quyền kinh doanh bất động sản

BÀI LÀMTheo như tình huống được nêu ở đề bài, có thể khẳng định hợp đồng được ký giữa Công ty địa ốc Thành Công chủ đầu tư với khách hàng là hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương l

BÀI LÀM

Theo như tình huống được nêu ở đề bài, có thể khẳng định hợp đồng được

ký giữa Công ty địa ốc Thành Công (chủ đầu tư) với khách hàng là hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước Lí do là bởi có chi tiết Công ty địa ốc Thành Công cam kết hoàn tất dự án trong 30 tháng

kể từ ngày ký, nghĩa là công trình xây dựng mà Công ty Địa ốc Thành Công bán cho khách hàng thực chất là một dự án nhà sẽ được hình thành trong tương lai

và hiện đang được Công ty cam kết xây dựng trong 30 tháng, do vậy thực chất công ty này bán nhà chưa có sẵn mà mới chỉ hình thành trên dự án và sẽ được hình thành trong tương lai Bản thân cái tên hợp đồng được nêu trong tình huống

là “hứa mua, hứa bán” đã giúp khẳng định đây là hợp đồng mua bán nhà (có cả chi tiết “mua” và “bán” được nhắc đến) mà không phải là hợp đồng thuê, thuê mua nhà… Chi tiết “tổng số tiền khách hàng đã đóng trước cho công ty” có nghĩa là khách hàng đã phải trả tiền trước cho Công ty, tức là hình thức của hợp đồng mua bán nhà này là “trả tiền trước” Từ những chi tiết kể trên có thể kết luận hợp đồng được nhắc đến trong tình huống đề bài là hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước

Hợp đồng hứa mua, hứa bán nhà, công trình xây dựng là một loại hợp đồng tồn tại thực tế trong hoạt động kinh doanh bất động sản Được quy định cụ thể trong pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung với tên gọi là Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khoản 8 Điều 4

của Luật kinh doanh bất động sản 2006 giải thích: “Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng

mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể.”

Sau đây bài viết đi vào trả lời từng câu hỏi cụ thể:

1 Chủ đầu tư đã có các hành vi vi phạm những điều khoản nào của pháp luật kinh doanh bất động sản?

Căn cứ vào nội dung tình huống có thể thấy được những hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư như sau:

Thứ nhất, chủ đầu tư đã vi phạm tiến độ cam kết để xây dựng nhà, công trình xây dựng khi ký kết với khách hàng:

Theo khoản 2 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định về

nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng thì “Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đó thỏa thuận trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất”

Theo tình huống, Công ty Địa ốc Thành Công cam kết hoàn tất dự án trong vòng 30 tháng kể từ ngày ký Tuy nhiên, cam kết thì như vậy nhưng thực

tế đã qua 4 năm (cụ thể là từ tháng 5 năm 2004 đến tháng 7 năm 2008 tức là đã trôi qua 50 tháng, lớn hơn rất nhiều so với con số 30 tháng mà công ty đã cam kết) mà dự án vẫn chưa được thực hiện theo cam kết tức là công ty này đã vi

phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của người bán nhà theo quy định tại khoản 2 Điều

25 Luật Kinh doanh bất động sản 2006, do đã không thực hiện nghĩa vụ giao nhà theo đúng tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng là 30 tháng, thậm chí đến thời điểm tháng 7 năm 2008 thì công ty vẫn chưa giao được nhà cho khách hàng

do dự án chưa được thực hiện

Thứ hai, chủ đầu tư cũng đã có sự vi phạm quy định của pháp luật về việc xác định giá bán và thời điểm xác định giá bán của nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Theo pháp luật kinh doanh bất động sản, giá bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai do bên mua và bên bán thỏa thuận tại thời điểm

kí hợp đồng Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng Tuy nhiên, các bên vẫn có thể

có sự thay đổi về giá bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

nếu có thỏa thuận Theo quy định ở khoản 3 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP

ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật

kinh doanh bất động sản thì “Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác” Theo quy định này thì khách hàng phải được hưởng

giá mua nhà từ thời điểm ký hợp đồng năm 2004 là 13-14 triệu đồng/m2 nên việc công ty Địa ốc Thành Công tự ý tăng giá nhà lên 19-20 triệu đồng/m2 là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng nói riêng và pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung và nếu mức giá này được áp dụng thì khách hàng sẽ phải trả thêm cho chủ đầu tư thêm 6 triệu đồng/m2 gây thiệt hại cho quyền lợi của người mua là khách hàng

2 Anh (chị) có bình luận gì về hợp đồng mà khách hàng đã ký với chủ đầu tư trong trường hợp này?

Theo như phân tích ở trên, hợp đồng mà Công ty Địa ốc Thành Công kí với khách hàng là hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng Để bình luận về hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng mà khách hàng đã ký với chủ đầu

tư thì ta cần phải làm rõ một số vấn đề về mặt lý luận của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng như sau:

+ Khái niệm hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng là sự thỏa thuận giữa các bên

về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự trong việc xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng công trình xây dựng

+ Hình thức của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng phải lập thành văn bản -Phải công chứng, chứng thực hoặc do các bên thỏa thuận

+ Nội dung của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng:

Nội dung Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng được quy định tại khoản 1 Điều 70 Luật kinh doanh bất động sản 2006 như sau:

“1 Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng bao gồm các nội dung sau đây:

a) Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua;

b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật này;

c) Giá mua bán;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo;

e) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

g) Bảo hành;

h) Giải quyết tranh chấp;

i) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.”

Ngoài những quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản thì có thể thấy khi để xảy ra tình trạng vi phạm như trên của chủ đầu tư thì ngoài việc chủ đầu tư đã vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung thì Hợp đồng hứa mua, hứa bán này với tư cách là cơ sở pháp lý trực tiếp ràng buộc trách nhiệm giữa bên mua và bên bán cũng đã bộc lộ những điều khoản chưa thật sự chặt chẽ, nếu không có sự đảm bảo từ những quy định vốn có của pháp luật thì quyền lợi của người mua sẽ dễ dàng bị xâm phạm

Trên cơ sở những quy định về hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng như trên, có thể thấy Hợp đồng “hứa mua, hứa bán” của khách hàng với Công ty Địa ốc Thành Công còn bộc lộ những điểm chưa thật sự chặt chẽ:

Thứ nhất, trong thỏa thuận về giá bán thì người mua đã không có thỏa

thuận chặt chẽ về chốt giá ngay từ khi kí hợp đồng và thời điểm xác định giá bán

là khi kí hợp đồng dẫn đến lúng túng khi thấy chủ đầu tư đòi nâng giá nhà từ

13-14 triệu đồng/m2 lên 19-20 triệu đồng/m2 Vì trong tình huống chỉ thấy nhắc đến giá nhà qua chi tiết tăng giá nhà từ 13-14 triệu/m2 lên thành 19-20 triệu/m2 Nếu như giá bán có được nhắc đến trong hợp đồng nhưng đề bài không nói rõ

ngay từ đầu thì sẽ áp dụng theo khoản 3 Điều 4 Nghị định 153/2007 “khách

hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác” thì khách

hàng được hưởng giá mua tại thời điểm ký hợp đồng vào tháng 5/2004 là 13-14 triệu đồng/m2 ngay cả khi chủ đầu tư tăng giá lên 19-20 triệu đồng/m2 Còn với trường hợp giá nhà không được nhắc đến trong hợp đồng thì nhiều khả năng giá nhà trong dự án chỉ được thoả thuận ngầm hoặc thoả thuận miệng mà không thấy nhắc đến chi tiết giá nhà trong hợp đồng Trong khi giá nhà là một nội dung cần thiết cần có trong hợp đồng mua bán nhà quy định trong điểm c khoản 1 Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Chính vì không thoả thuận giá nhà trong hợp đồng mà chỉ thoả thuận ngầm dẫn tới hậu quả chủ đầu tư tự ý tăng giá bán nhà lên 19-20 triệu đồng/m2 mà khách hàng không làm gì được Việc không

có chi tiết giá nhà trong hợp đồng tiếp tục xâm phạm quyền, lợi ích hợp của khách hàng khi không được hưởng giá nhà tại thời điểm ký hợp đồng, gây thiệt hại cho khách hàng

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản (cụ thể hơn ở Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản) thì

hợp đồng phải ghi rõ phương thức trả tiền là ứng tiền trước nhiều lần, chỉ

huy động lần đầu khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật theo tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt, các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó Việc có quy định ứng tiền nhiều lần phụ thuộc vào tiến độ dự án sẽ phần nào giảm bớt rủi ro cho khách hàng, sẽ bảo đảm hơn cho việc dự án sẽ được thực hiện theo tiến độ (vì có thực hiện dự án theo tiến độ thì mới nhận được tiền từ khách hàng là người mua) Tuy nhiên theo tình huống thì đã 4 năm trôi qua mà dự án vẫn chưa được thực hiện theo như cam kết của chủ đầu tư, vậy mà ngay từ lúc kí kết hợp đồng chủ đầu tư đã bắt khách hàng đóng trước toàn bộ tiền cho công ty là vi phạm nguyên tắc mua bán nhà ứng tiền trước quy định ở điểm a khoản 1 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản và khoản 1 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP và rủi ro cho

khách hàng là rất cao, bởi nếu chủ đầu tư vẫn tiếp tục không thực hiện dự án đồng thời thu thêm tiền tăng giá nhà từ khách hàng rồi ôm tiền bỏ trốn thì khách hàng lại là người phải chịu thiệt hại, mất tiền mà không được nhận nhà như đã cam kết Thậm chí ngay cả khi trong hợp đồng có quy định về việc ứng tiền nhiều lần thì việc bắt khách hàng ứng tiền trước cho dù dự án chưa được thực hiện như cam kết cũng đã vi phạm khoản 1 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP khi mà lần đầu huy động tiền chỉ được phép huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt (ngoài ra khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở cũng quy định chỉ được ứng trước khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây xong phần móng, tổng tiền huy động không được vượt quá 70% giá trị nhà ở trong hợp đồng) Như vậy khách hàng đã sai lầm khi vội vã ứng tiền trước cho chủ đầu tư ngay cả khi dự

án chưa được thực hiện như cam kết, mà đúng ra là dự án hoàn thành đến đâu thì ứng tiền đến đó

Thứ hai, về mặt chế tài được áp dụng trong trường hợp chủ đầu tư không

thực hiện đúng tiến độ của công trình, khách hàng đã kí với mức chế tài cố định (0,5% /tháng) trong khi biến động thực tế có thể khác, thời gian từ khi kí hợp đồng đến khi kết thúc hợp đồng tương đối lâu, người mua có thể bị thiệt và vô hình chung có thể là cơ hội cho các chủ đầu tư kéo dài thời gian thực hiện hợp đồng để huy động vốn trái phép Đồng thời, nếu so sánh với mức vốn lớn mà người mua dùng để mua nhà, công trình xây dựng thì có thể coi đây là “mức phạt nhẹ nhàng” với chủ đầu tư, khó gây áp lực với chủ đầu tư để họ cố gắng hơn nữa trong việc thực hiện đúng hợp đồng về mặt tiến độ

Theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP thì “… Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ…” Quy định này của pháp luật có vẻ đã thể hiện được sự chặt chẽ hơn

bởi nó đảm bảo quyền lợi cho người mua ở mức tối thiểu cũng được như việc tiết kiệm gửi ngân hàng theo biến động chung của tình hình giá cả Quy định trên đã thể hiện rõ sự vi phạm của của Công ty Địa ốc Thành Công khi kí kết hợp đồng

Qua đó thấy được, người mua không nên chấp nhận một thỏa thuận về một mức lãi cố định khi người bán có sự vi phạm hợp đồng về tiến độ để áp dụng cho nguồn vốn của mình vào 1 khoảng thời gian tương đối lâu sau đó như vậy

Ngoài ra, hợp đồng trong đề bài cũng không thấy nhắc đến thỏa thuận về

việc giải quyết các tranh chấp có thể xảy ra giữa hai bên mà “giải quyết tranh chấp” cũng là một nội dung cần có trong một hợp đồng mua bán nhà nói chung

và hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước nói riêng Rõ ràng khi có tranh chấp xảy ra (ví dụ bên mua không hài lòng

về chất lượng nhà được bên bán bàn giao) thì việc quy định thỏa thuận về giải quyết tranh chấp trong hợp đồng sẽ thuận lợi hơn trong việc tự thỏa thuận giải quyết tranh chấp giữa hai bên thay vì kiện nhau ra tòa Như vậy nếu trong trường hợp khách hàng và chủ đầu tư là công ty Địa ốc Thành Công có tranh chấp theo kiểu bên khách hàng muốn chấm dứt hợp đồng do bên chủ đầu tư đã quá chậm trễ trong việc thực hiện dự án nhưng bên chủ đầu tư không muốn chấm dứt hợp đồng thì do không có quy định về giải quyết loại tranh chấp này trong hơp đồng nên nhiều khả năng bên mua sẽ kiện bên bán ra tòa yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua nhà

3 Đưa ra hướng giải quyết đối với vụ việc này:

Trước tình trạng chủ đầu tư là công ty Địa ốc Thành Công đã có một số hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản gây thiệt hại tới quyền lợi của khách hàng và hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước giữa chủ đầu tư (bên bán) là công ty Địa ốc Thành Công và khách hàng (bên mua) tồn tại nhiều điểm bất cập, em xin đưa ra vài hướng giải quyết vụ việc này như sau:

Thứ nhất, do hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai theo hình

thức ứng tiền trước tồn tại nhiều điểm bất hơp lý như đã đề cập như đã trình bày

ở câu 2 Để hợp đồng có thể thực hiện được mà bảo đảm được quyền lợi cho cả hai bên nhất là bên khách hàng thì hai bên cần thỏa thuận lại hợp đồng theo hướng bổ sung thêm các yếu tố nội dung còn thiếu đối với một hợp đồng mua bán nhà nói chung và hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước nói riêng như sau:

- Bên bán tức chủ đầu tư cần bổ sung thêm các thông tin dự kiến về nhà trong dự án sẽ hình thành trong tương lai (các nội dung này được quy định chi tiết tại khoản 3 Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2006) và phải cung cấp đầy đủ, chính xác để khách hàng có thể nắm bắt chính xác thông tin về dự án nhà mà chủ đầu tư định xây dựng

- Hợp đồng cần phải sửa đổi phương thức thanh toán thay vì là ứng tiền một lần thì trở thành ứng tiền nhiều lần tùy theo tiến độ của dự án

- Bên bán phải thêm yếu tố bảo hành nhà cho khách hàng để khách hàng

an tâm hơn về chất lượng nhà được thi công sau này Và để dự liệu cho tranh chấp khác có thể xảy ra trong tương lai thì hai bên cần thỏa thuận cách giải quyết các tranh chấp đó trong hợp đồng

Có bổ sung những yếu tố ở trên thì hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước của hai bên sẽ thuận lợi hơn khi thực hiện và giảm thiểu được tranh chấp xảy ra

Thứ hai, giá bán nhà được xác định tại thời điểm kí hợp đồng, tức sẽ là

giá bán 13-14 triệu đồng/m2 Bên bán phải chấp nhận bán cho khách hàng với giá 13-14 triệu đồng/m2 theo thỏa thuận ban đầu hồi tháng 5/2004 vì theo khoản

3 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP thì khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua nhà tại thời điểm ký hợp đồng trừ khi khách hàng chấp nhận mức giá tăng lên thành 19-20 triệu đồng/m2 do chủ đầu tư đưa ra (mà thực tế trong đề bài không hề nhắc đến việc khách hàng đã đồng ý mức giá tăng này)

Tuy nhiên, cá nhân em cho rằng trong trường hợp khó khăn chung, người bán cũng đứng trước nguy cơ bị thiệt hại hoặc ngược lại là nguy cơ kiếm được lợi nhuận cao hơn gấp nhiều lần so với việc thực hiện đúng hợp đồng thì bản thân người mua cũng có thể chấp nhận sự điều chỉnh giá cho phù hợp hơn với tình hình thực tế chung

Thứ ba, với hành vi vi phạm tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng

của chủ đầu tư thì sẽ thực hiện đúng như cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng, chủ đầu tư sẽ phải trả lãi 0,5%/tháng đối với tổng số vốn khách hàng đã đóng cho công ty trong khoảng thời gian kéo dài việc bàn giao căn hộ (tức từ tháng 11/2006 đến tháng 7/2008)

Thứ tư, tên gọi và hình thức của hợp đồng hứa mua, hứa bán được pháp

luật công nhận và bảo vệ, bởi thế cho nên trong trường hợp công ty Địa ốc Thành Công – chủ đầu tư không thực hiện việc bán nhà theo đúng cam kết nêu trong tình huống thì khách hàng hoàn toàn có quyền khởi kiện ra tòa án để được giải quyết, bảo đảm quyền lợi cho mình như trong các tranh chấp hợp đồng thông thường

Nếu chủ đầu tư không chấp nhận thỏa thuận sửa đổi hợp đồng theo hướng

đã nêu trên thì theo khoản 4 Điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP thì khách hàng

có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải có biện pháp khắc phục kịp thời (có thể là nhanh chóng cho triển khai dự án như đã cam kết thay vì tiếp tục treo dự án), yêu cầu chủ đầu tư không được tăng giá nhà một cách tùy tiện mà không có sự đồng ý của khách hàng và chấp nhận giá như thỏa thuận vào năm 2004

`Nếu những yêu cầu này mà không được chủ đầu tư chấp nhận và tiếp tục không thực hiện dự án như đã cam kết thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ toàn bộ hợp đồng vì những sai phạm của chủ đầu tư đã được nhắc đến ở trên Khi đó, chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền mà khách hàng đã ứng trước cho công ty cùng khoản tiền lãi suất 0,5%/tháng trong khoảng thời gian kéo dài việc bàn giao căn hộ so với tổng số tiền khách hàng đã ứng trước cho công ty như đã thỏa thuận trong hợp đồng được ký vào tháng 5/2004

(tổng cộng là lãi của 20 tháng quá hạn tính tới thời điểm tháng 7/2008), nếu công ty không chịu trả tiền thì khách hàng có thể làm đơn kiện ra Tòa án dân sự xem xét thụ lý giải quyết và thực hiện các trình tự thủ tục do bộ luật tố tụng dân

sự quy định Tại phiên tòa nếu bên mua là khách hàng chứng minh được những sai phạm của chủ đầu tư và những sai sót trong hợp đồng như đã nói ở trên thì bên mua có thể yêu cầu tòa án cho phép bên mua được hủy hợp đồng với bên bán và yêu cầu bên bán là chủ đầu tư phải trả lại toàn bộ khoản tiền đã được nhắc đến ở trên cho bên mua

KẾT LUẬN

Trên đây là cách thức giải quyết tình huống được đưa ra ở đề bài, qua đó

để lại bài học trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án có uy tín và cẩn thận trong việc xem xét kĩ các chi tiết được ghi trong hợp đồng mua bán nhà, nhất là hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước để tránh rơi vào cảnh phải chờ đợi dự án không được chủ đầu tư thực hiện như cam kết giống như trong tình huống của đề bài