Tài liệu Báo cáo " Pháp luật về bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của Singapore và Trung Quốc - những gợi mở cho Việt Nam trong hoàn thiện pháp luật về bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất " docx

Loại đất này, nhà nước chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết; 3 Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của chính phủ và các thành viên Nội các chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham

TS NguyÔn Quang TuyÕn * ThS NguyÔn Ngäc Minh **

I PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, TÁI

ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI

ĐẤT CỦA SINGAPORE VÀ NHỮNG GỢI

MỞ CHO VIỆT NAM TRONG HOÀN

THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG,

TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU

HỒI ĐẤT

Ở Singapore có hai hình thức sở hữu

khác nhau về đất đai: sở hữu nhà nước, sở

hữu tư nhân… Phần lớn đất đai thuộc sở

hữu nhà nước (khoảng 90% diện tích đất tự

nhiên) Phần diện tích đất đai còn lại thuộc

sở hữu tư nhân Cho dù đất đai thuộc hình

thức sở hữu nào chăng nữa thì việc quản lí,

sử dụng đất (SDĐ) đều phải tuân theo các

quy định về quy hoạch đất đai do nhà nước

ban hành Luật pháp Singapore cho phép

người nước ngoài được mua nhà ở (bao

gồm căn hộ chung cư hoặc ngôi nhà gắn

liền với đất ở) Phần lớn đất đai được sử

dụng theo hình thức nhà nước cho thuê đất

với thời hạn thuê từ 10 - 20 năm (đối với

đất nông nghiệp) hoặc thời hạn thuê kéo dài

đến 99 năm (đối với đất ở, đất sử dụng vào

mục đích thương mại)

1 Về thu hồi đất, bồi thường và tái

định cư

a Về thu hồi đất

Luật pháp Singapore (theo Luật về thu hồi đất - Land Acquisition Act) quy định nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất Người dân

có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất của nhà nước Việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây: 1) Thu hồi đất bắt buộc để SDĐ vào mục đích công cộng như phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng công trình phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị; 2) Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu

tư nhân Loại đất này, nhà nước chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết; 3) Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của chính phủ

và các thành viên Nội các chính phủ, sau khi

đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng; 4) Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy

* Giảng viên chính Khoa pháp luật kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội

** Tổng công ti bảo hiểm dầu khí Tập đoàn dầu khí quốc gia Việt Nam

định Nhà nước thông báo cho người bị thu

hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra

quyết định thu hồi đất

Trường hợp người bị thu hồi đất không

thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà

nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc

bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State

Lands Encroachment Act)

b Về chính sách bồi thường

Chính sách bồi thường khi nhà nước thu

hồi đất ở Singapore có những điểm đáng lưu

ý sau đây:

Thứ nhất, về mức bồi thường thiệt hại:

Mức bồi thường thiệt hại được xác định căn

cứ vào giá trị thực tế bất động sản của chủ sở

hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở

hợp lí; chi phí mua nguyên liệu xây dựng

nhà ở mới; thuế nhà ở mới v.v Trường hợp

người bị thu hồi đất không tán thành với

phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước

xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định

giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi

phí thiệt hại Nhà nước trả tiền cho việc làm

này Việc xác định bồi thường được Nhà

nước Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị

bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư

chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bất

động sản Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư

cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách

khỏi giá trị bồi thường của bất động sản

Điều này có nghĩa là nhà nước không bồi

thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi

thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá

trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở

hạ tầng của nhà nước

Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất các thiệt hại sau đây: Trường hợp công trình công cộng đi ngang qua bất động sản gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người SDĐ như tiếng ồn, khói bụi, người đi đường có thể nhìn vào nhà v.v ; trường hợp công trình công cộng gây chia cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại

Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét để bồi thường: 1) Yêu cầu đòi được thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình không chịu thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn; 2) Yêu cầu đòi bồi thường đối với phần chi phí đầu tư thêm vào ngôi nhà sau khi Nhà nước đã có quyết định thu hồi đất; 3) Trường hợp cố tình xây dựng nhà sau khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất trong thời hạn 02 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi; 4) Yêu cầu bồi thường theo giá mua bán, chuyển nhượng đất đai thực tế; 5) Trường hợp thu hồi bất động sản đối với hoạt động kinh doanh không có giấy phép; 6) Thu hồi đất trong trường hợp người SDĐ không có căn cứ pháp lí để bồi thường; 7) Thu hồi đất của tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp…

Thứ hai, về phương thức thanh toán: Nhà

nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở Phần giá trị bồi thường còn lại được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển

chỗ ở Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu

cầu cấp bách về chỗ ở sẽ được Nhà nước cho

thuê nhà ở với giá thuê phù hợp

Thứ ba, trường hợp người bị thu hồi đất

không nhất trí với mức giá bồi thường, họ có

quyền khiếu kiện về giá trị bồi thường Hội

đồng bồi thường là người có thẩm quyền

quyết định về giá trị bồi thường và đưa ra

câu trả lời đối với người khiếu kiện Nếu

người bị thu hồi đất không đồng ý với câu

trả lời của hội đồng bồi thường thì có quyền

khởi kiện vụ việc ra Toà thượng thẩm

Thứ tư, chính sách bồi thường khi nhà

nước thu hồi đất của Singapore được tiến

hành thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc

sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy định

chặt chẽ của pháp luật Nguyên tắc công

bằng, minh bạch được đề cao trong quá

trình thực hiện nên đã nhận được sự đồng

thuận của người dân Tỉ lệ cưỡng chế khi

thu hồi đất thấp (dưới 1% tổng số các

trường hợp thu hồi đất)

c Vấn đề tái định cư cho người bị thu

hồi đất ở

Chính phủ Singapore rất chú trọng đến

việc giải quyết vấn đề tái định cư cho người

bị thu hồi đất ở Chính sách này được thực

hiện gắn với việc bố trí nhà ở do nhà nước

xây dựng (được gọi là nhà ở công) và cung

cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện

Cục phát triển nhà (HDB) được thành lập

năm 1960 có nhiệm vụ cung cấp nhà ở

công cho người dân, trong đó chủ yếu phục

vụ công tác tái định cư Tính từ khi thành

lập đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho

85% dân số; trong đó có 2% người dân được thuê căn hộ

Công tác tái định cư ở Singapore được thực hiện theo trình tự cụ thể sau đây:

Thứ nhất, tiến hành các bước chuẩn bị

thực hiện tái định cư: Các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học một cách cẩn thận, tỉ mỉ về hộ gia đình bị thu hồi đất ở trước khi thực hiện tái định cư Việc điều tra nhằm thu thập, xác minh các thông tin sau: 1) Số lượng thành viên trong hộ gia đình; 2) nguồn thu nhập; 3) nghề nghiệp; 4) nơi làm việc; 5) tình trạng pháp lí của bất động sản v.v Bên cạnh đó, người bị thu hồi đất là cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp - thương mại… cũng được điều tra cẩn thận để đưa vào danh sách đối tượng được hưởng chính sách tái định cư Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện tái định cư chính xác, công bằng

Thứ hai, điều kiện để được tái định cư:

Người bị thu hồi đất ở muốn được tái định

cư tại các căn hộ do HDB cung cấp phải thoả mãn điều kiện sau: Họ phải được Cơ quan quản lí đất đai Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu là các hộ thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của Cục phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi về thủ tục mua và thuê nhà; được miễn thế chấp… Công tác tái định cư được thực hiện trên cơ sở có sự phân biệt đối với từng trường hợp cụ thể Người bị thu hồi đất ở là công dân Singapore được

ưu tiên tái định cư trong các căn hộ do HDB quản lí Trường hợp người bị thu hồi đất ở

không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ

được nhà nước hỗ trợ thêm một khoản tiền

(khoảng 1.200 đô la Singapore)

Thứ ba, cung ứng nhiều loại nhà ở khác

nhau để đáp ứng nhu cầu đa dạng của đối

tượng thuộc diện tái định cư: Chương trình

cung cấp nhà ở công có nhiều loại nhà ở

nhằm thoả mãn nhu cầu đa dạng của người

dân Các toà nhà cao tầng chủ yếu được

HDB cung cấp trong việc tái định cư Bên

cạnh đó, loại căn hộ hạng sang (Executive)

hoặc loại căn hộ dành cho người già (Studio

Apartment) cũng được HDB cung cấp để

đáp ứng nhu cầu phong phú của hầu hết

người dân Singapore Để hạn chế tình trạng

mua bán, đầu cơ nhà ở kiếm lời, Chính phủ

Singapore quy định người dân khi mua nhà ở

của HDB phải sử dụng để ở sau 05 năm mới

được bán và sau 10 năm (kể từ thời điểm bán

căn nhà đầu tiên) mới được mua căn nhà thứ

2 của HDB

Thứ tư, chính sách tài chính trong việc

giải quyết nhà ở: Chính phủ Singapore có

chính sách tài chính để hỗ trợ việc phát triển

nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân Việc

huy động nguồn vốn để phát triển nhà ở

được thực hiện thông qua các phương thức

chủ yếu sau: 1) HDB huy động vốn thông

qua việc vay tiền của Nhà nước, của các

ngân hàng hoặc tự phát hành trái phiếu

(bond) sử dụng vào việc xây dựng các khu

nhà ở mới Sau đó, HDB tiến hành bán cho

người dân có nhu cầu về nhà ở để thu hồi

vốn và hoàn trả lại vốn vay cho Nhà nước

hoặc cho các ngân hàng; 2) Người dân mua

nhà theo hình thức trả góp của HDB (có thế chấp nhà) được Nhà nước hỗ trợ vốn, thông qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ tiết kiệm trung ương; 3) HDB vay vốn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác

2 Những gợi mở cho việc hoàn thiện pháp luật về bồi thường, tái định cư khi

N hà nước thu hồi đất ở Việt Nam

Thứ nhất, thu hồi đất, bồi thường, giải

phóng mặt bằng được thực hiện dựa trên quy hoạch đất đai đã được nhà nước phê duyệt Việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng được thông báo trước cho người bị thu hồi đất biết

để họ chuẩn bị các công việc di dời và sắp xếp nhằm không gây xáo trộn lớn về sản xuất và đời sống

Thứ hai, nhà nước chịu trách nhiệm thu

hồi đất (tức là đảm nhiệm việc tạo ra quỹ đất

“sạch”) sau đó cung cấp cho các đơn vị thực hiện dự án theo quy hoạch, không để xảy ra tình trạng “đối đầu” giữa chủ đầu tư với người SDĐ Không có hiện tượng chủ đầu tư

tự thương lượng với người SDĐ để mua lại đất thực hiện các dự án đầu tư, kinh doanh Điều này tạo ra sự công bằng trong việc thu hồi đất, dự án được triển khai đúng tiến độ, chủ đầu tư không phải mất nhiều thời gian, công sức, tiền của vào việc bồi thường, giải phóng mặt bằng; chi phí bồi thường chiếm tỉ trọng thấp trong tổng giá trị của dự án

Thứ ba, công tác thu hồi đất, bồi thường

được thực hiện cẩn thận, chặt chẽ dựa trên việc tuân thủ pháp luật đảm bảo sự công bằng, minh bạch Trước khi thu hồi đất, Nhà nước tiến hành điều tra xã hội học một cách

tỉ mỉ về đối tượng bị thu hồi đất nhằm bảo vệ

quyền lợi cho người dân Có sự “bóc tách”

rõ ràng giá trị tăng thêm của bất động sản do

sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước tạo ra

ra khỏi giá trị bồi thường khi thu hồi đất

Thứ tư, việc tái định cư được thực hiện

có hiệu quả thông qua chính sách nhà ở công

nhằm đáp ứng các nhu cầu sử dụng đa dạng

của người dân; đồng thời pháp luật có những

quy định cụ thể nhằm hạn chế việc “mua đi

bán lại” nhà ở Nhà nước có chính sách tài

chính cụ thể, rõ ràng nhằm hỗ trợ nguồn vốn

đầu tư phát triển loại nhà ở xã hội cung cấp

cho đối tượng người có thu nhập thấp

Thứ năm, thông qua chính sách quản lí,

SDĐ đai rõ ràng, hệ thống pháp luật đất đai

đồng bộ và ý thức tuân thủ pháp luật cao

của người dân mà nhà nước Singapore đã

quản lí hiệu quả thị trường bất động sản,

tình trạng đầu cơ, mua - bán đất đai kiếm

lời nhằm đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần

so với giá trị thực tế dường như không có

điều kiện tồn tại

II PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG

KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT CỦA

TRUNG QUỐC VÀ NHỮNG GỢI MỞ

CHO VIỆT NAM TRONG HOÀN THIỆN

PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG KHI NHA

NƯỚC THU HỒI ĐẤT

Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với

Việt Nam về chế độ sở hữu và các hình thức

SDĐ Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ

công hữu: chế độ sở hữu toàn dân và chế độ

sở hữu tập thể Đất đai ở khu vực thành thị

và đất xây dựng thuộc sở hữu toàn dân (sở

hữu nhà nước) Trong khi đó, đất ở thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc

sở hữu của tập thể nông dân lao động Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm

1998 (sau đây gọi là Luật đất đai), đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các

tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức: 1) Cấp đất (giao đất không thu tiền SDĐ); 2) xuất nhượng đất (giao đất có thu tiền SDĐ); 3) cho thuê đất

- Đất thuộc diện được cấp, bao gồm: đất

sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh

- Đất sử dụng vào mục đích sản xuất - kinh doanh được nhà nước giao theo hình thức xuất nhượng đất Điều này có nghĩa là khi được nhà nước giao đất, người SDĐ phải trả tiền SDĐ Bên cạnh đó, loại đất này cũng có thể được nhà nước cho thuê đất

- Người được nhà nước giao đất có quyền sử dụng trong thời hạn sử dụng được xác định cụ thể như sau: 1) Một năm đối với đất xây dựng công trình tạm thời; 2) Bốn mươi năm đối với đất sử dụng vào mục đích thương nghiệp, du lịch, vui chơi, giải trí; 3) Năm mươi năm đối với đất sử dụng xây dựng các công trình công nghiệp, trường học, bệnh viện, khu thể thao; 4) Bảy mươi năm đối với đất làm nhà ở

Trong trường hợp nhà nước cần thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia… thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức tái định cư cho người bị thu hồi đất

1 Khái quát về vấn đề bồi thường cho

người có đất bị thu hồi

Vấn đề bồi thường cho người có đất bị

thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc

quy định như sau:

Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất:

Chỉ có chính phủ và chính quyền cấp tỉnh,

thành phố trực thuộc trung ương mới có

thẩm quyền thu hồi đất Quốc vụ viện

(Chính phủ) có thẩm quyền thu hồi đất nông

nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối

với các loại đất khác Dưới hạn mức đất

này, chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ương ra quyết định thu hồi đất

Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển

từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc

sở hữu nhà nước

Thứ hai, về trách nhiệm bồi thường: Pháp

luật đất đai Trung Quốc quy định người nào

SDĐ thì người đó có trách nhiệm bồi thường

Phần lớn tiền bồi thường do người SDĐ trả

Khoản tiền bồi thường này bao gồm: Lệ phí

SDĐ phải nộp cho nhà nước và các khoản

tiền trả cho người có đất bị thu hồi

- Lệ phí SDĐ phải nộp cho nhà nước:

Theo quy định của pháp luật, 70% mức lệ

phí này được giữ lại ở ngân sách nhà nước

cấp tỉnh và 30% còn lại nộp vào ngân sách

nhà nước cấp trung ương Lệ phí SDĐ bao

gồm: 1) Lệ phí khai khẩn đất đai, tuỳ theo vị

trí các lô đất mà các địa phương có mức quy

định khác nhau Ví dụ: Ở Bắc Kinh quy định

1 ha đất nông nghiệp phải nộp 375.000 nhân

dân tệ và 1 ha các loại đất khác phải nộp

300.000 nhân dân tệ …; 2) Lệ phí chống lũ

lụt, mức nộp được quy định là 20 nhân dân tệ/1m2; 3) Lệ phí chuyển mục đích SDĐ, mức nộp là 32 nhân dân tệ/1m2 đối với khu vực đồng bằng; 17 nhân dân tệ/1m2 đối với khu vực miền núi, xa xôi, hẻo lánh

Ngoài ra, pháp luật Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp từ 442.000 - 1.175.000 nhân dân tệ/1 ha

- Các khoản bồi thường cho người SDĐ

bị thu hồi: Theo quy định, khi thu hồi đất phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền sau đây: 1) Tiền bồi thường đất đai; 2) Tiền trợ cấp về tái định cư; 3) Tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất đai Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường

tại thời điểm thu hồi đất Ví dụ: Ở Bắc

Kinh, khoản tiền bồi thường hoa màu được tính bằng 06 - 10 lần sản lượng trung bình của 3 năm trước đó cộng lại; tiền tái định cư được xác định bằng 4 - 6 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước đó Tuy nhiên, tổng 2 khoản tiền này không được vượt quá 30 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước của mảnh đất đó

Thứ ba, về nguyên tắc bồi thường: Theo

pháp luật Trung Quốc, khoản tiền bồi thường cho giải toả mặt bằng phải đảm bảo cho

người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc

cao hơn so với nơi ở cũ Ở Bắc Kinh, phần

lớn các gia đình sử dụng số tiền bồi thường

đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có

thể mua được căn hộ mới Còn đối với người

dân thuộc khu vực nông thôn có thể dùng

khoản tiền bồi thường này mua được 2 căn

hộ ở cùng một nơi Tuy nhiên, ở thành thị, cá

biệt cũng có một số gia đình sau khi được

bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ

để ở Những đối tượng trong diện giải toả

mặt bằng được hưởng chính sách mua nhà

ưu đãi của Nhà nước song trên thực tế họ

thường mua nhà bên ngoài thị trường

Thứ tư, về thời điểm bồi thường: Thời

điểm được xác định bồi thường cho người

SDĐ bị thu hồi đất được tính theo ngày cấp

giấy chứng nhận quyền SDĐ

Thứ năm, cơ quan quản lí giải toả mặt

bằng: Cục quản lí tài nguyên đất đai tại các

địa phương thực hiện việc quản lí giải toả

mặt bằng Người nhận khu đất thu hồi sẽ

thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt

bằng khu đất đó (thông thường là các đơn

vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên

khu đất giải toả)

Thứ sáu, về đối tượng được bồi thường

khi giải toả mặt bằng: Trường hợp phá nhà

ở, nhà riêng của người dân nào thì người đó

được bồi thường thiệt hại Đối với nhà tập

thể, nhà không có người ở, nhà ở của tập thể

hoặc của thôn, xã nhưng không thuộc sở hữu

của cá nhân thì số tiền bồi thường được sử

dụng để xây dựng xí nghiệp hương, trấn

(thôn) Khoản tiền này được xác định là

phần vốn góp cổ phần của thôn trong xí nghiệp Người đầu tư xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất giải toả nhà phải trả tiền bồi thường cho thôn có mảnh đất đó

Thứ bảy, vấn đề quản lí đất đai sau khi

giao đất, cho thuê đất: Đất được giao, chuyển nhượng quá thời hạn hoặc quá giới hạn quy định sẽ bị nhà nước ra quyết định thu hồi Nếu diện tích đất này không bị giải toả hoặc nhận đất mà không sử dụng trong một thời gian ngắn thì Nhà nước có thể thu phí không đảm bảo thời hạn Trường hợp sử dụng sai mục đích thì nhà đầu tư phải thay đổi mục đích SDĐ phù hợp với mục đích đã ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất; đồng thời, họ phải có nghĩa vụ trả tiền chuyển mục đích SDĐ cho Nhà nước

Thứ tám, về cách thức bồi thường về nhà

ở: Trung Quốc giải quyết vấn đề nhà ở cho dân sau khi giải toả mặt bằng thông qua việc trả tiền bồi thường về nhà ở Số tiền này được xác định bao gồm: 1) Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; 2) Giá đất tiêu chuẩn; 3) Trợ cấp về giá cả

Giá xây lại nhà ở mới được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới Còn giá đất tiêu chuẩn do nhà nước xác định căn cứ theo giá đất của những nhà thương phẩm trong cùng một khu vực, rồi quyết định Việc trợ cấp về giá cả do chính quyền xác định Khoản tiền bồi thường này được tính theo m2, cộng lại và nhân với diện tích xây dựng của nhà ở Người dân sẽ

được nhận số tiền đó và có thể đi mua nhà

trên thị trường Trường hợp nhà nước có

diện tích nhà ở tái định cư thì nếu người

được bồi thường có nhu cầu sẽ được phân

nhà với diện tích tương đương số tiền họ

đã được nhận bồi thường

2 Phân biệt bồi thường về nhà ở giữa

khu vực thành thị và nông thôn

Do có sự khác nhau về hình thức sở hữu

đất đai ở khu vực thành thị và khu vực nông

thôn, nên có sự phân biệt bồi thường về nhà ở

giữa hai khu vực này Đối với trường hợp bồi

thường nhà ở cho người dân ở thành thị chủ

yếu nhà nước tiến hành bồi thường bằng tiền

Giá tiền bồi thường do các tổ chức tư vấn về

giá đất xác định căn cứ vào giá thị trường bất

động sản tại thời điểm thu hồi Ngược lại, việc

bồi thường nhà ở cho người dân ở khu vực

nông thôn có những đặc điểm riêng như sau:

Thứ nhất, nhà nước quan tâm tới người

nông dân, tạo điều kiện cho họ được hưởng

những thành quả của quá trình công nghiệp

hoá, đô thị hoá khi thu hồi đất: Đất nông

nghiệp ở Trung Quốc thuộc sở hữu tập thể

của nông dân Vì vậy, người nông dân SDĐ

nông nghiệp theo hình thức nhận khoán

ruộng đất của tập thể Khu vực nông thôn

thường thành lập các xí nghiệp hương, trấn

Các xí nghiệp này có quyền SDĐ đai Còn

đối với đất xây dựng nhà ở của người nông

dân thì họ có quyền SDĐ Khi chính quyền

thu hồi đất nông nghiệp để sử dụng vào mục

đích khác, phải chú ý đến lợi ích của nông

dân và có sự bồi thường hợp lí

Thứ hai, cách thức bồi thường linh hoạt:

Nếu nhà nước cần thu hồi ruộng đất của nông

dân thì tuỳ đối tượng mà áp dụng cách thức bồi thường khác nhau: 1) Tiền bồi thường về SDĐ đai Khoản tiền này chỉ bồi thường cho tập thể; 2) Tiền bồi thường về hoa màu Khoản tiền này, người nông dân hoặc người nhận khoán ruộng đất được hưởng; 3) Tiền bồi thường về tài sản cho tập thể như tường, kho tàng của thôn… Khoản tiền này, thôn hoặc tập thể người lao động được hưởng

Thứ ba, gắn công tác bồi thường với việc

giải quyết các vấn đề xã hội Khi bị thu hồi ruộng đất, thông thường người nông dân khó tìm được việc làm thích hợp với khả năng của mình Để giải quyết vấn đề này, Trung Quốc thực hiện chính sách như sau:

- Đối với người già thì thực hiện chế độ dưỡng lão cho họ Theo quy định, phụ nữ từ

45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lên được trả từ 90.000 - 110.000 nhân dân tệ/1 lần cho Cục bảo hiểm xã hội Cục bảo hiểm xã hội

có trách nhiệm trả tiền dưỡng lão hàng năm cho những người này

- Đối với những người trong độ tuổi lao động thì trả cho họ một khoản tiền khoảng từ 100.000 - 120.000 nhân dân tệ để các đối tượng này tự đi tìm việc làm mới

Thứ tư, đối với việc bồi thường về tái tạo

đất canh tác: Trường hợp nhà đầu tư sử dụng ruộng đất vào các mục đích phi nông nghiệp, theo quy định họ phải bồi thường phần đất nông nghiệp tương đương với diện tích đất

bị thu hồi Tuy nhiên, họ cũng có thể bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương với phần đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích khác để tái tạo đất canh tác

3 Những gợi mở cho việc hoàn thiện

pháp luật về bồi thường khi N hà nước thu

hồi đất ở Việt Nam

Tiếp cận, tìm hiểu pháp luật về bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất của Trung

Quốc có thể rút ra một số gợi mở cho Việt

Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện

chế định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

nhà nước thu hồi đất; cụ thể:

Thứ nhất, Trung Quốc đặc biệt quan tâm

giải quyết các vấn đề xã hội phát sinh trực

tiếp từ việc Nhà nước thu hồi đất; theo đó:

- Đối với trường hợp thu hồi đất ở, pháp

luật Trung Quốc quy định rõ việc bồi thường

cho người bị thu hồi đất dựa trên nguyên tắc

bảo đảm cho người dân nhanh chóng có chỗ

ở mới để ổn định cuộc sống Phương thức

bồi thường trong trường hợp này bao gồm:

bồi thường bằng tiền và bồi thường bằng

việc giao đất ở mới có diện tích tương

đương Việc bồi thường bằng tiền phải đảm

bảo cho người bị thu hồi đất ở có khả năng

tự lo chỗ ở mới hoặc đủ khả năng để mua

hay thuê nhà ở của Nhà nước

- Quy định rõ người nào SDĐ thì người

đó có trách nhiệm bồi thường Điều này giúp

làm giảm gánh nặng ngân sách nhà nước

trong việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước

thu hồi đất

- Pháp luật Trung Quốc đặc biệt quan

tâm đến các điều kiện ăn, ở sinh hoạt của

người dân tại khu tái định cư thông qua quy

định điều kiện của khu tái định cư phải bằng

hoặc tốt hơn nơi ở cũ Có như vậy mới tạo

được sự đồng thuận của người dân trong việc

chấp hành quyết định thu hồi đất và nhanh

chóng bàn giao mặt bằng cho Nhà nước để

sử dụng vào mục đích chung

- Chính phủ Trung Quốc rất quan tâm đến lợi ích của người nông dân Trung Quốc khi bị thu hồi đất nông nghiệp Để đảm bảo công ăn, việc làm cho người nông dân bị mất đất sản xuất, pháp luật Trung Quốc phân biệt

rõ hai nhóm đối tượng bị thu hồi đất: 1) Nhóm đối tượng những người nông dân trong độ tuổi lao động sẽ được bồi thường một khoản tiền đủ để họ tự tìm kiếm việc làm mới; 2) Nhóm đối tượng người nông dân hết tuổi lao động, khi bị thu hồi đất nông nghiệp sẽ được bồi thường một khoản tiền dưỡng lão đủ để họ duy trì cuộc sống

Thứ hai, pháp luật Trung Quốc quy định

khoản tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm tiền bồi thường về đất, tiền bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất, tiền chuyển mục đích SDĐ v.v Điều này sẽ giúp bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người

bị thu hồi đất

Thứ ba, với tư cách là một nước đông dân nhất thế giới, Trung Quốc ý thức sâu sắc tầm quan trọng của đất nông nghiệp trong việc bảo đảm vấn đề an ninh lương thực quốc gia Do vậy, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Trung Quốc quy định rõ trường hợp nhà đầu tư sử dụng ruộng đất vào các mục đích phi nông nghiệp, theo quy định họ phải bồi thường phần đất nông nghiệp tương đương với diện tích đất bị thu hồi Điều này giúp cho nhà nước có thêm nguồn vốn đầu tư, bồi bổ cải tạo và mở rộng diện tích đất nông nghiệp bù đắp cho phần đất nông nghiệp bị chuyển sang sử dụng vào mục đích khác; bảo đảm giữ vững sự ổn định về lương thực quốc gia./