháp tăng hiệu quả của triển khai thực tế; (ii) hoàn chỉnh quy định của pháp luật về định giá đất áp dụng cho bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, bao gồm: Quy định về phương pháp định giá đất phù hợp với thị trường; hoàn chỉnh hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất; bổ sung quy định về trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất, quyết định về giá đất phục vụ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; (iii) nâng cao hiệu quả giải quyết bức xúc, khiếu nại về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, với các nội dung: Thực hiện cơ chế độc lập giải quyết các khiếu nại hành chính về thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái

22

định cư để áp dụng cho các dự án đầu tư; sửa đổi, bổ sung cần thiết đối với quy định pháp luật và thực thi pháp luật về giải quyết khiếu nại hành chính trong quản lý đất đai

Phạm Duy Nghĩa có bài viết “Giải quyết tranh chấp trong thu hồi đất

nông nghiệp” [43] trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 14/2014 Tác giả đề cập,

Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ các lý do thu hồi đất và thắt chặt quy trình thu hồi, nhưng luật này vẫn giành cho Nhà nước quyền ấn định giá đất, khi đền bù thì giá này là cơ sở để tính tiền bồi thường Vì vậy, vẫn đưa đến tranh chấp và khiếu kiện bởi cùng một khu vực đền bù nhưng giá đền bù khác nhau do giá đất

ấn định theo địa giới hành chính Tuy Luật Đất đai 2013 đã hoàn thiện hơn, nhưng vẫn chưa giải quyết hoàn toàn mối quan hệ hài hòa giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất Lượng đơn thư khiếu nại về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng không giảm so với trước thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực

Bộ Tài nguyên và Môi trường có Đề án (2013)“Hoàn thiện cơ chế, chính

sách, pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để đẩy nhanh tiến

độ giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư” Đây là một trong những

nội dung quan trọng thực hiện Nghị quyết số 13-NQ/TW Mục tiêu chính của Đề

án nhằm hoàn thiện chính sách, pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư và tập trung vào

6 nhóm vấn đề Cụ thể là: (i) Quy định rõ trách nhiệm thực hiện, cắt giảm, lồng ghép các bước công việc trong công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư để rút ngắn thời gian thực hiện, đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng; (ii) quy định cơ chế về sự tham gia và tiếp thu giải trình ý kiến của người dân trong việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; cơ chế giải quyết việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp người có đất thu hồi đồng thuận bàn giao mặt bằng trước khi ban hành quyết định thu hồi đất và các hộ dân hiến một phần giá trị quyền sử dụng đất để triển khai thực hiện dự án

23

đầu tư, đặc biệt là các dự án quy hoạch nông thôn mới (iii) sửa đổi, bổ sung các quy định về xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Trong

đó trọng tâm là trình tự, thủ tục, phương pháp xác định giá đất tính bồi thường;

về xác định giá đất nông nghiệp trong khu dân cư, khu đô thị theo hướng bảo đảm phù hợp với giá trị quyền sử dụng đất và điều kiện về thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất; về xác định giá đất tại khu vực giáp ranh để bảo đảm khả thi trong tổ chức thực hiện; (iv) nghiên cứu, đề xuất đa dạng các hình thức bồi thường, hỗ trợ và phương thức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ để bảo đảm sinh kế lâu dài cho người bị thu hồi đất Nghiên cứu, đề xuất đổi mới các phương thức tạo quỹ nhà, quỹ đất tái định cư gắn với các dự án phát triển nhà ở, phát triển đô thị, xây dựng khu dân cư nông thôn, các khu xen cài, các khu nhỏ lẻ Nâng cao chất lượng các khu tái định cư đáp ứng yêu cầu của người có đất

bị thu hồi; (v) bổ sung quy định hỗ trợ tái định cư để bảo đảm có chỗ ở và ổn định đời sống của người có đất ở bị thu hồi: Hỗ trợ đối với trường hợp tái định

cư tại chỗ trong thời gian chờ bố trí tái định cư, hỗ trợ đối với trường hợp giá trị nhà đất tại khu tái định cư lớn hơn giá trị đất bị thu hồi theo hướng hỗ trợ kinh phí xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư; (vi) nghiên cứu, đề xuất ban hành chính sách khuyến khích nhà đầu tư tự nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư

1.1.4 Đánh giá chung về kết quả các công trình nghiên cứu

Qua nghiên cứu các công trình đã công bố có liên quan đến đề tài luận án trong thời gian qua, tác giả luận án có một số nhận xét như sau:

Một là, các công trình nghiên cứu về vấn đề lý luận pháp luật về thu hồi

đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã nêu ra tính tất yếu khách quan của vấn đề thu hồi đất và được lý giải dưới góc độ yêu cầu của

sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; đã đưa ra khái niệm, đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ, sự khác nhau giữa bồi thường và đền bù, bồi thường và hỗ trợ

24

Hai là, các công trình đã nghiên cứu và đánh giá thực tiễn thi hành pháp

luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất qua việc phân tích các quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn thực hiện pháp luật tại một số địa phương, một số dự án Các công trình nêu ra những kết quả đạt được, đồng thời chỉ

ra những hạn chế, thiếu sót, bất cập trong các quy định pháp luật và trong tổ chức thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Ba là, các công trình đã đề xuất một số quan điểm và giải pháp có tính

định hướng góp phần cho việc tiếp tục nghiên cứu pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay

1.1.5 Những vấn đề luận án kế thừa

Những điểm thành công của các công trình nghiên cứu trên đây là tư liệu tham khảo phong phú cho tác giả trong quá trình nghiên cứu đề tài luận án của mình Các vấn đề mà tác giả kế thừa bao gồm:

Về mặt lý luận, những khái niệm, quan điểm về cơ sở pháp lý khi Nhà

nước thực hiện thu hồi đất với mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Những quan điểm bàn luận xung quanh chế định pháp luật

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Về mặt thực tiễn, những kết quả nghiên cứu và đánh giá thực tiễn thi hành

pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư qua việc phân tích các quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn thực hiện pháp luật tại một số địa phương, một số dự án Kinh nghiệm pháp luật của một số nước trên thế giới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.6 Những vấn đề luận án tiếp tục triển khai nghiên cứu

Tuy đã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề này trên bình diện rộng, trên

cơ sở tiếp thu, kế thừa những kết quả nghiên cứu từ các công trình đã công bố, nghiên cứu sinh nhận thức được rằng: Pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất luôn là vấn đề

25

phức tạp ở nước ta nói chung và ở các địa phương nói riêng, nhưng chưa có một công trình nghiên cứu dưới góc độ luật học về pháp luật thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án xây dựng khu đô thị mới và chỉnh trang đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh theo các quy định mới của Luật Đất đai 2013 Vì vậy, Luận án cần tiếp tục nghiên cứu, giải quyết những vấn đề pháp lý về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án xây dựng khu đô thị mới và chỉnh trang

đô thị nhằm làm rõ nội dung sau:

Về mặt lý luận, luận án nghiên cứu để làm rõ những vấn đề lý luận pháp

luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị Nhà nước, nhà đầu tư, người có đất bị thu hồi có những quyền lợi và nghĩa vụ pháp luật, kinh tế thế nào trong việc xây dựng các dự án

ở khu đô thị mới và chỉnh trang đô thị? Cơ chế pháp lý bảo đảm sự hài hòa, công bằng về quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, của cộng đồng, của người có đất bị thu hồi và của nhà đầu tư dự án?

Thể chể hóa các nguyên tắc hiến định trên cơ sở Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ tính minh bạch trong việc thu hồi đất theo quy định của pháp luật (Điều 54 Hiến pháp năm 2013)

Về mặt thực tiễn, luận án thực hiện đánh giá thực trạng pháp luật và thực

hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu

tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua, chỉ ra những nhược điểm và nguyên nhân cả về nhận thức và quá trình

áp dụng pháp luật

Về kiến nghị, trên cơ sở nghiên cứu lý luận và thực tiễn, luận án đề xuất

các định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh,

26

phù hợp với đặc điểm riêng có của quyền sử dụng đất, thúc đẩy kinh tế - xã hội

ngày càng phát triển

1.2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT NGHIÊN CỨU

1.2.1 Lý thuyết nghiên cứu

Luận án dựa trên cơ sở của ba lý thuyết

Thứ nhất, lý thuyết địa tô trong điều kiện sở hữu toàn dân về đất đai Đất

đai là một trong những yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất và tái sản xuất xã hội, vì vậy quan hệ sở hữu về đất đai từ xa xưa đã được các nhà kinh tế học kinh điển đặc biệt quan tâm nghiên cứu Lý luận về địa tô của Adam Smith và David Ricardo tiếp tục được Karl Marx và Friedric Engels hoàn thiện, đặt nền tảng lý thuyết cho việc giải thích các hiện tượng và quá trình kinh tế trong nông nghiệp,

là cơ sở để hình thành, hoàn thiện luật pháp, chính sách đất đai nhằm phát triển kinh tế cũng như ổn định xã hội

Lý thuyết này sẽ được áp dụng trong quá trình nghiên cứu lý luận pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị

Thứ hai, lý thuyết về kinh tế thị trường Sự vận hành đồng bộ của các thể

chế thị trường đòi hỏi phải thực hiện đầy đủ các nguyên tắc cơ bản của thị trường trên cơ sở được sự bảo đảm của luật pháp Thị trường có những khuyết tật và cơ chế thị trường có thể bị thất bại trong việc giải quyết một số vấn đề phát triển Để khắc phục chúng và tránh khỏi thất bại thị trường, Nhà nước phải tham gia quản lý, điều tiết sự vận hành nền kinh tế Nhà nước tham gia vào các quá trình kinh tế thị trường vừa với tư cách là bộ máy quản lý xã hội, vừa là một yếu tố nội tại của cơ chế vận hành kinh tế

Lý thuyết này sẽ được vận dụng để nghiên cứu về bản chất của quan hệ thu hồi đất trong điều kiện kinh tế thị trường, về mối quan hệ lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi

27

Thứ ba, lý thuyết công bằng, minh bạch trong kinh doanh Minh bạch là

đảm bảo sự rõ ràng, không chỉ đáp ứng được tính công khai (tức là sự sẵn sàng chia sẻ thông tin) mà còn đảm bảo khả năng tiếp cận được thông tin minh bạch luôn gắn liền với trách nhiệm, đòi hỏi Chính phủ và đội ngũ cán bộ, công chức phải công khai quá trình thực hiện công việc cho các bên quan tâm Minh bạch trong hoạt động kinh doanh là việc đảm bảo cho người dân có thể tiếp cận tới các thông tin và tài liệu của các cơ quan nhà nước, đảm bảo sự tham gia nhiều hơn của người dân vào quá trình ban hành các quyết định có liên quan tới họ nhằm đảm bảo tính hợp pháp, hiệu quả và trách nhiệm của chính quyền đối với dân Minh bạch trong hoạt động kinh doanh sẽ giúp thay đổi cách thức quản lý, quá trình ra quyết định và cách tổ chức lập kế hoạch dựa trên các thông tin cần thiết, có giá trị

Lý thuyết này sẽ được vận dụng để nghiên cứu về việc thực hiện chính sách thu hồi đất, về xử lý mối quan hệ lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi

1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu

Luận án được triển khai với những câu hỏi nghiên cứu như sau:

(iii) Các yêu cầu, nguyên tắc và nội dung của pháp luật về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dành cho các dự án xây dựng khu đô thị mới và chỉnh trang đô thị bao gồm các vấn đề gì?

28

- Về khía cạnh pháp luật thực định

(i) Pháp luật hiện hành của Việt Nam về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dành cho các dự án xây dựng khu đô thị mới và chỉnh trang đô thị có nội dung như thế nào? Các văn bản hướng dẫn thi hành của Thành phố Hồ Chí Minh trong lĩnh vực này?

(ii) Thực trạng thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dành cho các dự án xây dựng khu đô thị mới và chỉnh trang đô thị từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh hiện còn vướng mắc, bất cập gì cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung?

- Về đề xuất, kiến nghị

Với những hạn chế, bất cập nêu trên cần phải có những phương hướng và giải pháp gì để sửa đổi, bổ sung pháp luật? bảo đảm thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dành cho các dự án xây dựng khu đô thị mới và chỉnh trang đô thị trong thời gian tới?

1.2.3 Giả thuyết nghiên cứu

Luận án được triển khai với giả thuyết nghiên cứu như sau:

- Về khía cạnh lý luận

Giả thuyết nghiên cứu là: Pháp luật về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dành cho các dự án xây dựng khu đô thị mới và chỉnh trang đô thị chưa được xây dựng trên những cơ sở lý luận chắc chắn, có sức thuyết phục

- Về khía cạnh pháp luật thực định

Giả thuyết nghiên cứu là: Các quy định của pháp luật Việt Nam về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dành cho các dự án xây dựng khu đô thị mới và chỉnh trang đô thị được quy định trong Luật Đất đai 2013

và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn, thi hành có liên quan, có đối chiếu với Luật Đất đai 2003 Ngoài ra, còn được quy định rải rác ở nhiều văn bản có hiệu lực pháp lý khác nhau, điều chỉnh những lĩnh vực có liên quan đến

29

việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư (Luật Khiếu nại năm 2011, Luật Bảo vệ Môi trường năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành luật khác) Nhiều quy định trong đó đã, đang bộc lộ những hạn chế và bất cập khi thực hiện, không phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội trong nước, đồng thời cũng chưa tương thích với các cam kết quốc tế mà Nhà nước ta đã tham gia và ký kết

- Về đề xuất, kiến nghị

Giả thuyết nghiên cứu là: Mặc dù Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành mới được ban hành có rất nhiều điểm mới, tiến bộ về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… Tuy nhiên, vẫn chưa khắc phục được những hạn chế và đáp ứng yêu cầu thực tiễn đang đặt ra, ảnh hưởng đến quyền

và lợi ích hợp pháp của các bên trong thực tiễn thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và cho các dự

án xây dựng đô thị mới và chỉnh trang đô thị nói riêng Vì vậy, cần nghiên cứu để tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho các

dự án xây dựng đô thị mới và chỉnh trang đô thị đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nước ta

1.2.4 Hướng tiếp cận nghiên cứu

Luận án tiếp cận nghiên cứu trên cơ sở các vấn đề lý luận và quy định của pháp luật đất đai về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dành cho các dự án xây dựng khu đô thị mới và chỉnh trang đô thị ở Việt Nam Tuy nhiên, trong các nội dung nghiên cứu, luận án làm rõ hơn cơ sở của việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất xuất phát từ đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong mối liên hệ với quyền hạn chế của người sử dụng đất, quan niệm quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng như đối tượng hàng hoá trong điều kiện kinh tế thị trường

30

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Khi nghiên cứu tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận

án, nghiên cứu sinh đã sử dụng nhiều cách thức khác nhau để tìm kiếm nhiều nguồn tài liệu khác nhau và phân chia thành 3 nhóm vấn đề Đó là: (i) Nhóm công trình nghiên cứu các vấn đề lý luận pháp luật về đất đai, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; (ii) các công trình nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; (iii) Các công trình nghiên cứu đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Qua cách tổng hợp này, đã giúp cho luận án làm rõ được những vấn đề có trong nội dung các công trình nghiên cứu đã đề cập, những vấn đề mà luận án kế thừa và những vấn đề còn chưa toàn diện sẽ được tiếp tục triển khai nghiên cứu trong nội dung luận án

Cũng tại Chương 1, luận án làm rõ cơ sở của các lý thuyết nghiên cứu được áp dụng; đặt ra câu hỏi nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu để làm rõ hơn nội dung nghiên cứu; chỉ rõ hướng tiếp cận nghiên cứu của luận án nhằm đảm bảo tính liên kết giữa các chương cũng như tính logic trong toàn bộ nội dung nghiên cứu của luận án

31

Chương 2 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT,

BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ

KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ

2.1 KHÁI QUÁT LÝ LUẬN VỀ VIỆC NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ

2.1.1 Khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị

Việt Nam đang trong tiến trình phát triển thành nước công nghiệp hiện đại, nguồn thu từ các hoạt động kinh tế đô thị, đặc biệt các thành phố lớn, các đô thị gắn với phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch chiếm tỷ lệ khá cao trong cơ cấu tổng sản phẩm quốc nội (GDP) cả nước Khẳng định vai trò của

hệ thống đô thị là động lực chủ đạo của Việt Nam Tổng thu ngân sách khu vực

đô thị chiếm trên 70% tổng thu ngân sách toàn quốc Đô thị hóa mạnh mẽ tại các

đô thị lớn đang tạo hiệu ứng thúc đẩy đô thị hóa nhanh lan toả diện rộng trên phạm vi các tỉnh, vùng và cả nước Nhiều đô thị mới, khu đô thị mới hình thành phát triển; nhiều đô thị cũ được cải tạo, nâng cấp hạ tầng cơ sở như đường xá, điện nước, cơ sở giáo dục, y tế, vệ sinh môi trường… Các đô thị Việt Nam đang

nỗ lực phát triển, nâng tầm cao với kiến trúc hiện đại

Quan niệm về khu đô thị mới ở nước ta hiện nay được hiểu một cách khái quát đó là một khu xây dựng mới có chức năng tổng hợp hoặc chuyên đề, được xây dựng tập trung theo dự án đầu tư phát triển hoàn chỉnh, đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và các công trình khác để sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh, được bố trí gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành, có ranh giới và chức năng xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

32

Dự án khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng một đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác được phát triển nối tiếp đô thị hiện có, hoặc hình thành khu

đô thị mới trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng

đô thị, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, khu đô thị mới

có địa giới hành chính thuộc địa giới cấp tỉnh

Dự án đầu tư Khu đô thị mới có những đặc điểm cơ bản là được lập có quy mô chiếm từ 50 hecta đất trở lên Trường hợp diện tích đất để dành cho dự

án nằm trong quy hoạch đất đô thị nhưng bị hạn chế bởi các dự án khác hoặc bởi khu đô thị đang tồn tại thì cho phép lập dự án khu đô thị mới có quy mô dưới 50 hecta nhưng không được nhỏ hơn 20 hecta Đối với dự án khu đô thị mới có quy

mô chiếm từ 50 hecta đất trở lên, quy hoạch xây dựng đô thị phải được phân

chia thành các khu vực có quy mô và chức năng thuận lợi cho việc phát triển các

dự án khu đô thị mới Trong đó, có dành tỷ lệ diện tích để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và đối tượng chính sách tại các khu vực dân cư Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phải được quy hoạch và xây dựng đồng bộ đáp ứng kế hoạch phát triển của các dự án khu đô thị mới Cao độ mặt bằng các khu đô thị mới được khống chế nhằm bảo đảm hướng thoát nước theo quy hoạch chung đô thị Việc lập và quản lý quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị mới phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được phê duyệt Quy hoạch chi tiết phải đảm bảo đồng bộ hệ thống các công trình hạ tầng, đáp ứng công suất vận hành, liên thông các trục đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc trong toàn Khu đô thị mới và với đô thị đã có Chủ đầu

tư dự án khu đô thị mới tổ chức lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của

dự án khu đô thị mới, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng của địa phương, trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Khi Nhà nước điều chỉnh quy hoạch xây dựng đô thị phải đảm bảo hạn chế tới mức thấp nhất việc

33

gây hậu quả tác động xấu đến các dự án khu đô thị mới đang được thực hiện và phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật do sự thay đổi quy hoạch gây ra đối với dự án

Bên cạnh việc phát triển các khu đô thị mới, nhiều đô thị cũ cũng được cải tạo chỉnh trang nhằm góp phần không nhỏ vào sự thay đổi bộ mặt của các đô thị

Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị là dự án cải tạo, nâng cấp mặt ngoài hoặc kết cấu các công trình trong khu vực đô thị hiện hữu, nhưng không làm thay đổi quá 10% các chỉ tiêu sử dụng đất của khu vực Mục tiêu của chỉnh trang và phát triển đô thị chính là tổ chức lại cuộc sống của dân cư, cải thiện điều kiện sống, tăng mức độ tiếp cận của người dân với các dịch vụ công, tạo môi trường sống tốt hơn, hợp lý, hài hòa với không gian kiến trúc, cảnh quan, phù hợp với sự phát triển chung của đô thị, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống nhân dân

Cũng như các dự án đầu tư khu đô thị mới, dự án cải tạo chỉnh trang khu

đô thị phải bảo đảm phù hợp quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và quốc gia, tuân thủ quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, kế hoạch triển khai khu vực phát triển đô thị, pháp luật về đầu tư xây dựng và pháp luật có liên quan; bảo đảm lợi ích của cộng đồng hài hoà với lợi ích của Nhà nước và nhà đầu tư; giữ gìn và phát huy bản sắc văn hoá dân tộc, bảo tồn và tôn tạo các di tích văn hoá, lịch sử hiện có

2.1.2 Khái niệm và đặc điểm của thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị

2.1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của thu hồi đất trong các dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị

Theo Từ điển tiếng Việt [57]: “Thu hồi là lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp phát

ra hoặc bị người khác lấy” Từ điển Luật học [56] giải thích: “Thu hồi đất là việc bằng một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, chấm dứt quyền và lợi ích của các chủ thể đang sử dụng đất nhằm phục vụ lợi ích của nhà nước, xã hội hoặc để xử lý hành vi vi

34

phạm pháp luật đất đai” Thu hồi đất là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật đất đai Thông qua hoạt động thu hồi đất, Nhà nước thể hiện quyền lực của mình với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Trong từng thời kỳ, khái niệm thu hồi đất được pháp luật ghi nhận có sự hoàn thiện hơn Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đã đề cập vấn đề thu hồi đất, nhưng chưa định nghĩa rõ thế nào là thu hồi đất mà chỉ liệt kê các trường hợp bị thu hồi đất (Điều 14 Luật Đất đai năm 1987 và Điều 26 Luật Đất đai 1993) Luật Đất đai năm 2003 quy định việc thu hồi đất ở Khoản 5, Điều 4 Tuy nhiên, khái niệm này được hoàn thiện hơn qua quy định của Khoản

11, Điều 3 Luật Đất đai 2013 [28] “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai” Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật (Khoản 3, Điều 54 Hiến pháp năm 2013)

Đất sử dụng để xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị bao gồm đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội thị hiện có; Đất được quy hoạch để mở rộng

đô thị hoặc phát triển đô thị mới Việc sử dụng đất xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức việc lập và giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư để chỉnh trang hoặc xây dựng khu đô thị mới Đất cho các dự

án này phải được phân bổ đồng bộ trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho toàn khu vực, bao gồm đất sử dụng để xây dựng kết cấu hạ tầng, đất ở, đất xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, đất làm mặt bằng xây

35

dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh Đất cho dự án chỉnh trang, xây dựng khu đô thị bao gồm đất để mở rộng, xây dựng đường và đất hai bên đường phù hợp với yêu cầu bảo đảm cảnh quan đô thị hiện đại

Dựa trên cách hiểu khái niệm về thu hồi đất, thì: “Thu hồi đất trong các

dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất đã giao cho các chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai để thực hiện các dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị theo quy hoạch đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” Đặc điểm việc thu hồi đất của Nhà nước trong các dự án xây dựng Khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị là thể hiện quyền lực của đại diện chủ sở hữu nhằm thực thi một trong những nội dung của quản lý nhà nước về đất đai thông qua một quyết định hành chính của người có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan hệ sử dụng đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất Việc thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước và xã hội trên cơ sở các căn cứ do luật định

Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị được xác định là các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh

tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Tuy nhiên, các dự án này phải thuộc trường hợp do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, đồng thời, căn cứ thu hồi đất phải dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án Hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất liên quan đến quyền, lợi ích của Nhà nước, các chủ đầu tư và người bị thu hồi đất Vì vậy, có ý kiến cho rằng, “thu hồi đất”

để triển khai các dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị là việc lấy đất đang thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người dân và về bản chất là việc

“trưng mua quyền sử dụng đất” của người dân Công việc này hoàn toàn khác với việc “thu hồi đất” trong trường hợp người sử dụng đất được giao đất nhưng

có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khiến Nhà nước phải lấy lại đất đã giao