Tài liệu thuyết minh dự án đầu tư

Sự phát triển toàn diện về nhiều mặt của thành phố HCM trong những năm gần đây và những năm tiếp theo có vai trò hết sức quan trọng đối với tiến trình phát triển của đất nước.. Vì vậy, v

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1 : NHỮNG CĂN CỨ PHÁP LÝ VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI

ĐẦU TƯ 4

1.1 Sự cần thiết phải đầu tư 4

1.2 Mục tiêu đầu tư Dự án 5

1.3 Những căn cứ pháp lý để lập Dự án 5

1.3.1 Những quy định pháp luật về xây dựng cơ bản 6

1.3.2 Những văn bản pháp lý của Dự án 6

CHƯƠNG 2: ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG KHU VỰC ĐẦU TƯ 7

2.1 Điều kiện tự nhiên 7

2.2 Điều kiện địa chất, thủy văn 7

2.2.1 Điều kiện địa chất 7

2.2.2 Điều kiện thủy văn 9

2.3 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 9

2.4 Điều kiện xã hội 10

CHƯƠNG 3 : HÌNH THỨC VÀ QUY MÔ ĐẦU TƯ 11

3.1 Hình thức đầu tư và hình thức quản lý Dự án 11

3.2 Thông tin chung và quy mô đầu tư Dự án 11

3.2.1 Tên Dự án 11

3.2.2 Chủ đầu tư 11

3.2.3 Loại và cấp công trình 11

3.2.4 Quy mô xây dựng và các thông số kỹ thuật chủ yếu 12

CHƯƠNG 4 : PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG 13

4.1 Cơ sở nghiên cứu đồ án quy hoạch 13

4.2 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật 13

4.2.1 Các chỉ tiêu về đất 14

4.2.2 Các chỉ tiêu khác 14

4.2.3 Bảng cân bằng đất đai 15

4.3 Giải pháp quy hoạch không gian 16

4.3.1 Định hướng quy hoạch chung 16

4.3.2 Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng 16

4.3.2.1 Các nguyên tắc tổ chức không gian quy hoạch 16

4.3.2.2 Các yếu tố liên quan đến khu đất xây dựng 17

4.3.2.3 Quy hoạch tổng thể toàn khu 17

4.4 Giải pháp kiến trúc và xây dựng 18

CHƯƠNG 5 : GIẢI PHÁP QUY HOẠCH HẠ TẦNG KỸ THUẬT 20

5.1 Giải pháp san nền 20

5.2 Quy hoạch giao thông 20

5.3 Giải pháp cấp điện tổng thể 20

5.4 Giải pháp cấp nước tổng thể 24

5.5 Thoát nước tổng thể 25

5.6.Vệ sinh môi trường 27

CHƯƠNG 6: SƠ BỘ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 28

6.1 Dự báo mức độ tác động tới môi trường 28

6.1.1 Tác động đến môi trường không khí 28

6.1.2 Tác động đến môi trường nước 28

6.1.3 Tác động đến kinh tế xã hội 29

6.2.2 Bảo vệ môi trường nước 30

6.2.3 Xử lý chất thải 30

6.2.4 Xử lý nước thải 30

CHƯƠNG 7: PHƯƠNG ÁN ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 31

CHƯƠNG 8: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ 33

8.1 Những căn cứ để lập TMĐT 33

8.2 Nguồn vốn 33

8.3 Tiến độ thực hiện 34

8.4 Tổng mức đầu tư 34

8.5 Phân tích hiệu quả đầu tư 34

8.5.1 Phương pháp chung 34

8.5.2 Một số thông số giả định để tính toán 35

8.5.3 Đánh giá hiệu quả đầu tư 36

CHƯƠNG 9: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 37

PHẦN PHỤ LỤC KÈM THEO DỰ ÁN 38

CHƯƠNG 1 : NHỮNG CĂN CỨ PHÁP LÝ VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

1.1 Sự cần thiết phải đầu tư

Thành phố Hồ Chí Minh (thành phố HCM) là một trong những trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị và xã hội đầu não của cả nước Sự phát triển toàn diện

về nhiều mặt của thành phố HCM trong những năm gần đây và những năm tiếp theo có vai trò hết sức quan trọng đối với tiến trình phát triển của đất nước Để diện mạo thành phố HCM xứng tầm với vị trí và vai trò to lớn ấy, Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chủ trương, chính sách nhằm xây dựng, phát triển thành phố HCM ngày càng văn minh và to đẹp hơn

Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế của cả nước, mức sống của người dân thành phố HCM đã được cải thiện đáng kể Nhu cầu về nhà ở, điều kiện sinh hoạt và làm việc của người dân ngày càng cao cả về số lượng và chất lượng Do tốc độ phát triển của hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội không bắt kịp với tốc độ đô thị hoá đã dẫn đến tình trạng quá tải về nhà ở

Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh là một trong những quận nội thành, được xếp vào loại đông dân, người nhập cư nhiều, cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng ngày càng xuống cấp và quá tải Bên cạnh đó vẫn còn nhiều căn nhà nằm trên kênh rạch làm tắc nghẽn dòng chảy và hệ thống thoát nước chính của quận, đây là nguyên nhân chính gây ô nhiễm môi trường và ngập úng cục bộ

Do đó, quận 8 luôn chịu áp lực rất lớn về nhu cầu về nhà ở, nhất là người nhập cư đổ về các phường vùng ven quận Từ đó phát sinh tình trạng lấn chiếm

và sử dụng đất bừa bãi, chuyển mục đích sử dụng đất tùy tiện, dẫn đến tình trạng phân bố dân cư không đồng đều đã gây ảnh hưởng đến cơ cấu quy hoạch chung toàn quận 8

các khu đô thị mới để đáp ứng nhu cầu này như : Khu dân cư Bùi Minh Trực, Bình Đăng….nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở Vì vậy, việc định hướng phát triển các khu đô thị mới ra các vùng ven quận, là các phường có quĩ đất xây dựng còn nhiều, các khu vực có năng suất nông nghiệp kém, đã được các cấp lãnh đạo quận 8 quan tâm chỉ đạo thực hiện

Đặc biệt, việc di dời và tái định cư các hộ dân sống trên và ven các kênh rạch đang bị ô nhiễm trầm trọng, cải tạo các khu nhà lụp xụp được xem là chương trình ưu tiên số một của quận 8 Do đó, Công ty Dịch vụ công ích quận 8

đã được Ủy ban Nhân dân quận 8 chấp thuận về chủ trương đầu tư xây dựng Dự

án chung cư cao tầng tại số 314 đường Âu Dương Lân, Phường 3, Quận 8, là khu nhà ở xã hội vừa khang trang, vừa bảo đảm được các yêu cầu về vẻ mỹ quan và

có sự kết hợp đồng bộ với các công trình hạ tầng kỹ thuật Đồng thời phù hợp với khả năng tài chính của các đối tượng chính sách xã hội và có thu nhập thấp

Vì vậy, việc đầu tư xây dựng Dự án chung cư cao tầng Âu Dương Lân là đúng đắn, cần thiết và sẽ góp phần làm đẹp thêm cảnh quan đô thị tại quận 8 nói riêng

và thành phố Hồ Chí Minh nói chung

1.2 Mục tiêu đầu tư Dự án

Xây dựng một khu nhà ở cao tầng, đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, với những tiêu chuẩn kinh tế - kỹ thuật phù hợp, đáp ứng được yêu cầu về quy hoạch phát triển đô thị trước mắt và lâu dài

Góp phần cải tạo mỹ quan đô thị và môi trường sống tại khu vực ngày càng văn minh và hiện đại

Góp phần nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng của quận 8 nói riêng và thành phố nói chung, tạo tiền đề thuận lợi cho việc phát triển kinh tế quận 8 trong tương lai

Góp phần làm tăng quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực

1.3 Những căn cứ pháp lý để lập Dự án

1.3.1 Những quy định pháp luật về xây dựng cơ bản

- Căn cứ Luật xây dựng 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua ngày 26/ 11/ 2003

- Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về quản

lý dự án đầu tư xây dựng công trình

- Căn cứ Nghị định số: 209/ 2004/NĐ-CP ngày 16/ 12/ 2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng

- Căn cứ Nghị định số: 49/ 2008/NĐ-CP ngày 18/ 4/ 2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số: 209/ 2004/NĐ-CP ngày 16/ 12/ 2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng

- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư XDCT

- Suất vốn Đầu tư Xây dựng công trình năm 2008 công bố kèm theo Công văn số 292/BXD-VP ngày 03/03/2009 của Bộ Xây dựng

- Căn cứ vào định mức chi phí tư vấn quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình số 957/QĐ-BXD ngày 29 tháng 9 năm 2009

- Các văn bản quy phạm pháp luật và số liệu tính toán khác có liên quan

1.3.2 Những văn bản pháp lý của Dự án

- Căn cứ công văn số 2407/UBND-ĐT ngày 09/05/2008 của UBND quận 8 chấp thuận cho Công ty dịch vụ công ích quận 8 làm chủ đầu tư xây dựng Dự án chung cư cao tầng tại số 314 đường Âu Dương Lân - Phường 3 - Quận 8 - TP Hồ Chí Minh

- Qui hoạch tổng mặt bằng thành phố Hồ Chí Minh đã được thủ tướng chính phủ phê duyệt theo quyết định số 123/1998/QĐ-TTg ngày 10/7/1998

- Căn cứ văn bản số 4500/UBND-ĐT ngày 01/07/2009 của UBND quận 8 về việc thỏa thuận qui hoạch xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu chung cư cao tầng tại số 314 đường Âu Dương Lân, phường 3 – quận 8

CHƯƠNG 2: ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG KHU VỰC ĐẦU TƯ

2.1 Điều kiện tự nhiên

Vị trí giới hạn và diện tích khu đất: Dự án chung cư cao tầng Âu Dương

Lân tại 314 đường Âu Dương Lân - Phường 3 - Quận 8 - TP Hồ Chí Minh, có diện tích khoảng 3500m2, được giới hạn bởi:

+ Phía Đông Bắc: giáp đường Âu Dương Lân (lộ giới 20m)

+ Phía Tây Bắc: giáp hẻm 312 (lộ giới 6m)

+ Phía Đông Nam: giáp khu dân cư

+ Phía Tây Nam: giáp khu dân cư

- Khu đất qui hoạch có hướng Đông Bắc đường Âu Dương Lân là trục giao thông chính của Quận 8 có lộ giới 20m chạy ra trục đường chính về trung tâm thành phố, hướng Tây Bắc là hẻm 312 lộ giới 6m Do vậy khu đất có hai mặt tiếp cận thuận lợi cho việc bố trí các hạng mục công trình

- Khu đất quy hoạch nằm trên trục đường chính Âu Dương Lân có thể sử dụng

cơ sở hạ tầng kỹ thuật của tuyến chính như cấp điện, cấp nước, thoát nước

Địa hình: Đây là vùng đất khá bằng phẳng, đất thấp trũng, chịu ảnh hưởng

trực tiếp của nước thuỷ triều theo từng mùa

2.2 Điều kiện địa chất, thủy văn

2.2.1 Điều kiện địa chất

Theo báo cáo kết quả địa chất đã có của dự án thì cấu tạo lớp đất tại đây gồm các lớp như sau:

+ Lớp(A): Bê tông bề mặt bao gồm : Đá, gạch, cát, sét phân bố đều khắp khu vực khảo sát có chiều dày từ 1,5 – 3,4m Đây là lớp đất có tính năng xây dựng kém, cần phải xử lý khi xây dựng

+ Lớp(1): Lớp bùn xét xám xanh, trạng thái chảy sét phân bố đều khắp khu vực khảo sát có chiều dày thay đổi từ 2,1 – 4.0 m Lớp đất này tương đối yếu ta cần bóc bỏ

+ Lớp(2): Lớp sét xám trắng đốm vàng dẻo cứng sức chịu tải trung bình, nằm dưói lớp đất 1, phân bố không đều trong khu vực khảo sát Chiều dày của lớp thay đổi từ 3,5m – 5,5m

+ Lớp(3): Lớp cát pha xám vàng – xám hồng trạng thái dẻo Chiều dày lớn của lớp thay đổi từ 33.5m đến 36 m Lớp đất 3 có sức chịu tải khá Xen lẫn lớp thấu kính sét xám trắng bên trong phân bố không đều trên hai hố khoan

+ Lớp(4): Lớp sét xám trắng đốm vàng trạng thái cứng nằm ngay dưới lớp đất 3, phân bố đều trong khu vực khảo sát, gặp ở tất cả các hố khoan Chiều dày của lớp từ 3,5 đến 4,5m Đây là lớp đất có sức chịu tải tốt có SPT cao

+ Lớp(5): Lớp sét pha xám vàng đốm trắng nửa cứng trạng thái nửa cứng phân

bố đều trong khu vực khảo sát, gặp ở tất cả các hố khoan Chiều dày của lớp từ 2.5m đến 3m Lớp đất 5 có sức chịu tải tốt

+ Lớp(6): Lớp cát pha nâu hồng, nâu vàng trạng thái dẻo chiều đầy chưa kết thúc khi kết thúc hố khoan

*Nước mặt tồn tại trong hệ thống cấp thoát nước xung quanh phạm vi xây dựng

*Nước dưới đất được tàng trữ chủ yếu trong các lớp 1, 2, 4, 5 Mực nước ổn định cách mặt đất –0,85 m Vì vậy khi xây dựng phần ngầm công trình cần có biện pháp phòng ngừa nước chảy vào hố móng Nước trong khu vực không có tính ăn mòn bê tông

Địa tầng phạm vi khu vực khảo sát thuộc loại phức tạp:

+ Lớp đất 1 là lớp đất có thành phần và trạng thái không đồng nhất, chủ yếu là cát lấp, có chỗ dày tới 3.4 m Vì vậy khi xây dựng công trình cần có biện pháp kè

để tránh sạt lở đất Các lớp 2, 3 là các lớp đất có sức chịu tải khá tốt cho những công trình quy mô 2-3 tầng Mặt khác các lớp này có tính thấm rất nhỏ nên khi

+ Các lớp 4, 5, 6 là các lớp đất có khả năng chiu lực tốt với các công trình quy

mô > 10 tầng

2.2.2 Điều kiện thủy văn

- Thủy đạo thoát nước chính cho khu quy hoạch là rạch Cầu Một, nằm trong khu đất, Rạch này chảy ra Rạch Ông Nhỏ đổ ra sông Sáng Chế độ triều ở đây là bán nhật triều không đều Kênh rạch trong khu vực bị khô cạn vào mùa nắng, mùa mưa mực nước dâng cao Khu vực chịu ảnh hưởng trực tiếp của chế độ bán nhật triều không đều trên sông Sài Gòn Theo số liệu quan trắc tại trạm Phú An, mực nước cao nhất Hmax và thấp nhất Hmin tương ứng với các tần suất khác nhau như sau :

5 – 7m có chất lượng kém và thường chỉ được khai thác phục vụ mục đích nông nghiệp Các tầng sâu hơn 200 – 300m chất lượng nước khá tốt và trữ lượng nước ngầm khá lớn, có thể khai thác với lưu lượng lớn phục vụ cho dự án

- Viêc đánh giá điều kiện địa chất thuỷ văn phục vụ thiết kế kỹ thuật thi công là rất cần thiết Trong giai đoạn khảo sát tiếp theo, cần bố trí các các hố khoan trắc thuỷ văn nhằm đánh giá chi tiết định lượng các thông số thuy văn cụ thể phục vụ cho việc thiết kế thi công phần móng và tầng hầm của toà nhà

2.3 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật

- Giao thông: tiếp giáp trực tiếp với đường Âu Dương Lân Giao thông nội bộ chủ yếu là sân và đường bê tông đã xuống cấp

- Cấp điện: nguồn điện cấp cho khu qui hoạch được lấy từ trạm 110/15 – 22KV Chánh Hưng, phường 2, quận 8

- Hệ thống cấp nước: Khu vực nằm trên đường Âu Dương Lân Theo kế hoạch phát triển của ngành cấp nước, dự kiến xây dựng trên đường Âu Dương Lân tuyến ống cấp nước Þ200 Đây là nguồn nước chủ yếu cho khu quy hoạch

- Hệ thống thoát nước: Hệ thống thoát nước nội bộ đã xuống cấp Dọc đường Âu Dương Lân đã có hệ thống thoát nước mưa bằng cống

- Hệ thống rác thải: Toàn bộ rác thải được thu gom lại và được công ty môi trường đô thị chuyển đi sử lý tại bãi rác thải chung của quận 8

- Hệ thống thông tin liên lạc: Quận 8 có Bưu điện đặt tại trung tâm quận, khu vực quy hoạch nằm trong phạm vi phủ sóng của hệ thống điện thoại di động do vậy có thể đáp ứng mọi nhu cầu về thông tin liên lạc

2.4 Điều kiện xã hội

- Trong khu vực đầu tư xây dựng, mật độ dân cư tương đối dày Đa số dân sống bằng nghề dịch vụ và công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

- Cùng với các thành phần kinh tế khác, với thế mạnh của mình Dự án chung cư cao tầng Âu Dương Lân sẽ góp phần làm tăng quỹ nhà ở xã hội và làm đẹp thêm cảnh quan của quận 8 nói riêng và của thành phố HCM nói chung

CHƯƠNG 3 : HÌNH THỨC VÀ QUY MÔ ĐẦU TƯ

3.1 Hình thức đầu tư và hình thức quản lý Dự án

- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới 01 tòa nhà 1 tầng hầm và 20 tầng cao

- Hình thức quản lý Dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án, gồm: + Tổ chức lập dự án đầu tư, các bước thiết kế, dự toán xây dựng, trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt

+ Tổ chức đấu thầu, kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu, lựa chọn nhà thầu cung ứng vật tư thiết bị công trình, ký kết các hợp đồng và thực hiện các hợp đồng đã ký kết theo các quy định của quản lý nhà nước về đầu

3.2 Thông tin chung và quy mô đầu tư Dự án

3.2.1 Tên Dự án

Dự án: Chung cư cao tầng Âu Dương Lân

Tại: Số 314 đường Âu Dương Lân – Phường 3 – Quận 8 – Thành Phố Hồ Chí Minh

- Cấp công trình: Cấp đặc biệt (theo Nghị định số: 209/ 2004/NĐ-CP ngày 16/ 12/ 2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng)

3.2.4 Quy mô xây dựng và các thông số kỹ thuật chủ yếu

Công trình gồm 1 khối nhà, có qui mô 20 tầng, gồm có:

- Tầng hầm: phần lớn diện tích sử dụng làm nơi để xe, các phòng kỹ thuật, ngoài

ra còn một số diện tích dành cho giao thông, Chiều cao tầng 3,2m

- Tầng 1: phần lớn diện tích sử dụng cho không gian siêu thị, các phòng dịch vụ cộng đồng, phòng ban quản lý toà nhà, ngoài ra là không gian cho giao thông, lối vào lấy rác, Chiều cao tầng 4.5 m

- Tầng 2: khu nhà trẻ, chiều cao tầng 4.0m

- Tầng 3->20: gồm các căn hộ gia đình Chiều cao tầng đều nhau 3,1m

- Tầng áp mái: gồm một số diện tích mái bằng chống nóng, khu kỹ thuật thang máy, một số diện tích kỹ thuật cho tòa nhà

- Mái thang và tum: Mái dốc và khu vực đặt bể nước mái

CHƯƠNG 4 : PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG

4.1 Cơ sở nghiên cứu đồ án quy hoạch

- Qui hoạch tổng mặt bằng thành phố Hồ Chí Minh đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, theo quyết định số 123/1998/QĐ-TTg, ngày 10/7/1998

- Qui hoạch chung Quận 8 đã được Uỷ ban nhân dân TP.HCM phê duyệt.tại quyết định số 6859/QD-UB-QLDT

- Luật xây dựng số 16/2003/QH ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam

- Quy chuẩn xây dựng :”QCVN: 01/2008/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Qui hoạch xây dựng” do Bộ xây dựng ban hành kèm theo quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008

- Thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 07/4/2008 của Bộ xây dựng về hướng dẫn lập, thẩm đinh, phê duyệt và quản lý qui hoạch xây dựng

- Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam do Bộ Xây Dựng ban hành theo quyết định số 408/BXD-KHCN ngày 26/6/1996

4.2 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật

- Căn cứ vào các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của quy hoạch chung đô thị thành phố, Quận 8 và các khu quy hoạch xung quanh Trên cơ sở mục tiêu quy hoạch phát triển khu dân cư tập trung, phù hợp quy hoạch chung của Quận 8, tạo ra một khu nhà ở khang trang, thể hiện tính thẩm mỹ trong kiến trúc, có sự kết hợp đồng bộ với các công trình hạ tầng kỹ thuật

- Khu nhà ở cao tầng 314 Âu Dương Lân - Phường 3 - Quận 8 là Dự án phục vụ chương trình giải toả nhà ở trên và ven các kênh rạch trên địa bàn Quận 8 Phương án khai thác quỹ đất, giải pháp xây dựng, đầu tư hạ tầng và xây dựng nhà ở chung cư … sao cho vừa bảo đảm phù hợp với khả năng tài chánh của các đối tượng nhân dân diện giải toả kênh rạch và người có mức thu nhập thấp, trung bình vừa bảo đảm chất lượng công trình xây dựng và các qui định về xây dựng

cơ bản hiện hành của Nhà nước

- Đồ án qui hoạch chi tiết cần thiết phải bảo đảm đạt các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu như sau:

4.2.1 Các chỉ tiêu về đất

Đất ở chung cư cao tầng 1,22m2/ người

Số tầng cao tối đa 20 tầng

Tầng cao trung bình của chung cư 20 tầng

Tiêu chuẩn cấp điện 0,35 kwh/ người /ngàyđêm

Tiêu chuẩn cấp nước 200 lít /người/ngày ngày đêm

Tiêu chuẩn rác thải 1,3 kg /người/ngày

4.2.3 Bảng cân bằng đất đai

(m 2 )

Tỷ lệ (%)

4.3 Giải pháp quy hoạch không gian

4.3.1 Định hướng quy hoạch chung

Theo đồ án điều chỉnh qui hoạch chung Quận 8, phương hướng qui hoạch yêu cầu đạt được các mục tiêu:

o Bố trí tuyến đường chính và các tuyến đường giao thông nội bộ cho khu vực qui hoạch tạo thành một mạng lưới giao thông hoàn chỉnh

o Bố trí và tính toán đủ quy mô phục vụ của các công trình phục vụ công cộng và công trình hạ tầng kỹ thuật

o Định hướng và quy hoạch sử dụng đất cho những năm phát triển sau, phù hợp với sự phát triển của toàn quận

4.3.2 Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng

4.3.2.1 Các nguyên tắc tổ chức không gian quy hoạch

o Phù hợp với qui hoạch chung phát triển của Phường 3, Quận 8

o Đáp ứng được các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đề ra về qui mô dân số, cơ cấu

sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao và các chỉ tiêu liên quan khác

o Thiết kế qui hoạch bảo đảm các tiêu chuẩn qui phạm của nhà nước về qui hoạch xây dựng đô thị, mang lại hiệu quả về mặt kinh tế xã hội và phù hợp với tình hình thực tế

o Khai thác tối đa yếu tố địa hình, hiện trạng khu đất Các khu vực phân khu chức năng rõ ràng, hợp lý nhằm tạo ra một tổng thể hài hòa giữa khu đất qui hoạch với cảnh quan xung quanh

o Tạo ra một không gian ở tiện nghi, hiện đại phù hợp với khuynh hướng phát triển trong tương lai

o Bảo đảm bán kính phục vụ của khu cây xanh và các công trình công cộng (thương mại, dịch vụ) cho khu dân cư xung quanh

4.3.2.2 Các yếu tố liên quan đến khu đất xây dựng

Khu đất 314 Âu Dương Lân có tổng diện tích khoảng 3.534,8m² Với vị trí khu đất :

- Phía Đông Bắc giáp đường Âu Dương Lân (lộ giới 20m)

- Phía Tây Bắc giáp Hẻm 312 (lộ giới 6m)

- Phía Đông Nam giáp khu dân cư

- Phía Tây Nam giáp khu dân cư

Đánh giá:

Thuận lợi:Khu đất qui hoạch có hướng Đông Bắc đường Âu Dương Lân là

trục giao thông chính của Quận 8 có lộ giới 20m chạy ra trục đường chính về trung tâm thành phố, hướng Tây Bắc là hẻm 312 lộ giới 6m Do vậy khu đất có

hai mặt tiếp cận thuận lợi cho việc bố trí các hạng mục công trình

Khu đất quy hoạch nằm trên trục đường chính Âu Dương Lân có thể sử dụng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của tuyến chính như cấp điện, cấp nước, thoát

nước

Khó khăn:Khu đất có hình dạng lồi lõm phức tạp khó khăn cho sắp xếp và

tổ chức không gian cho khu ở

4.3.2.3 Quy hoạch tổng thể toàn khu

Phương án thiết kế được quy hoạch không gian đối xứng Bố trí công trình trên khu đất theo dạng đảo nhằm mục đích giữ khoảng cách với các công trình xung quanh và định hướng đơn chiều cho giao thông tiếp cận Diện lớn của toà nhà không trải dọc theo đường Âu Dương Lân mà khéo léo quy hoạch một khoảng lùi cho công trình về phía hẻm 312 giúp công trình có thêm tầm nhìn và đảm bảo cảnh quan chung của khu vực, khoảng không gian đó có bố trí các dải cây xanh và sân bãi đỗ xe cho hướng tiếp cận từ đường Âu Dương Lân an toàn

và thuận tiện Công trình được phân chia theo ba khu chính Phía trên là khối ở, khối đế tầng một là trung tâm thương mại, bên dưới là diện tích tầng hầm được

mở rộng thêm nhằm phục vụ làm bãi đậu xe ô tô Trạm điện,bể nước ngầm đựơc

bố trí ở góc khuất xen giữa các dải cây xanh cách ly, đảm bảo cho việc cấp điện, nước cho công trình, không gây mất mỹ quan chung Hệ thống đường nội bộ chạy bao quanh công trình thuận tiện cho việc PCCC cũng như giao thông đối nội và đối ngoại

4.4 Giải pháp kiến trúc và xây dựng

- Tầng trệt: là khu vực sinh hoạt cộng đồng, khu siêu thị và dịch vụ

- Tầng 2: khu nhà trẻ với số trẻ tối đa có thể 75-80 trẻ

4.4.2 Giải pháp căn hộ và trang thiết bị

Cơ cấu căn hộ: Để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người sử dụng, các căn hộ

được thiết kế nhiều loại diện tích khác nhau Mỗi căn hộ đều được bố trí phòng sinh hoạt (phòng khách), phòng ăn, nhà bếp, nhà vệ sinh và có từ 02 đến 03 phòng ngủ

Mỗi căn hộ đều có :

 02 Lôgia và sân vườn để thông thoáng và hóng mát

Về yêu cầu lắp đặt thiết bị: Cửa đi mặt lôgia và lối vào dùng cửa kính

khung sắt, cửa bên trong căn hộ dùng cửa pano gỗ; sàn nhà lót gạch ceramic, sàn khu vệ sinh gạch mozaich hoặc ceramic có xử lý chống thấm; tường bếp và khu

vệ sinh ốp gạch men, sơn nước toàn bộ căn hộ

Lắp đặt thang máy và bố trí cầu thang bộ và cầu thang thoát hiểm khi xảy ra sự

cố Cầu thang bộ được thiết kế rộng rãi (rộng 1,2m), vừa sử dụng tiện lợi cho giao thông lên xuống hàng ngày, đồng thời đáp ứng được yêu cầu thoát nạn dễ dàng, nhanh chóng khi xảy ra sự cố Đối với nhu cầu thông tin liên lạc và sinh hoạt văn hoá, thiết kế lắp đặt hệ thống cable điện thoại, cable nối ănten đến từng căn hộ