Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại việt nam (tt)

Vậy câu hỏi đặt ra là trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì bản chất của trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất, đặc biệt là các chủ thể kinh doanh bất động

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-o0o -

NINH THỊ HIỀN

PHÁP LUẬT VỀ TRAO QUYỀN SỬ DỤNGĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC

CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Mã số : 62.38.01.07

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

TP.HỒ CHÍ MINH - NĂM 2017

Công trình được hoàn thành tại Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

Người hướng dẫn khoa học: PGS,TS Phạm Duy Nghĩa

Phản biện 1:

Phản biện 2:

Phản biện 3:

Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng luận án cấp Trường họp tại phòng

… Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, địa chỉ: số 2 đường Nguyễn Tất Thành,Phường 12, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh, vào hồi

….giờ….ngày… tháng…năm…

Có thể tìm hiểu Luận án tại thư viện trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, số 2 Nguyễn Tất Thành, Phường 12, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh hoặc Thư viện Khoa học Tổng hợp thành phố Hồ Chí Minh

PHẦN MỞ ĐẦU

I Tính cấp thiết của đề tài

Từ năm 1986, Việt Nam bước vào thời kỳ đổi mới với mục tiêu “kiên quyết xoá bỏ cơ chế tập trung quan liêu, bao cấp, chấp nhận nền kinh tế vận

động theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước bằng pháp luật, kế

hoạch, chính sách và các công cụ khác”1 nhằm đưa đất nước thoát khỏi tình trạng nghèo nàn lạc hậu Pháp luật Việt Nam là thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng, thể hiện ý chí của nhân dân Đảng lấy chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh làm nền tảng tư tưởng, kim chỉ nam cho hành động, lấy tập trung dân chủ làm nguyên tắc tổ chức cơ bản C Mác cho rằng “đất đai là nguồn của mọi sản xuất và của mọi tồn tại”2 “Để đảm bảo

sự công bằng trong phân phối giá trị thặng dư, thì đất đai phải thuộc công hữu, sở hữu Nhà nước, Nhà nước vừa bảo vệ chế độ công hữu về tư liệu sản xuất, vừa bảo vệ bình đẳng về lao động và bình đẳng trong việc phân chia các sản phẩm”3

Theo ý thức hệ tư tưởng đó, đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, đặc biệt trong hoạt động điều phối quyền

sử dụng đất từ Nhà nước cho hoạt động sản xuất kinh doanh Báo cáo Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX khẳng định phát triển thị trường bất động sản phải “làm cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường Nhà nước tác động đến giá đất trên thị trường bằng các chính sách kinh tế vĩ mô trên cơ sở quan

hệ cung - cầu về đất đai”4, bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư

Để quyền sử dụng đất thuộc sở hữu toàn dân được trao cho người sử dụng đất phải trải qua ba quy trình Quy trình chính trị là quá trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất thông qua bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các ưu tiên về chính sách sử dụng đất Trong quy trình hành chính,

các cơ quan nhà nước thiết lập cơ chế điều tiết thị trường quyền sử dụng đất Thông qua quy trình dân sự, Nhà nước chuyển quyền sử dụng đất đến tay người sử dụng đất thuộc mọi thành phần kinh tế

Theo Quyết định số 455/QĐ-BTNMT ngày 21/3/2017 về phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tính đến ngày 31/12/2015 tổng diện tích đất tự nhiên cả nước là 33.123.077 ha gồm diện tích đất phi nông nghiệp là 27.302.206 ha, diện tích nhóm đất phi nông nghiệp là 3.697.829 ha, nhóm đất chưa sử dụng là 2.123.042 ha Trong nhóm đất phi nông nghiệp thì diện tích đất theo đối tượng sử dụng là 1.829.724 ha và diện tích theo đối tượng quản lý là 1.868.087 ha Báo cáo công tác quản lý nhà nước về đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết tính đến ngày 20/7/2015 cả nước đã cấp được 41.757.000 Giấy chứng nhận với diện tích 22.963.000 ha, đạt 94,9% diện tích cần cấp các loại đất chính Tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngoài ra, theo Ông Lê Thanh Khuyến – Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai thì công tác xác định giá đất được thực hiện có hiệu quả, góp phần minh bạch trong xác định giá đất, trong đấu giá quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước, nếu năm 2013 là 54.313

tỷ đồng, năm 2014 là 55.563 tỷ đồng, năm 2015 là 83.530 tỷ đồng, đến năm

2016, con số này đã là 122.603 tỷ đồng5

Bên cạnh những thành công đã đạt được, theo Báo cáo "Công khai thông tin quản lý đất đai ở Việt Nam" ngày 12/12/2014 của Ngân hàng Thế giới thì hoạt động trao quyền sử dụng đất tại Việt Nam trong thời gian qua

đã bộc lộ nhiều bất cập như “tham nhũng”, bị thao túng bởi lợi ích nhóm,góp phần tạo ra bất bình đẳng và mất ổn định xã hội Nguyên nhân cho các bất cập này gồm hai nhóm:

Thứ nhất, cấu trúc quyền sở hữu đất đai của Việt Nam chưa phân biệt quyền sử dụng đất đã trao cho người sử dụng đất với quyền sử dụng đất chưa trao cho người sử dụng đất “đất công” nhằm xác định cơ chế điều tiết riêng biệt cho từng loại đất Khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là một “một khái niệm trừu tượng, chưa chỉ ra được chủ thể sở hữu cũng như đối tượng

sở hữu trên thực tế và việc thực hiện quyền đối với đất đai của mỗi người

5

Lê Thanh Khuyến (2017), Ngành Quản lý đất đai – Những thành tích nổi bật trong năm

2017 Truy cập lần cuối ngày 8/10/2017 từ dong-trong-nganh/Nganh-Quan-ly-dat-dai-Nhung-thanh-tich-noi-bat-trong-nam-2017- 1926.html

http://www.gdla.gov.vn/index.php/news/Hoat-dân được hiện thực hóa như thế nào”6 dẫn đến tình trạng "chính quyền đang

có quyền lực độc quyền đáng kể trong việc giao và cho thuê đất”7, có quá nhiều cơ quan có quyền quyết định đối với sử dụng và chiếm hữu đất đai,

“Nhà nước không quan tâm đến quyền hưởng dụng của mình”8, “không biết cách hưởng lợi, không được hưởng lợi, hoặc có được hưởng lợi nhưng không đáng kể”9 nên “một phần địa tô chênh lệch từ đất chưa được tập

trung vào ngân sách Nhà nước”10

Thứ hai, quy trình chính trị chưa tập hợp được thông tin từ các chuyên gia, thông tin dự báo thị trường từ các nhà đầu tư, các nhóm lợi ích liên quan

và nhận được sự đồng thuận từ phía người dân Hoạt động trao quyền sử dụng đất tập trung chủ yếu vào cơ chế điều phối hành chính quan liêu (bureaucratic coordination)11, với hệ thống các cơ quan thẩm quyền có chức năng bị phân mảnh, thủ tục hành chính kém minh bạch Quy trình hành chính giúp cụ thể hóa quyết định chính trị Cuối cùng quy trình dân sự là bước cụ thể hóa quyết định hành chính, các nguyên tắc thị trường chưa kích thích được sự phát triển “việc giao quyền quản lý, khai thác, sử dụng đất đai chưa phù hợp với kinh tế thị trường và hiệu quả chưa cao”12 Suy cho cùng, phân bổ đất công trước hết là một quyết định chính trị, được thông qua bởi một quy trình chính trị

Sau hơn 30 năm thực hiện chính sách đổi mới, “kinh tế phục hồi còn

6

Đinh Dũng Sĩ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người sử

dụng đất: Thực trạng và kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 10/2003, tr.57

7

Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam, Đại sứ quán Đan Mạch, Đại sứ quán Thụy điển

(2011).Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt

Nam, NXB Chính trị Quốc Gia- Sự thật, tr.37

8

Trần Quang Huy (2008), Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án

tiến sĩ Luật học, Viện nhà nước và pháp luật, Viện khoa học xã hội Việt Nam, tr.20

9 Phạm Hữu Nghị (2005), “Vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân

về đất đai” Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 1

Tác giả Konai János là giáo sư kinh tế đại học Havard và Viện sĩ viện hàn lâm Khoa học

Hungary Konai János (1991), Socialist system the political economy of communism,

Princeton University Press Oxford University Press, Dịch giả Nguyễn Quang A (2002), Hệ thống Xã hội chủ nghĩa chính trị kinh tế học phê phán, NXB Văn Hóa- Thông tin, Hội khoa học kinh tế Việt Nam, Tr 96

12

Báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - Xã hội 5 năm 2011-2015

và phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - Xã hội 5 năm 2016-2020, truy cập ngày

12/2/2017 từ

http://dangcongsan.vn/tu-lieu-van-kien/van-kien-dang/van-kien-dai-hoi/khoa-xii.html

chậm, tăng trưởng chưa đạt chỉ tiêu đề ra; chất lượng tăng trưởng một số mặt

còn thấp, thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa còn nhiều

vướng mắc, chưa tạo được đột phá thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội”13 Đất đai là “nguồn gốc giàu có cho chủ sở hữu”14 vẫn chưa đem lại cho Việt Nam sự phát triển kinh tế

Vậy câu hỏi đặt ra là trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì bản chất của trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất, đặc biệt là các chủ thể kinh doanh bất động sản là gì? Hoạt động này diễn ra theo những quy trình, hình thức và trình tự, thủ tục nào? Các quy trình, hình thức

và trình tự thủ tục này tác động như thế nào đến thị trường đất đai và hiệu quả của việc phân phối nguồn lực đất đai? Trong bối cảnh nêu trên tác giả đã

chọn đề tài “Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các

chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu cho

luận án tiến sĩ của mình

II Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

(i) Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của Luận ánnhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, các khía cạnh pháp lý của hoạt động trao QSDĐtừ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản một cách có hệ thống

Luận án cũng nhận diện các nhân tố và mối quan hệ nhân quả của các

sự kiện đang diễn ra trong hoạt động trao QSDĐ thuộc sở hữu toàn dân tại Việt Nam Sau khi phân tích và đánh giá những hạn chế của pháp luật, luận

án góp phần hoàn thiện lý luận về hoạt động trao QSDĐ cho các chủ thể kinh doanh bất động sản, luận án đề xuất kiến nghị các giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật về hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

(ii) Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện được mục đích nói trên luận án có bốn nhiệm vụ cụ thể sau:

- Nghiên cứu, phân tích, so sánh và đánh giá cũng như rút ra những kết luận từ tài liệu nghiên cứu từ nhiều nguồn khác nhau về hoạt động trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản

- Nghiên cứu, làm rõ cơ sở lý luận về cấu trúc QSDĐ, bản chất của hoạt động trao QSDĐtừNhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Nhận diện QSDĐ mà Nhà nước chưa trao cho NSDĐ

13

Báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2011 – 2015

và phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2016 – 2020, Đại hội Đảng khóa XII

14

Các Mác, Tư bản phê phán khoa kinh tế chính trị, quyển thứ 3, tập III, toàn bộ quá trình của

sản xuất tư bản chủ nghĩa, NXB Sự thật, Hà Nội – 1963 tr.81

- Nghiên cứu thực trạng pháp luật, từ văn bản đến thực tiễn triển khai để làm rõ cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai Tác giả chọn lọc những nội dung quan trọng nhất trong hệ thống các quy phạm pháp luật liên quan đến đề tài để nghiên cứu

- Kết hợp với việc so sánh đối chiếu pháp luật Việt Nam với pháp luật các nước mà pháp luật đất đai của Việt Nam có nhiều điểm tương đồng cũng như các nước có nền kinh tế thị trường phát triển nhằm rút ra bài học kinh nghiệm trong việc hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể KDBĐS tại Việt Nam

III Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

(i) Đối tượng nghiên cứu của luận án gồm:

- Các lý thuyết, các quan điểm khoa học, đặc biệt là những quan điểm

về của Chủ nghĩa Mác – Lênin và các quan điểm đã được thừa nhận rộng rãi

ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển về hoạt động trao QSDĐcủa Nhà nước

- Các nhận xét, đánh giá của các nhà khoa học về hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể KDBĐStừ các sách, tạp chí chuyên ngành luật trên thế giới và Việt Nam, các báo cáo do các cơ quan chính phủ hoặc các tổ chức phi chính phủ công bố vàcác luận án tiến sĩ;

- Các quy định của pháp luật về trao QSDĐtại Việt Nam và một số nước trên thế giới thể hiện tại Hiến pháp, các đạo luật, các nghị định, thông tư

- Thực tiễn áp dụng pháp luật trao QSDĐ ở Việt Nam và một số quốc gia nghiên cứu thể hiện tại các bản án, các quyết định hành chính và các hợp đồng thỏa thuận

(ii) Phạm vi nghiên cứu

Với tên đề tài nghiên cứu “Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sảntại Việt Nam”, từ mục đích và nhiệm vụ đặt ra, phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn ở những nội dung như sau:

- Cấu trúc quyền sở hữu đất đai, phân biệt QSDĐ chưa trao cho NSDĐ với QSDĐ đã trao cho NSDĐ;

- Quy trình và thẩm quyền phân phối đất đai của các cơ quan có thẩm quyền trao QSDĐ

- Trình tự thủ tục trao QSDĐ, hình thức pháp lý của hoạt động trao QSDĐ Hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể KDBĐS là một hoạt động phức tạp liên quan đến nhiều lĩnh vực như cơ chế phân cấp, phân quyền của hoạt động quản lý nhà nước, chính sách quản lý tài sản và đầu tư công, tác giả không thể đề cập đến tất cả các vấn đề liên quan mà chỉ tập trung vào các vấn đề mang tính trọng tâm như; Cấu trúc quyền sở hữu đất

đai; quy trình, trình tự thủ tục trao QSDĐ; chủ thể trao QSDĐ, các hình thức trao QSDĐ và giám sát hoạt động trao QSDĐ Những nội dung có liên quan khác tác giả lồng ghép vào những phần có liên quan trong luận án hoặc xin được tiếp tục thực hiện trong các công trình nghiên cứu khác

Về phạm vi không gian: tác giả chọn Việt Nam là trọng tâm nghiên

cứu, kết hợp với việc so sánh cách thức mà đất đai được nắm giữ và chuyển giao vào thị trường BĐS ở các nước khác gồm Hoa Kỳ, Pháp và Trung Quốc, nhằm có những đánh giá toàn diện cho vấn đề nghiên cứu

IV Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Luận án được thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác-Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm đường lối của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai và phát triển thị trường đất đai

Để đạt được kết quả nghiên cứu, Luận án đã sử dụng phương pháp tổng hợp và phân tích;Phương pháp so sánh;Phương pháp khảo sát; Phương pháp nghiên cứu lịch sử và Phương pháp kinh tế và luật

V Ý nghĩa khoa học của Luận án

Kết quả nghiên cứu của Luận án đóng góp những quan điểm khoa học

về cơ sở lý luận trong cấu trúc quyền sở hữu đất đai, quy trình trao quyền SDĐ, phân quyền trong quyền đại diện sở hữu toàn dân về đất đai Luận án cũng phân tích thực trạng pháp luật chỉ rõ những bất cập về phân quyền và hình thức trao QSDĐ hiện hành tại Việt Nam Luận án là tài liệu tham khảo

có giá trị đối với sinh viên, những người làm công tác nghiên cứu và những người làm công tác thực tiễn trong lập pháp, hành pháp và tư pháp cũng như mọi đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Cho đến thời điểm này tại Việt Nam và trên thế giới có rất nhiều công trình nghiên cứu đến liên quan đến đề tài luận án đã được công bố, có thể khái quát thành các nhóm chính sau:

i) Bàn về sở hữu đất đai; có các công trình nghiên cứu“Sự bí ẩn của vốn”

(The Mystery of capital) của tác giả Hernando de Soto Tác giả Robin Rajack trong bài viết “Quyền sở hữu và quản lý công về vấn đề đất đai có mang lại hiệu quả cho thị trường đất đai?” (Does Public Ownership and Management of land

Matter for Land Market Outcomes?) Công trình nghiên cứu “Chế độ pháp lý về

sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai”của tác giả Phạm Văn Võ;Tác giả Đặng

Hùng Võ, Nguyễn Văn Thắng, T&C Consulting trong nghiên cứu “Về vấn đề cải thiện quản trị đất đai ở Việt Nam”

ii) Nghiên cứu quy trình chính trị trong phân bổ đất đaicó công trình

của hai tác giả Jeffrey Pome, Jody W Lipford trong bài viết “Việc phân bổ mang tính chính trị của quyền sở hữu: Một áp dụng cho quy định sử dụng đấttừ cấp tiểu bang” (The Political Allocation of Property Rights: An Application to State Land Use Regulation);

iii) Nghiên cứu về vai trò của cơ quan quản lý hành chính về đất đai

có các tác giả: Gary D.Libecap với công trình “Quyền tài sản trong lịch sử

kinh tế, gợi ý cho nghiên cứu” (Property Rights in Economic History: Implications for Research) Tác giả Arthur C Nelson, trong tác phẩm “Nền tảng cho việc tài trợ phát triển bất động sản” (Foundation of Real Estate Development Financing);

iv) Nghiên cứu cơ quan nhà nước với vai trò là một bên trong hoạt động trao quyền sử dụng đất có các công trình:Tác giả Nhiêu Hội Lâm với

“Kinh tế học đô thị” và công trình “Cơ chế nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện tạiViệt Nam” của Ngân hàng Thế giới

v) Bàn về thị trường bất động sản công có các tác giả: Nhóm tác giả

James W.Kolari, Jian Yang, và Guozhong Zhu trong bài viết “Hội nhập thị trường bất động sản công châu Âu (European Public real estate market integration); Bài viết “Đất của ai? Kinh tế chính trị về quyền sở hữu đất trong nền kinh tế chuyển đổi” (Whose Land? The Political Economy of Land Titling in Transitional Economies) của tác giả Peter Ho, Max Spoor; Công trình nghiên cứu “Những cấptrung gian củaquyền sở hữuvàthị trường nhà đấtđang nổi lêntại thành phố HồChí Minh, Việt Nam” (Intermediate Levels

of Property Rights and the Emerging Housing Market in Ho Chi Minh City, Vietnam) của tác giả Truong Thien Thu và Perera; Tác giả Thái Bá Cẩn tại công trình “Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn tại Việt Nam”;

vi) Bàn về hình thức trao quyền sử dụng đất có: Ngân hàng Thế giới

tại Việt Nam, Đại sứ quán Đan Mạch, Đại sứ quán Thụy Điển (2011) tại công trình “Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt Nam”; Tác giả Lưu Quốc Thái trong 3 bài viết “Yếu tố thị trường trong quan hệ đất đai giữa nhà nước và NSDĐ trong thị trường QSDĐsơ cấp”; công trình nghiên cứu “Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng và hướng hoàn thiện” và bài viết “Quá trình thị trường hóa đất đai ở Trung Quốc một số đánh giá và bài học kinh nghiệm”;Công trình nghiên cứu “Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam” của tác giả Trần Thị Minh Châu

vii) Bàn về hình thức quản lý mang tính pháp lý trong hoạt động trao quyền sử dụng đất,Tác giả Daniel P.Selmi trong nghiên cứu về “Sự chuyển

hóa hợp đồng trong quy định sử dụng đất” (The Contract Transformation in Land Use Regulation); Tác giả Zhenhuan Yuan trong bài viết “Các quyền sử dụng đất tại Trung Quốc” (Land Use Rights in China)

1.2 Đánh giá tình hình nghiên cứu

Từ các nghiên cứu trêncó thể đưa đến những nhận thức cơ bản sau: Thứ nhất, cấu trúc quyền sở hữu đất đai được chia thành đất công và đất tư Nhà nước chuyển đất công vào khu vực tư và cũng là bên nhận chuyển nhượng QSDĐ tư thành đấtcông, thuộc sở hữu nhà nước Có những thành phố quản lý đất công kém làm thất bại thị trường đất đai

Thứ hai,để một diện tích đất chuyển từ nhà nước đến người sử dụng thường trải qua ba quy trình gồm: quy trình chính trị, quy trình hành chính

và quy trình dân sự Trong quy trình chính trị, Nhà nước sử dụng quyền lực

để bảo vệ lợi ích chung của cả cộng đồng, bảo vệ môi trường và các mục tiêu

về phát triển kinh tế xã hội Trong quy trình hành chính, Nhà nước tổ chức điều tiết đất đai Quy trình dân sự, nhà nước kích thích và hướng dẫn thị trường đất đai phát triển

Thứ ba,nguồn thu từ kinh doanh đất đai đô thị là trụ cột quan trọng của ngân sách nhà nước Việc nhà nước trao QSDĐ cho NSDĐđể thu về một giá trị bằng tiền là việc kinh doanh, đồng thời sử dụng nguồn lực đất đai nhằm đạt được mục tiêu phát triển kinh tế xã hội

Thứtư, cơ chế điều phối thị trường về đất đai đã phát triển tại các nước nghiên cứu Hình thức quản lý mang tính pháp lý trong hoạt động trao QSDĐbằng hợp đồng thỏa thuận đã được áp dụng rộng rãi và thành công ở các quốc gia nghiên cứu

Thứnăm, một số quốc gia đã tổ chức thành công thị trường đất công (thị trường sơ cấp),thị trường đã được vận hành theo các nguyên tắc thị trường có sự điều tiết của nhà nước, việc trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể KDBĐS được điều tiết theo nguyên tắc thị trường

So sánh các công trình nghiên cứu về pháp luật đất đai của các nước

có nền kinh tế thị trường phát triển và các công trình liên quan đến hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước vào hoạt động KDBĐSở Việt Nam có thể rút ra một

số nhận xét về tổng quan tình hình nghiên cứu như sau:

Thứ nhất, do tính đặc thù của đất đai, dù đất đai thuộc sở hữu công hay sở hữu tư nhân, thì nhà nước vẫn giữ vai trò là người quản lý và điều tiết tài nguyên đất đai cho việc phát triển kinh tế xã hội Thị trường đất đai ở bất

kỳ quốc gia nào cũng bị điều tiết rất chặt chẽ bởi nhà nước

Thứ hai, quyền sở hữu đất đai được tách bạch giữa QSDĐ đã trao cho NSDĐ (đất tư) và QSDĐ chưa trao cho NSDĐ vẫn là tài sản công (gọi là đất công) Các nước có nền KTTT phát triển đã có các quy định pháp luật riêng để

quản lý cũng như điều tiết đất công khi chuyển đất công tham gia vào hoạt động KDBĐS, đảm bảo hiệu quả SDĐcho việc phát triển kinh tế xã hội Thứ ba, Việt Nam cần nghiên cứu và có chính sách phù hợp nhằm quản lý khối công sản này, theo cơ chế thị trường để đất đai trở thành một trong những nguồn lực tạo ra của cải cho xã hội

Đề tài luận án được thực hiện trong bối cảnh trên, khi hoàn thành đề tài có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai trong lĩnh vực chuyển QSDĐ từ Nhà nước vào hoạt động KDBĐS tại Việt Nam trong thời gian đến

1.4 Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu

1.4.1 Câu hỏi nghiên cứu

Đề tài được tiến hành để trả lời 03 câu hỏi nghiên cứu sau:

Thứ nhất, bản chất của trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể KDBĐS tại Việt Nam là gì? Hoạt động này diễn ra với các quy trình chính trị, hành chính và dân sự như thế nào? Hoạt động này giống và khác với việc bán đất công cho tư nhân nhằm phát triển đất ở các quốc gia khác như thế nào? Thứ hai, pháp luật đất đai hiện hành tại Việt Nam quy định như thế nào về việc trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể KDBĐS? Quy định này tác động như thế nào đến hiệu quả của việc phân bổ nguồn lực đất đai? Thứ ba, có thể rút ra những bài học kinh nghiệm và thực tiễn trong việc bán đất công cho tư nhân phát triển kinh doanh BĐS ở các quốc gia khác là gì? Những bài học kinh nghiệm nào có thể áp dụng để hoàn thiện pháp luật về trao QSDĐtừ nhà nước cho các chủ thể KDBĐStại Việt Nam?

1.4.2 Giả thuyết nghiên cứu

Trên cơ sở nền tảng khung lý thuyết, khung pháp lý quy định tại Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Bộ Luật dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Thương mại, Luật Đầu tư, các quy định pháp luật liên quan đến chuyển QSDĐ, các tài liệu tham khảo, để trả lời 3 câu hỏi nghiên cứu kể trên, luận án dựa vào ba giả thuyết khoa học sau đây:

Thứ nhất, QSDĐnhà nước trao cho các chủ thể KDBĐS bao gồm quyền sử dụng một diện tích đất nhất định và quyền phát triển trên diện tích đất đó Việc chuyển QSDĐtừ nhà nước vào hoạt động kinh doanh bất động

sản chủ yếu ở quy trình hành chính như hiện nay, ngoài một số thành tựu đã đạt được, vẫn còn gây ra nhiều bất cập và thiệt hại cho nền kinh tế xã hội

Thứ hai, việc chuyển QSDĐtừ nhà nước vào hoạt động KDBĐS có thể diễn ra theo hai cơ chế, điều phối hành chính hoặc kinh tế thị trường Hoạt động trao QSDĐvận hành theo cơ chế và nguyên tắc thị trường, chấp nhận cạnh tranh và có sự quản lý của nhà nước sẽ làm cho việc phân bổ tài nguyên đất đai vào hoạt động sản xuất kinh doanh trở thành nguồn lực thúc đẩy phát triển nền kinh tế đất nước

Thứ ba, các quốc gia phát triển đã có kinh nghiệm lập pháp và thực thi hiệu quả lĩnh vực pháp luật này, các kinh nghiệm này cần được khái quát hóa Việt Nam cần tham khảo những kinh nghiệm và bài học từ các quốc gia này nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển QSDĐ từ nhà nước vào hoạt động KDBĐS trong thời gian đến

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC TRAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Lý luận chung về quyền sở hữu đất đai

Quyền sở hữu đất đai là quyền sở hữu bị hạn chế bởi nhà nước Tùy từng thời kỳ phát triển, Nhà nước thiết lập cấu trúc quyền sở hữu đất đai cho phù hợp với sự phát triển Việc phân chia đất đai thành đất công, đất chưa trao cho NSDĐ với đất tư, QSDĐ đã trao cho NSDĐ nhằm có những cơ chế điều tiết khác nhau cho từng loại đất, từng chủ sở hữu QSDĐ Việc phân biệt này nhằm có những cơ chế điều tiết phù hợp khi Nhà nước điều tiết đất đai từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác, hay chuyển QSDĐ từ tư nhân

về cho Nhà nước hoặc từ nhà nước trao cho NSDĐ thuộc khu vực tư

Dù khái niệm sở hữu toàn dân có tính đặc thù, song cấu trúc quyền sở hữu đất đai của Việt Nam, xét về khía cạnh các quyền tài sản, thực ra cũng tương tự với một số quốc gia Hoa Kỳ, Pháp và Trung Quốc Việc trao QSDĐ từ Nhà nước phần lớn có đối tượng là QSDĐ mà Nhà nước chưa trao cho NSDĐ (đất công) Tại Việt Nam QSDĐ chưa trao cho NSDĐ chưa được nhận diện trong hệ thống văn bản pháp luật Hạn chế này đã gây khó khăn trong quá trình quản lý của cơ quan có thẩm quyền cũng như buông lỏng việc quản lý, sử dụng có thể dẫn đến nguy cơ thất thoát tài sản thuộc sở hữu toàn dân vì nhiều lý do khác nhau

Quyền phát triển trên đất được kết hợp với QSDĐ mà Nhà nước sẽ trao cho NSDĐ dưới dạng giấy phép quy hoạch Pháp luật Việt Nam chưa quy định quyền phát triển này là tài sản, do đó NĐT có được quyền này thông qua thủ tục hành chính “xin-cho” Do cơ chế phân mảnh của các cơ

quan quản lý nhà nước, quản lý đất đai được trao quyền cho Bộ TN & MT, liên quan đến vấn đề quy hoạch, quyết định quyền phát triển trên đất được trao quyền cho Bộ Xây dựng, liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư trao cho Bộ kế hoạch và Đầu tư, ba cơ quan thiếu sự kết hợp trong hoạt động trao QSDĐ cho các chủ thể kinh doanh BĐS nên phát sinh nhiều bất cập

2.2 Lý thuyết về kinh doanh bất động sản

Kinh doanh BĐS là sự kết hợp giữa Nhà nước và các chủ thể kinh doanh sao cho NĐT đạt được mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận Nhà nước là chủ thể cung cấp hàng hóa công về QSDĐ nhằm thu địa tô về cho ngân sách nhà nước, đồng thời đảm bảo cung cấp hàng hóa là QSDĐ cho các chủ thể KDBĐS nhằm đạt được mục đích về phát triển kinh tế xã hội

Chủ thể KDBĐS tồn tại dưới hình thức là doanh nghiệp, hợp tác xã, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đầu tư đồng thời tiến hành kinh doanh một cách độc lập hoặc thường xuyên Các chủ thể kinh doanh phải đáp ứng những điều kiện về chủ thể, phạm vi đầu tư KDBĐS, nguồn vốn và có khả năng tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh

2.3 Các phương thức và đặc điểm xác lập quyền sử dụng đất của các chủ thể kinh doanh bất động sản

Các phương thức xác lập QSDĐ của các chủ thể KDBĐS gồm: Xác lập bằng hình thức giao đất, cho thuê đất; Xác lập bằng hình thức nhận chuyển quyền SDĐ và được Nhà nước công nhận QSDĐ; Thông qua các phương thức xác lập QSDĐ được pháp luật đất đai quy định, các tổ chức kinh doanh có quyền tiếp cận QSDĐ cho hoạt động kinh doanh của mình Đặc điểm của hoạt động xác lập quyền sử dụng đất gồm: Mục đích chính của hoạt động KDBĐS của các chủ thể là tìm kiếm giá trị thặng dư, lợi nhuận, hoạt động này cần sự điều tiết công bằng của nhà nước trong việc phân bổ lợi nhuận;Việc xác lập QSDĐ cần phải nhanh chóng và có đủ thông tin và minh bạch làm cơ sở tính toán cho chi phí đầu tư nhằm bảo đảm cho yếu tố sinh lợi của hoạt động kinh doanh; Hoạt động cần có sự hỗ trợ từ phía nhà nước dưới các hình thức khác nhau Nhu cầu đòi hỏi QSDĐ mà NĐT xác lập luôn luôn ở dưới dạng hàng hóa sẵn sàng trao đổi trên thị trường

2.4 Lý thuyết về hoạt động trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản

Pháp luật đất đai Việt Nam và một số nước trên thế giới xem hoạt

động “Trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS là một giao

dịch trong đó Nhà nước thông qua cơ quan đại diện về bản chất là bán cho NSDĐ một quyền tài sản đối với một diện tích đất trong một thời hạn và điều kiện sử dụng đất nhất định để thu về một khoản tiền, hoặc một lợi ích tương

ứng”.Thông qua hoạt động trao QSDĐ nhà nước khẳng định quyền lực nhà

nước trong vai trò điều phối tài sản thuộc sở hữu toàn dân về đất đai

Hoạt động trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể KDBĐS có sự khác nhau so với hoạt động trao QSDĐ cho các đối tượng khác Do đối tượng SDĐ trong hoạt động KDBĐS là tìm kiếm lợi nhuận, còn đối tượng khác nhận trao QSDĐ cho nhu cầu sử dụng của chính các chủ thể hoặc mục đích chính không nhằm mục đích kinh doanh Từ sự phân biệt này Nhà nước

có những chính sách điều tiết khác nhau cho từng chủ thể nhận trao QSDĐ

2.5 Tiêu chí đánh giá sự hoàn thiện pháp luật về hoạt động trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản

Có bốn tiêu chí mà Pháp luật đất đai phải đạt được nhằm đảm bảo mục đích phát triển kinh tế xã hội là: phát triển, công bằng, dân chủ và văn minh Việc xác định những tiêu chí này sẽ tác động đến quy trình, hình thức

và trình tự, thủ tục trao QSDĐtừ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

CHƯƠNG 3: QUY TRÌNH, CHỦ THỂ VÀ CĂN CỨ TRAO QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Quy trình trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản

Để một thửa đất thuộc sở hữu toàn dân được trao cho các tổ chức kinh doanh BĐS sẽ trải qua baquy trình gồm: quy trình chính trị, quy trình hành chính và quy trình dân sự

3.1.1 Quy trình chính trị

Trước hết chính trị là quá trình bao gồm tranh luận, quyết định, xung đột và/hoặc hợp tác giữa các cá nhân, nhóm và tổ chức đối với chi phối, kiểm soát, phân phối và sử dụng các nguồn tài nguyên cũng như các giá trị

và tư tưởng làm nền tảng cho các hoạt động đó Hoạt động phân bổ đất đai là hành vi phân bổ lợi ích kinh tế của Nhà nước cho các thành phần kinh tế, thông qua đó Nhà nước đạt được mục tiêu phát triển kinh tế xã hội Tại Việt Nam, quy trình chính trị đã được luật hóa thành quy trình ban hành đồ án quy hoạch và kế hoạch SDĐ làm căn cứ cho hoạt động trao QSDĐ giữa Nhà nước và NSDĐ trong kỳ quy hoạch.Hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch thường diễn ra dưới quyền lập pháp

Việc lập kế hoạch có thể được định nghĩa là việc triển khai các công cụ chính sách khác nhau,mục đích để định hình, quy định và kích thích hành vi của chủ thể thị trường và nâng cao năng lực của họ Chính sách SDĐcó thể được xem như một loại quy định của chính phủ về thị trường đất đai Theo tác