Thực trạng thị trường bất đông sản Hà Nội

Đề tài: Thực trạng thị trường bất đông sản Hà Nội

Xin tr©n thµnhc¶m ¬n

Sv: Lý MaiToµn

Lời nói đầu

Thị trờng bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với

sự phát triển kinh tế xã hội mỗi quốc gia Trong nhữngnăm gần đây, thị trờng bất động sản Hà nội đã trởthành một vấn đề quan trọng và ngày càng đợc sự chú ýcủa d luận Thủ đô Các phơng tiện báo chí , truyềnhình luôn đề cập tới thị trờng bất động sản, tới nhữngvấn đề cập nhập của thị trờng này; hoạt động thị trờngbất động sản ngày càng sôi động cùng với sự phát triểnkinh tế của cả nớc nói chung và thủ đô nói riêng Điều đócho thấy rằng, tầm quan trọng và ảnh hởng của thị trờngbất động sản đến đời sống kinh tế xã hội là rất to lớn.Thật vậy, bởi bất động sản nhu cầu thiết yếu không thểthiếu đợc, nhất là đất ở, nhà ở vô cùng quan trọng đối vớimỗi ngơì

Những vấn đề nóng bỏng, bất cập của thị trờng bất

động sản thờng đợc đề cập đến nh: vấn đề sốt đất,

đầu cơ đất, mua bán trao tay cơn sốt đất ở Hà Nộikhởi đầu từ hơn một năm qua đến nay vẫn cha hạ nhịêtgiá nhà đất tăng không chỉ vài chục phần trăm mà tới vàitrăm phần trăm_ hịên tợng không bình thờng cuả nềnkinh tế ; giá đất , giá nhà hiẹn nay cao quá bất hợp lý sovới thu nhập của đại đa số ngời lao động; thị trờng bất

động sản còn đang ở giai đoạn sơ khai, là thị trờngkhông chính thức ( nhà nớc không kiểm soát đợc)…Từ đó

là rất cần thiết và có ý nghĩa , nhằm tìm hiểu thị trờngbất động sản qua đó có các giải pháp góp phần thúc đẩyhình thành và phát triển thị trờng bất động sản Hà nội,phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô

Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm:

 Phân tích thực trạng thị trờng bất động sản Hà Nội

 Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trờngbất động sản

Thị trờng bất động sản là một lĩnh vực rọng lớn, nên vớitrình độ còn hạn chế sẽ không thể tránh khỏi nhữngthiếu sót Rất mong nhận đợc những ý kiến đóng gópquý báu của các thầy cô, các cán bộ Cục Quản Lý Nhà- BộXây Dựng, và các bạn để rút ra những kinh nghiệmtrong nghiên cứu , làm việc sau này

Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của côngtác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai,nhà ở các công trình xây dựng và các tài sản gắn liềnvới đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản.Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải đ-

ợc đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát củacác cơ quan nhà nớc có thẩm quỳên

+ Nhà đất: - theo nghĩa rộng là các loại đất sử dụngcho các mục đích khác nhau

- theo nghĩa hẹp là nhà và khuôn viên xungquanh nhà, cũng nh đất cho mục đích sử dụng xâydựng nhà

2) Thị trờng và các loại thị trờng

a) Thị trờng

Là hợp phần bắt buộc của kinh tế hàng hoá vì nó ra

đời, phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá, trong đó thông qua sự trao đổi hàng hoá trên thị trờng tạo ra sự gắn bó giữa thị trờng và nền kinh

tế hàng hoá Vậy thị trờng là một phạm trù của kinh tế hàng hoá, và nó là kết quả của sự phân công lao động cuả nền kinh tế hàng hoá, là một phạm trù khách quan tất yếu, là yếu tố nội tại của sản xuất hàng hoá

Vậy thị trờng : ‘ là tổng thể các quan hệ thực hiệnhàng hoá và dịch vụ, là nơi diễn ra quá trình trao đổitác động qua lại lẫn nhau giữa ngời mua và ngời bán hànghoá, dịch vụ để nhằm thống nhất xác định về số lợng,chất lợng , giá cả hàng hoá dịch vụ

Thị trờng hết sức đa dạng, phức tạp chủ yếu đất ở quiluật thị trờng chi phối nh: qui luật cạnh tranh, cung cầu,giá trị, gía cả

b) Phân loại thị trờng

Để nắm băt bản chất thị trờng , nhận biết từng loại thị ờng , x hớng hình thành và vận động của từng loại thị tr-ờng Vì vậy cần phải phân loại thị trờng , tức là phân

tr-chia thị trờng theo các giác độ khách quan, căn cứ khoahọc.

c) Các hình thái thị trờng

phân loại bổ ngang hoặc bổ dọc, tuỳ thuộc theo mức

độ cạnh tranh và số ngời tham gia trên thị trờng :

mua hạn chế độc quyềnsong phơng độcquyền

cạnhtranh bánNhiều độc quyền

mua độc quyềncạnh tranh

mua

Cạnhtranh

Thực tế ngời ta phân loại thị trờng nh sau:

+ thị trờng cạnh tranh hoàn hảo – thị trờng đa phơng + thị trờng không hoàn hảo thị trờng đơn phơng ,thị trờng cạnh tranh độc quyền

Thị trờng cạnh tranh hoàn hảo: nhiều ngời cùng mua bánmột loại hàng hoá ở đây không một ngời mua và bánriêng lẻ nào tác động đến giá cả thị trờng

điều kiện: - số ngời tham gia mua bán nhiều

- Không có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu

- Ra nhập hoặc rút lui rễ ràng

- Các doanh nghiệp đều có thông tin đầy đủ về thịtrờng

Thị trờng độc quyền đa phơng: số ngời bán đủ ít để

có thể gây ảnh hởng đến giá

Thị trờng cạnh tranh độc quyền : có nhiều ngời bán mộtsản phẩm nhất định, sản phẩm đó ít nhiều khác nhau( khác biệt về mẫu mà , dịch vụ, địa điểm…)

d ) Thị trờng bất động sản

Là địa điểm, là nơi tại đó những ngời mua và bán bất

động sản tác động qua lại lẫn nhau, để xác định giá cả

và số lợng bất động sản đợc thể hiện

Thị trờng bất động sản bao gồm : thị trờng mua bán bất

động sản ; thị trờng cho thuê; thị trờng thế chấp bảohiểm bất động sản

Theo trình tự thời gian chia thị trờng bất động sản nhsau:

- thị trờng cấp I: là thị trờng chuyển nhợng, giao hoặccho thuê quyền sử dụng đất

- thị trờng cấp II: là thị trờng xây dựng các công trình

để bán hoặc cho thuê

- Thị trờng bán lại hoặc cho thuê lại những cônng trình

đã đợc mua hoặc đã cho thuê

1.2 ) Vai trò của thị trờng bất động sản

Vai trò của thị trờng bất động sản hết sức to lớn đợcthể hiện nh sau:

1) thị trờng bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuấtcác yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh

Thị trờng là nơi chuyển hoá từ hình thái hiện vật sanghình thái gía trị

đây là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, tốc

độ gia tăng về kinh doanh, hiệu quả kinh doanh Cho nênquyết địn h sự ra đời tồn tại của các doanh nghiệp kinhdoanh bất động sản

Quá trình kinh goanh bất động sản là quá trình tạo racác bất động sản quá trình đó đợc thể hiện bằng tiền

tệ hoá các yếu tố sản xuất trong đó có đất đai vàotổng giá trị bất động sản Tốc độ chu chuyển nhanhhay chậm phụ thuộc vào tốc độ lu thông hàng hoá vàdung lợng thị trờng

2) Thị trờng bất động sản là cầu nối giữa ngời sản xuât

và tiêu dùng về bất động sản , giữa ngời xây dựngmua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất

3) Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng caochất lợng nhà ở bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng

đất

4) Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và cáccông trình gắn liền với đất

5) Góp phần nâng cao trình độ hơp tác và nâng caotrình độ xã hội hoá sản xuất kinh doanh

1.3) Đặc điểm thị trờng bất động sản

1) Mang tính chất không tập trung

Trải rộng khắp nơi, trên phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia,

đất đai có đặc điểm không thể di dời, tiêu huỷ

Thị trờng này bao ồm hang loạt thị trờng nhỏ mangtính chất điạ phơng, do điều kiện tự nhiên, kinh tế xãhội…khác nhau, tạo nên thị trờng khác nhau, qui mô khácnhau ở đô thị sẽ có trình độ qui mô chất lợng cao hơn ởnông thôn.

2) Là thị trờng không hoàn hảo

- vì đất đai không tái tạo đợc , vì vậy mang tính chất

độc quyền nhiều hơn so với thị trờng hàng hoá, biến

động về giá đât mạnh hơn so với giá hàng hoá khác

- do các đặc tính của tài sản đất đai, sự thiếu thôngtin về giao dịch bất động sản góp phần tạo nên sựkhong hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trờng bất

động sản

- do cấu trúc của mỗi toà nhà, mõi thửa đất có đặctrng , riêng bịêt, đa số các giao dịch bất động sảndều tiến hành riêng rẽ

3) Cung trong thị trờng bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng tơng ứng với sự thay đổi của cầu.

Vì tính bền vững của bất động sản gây ra tính thíchnghi kém trên hai mặt cung và cầu ở thị trờng

Việc tăng cung một loại bất động sản nào đó đòi hỏi mấtnhiều thời gian nh xin cấp giấy phép xây dựng vànhững biến động xảy ra chậm hơn so với phần lớn các thịtrờng Vì không có khả năng điều chỉnh tăng cung kịpthời cho nên giá cả sẽ đột ngột tăng khi cầu tăng Do vậy ‘phải đo đợc nhịp đập của chu kỳ kinh tế’ gắn với sựbiến động cơ cấu dân c, thu nhập dân c… ở một thời

điểm, từ đó dự đoán đợc sự vận động hợp lý trong các

điều kiện thị trờng , sự thay đổi của dòng thu nhạp tạonên cho một tài sản cho trớc, ở một thời gian cho trớc, trêncơ sở đó phục vụ xác định giá trị bất động sản

4) Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là

cố định

Mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trongtổng cung Cung không nhất thiết cố định cho từng mục

đích sử dụng cụ thể, nhng tổng đất là cố định và việchạn chế bằng qui hoạch , kiểm soát sẽ ảnh hởng lớn đếncung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể nào đó,vì vậy phải.

1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trờng bất động sản hiện nay

1) Nhà nớc và ngời sử dụng đất

Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản

lý, nhà nớc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn

định, lâu dài, ngời sử dụng đất đợc các quyền sử dụngnh: chuyển đổi , chuyển nhợng, cho thuê và cho thuê lại,thừa kế, thế chấp, góp vốn

2) Ngời kinh doanh bất động sản

Là ngời thông qua các quá trình kinh doanh bất độngsản để tìm lợi nhuận Bao gồm các doanh nghiệp, tổchức, cá nhân , Hà nội hiện có 4 loại chủ đầu t tham giakinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trực thuộc thànhphố, doanh nghiệp trung ơng, các tổ chức đoàn thể, ng-

ời dân

3) Chính phủ và các cơ cấu chính phủ

Chính phủ và các cơ cấu chính phủ quản lý, giám sát,

ra các qui tắc đối với sự vận hành của thị trờng bất

động sản Sự tham gia của chính phủ thể hiện trên haimặt chủ yếu: Thứ nhất, thông qua công cụ kế hoạch vàcác đòn bẩy, chính phủ điều tiết vĩ mô tổng lợng củathị trờng bất động sản; thứ hai, thông qua cơ chế thị tr-ờng chính phủ điều tiết quan hệ cung – cầu và gía cảbất động sản

4) Ngân hàng

Thông qua nguyên tắc kinh doanh tiền , ngân hàng tổchức kinh doanh bất động sản nhằm thúc đẩy mở rộngthị trờng bất động sản (tạo vốn cho các doanh nghiệp,

Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi công xây dựng côngtrình từ các chủ đầu t bất động sản

6) Chuyên gia t vấn các loại

Các chuyên gia t vấn nh : kiến trúc s, kỹ s thiết kế, thicông , lắp đặt công trình ; kế toán lo hạch toán kinh

tế , tài vụ, nột thúê; chuyên viên kinh tế và giá cả tronggiao dịch mua bán, thuê nhà; luật sự; môi giới

1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trờng bất động sản.

- Thị trờng là đối tợng quản lý cuả nhà nớc, nhà nớcquản lý thị trờng nay nhằm : phát huy những u thế củacơ chế thị trờng và hạn chế khắc phục những khuyếttật đất ở cơ chế này phát sinh ra, thông qua công tácquản lý nhà nớc định hớng, dẫn dắt các thành phần kinh

tế tạo môi trờng và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sảnxúât kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trờng ,kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trongkinh tế bảo đảm sự kết hợp hài hoà trong sự phát triểnkinh tế- xã hội

- Thị trờng bất động sản có nhiều thành phần kinh tếtham gia Các thành phần kinh tế bình đẳng với nhau tr-

ớc pháp luật, hoạt động sản xuất kinh doanh trong môi ờng hợp tác và cạnh tranh Các chủ thể kinh tế trong lĩnhvực kinh doanh bất động sản là độc lập với nhau và họtoàn quyền quyết định việc kinh doanh của mình

tr Trình độ phân công lao động xã hội và xã hội hoáphát triển đến mức độ nhất định

- Ngời bán và ngời mua bất động sản đợc tự do giaodịch, tự do lựa chọn tuỳ theo khả năng của mình, cáchoạt động giao dịch trên thị trờng phải tuân thủ theocác yêu cầu của thị trờng , đmả bảo đầu đủ thông tin

về thị trờng bất động sản

- Trình độ năng lực quản lý kinh doanh và sự hiểu biết

về thị trờng bất động sản của các doanh nghiệp, cánhân tham gia vào thị trờng, nhất là các nhà quản lý

II) Sự vận động của thị trờng bất

- ngời chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán

- bất động sản phải dáp ứng đợc các yêu cầu của thị ờng và đợc thị trờng chấp nhận về giá trị sử dụng

tr giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh toán

- phải có thị trờng bất động sản xuất hiện, số lợng bất

động sản tham gia giao dịch trên thị trờng là đợcthừa nhận

2) Các khu vực sản xuất và cung nhà ở

+ Khu vực công cộng

khu vực công cộng hay còn gọi là khu vực nhà nớc là cáchoạt động xây dựng phát triển nhà ở do nhà nớc hoặccác cơ quan, doanh nghiệp nhà nớc đầu t xây dựngbằng nguồn vốn ngân sách nhà nớc hoặc coi nh nguồnvốn ngân sách nhà nớc và các quỹ nhà ở khác thuộc sởhữu nhà nớc Khu vực công cộng đợc xem là tiêu điểmcủa chính sách nhà ở vì nó là khu vực nhà nớc có thểcan thiẹp trực tiếp vào

+ Khu vực t nhân

Khu vực phát triển nhà ở t nhân là những hoạt động

nớc , do các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân thực hiện

và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nớc vềquản lý xây dựng và phát triển nhà ở Nhà nớc điều tiếtkhu vực này thông qua các qui tẵc qui định và tiêuchuẩn xây dựng

Chính phủ các nớc thờng điều tíêt thị trờng nhà ở tnhân theo hai hớng là : thứ nhất: thực thi các chính sáchnhằm hạn chế việc phát triẻn các khu nhà có diện tíchlớn, giá trị cao, khuyến khích phat triẻn các khu nhà códiện tích nhỏ gía thành phù hợp với tầng lớp bình dânthông qua các qui địng về tỷ lệ và mật độ xây dựng,

hệ số sử dụng đất và mặt bằng xây dựng, các chínhsách về thuế đối với thu nhập xây dựng nhà ở cao cấp

có thu nhập cao Thứ hai: chính phủ tạo điều kiẹn đểtàng lớp bình dân có thể tiếp cận đợc các khu vực nhà

ở t nhân qua chính sách cho vay vốn bằng việc thếchấp chính ngôi nhà mà họ mua

+ Quĩ nhà đất trong quy hoạch của chính phủ

Nhà nớc thực hiện quy hoạch và phân định các vùng

đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau

Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổngcung nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợppháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợppháp

+ Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng

Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng tác động rất lớn

đến cung nhà đất Kết cấu hạ tầng có thể làm thay

đổi công dụng và giá trị nhà đất hiện có Đây là mộtcông việc quan trọng do chính phủ hoặc chính quyền

địa phơng quyết định

+ Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở

Các yếu tố đầu vào, các nguyên liệu đầu vào, giá thànhnguyên vật liệu có vai trò quan trọng trong cung nhà ở,tác động đến kiểu dáng, chất lợng, đặc điểm, tính

đa dạng , phong phú của bất động sản

+ Chính sách và pháp luật của nhà nớc

Cung về nhà đất phụ thuộc vào chính sách của chínhphủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chínhsách sử dụng đất và các khoản đầu t phát triển nhà

đất

3) Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đờng cung

a) Độ co giãn của cung

Sự thay đổi về cung trớc hết bắt nguồn từ sự thay đổicủa sản xuất Đất đai có nguồn gốc tự nhiên, cố định

nh thế nào đối với cung hàng hoá la nhà đất? Tổng cung

đất đai nói chung là một đờng hoàn toàn không co giãn ,song đó cha phải là cung đất với t cách là hàng hoá

Trong phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về nhà đất

là một hàm co giãn đối với giá cả Tuy nhiên , độ co giãncủa cung nhà đất đối với giá cả nói chung là tơng đốinhỏ, do vậy hàm cung nhà đất trên thực tế là một đờngtơng đối dốc

Giá

lợng cung

b) Sự dịch chuyển đờng cung

Có nhiều nhân tố tác động làm đờng cung dịch chuyểnhẳn qua một bớc qua trái hoặc phải Trong những trờng

thờng tạo ra những thay đổi đáng kể về giá cả bất

2.2) Cầu về bất động sản

1) Khái niệm

Cầu về bất động sản là khối lợng bất động sản mà

ng-ời tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanhtoán để nhận đợc khối lợng bất động sản đó trên thị tr-ờng

Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một

sự cách biệt khá lớn về qui mô , phạm vi và đối tợng xuấthiện Nhu cầu thờng xuất hiện với một qui mô khá lớn trênphạm vi rộng với tất cả các đối tợng Song cầu trên thực tếlại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không

có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tợng có nhucầu nhng không trở thành cầu trên thị trờng, có những

đối tợng không có nhu cầu sử dụng nhng lại có nhu cầu

đầu cơ kíêm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trờng

Điều kiện hình thành cầu:

- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà

đất nào đó

- Có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toánnhu cầu đó

- Phải có sự hoạt động của thị trờng để nhu câù cókhả năng thanh toán có điều kiện gặp cung

Có rất nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản, cóthể phân nh sau:

- cầu về đất đai cho sản xuất

- cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và cáccông trình công cộng

- cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựngcác công trình bất động sản khác

- cầu giả tạo trong quan hệ thơng mại đất ở kỳ vọng lợinhuận của ngời đầu t bất động sản

Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai và nhà

ở Dân số tăng làm tăng qui mô gia đình dẫn đến quimô diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên Sự giatăng dân số cũng cũng kéo theo sự gia tăng của số lợng

hộ gia đình độc lập Kết cấu độ tuổi của dân số cũng

là một yếu tố tác động lớn đến sự thay đổi về cầunhà ở Sự tăng dân số không chỉ làm gía tăng nhu cầu

về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về nhà đấtnhất là tại các trung tâm Vì vậy, cùng với sự gia tăngdân số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanhchóng và sự nhộn nhịp của thị trờng nhà đất cũng bắt

đầu từ những trung tâm này

b)Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng

đất đai

Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân

tố làm thay đổi cung cầu về bất động sản Đặc biệt là

sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà

ở, các khu thơng mại, các khu vui chơi giải trí

c) Sự tác động của việc làm và thu nhập

Nếu nh mức thu nhập càng tăng lên cho phép phần lớnnhu cầu trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán thì

rõ ràng cầu về nhà đất sẽ tăng lên Ngời ta đã chỉ ramối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu vềnhà đất, khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải

u tiên để thoả mãn các nhu cầu thiết yếu, khi chúng đã

đợc đảm bảo thì phần thu nhập sẽ đợc chuyển sanggiải quyết về nhu cầu nhà ở, do vậy khi thu nhập tănglên cầu về nhà ở, đất ở tăng lên khá rõ nét

d)Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị

Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi

vực hoạt động kinh tế xã hội Đặc trng rõ nét của đô thịhoá qui mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sựphát triển qui mô bề rộng không gian đô thị Chính vìvậy, quá trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổicăn bản nhất về cầu nhà ở đô thị Mất cân đối cungcầu về nhà ở đô thị cũng xuất hiện chủ yếu trong giai

đoạn này Quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay

đổi về tổng cầu nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấunhu cầu nhà ở Vì vậy cầu nói riêng và thị trờng bất

động sản nói chung diễn biến sôi động nhất trong qúatrình phát triển của đô thị hoá

g) Những chính sách của Chính phủ

Những chính sách của chính phủ trung ơng hoặcchính quyền địa phơng cũng là những nhân tố tác

động hết sức nhạy cảm đến cầu bất động sản Trong

đó, thái độ của chính phủ về quyền sở hữu nhà vàquyền sử dụng đất ở là một trong những tác nhânmạnh, và nhạy cảm đối với sự thay đổi về qui mô, kếtcấu và tính chất cầu về bất động sản

h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể

đến cầu về nhà ở

Do lọng tiền có sẵn nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàngchuyển thành nhu cầu có khả năng thanh toán và trởthành cầu trên thị trờng bất động sản

3) Độ co giãn của cầu

Độ thay đổi cuả cầu bất động sản nhà ở so với độthay đổi của các yếu tố xác định đợc gọi là độ co giãncủa cầu về bất động sản

Độ co giãn của cầu về đất ở, nhà ở phụ thuộc rất lớn vàocác biến số: qui mô gia đình, thu nhập, giá cả Một mốiquan hệ thuận chiều là : qui mô gia đình tăng lên cũngkéo theo cầu về diện tích nhà và đất ở tăng theo, Tuynhiên hệ số co giãn này khong chỉ phụ thuộc vào sự thay

đổi của qui mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia

Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhạp đợc xác định làtốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thunhập Khi thu nhạp còn thấp cha vợt quá mức nhu cầu tốithiểu vê các vật phẩm cơ bản nh lơng thực, thực phẩmthì độ co giãn của cầu đối với thu nhập rất nhỏ Khi thunhập tăng lên vợt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ thunhập đợc để dành cho chỗ ở tăng lên khá nhanh và chiếmmột tỷ lệ tơng đối lớn.

Độ co giãn của cầu so với giá cả là quan hệ so sánh giữatốc độ biến động của cầu so với tốc độ biến thiên củagiá cả nhà ở Cầu về bất động sản có độ giãn khá lớn đốivới giá cả khi mức tiêu dùng nhà ở bình quân còn thấp, và

độ co giãn sẽ giảm dần khi mức tiêu dùng đạt đến mứcnhu cầu cần thiết

2.3) Giá cả bất động sản

1) Khái niệm giá cả

Thế nào là giá cả bất động sản ? trong nền kinh tế thịtrờng , tức là muốn nói đến ‘giá thị trờng’ của bất độngsản Giá cả thị trờng là giá bán có thể đợc thực hiện tốtnhất cuả một tài sản; là mức giá thịnh hành dới các điềukiện thị trờng xác định, trong đó các bên giao dịch mua

và bán đều tự nguyện, đợc thông tin đầy đủ về thị ờng và tài sản- đối tợng mua bán

Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của mọt tài sản,

là số tiên thoả thuận giữa ngời mua và bán tại một thời

điểm xác định ở các thời điểm khác nhau giá cả có thểcao hoặc thấp; trong cơ chế thị trờng mở, giá cả là mộtphạm trù trung tâm của kinh tế hàng hóa

2 ) Các loại giá cả bất động sản

Giá bất động sản đợc phân chia căn cứ vào mục đíchdịnh giá Với những mục đích định giá khác nhau sẽ cónhững giá khác nhau có thể có các loại sau:

- Giá mua (bán) bất động sản

- Giá cầm cố

- Giá hạch toán

- Giá bảo hiểm

Gía bất động sản thơng bao gồm :

Giá BDS = giá nhà + giá đất

Giá nhà phải căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệuxây dựng nhà để tính giá Giá đất phải dựa trên cơ sởmục đích sử dụng xác định và tại một thời điểm xác

động tiêu cực và tích cực

a) Những tác động tích cực

cùng với thị trờng hàng hoá, thị trờng dịch vụ, lao

động ,vốn thị trờng bất động sản đợc hình thành vàphát triển góp phần tạo lập đợc một hệ thống các thị tr-ờng đầy đủ trong nền kinh tế

- Cơ chế thị trờng có khả năng phân bổ, điều tiết cácnguồn lực tớicác khu vực của nền kinh tế dới sự tác độngcủa qui luật giá trị, cạnh tranh, cung cầu, giá cả thị tr-ờng tự động điều chỉnh các chức năng sử dụng bất

động sản có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật

t, lao động, vốn, vào các khu vực cần thiết

- Cơ chế thị trờng có vai trò là đon bẩy kích thích sựphát triển khoa học công nghệ, kích thích sản xuất kinhdoanh, tăng năng suất lao động, tăng cờng trình độchuyên môn sản xúât kinh doanh trong lính vực kinhdoanh bất động sản

- Cơ chế thị trờng có khả năng sàng lọc, đào tạo ,

luyện những ngờì kinh doanh trong lĩnh vực kinh

doanh bất động sản

- Cơ chế thị trờng kích thích tính năng động sáng tạocủa các chủ thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh bất

động sản , nhờ đó động viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất, lao động, vốn, của doanh nghiệp

- trong cơ chế thị trờng chỉ quan tâm đến lơi nhuận,coi lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu Cho nên sản xuất kinh doanh vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo khuynh hớng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phat triển cơ sở ha tầng- vốn tình trạng huỷ hoại tai nguyên thiên nhiên, môi trờng, vi phạm pháp luật

- Bản chất của cơ chế thị trờng là cạnh tranh , nên đã tạo ra sự phân cực xã hội Phân hoá giàu nghèo , tăng thêm bất bình đẳng trong xã hội Tình trạng này dẫn

đến môt bộ phận kinh doanh bất động sản trở nên giàu

có, còn đông đảo bộ phận khác thì ngợc lại

Những mặt trái của nền cơ chế thị trờng trên đay có thể dẫn tới hoạt động của thị trờng bất động sản theo các kênh ngầm, manh mún , gây nên những hiện tợng

đầu cơ, tích trữ và tạo nên những cơn sốt đất, làm thịtrờng không ổn định

Để hạn chế những mặt tiêu cực trên đây, vai trò quản

Tuy mặt trái của thị trờng là hiện thực song mức độ diễn ra và hậu quả của nó có sự khác nhau do sự quản lýkinh tế xã hội ở từng nơi khác nhau Việc hạn chế những khuyết tật vốn có của cơ chế thị trờng lại tuỳ thuộc vào bản chất của chế độ xã hội Đối với những nơc TBCN, mặc dù đã có bề dày kinh nghiệm trong quản lý thị tr-ờng nói chung, với kỹ thuật và công nghệ cao, song doa bản chất quan hệ sản xuất t bản chủ nghĩa nên những mâu thuẫn nảy sing trong quan hệ đất đai và các quan

hệ phát triển nhà ở cho các khu dân c đô thị và nông thôn, sự phân cực xã hội trở nên găy gắt ở nứơc ta, với một thời gian ngắn thực hiện nền kinh tế thị trờng

định hớng xã hội chủ nghĩa, tuy những khuyết tật vốn

có của cơ chế thị trờng vẫn thờng xuyên xuất hiện,

nh-ng do nỗ lực của nhà nớc nhữnh-ng khuyết tật đó đợc chủ

động khắc phục, từng bớc góp phần đảm bảo ổn dịnh xã hội, phát triển kinh tế đất nớc

3.2) Vai trò của nhà nớc

Quản lý nhà nớc theo cơ chế thị trờng coa sự quản lý của nhà nớc là thực hiện mô hình hỗn hợp quản lý, điều tiết nền kinh tế thị trờng thông qua sự tác động của bàn tay vô hình và bàn tay hữu hình, nhằm phát huy uthế và hạn chế những khuyết tật của cơ chế thị trờng ,

đảm bảo cho nền kinh tế vận đông và phát triển lành mạnh Việc thừa nhận sự quản lý nền kinh tế theo mô hình trên đây có nghĩa là nhà nớc không đứng ngoài quá trình phát triển Nhìn một cách tổng quát nhà nớc

có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển, và chức năng phát triển Nhà nớc sử dụng một hệ thống chính sách vĩ mô, trong đó có các giải pháp tác động trc tiếp , gián tiếp, có tính định hớng lâu dài…

ở nớc ta, sự quản lý điều tiết của nhà nớc khong chỉ nhằm khắc phục các khuyết tật của nền kinh tế thị tr-ờng mà cong đảm bảo yêu cầu và mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội theo định hớng xã hội chủ nghĩa

Thực chất sự tác động của nhà nớc đối với các chủ thể kinh tế tham gia vào thị trờng bất động sản đợc thể hiện trên hai phơng diện :

- một là: tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trờng kinh

tế –xã hội- pháp luật để phát triển, qua đó nhà nớc

định hớng sự phát triển của các chủ thể kinh tế tham gia thị trờng bất động sản theo mục tiêu đã định Về phong diện này nhà nớc cần sử dụng chính sách vĩ mô tác động một cách gian tiếp đến các chủ thể kinh tế tham gia vào thị trờng bất động sản nh : chính sách

đầu t xây dựng kết cáu hạ tầng, chính sách luật và quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà , thuế…Những chính sách này đợc coi nh nhân tố bên ngoài tác động hoạt động kinh doanh bất động sản

- hai là: thúc đẩy sự phát triển các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bằng các chính sách giúp đỡ hỗ trợ vật chất, tạo điều kiện nang cao năng lực của các doanh nghiệp Về phơng diện này nhà nớc ban hành các chính sách và giải pháp

về đất đai tín dụng,…đây là những công cụ tác độngtrực tiếp đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và có ý nghĩa quan trọng

Nh vậy, sự tác đông của nhà nớc đến việc hình thành

và mở rộng thị trờng bất động sản nói chung, là sự tác

động của hệ thống chủ trơng , chính sách, giải pháp vĩmô trong việc phát triển kinh tế nội tại của từng doanh nghiệp tham gia vào thị trờng này và tạo môi trờng kinh tế- xã hội thuận lợi để định hớng.Quan hệ giữa nhà nớc

và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải

đợc đặt ra trong bối cảnh của một nền kinh tế nhất

định Về phơng diện quản lý đợc thể hiện: nhà nớc là chủ thể quản lý và các doanh nghiệp đối tợng quản lý

Đó là mối quan hệ bình đẳng, giúp đỡ hợp tác cung phát triển giữa các doanh nghiệp cùng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản với nhau cũng nh các chủ thể

các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản , ngoài một

số lĩnh vực công cộng then chốt, nhà nớc phải hỗ trợ, còn lại chủ yếu là quan hệ vay rrả, không hỗ trợ tràn lan, quyền lợi đợc quy định rõ ràng

Nội dung vai trò của nhà nớc về quản lý, điều tiết thị trờng bất động sản bao gồm:

- tạo lập môi trờng pháp lý thuận lợi cho sự hình thành

và mở rộng thị trờng bất động sản

- thông qua quy hoạch, kế hoạch đặc biệt là chiến lợc phát triển kinh tế – xã hội để định hớng cho sự hình thành và phát triển thị trờng bất động sản

- tạo môi trờng chính trị- xã hội ỏn định, bảo đảm chothị trờng bất động sản phát triển ổn định, không bị xáo trộn

I) Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Hà Nội

1) Về điều kiện tự nhiên

Hà Nội là thủ đô của cả nớc, nằm ở vị trí trung tâm

đồng bằng Bắc bộ, nằm bên bờ Sông Hồng trên vùng

đồng bằng trù phú, có địa hình tơng đối bằng phẳng

ở đây khí hậu chịu ảnh hởng của chế độ gió mùa nhiệt

đới với hai mùa rõ rệt: mùa ma nóng ẩm và mùa khô lạnh, ợng ma trung bình hàng năm là1.676 mm

l Phía bắc giáp tỉnh Bắc Ninh, Thái Nguyên

- Phía đông giáp tỉnh Hng Yên

- Phía nam giáp tỉnh Hà Tây

Hà nội có diện tích 918, 42 km2, khoảng cách từ cựcbắc xuống cực nam thành phố dài trên 50 km và từ cựctây sang cực đông gần 30 km Hà nội bao gồm 7 quậnnội thành : Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trng,Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh xuân , với diện tích 83,98 km2( chiếm 9,14% diện tích thành phố ) gồm 102 phờng ; 5huyện ngoại thành : Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, ThanhTrì, Từ Liêm, với diện tích 834,4 km2 (chiếm 90,86 %diện tích thnhà phố ) gồm 118 xã và 9 thị trấn

Từ Hà Nội có thể đi khắp mọi mièn đất nớc bằng hệthống giao thông thuận tiện , Hà nội là đầu mối giaothông quan trọng của cả nớc

Trong suốt quá trình lịch sử phát triển của mình, Hànội luôn giữ vai trò trung tâm chính trị của cả nớc Cùngvới lịch sử vẻ vang, Hà nội còn là trung tâm chính trị ,kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật của cả nớc

Đại bộ phận diện tích Hà nội nằm trong vùng đồngbằng châu thổ Sông Hồng với độ cao trung bình từ 5m-20m so với mặt nớc biển, chỉ có ít khu vực đồi núi ởphía bắc và tây bắc của huyện sóc sơn, còn lại đất

đai bằng phẳng thuận lợi cho xây dựng và phát triên nhà Mặt khác, do Hà nội có nhiều đầm hồ tự nhiên và hệthống kênh rạch Với yêu cầu của đô thị hoá, nhiều hồ ao

đã đợc san lấp để lấy đất xây dựng Khí hậu của Hà nộinóng lạnh thất thờng , độ ẩm cao tác động tới kết cấu,chất lợng công trình

2) Điều kiện xã hội

Một đặc điểm nổi bật của nền điều kiện xã hội làdân số Tổng dân số Hà nội năm 1997 là 2.464.000,trong đó dân số 7 quận nộ thành là 1.298.000 ngời-52,67% tổng số dân thành phố Hiện nay, Hà nội chiếm3% dân số cả nớc và đứng thứ 9 về mặt dân số theo

đơn vị lãnh thổ hành chính Dân số Hà nội khá cao làmcho nhu cầu nhà ở ngày càng tăng nhanh

Phân bố dân c không đồng đều Khu vực nội thànhmật độ dân số cao 15.381 ngời/km2, trong đó một sốkhu vực rất cao nh khu phố cổ, quận hoàn kiếm Khu vựcngoại thành có mật độ dân số thấp trung bình 1.386 ng-ời/km2, huyện từ liêm có mật độ dân số cao nhất 2.300ngời/km2, cao gấp 12 lần so với mật độ trung bình trongcả nớc

Bình quân đất trên 1000 dân Hà nội (m2)

Hà nội 451.966 397.101 376.351Nội thành 88.896 76.407 63.786

Ba đình 45.844 40.101 48.187

Hoàn kiếm 27.107 24.944 24400Hai Bà Trng 49.182 41.863 39.829

Đông anh 834.436 768.294 74.318Gia lâm 654.224 583.826 561.271

Từ liêm 308.752 257.772 434.601

Thanh trì 510.486 490.457 491.393 Nguồn: tính toán của ban CN, TM, DV, Viện CLPT,

Bộ KH&ĐT

Mật độ dân c Hà nội có chiều hớng tăng lên tơng ứng với

tỷ lệ tăng dân số hàng năm Ngoài ra còn do tác độngcủa quá trình đô thị hoá, dân c nông thôn đổ ra thànhthị ngày càng nhiều làm cho dân số Hà nội tăng lê nhanhchóng gây ra nhiều ảnh hởng tiêu cực đến môi trờngsinh thái, an ninh xã hội

3) Điều kiện kinh tế

Hà nội là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất ,quan trọng nhất của cả nớc Nền kinh tế thành phố pháttriển mạnh và cơ cấu kinh tế phức tạp Hà nội năm 1997tổng giá trị sản phẩm trong nớc (GDP) đạt 20.306,27 tỷchiếm 6,87% so với cả nớc GDP bình quân đầu ngờităng từ 100 $ năm1993 lên 563 $ năm 1995 và 600 năm

1996 , 990 $ năm 2001

năm tăng trởng kinhtế GDP

19968,2 9,3419975,8 8,15

Những kết quả của sự tăng trởng phát triển kinh tế ở

Hà nội đã là cơ sở cho tăng mức thu nhập hàng năm vàtiêu dùng xã hội , đời sống nhân dân đợc cải thiện Nhngchênh lệch về mức sống của ngời dân ngoại thành so vớinội thành kém tới 5 lần

Hà nội còn là một trong những trung tâm công nghiệp

công nghiệp ngoài quốc doanh Do đó, dẫn tới phần diệntích đất đai , nhà ở của dân c bị thu hẹp Mặt khác, dokinh tế phát triển, trình độ dân trí cao cho nên nhu cầu

về đất đai, nhà ở cũng có cơ cấu riêng biệt so với vùngkhác Nh vậy, kinh tế đóng vai trò quan trọng đối với nhucầu, cung về đất đai, nhà ở

II) Thực trạng bất động sản Hà Nội

1) Tình hình sử dụng đất Hà Nội

*Tổng diện tích đất tự nhiên toàn thành phố tính đếnngày 31/12/ 2000 là 92.097 ha ,trong đó:

-Phân theo đối tợng sử dụng đất

Sóc sơn Đông Anh Gia Lâm Thanh

Trì Từ Liêm

30651 18230 17432 9822 7532

- Do sự tác động mạnh mẽ của quá trình đô thị hoá, từnăm 1990 –2000, cơ cấu đất đai có nhiều thay đổi:diện tích đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp giảm t-

ơng ứng là 0,88% và 0,09%, đất chuyên dùng và đất ởtăng lên tơng ứng là 0,07% và 2,07% đất cha sử dụnggiảm 1,89% Bảng dới đay cho thấy sự biến động đất

đai trong quá trình phát triển của Hà nội thời kỳ 2000:

nguồn: Quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội đến

2000

so 1995

2000

so 1990tổng diện tích

đất tự nhiên (ha) 920589180792097 -521+290 +39

* Sự biến động đất đai khu vực ngoại thành:

năm 2000, khu vực ngoại thành Hà nội gồm 5 huỵên với

118 xã và 8 thị trấn, tổng diện tích đất là 83667 ha,chiếm 90,85%

(tình hình biến động đất đai khu vực ngoại thành

hà nội): ha

Tổngdiệntích

đất

đấtnôngnghiệp

đấtlâmnghiệp

đấtchuyêndùng

đất ở đất

chasửdụng

đô

thị Nông

thôn199

1 Từliêm 10970 5328

Gia 1757 9371

s¬n 30651 12964 6647 5273 26 3089 2652Than

h

tr×

9989 5622 2082 38 119

2 1055Tæn

g 86839 43286 6717 156015 503 9081 10157200

s¬n 30651 13156 6045 5483 27 3142 2798Than

h

tr×

9822 5190 2377 332 123

3 990Tæn

g 83667 41796 6125 17270 430 8817 9229

Nguồn: Định hớng sử dụng đất đai TP HN đến năm 2010

* Số liệu ở trên cho thấy sự biến động đất trong thờigian qua tơng đối lớn và không đồng đều

- Đất tự nhiên: giảm dần từ năm 1991 –2000, năm 2000giảm 4613 ha so với năm 1991 trong đó giảm mạnh nhấtvào thời kỳ 1995-2000, năm 2000 giảm 3172 ha so vớinăm 1995 riêng huỵen Từ Liêm thời kỳ này giảm manh

3214 ha so với năm 1995 và giảm 3438 ha so với 1991, docuối năm 1995 có quyết định thành lập quận Tây Hồ,huyện Từ Liêm có năm xã bị cắt chuyển sang ( xã Phú Th-ợng, Quảng An, Nhật Tân, Xuân La, Tứ Liên, đến năm

1997 quận Thanh Xuân, Cầu Giấy ra đời, có 8 xã củahuyện đợc chuyển sang là Nhân Chính, Cầu Giấy, Dịchvọng, Mai dịch, Yên Hoà

- Đất nông nghiệp: Nhìn chung là giảm trong thời kỳ này,nguyên nhân chủ yếu là: 13 xã của Từ liêm cắt sang 3quận mới, quận Cầu Giấy 7 xã , quận Tây Hồ 5 xã, quậnThanh Xuân 1 xã

- Đất Lâm nghiệp: biến động không đáng kể từ năm1995-2000, đất lâm nghiệp giảm mạnh năm 2000 giảm

602 ha so 1995 , do chủ yếu là lấy đất mở đờng giaothông và xây dựng

- Đất cha sử dụng: tổng diện tích đất cha sử dụng ngàycàng giảm so với năm 1990, 1995 trong đó huyện từ liêmgiảm mạnh nhất 681 ha (47,3%) so với 1995 do thành phố

đã khai thác, cải tạo đất để phát triển đô thị

- Đất ở nhìn chung cũng tăng lên qua các năm, nhất là từ

1995 do tác động của quá trình đô thị hoá , do sựchuyển đổi từ đất canh tác dang đất ở , do xây dựng

các khu đô thị mới , do lấn chiếm ở Hiện nay, diện tích

đất ở toàn thành phố :11688,65 ha chiếm 12,7%,trong

đó :

Đất ở đô thị :2871,88ha chiếm 12,7%

Đất ở nông thôn:8816,77 ha chiếm 75,4%

trong đó khu vực nội thành:

-Theo nhân khẩu tự nhiên:17,3 m2/ngời

Hiện nay Hà Nội có quĩ nhà đứng thứ hai cả nớc, vàokhoảng 12 triệu m2 nhà ở, chiém khỏang 15% tổng quĩnhà ở toàn quốc ,trong dó có 5 tr m2 nhà ơ thuộc sở hữunhà nứoc –chiếm 42% ,còn lại 7 tr m2 thuộc sở hữu khácchiếm 58%

a) Về chất lợng nhà ở

Nhà ở Hà Nội đang bị xuống cấp ngiêm trọng do quĩnhà cũ đã xây dựng quá lâu nay đã hết niên hạn sửdụng Thời tiết khí hậu nớc ta lại rất khắc nghiệt làm cho

bị chiến tranh phá hoại cộng với chế độ bao cấp về nhà

ở kéo dài trong những năm trớc đây với mức tiền chothuê nhà chỉ bằng vài phần trăm gía trị khấu hao thực

tế nên không đủ để duy trì quĩ nhà đang sửdụng Hiện nàh ở Hà Nội đã h hỏng ngiêm trọng 300.000m2 (chiếm 2,5% quĩ nhà) không còn an toàn cho ngời ởnhất là khi gió bão …Đây là những nhà ống chỉ dựa vàonhau ở các khu phố cổ nôị thành hoặc những nhà mớixây dựng nhng đã bị lún nứt nặng , có chỗ lún sâu

đến hàng mét , nghiêng 15-20 độ ở khu tập thể caotầng.Có những nhà lắp ghép mối nối đã bị rỉ 2/3 cốtthép bên trong.Tổng diẹn tích nhà cần dỡ bỏ lên tới 5%quĩ nhà ở Số nhà ở h hỏng nặng phải sửa chữa cải tạochiếm 62%.Chỉ còn koảng 1/3 quĩ nhà là còn sử dụngtốt

00 40,74 4.000.000 33,3Cần sửa

Nhà ở do các cơ quan tự quản cũng bao gồm nhiều loạinhà nh lán trại sau khi xây dựng công trình ,nhà sảnxuất hoặc nhà làm việc tự đổi công năng thành nàh ở,nhà do quĩ phúc lợi của cơ quan xây cho CBCNV hoặcnhà ở do các cơ quan ,tổ chức Trung ơng xin vốn ngânsách đầu t trực tiếp.Hầu nh cơ quan Trung ơng và địaphơng nào cũng có nhà khu tập thể riêng Việc quản lý

do vậy cũng không thống nhất, có nơi ký hợp đồng chothuê nhng hầu hết không thu tiền nhà

Nhà ở thuộc sở hữu t nhân chiếm gần 60% quĩ nhà

ở Tuy nhiên , công tác quản lý t nhân cũng cha đợc quantâm đúng mức Hịên nay mới chỉ có khoảng 10%các

nhà ở t nhân có giây tờ chứng nhận sở hữu hoặc sửdụng nhà đất hợp pháp

Quĩ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc tại Hà Nội

Năm Tổng diện tích

nhà ở thuộc sở

hữu Nhà nớc (m2)

Trong đó ngànhnhà đất trực tiếpquản lý (m2)

Tỷlệ(

c) Về kỹ thuật xây dựng và hạ tầng kỹ thuật

Nhà ở của Hà Nội chủ yếu là nhà thấp tầng (1-2 tầng )chiếm tới hơn 80% phần lớn là nàh bán kiên cố Nhà ở caotầng (4-5 tầng) chủ yếu xây dựng tập trung trong cáckhu nhà ở kim liên,trung tự,giảng võ… chiếm gần 20%quĩ nhà ở

Hầu hết nhà ở Hà Nội lại không đợc xây dựng đồng bộ ,mang hạ tầng kỹ thuật chắp vá và thiếu tiện nghi, thiếucông trình phúc lợi công cộng ,úng ngập ở nhiều khu nhà,mật độ dân c phân bố khồng đều, quá tải ở khu trungtâm Hoàn kiếm(khu 36 phố phòng có mật độ tới 40.000ngời/ km2 so với mật độ trung bình toàn thành phố là26.000 ngời /km2).Qua kết quả điều tra xã hội học vềnhà ở do Viện Xã hội học tíên hành khảo sát trong hainăm 96-97 cho thấy cơ sở hạ tầng kỹ thuật của Hà Nội

đã xuống cấp nhièu mặt, nhất là về câp thoát nứoc ,vệsinh.Đòi hỏi phải có biện pháp giải quýet tích cực để

đáp ứng yêu cầu sử dụng trong tơng lai

Điều tra xã hội học về hạ tầng kỹ thuật nhà ở của Hà Nội

ý kiến đánh giá điệ

n Nớc Khuphụ Thoátnớc Vệ sinhmôi

tr-ờngRất hài lòng 16 5,7 3,4 5 4

ời ngoai cơ quan dến ở

Đối với nhà cho thuê do Thành phố quản lý thì ngòi thuenhà tự cho mình có nhiều quyên trái luạt ,thậm chí họcản trở cả cơ quan cho thuê nhà thực thi chức năng quản

lý ,sửa chữa duy trì nha cửa, hoặc nêu ra những điềukiện đòi hỏi quá đáng khi cơ quan cho thuê cần dichuyển ,giải toả ,thay đổi, hợp đồng thuê nhà theo qui

định của pháp luật .Tình trạng tự do chuyển nhợngkhông thông qua cơ quan quản lý về nhà là phổbiến.Hiện nay ,còn tồn đọng 17.000 trờng hợp chuyển

đổi hợp đồng cha đăng ký lại với cơ quan quản lý củaTP

Nhà ở Hà Nội hầu hết ở chung đụng ,lại đan xen sở hữu,ở chật chội nên việc tranh chấp sử dụng dịên tích phụ,

mái bằng, sân thợng phổ biến ,phân chia diện tích sửdụng tuỳ tiện mỗi khi họ cần.

e) Thực trạng các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội

Từ khi thực hiện xóa bỏ bao cấp về nhà ở ,Nhà nớc hầu

nh không đầu t xây dựng cho nhà ở mà chỉ hỗ trợ choxây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu nhà ở.Tại Hà Nội hơn60% diện tich nhà ở xây dựng theo mô hình sau:

+ Dự án đầu t xây dựng cải toạ quĩ nhà hiẹn có:286.196 m2

Các mô hình trên đều đợc thực hiện riêng lẻ thiếu đồng

bộ hay phần lớn tự phát , không theo dự án Việc xâydựng không theo dự án đã dẫn đến một thực trạng sau:-Tại các khu phố cổ ,phố cũ: việc xây dựng cải tạo củacác hộ dân trong thời gian qua tuy có cải thiện dợc mộtphần lớn đáng kể về diện tích ở nhng đã phá hỏng một

di sản kiến trúc cần bảo tồn

-Tại tại các khu tập thể thấp tầng, cao tầng:Việc xâydựng cải tạo riêng lẻ của các hộ dân đã phắ hỏng kếtcấu chung của cả ngôi nhà , hệ thông kỹ thuậtchung.Mất mỹ quan ,thẩm mỹ của ngôi nhà , tình trạngxuống cấp về môi sinh, môi tròng sống