Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại phường kim liên quận đống đa thành phố hà nội

Tuy nhiên theo đánh giá thị trường bất động sản ở các nước nói chung, thì việcđánh giá đã khẳng định được một số yếu tố làm xuất hiện , tồn tại và phát triển thịtrường bất động sản không

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LỜI CẢM ƠN

Qua thời gian thực tập, bằng việc tiếp xúc với thực tế tại Uỷ Ban Nhân Dânphường Kim Liên – Quận Đống Đa – Thành Phố Hà Nội cùng với sự giúp đỡ của cácthầy cô giáo trong khoa quản lý đất đai và đặc biệt là sự tận tình chỉ dẫn của cô giáoNguyễn Thị Khuy , cộng với nỗ lực phấn đấu học hỏi của bản thân, em đã thu được rấtnhiều kiến thức thực tế Do còn thiếu nhiều về kinh nghiệm cũng như về thời gian nênbáo cáo này không thể tránh khỏi có những sai sót Vì vậy, em rất mong nhận được sựgiúp đỡ, chỉ bảo của các thầy cô giáo để em có thể hoàn thiện tốt hơn

Vì vậy, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, các thầy cô trong khoa quản lýđất đai trường Đại Học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội và đặc biệt là cô giáoNguyễn Thị Khuy đã tạo mọi điều kiện và tận tình giúp đỡ, chỉ bảo cho em Bên cạnh

đó, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến các cán bộ công nhân viên chức tại Uỷ BanNhân Dân phường Kim Liên – Quận Đống Đa – Thành Phố Hà Nội đã giúp đỡ và tạomọi điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành tốt quá trình thực tập của mình

DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản

PTON : Phát triển nhà ở

BTNMT : Bộ tài nguyên môi trường UBND : Ủy ban nhân dân GPMB : Giải phóng mặt bằngKH&ĐT : Khoa học và đầu tư VPKTST : Văn phòng kiến trúc sư trưởng

XHCN :Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC BẢNG BIỂU

BẢNG

Bảng 1: Các hình thái mua và bán 5

Bảng 2: Hiện trạng sử dụng đất tại phường Kim Liên năm 2011 20

Bảng 3 : Tình hình giao đât ở giai đoạn 2006 – 2008 23

Bảng 4 : Phân bố sử dụng đất năm 2015 24

Bảng 5 : Kết quả phát triển nhà ở năm 2009 – 2011 25

Bảng 6 : Kết quả phát triển nhà ở năm 2012 26

Bảng 7 : Bình quân nhà ở đô thị 28

Bảng 8 : Bảng giá bất động sản tại phố Đào Duy Anh 31

Bảng 9 : Bảng giá bất động sản tại Phố Lương Đình Của 32

Bảng 10 : Bảng giá bất động sản tại phố Hồng Tích Trí 32

Bảng 11 : Bảng giá bất động sản tại phố Phạm Ngọc Thạch 32

Bảng 12 : Bảng giá bất động sản tại phố Phương Mai 33

Bảng 13 : Bảng giá bất động sản tại phố Đông Tác 33

Bảng 14 : Bảng giá đất nhà nước qui định thuộc địa bàn phường Kim Liên năm 2011 35

Bảng 15 : Bảng so sánh giá đất nhà nước qui định với giá đất trên thị trường tại phường Kim Liên 36

BIỂU Biểu đồ 1: Phát triển nhà ở tại phường Kim Liên 2009 - 2012 26

Biểu đồ 2: Giá đất ở phố phạm ngọc thạch 37

Biểu đồ 3: Giá đất ở phố Đông Tác 37

Biểu đồ 4: Trị giá bất động sản mua bán và thanh toán qua ngân hàng ACB .38

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở khoa học của thị trường BĐS 3

1.1.1 Các khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.2 Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản

1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản 6

1.1.4 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân 8

1.2 Thực trạng về thì trường bất động sản ở một số nước trên thế giới 10

1.2.1 Thị trường bất động sản tại Mỹ tăng trưởng chậm 10

1.2.2 Hâm nóng thị trường bất động sản tại Anh Quốc 10

1.2.3 Thị trường bất động sản Hồng Kong trong thời kỳ khủng hoảng 12

1.3 Thực trạng về thị trường bất động sản tại việt nam 14

1.4 Cơ sở pháp lý thị trường bất động sản 15

1.5 Các phương pháp định giá bất động sản 16

CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 18

2.2 Nội dung nghiên cứu 18

2.3 Phương pháp nghiên cứ 18

CHUƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 19

3.1 Điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội 19

3.1.1 Điều kiện tự nhiên phường Kim Liên 19

3.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 19

3.2 Hiện trạng sử dụng đất tại địa phương 20

3.3 Thực trạng thị trường bất động sản tại phường Kim Liên 21

3.3.1 Vấn đề cung , cầu về thị trường bất động sản ở phường Kim Liên 21

3.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu có liên quan đến thị trường bất

động sản ở phường Kim Liên 26

3.4 Tình hình chung về thị trường bất động sản tại phường Kim Liên 31

3.4.1 Giá bất động sản qua điều tra tại phường Kim Liên 31

3.4.2 Những ưu điểm của việc phát triển thị trường bất động sản 38

3.4.3 Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường bất động sản và hậu quả .40

3.4.4 Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tại phường Kim Liên 44

3.4 Đánh giá chung về thị trường bất động sản tại phường Kim Liên 58

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 63 PHỤ LỤC

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của chuyên đề

Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xãhội.Cùng với thị trường vốn , thị trường lao động , thị trường bất động sản là một trongnhững thị trường đầu vào của quá trình sản xuất Thị trường bất động sản là một trongnhững thị trường quan trọng của nền kinh tế.Các phương tiện báo chí , truyền hìnhluôn đề cập tới thị trường bất động sản , túi những vấn đề cập nhập của thị trườngnày.Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưaphát triển Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phầntheo định hướng XHCN có sự quản lý của nhà nước những năm vừa qua thị trườngBĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phứctạp Điều đó cho thấy rằng tầm quan trọng và ảnh hưởng của thị trường bất động sảnđến đời sống kinh tế xã hội là rất to lớn.Thật vậy, bởi BĐS nhu cầu thiết yếu không thếthiếu được , nhất là đất ở , nhà ở vô cùng quan trọng đối với con người

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta , thị trường bất động sản ngàycàng được hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thànhmột bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốcdân , nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội về thúc đẩy nền kinh tếđất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Tuy nhiên theo đánh giá thị trường bất động sản ở các nước nói chung, thì việcđánh giá đã khẳng định được một số yếu tố làm xuất hiện , tồn tại và phát triển thịtrường bất động sản không chính thức là:

- Các quyền của người mua và người bán chưa rõ ràng

- Việc hợp thức hóa rất khó khăn , thủ tục phức tạp , rườm rà ,giá cả thuê phí lạiquá cao

- Việc trốn tránh nộp thuế và lệ phí đã trở thành thói quen

- Tiến độ cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở khu vựcphường , quận còn khá chậm

- Thiếu sự kiểm soát thường xuyên và có hệ thống quản lý và sử dụng đất

- Có một nghịch lý về cung cầu bất động sản hiện đang tồn tại.Cầu của khu vựcdân cư về nhà ở tăng vọt và lớn hơn so với cung , trong khi cung về mặt bằng tại cáckhu công nghiệp , khu chế xuất , mặt bằng cho doanh nghiệp nhà nước và diện tíchkhách sạn , văn phòng lại vượt xa cầu

- Chương trình truyền thông cho khách hàng chưa đầy đủ

Những vấn đề nóng bỏng , bất cập của thị trường bất động sản thường được đềcập đến như :vấn đề sốt đất , đầu cơ đất , mua bán trao tay …cơn sốt đất ở Hà Nội nóichung và các phường quận tại Hà Nội nói riêng Hơn một năm qua đến nay vẫn chưa

hạ nhiệt, giá nhà đất tăng không chỉ vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm ,hiện tượng không bình thường của nền kinh tế ; giá đất , giá nhà hiện nay cao quá bấthợp lý so với thu nhập của đại đa số người lao động ; thị trường BĐS còn đang ở giaiđoạn sơ khai là thị trường không chính thức ( nhà nước không kiểm soát được ) Từ đócho thấy việc nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS là rất cần thiết và có ý nghĩatrong tình hình hiện nay.Vì vậy , để góp phần vào việc phát triển nền kinh tế thị trườngBĐS ,với những kiến thức đã học và những lý do trên em xin mạnh rạn chọn chuyên

đề “ Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại phường Kim Liên - Quận Đống Đa - Thành phố Hà Nội “ làm chuyên để thực tập của mình.Thị trường bất

động sản là một lĩnh vực rộng lớn , nên với trình độ còn hạn chế sẽ không tránh khỏinhững thiếu sót.Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy cô ,các cán bộ Ủy Ban Nhân Dân Phường Kim Liên và các bạn để rút ra những kinhnghiệm trong quá trình thực tập và làm việc sau này

2 Mục đích, yêu cầu

- Mục đích:

+ Tìm hiểu về thị trường BĐS

+ Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại phường Kim Liên

+ Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường BĐS

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học của thị trường BĐS

1.1.1 Các khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản

a Bất động sản

Điều 181 Bộ Luật Dân Sự đã xác định khái niệm BĐS như sau:

- Bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm:

+ Đất đai

+ Nhà ở , công trình xây dựng gắn liền với đất đai , kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng đó

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai

+ Các tài sản khác đất ở pháp luật quy định

Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạtđộng sản xuất kinh doanh.Đất đai , nhà ở các công trình xây dựng và các tài sản gắnliền với đất đai là những loại chủ yếu của BĐS Theo quy định của pháp luật , các loạitài sản đó phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra , kiểm soát của các cơ quannhà nước có thẩm quyền

- Nhà đất :

+ Theo nghĩa rộng là các loại đất sử dụng cho các mục đích khác nhau

+ Theo nghĩa hẹp là nhà và khuôn viên xung quanh nhà , cũng như đất cho mụcđích sử dụng xây dựng nhà

b Thị trường

Là nơi mọi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi ,thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần thiết Thị trường là nơi trao đổihàng hóa bao gồm cả hàng hóa hữu hình lẫn vô hình

Là hợp phần bắt buộc cua kinh tế hàng hóa vì nó ra đời , phát triển cùng với sự rađời và phát triển của sản xuất hàng hóa , trong đó thông qua sự trao đổi hàng hóa trênthị trường tạo ra sự gắn bó giữa thị trường và nền kinh tế hàng hóa.Vậy thị trường làmột phạm trù của kinh tế hàng hóa , và nó là kết quả của sự phân công lao động củanền kinh tế hàng hóa , là một phạm trù khách quan tất yếu , là yếu tố nội tại của sản

xuất hàng hóa Thị trường thể hiện tổng hòa các mối quan hệ trao đổi hàng hóa , tức làquan hệ giao dịch giữa người mua và người bán , giữa sản xuất và lưu thông, giữacung ứng và nhu cầu ,và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị củahàng hóa.Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hóa, tức làthể hiện đặc trưng bản chất của thị trường.Mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp

là nhằm thỏa mãn yêu cầu của người tiêu dùng và người tiêu dùng là nhân vật chủ đạocủa thị trường.Thị trường hết sức đa dạng , phức tạp chủ yếu đất ở quy luật thị trườngchi phối như: quy luật cạnh tranh , cung cầu , giá trị ,giá cả…

c Thị trường bất động sản

Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt , tuy không thể di chuyển được nhưng cóthể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu , do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch.Thị trườngbất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản , mang tính khu vực vàbiến động theo thời gian Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hòa giao dịch bất độngsản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định

Thị trường bất động sản bao gồm :Thị trường mua bán bất động sản , thị trườngcho thuê bất động sản , thị trường thế chấp và bảo hiềm bất động sản

- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng , giao hoặc cho thuê quyền sửdụng đất ( còn gọi là thị trường đất đai )

- Thị trường cấp II :là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê

- Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại những công trình đãđược mua hoặc đã cho thuê

1.1.2 Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong bất độngsản đó chứ không phải là bản thân đất đai và công trình Thông thường thì các quyềnlợi đó bị một số hạn chế , chẳng hạn như quy hoạch đô thị , điều lệ xây dựng , tức là cótính tương đối chứ không phải tuyệt đối

Thị trường mang tính khu vực do đặc điểm cố định , không di chuyển được củabất động sản Trong mỗi nước , mỗi đô thị , thậm chí mỗi khu vực trong đô thị , thịtrường bất động sản có những điều kiện thị trường , quan hệ cung cầu và mức giá cảrất khác nhau

Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thịtrường Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnh trang,tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không , có đủ số lượng bênbán và bên mua không ? Và thị trường bất động sản mang tính khu vực nên sự cạnh

tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì việc pháttriển những dự án bất động sản lớn gặp trở ngại , do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ ,bât bí đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để không , ít người mua hoặcthuê

Một độc quyền tay đôi độc quyền bán hạn chế độc quyền bán

Một độc quyền mua hạn chế độc quyền song phương độc quyền cạnh tranh

bánNhiều độc quyền mua độc quyền cạnh tranh mua cạnh tranh

Thực tế người ta phân loại thị trường như sau :

- Thị trường cạnh tranh hoàn hảo :Thị trường đa phương

- Thị trường không hoàn hảo : Thị trường đơn phương , thị trường cạnh tranh độcquyền

Thị trường cạnh tranh hoàn hảo :nhiêu người căng mua bán một loại hàng hóa Ởđây không một người mua và bán riêng lẻ nào tác động đến giá cả thị trường

Điều kiện: + Số người tham gia mua bán nhiều

+ Không có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu

+ Ra nhập hoặc rút lui rễ dàng

+ Các doanh nghiệp đều có thông tin đầy đủ về thị trường

Thị trường độc quyền đa phương : số người bán đủ ít để có thể gây ảnh hưởng đến giá

Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán một sản phẩm nhất định sản phẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mã , dịch vụ , địa điểm …)

1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản

a Phân loại thị trường

Để nắm bắt bản chất thị trường , nhận biêt từng loi thị trường , xu hướng hìnhthành và vận động của từng loại thị trường Vì vậy cần phải phân loại thị trường , tức

là phân chia thị trường theo các chế độ khách quan , căn cứ khoa học

- Theo phạm vi lãnh thổ :Có thị trường thế giới , thành thị , nông thôn , miền núi

- Theo đặc điểm tính chất của sản phẩm trong quá trình tái sản xuất sản phẩm xãhội:

+ Thị trường hàng hóa tiêu dùng và dịch vụ :Thị trường hàng hóa tiêu dùng chosản xuất và cá nhân

+ Thị trường các yếu tố sản xuất : Thị trường tài chính , sức lao động thông tinkhoa học công nghệ

- Theo mức độ cạnh tranh :Được căn cứ vào số lượng người tham gia trên thịtrường về sản phẩm cung cấp cho tiêu dùng Nó gắn liền với phương thức hình thànhgiá cả , do đó hình thức các phương thức ứng xử của các bên tham gia trên thị trường

b Phân loại thị trường bất động sản

Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

Trên thị trường hàng hóa bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hóa bất độngsản bao gồn quyền sở hữu công trình gắn liền với đất và quyền sử dụng đất có điềukiện Thị trường này lại có thê chia thành thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vàthị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng

* Thị trường bất đống sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị,nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thịtrường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,

* Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà ở,BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v

* Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản tưliệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v

- Căn cứ vào khu vực có bất động sản:

+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bấtđộng sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bấtđộng sản công cộng v.v

+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng v.v

+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thịtrường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bấtđộng sản công cộng v.v

Căn cứ theo công dụng của bất động sản:

* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâmthương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá )

* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu côngnghiệp, khu chế xuất )

* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)

* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản phivật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như di sảnvăn hoá, di tích lịch sử, v.v

Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh):

* Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản

* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

* Thị trường cho thuê bất động sản

* Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản

* Thị trường dịch vụ bất động sản:: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bấtđộng sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trìbảo dưỡng bất động sản v.v

Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:

+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụngđất (còn gọi là thị trường bất đông sản sơ cấp)

+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được muahoặc thuê

1.1.4 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân

a Vai trò của thị trường bất động sản

Vai trò của thị trường bất động sản hết sức to lớn được thể hiện như sau:

- Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất chocác nhà kinh doanh

Thị trường là nơi chuyển hóa từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị đây lànhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn , tốc độ gia tăng về kinh doanh , hiệu quảkinh doanh Cho nên quyết định sự ra đời tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản

Quá trình kinh doanh bất động sản là quá trình tạo ra các bất động sản quá trình

đó được thể hiện bằng tiền tệ hóa các yếu tố sản xuất trong đó có đất đai vào tổng giátrị bất động sản Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lưu thônghàng hóa và dung lượng thị trường

- Thị trường bất động sản là cầu nỗi giữa người sản xuất và tiêu dùng về bấtđộng sản , giữa người xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất

- Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở bảo vệ vànâng cao hiệu quả sử dụng đất

- Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các công trình gắn liền với đất

- Góp phần nâng cao trình độ hợp tác và nâng cao trình độ xã hội hóa sản xuấtkinh doanh

- Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản , vì tài nguyên đất đai có hạnchu kì đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu cầucủa thị trường , do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của bất độngsản thông qua cơ chế giá cả

- Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu

- Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung

b Vị trí của thị trường bất đống sản trong nền kinh tế quốc dân

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tếthị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy

mô , tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân

- Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia.Tỷ trọng bất động sản trong tổng

số của cái xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng

của cải vật chất của mỗi nước.Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia , tổng giá trịvốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 làrất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD , gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước pháttriển hiện hành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua

- Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh

tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở , nơi tổ chức hoạt động kinh tếgia đình , nó còn là nguồn vồn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

c Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động

- Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nghiên cứu trên thế giớichứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm chocác bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá khoa học , chínhthống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đóphát triển kinh tế xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

- Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy , ở các nước phát triển lượng tiển cho vayqua thế châp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng vốn cho vay

Vì vậy , phát triển đầu tư , kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọngviệc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triểnkinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

d Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản , đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng đế sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu

- Kinh nghiệm cúa các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước côngnghiệp hóa thì tỷ lệ đô thị hóa thường chiếm từ 60 – 80 %

Như vậy , vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thịhóa ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt Nhất là khi nước ta chuyếnsang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý nhà nước đối với côngtác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản

lý thị trường bất động sản ơ đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch đểkhắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

e Phát triển và quản lý tới thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản

xuất phát triển , tăng nguồn thu

- Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trườngtài chính tín dụng, thị trường xây dựng , thị trường vật liệu xây dựng , thị trường lao

động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế , ở cac nước phát triển nếuđầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy cácngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD

- Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sẽ có tác dụng thúc đẩy tăngcường kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai , tạo lập các công trình ,nhà xưởng , vật kiến trúc.để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơcấu trong các ngành , các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước theo thống kê củatổng cụ thuế và các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn

1996 - 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% cácgiao dịch ,trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiệnnghĩa vụ thuế với Nhà nước,mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thịtrường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm

1.2 Thực trạng về thì trường bất động sản ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Thị trường bất động sản tại Mỹ tăng trưởng chậm

- Giá nhà đất tại Mỹ hiện đã giảm 2,2% khi kết thúc tháng 8 vừa qua và theonhận định của nhiều chuyên gia thì giá nhà sẽ chững lại trong thời gian tới và thậm chí

sẽ giảm trong phần còn lại của năm nay cũng như trong năm 2012 Những số liệuthống kê của Clear Capital cho thấy, những khu vực có mức tăng giá tốt nhất là vùngTrung Tây và miền Nam nước Mỹ trong khi đó khu vực New Orleans, Cleveland vàColumbus lại là những nơi có mức giảm giá mạnh nhất với hơn 7%

- Theo chuyên gia thống kê của Clear Capital, Alex Villacorta, giá sẽ còn giảm từ giờđến cuối năm nhất là ở những khu vực đang gặp nhiều khó khăn, chưa có dấu hiệu nàocho thấy tình hình sẽ được cải thiện ở những khu vực này Villacorta nói: “ bức tranhthị trường bất động sản sẽ không chỉ toàn một màu hồng, rõ ràng là một số những khuvực đang gặp khó khăn nhất định, chắc chắn những khó khăn này sẽ còn tồn tại khôngchỉ trong năm nay mà còn có thể tiếp diễn trong năm 2012 tới đây.”

- Trong một báo cáo khác, những con số thống kê cho thấy gần một nửa lượngnhững ngôi nhà đã giao dịch thành công được bán với giá thấp hơn giá chào bán, trungbình là 7,1%.Những công ty kinh doanh bất động sản thường chủ động giảm giá để thuhút người mua, mức giảm trung bình ước tính vào khoảng 19.092 USD Giá nhà ởtrung bình tại Mỹ trong tháng 2 vừa qua cũng đã giảm 2,1%, xuống còn 249.631 USD/đơn vị nhà ở.Theo phó chủ tịch ZipRealty, Leslie Tyler, số lượng nhà mới được đưavào lưu thông chỉ chiếm dưới 1% trong tổng số nhà được rao bán trong tháng 2 vừaqua Người bán tỏ ra không mấy hào hứng bởi vì việc áp dụng chính sách tín thuế mới

1.2.2 Hâm nóng thị trường bất động sản tại Anh Quốc

- Từ khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu băng phát năm 2008 tới nay, giánhà đất tại Ạnh liên tục đi xuống và cơ hội hồi phục vẫn chưa ló dạng khi cơn bão nợvẫn đang lăm le nhấn chìm cả cựu lục địa

Rối ren về kinh tế khiến số người đăng ký bán nhà dưới giá thị trường tăng vọt,nhất là trong năm 2011, đẩy giá nhà ở Anh rớt tới 8% so với cùng kỳ năm trước -Theo nhận định của Công ty Bất động sản PPR Estates, thất nghiệp gia tăng, kinhdoanh ế ẩm và khách mua nhà sụt giảm là những nguyên nhân chính khiến nhiềungười phải đăng ký bán vội, chấp nhận phá giá Dự hơn một tháng qua, phân khúc bấtđộng sản cao cấp trở nên khá sôi động nhờ mối quan tâm của các "đại gia" từ các nềnkinh tế mới nổi, nhưng nhìn chung giảm giá vẫn là xu hướng chủ đạo Đến tháng 1-

2012, khối lượng giao dịch đã giảm trên cả 3 lĩnh vực gồm văn phòng, bán lẻ và khucông nghiệp Đặc biệt, giá trị giao dịch đối với các trung tâm mua sắm giảm đến 0,5%

và giá thuê giảm 0,1%

- Để "hâm nóng" thị trường nhà đất đang lao đao do kinh tế suy thoái, tuầntrước, Chính phủ Anh đã phải công bố một gói biện pháp trong chương trình mang tên

"Bảo đảm mua nhà mới" nhằm hỗ trợ người dân mua nhà và các căn hộ do các hộiđồng địa phương sở hữu Theo chương trình mới này, những người đang thuê nhà củahội đồng địa phương sẽ được hưởng ưu đãi với mức giảm giá 35% nếu đã ở căn nhà đótrong 5 năm và giảm giá thêm 1% cho mỗi năm sau nếu mua lại chính căn nhà đó Đốivới những người mua căn hộ chung cư, mức giảm giá lên tới 50% sau 5 năm và mỗinăm tiếp theo được giảm 2% Ngoài ra, những người chỉ có khả năng trả đặt cọc 5%giá trị nhà hoặc căn hộ cũng có thể được phép mua với sự hỗ trợ của các ngân hàngđăng ký tham gia chương trình này

- Chính phủ Anh kỳ vọng rằng, các biện pháp hỗ trợ mới sẽ giúp khoảng 100nghìn người dân Anh có cơ hội được sở hữu nhà và đồng thời sẽ giúp tạo ra 50 nghìnviệc làm mới trong lĩnh vực xây dựng nhà ở Toàn bộ số tiền thu được từ bán nhà vàcăn hộ thuộc sở hữu của các hội đồng địa phương sẽ được dựng đầu tư xây thêm cácnhà xã hội mới

- Tuy nhiên, hiện cũng còn nhiều quan ngại về khả năng thực thi của chươngtrình hỗ trợ này Trước hết, số ngân hàng tham gia chương trình hỗ trợ người dân muanhà đã giảm từ 7 xuống còn 3 và số các nhà thầu xây dựng nhà giảm từ 25 xuống còn

7 so với ngày đầu thực hiện Thứ hai, các ngân hàng hiện thiên về xu hướng cho ngườimua nhà kinh doanh cho thuê vay tiền hơn là cho người mua nhà để ở vay

- Hiện tại, bất động sản Anh có lợi thế hơn so với nhiều thị trường khác là những

ưu đãi về thuế đối với người nước ngoài Theo hãng tư vấn bất động sản Knight Frank,các nhà đầu tư nước ngoài không phải trả thuế lãi về bất động sản "Chẳng hạn, nếukhách hàng mua một bất động sản với giá 1 triệu bảng Anh và bán lại với giá 1,2 triệubảng thì số tiền lãi 200.000 bảng được miễn thuế" Một điểm nữa khiến thị trường bấtđộng sản Anh hấp dẫn hơn đó là sự minh bạch -Tuy nhiên, các chuyên gia trong lĩnhvực này cho rằng, những yếu tố trên sẽ chỉ hỗ trợ thị trường bất động sản Anh về dàihạn, chứ ít có khả năng thay đổi tình trạng ảm đạm trong ngắn hạn khi những khó khănkinh tế vẫn là nỗi ám ảnh lớn trong khu vực

1.2.3 Thị trường bất động sản Hồng Kong trong thời kỳ khủng hoảng

- Giá cho thuê văn phòng tại một số khu vực của Hồng Kông hiện đứng vào mức

kỷ lục của thế giới, cao hơn hẳn so với một số thành phố như Tokyo, Luân Đôn vàNew York

- Mặc dù chỉ mới gần đạt đến các tiêu chuẩn mà Hồng Kông đặt ra cho các toàn nhàchọc trời nhưng Trung tâm thương mại quốc tế (I.C.C - International Commerce Center)mới được xây dựng tại đây vẫn được xem là một công trình rất lớn Tuy hứng chịu ảnhhưởng của cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu nhưng gần như toàn bộ diện tích của toà nhà đãđược cho thuê Điều này là một minh chứng cho thấy sự lớn mạnh của Hồng Kông vớivai trò là một trong những thị trường bất động sản sôi động nhất của thế giới

- Với chiều cao 490m cùng với ánh sáng rực rỡ bao trùm đã giúp cho hình ảnhcủa toà nhà càng nổi bật như một cây nấm khổng lồ trong danh sách những toàn nhàchọc trời của thế giới trong vòng 5 năm trởi lại đây Hiện đây được đánh giá là toà nhàcao nhất Hồng Kông Đứng từ trên toà nhà, người ta có thể thấy được toàn bộ quangcảnh của Trung Quốc đại lục và các đảo cũng như bờ biển của nó

- Theo 118 bài báo và các nghiên cứu xung quanh vấn đề về Trung tâm thươngmại quốc tế Hồng Kông (I.C.C), toàn nhà này được đứng vào hàng thứ 4 trong hàngngũ các toà nhà cao nhất thế giới, chỉ sau Buji Dubai của Duabai, Taipei 101 của ĐàiLoan và Trung tâm tài chính thế giới Bắc Kinh của Trung Quốc

- Trung tâm thương mại quốc tế Hồng Kông dự kiến được xây dựng xong vàonăm tới với lượng lớn nguồn vật liệu xi – măng dùng cho xây dựng công trình là docác quốc gia châu Á cung cấp Điều này càng cho thấy toàn nhà này còn mang ý nghĩalớn trong việc phản ảnh sức mạnh tăng trưởng kinh tế của khu vực

- Tại Hồng Kông, với địa thế vốn có của nó và vị trí được xem là một trongnhững trung tâm tài chính lớn nhất khu vực châu Á, giá bất động sản và giá cho thuêtại các khu cao ốc và văn phòng cũng được xem là cao ngất ngưởng

Tuy nhiên, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Sun Hung Kai Properties chủ đầu tư của dự án I.C.C lại nói rằng diện tích của gần như toàn bộ toà nhà này đãđược cho thuê Nhà đầu tư đã ký trước các hợp đồng cho thuê với các ngân hàng đầu

-tư hàng đầu như Morgan Stanley và Credit Suisse trong năm 2010 và 2011- mộtkhoảng thời gian khá dài trước khi I.C.C được phép đi vào hoạt động và trong khi giácho thuê vẫn còn có xu hướng gia tăng mạnh Cuộc khủng hoảng tài chính đã buộc cácngân hàng phải tìm ra biện pháp tránh hao phí nguồn lực tài chính và đã biến cảng biểnVictoria thành một trung tâm thương mại - dịch vụ sầm uất và hấp dẫn

- Paul Katz, chủ tịch tập đoàn Kohn Pederson Associated – tập đoàn đóng vai trị

là nhà thiết kế và kiến trúc đối với dự án xây dựng I.C.C của Sun Hung Kai đã phátbiểu rằng : “Đây chỉ là một thời kỳ nhất định trong chu kỳ kinh tế mà Sun Hung Kai

có thể đầu tư vào một toà nhà cao cấp, để cho các doanh nghiệp lớn thuê.”

- Giá cho thuê văn phòng tại các khu vực trung tâm như các khu vực kinh doanhchính và các khu vực tại phía Bắc Hồng Kông hiện đứng vào mức kỷ lục của thế giới,khi so sánh mức giá này với giá cho thuê văn phòng tại Tokyo, Luân Đôn và NewYork theo con số thống kê của công ty dịch vụ bất động sản thương mại Cushman &Wakefield

- Kể từ khi giá cho thuê tăng mạnh vào thời điểm cách đây một năm - trước khikhu vực này chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu thìgiá cho thuê văn phòng hiện nay tại Hồng Kông đã giảm khoảng 50% Nhưng theoông John Siu, chủ tịch của công ty Cushman & Wakefield tại Hồng Kông và NamTrong Quốc thì khi so sánh với các thành phố khác của châu Á thì giá cho thuê tạiHồng Kông vẫn là rất đắt

- Trong năm qua, Mặc dù cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã đẩy HồngKông vào cuộc suy thoái với mức độ ảnh hưởng khá trầm trọng nhưng tỷ lệ diện tíchtrống trong các toàn nhà cho thuê tại khu vực Trung tâm hiện vẫn đứng ở mức 6.7%.Theo số liệu thống kê mới nhất trong tháng 6 và tháng 7 của Cushman & Wakefield thìgiá cho thuê trung bình đối với các văn phòng hạng A là 11,31$/m2/ tháng

- Tại Tokyo, chỉ có 3,4% diện tích các văn phòng cho thuê là còn trống và giácho thuê trung bình là 9,8$ Còn tại Singapore, trung tâm tài chính lớn thứu 3 tại khuvực châu Á thì tỷ lệ này là 5,1% và giá cho thuê trung bình đạt 5,98$

Tương tự như vậy, trong khi giá nhà đang tiếp tục có dấu hiệu giảm mạnh tại một

số khu vực thì tại Hồng Kông, giá nhà lại đang có xu hướng hồi phục trong năm nay

Đó là do các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc đại lục đã tậndụng mức lãi suất thấp để đầu tư vào các căn hộ và văn phòng tại các khu vực thương

mại lớn như Hồng Kông Theo thống kê của Centaline Property Agency thì giá nhà tạimột số nơi đã gần như tăng trở lại, đạt mức tương đương với thời điểm cách đây mộtnăm Ngược lại, tại thị trường Hoa Kỳ, giá nhà tại các thành phố lớn vẫn chỉ đạt đến70% giá nhà tại thời điểm thị trường nhà đất sốt.

1.3 Thực trạng về thị trường bất động sản tại việt nam

Luật đất đai năm 1993 , luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai năm

1998, luật đất đai năm 2003 ; Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và các nghị định thông tư củathủ tướng chính phủ đã cụ thể hóa luật đất đai và pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lýquan trọng trong việc quản lý thị trường bất động sản Việc quản lý thị trường bấtđộng sản đã đạt được những kết quả quan trọng , bước đầu hình thành và phát triển thịtrường bất động sản ở Việt Nam

Để thực hiện luật đất đai và pháp lệnh nhà ở có hiệu quả , nhiều văn bản đã đượcban hành như khung giá các loại đất , thuế chuyển quyền sử dụng đất , thuế trước bạ ,quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh nhà ở , xây dựng kết cấu hạ tầng , về sử phạt viphạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ….đang từng bước làm cho đất đai , nhà ở tiếpcận với thị trường bất động sản Đây là một trong những cơ sở quan trọng hình thành

và phát triển thị trường bất động sản , tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhànước , thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, tăng cường năng lực dầu tư cho cơ sở

hạ tầng

Việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ởtrong những năm gần đây đã được tiến hành khẩn trương , góp phần tăng cường côngtác quản lý đât đai Đây là tiển đề quan trọng cho sự hình thành thị trường chuyểnquyền sử dụng đất đai

Đánh giá thực trạng thij trường bất động sản ở nước ta hiện nay đã khẳng địnhmột số yếu tố làm xuất hiện , tồn tại và phát triển thị trường bất động sản không chínhthức là :

- Luật dất đai , Bộ luật dân sự tuy đảm bảo cơ sở cho việc hình thành thị trườngbất động sản thông qua việc xác lập quyền mua và bán quyền sử dụng đất đai, nhưngviệc chuyển dịch về đất từ người bán sang người mua thì lại chưa được thực hiện qua

kê khai đăng ký , nhất là đăng ký bất động sản , chưa có một hệ thống đăng ký hỗ trợcho luật , bộ luật có thê đi vào hệ thống

- Thị trường bất động sản nước ta về cơ bản là thị trường không chính thức dohầu hết các bất động sản không có đầy đủ điều kiện pháp lý khi tham gia vào các giaodịch dân sự như bán quyền sử dụng đất , nhà , thế chấp , cho thuê …Trong khi đó việchợp thức hóa rất khó khăn , thủ tục phức tạp rườm rà , giá các thuế phí lại cao

- Các quyền của người mia và người bán quy định chưa rõ ràng.

- Tiến độ cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở khu vực đô thịcòn quá chậm

- Thiếu sự kiểm soát thường xuyên và có hệ thống về quản lý và sử dụng đât

- Việc trốn tránh nộp thuế và lệ phí đã trở thành thói quen , không được xử lýnghiêm khắc trong quá trình thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất

- Có một nghịch lý về cung - cầu bất động sản hiện đang tồn tại Cầu của khu vựcdân cư về nhà ở tăng vọt và lớn hơn so với cung ,trong khi cung

- về mặt bằng tại các khu công nghiệp , khu chế xút mặt bằng cho doanh nghiệpnhà nước và diện tích khách sạn , văn phòng phải vượt xa cầu

- Chương trình truyền thông cho khách hàng chưa đầy đủ Thực tế nhân dân vẫnchưa hiểu rõ và đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của mình về trình tự và thủ tục hànhchính trong việc kê khai , đăng ký và các nghĩa vụ tài chính về nhà đất gồm thuê , tiềnthuê đất , phí và lệ phí địa chính

1.4 Cơ sở pháp lý thị trường bất động sản

Văn kiện Đại hội Đẳng toàn quốc lần thứ 9 nêu rõ “Thúc đẩy sự hình thành vàtừng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa , đặc biệtquan tâm tới các thị trường quan trọng hiện nay còn sơ khai như :Thị trường lao động ,chứng khoán, thị trường bất động sản , thị trường khoa học công nghệ”

Đứng trên góc độ nền kinh tế thị trường , nước ta là một nền kinh tế đang trongquá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường và đang triển khai công cuộc cải cáchhành chính nhà nước

Khung khổ pháp lý để điều chỉnh thị trường bất động sản hiện nay còn chưa hoànthiện , thiếu đồng bộ Sự quản lý lỏng lẻo và chồng chéo giữa các cấp các ngành cóliên quan

Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi , bổ xung một số điều của luật đất đai năm

1998 , pháp lệnh nhà ở năm 1991 và các nghị định , thông tư , quyết định của thủtướng chính phủ về cụ thể hóa luật đất đai và pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý quantrọng cho việc quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản

- Chính phủ đã ban hành nghị định 181/2004 ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thihành luật đất đai

Bộ tài nguyên và Môi trường đã ban hành quyết định số :24/2004/QĐ BTNMT ngày 1 tháng 11 năm 2004 về Ban hành quy định về giáy chứng nhận quyền

-sử dụng đất

- Bộ tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư 28/2004/TT- BTNMT ngày

1 thang 11 năm 2004 về hướng dẫn thực hiện thống kê , kiểm kê đất đai vè xây dựngbản đồ hiện trạng sử dụng đất

- Bộ tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư 29/2004/TT- BTNMT ngày

1 tháng 11 năm 2004 về hướng dẫn lập , chỉnh lý , quản lý hồ sơ địa chính

- Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành)

- Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán)

- Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giảđịnh)

1 Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp

Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS cónhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giátrị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ởViệt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới

2 Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)

Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng nămtrong tươnglai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó(còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó Mặt hạn chế của phương phápnày là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việcxác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xáccủa kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng cácphương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênhlệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán

3 Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành)

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặcrất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnhviện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương

pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đobằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giátrị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.

4 Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán)

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạpchiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vàokhả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng đểxác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận

5 Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định):

Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐSkhông phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúngtrong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt Thực chấtphương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theonguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trịcông trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận

CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Về thị trường BĐS tại phường Kim Liên

- Phạm vi nghiên cứu: Chuyên đề nghiên cứu trên địa bàn phường kim Liên

2.2 Nội dung nghiên cứu

- Đặc điểm địa bàn nghiên cứu

- Nghiên cứu việc vận dụng các văn bản pháp quy tại phường Kim Liên

- Nghiên cứu thực trạng về thị trường BĐS tại phường Kim Liên

- Tìm hiểu về thị trường BĐS

- Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của thị trường BĐS

- Điều tra, thu thập, tổng hợp số liệu để đánh giá sự phát triển thị trường BĐS tạiphường Kim Liên

- Các kết quả đạt được và những tồn tại cần giải quyết

- Phân tích khó khăn và đề xuất giải pháp phát triển thị trường BĐS

2.3 Phương pháp nghiên cứ

- Phương pháp khảo sát thực địa là phương pháp nghiên cứu có hiệu quả rất lớntrong việc thu thập số liệu trên địa bàn phường Kim Liên Lượng thông tin thu thậpđược sát với thực tế, có độ tin cậy cao, tạo cơ sở để đề xuất những định hướng pháttriển và giải pháp thực hiện hợp lý

- Phương pháp kế thừa được sử dụng nhằm xác định, phân tích, đánh giá giá đất

và tổng hợp các dữ liệu có liên quan thông qua các thông tin, số liệu đã thu thập được

từ các nguồn khác Từ đó, trên cơ sở kế thừa có chọn lọc các nghiên cứu đã thực hiêntrước đây tại phường 'Kim Liên và các thông tin cần thiết phục vụ cho đề tài nghiêncứu : bảng giá đất năm , khung giá đất năm 2011…

- Phương pháp xử lý số liệu được dựng sau khi đã thu thập được toàn bộ số liệu,thông tin cần thiết từ các phương pháp tiến hành trước đó, mục đích là để xử lý thông tin

- Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu, thống kê: trên cơ sở các số liệu thuthập dựng phương pháp thống kê để tổng hợp, tính toán mức chênh lệch giữa giá đấtqui định của nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường, từ đó phân tích đánh giá ảnhhưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở phường Kim Liên - Quận Đống Đa - Hà Nội

CHUƠNG III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 Điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội

3.1.1 Điều kiện tự nhiên phường Kim Liên

Phường Kim liên là một phường thuộc vùng đồng bằng Năm 2011 Có diện tích

tự nhiên 33,78 ha , dân số 14,696 người so với mức bình quân chung của thành phố là

ở mức yếu kém

3.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội

- Thu nhập bình quân so với mức bình quân chung của thành phố ở mức thấp

- Về dân số 14,694 người ,so với mức bình quân chung của thành phố ở mứckém

- Dịch vụ tài chính , tín dụng thuận lợi

- Dịch vụ thông tin liên lạc thuận lợi

Thương mại thuận lợi

c Về quy hoạch sử dụng đất

Phường Kim Liên đã được xét duyệt quy hoạch sử dụng đất năm 2001

3.2 Hiện trạng sử dụng đất tại địa phương

Bảng 2: Hiện trạng sử dụng đất tại phường Kim Liên năm 2011

( ha )

Cơ cấu( %)

(nguồn số liệu : phòng địa chính – nhà đất)

3.3 Thực trạng thị trường bất động sản tại phường Kim Liên

3.3.1 Vấn đề cung , cầu về thị trường bất động sản ở phường Kim Liên

a Tình hình cầu bất động sản tại phường Kim Liên

Tổng cầu bất động sản là một bộ phận cấu thành nên thị truờng này.Tổng cầu bấtđộng sản là tổng số luợng cầu về các loại bất động sản hay nói cách khác là toàn bộ sốluợng bất động sản mà cá nhân , hộ gia đình , hãng kinh doanh và các thành phần kháctrong xã hội dự kiến sẽ mua tuơng ứng với khả năng thanh toán của họ Nếu căn cứvào đặc điểm thành phần cơ cấu bất động sản thì nguời ta thuờng phân chia bất độngsản thành 4 loại sau :

- Bất động sản chỉ là đất đai

- Bất động sản là nhà ở và đất ở

- Bất động sản là đất và các công trình xây dựng phục vụ cho sản xuất , kinhdoanh , sinh hoạt của con người

- Bất động sản là đất và các tài sản khác gắn liền với đất

Như vậy cầu về mỗi loại bất động sảnlà khối luợng bất động sản đó mà nguờimua són sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để được khối lượng bất động sản

đó trên thị trường Mục đích của người mua có thể là sử dụng cho sản xuất , kinhdoanh hoặc để ở

Nhu cầu về bất động sản và cầu về bất động sản có sự khác nhau và không thểđồng nhất đựơc.Khi so sánh hai khái niệm này thì sự khác biệt không chỉ về quy mô ,phạm vi mà còn cả về tính chất , đặc đỉêm khi phát sinh , xuất hiện chúng.Nhu cầu bấtđộng sản thường phát sinh với quy mô lớn , phạm vi rộng và có thể nảy sinh ở tất cảcác đối tượng, thành phần trong xã hội Nhưng cầu về bất động sản trên thị trường lạikhông hoàn toàn trùng khớp với nhu cầu cả về số lượng và chất lượng do đó nhữngnhu cầu phát sinh xong lại không có khả năng thanh toán , thành phần trong xã hội ,xuất hiện nhu cầu sử dụng , tiêu dùng nhưng có nhu cầu tích luỹ , đầu cơ bất động sản

và có khả năng thanh toán thì lại trở thành nhu cầu thực tế Do vậy , cầu về mỗi loạibất động sản nói riêng và tổng cầu về bất động sản nói chung đều có mối quan hệ hếtsức chặt chẽ với nhu cầu , khả năng thanh toán

Xét về lí luận cũng như thực tế có rất nhiều loại cầu khác nhau , chúng ta có thểphân chia ra như sau :

- Cầu về bất động sản đáp ứng cho sản xuất thuộc khu vực I

- Cầu về bất động sản đáp ứng cho sản xuất , kinh doanh thuộc khu vực II, III

- Cầu về bất động sản phục vụ cho sinh hoạt của con người là về đất ở nhà ở

- Cầu về bất động sản phục vụ cho mục đích kinh doanh buôn bán bất động sản Hiện nay ở thủ đô Hà Nội nói chung và phuờng Kim Liên nói riêng , các nhómcầu trên đó xuất hiện là mầm mống cho một thị truờng ngầm về bất động sản , không

có tổ chức , các cơ quan quản lý nhà nước không thể điều tiết được Cụ thể Kim Liên

2 Khách sạn , nhà hàng :khi nền kinh tế phát triển , cuộc sống người dân nângcao thì nhu cầu hưởng thụ của người dân Hiện nay du lịch ở Hà Nội đang phát triểnmạnh , cùng với mức sống của người dân được nâng cao làm cho nhu cầu về nhàhàng , khách sạn tăng mạnh

3 Cầu về đất ở , nhà ở :đây là nhóm cầu chủ yếu góp phần làm sôi động thịtrường bất động sản phường Kim Liên hiện nay.Bởi đang có nhu cầu lớn để bổ sungcho tình trạng quỹ nhà ở , đất ở ít , kém chất lượng Nhu cầu đó tăng lên cùng với sựgia tăng dân số , tăng trưởng kinh tế , tăng thu nhập , mức sống

Trong các nhóm cầu trên thì cầu về đất ở , nhà ở là lớn nhất và tăng dần lên , bởitính thiết yếu của nhu cầu này , có thể thấy được điều này qua doanh số cho vay trảgóp để mua nhà ở tăng dần theo các năm tại ngân hàng AC

Như vậy do nhiều yếu tố khác nhau , cầu bất động sản hiện nay ở phường KimLiên đang tăng mạnh , điều đó rế dàng nhận ra trong sự sôi động của thị trường bấtđộng sản hiện nay.Trong đó đặc biệt là cầu về đất ở , nhà ở tăng mạnh , điều đáng chú

ý nữa là cầu hiện nay chủ yếu là cầu giả tạo tức phục vụ cho mục đích tích trữ , đầu cơkinh doanh bất động sản của một bộ phận người có thu nhập cao , người có khả năngthanh toán Còn cầu thực sự thì không trở thành cầu thực tế do giá nhà , giá đất quácao nên không thể thanh toán được Phuờng Kim Liên hiện nay , theo ước tính chỉ cókhoảng 50 -60% số hộ có thể và có khả năng trở thành khách hàng của thị trường bấtđộng sản , khoảng 30 -40% số hộ cần sự hỗ trợ của nhà nước , còn 10% hộ nghèo thì

có sự hỗ trợ của nhà nước , cũng không thể mua được nhà Việc hàng rào giá cả bấtđộng sản quá cao là cản trở lớn đối với lượng cầu tiềm năng chưa được thoả mãn vàngày càng làm cho nhu cầu thực sự bị ứ đọng , tắc nghẽn và điều cần thiết là phải khaithông sự tắc nghẽn đó , bằng cách phải tăng cung , chống đầu cơ để giảm giá cả

b Tình hình cung bất động sản tại phường Kim Liên

Tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định sự hoạt động của hộp đenkinh tế vĩ mô mang tính qui luật của nền kinh tế thị trường.Đây là hai đại lượng luônluôn biến đổi do chịu đựng của nhiều yếu tố tự nhiên và kinh tế xã hội.Tổng cung bấtđộng sản được xác định bao gồm tổng số lượng cung về các loại bất động sản, nó làtoàn bộ số lượng bất động sản có thể và són sàng tham gia vào giao dịch mua bán trênthị trường Tổng cung không hoàn toàn trùng khớp với tổng số bất động sản hiện có,bởi có những bất động sản không được tham gia vào thị trường theo quy định phápluật và bởi chủ sở hữu sủ dụng nhiều bất động sản nhưng họ không có nhu cầu bán ,chuyển nhượng hoặc có nhu cầu bán nhưng không phải bằng giá hiện hành mà chờ giácao hơn để bán.Những nguồn bất động sản trên không được tính vào tổng cung bấtđộng sản tại một thời điểm nào

ó

Tình hình cung về đất đ

* Tình hình kế hoạch giao đất để xây dựng nhà

- Tình hình giao đất để thực hiện các dự án phát triển nhà ở giai đoạn 206 - 20

Bảng 3 : Tình hình giao đât ở giai đoạn 2006 – 20

Năm Kế hoạch được chính phủ phê duyệt Thực hiện

Đạt tỷ lệ( %)Tổng cộng (ha) Đất xây dựng nhà

ở (ha)

Diệntích(ha)

Số dự án

2007 18,56 7,5 1,7 7 12,3

( nguồn số liệu : phòng kế hoạch phát triển nhà )

Năm 2008 là năm thực hiện giao đất phát triển nhà ở với diện tích đất và chỉ tiêu

kế hoạch đạt được cao nhất từ trước tới na

* Kế hoạch sử dụng đất để phá t riển nhà ở giai đoạn 2008 – 20

Căn cứ vào tình hình thực hiện kế hoạch giao đất để phát triển nhà ở giai oạ n

2006 – 2008 , các chỉ tiêu kế hoạch 3 năm 2008 - 2010 của phường KimLiên Chuơng trình 12/CTr –TW về phát triển nhà ở Hà Nội và nội dung quy hoạch sửdụng đất xây dựng nhà ở đô thị của kếho ạch sử dụng đất 3 năm 2008 - 2010 củaphường dự kiến là 12,69h

+ Qui hoạch sử dụng đất đến năm 2

5

Đất ở đô thị tăng 2,5h s o với năm 2006 , chuyển 1,2ha đất ở đô thị thành đất xâydựng cơ sở hạ tầ

Đất chuyên dùng tăng 1,5ha chủ yếu cho đất xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ởcác khu đô thị m

Đất chưa sử dụng giảm 0,5ha về cơ bản được khai thác sử dụng vào mục đíchchuyên dùng và đất ở ,diện tích còn lại là sông suố

Theo đó , kế hoạc p hân bố sử dụng đất đến năm 2015 như sau :tổng diện tíchđất tự nhiên 33,78ha ,trong

Bảng 4 : Phân bố sử dụng đất năm 2

Đất chuyên dùng 3,0 ha – 28,27% 4,1 ha – 32,33%

Đất chưa sử dụng 1,2 ha – 8,52% 1,1 ha - 8,02%

5( nguồn số liệu : phòng địa chính – nhà đất

Tình hình cung về nhà

Phường Kim Liên có quĩ đất đứng thứ 5 trong quận , khoảng 15% tổng quĩ nhà

cả thành phố Hà Nội B nh quân diện tích nhà ở năm 2006 la 6,0m2/người.Trong tổngquĩ của phường thì 70% là nhà 1-2 tầng thuộc diện bán kién cố , chỉ có 33% là loại tốtcòn lại đều đã xuống cấp và thuộc diện cần sửa chữa lớn hoặc dỡ bỏ, ở khu phố ĐôngTác chỉ có 35 – 40% quĩ nhà còn tốt , 10% bị hư hỏng nặng cần phá bỏ , trên 50% cầnsửa chữa cải tạo.Bởi vậy Kim Liên cần phải tạo ra cung nhiều hơn , sơ bộ tính đến

2015 Kim Liên cần 0,5ha đất với kinh phí 5 – 8 ngàn tỉ đồng để xây dựng nhà ở nhằmđảm bảo nâng mức cung bình quân diện tích nhà ở đô thị của phường lên 8 – 9%m2/người vào năm 21

Từ năm 2009 đến nay , nhân dân Kim Liên đã tích cực hưởng ứng chủ trương «nhà nước và nhân dân cùng làm » chủ động từng bước cải thiện điều kiện nhà ở.Diệntích xây dựng nhà ở mới mỗi năm đều tăng 10 -2

Theo báo cáo của UBND phường Kim Liên , kết quả phát triển nhà ở (PTON)

2009 - 2011 như sa

: Bảng 5 :Kết quả phát triển nhà ở năm 2009 – 2

Số liệu PTON hàng năm Kế hoạch

(m2)

Thực hiện(m2) Tỷ lệ (%)

Bình quân(m2/người)Tổng số m2 xây dựng mới 3 năm 22700 26233 115,67

Dân sự đầu tư xây dựng 4200 5973 136,80

1(nguồn số liệu : phòng địa chính – nhà đấ)

PTNO trong 3 năm 2009 -2011 đều đạt và vượt chỉ tiêu so với kế hoạch , bìnhquân mỗi năm xây dựng được 6572 m2 tăng gấp 2,5 lần so với những năm 2006 -2008bì nh quân hàng năm chỉ đạt 300

:

Trong năm 2012 kết quả đạt được như

au Bảng 6 : Kết quả phát triển nhà ở năm

t )

Kết quả được biểu diễn như

: Biểu đồ 1: phát triển nhà ở tại phường Kim Liên 2009 -

nhà ở.

Việc tăng dân số nói chung sẽ làm tăng nhu cầu trực tiếp về đất ở , nhà ở và đồngthời làm tăng nhu cầu về bất động sản phục vụ các mục đích như :giải trí , vui chơi ,thương mại , văn hoá , giáo d

àn quận

Như vậy sự tăng trưởng kinh tế cao và mức thu nhập tăng nhanh của người dânphường Kim Liên trong thời gian qua đã không những tác động đến cầu mà còn tácđộng đến sức mua bất đ

g sản

tự lập cuộc sống riêng , những gia đình trẻ , hoặc với những cán bộ thuyên chuyểnông tác

Mặt khác hiện có tâm lý chung là ‘ đầu tư vào đất là không lỗ’ vì vậy người tamua đất như là một tích trữ tài sản ,hoặc để đầu cơ kinh doanh bất động sản Việc muabất động sản phụ thuộc nhiều vào mục đích , thị hiếu của người mua không chỉ sửdụng với mục đích để ở mà còn để kinh doanh hàng hóa , dịch vụ hoặc kết hợp vớimục đích đó

ăng lên

- Quyền có chỗ ở là một quyền cơ bản của con người được nhà nước công nhận

và chăm lo thông qua các chính sách nhằm tạo điều kiện để mỗi thành viên trong xáhội tạo lập được chỗ ở phù hợp với nhu cầu và khả năng nguồn lực của mình Tuy KimLiên có quĩ đất nhà đứng thứ 4 cả quận , khoảng 15% tổng quĩ nhà cả quận trong đókhoảng 40% quĩ nhà thuộc sở hữu nhà nước Song bình quân diện tích bình quân nhà ởkhông chỉ thấp hơn mức bình quân chung của cả nước , mà còn có xu hướng giảm từnăm 2002 - 2011 và tăng chậm trong thời gian gần đây , có thể thấy được qua

ng sau : Bảng 7 : Bình quân

Năm 2011 bình quân nhà ở đô thị oàn quận là 5,8m 2/người , riêng phường Kim Liên

là 6,0 m2/người, còn mức của nh iều phường khác trong quận là

-10 m2/người

- Nhu cầu chỗ ở cho người nước ngoài đế

làm việc lâu dài

Các khu nhà ở hiện nay của các chuyên gia nước ngoài tại phường Kim Liên cònrất đơn sơ Nguồn cungc cấp hiện tại không đáp ứng đủ nhu cầu tức thời và chỉ số ít

đáp ứng được các nhu cầu cần các căn nhà hiện đại đạt tiêu chuẩn quốc tế, đặc biệt làcác khu nhà dành cho cộng đồng người nước ngoài , nhất là dành cho các gia đình cócon cái.Vì vậy cần bổ sung thêm về số lượng ngôi nhà hiện đại đáp ứng nhu cầu nh

ở cho người nước ngoài

Nhu cầu chỗ ở của những hộ di rời để giải phóng mặt bằng theo quy hoạch Hiệnnay Kim Liên đang có nhiều dự án quy hoạch về phát triển kinh tế - xã hội , giao thông, xây dựng khu đô thị mới và số hộ cần phải di rời để giải phóng mặt bằng theo quyhoạch rất nhiều.Trong khi đó việc cung cấp chỗ ở cho số hộ dân này còn hạn chế Hiệnnay đã xây dựng được nhiều nhà chung cư phục vụ nhu cầu của số hộ di dân này ,nhưng vẫn chưa đủ phân là vì họ không thích sống ở nhà chung cư mà thích sống trongnhàchia lô , biệt lập hơn Toàn bộ diện tích lô đất được quy hoạch trong phạm viphường Kim Liên 351.500 m2, trong đó đất không thuộc khu dân cư là 27.780 m2, đất

phía tây giáp sông Lừ

Trước nhu cầu bức xúc như vậy , trước hết cần phải phát triển nhà ở trực tiếp làmtăng cung nhà ở đáp ứng cầu nhà ở ngày càng tăng trên địa bàn phường Kim Liên , cảithiện điều kiện sống cho dân , góp phần đảm bảo công bằng xã hội PTNO còn gópphần cải thiện cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tằng kĩ thuật đô thị ,cải tạo

ảnh quan và môi trường

Ngoài tất cả những yếu tố kể trên , thì còn nhiều yếu tố khác tác động đến tổngcầu như :Luật pháp , các chính sách tài chính tín dụng , ngân hàng , sự phát triển kinh

tế của phường Kim Liên , sự đa dạng hóa các phương thức thanh toán những yếu tố đóđều góp phần tác động đáng kẻ đến tổng cầu

t động sản phường Kim Liên

Những yếu tố cơ bản trên thực tế luôn được điều chỉnh và đã ngày càng kích cầubật lên và là động lực để tăng cung bất động sản Như vậy thị trường bất động sảnphường Kim Liên đang có nhu cầu lớn , nhưng chưa được đáp ứng , đặc biệt là đất ở ,

nhà ở.Nhu cầu về bất động sản sẽ càng phát triển tăng lên cùng với mức tăng dân số ,tăng thu nhập và mức sống , sự phát triển các khu đô thị mới và yêu cầu của c

c sống văn minh hiện đại

* Những nguyên nhân là

ung bất động sản tăng chậm

- Việc quán triệt và thể chế hoá các quan điểm chỉ đạo của thành uỷ về phát triểnnhà ở thành kế hoạch hành động còn hạn chế , nhiều giải pháp , chính sách về pháttriển nhà ở chưa được thể chế hoá thành quy định của c

nh quyền để đưa vào cuộc sống

- Quản lý của chính quyền và các ngành , các cấp về phát triển nhà ở trong tìnhhình mới chưa chuyển mạnh theo yêu cầu quản lý phat triển , ít chú ý đến tạo môitrường về cơ chế chính sách , về môi trường đầu tư , tài chính , tín dụng ,môi trườngpháp lý và chỉ đạo tổ chức , các mô hình phát triển nhà ở theo tư tưỏng chỉ đạo củathành uỷ , còn tư tửởng ỷ lại vào cơ chế chính sách chưa đồng bộ của nhà nước , ítquan tâm tìm giải pháp vận dụng sáng tạo luật pháp , chính sách của nhà nước để pháttriển nhà ở cho dân

tại địa phương , đơn vị mình

- Việc điều hành phối hợp về đầu tư và xã hội hoá phát triển nhà ở với xã hội hoácác lĩnh vực khác chưa tập trung đồng bộ nên hiệu quả đầu tư còn thấp, quản lý khaithác còn lúng túng , chưa tạo đư

thị trường nhà ở hấp dẫn hơn

- Kinh nghiệm về quản lý kinh doanh bất động sản của các ngành , cấp và kinhnghiệm kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư còn hạn chế , nhiều việc vừa làmvừa thí điểm Một số dự án đã được phê duyệt đầu tư , đã cú quyết định giao

ất nhưng triển khai còn chậm

- Hạn chế về khả năng tài chính của phưòng và những vấn đề ràng buộc của luậtpháp chưa thể vượt qua như cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữunhà ở để cấp giấy phép xây dựng nhà ở cho dân , về quỳên của các nhà đầu tư khu đôthị mới trong việc xử lý các trường hợp xây dựng trái phép , sai phép và trong việc hỗtrợ cho người thu nhập thấp có chỗ ở đô thị , về quỹ đất cho nhu cầu di dân giải phóngmặt bằng đang là những khó

ăn cần nhanh chóng giải quyết

- Công tác giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn là

chậm tiến độ triển khai dự án

+ Do chi phí đền bù giải toả mặt bằng và tái định cư quá

ớn gây khó khăn về vốn đầu tư

+ Chính sách đền bù và

ái định cư còn nhiều vướng mắc

Trên đây là một số nguyên nhân khiến cho nhà đất còn chậm Những nguyênnhân này có khách quan lẫn chủ quan , nhưng về chủ quan là chính.Do vậy để giảiquyết vấn đề này chính quyền các cấp , ngành liên quan phải nỗ lực hơn nữa Việcphát triển nhà ở là trực tiếp làm tăng cung để đáp ứng cầu về nhà ở ngày càng gia tăngtại phường Kim Liên , tạo điều kiện cải thiện đời sống cho nhân dân , nâng cao cơ sở

hạ tầng xã hội và hạ tầng kĩ thuật đô

hị theo hướng văn minh hiện đại

Mặt khác , phăt triển nhà ở nói riêng và phảt triển bất động sản nói chung là điềukiện cần thiết để tạo ra những việc làm , nâng cao thu nhập cho người lao động Pháttriển bất động sản sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền kích cầu đầu tư tiêu dùng cho pháttriển các ngành kinh tế sản xuất và dịch vụ khác trực tiếp và gián tiếp liên quan Hơnnữa , trong bối cảnh giảm sút tổng cầu thị trường và sự biến động các cơ hội đầu tưkinh doanh như hiện nay , thì việc đầu tư phát triển bât động sản lại càng có ý nghĩatrong việc đảm bảo sự tăng trưởng kinh tế - xã hội ổn định và cần đ

c đẩy nhanh hơn trong tương lai

nh giá đất tại phường Kim Liên

Giá cả đất đai là một trong những yếu tố cấu thành của thị trường bất độn

- sản , giá cẩ đất đai bao gồm :

Giá đất o nhà nước quy định :Nhà nước qu y định giá đất đ xác định nghĩa vụ tàichính như : tính thuế chuyển quyền sử dụng đất , tính giá đất để cho thuê , tính giá đất

để giao , để đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi đất , tính giá tài sản khi nh

- nươc giao ( vốn nhà nước giao )