Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008 đến 2012

Tại khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS" là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.. Thị

Trang 1

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

TRẦN NGUYỄN NGỌC

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ

HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2008-2012 Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Trang 2

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Bản Luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân tôi đã được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức thực tế, nghiên cứu khảo sát thực trạng và diễn biến thị trường bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008 -

2012 và dưới sự hướng dẫn khoa học chu đáo, nhiệt tình của thầy giáo

PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Các số liệu, tính toán, tổng hợp và

những kết quả trong Luận văn là trung thực, khách quan các lập luận, nhận xét, kiến nghị được đưa ra xuất phát từ thực tiễn, lý luận, pháp lý và sự hiểu biết của bản thân tôi

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2013

Tác giả

Trần Nguyễn Ngọc

Trang 3

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn Thạc sỹ của mình, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường và các Thầy cô giáo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã nhiệt tình truyền đạt những kiến thức quý báu cho tôi trong quá trình học tập tại Trường

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Thầy giáo PGS TS Nguyễn Khắc Thái Sơn

đã trực tiếp hướng dẫn trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành Luận văn

Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Mê Linh, Phòng Tài nguyên và Môi trường, các phòng ban khác thuộc UBND huyện Mê Linh,

và các sở, ngành của Thành phố đã tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình học tập, thu thập số liệu, tài liệu, nghiên cứu, góp ý để hoàn thành Luận văn

Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp

đã động viên, khuyến khích, tạo mọi điều kiện để được học tập, nghiên cứu

Xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2013

Tác giả

Trần Nguyễn Ngọc

Trang 4

MỤC LỤC

Trang phụ bìa

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục viết tắt vii

Danh mục bảng viii

Danh mục hình viii

M 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

2

2.2 Mụ 3

3 Yêu cầu của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 5

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 5

1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 5

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 5

1.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài 7

1.2 Khái quát về thị trường bất động sản 10

1.2.1 Khái quát về thị trường 10

1.2.2 Khái quát về tài sản, bất động sản và động sản 11

1.2.2.1 Khái niệm 11

1.2.2.2 Hàng hoá bất động sản 12

1.2.3 Khái quát thị trường bất động sản 12

1.2.3.1 Khái niệm 12

1.2.3.2 Phân loại thị trường bất động sản 14

1.2.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản 16

1.2.3.4 Chức năng của thị trường bất động sản 17

1.2.3.5 Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản 17

1.2.3.6 Các yếu tố chủ yếu của thị trường bất động sản 17

Trang 5

1.2.3.7 Cung, cầu và môi giới trong thị trường bất động sản 18

1.3 Hoạt động của thị trường bất động sản trên thế gới và ở Việt Nam 18

1.3.1 Hoạt động của thị trường bất động sản ở một số nước trên thế giới 18

1.3.1.1 Khái quát chung 18

1.3.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản Trung Quốc 19

1.3.2 Hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt nam 22

1.3.2.1 Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam 22

1.3.2.2 Khái quát về thị trường bất động sản ở một số thành phố lớn 29

Chương 2 Đ , NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33

33

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 33

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 33

2.2.2 Địa điể 33

2.3 Nội dung nghiên cứu 33

2.4 Phương pháp nghiên cứu 35

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 35

2.4.1.1 Thu thập số liệu thứ cấp 35

2.4.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp 36

2.4.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu 37

37

ế thừa các tài liệu có liên quan 37

37

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38

3.1 Tình hình cơ bản của huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 38

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 38

3.1.1.1 Vị trí địa lý 38

3.1.1.2 Địa hình 38

3.1.1.3 Khí hậu, thời tiết 39

3.1.1.4 Điều kiện thủy văn 39

Trang 6

3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 39

3.1.1.6 Thực trạng môi trường 40

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 40

3.1.2.1 Đặc điểm xã hội 40

41

3.1.3 Hiện trạng sử dụng và biến động đất đai của huyện Mê Linh 42

3.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 42

3.1.3.2 Biến động sử dụng đất tại huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 43

3.1.4 Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai huyện Mê Linh 44

3.2 Thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất động sản, huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012 46

3.2.1 Thực trạng giao dịch bất động sản theo các hình thức chuyển quyền 46

3.2.1.1 Kết quả giao dịch qua hình thức chuyển dịch quyền sử dụng đất 46

3.2.1.2 Kết quả giao dịch qua hình thức thế chấp, bảo lãnh, góp vốn 48

3.2.1.3 Kết quả giao dịch bất động sản theo thời gian 48

3.2.1.4 Kết quả giao dịch bất động sản theo đơn vị hành chính 52

3.2.1.5 Kết quả giao dịch bất động sản theo loại Bất động sản 54

3.2.1.6 Kết quả giao dịch bất động sản theo nguồn gốc đối tượng sử dụng 56

3.2.1.7 Kết quả giao dịch theo phân loại thị trường bất động sản 58

3.2.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh, Hà Nội 59

3.2.2.1 Những kết quả đạt được từ đấu giá đất tại huyện Mê Linh 59

3.2.2.2 Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh 61

3.2.2.3 Những tồn tại chính trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất 62

3.2.3 Thực trạng về cung và cầu bất động sản tại huyện Mê Linh 63

3.2.3.1 Nguồn cung bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 63

3.2.3.2 Cầu về bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 66

3.2.4 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại huyện Mê Linh 70

3.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản huyện Mê Linh 74

3.2.5.1 Yếu tố về nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản 74

3.2.5.2 Yếu tố cung - cầu về bất động sản tại huyện Mê Linh 76

3.2.5.3 Yếu tố về quy hoạch bất động sản tại huyện Mê Linh 77

Trang 7

3.2.5.4 Yếu tố về chính sách vĩ mô của Nhà nước 77

3.3 Đánh giá công tác quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012 78

3.3.1 Đánh giá công tác ban hành văn bản liên quan 78

3.3.2 Đánh giá tổ chức bộ máy Nhà nước quản lí thị trường bất động sản 78

3.3.2.1 Về quy định quản lý thị trường bất động sản ở nước ta 78

3.3.2.2 Bộ máy quản lí liên quan đến bất động sản của huyện Mê Linh 79

3.3.3 Đánh giá về quản lí thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh 80

3.3.3.1 Về quản lý các thành phần tham gia thị trường bất động sản 80

3.3.3.2 Về đầu tư nguồn lực cho thị trường bất động sản 81

3.3.3.3 Về quản lý các nguồn thu từ bất động sản 83

3.4 Những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp về phát triển thị trường bất động sản huyện Mê Linh, Hà Nội trong tương lai 84

3.4.1 Tiềm năng, thuận lợi về thị trường bất động sản huyện Mê Linh 84

3.4.2 Những khó khăn về thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh 85

3.4.3 Các giải pháp để phát triển thị trường bất động sản trong tương lai 86

3.4.3.1 Nhóm giải pháp về tổ chức hành chính 86

3.4.3.2 Nhóm giải pháp về tài chính 86

3.4.3.3 Nhóm giải pháp tạo môi trường thuận lợi cho đầu tư 87

3.4.3.4 Nhóm giải pháp mang tính dài hạn 88

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 89

1 Kết luận 89

2 Đề nghị 90

TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC

Trang 8

Trang 9

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội

năm 2012 43 Bảng 3.2 Lượng giao dịch bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà

Nội giai đoạn 2008 - 2012 47 Bảng 3.3 Lượng giao dịch đảm bảo bằng bất động sản tại huyện Mê Linh,

thành Hà Nội giai đoạn 2008 - 2012 48 Bảng 3.4 Kết quả giao dịch bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà

Nội giai đoạn 2008-2012 theo loại bất động sản 54 Bảng 3.5 Kết quả giao dịch bất động sản tại huyện Mê Linh theo nguồn

gốc, đối tượng tham gia giao dịch bất động sản 56 Bảng 3.6 Kết quả giao dịch bất động sản tại huyện Mê Linh giai đoạn

2008-2012 theo phân loại thị trường bất động sản 58 Bảng 3.7 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh

giai đoạn 2008 - 2012 59 Bảng 3.8 Mục đích mua BĐS trên địa bàn huyện Mê Linh 68 Bảng 3.9 Yếu tố quan tâm nhất khi mua bất động sản của người sử dụng

trên địa bàn huyện 68 Bảng 3.10 Quan điểm lựa chọn diện tích thửa đất trong thị trường bất động sản 70 Bảng 3.11 Kết quả hoạt động của các loại hình môi giới bất động sản trên

địa bàn huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 71 Bảng 3.12 Lựa chọn của người dân về các hình thức môi giới bất động sản 73 Bảng 3.13 Thống kê phòng, ban cán bộ liên quan đến quản lý BĐS tại

huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội từ 2008-2012 79 Bảng 3.14 Nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ bản để phát triển KTXH tại

huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012 81 Bảng 3.15 Nguồn thu về bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội

giai đoạn 2008-2012 83

Trang 10

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Mô tả khái niệm về thị trường bất động sản 13

Hình 3.2 Sơ đồ vị trí huyện Mê Linh trong thành phố Hà Nội 38

Hình 3.3 Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Mê Linh năm 2012 42

Hình 3.4 Biến động sử dụng đất huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 44

Hình 3.5 So sánh sản lượng giao dịch bất động sản theo các năm ở huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 49

Hình 3.6 So sánh sản lượng giao dịch bất động sản giữa các đơn vị hành chính ở huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 52

Hình 3.7 So sánh sản lượng giao dịch bất động sản theo loại bất động sản 55

Hình 3.8 Nguồn cung về bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội trong thời gian tới 64

Hình 3.9 Yếu tố quan tâm khi mua bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 70

Hình 3.10 Nguồn vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản ở nước ta giai đoạn 2004 - 2012 75

Hình 3.11 Minh hoạ về sự giảm giá của bất động sản 76

Hình 3.12 Minh hoạ nợ xấu leo thang 87

Trang 11

1 Đ

Đất nước ta trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá Đặc biệt, năm 2008 gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) cho nên đất nước ta đang đứng trước những cơ hội và thách thức không nhỏ Để phấn đấu đưa đất nước trở thành nước công nghiệp vào năm 2020 đòi hỏi Đảng và Nhà nước không ngừng nâng cao tinh thần trách nhiệm trong việc giữ gìn bảo vệ toàn vẹn lãnh thổ, độc lập dân tộc Đồng thời phải tích cực đổi mới trong công tác lãnh đạo, chỉ đạo về cải cách thể chế hành chính, đội ngũ cán bộ công chức, hệ thống pháp luật và cơ chế tài chính nhằm tạo bước đột phá trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nước nông nghiệp thành nước công nghiệp, định hướng phát triển theo cơ chế thị trường định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước, trong đó nền kinh tế thị trường đóng vai trò then chốt, thị trường về BĐS, thị trường tài chính là điều quan tâm lớn trong xu thế hiện nay Thị trường BĐS có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước Sự sụp đổ TTBĐS sẽ gây hậu quả rất nặng nề cho nền kinh tế - xã hội của đất nước Tuy nhiên, TTBĐS nước ta mới được hình thành, còn nhiều khiếm khuyết, tình trạng giao dịch BĐS thiếu minh bạch, bất hợp pháp làm cho thị trường biến động lúc "nóng" lúc "lạnh", "tín dụng đen", "tâm lý đám đông" xuất hiện thất thường, tác động đến an ninh, chính tri, KTXH và đời sống của nhân dân

Nhằm tăng cường công tác quản lý đối với thị trường BĐS, Nghị quyết Đại hội X Đảng Cộng sản Việt Nam và Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng tại Hội nghị Trung ương 6 khóa X đã đề ra:

“Phát triển thị trường BĐS trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS Tăng cường các biện pháp chống đầu

Trang 12

cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin BĐS Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường BĐS”

Tại khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Quản lý và phát triển

thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS" là một trong 13 nội dung

quản lý Nhà nước về đất đai

Mê Linh là một huyện ngoại thành thuộc phía Tây Bắc của thủ đô Hà Nội, với diện tích tự nhiên là 14.251ha, dân số khoảng 20 vạn gồm 18 đơn vị

hành chính cấp xã (2 thị trấn và 16 xã) có điều kiện cơ bản tương đối thuận

lợi Đặc biệt, trụ sở làm việc của tất cả các cơ quan hành chính, tư pháp, đoàn thể đều được tập trung tại Khu trung tâm Hành chính huyện với quy mô diện tích 50ha Năm 2004, huyện Mê Linh đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt quy hoạch không gian phát triển theo 3 vùng trọng điểm đó là: Công nghiệp-

Đô thị, dịch vụ tập trung và vùng sinh thái Theo đó, huyện đã thu hồi, chuyển mục đích đất cho KCN Quang Minh khoảng 500ha và 50 dự án nhà ở, đô thị, chung cư khoảng 1300 ha và một số dự án về giáo dục đào tạo

Với các điều kiện nêu trên, đã làm phát sinh nhiều loại BĐS cung ứng cho thị trường như là đất dịch vụ, đất thương phẩm, đất đấu giá, đất dự án, nhà chung cư, biệt thự vì vậy, có thể nói thị trường BĐS ở huyện Mê Linh

là một thị trường đầy tiềm năng, hấp dẫn và có nhiều thách thức khó khăn, trở ngại cho công tác quản lý Từ một số nhận định nêu trên, tôi tiến hành nghiên

cứu đề tài “Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008 đến 2012” trên cơ sở khoa học, khách

quan phù hợp với thực tiễn của địa phương

Đánh giá tổng hợp hoạt động thị trường BĐS và công tác quản lý về thị trường BĐS trên địa bàn huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012, nhằm tìm ra

Trang 13

những ưu điểm, khó khăn, giải pháp khắc phục và đặc biệt, tìm ra quy luật vận động của nó để từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần phát triển

TTBĐS của huyện vận động theo đúng quy luật có sự quản lý của Nhà nước

2.2 Mục tiêu

- Đánh giá điều kiện của huyện Mê Linh, t

tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản trong giai đoạn nghiên cứu

- thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008 - 2012

- Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012

- Đánh giá thuận lợi, và đề xuất được một số giải pháp góp phần phát triển và quản lý thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội trong tương lai

3 Y

- Am hiểu những đặc trưng cơ bản của huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội như về con người, kinh tế, chính trị, xã hội, tồn tại và nguồn lực

- Phải hiểu rõ chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, các tài sản khác

gắn liền với đất và quy luật vận động, phát triển của thị trường

- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phản ánh đúng thực trạng để tổng hợp đánh giá đầy đủ trung thực, khách quan, khoa học, lôgíc có hệ thống

- Công tác điều tra thực trạng, diễn biến thị trường BĐS phải đảm bảo chính xác, sử dụng phương pháp thu thập thông tin, phương pháp chuyên gia,

kinh nghiệm (dùng phiếu phỏng vấn, điều tra, xin ý kiến)

- Đánh giá thực trạng diễn biến của TTBĐS và công tác quản lý Nhà nước đối với TTBĐS của huyện Mê Linh đảm bảo tính chính xác trên cơ sở các phương pháp luận phù hợp với chủ trương, chính sách, quy luật của thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước

Trang 14

Trang 15

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 C

1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Thị trường là gì: Đó là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán một thứ hàng hóa nhất định nào đó Với nghĩa này, có thị trường gạo, thị trường cà phê, thị trường chứng khoán, thị trường vốn, thị trường bất động sản v.v cũng có một nghĩa hẹp khác của thị trường là một nơi nhất định nào đó, tại đó diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa và dịch vụ Với nghĩa này, có thị trường Hà Nội, thị trường miền Trung Còn trong kinh tế học, thị trường được hiểu rộng hơn, là nơi có các quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ giữa vô số những người bán và người mua có quan hệ cạnh tranh với nhau, bất kể là ở địa điểm nào, thời gian nào Thị trường trong kinh tế học được chia thành ba loại: thị trường hàng hóa - dịch vụ (còn gọi là thị trường sản lượng), thị trường lao động, và thị trường tiền tệ [5]

Vậy, thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS BĐS là một loại hàng hoá "đặc biệt" nhưng vẫn chịu sự tác động của quy luật cung - cầu trong nền kinh tế thị trường

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

- Thị trường bất động sản có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản Khi giao dịch bất động thành công thì lúc đó vốn từ hình thái hiện vật chuyển sang hình thái giá trị [4]

Trang 16

- Quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trường giúp giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng của BĐS được giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS có thể hoàn trả lãi tiền vay, trả lương cho công nhân

- Thị trường bất động sản như đã nói là một bộ phận trong hệ thống

đồng bộ các loại thị trường Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất

và tiêu dùng, giữa xây dựng và mua bán bất động sản

- Thị trường bất động sản thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai - tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá

- Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý của Nhà nước do phần lớn bất động sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Hoạt động của thị trường bất động sản sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác nào cho thị trường

- Bất động sản thường là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nước

kiểm soát được thị trường bất động sản thì nếu thị trường này càng sôi động thì Nhà nước càng thu được nhiều ngân sách từ bất động sản

- Thị trường bất động sản có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây dựng, ngân hàng, môi trường nên việc mở rộng và phát triển thị trường bất động sản sẽ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh Trên thị trường mọi chủ thể tham gia để tiếp xúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc các ngành, các lĩnh vực khác

- Trong ngành kinh doanh bất động sản nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn,

sức hấp dẫn của thị trường cao Thị trường này phát triển có vai trò nâng cao năng lực kinh doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trường Hơn

Trang 17

nữa, người quản lý thị trường thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trường BĐS cũng phải không ngừng tự nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát triển của thị trường

- Thị trường bất động sản điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa các tầng lớp dân cư đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của toàn xã hội và thị trường này phát triển sẽ góp phần xoá bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật bất động sản góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước

Căn cứ Quyết định 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến 2030, tầm nhìn

2050 Trong tương lai, huyện Mê Linh sẽ trở thành đô thị vệ tinh của Hà Nội, bởi các yếu tố thuận lợi giao thông đường không, đường thủy, đường bộ Với con số tăng trưởng kinh tế luôn trên 18%, Mê Linh phát triển mạnh về kinh tế,

xã hội, đời sống nhân dân đang từng bước được nâng cao

1.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài

- Hiến pháp năm 1992 đã sửa đổi, bổ sung năm 2001

- Bộ Luật dân sự năm 2005

- Luật Đất đai năm 2003

- Luật Nhà ở năm 2006

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006

- Luật Đầu tư năm 2005

- Luật Doanh nghiệp năm 2005

- Luật Xây dựng năm 2003

- Luật Đấu thầu năm 2005

- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản

Trang 18

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ xung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ

- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 1 năm 2008 và Chỉ thị số 1792/CT-TTg ngày 06 tháng 12 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ về một

số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản

- Thông báo số 177/TB-VPCP ngày 28 tháng 7 năm 2008 và Thông báo

số 138/TB-VPCP ngày 27 tháng 4 năm 2009 của Văn phòng Chính phủ về Kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải - Trưởng ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản

- Chương trình hành động số 21-CTr/TU ngày 25 tháng 4 năm 2013 của Thành ủy Hà Nội về thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 BCH Trung ương (Khóa XI) về tiếp tục đối mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời

kỳ đẩy mạnh toàn tiện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước

ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại

Trang 19

- Quyết định số 208/2004/QĐ-TTg ngày 13 tháng 12 năm 2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt định hướng quy hoạch chung xây dựng đô thị mới Mê Linh đến năm 2020

- Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26 tháng 7 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050

- Quyết định số 695/QĐ-UBND ngày 01 tháng 02 năm 2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015)

- Quyết định số 49/2008/QĐ-UBND ngày 25 tháng 11 năm 2008 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về xử lý, xắp xếp nhà, đất thuộc

sở hữu Nhà nước do các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp và các công ty Nhà nước đang sử dụng, thuộc thành phố quản lý trên địa bàn thành phố

- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18 tháng 01 năm 2010 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24 tháng 4 năm 2013 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định 121/2009/QĐ-UBND và Quyết định số UBND ngày 15 tháng 12 năm 2011 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về việc cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao gắn liền với đất ở trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất làm nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

Trang 20

40/2011/QĐ-Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

- Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND ngày 14 tháng 9 năm 2011 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.2 K

1.2.1 Khái quát về thị trường

Thị trường có thể được khái niệm theo nhiều cách khác nhau Chúng được xem xét từ nhiều gốc độ và được đưa ra vào các giai đoạn khác nhau trong quá trình phát triển kinh tế hàng hoá Nếu hiểu theo nghĩa hẹp thì thị trường chỉ địa điểm hay không gian của trao đổi hàng hoá, đó là nơi gặp gỡ giữa người bán, người mua, hàng và tiền và ở đó diễn ra các hoạt động mua bán Như vậy, phạm vi của thị trường được giới hạn thông qua việc xem xét bản chất hành vi tham gia thị trường, ở đâu có sự trao đổi, buôn bán, có sự lưu thông hàng hoá thì ở đó có thị trường Đây là cách hiểu thị trường gắn với yếu

tố địa lý của hành vi tham gia thị trường, đòi hỏi phải có sự hiệp hữu của đối tượng được đem ra trao đổi Nơi mua bán xảy ra đầu tiên là ở chợ, sau này mở rộng hơn về không gian thì khái niệm nơi mua bán cũng mở rộng hơn như ở cửa hàng, cửa hiệu cố định, siêu thị, Trung tâm thương mại…

Nếu hiểu theo nghĩa rộng thì thị trường là các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng với các quan hệ kinh

tế giữa người và người trong quá trình trao đổi, mua bán hàng hoá và các dịch

vụ Thị trường là tổng thể những thoả thuận, cho phép những người bán và người mua trao đổi hàng hoá và dịch vụ Như vậy, thị trường không nhất thiết phải là một địa điểm cụ thể như cách hiểu theo nghĩa hẹp trên Người bán và người mua có thể không trực tiếp trao đổi, mà có thể qua các phương tiện khác để thiết lập nên thị trường [39]

Trong nền kinh tế hiện đại, thị trường được coi là biểu hiện thu gọn của quá trình mà thông qua đó các quyết định của các gia đình về tiêu dùng mặt

Trang 21

hàng nào, các quyết định của các công ty về sản xuất cái gì?, sản xuất cho ai? sản xuất như thế nào? các quyết định của người công nhân về làm việc bao lâu? cho ai? đều được dung hoà bằng sự điều chỉnh giá cả, quan niệm này cho thấy mọi quan hệ trong kinh tế đã được tiền tệ hoá Giá cả với tư cách là yếu

tố thông tin cho các lực lượng tham gia thị trường trở thành trung tâm của sự chú ý, sự điều chỉnh về giá cả trong quan hệ mua bán là yếu tố quan trọng nhất để các quan hệ đó được tiến hành

Xét theo mức độ khái quát thì thị trường còn được quan niệm là sự kết hợp giữa cung và cầu trong đó người mua, người bán bình đẳng cạnh tranh, số lượng người bán nhiều hay ít phụ thuộc vào quy mô của thị trường lớn hay nhỏ Sự cạnh tranh trên thị trường có thể do xảy ra giữa người bán, người mua hay giữa người mua và người bán Việc xác định giá cả trên thị trường là do cung và cầu quyết định [4]

Tóm lại thị trường nói chung có thể được khái niệm theo nhiều cách hiểu khác nhau, từ nhiều gốc độ khác nhau, ở từng giai đoạn khác nhau, theo cách tiếp cận và đối tượng tiếp cận khác nhau trong quá trình phát triển kinh

- Bất động sản: Là các tài sản không di dời được Tùy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai

và những tài sản gắn liền với đất đai Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam định nghĩa: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà

Trang 22

ở, công trình xây dựng đó Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác do pháp luật quy định; “Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn Giá trị Bất động sản tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP,

- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu,

- Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người và đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập bất động sản nói riêng và tài sản gắn liền với đất nói chung

Ngoài ra, hàng hoá BĐS còn có tính chất khác với các loại hàng hoá khác: Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật; khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình

tự pháp lý chặt chẽ (không phải tất cả BĐS đều trở thành hàng hoá [12]

1.2.3 Khái quát thị trường bất động sản

1.2.3.1 Khái niệm

Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường Đến nay

về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu

ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát

Trang 23

triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển

Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh bất động sản [5] Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau:

Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao

đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước

Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự

về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định

Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất

sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất

Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau:

Hình 1.1 Mô tả khái niệm về thị trường bất động sản

Trang 24

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trường nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản như:

- Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản được Do đó đất đai bản thân nó là bất động sản đồng thời

là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một

bộ phận của hàng hoá BĐS

- Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà đất (thị trường địa ốc) Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường Cũng giống như quan niệm trên bất động sản nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá bất động sản trên thị trường Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ

- Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là khái niệm có tính khái quát Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp

và quản lý chặt chẽ của nhà nước

1.2.3.2 Phân loại thị trường bất động sản

Trang 25

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và cách tiếp cận, ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau [12]

- Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản, gồm có: + Thị trường BĐS chính thức: là thị trường mà ở đó hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật

+ Thị trường bất động sản phi chính thức: là thị trường mà ở đó các giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật (còn được gọi là thị trường ngầm)

- Phân loại theo khu vực địa lý, gồm có: thị trường bất động sản ở các tỉnh thành, quận huyện, thị trường bất động sản nội thành, ngoại thành

- Phân loại theo giá trị sử dụng của BĐS, gồm có: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, thị trường công trình thương mại và dịch vụ

- Phân loại dựa trên dấu hiệu “sở hữu” và “sử dụng” chia thị trường bất động sản làm 3 loại:

+ Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu được chuyển cho bên mua + Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng được chuyển cho bên đi thuê

+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản: Quyền sở hữu không thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu

Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nước

- Phân loại theo thứ tự thời gian ta chia thị trường BĐS ra làm 3 loại: + Thị trường cấp I (thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng, cho thuê hoặc giao quyền sử dụng đất Thị trường sơ cấp là thị trường của Nhà nước với người sử dụng đất Thị trường này mang tính công khai và không có giao dịch ngầm, mang tính một chiều Hiện nay, quỹ đất

Trang 26

quốc gia để giao hay cho thuê về cơ bản là không còn Để giao đất hay cho thuê đất Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư vào đất (nhất là huy động những loại đất chưa sử dụng)

+ Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng các công trình bất động sản

để bán hoặc là cho thuê Thị trường cấp II là thị trường có sự tham gia của cả Nhà nước và tư nhân Nhà nước và tư nhân có thể cùng nhau xây dựng các công trình bất động sản để bán hoặc là cho thuê

+ Thị trường cấp III: Là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc cho thuê Là TT của tầng lớp dân cư với nhau

- Phân loại theo mục đích sử dụng bất động sản chia ra làm 5 loại: Bất động sản nhà ở dân cư; bất động sản thương mại dịch vụ, bất động sản văn phòng, bất động sản công nghiệp và bất động sản nông nghiệp

1.2.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển qua 4 giai đoạn: sơ khởi, tập trung hoá, tiền

tệ hoá và tài chính hoá Mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác [26]

- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước [13]

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

- Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường)

- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản

- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính và sự thay đổi có tác động tới nhiều thị trường khác trong nền kinh tế

Trang 27

1.2.3.4 Chức năng của thị trường bất động sản

- Đưa người mua và người bán bất động sản đến với nhau

- Xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch

- Phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu

- Phát triển bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

1.2.3.5 Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản

- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị [27]

- TT BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động

- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn

1.2.3.6 Các yếu tố chủ yếu của thị trường bất động sản

- Quyền mua bán bất động sản

- Biện pháp để người mua và người bán bất động sản đến với nhau

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến bất động sản cho người mua: QSDĐ, QSHTS, liên quan đến BĐS Nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán Mối liên quan giữa BĐS của người bán với các bất động sản liền kề và QHSDĐ của Nhà nước [12]

- Thoả thuận giá mua bán

- Hình thức hợp đồng có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận;

- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền BĐS tại cơ quan đăng ký BĐS

Trang 28

- Biện pháp đảm bảo vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là vật bảo đảm;

- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ thị trường BĐS

1.2.3.7 Cung, cầu và môi giới trong thị trường bất động sản

- Cung trên thị trường bất động sản được hiểu là số lượng diện tích đất

và diện tích nhà gắn liền đất hoặc khối lượng tài sản gắn liền với đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá được thị trường chấp nhận

- Cầu trong thị trường bất động sản được hiểu là số lượng bất động sản

(gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán

- Môi giới trong thị trường bất động sản có vai trò tương đối quan trọng như: Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

1.3.1 Hoạt động của thị trường bất động sản ở một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Khái quát chung

Với đặc trưng của thị trường bất động sản thì hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 giai đoạn: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá Mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua

Trang 29

cả 4 cấp độ từ rất lâu Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS [26]

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”) Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn

là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu

kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp nhanh trong năm 1994

1.3.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản Trung Quốc

- Trung Quốc là một nước có chế độ sở hữu đất đai gần như Việt Nam: Đất đai là một tài sản, tư liệu sản xuất không thể thiếu được trong mọi nền kinh tế, chính vì vậy mà quản lý nhà nước về đất đai là một trong những chức năng đặc biệt quan trọng của các nhà nước Trong hệ thống kinh tế thị trường, thị trường đất đai (TTĐĐ) luôn chiếm giữ vị trí then chốt Kể từ khi Trung Quốc thực hiện chính sách cải cách và mở cửa, những thay đổi đột biến đã diễn ra ở TTĐĐ của nước này Quá trình “hàng hóa hóa” và “thị trường hóa đất đai” của nhà nước Trung Quốc đã thu hút được nhiều sự quan tâm, chú ý trong nước và của quốc tế, bởi đây là nền kinh tế đầy tiềm năng Trước khi thị

Trang 30

trường đất đai xuất hiện cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949 Việc quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của nước này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành Đất đai lúc bấy giờ được coi là một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội được phân phối miễn phí Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Như vậy, không khác

gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” còn gọi là “chợ đen” những năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc và nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này [34]

- Sự phát triển của hệ thống quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong

hệ thống SDĐ cuối những năm 1980 Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới

sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên

ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa

năm 1988 ( 178 thửa đất với diện tích 5.175.000 m2 đã được chuyển nhượng

Trang 31

với số tiền thu được 12,88 triệu USD, trong đó 163.000 m2 thực hiện đấu giá thu được 9,28 triệu USD) Hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và

không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986

đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai, đặc biệt là trong năm 2001 đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là Thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai, QSDĐ tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSDĐ của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá Như vậy, từ

cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc không giới hạn thời gian SDĐ chuyển sang xác định thời hạn SDĐ; và từ sự cứng nhắc chuyển sang cơ động, hệ thống SDĐ của Trung quốc đã đạt được cực điểm đầu tiên của mình Có thể nói, nhờ những cải cách và chính sách đất đai phù hợp, cụ thể mà thị trường đất đai và bất động sản ở Trung quốc gia tăng không ngừng Đầu tư bất động sản ở Trung quốc đạt 1,3158 nghìn tỷ NDT (tăng gấp 4,2 lần so với năm 1997); vốn cho vay của các ngân hàng thương mại đối với lĩnh vực BĐS là 781,1 tỷ NDT (tăng 3 lần so với năm 1998)

- Nếu so sánh với Việt Nam, xuất phát điểm và chính sách đất đai của Trung Quốc không có sự khác biệt nào đáng kể Thậm chí, việc chính thức quốc hữu hóa đất đai đối với đất đô thị ở Trung Quốc (năm 1982) còn chậm hơn so với Việt nam (năm 1980) Tuy nhiên, việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường của nước này lại diễn ra trước so với Việt nam và cũng cần phải thừa nhận một thực tế rằng, dù thời điểm chính thức “thị trường hóa đất đai” ở Trung Quốc (Hiến pháp sửa đổi 1988) diễn ra trước so với Việt Nam không lâu (theo Hiến pháp 1992) nhưng những gì mà quốc gia này làm được đối với lĩnh vực đất đai thì chúng ta còn phải nỗ lực nhiều mới có thể theo kịp Từ

Trang 32

kinh nghiệm của Trung Quốc, những yếu tố trước mắt mà Việt Nam cần phải

có để xây dựng một thị trường đất đai (hay thị trường QSDĐ) lành mạnh chính là: một hệ thống quản lý đất đai có đủ năng lực mà trong đó các cơ quan lập quy hoạch, cơ quan định giá, cơ quan đăng ký đất đai phải đảm bảo được tính hiệu quả và minh bạch trong hoạt động của mình; một chính sách đất đai cởi mở, không còn phân biệt đối xử giữa các loại chủ thể SDĐ phù hợp hơn với quá trình hội nhập

1.3.2 Hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt nam

1.3.2.1 Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được hình thành và phát triển Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý

và Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và về cơ bản nước ta đã giao hết nguồn đất đai cho các đối tượng sử dụng đất [13], cụ thể:

Trang 33

- Diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án

2004 - 2007 với 12.604 dự án với diện tích 394.560 ha

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo loại đất như sau:

- Cấp GCNQSDĐ đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp 16.173.096 giấy với diện tích 8.316.592 ha, đạt 85.1% so với diện tích cần cấp [2]

- Cấp GCNQSDĐ đất lâm nghiệp: đã cấp 2.629.232 giấy với diện tích 10.371.482 ha, đạt 86.3% diện tích cần cấp giấy

- Cấp GCNQSDĐ đất nuôi trồng thủy sản: đã cấp 1.063.772 giấy với diện tích 576.242 ha, đạt 83.4% diện tích cần cấp giấy

- Cấp GCNQSDĐ đất ở tại nông thôn: đã cấp 11.671.553 giấy với diện tích 435.967 ha, đạt 79.3% diện tích cần cấp giấy

- Cấp GCNQSDĐ đất ở tại đô thị: đã cấp 3.685.295 giấy với diện tích 83.109 ha, đạt 63.5% diện tích cần cấp giấy

- Cấp GCNQSDĐ đất chuyên dùng: đã cấp 149.845 giấy với diện tích 466.552ha, đạt 60.5% diện tích cần cấp giấy

- Cấp GCNQSDĐ đất cơ sở tôn giáo: đã cấp 18.188 giấy với diện tích 10.962 ha, đạt 79.9% diện tích cần cấp giấy

* Thị trường thứ cấp [13]

- Thị trường quyền sử dụng đất trong khu vực nông thôn

Những thành tựu: Nhà nước đã hoàn thành cơ bản việc giao đất, cấp GCNQSDĐ đất sản xuất nông nghiệp Quyền sử dụng đất của “người sử dụng đất” nông nghiệp là rộng và bao gồm các quyền cơ bản: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Việc xác lập các quyền trên đã tạo điều kiện gắn lợi ích của người nông dân với hiệu quả sử dụng đất là động lực thúc đẩy phát triển NNNT, trong giai đoạn hiện nay Hộ gia đình nông dân, với gần 70 triệu

Trang 34

nhân khẩu, đang chiếm giữ 12.686.071 ha đất nông nghiệp, chiếm 57,88 % diện tích đất nông nghiệp cả nước; 57,49 % tổng quỹ đất đã giao cho các đối tượng sử dụng; việc cấp giấy chứng nhận đối với đất sản xuất nông nghiệp đã hoàn thành cơ bản; với các điều kiện trên, thị trường QSDĐ trong khu vực NNNT là một thị trường tiềm năng

Tồn tại: TTQSDĐ trong khu vực NNNT chưa phát triển Nguyên nhân

là do quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế và phân công lao động trong khu vực NNNT diễn ra chậm, tâm lý của nông dân muốn giữ đất sản xuất, trong lúc chưa chuyển đổi được nghề nghiệp

- Thị trường nhà ở, đất ở

Những thành tựu: Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 đã tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường nhà ở, đất ở hoạt động thông thoáng hơn Trong 3 năm (2004-2007) diện tích đất ở tăng thêm 17.684 ha (trong đó đất ở nông thôn tăng: 11.884 ha; đất ở đô thị tăng 5.800 ha) tạo thêm quỹ đất phát triển nhà ở; nhiều tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài đã đầu tư vào thị trường nhà đất đã xúc tiến xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, diện tích tăng lên đáng kể

Tồn tại: Thị trường nhà ở, đất ở tại các đô thị nước ta chưa đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng do sự tăng dân số đô thị trong quá trình phát triển nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp đang là một vấn đề ngày càng bức xúc

do cung không đáp ứng được cầu, chưa có giải pháp để giải quyết vấn đề này Nguyên nhân là do quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng đô thị còn nhiều bất cập, quản lý nhà ở đất ở nông thôn còn buông lỏng, quản lý nhà nước trong lĩnh vực mua bán nhà ở còn nhiều bất cập, giá nhà đất không ngừng tăng cao, không phản ánh đúng giá trị thực, tình trạng đầu cơ nhà đất chưa được ngăn chặn hiệu quả

Trang 35

- Thị trường đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất

Những thành tựu: Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế: Tính đến ngày 30/6/2008, trên địa bàn 56 tỉnh cả nước có 185 khu công nghiệp với tổng diện tích đất các khu công nghiệp: 44.895 ha, trong đó 110 khu đã đi vào hoạt động với tổng diện tích 26.115 ha, thu hút được 1.042.810 lao động Các Khu công nghiệp đã thu hút 2.600 dự

án đầu tư nước ngoài với số vốn 25,3 tỷ USD và 2800 dự án đầu tư trong nước với số vốn 137.000 tỷ VNĐ (chưa tính các dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng với số vốn 976 triệu USD và 43.000 tỷ VNĐ)

Tồn tại: Việc phát triển các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế tràn lan, cung và cầu về đất cho sản xuất công nghiệp mất cân đối nghiêm trọng, các KCN mới sử dụng 50% diện tích đất Nguyên nhân là thiếu quy hoạch tổng thể, quản lý hoạt động phát triển KCN còn nhiều bất cập

* Quan điểm, mục tiêu và giải pháp phát triển thị trường bất động sản của nước ta trong thời gian tới

Quan điểm:

- Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử

dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển thị trường quyền sử dụng đất; mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh Tính đủ giá trị của đất, sử dụng có hiệu quả quỹ đất của các doanh nghiệp nhà nước,

cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang, ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả Hoàn thành dứt điểm việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận thị trường quyền sử dụng đất và sở hữu nhà trên toàn quốc, trước hết là ở các đô thị Tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ và tập trung đất canh tác

Trang 36

trong một số vùng có điều kiện Sửa đổi các quy định về việc chuyển thị trường quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, thúc đẩy quá trình bán nhà ở của Nhà nước tại các đô thị, mở rộng các hình thức kinh doanh BĐS Giải quyết dứt điểm các tranh chấp về QSDĐ canh tác Có chính sách xử lý đất canh tác

và việc làm cho nông dân Từng bước mở rộng thị trường BĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư Quy hoạch sử dụng đất đai, nhất là ở các đô thị, theo hướng văn minh, hiện đại, công bố công khai quy hoạch này để doanh nghiệp và người dân thực hiện : Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2001, tr.324)

- Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế nhà nước giữa vai trò chủ đạo; không tách dời thị trường thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền

với đất; chống đầu cơ đất đai (Nguồn: Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp

hành Trung ương khoá IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2003, tr.62)

- Chủ động xây dựng và phát triển thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, trước hết ở các đô thị và ở các vùng quy hoạch sẽ phát triển đô thị Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp chống các hành vi đầu cơ bất động sản; tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá bất động sản Ban hành các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng tạo ra, mà do đô thị hoá, do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho lợi ích

chung Xây dựng Luật Kinh doanh BĐS (Nguồn: Đảng Cộng sản Việt Nam:

Trang 37

Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương khoá IX, Nxb Chính

trị quốc gia, Hà Nội - 2003, tr 75 - 76)

- Xây dựng chương trình nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà ở để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng khác nhau trong xã hội Đồng thời với việc phát triển quỹ nhà kinh doanh, chú trọng việc phát triển nhà cho các đối tượng chính sách và người nghèo thông qua các chính sách ưu đãi về giá, thuế, lãi suất thấp, mua nhà trả góp

- Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở và Luật về kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển Gía bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường Nhà nước tác động đến giá đất trên thị trường bằng các chính sách kinh tế vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung - cầu về đất đai Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động

sản Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản (Nguồn: Đảng Cộng

sản Việt Nam: Văn kiện Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành trung ương

Khóa X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 2008, tr 149, 150, 151)

- Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để các quyền về đất đai và bất động sản được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất kinh doanh Xác định rõ quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, được định giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước…Xây dựng, công khai hóa và tổ chức thực hiện nghiêm túc quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt Quản lý chặt chẽ quỹ đất sản xuất nông nghiệp, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia về lâu dài Bảo đảm lợi ích thỏa đáng và công bằng giữa các

Trang 38

nhà đầu tư phát triển bất động sản, các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất

và của Nhà nước (Nguồn: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb

Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2006, tr.243)

Mục tiêu:

- Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại BĐS, đặc biệt là BĐS nhà - đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp CNH, HĐH đất nước

- Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh

tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá BĐS, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất, kinh doanh, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;

- Góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị trường BĐS, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản

Giải pháp:

- Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật bao gồm: Tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đất đai Xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật đất đai mới Bổ sung sửa đổi Luật Đất đai 2003 Chuẩn bị xây dựng Bộ Luật Đất đai Xây dựng hoàn thiện chính sách, pháp luật về thuế và hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ phát triển thị trường BĐS

- Phát triển thị trường bất động sản bao gồm: Tăng khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản Khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển nhà ở, cũng như các loại bất động sản thương mại khác Xây dựng thị trường giao dịch bất động sản công khai, minh bạch Phát triển kinh doanh dịch vụ bất động sản Phát triển các dịch vụ khác liên quan thị trường bất động sản và

phát triển các tổ chức xã hội nghề nghiệp

Trang 39

- Tăng cường năng lực quản lý đất đai, thị trường bất động sản bao gồm:Tuyên truyền, phổ biến pháp luật Lập quy hoạch sử dụng đất, tăng cường công tác giám sát, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Xây dựng

hệ thống đăng ký đất đai, bất động sản thống nhất, chính quy, hiện đại; thực hiện cấp giấy chứng nhận theo một giấy chứng nhận cho cả quyền sử dụng đất

và quyền sở hữu tài sản trên đất Xây dựng các quy định cụ thể về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Đổi mới cơ chế, chính sách, quy trình, thủ tục trong việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Đẩy mạnh giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai và Hoàn thiện tổ chức quản lý Nhà nước về đất đai, thị trường bất động sản

1.3.2.2 Khái quát về thị trường bất động sản ở một số thành phố lớn

- Tại Thủ đô Hà Nội:

Thủ đô Hà Nội là đô thị đặc biệt, thực trạng thị truờng bất động sản của Việt Nam nói chung và của Hà Nội nói riêng đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vượt ra ngoài tầm kiểm soát Ở Hà Nội về kinh tế, tăng trưởng trong giai đoạn 2008-2012 bình quân đạt 9,45%/năm Thu nhập tính theo tăng trưởng được tăng lên, bình quân đầu người năm 2012 đạt 2.257 USD/người (gấp 1,33 lần so với năm 2008) Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Thủ đô luôn đạt mức tăng gấp 1,5 lần so với tốc độ tăng trưởng GDP của cả nước Năm 2012, thu ngân sách đạt 146.331 tỷ đồng, gấp 2 lần so với năm 2008 Tuy nhiên, hàng loạt những yếu kém, hạn chế cũng như thách thức mà Hà Nội đã và đang đối mặt Theo đánh giá kinh tế Thủ đô tuy tăng trưởng cao nhưng thiếu bền vững; thu hút nguồn lực chưa tương xứng với tiềm năng; cải cách hành chính dù có nhiều cố gắng nhưng vẫn còn nhiều tồn tại, chưa thực sự tạo thuận lợi tốt nhất cho người dân, doanh nghiệp Nhiều dự án trọng điểm còn bị chậm tiến độ

Trang 40

như bệnh viện, trường học vẫn quá tải, chưa đáp ứng được yêu cầu Hàng loạt các dự án bất động sản, đô thị, phát triển nhà ở các địa phương như Hà Tây (cũ), Hòa Bình, Vĩnh Phúc đã được phê duyệt, phát triển quá nóng khiến cung vượt quá cầu và là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bị đóng băng trong 3 năm trở lại đây, đặc biệt, giá cả về bất động sản trong 2 năm qua

đã giảm mạnh từ 30-50% so với đầu năm 2010, nguồn cung ra thị trường rất lớn đặc biệt là các dự án đô thị, nhà ở của các huyện ngoại thành

- Tại thành phố Hồ Chí Minh:

Hiện đang tồn kho khoảng 10.100 căn hộ chung cư và 1.900 căn hộ thấp tầng Dựa trên các dự án dở dang, trong vòng 3 năm tới sẽ có thêm khoảng 41.000 căn hộ mới hoàn thành tại các quận ven đô, Sở Xây dựng thành phố cho biết, trong tổng số 1.166 dự án BĐS các loại đã được cấp phép trên địa bàn, đến nay mới chỉ có 195 dự án hoàn thành; 815 dự án đang triển khai dở dang Vì vậy trên thực tế, lượng căn hộ bung ra chào bán những năm sắp tới còn cao hơn nhiều nếu thị trường có tín hiệu khởi sắc Kết quả so sánh giữa giá chào bán và giá giao dịch đối với hơn 200 dự án trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tại TP Hồ Chí Minh của Công ty BĐS Savills cho thấy, bình quân giá bán căn hộ tại thành phố đã giảm 24% trong vòng hơn 3 năm qua

- Tại thành phố Đà Nẵng:

Thị trường bất động sản ở thành phố Đà Nẵng không có nhiều biến động so với hai thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh Hiện nay, tỷ lệ nợ xấu ngân hàng chiếm 4,53%, tương đương 2.197 tỷ đồng, chủ yếu là nợ xấu trong lĩnh vực cho vay BĐS Sự suy giảm thị trường BĐS là do ảnh hưởng suy giảm chung của nền kinh tế Bên cạnh đó, các ngân hàng đã cấp tín dụng

ra thị trường BĐS quá dễ dãi, tràn lan trong một thời gian dài, nên các chủ đầu tư dễ dàng vay được lượng tiền lớn để triển khai dự án mà không tính đến nhu cầu thực tế của thị trường Từ đó, thị trường bão hòa, tới một giai đoạn

Định dạng
Số trang	129
Dung lượng	2,07 MB

Tiêu đề	Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008 đến 2012
Tác giả	Trần Nguyễn Ngọc
Người hướng dẫn	PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
Trường học	Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
Chuyên ngành	Quản lý đất đai
Thể loại	Luận văn
Năm xuất bản	2013
Thành phố	Thái Nguyên