Đánh giá thực trạng đăng kí đất đai

Đánh giá thực trạng đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn thị trấn Hoa Sơn Lập Thạch Vĩnh Phúc

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Trong mọi thời đại, ở bất kỳ một quốc gia nào, đất đai cũng luôn được coi là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá Đất đai không những đem lại các lợi ích kinh tế mà còn có ý nghĩa về mặt xã hội và chính trị, nhất là trong hoàn cảnh hiện nay thì nó lại càng trở nên quan trọng hơn Bởi vậy, không một Nhà nước nào lại không quan tâm tới việc quản lý quỹ đất của mình

Ở nước ta, trước đây việc quản lý đất đai bị buông lỏng trong một thời gian dài nhưng những năm gần đây, do tác động của cơ chế thị trường đã làm thay đổi tình hình sử dụng đất nhất là ở các thành phố lớn Cùng với sự thay đổi đó, nhu cầu thực hiện các quyền sử dụng đất ngày càng cấp thiết đặc biệt

là đất ở đô thị Luật Đất Đai năm 1993 ra đời đã làm thay đổi các quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước với chủ sử dụng đất và giữa các chủ sử dụng đất với nhau Nhà nước ta đã, đang và sẽ ngày càng hoàn thiện các chính sách pháp luật để thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính hoàn chỉnh trên phạm vi cả nước, làm cơ sở nắm chắc, quản chặt quỹ đất, phục vụ nhu cầu phát triển kinh

tế - xã hội

Cùng với sự phát triển chung của đất nước và nhu cầu hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, thị trấn Hoa Sơn - huyện Lập Thạch - tỉnh Vĩnh Phúc đã tiến hành thực hiện các nhiệm vụ mà tỉnh Vĩnh Phúc giao phó, trong đó có công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính của thị trấn là một trong những nhiệm

vụ quan trọng hàng đầu hiện nay

Với những lý do đó, việc chọn đề tài: “ Đánh giá thực trạng đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất, công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn thị trấn Hoa Sơn - Lập Thạch - Vĩnh Phúc” sẽ phần nào cho thấy những mặt đã làm được, những tồn tại, khó khăn hiện nay trong công tác Đăng kí đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính Từ đó đề xuất một

số kiến nghị góp phần vào việc đẩy nhanh tiến độ kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thiện công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính của Thị trấn Hoa Sơn nói riêng và trên địa bàn Tỉnh Vĩnh Phúc nói chung

Xuất phát từ tình hình thực tế trên, đồng thời được sự phân công của khoa Quản lý đất đai - Trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội, dưới sự chỉ bảo hướng dẫn của TS Thái Thị Quỳnh Như cùng sự giúp đỡ nhiệt tình của giảng viên Vũ Lệ Hà, sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi của phòng địa chính - UBND thị trấn Hoa Sơn - Lập Thạch - Vĩnh Phúc, em tiến

hành thực hiện nghiên cứu đồ án tốt nghiệp: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất, công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn Thị trấn Hoa Sơn - Lập Thạch - Vĩnh Phúc”

2 Mục đích, yêu cầu nghiên cứu của đề tài:

2.1 Mục đích:

Việc chọn đề tài “Đánh giá thực trạng đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn thị trấn Hoa Sơn - Lập Thạch - Vĩnh Phúc” nhằm :

- Làm rõ những thuận lợi và khó khăn của việc tổ chức kê khai đăng ký đất đai và thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn thị trấn Hoa Sơn

- Đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện công tác Đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất, công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn thị trấn

- Góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thị trấn Hoa Sơn nói riêng và trên địa bàn Tỉnh Vĩnh Phúc nói chung

- Thu thập đầy đủ tài liệu về giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị

trấn

- Thu thập đầy đủ tài liệu về công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn thị trấn

- Tiếp cận công việc thực tế để nắm rõ quy trình, trình tự cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ

gia đình cá nhân trên địa bàn toàn thị trấn

- Nguồn số liệu, tài liệu phải chính xác, khách quan, có độ tin cậy, phản ánh đúng quá trình thực hiện chính sách cấp GCN trên địa bàn thị trấn nghiên cứu

- Đưa ra những đề xuất và kiến nghị phải phù hợp với tình hình thực tế hiện nay tại địa phương

để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo về quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất đai trong từng thời kỳ, đăng ký đất đai được chia thành hai giai đoạn: Giai đoạn một là đăng

ký đất đai ban đầu và giai đoạn hai là đăng ký biến động đất đai Đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tất

cả các chủ sử dụng đủ điều kiện Còn đăng ký biến động đất đai được thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký đất đai ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng, công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất Nhà nước biết được cách để quản lý lợi ích chung qua việc dùng công

cụ đăng ký đất đai để quản lý Lợi ích công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh

Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu Nhà nước, Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong lòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân nghĩa là bảo về quyền sử dụng đất hợp phá và giám sát nghĩa vụ theo quy định phất luật để đảm bảo lợi ích chung toàn xã hội Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai

sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý

Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất, biết mục đích sử dụng, từ đó có điều chỉnh hợp lý Các thông tin hồ sơ địa chính: hồ sơ địa chính cung cấp gồm tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, hạng đất, thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng, những rang buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý của những thay đổi này

1.1.2 Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất hợp pháp để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa

vụ sử dụng đất theo pháp luật

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay đang tồn tại 4 loại:

- Loại thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật

Đất Đai năm 1987 và mẫu giấy được lập theo mẫu của Quyết định

201/QĐ/ĐKTK để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ

- Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng

đất ở đô thị được cấp theo Luật Đất Đai năm 1993 và Nghị định 60/ CP với mẫu theo Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/01/2005 Giấy chứng nhận có hai màu: màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu xanh lưu tại Sở Địa chính trực thuộc

- Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo hệ

thống Luật Đất Đai năm 2003, mẫu giấy theo Quyết định 24/QĐ-BTNMT Giấy có hai màu : màu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất và màu trắng lưu lại phòng Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nước

- Loại thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo Nghị

định số 88/2009/ NĐ - CP ngày 19/10/2009 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

b Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử

dụng đất của họ

- GCN có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai

- GCN không những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính

mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi

- GCN giúp xử lý vi phạm về đất đai

- Thông qua việc cấp GCN, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa

- GCN là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh

tế xã hội; giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình

1.1.3 Chức năng nhiệm vụ của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đối với Nhà nước, đăng ký, cấp GCN đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả

Đối tượng quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Vì vậy, Nhà nước muốn quản

lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin về tình hình theo yêu cầu quản lý

Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm: Vị trí, hình thể, diện tích, loại đất Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội, và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý của nhà nước về đất đai Qua các thông tin về đất đai mà công dân đăng ký, từ đó nhà nước mới thực sự quản lý chặt chẽ tình hình đất đai trên phạm vi hành chính, lãnh thổ các cấp, và thực hiện được mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật Qua việc đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai, Nhà nước nắm chắc thực trạng đất đai và những biến đổi trong quá trình sử dụng, chuyển đổi, chuyển nhượng… Đồng thời, Nhà nước phát hiện những trường hợp sử dụng đất đai trái pháp luật và có các biện pháp xử lí, có cơ sở để giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về đất đai

- Đối với người sử dụng đất, đăng ký, cấp GCN là công cụ bảo vệ lợi ích của các bên tham gia quan hệ sử dụng đất đai

Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do nhà nước thống nhất quản

lí, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng đất được giao, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao

Thông qua việc đăng ký cấp GCN, lợi ích của nhà nước sẽ được đảm bảo: thu thuế sử dụng đất, thu thuế tài sản, thuế chuyển nhượng… Đồng thời, phục vụ cho các chương trình cải cách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… nhằm đạt hiệu quả cao nhất trong việc sử dụng đất Bên cạnh đó người sử dụng đất theo các quy định của pháp luật Được tăng cường độ an toàn trong việc sử dụng đất, người dân nào đăng ký quyền sử dụng đất sẽ được nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp về đất đai Và cũng tạo cho người dân yên tâm trong việc đầu tư đất đai Đăng ký cấp GCN cũng hỗ trợ cho các giao dịch về đất đai được thuận lợi nhanh chóng và tuân thủ pháp luật Thị trường bất động sản hiện nay đang trong quá trình phát triển, nên đăng ký quyền sử dụng đất đai là một công cụ giúp cho thị trường lành mạnh hơn Và quyền lợi của người sử dụng đất cũng như của Nhà nước được đảm bảo Có sự đăng ký quyền sử dụng đất giúp giảm các tranh chấp, khiếu nại về đất đai Theo thống kê thì các vụ tranh chấp, khiếu nại chủ yếu là về đất đai, vì vậy đăng ký quyền sử dụng đất đai giúp xác lập quyền lợi của người sử dụng cũng như ngăn cấm những hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất

Đăng ký cấp GCN là cơ sở bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa

vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong việc sử dụng đất

trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật về đất đai Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm, cũng như xác định nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật cũng như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ

và sử dụng đất đai có hiệu quả nhất

1.1.4 Hồ sơ địa chính và sự cần thiết trong việc thiết lập hồ sơ địa chính

a Khái niệm hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách vv…phản ánh yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai tính cho từng đơn vị đất Rõ ràng hồ sơ địa chính phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai bởi nó chứa đựng thông tin về đất đai Tất cả các thông tin về tự nhiên của đất đai được lấy thông qua đo đạc khảo sát; còn các yếu tố kinh tế của đất đai lấy thông tin từ việc phân loại, đánh giá, phân hạng đất đai là điều kiện để xác định giá đất và thu thuế Yếu tố xã hội về đất đai lấy từ hoạt động của Nhà nước về quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng, các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp,… Còn yếu tố pháp luật của đất đai thì căn cứ vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ví dụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy định pháp luật veef giao đất, cho

thuê đất, thu hồi đất vv…

Hồ sơ địa chính gồm Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai,

Sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục

vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã, thị trấn

Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính địa chính:

- Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố gồm tự nhiên có liên quan đến việc sử dụng đất bao gồm các thông tin:

+ Vị trí, hình dạng, kích thước, tọa độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục đích sử dụng của các thửa đất;

+ Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thủy văn gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối; hệ thống thủy lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệ thống đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

+ Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo

vệ an toàn công trình;

+ Điểm tọa độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh

- Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ mục kê đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai bao gồm các thông tin:

+ Thửa đất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính;

+ Các đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất (không có ranh giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tượng, diện tích của

hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

+ Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin

về chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức; + Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử

chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai;

+ Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay đổi về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất

- Bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo Quy định

về Giấy chứng nhận

Đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp mà không có bản lưu thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải sao Giấy chứng nhận đó (sao y bản chính) khi thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất; bản sao Giấy chứng nhận này được coi là bản lưu Giấy chứng nhận để sử dụng trong quản lý

b Sự cần thiết của việc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính

- Thực hiện lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Hồ sơ địa chính sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và

là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm cũng như xác định các nghĩa vụ mà người

sử dụng đất như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất có hiệu quả,…

- Thực hiện lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính là điều kiện tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả Hồ sơ địa chính để Nhà nước quản lý về mặt giấy tờ pháp

lý và luôn được cập nhật, chỉnh lý những biến động của đất đai Từ đó, Nhà nước thực hiện chức năng chỉnh lý những thông tin ban đầu và thông qua đó để

có biện pháp xử lý đối với từng biến động Thông qua việc thực hiện lập hồ sơ địa chính, các thông tin đất đai luôn được cập nhật là cơ sở để thực hiện chức năng quản lý và thực hiện biện pháp quản lý một cách thường xuyên

- Lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai có quan hệ mật thiết với các nội dung, nhiệm vụ khác của

quản lý Nhà nước về đất đai Hệ thống hồ sơ địa chính chứa đựng đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin

đó là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai khác

1.2 Cơ sở pháp lý

1.2.1 Các văn bản pháp lý

Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đã ban hành các văn bản pháp luật về thống nhất quản lý đất đai, các văn bản về ruộng đất trước đây đều bị bãi bỏ Tháng 1 năm 1953, Trung ương Đảng họp Hội nghị lần thứ IV quyết định triệt tiêu chế độ sở hữu của các nước xâm lược, xóa bỏ chế độ sở hữu ruộng đất giai cấp phong kiến Việt

Nam và thực hiện chia lại ruộng đất cho nhân dân

Năm 1960, Hiến pháp ra đời và đã quy định 3 hình thức sở hữu ruộng đất, đó là: Sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể và sở hữu thân nhân Sự ra đời của Hiến pháp này đã giúp nhân dân Miền Bắc yên tâm tập trung sản xuất, nâng cao năng suất sản xuất nông nghiệp đảm bảo nhu cầu lương thực cho cả nước Ngày 20/6/1977, Chính phủ đã ban hành quy định 169/CP với nội dung thống kê đất đai trong cả nước, đã tạo cơ sở cho công tác quản lý đất đai được thuận lợi hơn

Năm 1980, Hiến pháp ra đời đã quy định hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai Đó là hình thức sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý

Từ đó, công tác ĐKĐĐ, cấp GCN được Đảng và Nhà nước ta quan tâm chỉ đạo thông qua hệ thống các văn bản phát luật sau:

Quyết định số 201/CP ngày 01/07/1980 của Chính phủ về thống nhất tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước

Ngày 10/11/1980, Thủ Tướng Chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg về công tác

nắm lại toàn bộ quỹ đất toàn quốc, đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn mới

Ngày 05/11/1981, Quyết định 56/ĐK-TK ra đời nhằm tăng cường thực hiện chức năng nhiệm vụ quản lý, quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất và biểu mẫu lập hồ sơ địa chính

Ngày 08/01/1988, Luật đất đai ra đời Tại điều 09 của Luật này nêu rõ: Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Đây là 1 trong bảy nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Kể từ khi luật đất đai 1988

có hiệu lực nhìn chung công tác quản lý đai đã đi dần vào nề nếp, ổn định Trong giai đoạn này công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được thống nhất một loại giấy

Ngày 14/07/1989 Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hiến pháp năm 1992 ra đời đã khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển thềm lục địa và vùng trời,…đều thuộc quyền sở hữu toàn dân” Đây là cơ sở vững chắc cho sự

ra đời của Luật đất đai năm 1993 được thông qua ngày 14/07/1993 Tiếp theo

đó là Luật sửa đổi một số Điều của Luật Đất đai được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 02/12/1998 và Quốc hội khóa X thông qua ngày 29/06/2001

- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất mẫu nông nghiệp

- Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích lâm nghiệp

- Nghị định 60/CP ngày 05/07/1995 của Chính phủ về việc cấp giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị

- Công văn 776/CV-CP ngày 28/07/1999 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đô thị

- Chỉ thị 10/1998/ CT-TT ngày 20/02/1998 của Thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh hoàn thành giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp

-Thông tư 346/1998/TT-TCĐC về hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính

- Chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng chính phủ về một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm ngiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000

- Nghị định 04/2000/NĐ - CP ngày 11/01/2000 về quy định điều kiện được xét cấp và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 26/11/2003

- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn, chính lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ

về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 29/02/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTMNT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế cho

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/07/2007 quy định bổ sung về việc

đất, trình tự, thủ tục bồi thường, thông tư 09/2007/TT – BTNMT hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định 88/2009/NĐ - CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Chính phủ ban hành

- Thông tư 17/2009/TT- BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn quy chế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 20/2010/TT - BTNMT quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thông tư này quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận), hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10 tháng 12 năm 2010

- Nghị định số 120/2010/NĐ - CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ - CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 20/2011/NĐ-CP ngày 23/03/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 của Quốc hội về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp

- Thông tư số 93/2011/TT- BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 29/6/2011 về sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng

12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị Định số 198/2004/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử

dụng đất

- Chỉ thị số 1474/CT – TTg ngày 24/8/2011 của Thủ tướng Chính phủ về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

- Thông tư 16/2011/TT - BTNMT ngày 20 tháng 05 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai

- Luật đất đai năm 2013 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29/11/2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định

về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định

về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ

- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

1.2.2 Một số quy định hiện hành về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính

a Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo điều 98 – Luật đất đai 2013, nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà

có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 GCN; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng vào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 hoặc GCN

đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai 2013

b Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại điều 105 – Luật đất đai

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

c Điều kiện người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Theo điều 99 - Luật đất đai 2013 quy định: Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

cho những trường hợp sau đây:

+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành

án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,

tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất

d Trình tự thủ tục lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính

1 Trình tự lập hồ sơ địa chính

* Lập bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai

- Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính; thể hiện vị trí, ranh giới, diện tích các thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; được lập để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và các nội dung khác của quản lý nhà nước về đất đai

- Sổ mục kê đất đai là sản phẩm của việc điều tra, đo đạc địa chính, để

không tạo thành thửa đất gồm: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, loại đất, tên người sử dụng đất và người được giao quản lý đất để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai

- Bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được lập dưới dạng số và được lưu giữ trong cơ sở dữ liệu địa chính để sử dụng cho quản lý đất đai ở các cấp; được in ra giấy để sử dụng ở những nơi chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở

dữ liệu địa chính hoặc chưa có điều kiện để khai thác sử dụng bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai dạng số

- Việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được thực hiện theo quy định về bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Trường hợp chưa đo đạc lập bản đồ địa chính thì được sử dụng các loại tài liệu đo đạc khác để thực hiện đăng ký đất đai theo quy định như sau:

- Nơi có bản đồ giải thửa thì phải kiểm tra, đo đạc chỉnh lý biến động ranh giới thửa đất, loại đất cho phù hợp hiện trạng sử dụng và quy định về loại đất, loại đối tượng sử dụng đất theo Thông tư này để sử dụng;

- Nơi có bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn thì phải kiểm tra, chỉnh lý cho phù hợp hiện trạng sử dụng đất và biên tập lại nội dung theo quy định về bản đồ địa chính để sử dụng;

- Trường hợp không có bản đồ giải thửa hoặc bản đồ quy hoạch xây dựng chi tiết thì thực hiện trích đo địa chính để sử dụng theo quy định về bản

đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Nội dung sổ địa chính bao gồm các dữ liệu sau:

+) Dữ liệu về số hiệu, địa chỉ, diện tích của thửa đất hoặc đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;

+) Dữ liệu về người sử dụng đất, người được Nhà nước giao quản lý đất; +) Dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất;

+) Dữ liệu về tài sản gắn liền với đất (gồm cả dữ liệu về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất);

+) Dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, quyền quản lý đất;

+) Dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Sổ địa chính được lập ở dạng số, được Thủ trưởng cơ quan đăng ký đất đai ký duyệt bằng chữ ký điện tử theo quy định và được lưu giữ trong cơ sở

dữ liệu địa chính

- Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và chưa có điều kiện lập sổ địa chính dạng số theo quy định tại Thông tư này thì tiếp tục cập nhật vào sổ địa chính dạng giấy đang sử dụng theo quy định tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; nội dung thông tin ghi vào sổ theo hướng dẫn sửa đổi, bổ sung

* Bản lưu Giấy chứng nhận

- Bản lưu Giấy chứng nhận dạng số được quét từ bản gốc Giấy chứng nhận trước khi trao cho người sử dụng đất để lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính

- Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì lập hệ thống bản lưu Giấy chứng nhận ở dạng giấy, bao gồm:

+) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản màu trắng) được cơ quan có thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng 7 năm 2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản màu xanh) được cơ quan có thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Nghị định

số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;

+) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được sao để lưu theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT và Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do người sử dụng đất nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động được sao theo hình thức sao y bản chính, đóng dấu của cơ quan đăng ký đất đai tại trang 1 của bản sao Giấy chứng nhận để lưu

- Khi xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mà chưa quét bản gốc Giấy chứng nhận thì quét bản lưu Giấy chứng nhận; khi thực hiện đăng ký biến động thì quét bản gốc Giấy chứng nhận để thay thế

* Hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất

- Hồ sơ thủ tục đăng ký được tập hợp để lưu trữ và tra cứu khi cần thiết bao gồm:

+) Các giấy tờ do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp khi đăng ký lần đầu và đăng ký biến động;

+) Các giấy tờ do các cơ quan có thẩm quyền lập trong quá trình thực hiện các công việc của thủ tục: Kiểm tra hồ sơ; công khai hồ sơ và thẩm tra, xác minh theo ý kiến phản ánh đối với nội dung công khai (đối với trường hợp đăng ký lần đầu); xác định và thu nghĩa vụ tài chính liên quan đến đăng

ký lần đầu và đăng ký biến động theo quy định

- Hồ sơ được tập hợp thành hồ sơ thủ tục đăng ký cho từng thửa đất (kể

cả hồ sơ đăng ký tài sản gắn liền với đất của chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất), từng căn hộ chung cư

Trường hợp đăng ký lần đầu mà người sử dụng đất đề nghị cấp chung một Giấy chứng nhận cho nhiều thửa đất theo quy định thì lập một hồ sơ thủ tục đăng ký chung cho các thửa đất đó

Trường hợp đăng ký chung cho nhiều thửa đất mà không cấp Giấy chứng nhận thì lập một hồ sơ thủ tục đăng ký chung cho các thửa đất đó Trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động mà chia tách thửa để tạo thành nhiều thửa đất mới thì lập riêng hồ sơ thủ tục đăng ký cho từng thửa đất mới tách

Trường hợp đăng ký hợp thửa đất thì lập hồ sơ thủ tục đăng ký cho thửa đất mới hợp trên cơ sở hợp nhất các hồ sơ thủ tục đăng ký của các thửa đất trước khi hợp thửa

- Địa phương đã triển khai thực hiện đăng ký điện tử thì hồ sơ thủ tục đăng ký được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai

- Địa phương đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai nhưng chưa thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký dạng số thì các giấy tờ được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai

- Địa phương xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên cơ sở số hóa hồ sơ địa chính dạng giấy thì thực hiện quét, lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính đối với các giấy tờ sau đây:

+) Giấy tờ pháp lý về nguồn gốc và sự thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

+) Trích lục bản đồ địa chính;

+) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính và các giấy tờ của cơ quan có thẩm quyền về việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất

* Lộ trình xây dựng, chuyển đổi hồ sơ địa chính sang dạng số

- Đối với địa phương đã xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì hoàn thiện

hồ sơ địa chính dạng số theo quy định tại Thông tư này xong trước năm 2016

- Lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa chính dạng giấy sang hồ sơ địa chính dạng số thực hiện theo quy định về lộ trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường

2.Trình tự chỉnh lý hồ sơ địa chính

* Trường hợp biến động mà thực hiện chỉnh lý GCN thì Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất thuộc cấp có thẩm quyền chỉnh lý GCN thực hiện các công việc sau:

- Căn cứ vào những nội dung có thay đổi trên GCN để cập nhật nội dung thay đổi vào cơ sở dữ liệu chính; trường hợp thửa đất bị sạt lở tự nhiên thì căn

cứ vào Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (hoặc khu vực thửa đất) để cập nhật, chỉnh lý dữ liệu bản đồ địa chính

Trường hợp địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu chính thì cập nhật, chỉnh lý nội dung biến động vào Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê,

Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định;

- Gửi Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính cho Ủy ban nhân dân xã để chỉnh lý Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai; trường hợp thửa đất bị sạt lở tự nhiên thì phải gửi Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (hoặc khu vực thửa đất) kèm theo Thông báo; trường hợp chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính hoặc đã xây dựng nhưng chưa kết nối đồng bộ qua mạng thì Thông báo và tài liệu kèm theo được gửi cho cả Văn phòng đăng ký quyền sử dung đất cấp kia để cập nhật, chỉnh lý

* Trường hợp cấp đổi, cấp lại hoặc cấp mới bổ sung GCN thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cấp có thẩm quyền chỉnh lý GCN thực hiện các công việc sau:

- Căn cứ vào bản lưu GCN mới cấp để thể hiện số phát hành, số vào sổ cấp GCN trong cơ sở dữ liệu địa chính Trường hợp địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì chỉnh lý số phát hành, số vào Sổ cấp GCN trong sổ địa chính và ghi vào Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định;

- Gửi thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính cho Ủy ban nhân dân xã để chỉnh lý bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai; trường hợp chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính hoặc đã xây dựng nhưng chưa kết nối đồng bộ qua mạng thì thông báo được gửi cho cả văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp kia để cập nhật, chỉnh lý

* Trường hợp tạo thửa đất mới khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ đất chưa sử dụng hoặc từ đất đã thu hồi thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cấp có thẩm quyền chỉnh lý GCN căn cứ vào bản lưu GCN cấp mới, trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính của khu vực tạo thửa đất mới và các thửa đất có liên quan (có thể hiện đường ranh giới của thửa đất mới lập) để thực hiện các công việc sau:

- Chỉnh lý bổ sung ranh giới, mã, mục đích sử dụng, diện tích của thửa đất mới trên bản đồ địa chính;

- Cập nhật thông tin về thửa đất mới vào cơ sở dữ liệu địa chính Trường hợp địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì cập nhật, chỉnh lý biến động vào bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định;

- Gửi thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính của khu vực tạo thửa đất mới cho

Ủy ban nhân dân xã để chỉnh lý bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai; trường hợp chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính hoặc đã xây dựng nhưng chưa kết nối đồng bộ qua mạng thì thông báo và tài liệu kèm được gửi cho cả văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp kia để cập nhật, chỉnh lý

* Trường hợp tách thửa, hợp thửa thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cấp có thẩm quyền chỉnh lý GCN căn cứ vào bản lưu GCN đã cấp cho các thửa đất cũ và bản lưu GCN cấp cho các thửa đất mới, trích lục bản

đồ địa chính hoặc trích đo địa chính các thửa đất có thay đổi (có thể hiện đường ranh giới của các thửa đất cũ, thể hiện cụ thể kích thước các cạnh của thửa đất mới lập) để thực hiện các công việc sau:

- Thể hiện đường ranh giới, mã, mục đích sử dụng, diện tích của các thửa đất mới và đánh dấu đường ranh giới của các thửa đất cũ bị loại bỏ;

- Cập nhật vào cơ sở dữ liệu địa chính về thửa đất mới lập và thể hiện việc tách thửa, hợp thửa vào cơ sở dữ liệu địa chính Trường hợp địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì cập nhật, chỉnh lý biến động vào bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định;

- Gửi thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính của khu vực tạo thửa đất mới cho

Ủy ban nhân dân xã để chỉnh lý bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai; trường hợp chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính hoặc đã xây dựng nhưng chưa kết nối đồng bộ qua mạng thì thông báo và tài liệu kèm theo được gửi cho cả văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp kia để cập nhật, chỉnh lý

* Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cấp có thẩm quyền chỉnh lý Giấy chứng nhận căn cứ vào bản lưu Giấy chứng nhận đã cấp cho các thửa đất bị thu hồi, trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất bị thu hồi (đối với trường hợp thu hồi một phần thửa đất) để thực hiện các công việc sau:

- Thể hiện đường ranh giới của phần đất bị thu hồi trên bản đồ địa chính đối với trường hợp thu hồi một phần thửa đất;

- Thể hiện nội dung về việc thu hồi đất vào cơ sở dữ liệu địa chính của thửa đất bị thu hồi; trường hợp thu hồi một phần thửa đất thì thửa đất mới tách từ thửa đất bị thu hồi được cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu theo mã của thửa mới đó Trường hợp địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì cập nhật, chỉnh lý nội dung biến động vào bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định;

- Gửi thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính của khu vực tạo thửa đất mới cho

Ủy ban nhân dân xã để chỉnh lý bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai; trường hợp chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính hoặc đã xây dựng nhưng chưa kết nối đồng bộ qua mạng thì thông báo và tài liệu kèm theo được gởi cho cả Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp kia để cập nhật; chỉnh lý

* Trường hợp xây dựng đường giao thông, hệ thống thủy lợi theo tuyến, các công trình khác theo tuyến thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cấp có thẩm quyền chỉnh lý GCN căn cứ các bản lưu GCN đã cấp của

vực có các thửa đất bị thu hồi (có thể hiện kích thước các cạnh của phần đất thuộc các thửa đất bị thu hồi) để thực hiện các công việc sau:

- Bổ sung ranh giới đường giao thông, hệ thống thủy lợi, các công trình khác theo tuyến trên bản đồ địa chính;

-Thể hiện nội dung về việc thu hồi đất vào cơ sở dữ liệu địa chính; cập nhật thông tin về công trình theo tuyến mới tạo lập vào cơ sở dữ liệu địa chính Trường hợp địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì cập nhật, chỉnh lý nội dung biến động vào bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục

kê, sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định;

- Gửi shông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính của khu vực tạo thửa đất mới cho

Ủy ban nhân dân xã để chỉnh lý bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai; trường hợp chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính hoặc đã xây dựng nhưng chưa kết nối đồng bộ qua mạng thì thông báo và tài liệu kèm theo được gửi cho cả văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp kia để cập nhật, chỉnh lý

* Chỉnh lý bản lưu GCN được thực hiện đồng thời với việc chỉnh lý GCN theo quy định về Giấy chứng nhận ban hành kèm theo Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT

1.3 Cơ sở thực tiễn về đăng ký đất đai, lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính ở

Việt Nam

a Kết quả cấp GCN trước khi có Luật đất đai 2003

Việc cấp GCN được thực hiện từ năm 1990 theo quy định tại Luật đất đai năm 1988 và Quyết định số 201 QĐ/ĐKTK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) về việc cấp GCN Song những năm trước khi có Luật đất đai 1993, kết quả cấp GCN đạt được chưa đáng kể, phần lớn các địa phương mới triển khai thí điểm hoặc thực hiện cấp GCN tạm thời cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp

Từ khi có Luật Đất đai năm 1993, việc cấp GCN mới được các địa phương coi trọng và triển khai mạnh, song do còn nhiều khó khăn về các điều kiện thực hiện (chủ yếu là thiếu kinh phí, lực lượng chuyên môn thiếu và yếu năng lực) và còn nhiều vướng mắc trong các quy định về cấp GCN nên tiến

độ công tác này trong cả nước còn chậm, kết quả cấp GCN các loại đất đến hết năm 2004 của cả nước như sau:

- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 12,194,911 giấy với diện tích 7.011.454 ha;

- Đất lâm nghiệp cấp được 764,449 giấy với diện tích 5.408.182 ha;

- Đất ở đô thị cấp được 1,973,358 giấy với diện tích 31.275 ha;

- Đất ở nông thôn cấp được 8,205,878 giấy với diện tích 235.372 ha;

- Đất chuyên dùng cấp được 38,845 giấy với diện tích 233.228 ha;

b Kết quả cấp GCN theo Luật đất đai năm 2003 đến nay

Công tác cấp GCN được đẩy mạnh hơn từ năm 2013 đến nay, cụ thể được thể hiện trong bảng sau:

Đất lâm nghiệp

Đất ở nông thôn Đất ở đô thị

Đất chuyên dùng

Dướ

i 85%

Tỷ

lệ về diện tích

%

Dướ

i 85%

Tỷ

lệ về diện tích

%

Dướ

i 85%

Tỷ

lệ về diện tích

%

Dướ

i 85%

Tỷ

lệ về diện tích

%

Dướ

i 85%

Tỷ

lệ về diện tích

Đến nay, cả nước đã cấp được hơn 41 triệu GCN với tổng diện tích gần

23 triệu ha, đạt 94,5% diện tích cần cấp Giấy chứng nhận Tất cả 63 tỉnh, thành phố đều đã đạt tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận chung các loại đất trên 85% Tính riêng từng loại đất như sau:

- Về đất ở đô thị: Cả nước đã cấp đạt 96,7%; còn 14 tỉnh đạt dưới 85%

- Về đất ở nông thôn: Cả nước đã cấp đạt 94,4%; còn 11 tỉnh đạt dưới 85%

- Về đất chuyên dùng: Cả nước đã cấp đạt 85%; còn 23 tỉnh đạt dưới

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG

PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và ph m vi nghiên cứu:

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu:

- Nghiên cứu về thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

trên địa bàn thị trấn Hoa Sơn

- Nghiên cứu, đánh giá về công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn thị trấn Hoa Sơn

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi thời gian: tính đến ngày 31/12/2014

- Phạm vi không gian: tiến hành trên địa bàn Thị trấn Hoa Sơn - Lập Thạch - Vĩnh Phúc

2.2 Nội dung nghiên cứu:

- Nghiên cứu điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội địa bàn thị trấn Hoa Sơn

- Nghiên cứu quy trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình

cá nhân tại thị trấn Hoa Sơn

- Điều tra số liệu về thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại thị trấn Hoa Sơn

- Điều tra thực trạng công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính tại Thị trấn Hoa Sơn

- Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn thị trấn Hoa Sơn

- Đánh giá công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính tại thị trấn Hoa Sơn

- Phân tích thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân ảnh hưởng đến tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất, công tác lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn thị trấn

- Đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm đẩy mạnh tiến độ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương

2.3 Phương pháp nghiên cứu:

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu:

Thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, số liệu

quản lý nhà nước về đất đai và các văn bản có liên quan

2.3.4 Phương pháp so sánh:

Phương pháp so sánh là so sánh giữa lý thuyết với thực tiễn, giữa yên cầu đặt ra của đề tài và điều kiện cụ thể của địa phương trong quá trình thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận Tiến hành so sánh chuỗi các số liệu để từ đó phân tích sự biến động qua các thời kỳ liên quan đến cấp giấy chứng nhận từ đó rút ra những hiệu quả đạt được sau khi thực hiện

2.3.5 Phương pháp đánh giá:

Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở địa phương có phù hợp với chủ trương và đường lối của Đảng và Nhà nước

CHƯƠNG 3: ẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên

a Vị trí địa lý

Hoa Sơn là thị trấn miền núi nằm ở phía Đông Bắc huyện Lập Thạch - Tỉnh Vĩnh Phúc Được thành lập vào tháng 9/2007 trên cơ sở sáp nhập một phần diện tích đất đai của 02 xã Liễn Sơn và Thái Hòa Thị trấn có tổng diện tích tự nhiên là 496,17 ha chiếm 2,89% diện tích tự nhiên toàn huyện Địa giới hành chính được xác định như sau:

- Phía Bắc giáp xã Thái Hòa

- Phía Đông giáp xã Đồng Tĩnh huyện Tam Dương

- Phía Tây giáp xã Liễn Sơn

- Phía Nam giáp xã Liên Hòa

Thị trấn có đường tỉnh 307 chạy qua dài 2,66km (từ Thái Hòa đi Liễn Sơn) Đây là tuyến giao thông chính nối liền với các xã lân cận, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại, giao thương hàng hoá và sản xuất của nhân dân

b Đặc điểm địa hình, địa mạo

Là thị trấn miền núi thuộc huyện Lập Thạch, địa hình có thể chia làm 2 dạng chính sau:

- Địa hình đồi núi: Dạng địa hình này phần lớn gồm những quả đồi dạng bát úp phân bố tập trung ở khu vực phía Tây Nam thị trấn (giáp xã Liễn Sơn

và Liên Hòa), một phần nhỏ nằm phân tán ở phía Đông bắc thị trấn Độ dốc trung bình từ 80

-150 Cao độ địa hình dao động từ 20-55m, cao nhất là 68,5m tại khu vực đồi bạch đàn của thôn Cộng Hòa Dạng địa hình này chiếm khoảng 30% tổng diện tích tự nhiên toàn thị trấn và thích hợp cho việc trồng cây công nghiệp lâu năm, cây ăn quả, cây nguyên liệu giấy như keo, bạch