MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục đích và yêu cầu của đề tài 2 CHƯƠNG 1 4 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1. Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4 1.1.1. Đăng ký đất đai 5 1.1.2. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đât 6 1.1.3. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7 1.2. Cơ sở pháp lý về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 10 1.2.1. Các văn bản pháp lý hiện hành về đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10 1.2.2. Một số quy định hiện hành về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 11 1.3. Cơ sở thực tiễn của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận 17 1.3.1. Tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên thế giới 17 1.3.2.Tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên cả nước 20 1.3.3. Tình hình đăng ký, cấp GCN trên địa bàn thành phố Hà Nội 23 CHƯƠNG 2 27 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP 27 NGHIÊN CỨU 27 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 27 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 27 2.2. Nội dung nghiên cứu 27 2.3. Phương pháp nghiên cứu 27 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 27 2.3.2. Phương pháp kế thừa 28 2.3.3. Phương pháp so sánh 28 2.3.4. Phương pháp đánh giá 28 CHƯƠNG 3 29 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29 3.1. Điều kiện tự nhiên, và kinh tế xã hội trên địa bàn quận Thanh Xuân Thành phố Hà Nội 29 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 29 3.1.2. Các nguồn tài nguyên 30 3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 32 3.1.4. Thực trạng phát triển đô thị 36 3.1.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 37 3.1.6.Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tếxã hội và môi trường 42 3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Xuân 43 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai 43 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 44 3.2.3. Phân tích tình hình biến động đất đai 45 3.3. Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Thanh Xuân 48 3.3.1. Trình tự, thủ tục về đăng ký, cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất 48 3.3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận Thanh Xuân 51 3.3.3. Tình hình đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Xuân. 62 3.4. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Thanh Xuân 65 3.4.1. Kết quả đạt được 65 3.4.2. Một số thuận lợi và khó khăn, tồn tại trong quá trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. 66 3.4.3. Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đămg ký đất đai, cấp GCN trên địa bàn quận Thanh Xuân 68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70 1. Kết luận 70 2. Kiến nghị 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72
Trang 1LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của các thầy cô giáo trong trường, đặc biệt là các thầy cô giáo khoa Quản lý đất đai Các thầy cô đã trang bị cho em những kiến thức cơ bản về chuyên ngành làm hành trang cho em vững bước về sau Với long cảm ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai, các thầy cô đã giảng dậy, hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập tại trường.
Đặc biệt, để hoàn thành đồ án tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, em còn nhận được sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của cô giáo, TS Thái Thị Quỳnh Như, sự giúp đỡ của các thầy cô trong khoa Quản Lý Đất Đai cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ Phòng Tài Nguyên và Môi Trường quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội, sự động viên của gia đình, bạn bè đã tạo điều kiện để em hoàn thành đồ án tốt nghiệp này.
Trong đồ án tốt nghiệp sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được sự đóng góp chỉ đạo của các thầy cô cùng các bạn sinh viên
để em có thể vững bước hơn trong chuyên môn sau này.
Cuối cùng, em xin kính chúc các thầy cô giáo, các cán bộ Phòng Tài Nguyên và Môi Trường quận Thanh Xuân, gia đình, bạn bè luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và đạt được nhiều thành công trong cuộc sống
Hà Nội, ngày tháng năm 2015
Sinh viên
Đặng Thu Giang
Trang 2DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
UBND Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
BĐS Bất động sản
Trang 3MỤC LỤC
MỤC LỤC 3
MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1 4
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1 Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4
1.1.1 Đăng ký đất đai 5
1.1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai 5
1.1.1.2 Vai trò của công tác đăng ký đất đai 5
1.1.2.3 Hình thức đăng ký đất đai 6
1.1.2 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đât 6
1.1.3 Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7
1.2 Cơ sở pháp lý về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10
1.2.1 Các văn bản pháp lý hiện hành về đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10
1.2.2 Một số quy định hiện hành về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 11
1.2.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 11
1.2.2.2 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12
1.2.2.3 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 13
1.2.2.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 16
1.3 Cơ sở thực tiễn của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận 17
1.3.1 Tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên thế giới 17
CHƯƠNG 2 27
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 27
2.2 Nội dung nghiên cứu 27
Trang 42.3.2 Phương pháp kế thừa 28
2.3.3 Phương pháp so sánh 28
2.3.4 Phương pháp đánh giá 28
CHƯƠNG 3 29
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29
3.1 Điều kiện tự nhiên, và kinh tế xã hội trên địa bàn quận Thanh Xuân- Thành phố Hà Nội 29
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29
3.1.1.1 Vị trí địa lý 29
3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 29
3.1.1.3 Khí hậu 30
3.1.1.4 Thuỷ văn 30
3.1.2 Các nguồn tài nguyên 30
3.1.2.1 Tài nguyên đất 30
3.1.2.2 Tài nguyên nước 31
3.1.2.3 Tài nguyên nhân văn 32
3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội 32
3.1.3.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 33
3.1.3.1.1 Tăng trưởng kinh tế 33
3.1.3.1.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế 34
3.1.3.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 34
3.1.3.3 Dân số, lao động việc làm và thu nhập 35
3.1.3.2.1 Khu vực kinh tế nông nghiệp 35
3.1.3.2.2 Khu vực kinh tế công nghiệp 35
3.1.3.2.3 Khu vực kinh tế dịch vụ 36
3.1.4 Thực trạng phát triển đô thị 36
3.1.5 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 37
3.1.5.1 Giao thông 37
3.1.5.2 Cấp- thoát nước 38
3.1.5.3 Giáo dục- đào tạo 38
3.1.5.4 Y tế 39
3.1.5.5 Văn hóa 40
3.1.5.6 Thế dục- thể thao 40
3.1.5.7 Năng lượng 41
3.1.5.8 Quốc phòng và an ninh 41
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 43
Trang 53.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 44
3.2.3 Phân tích tình hình biến động đất đai 45
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất quận Thanh Xuân năm 2014 46
3.3 Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Thanh Xuân 48
3.3.1 Trình tự, thủ tục về đăng ký, cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất 48
Bảng 3.3 Tổng hợp cấp GCN đối với đất nông nghiệp và đất ở đô thị tính đến ngày 31/12/2014 52
12,04 52
11,74 52
19,27 52
18,33 52
36,06 52
35,11 52
71,08 52
70,85 52
16,90 52
16,47 52
35,75 52
34,95 52
40,88 52
40,71 52
17,14 52
17,11 52
30,63 52
29,72 52
20,07 52
19,02 52
33,67 52
32,06 52
34314 52
97,78 52
Bảng 3.4 Tiến độ cấp giấy chứng nhận giai đoạn 2010-2014 53
Bảng 3.5 Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất nông nghiệp tính đến hết năm 2014 (theo diện tích) 55
Phường 55
Trang 6Tổng diện tích (ha) 55
Diện tích cần cấp 55
(ha) 55
Diện tích đã kê khai (ha) 55
Diện tích đã cấp 55
(ha) 55
Tỷ lệ so với diện tích cần cấp 55
(%) 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
3,12 55
1,08 55
1,08 55
0,85 55
78,70 55
27,1 55
9,24 55
8,97 55
Trang 797,07 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
13,19 55
11,40 55
11,23 55
10,93 55
95,87 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
5,20 55
5,20 55
4,16 55
4,16 55
80,01 55
48,61 55
26,92 55
25,44 55
24,91 55
87,91 55
Bảng 3.6 Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất nông nghiệp tính đến hết năm 2014 (theo số hộ) 56
Trang 8Kết quả đăng ký, cấp GCN đất nông nghiệp trên địa bàn quận đạt kết quả khá cao, tổng số
hộ sử dụng đất nông nghiệp là 760 hộ, có 660 hộ đã kê khai đăng ký sử dụng đất đạt tỷ lệ
86,84%, còn 100 hộ chưa kê khai Trong đó có 646 hộ đã được cấp GCN, đạt 85% 56
3.3.2.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở đô thị trên địa bàn quận Thanh Xuân 57
Bảng 3.7.Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở đô thị đến hết năm 2014 (theo diện tích) 58
Phường 58
Tổng diện tích 58
(ha) 58
Diện tích cần cấp 58
(ha) 58
Diện tích đã kê khai 58
(ha) 58
Diện tích đã cấp 58
(ha) 58
Tỷ lệ so với diện tích cần cấp 58
(%) 58
13,28 58
12,04 58
12,01 58
11,74 58
97,52 58
21,12 58
19,27 58
18,79 58
18,33 58
95,12 58
38,09 58
36,06 58
35,82 58
35,11 58
97,37 58
76,20 58
71,08 58
71,04 58
70,85 58
Trang 916,96 58
15,82 58
15,82 58
15,62 58
98,76 58
28,86 58
26,51 58
26,51 58
25,98 58
98,01 58
44,16 58
40,88 58
40,88 58
40,71 58
99,59 58
18,15 58
17,14 58
17,14 58
17,11 58
99,83 58
20,22 58
19,23 58
19,23 58
18,79 58
97,72 58
20,15 58
20,07 58
20,04 58
19,02 58
94,79 58
30,12 58
28,47 58
28,47 58
27,90 58
98,01 58
Trang 10306,57 58
305,75 58
301,16 58
98,23 58
Bảng 3.8.Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở đô thị đến hết năm 2014 (theo số hộ) 58
Qua bảng 3.9, có thể thấy được rõ nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc chưa hoàn thành việc cấp GCN là do đất chưa có đủ giấy tờ hợp lệ về nguồn gốc Ngoài ra còn một nguyên nhân chính nữa là do người dân chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, đất nằm trong hành lang an toàn giao thông gây khó khăn rất nhiều cho công tác đăng ký, cấp GCN 60
Qua bảng 3.9, có thể thấy được rõ nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc chưa hoàn thành việc cấp GCN là do đất chưa có đủ giấy tờ hợp lệ về nguồn gốc Ngoài ra còn một nguyên nhân chính nữa là do người dân chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, đất nằm trong hành lang an toàn giao thông gây khó khăn rất nhiều cho công tác đăng ký, cấp GCN 62
3.3.3 Tình hình đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Xuân 62
3.4 Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Thanh Xuân .65
3.4.1 Kết quả đạt được 65
3.4.2 Một số thuận lợi và khó khăn, tồn tại trong quá trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 66
3.4.2.1 Thuận lợi 66
3.4.2.2 Khó khăn, vướng mắc 66
3.4.3 Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đămg ký đất đai, cấp GCN trên địa bàn quận Thanh Xuân 67
3.4.3.1 Giải pháp về các văn bản 67
3.4.3.2 Giải pháp về tuyên truyền 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70
1 Kết luận 70
2 Kiến nghị 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO 72
Trang 11DANH MỤC BẢNG
MỤC LỤC 3
MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1 4
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1 Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4
1.1.1 Đăng ký đất đai 5
1.1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai 5
1.1.1.2 Vai trò của công tác đăng ký đất đai 5
1.1.2.3 Hình thức đăng ký đất đai 6
1.1.2 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đât 6
1.1.3 Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7
1.2 Cơ sở pháp lý về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10
1.2.1 Các văn bản pháp lý hiện hành về đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10
1.2.2 Một số quy định hiện hành về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 11
1.2.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 11
1.2.2.2 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12
1.2.2.3 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 13
1.2.2.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 16
1.3 Cơ sở thực tiễn của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận 17
1.3.1 Tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên thế giới 17
CHƯƠNG 2 27
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 27
2.2 Nội dung nghiên cứu 27
Trang 122.3.2 Phương pháp kế thừa 28
2.3.3 Phương pháp so sánh 28
2.3.4 Phương pháp đánh giá 28
CHƯƠNG 3 29
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29
3.1 Điều kiện tự nhiên, và kinh tế xã hội trên địa bàn quận Thanh Xuân- Thành phố Hà Nội 29
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29
3.1.1.1 Vị trí địa lý 29
3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 29
3.1.1.3 Khí hậu 30
3.1.1.4 Thuỷ văn 30
3.1.2 Các nguồn tài nguyên 30
3.1.2.1 Tài nguyên đất 30
3.1.2.2 Tài nguyên nước 31
3.1.2.3 Tài nguyên nhân văn 32
3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội 32
3.1.3.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 33
3.1.3.1.1 Tăng trưởng kinh tế 33
3.1.3.1.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế 34
3.1.3.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 34
3.1.3.3 Dân số, lao động việc làm và thu nhập 35
3.1.3.2.1 Khu vực kinh tế nông nghiệp 35
3.1.3.2.2 Khu vực kinh tế công nghiệp 35
3.1.3.2.3 Khu vực kinh tế dịch vụ 36
3.1.4 Thực trạng phát triển đô thị 36
3.1.5 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 37
3.1.5.1 Giao thông 37
3.1.5.2 Cấp- thoát nước 38
3.1.5.3 Giáo dục- đào tạo 38
3.1.5.4 Y tế 39
3.1.5.5 Văn hóa 40
3.1.5.6 Thế dục- thể thao 40
3.1.5.7 Năng lượng 41
3.1.5.8 Quốc phòng và an ninh 41
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 43
Trang 133.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 44
3.2.3 Phân tích tình hình biến động đất đai 45
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất quận Thanh Xuân năm 2014 46
3.3 Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Thanh Xuân 48
3.3.1 Trình tự, thủ tục về đăng ký, cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất 48
Bảng 3.3 Tổng hợp cấp GCN đối với đất nông nghiệp và đất ở đô thị tính đến ngày 31/12/2014 52
12,04 52
11,74 52
19,27 52
18,33 52
36,06 52
35,11 52
71,08 52
70,85 52
16,90 52
16,47 52
35,75 52
34,95 52
40,88 52
40,71 52
17,14 52
17,11 52
30,63 52
29,72 52
20,07 52
19,02 52
33,67 52
32,06 52
34314 52
97,78 52
Bảng 3.4 Tiến độ cấp giấy chứng nhận giai đoạn 2010-2014 53
Bảng 3.5 Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất nông nghiệp tính đến hết năm 2014 (theo diện tích) 55
Phường 55
Trang 14Tổng diện tích (ha) 55
Diện tích cần cấp 55
(ha) 55
Diện tích đã kê khai (ha) 55
Diện tích đã cấp 55
(ha) 55
Tỷ lệ so với diện tích cần cấp 55
(%) 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
3,12 55
1,08 55
1,08 55
0,85 55
78,70 55
27,1 55
9,24 55
8,97 55
Trang 1597,07 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
13,19 55
11,40 55
11,23 55
10,93 55
95,87 55
0 55
0 55
0 55
0 55
0 55
5,20 55
5,20 55
4,16 55
4,16 55
80,01 55
48,61 55
26,92 55
25,44 55
24,91 55
87,91 55
Bảng 3.6 Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất nông nghiệp tính đến hết năm 2014 (theo số hộ) 56
Trang 16Kết quả đăng ký, cấp GCN đất nông nghiệp trên địa bàn quận đạt kết quả khá cao, tổng số
hộ sử dụng đất nông nghiệp là 760 hộ, có 660 hộ đã kê khai đăng ký sử dụng đất đạt tỷ lệ
86,84%, còn 100 hộ chưa kê khai Trong đó có 646 hộ đã được cấp GCN, đạt 85% 56
3.3.2.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở đô thị trên địa bàn quận Thanh Xuân 57
Bảng 3.7.Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở đô thị đến hết năm 2014 (theo diện tích) 58
Phường 58
Tổng diện tích 58
(ha) 58
Diện tích cần cấp 58
(ha) 58
Diện tích đã kê khai 58
(ha) 58
Diện tích đã cấp 58
(ha) 58
Tỷ lệ so với diện tích cần cấp 58
(%) 58
13,28 58
12,04 58
12,01 58
11,74 58
97,52 58
21,12 58
19,27 58
18,79 58
18,33 58
95,12 58
38,09 58
36,06 58
35,82 58
35,11 58
97,37 58
76,20 58
71,08 58
71,04 58
70,85 58
Trang 1716,96 58
15,82 58
15,82 58
15,62 58
98,76 58
28,86 58
26,51 58
26,51 58
25,98 58
98,01 58
44,16 58
40,88 58
40,88 58
40,71 58
99,59 58
18,15 58
17,14 58
17,14 58
17,11 58
99,83 58
20,22 58
19,23 58
19,23 58
18,79 58
97,72 58
20,15 58
20,07 58
20,04 58
19,02 58
94,79 58
30,12 58
28,47 58
28,47 58
27,90 58
98,01 58
Trang 18306,57 58
305,75 58
301,16 58
98,23 58
Bảng 3.8.Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở đô thị đến hết năm 2014 (theo số hộ) 58
Qua bảng 3.9, có thể thấy được rõ nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc chưa hoàn thành việc cấp GCN là do đất chưa có đủ giấy tờ hợp lệ về nguồn gốc Ngoài ra còn một nguyên nhân chính nữa là do người dân chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, đất nằm trong hành lang an toàn giao thông gây khó khăn rất nhiều cho công tác đăng ký, cấp GCN 60
Qua bảng 3.9, có thể thấy được rõ nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc chưa hoàn thành việc cấp GCN là do đất chưa có đủ giấy tờ hợp lệ về nguồn gốc Ngoài ra còn một nguyên nhân chính nữa là do người dân chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, đất nằm trong hành lang an toàn giao thông gây khó khăn rất nhiều cho công tác đăng ký, cấp GCN 62
3.3.3 Tình hình đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Xuân 62
3.4 Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Thanh Xuân .65
3.4.1 Kết quả đạt được 65
3.4.2 Một số thuận lợi và khó khăn, tồn tại trong quá trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 66
3.4.2.1 Thuận lợi 66
3.4.2.2 Khó khăn, vướng mắc 66
3.4.3 Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đămg ký đất đai, cấp GCN trên địa bàn quận Thanh Xuân 67
3.4.3.1 Giải pháp về các văn bản 67
3.4.3.2 Giải pháp về tuyên truyền 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70
1 Kết luận 70
2 Kiến nghị 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO 72
Trang 19DANH MỤC HÌNH
MỤC LỤC 3
MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1 4
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1 Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4
1.1.1 Đăng ký đất đai 5
1.1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai 5
1.1.1.2 Vai trò của công tác đăng ký đất đai 5
1.1.2.3 Hình thức đăng ký đất đai 6
1.1.2 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đât 6
1.1.3 Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7
1.2 Cơ sở pháp lý về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10
1.2.1 Các văn bản pháp lý hiện hành về đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10
1.2.2 Một số quy định hiện hành về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 11
1.2.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 11
1.2.2.2 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12
1.2.2.3 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 13
1.2.2.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 16
1.3 Cơ sở thực tiễn của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận 17
1.3.1 Tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên thế giới 17
CHƯƠNG 2 27
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 27
2.2 Nội dung nghiên cứu 27
Trang 202.3.2 Phương pháp kế thừa 28
2.3.3 Phương pháp so sánh 28
2.3.4 Phương pháp đánh giá 28
CHƯƠNG 3 29
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29
3.1 Điều kiện tự nhiên, và kinh tế xã hội trên địa bàn quận Thanh Xuân- Thành phố Hà Nội 29
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29
3.1.1.1 Vị trí địa lý 29
3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 29
3.1.1.3 Khí hậu 30
3.1.1.4 Thuỷ văn 30
3.1.2 Các nguồn tài nguyên 30
3.1.2.1 Tài nguyên đất 30
3.1.2.2 Tài nguyên nước 31
3.1.2.3 Tài nguyên nhân văn 32
3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội 32
3.1.3.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 33
3.1.3.1.1 Tăng trưởng kinh tế 33
3.1.3.1.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế 34
3.1.3.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 34
3.1.3.3 Dân số, lao động việc làm và thu nhập 35
3.1.3.2.1 Khu vực kinh tế nông nghiệp 35
3.1.3.2.2 Khu vực kinh tế công nghiệp 35
3.1.3.2.3 Khu vực kinh tế dịch vụ 36
3.1.4 Thực trạng phát triển đô thị 36
3.1.5 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 37
3.1.5.1 Giao thông 37
3.1.5.2 Cấp- thoát nước 38
3.1.5.3 Giáo dục- đào tạo 38
3.1.5.4 Y tế 39
3.1.5.5 Văn hóa 40
3.1.5.6 Thế dục- thể thao 40
3.1.5.7 Năng lượng 41
3.1.5.8 Quốc phòng và an ninh 41
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 43
Trang 213.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 44
3.2.3 Phân tích tình hình biến động đất đai 45
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất quận Thanh Xuân năm 2014 46
3.3 Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Thanh Xuân 48
3.3.1 Trình tự, thủ tục về đăng ký, cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất 48
Bảng 3.3 Tổng hợp cấp GCN đối với đất nông nghiệp và đất ở đô thị tính đến ngày 31/12/2014 52
12,04 52
11,74 52
19,27 52
18,33 52
36,06 52
35,11 52
71,08 52
70,85 52
16,90 52
16,47 52
35,75 52
34,95 52
40,88 52
40,71 52
17,14 52
17,11 52
30,63 52
29,72 52
20,07 52
19,02 52
33,67 52
32,06 52
34314 52
97,78 52
Bảng 3.4 Tiến độ cấp giấy chứng nhận giai đoạn 2010-2014 53
Bảng 3.5 Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất nông nghiệp tính đến hết năm 2014 (theo diện tích) 55
Phường 55
Trang 22Tổng diện tích (ha) 55Diện tích cần cấp 55(ha) 55Diện tích đã kê khai (ha) 55Diện tích đã cấp 55(ha) 55
Tỷ lệ so với diện tích cần cấp 55(%) 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 553,12 551,08 551,08 550,85 5578,70 5527,1 559,24 558,97 55
Trang 238,97 5597,07 550 550 550 550 550 550 550 550 550 550 5513,19 5511,40 5511,23 5510,93 5595,87 550 550 550 550 550 555,20 555,20 554,16 554,16 5580,01 5548,61 5526,92 5525,44 5524,91 5587,91 55Bảng 3.6 Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất nông nghiệp tính đến hết năm 2014 (theo số hộ) 56
Trang 24Kết quả đăng ký, cấp GCN đất nông nghiệp trên địa bàn quận đạt kết quả khá cao, tổng số
hộ sử dụng đất nông nghiệp là 760 hộ, có 660 hộ đã kê khai đăng ký sử dụng đất đạt tỷ lệ 86,84%, còn 100 hộ chưa kê khai Trong đó có 646 hộ đã được cấp GCN, đạt 85% 563.3.2.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở đô thị trên địa bàn quận Thanh Xuân 57Bảng 3.7.Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở đô thị đến hết năm 2014 (theo diện tích) 58Phường 58Tổng diện tích 58(ha) 58Diện tích cần cấp 58(ha) 58Diện tích đã kê khai 58(ha) 58Diện tích đã cấp 58(ha) 58
Tỷ lệ so với diện tích cần cấp 58(%) 5813,28 5812,04 5812,01 5811,74 5897,52 5821,12 5819,27 5818,79 5818,33 5895,12 5838,09 5836,06 5835,82 5835,11 5897,37 5876,20 5871,08 5871,04 5870,85 58
Trang 2599,69 5816,96 5815,82 5815,82 5815,62 5898,76 5828,86 5826,51 5826,51 5825,98 5898,01 5844,16 5840,88 5840,88 5840,71 5899,59 5818,15 5817,14 5817,14 5817,11 5899,83 5820,22 5819,23 5819,23 5818,79 5897,72 5820,15 5820,07 5820,04 5819,02 5894,79 5830,12 5828,47 5828,47 5827,90 5898,01 58
Trang 26327,41 58306,57 58305,75 58301,16 5898,23 58Bảng 3.8.Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở đô thị đến hết năm 2014 (theo số hộ) 58Qua bảng 3.9, có thể thấy được rõ nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc chưa hoàn thành việccấp GCN là do đất chưa có đủ giấy tờ hợp lệ về nguồn gốc Ngoài ra còn một nguyên nhân chính nữa là do người dân chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, đất nằm trong hànhlang an toàn giao thông gây khó khăn rất nhiều cho công tác đăng ký, cấp GCN 60Qua bảng 3.9, có thể thấy được rõ nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc chưa hoàn thành việccấp GCN là do đất chưa có đủ giấy tờ hợp lệ về nguồn gốc Ngoài ra còn một nguyên nhân chính nữa là do người dân chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, đất nằm trong hànhlang an toàn giao thông gây khó khăn rất nhiều cho công tác đăng ký, cấp GCN 623.3.3 Tình hình đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Xuân 623.4 Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Thanh Xuân 653.4.1 Kết quả đạt được 653.4.2 Một số thuận lợi và khó khăn, tồn tại trong quá trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 663.4.2.1 Thuận lợi 663.4.2.2 Khó khăn, vướng mắc 663.4.3 Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đămg ký đất đai, cấp GCN trên địa bàn quận Thanh Xuân 673.4.3.1 Giải pháp về các văn bản 673.4.3.2 Giải pháp về tuyên truyền 68KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70
1 Kết luận 70
2 Kiến nghị 71TÀI LIỆU THAM KHẢO 72
Trang 27MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được đối với sản xuất nông - lâm nghiêp, đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội, là tặng vật vô giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho loài người, thông qua trí tuệ và lao động của chính bản thân mình, con người đã tác động vào đất đai và làm ra những sản phẩm nuôi sống mình và thông qua đất phục
vụ những lợi ích khác trong cuộc sống vật chất và tinh thần của con người Trong 3 loại nguồn lực đầu tư cơ bản vào nền kinh tế, xã hội gồm: đất đai - lao động - vốn, thì con người quan tâm đặc biệt tới đất đai vì đây là một loại tài nguyên có hạn, gắn liền với mọi hoạt động của con người, có tác động trực tiếp đến môi trường sinh thái
Hiến Pháp năm 1992 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý” và “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” Xuất phát từ tình hình đó, Nhà nước ta cần có một hệ thống chính sách quản lý đất đai một cách chặt chẽ nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất triệt để hợp lý hơn Trong đó đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những nội dung quan trọng trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại điểm e khoản 2 điều 6 Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là GCN) là một thủ tục hành chính đòi hỏi có tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay để xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai của quốc
1
Trang 28gia; đồng thời giúp cho người dân yên tâm sản xuất và đầu tư phát triển trên mảnh đất đó
Quận Thanh Xuân là đơn vị hành chính của thành phố Hà Nội với nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế, là nơi đang có nhiều chính sách để thu hút đầu tư Cùng với sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa thì công tác cấp GCN là một trong những công cụ để nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất của địa phương.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế trên, đồng thời được sự phân công của khoa Quản lý đất đai - trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của TS Thái Thị Quỳnh Như, em tiến hành thực hiện đồ
án tốt nghiệp: “Đánh giá thực trạng Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội”.
2 Mục đích và yêu cầu của đề tài
- Mục đích:
+ Nhằm đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Thanh Xuân-Thành phố Hà Nội
+ Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Thanh Xuân- thành phố Hà Nội.
- Yêu cầu:
+ Đề xuất các giải pháp mang tính khả thi, thiết thực nhằm cải thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Thanh Xuân-thành phố Hà Nội
2
Trang 29+ Nguồn số liệu, tài liệu thu thập được phải có sự tin cậy, chính xác, phản ánh đúng quá trình thực hiện chính sách cấp giấy chứng nhận trên địa bàn nghiên cứu.
+ Số liệu thu thập được phải được phân tích, đánh giá một cách khách quan, đúng pháp luật.
3
Trang 30CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người Quy mô đất đai của Thế giới và của mỗi quốc gia là một số hữu hạn Tài nguyên đất là nguồn có giới hạn vế số lượng, được phân bố cố định trong không gian, không thể di chuyển theo ý chí chủ quan của con người Trong quá trình phát triển của xã hội, con người luôn gắn chặt với đất đai, luôn tìm cách sử dụng đất đai có hiệu quả cao phục vụ cho cuộc sống của mình và bảo vệ tốt nhất nguồn tài nguyên đất Trong quá trình sử dụng, đất đai luôn biến động để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của con người và phù hợp với sự phát triển kinh tế, xã hội trong tương lai Vì thế, quản lý nhà nước về đất đai là công việc hết sức quan trọng và cần thiết đối với mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ, mỗi thời đại.
Quản lý Nhà nước về đất đai thực chất là quản lý mỗi quan hệ giữa con người với con người trong quá trình sử dụng đất, trong đó, một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai là đăng ký đất đai, cấp GCN, lập và quản lý hồ sơ địa chính Cho nên, Nhà nước muốn tồn tại và phát triển được thì phải nắm chắc, quản lý chặt nguồn tài nguyên đất đai theo quy hoạch và pháp luật để hướng đất đai phục vụ yêu cầu phát triển của nền kinh
tế quốc dân cũng như bảo vệ an ninh quốc phòng của quốc gia đó.
Trước đây, do kinh tế xã hội chưa phát triển nên công tác quản lý đất đai chưa thực sự được quan tâm Ngày nay, do công cuộc đổi mới kinh tế cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nen kinh tế thị trường đã gấy sức ép không nhỏ đến quỹ đất vốn có hạn của chúng ta Sự đai dạng củ nền kinh tế làm cho mối quan hệ đất đai ngày càng phức tạp hơn Từ thực tế đòi hỏi nhà
4
Trang 31nước cần thực hiện việc đăng ký đất đai, cấp GCN, để giải quyết các quan hệ phát sinh trong quá trình sử dụng đất, để việc sử dụng đất trở nên hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm.
1.1.1 Đăng ký đất đai
1.1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy
đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
1.1.1.2 Vai trò của công tác đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước nhằm đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công
cụ đăng ký đất đai để quản lý Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giai dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.
- Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu nhà nước Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong lòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý.
- Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ
5
Trang 32sơ địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp thông tin chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh.thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay dổi trong quá trình sử dụng và những quản lý của những thay đổi này.
1.1.2.3 Hình thức đăng ký đất đai
Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời
kỳ đăng ký đất được chia thành 2 giai đoạn:
- Giai đoạn 1: Đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
- Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương
đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập
1.1.2 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đât
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận (GCN) là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng GCN có vai trò rất quan trọng, nó
là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát dao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải
6
Trang 33quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lí vi phạm về đất đai.
1.1.3 Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hàh đăng ký quyền sử dụng đất Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng
sử dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng
ký Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận bởi vì:
- Giấy chứng nhận là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện những nghĩa vụ khi sử dụng đât theo đúng pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất
Thông qua việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận, cho phép xác lập một
sự rang buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và người sử dụng đất trong việc chấp hành luật đất đai Đồng thời, việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai.
- Giấy chứng nhận là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
7
Trang 34Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm vi lãnh thổ các cấp hành chính Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu của quản lý Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
Đối với đất đai nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau: tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết với từng thửa đất Thửa đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
- Giấy chứng nhận đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản Từ trước đến nay, thị trường bất động sản vẫn chị phát triển một cách tự phát (chủ yếu
là thị trường ngầm).Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu như chưa tương xứng Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó khăn do thiếu thông tin Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận sẽ tạo ra một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị trường, đảm bảo sự kết hợp hải hòa giữa cá lợi ích.Từ đó góp phần mở rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
- Cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
8
Trang 35Việc xấy dựng các vắn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp giấy chứng nhận là một cơ sở quan trọng.Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ
sở pháp lý cho việc cấp giấy chứng nhận đúng thủ tục, đúng đôi tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất Đối với công tác điều tra đo đạc: kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp giấy chứng nhận.
Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: trước hết kết quả của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp giấy chứng nhận thông qua việc giao đất Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn cứ cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp giấy chứng nhận vì nó cung cấp thông tin cho việc xác minh những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng.
Công tác giao đất, cho thuê đất: quyết định giao đất, cho thuê đất của Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký.
Công tác phân hạng đất và định giá đất: dựa trên kết quả phân hạng và định giá đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là cơ
sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ.
Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai: nó giúp việc xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử
để lại, tránh được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của nhà nước.
9
Trang 36Như vậy, việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận nằm trong nội dung chi phối của quản lý Nhà nước về đất đai Thực hiện tốt việc cấp GCN sẽ giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
1.2 Cơ sở pháp lý về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.1 Các văn bản pháp lý hiện hành về đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Xuất phát từ vai trò quan trọng của đất đai trong mọi lĩnh vực của đời sống, là nơi diễn ra mọi hoạt động của xã hội, quyết định đến hiệu quả sản xuất và sự sống còn của vận mệnh quốc gia Do đó cần phải sử dụng nguồn tài nguyên này một cách đầy đủ, hợp lý, hiệu quả.
Nhận thức được tầm quan trọng đó nên công tác quản lý Nhà nước về đất đai được Đảng và Nhà nước quan tâm sâu sắc Trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được Đảng và Nhà nước quan tâm thì công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận được Nhà nước quan tâm hơn cả, bởi nó liên quan đến những vấn đề cơ bản nhất, nhạy cảm nhất về đất đai, là cơ sở pháp lý để quản
lý việc sử dụng đất một cách chặt chẽ.
- Luật Đất đai năm 2013 quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; lập hồ sơ địa chính và trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013.
10
Trang 37- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 quy định về lệ phí trước bạ.
- Nghị định số 84/2007/NĐ - CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 23/2014/TT - BTNMT ngày 19/5/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
1.2.2 Một số quy định hiện hành về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận được quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã,
xã, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp giấy chứng nhận, trừ trường
11
Trang 38hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
1.2.2.2 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2014 Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai
2013 có hiệu lực thi hành;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
12
Trang 39- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
1.2.2.3 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định tại Điều 100, Điều 101, Điều 102 của Luật đất đau 2013 Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
*Điều 100 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
13
Trang 40c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũcấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theoquy định của Chính phủ
2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
14
